Drucksache - 1053/V
Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin 19.06.07 Bericht
für die Sitzung der
Bezirksverordnetenversammlung am 1. Gegenstand des Berichtes: Abschlussbericht
zur Empfehlung der BVV, Ds-Nr. 1053/V aus der 30. BVV vom 22.01.2004 DS
1011/V Stellungnahme des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf zur Umsteuerung der
Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd (BA-Vorlage Nr. 732/II) 2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten: 1. Rechtliche Grundlagen der Bodenpreisermittlung im Land
Berlin Sowohl der Entwicklungsträger Baugrund, der im Auftrag der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung landeseigene Grundstücke in der
Entwicklungsmaßnahme (EM) veräußert an Investoren und andere private Bauherr/-innen,
als auch der Liegenschaftsfonds des Landes Berlin, der nach der Entlassung aus
dem Entwicklungsrecht diese Flächen veräußern wird, sind bei der Preisbildung
für die Baulandpreise landeseigener Flächen an die Landeshaushaltordnung gebunden.
Durch den Entwicklungsträger / Liegenschaftsfonds werden vor
Veräußerung Plausibilitätsgutachten von öffentlich zugelassenen
Grundstücksbewerter/-innen eingeholt, die sich an Vergleichswerten bzw. der
allgemeinen Bodenpreisentwicklung in Berlin orientieren, unter anderem auch am
Bodenrichtwertatlas von SenStadt, der aus der Kaufpreissammlung des jeweils
zurückliegenden Jahres resultiert. Vergleichbar sind Baulandpreise, die in der letzten Zeit in
dieser oder vergleichbaren Gegenden für Grundstücke mit analoger Nutzungsart
und vergleichbaren baulich zulässigen Nutzungsmaßen gezahlt wurden, sowohl für
landeseigene Flächen, als auch bei privaten Grundstücksverkäufen. Die jeweiligen ermittelten Baulandpreise werden von der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Abstimmung mit der Senatsverwaltung
für Finanzen auf Plausibilität geprüft und sind Grundlage der Kaufverhandlungen
mit den Enderwerber/-innen. Der Liegenschaftsfonds hat bei der Veräußerung zusätzlich
die Möglichkeit, in Abstimmung mit SenFin gegebenenfalls nach dem im
Bieterverfahren gebotenen Höchstpreisgebot zu veräußern, auch wenn dieses unter
dem Bodenrichtwert liegt. 2 Bisher wurden in der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf
allerdings noch keine Wohnbauflächen durch den Liegenschaftsfonds veräußert, da
diese Flächen noch überwiegend beim Entwicklungsträger sind. Aufgrund der Bindung der im Auftrag des Landes Berlin
tätigen Veräußerer/-innen an die Landeshaushaltordnung, kann durch den Bezirk
daher nicht direkt Einfluss genommen werden auf den Bodenpreis. 2. Bodenpreisentwicklung in Berlin und der
Entwicklungsmaßnahme Biesdorf - Süd Nachdem es im Land Berlin unmittelbar nach der Maueröffnung
zu einer sehr schnellen Erhöhung, teilweise Überhitzung, der gezahlten
Bodenpreise Anfang der 90-er Jahre kam, insbesondere im Ostteil Berlins,
entwickelten sich die Baulandpreise ab Mitte der 90-er Jahre wieder abwärts. Aufgrund des nicht wie angenommen eingetretenen Baubooms
infolge der verhaltenen wirtschaftlichen und teilweise rückläufigen
demografischen Entwicklung Berlins sind insbesondere die Wohnbaulandpreise für
Privatinvestitionen der Bürger/-innen (EFH/DH/RH) seitdem erheblich gesunken,
insbesondere auch durch die großflächige Erschließung von ehemaligen
landwirtschaftlichen Nutzflächen mit Fördermitteln in den Umlandgemeinden
Brandenburgs. Auch die erheblichen Baulandpotentiale in den zur Wende
teilweise recht dünn besiedelten Bestandssiedlungsgebieten im Ostteil Berlins,
auch in den unmittelbar an die Entwicklungsmaßnahme angrenzenden
Siedlungsgebieten Biesdorf, Mahlsdorf, Kaulsdorf, und deren Bebauung nach § 34
BauGB hatten eine marktregulierende Wirkung. Des Weiteren fielen größere, bisher gewerblich oder durch Gartenbaubetriebe
genutzte Flächenareale im Bezirk Marzahn-Hellersdorf und den Nachbarbezirken
brach. Durch private Investor/-innen wurden diese beräumt und
erschlossen und teilweise über Planverfahren als Wohnbauland gesichert. Beispielhaft seien die vom Stadtplanungsamt begleiteten
Bauvorhaben und über Planverfahren gesicherte Baulandpotentiale für
Einfamilien-/Doppel- und Reihenhausbau genannt wie SÜBA
XXI
- VE 1, Budsiner
Straße VE
10-17, Heerstraße, Theodorstraße, Hultschiner
Damm / Neudammer Straße, Ehem.
Gärtnerei Golm VE
10 – 6, Ehem.TGA
Kaulsdorfer Straße XXIII
- VE 2, Kirchendreieck 10
– 39, Landsberger
Straße XXIII
– 15., Büllinger
Starße / Adolph - Menzel-Straße 10-18 Damit konnte auch der erheblichen Nachfrage nach
innerstädtischen Baugrundstücken für den privaten Eigentumswohnungsbau
entsprochen werden, was die Abwanderung in das Umland reduzierte. Die Erschließung dieser größeren, bisher gewerblich,
gärtnerisch und militärisch genutzten Flächenareale führte infolge dessen auch
indirekt dazu, dass die Wohnbaulandpreise insgesamt im Ostteil Berlins wieder
sanken. 3 Sowohl die allgemeine Bodenpreisentwicklung in Berlin seit
Mitte der 90-er Jahre als auch das recht große Angebot und die Erschließung von
Wohnbaulandpotentialen außerhalb der Entwicklungsmaßnahme haben ihren
Niederschlag gefunden in den jährlich aktualisierten Bodenrichtwerten von
SenBauWohn bzw. SenStadt und hat sich infolge dessen auch ausgewirkt auf die
Bodenpreisentwicklung innerhalb der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd. Wurden Ende der 90-er Jahre noch vom ET Flächen in der
Entwicklungsmaßnahme an Wohnbauinvestor/-innen veräußert für 160 - 180 € / m²,
so werden derzeit Baugrundstücke an private "Häuslebauer/-innen" für
120 € /m² veräußert, was, verglichen mit anderen bundesdeutschen und
europäischen Städten, sehr preiswert ist. Auch die vom Bezirk sowohl durch die politischen Gremien als
auch durch das Amt für Stadtplanung und Vermessung seit Beginn der Entwicklungsmaßnahme
immer wieder gegenüber den Senatsverwaltungen Bau/Wohnen und Stadtentwicklung
geforderte Reduzierung der baulichen Nutzungsmaße (GRZ/GFZ) in der
Entwicklungsmaßnahme hat sowohl zu einer städtebaulich im Siedlungsgebiet
verträglichen Baustruktur geführt, als auch zu Wohnbaulandangeboten, die für
private Bauherr/-innen bezahlbar sind und der Marktnachfrage entsprachen. Aufgrund des hohen Anteils von mehrgeschossigem
Mietwohnungsbau in den Großsiedlungen Marzahn und Hellersdorf sowie den
Innenstadtbezirken war insbesondere die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnbauland
zum kleinteiligen Eigentumswohnungsbau im Ostteil Berlins erheblich. Seit der Wende haben ca. 50.000 – 60.000 Einwohner/-innen
die Großsiedlungen verlassen und ein großer Anteil derer mit dem Ziel, sich
Wohneigentum (EFH/DH/RH) zu schaffen. Die vom Senat in der Entwicklungsmaßnahme anfangs geplante
4- bis 5-geschossige Bebauung im Duktus einer "Berliner
Vorstadtsiedlung" mit geschlossenen Baublöcken fand sowohl keine
Marktnachfrage als auch keine Akzeptanz der Bürger/-innen in den
Siedlungsgebieten, den bezirklichen politischen Gremien und den Fachämtern.
Auch die Förderwege für sozialen Wohnungsbau wurden in Berlin abgeschafft. Infolge dessen erfolgte in der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd
eine zweimalige Umsteuerung, verbunden mit einem Duktuswandel der
städtebaulichen Struktur in den Jahren 2001/2 - Eigenheiminitiave des Landes
Berlin (verdichteter
Reihenhausbau durch Investor/-innen), seit 2005 - Erschließung und Einzelparzellierung v. Baugrundstücken (Einzel-/Doppelhausbebauung
durch Enderwerber/-innen). Diese zweimalige Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahme war
verbunden mit einer Absenkung der Dichtemaße - GFZ von anfangs bis 1,8 über 1,2
/ 0,8 bis zu derzeit für die Grundstücksbewertung von WA Flächen herangezogene
0,4. Mit den laufenden B-Planverfahren XXI - 31c und XXI - 32 b/c
werden diese langfristig festgeschrieben. Diese GFZ-Absenkungen haben erheblichen Einfluss auf die
Preisentwicklung gehabt und damit zu realistischen und marktfähigen
Grundstückspreisen für private Bauherr/-innen geführt. 4 3.Derzeitige und perspektivische Vermarktungsstrategie in
der EM Nachdem 2006 im Teilgebiet "Gut Champignon" die
Parzellierung, Erschließung und Vermarktung an private Bauherr/-innen für
Einfamilienhausbau sehr erfolgreich war, wurde im Januar 2007 durch den
Entwicklungsträger BauGrund und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
entschieden, dass im Gebiet der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd weitere
erhebliche Baulandpotentiale an Wohnbauflächen kurzfristig entwickelt,
erschlossen und vermarktet werden sollen, für die Bebauung mit Einfamilien- und
Doppelhäusern und Reihenhäusern. Es ist beabsichtigt, in den Jahren 2007/2008 durch den
Entwicklungsträger in den Gebieten XXI-31c "Gut
Champignon" ca. 6 ha, XXI-32c "Habichtshorst
- West" ca.10
ha, XXI-32b "Habichtshorst
- Ost" ca. 3 ha, damit insgesamt 19 ha Wohnbaufläche zu vermarkten und zu
bebauen. Die Vermarktung in allen 3 Teilbereichen erfolgt derzeit
sehr zügig aufgrund -
des
niedrigen Bodenpreises (120 €/m²), -
der
zügig voranschreitenden öffentlichen Erschließung, -
der
vorhandenen hervorragenden Erschließung ÖPNV (Bus; S-/U-Bahn), -
des im
Zuge der Entwicklungsmaßnahme hergestellten Netzes an öffentlichen Grünflächen
und öffentlichen Plätzen, -
der
ausreichenden Ausstattung des Gebietes mit Handels - und Dienstleistungsflächen
(Biesdorf-Center). Die Nachfrage nach Bauland in den Grundstücksgrößen ab 450
m² ist ungebrochen, teilweise werden auch Doppelgrundstücke veräußert. Daher kann davon ausgegangen werden, dass der derzeitige
Kaufpreis den Intentionen des Bezirksamtes und der BVV gerecht wird, die sich
dafür einsetzen, dass tatsächlich private Haushalte Bauland zur
Eigentumsbildung erwerben können in diesem Gebiet. Weitere Wohnbauflächen, die bereits erschlossen vom
Entwicklungsträger an den Liegenschaftsfonds nach Entlassung aus dem
Entwicklungsrecht 2006 übergeben wurden, werden auch künftig Bauwilligen angeboten
in den Gebieten XXI
- 32d "Lindenstraße" ca.
2,8 ha, XXI
- 31a "A.
Philipsthal" ca.
2,5 ha, XXI - 30b "Paradiessiedlung ca.
0,8 ha, XXI
- 33 "Lötzschbergdreieck" ca. 1,7 ha. Damit werden parallel zum Entwicklungsträger durch den
Liegenschaftsfonds zusätzlich weitere 7,8 ha Wohnbaufläche vermarktet und in
den nächsten Jahren bebaut werden. Vorrangig wird dies absehbar eine Bebauung mit
Einfamilien-/Doppel-/Reihenhäusern sein, da es aufgrund der geringen
Marktnachfrage nach Geschosswohnungsbau bzw. Mietwohnungsbau und der
Einstellung der Förderwege, wegen dem in Berlin bestehenden Wohnungsleerstand
in diesem Segment, keine Investorennachfrage gibt. 5 Entsprechend den auf den Flächen ausgewiesenen baulichen
Nutzungsmaßen, die größtenteils eine GFZ von 0,4 teilweise bis 0,6 haben, ist
Einfamilien-/Doppel-/Reihenhaus-Bebauung möglich. Nur in kleinen Teilbereichen
an den Haupterschließungsachsen (Köpenicker Straße, Weißenhöher Straße) sollen
langfristig mehrgeschossige städtebauliche Raumkanten möglich sein (GFZ bis
1,2). Dr. Manuela Schmidt Norbert
Lüdtke Bezirksstadträtin für Bezirksstadtrat
für Jugend und Familie Ökologische
Stadtentwicklung |
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