Drucksache - 1053/V  

 
 
Betreff: Drs. 1011/V Stellungnahme des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf zur Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd (BA-Vorlage Nr. 732/II)
Status:öffentlich  
 Ursprungaktuell
Initiator:Fraktion der SPDBzStR ÖkStadt
Verfasser:Lüdtke, Norbert 
Drucksache-Art:AntragBericht des BA auf Empfehlung der BVV
Beratungsfolge:
Geschäftliche Mitteilungen der Vorsteherin der BVV Vorberatung
17.09.2003 
Geschäftliche Mitteilungen der Vorsteherin der BVV überwiesen     
Ausschuss für Ökologische Stadtentwicklung Anhörung
05.11.2003 
Öffentliche Sitzung des Ausschusses für Ökologische Stadtentwicklung vertagt   
03.12.2003 
Öffentliche Sitzung des Ausschusses für Ökologische Stadtentwicklung ohne Änderungen im Ausschuss beschlossen   
Ausschuss für Haushalt und Grundstücke13.10.2004 Anhörung
11.12.2003 
Öffentliche Sitzung des Ausschusses für Haushalt und Grundstücke ohne Änderungen im Ausschuss beschlossen   
Bezirksverordnetenversammlung Entscheidung
22.01.2004 
Öffentliche Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Marzahn-Hellersdorf ohne Änderungen in der BVV beschlossen   
Geschäftliche Mitteilungen der Vorsteherin der BVV Mitteilung
04.07.2007 
Geschäftliche Mitteilungen der Vorsteherin der BVV mit Abschlussbericht zur Kenntnis genommen   

Sachverhalt
Anlagen:
1. Antrag Fraktion SPD PDF-Dokument
2. Mitteilung Ausschuss ÖkStadt PDF-Dokument
3. Beschlussempfehlung AS Haushalt und Grundstücke PDF-Dokument
4. Bericht des BA auf Empfehlung der BVV PDF-Dokument

Das Bezirksamt wird ersucht sich dafür einzusetzen, dass die Flächen im Entwicklungsgebiet Biesdorf-Süd, die in den Liegenschaftsfonds rückübertragen werden sollen, zu einem günstigen Preis an potentielle Bewerber für den Bau von Einfamilien- bzw

Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin        19.06.07

 

 

Bericht

 

für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am      

 

 

 

 

1. Gegenstand des Berichtes:      Abschlussbericht zur Empfehlung der BVV, Ds-Nr. 1053/V aus der 30. BVV vom 22.01.2004

                       

                        DS 1011/V Stellungnahme des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf zur Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd (BA-Vorlage Nr. 732/II)

 

 

2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten:      

 

1. Rechtliche Grundlagen der Bodenpreisermittlung im Land Berlin

 

Sowohl der Entwicklungsträger Baugrund, der im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung landeseigene Grundstücke in der Entwicklungsmaßnahme (EM) veräußert an Investoren und andere private Bauherr/-innen, als auch der Liegenschaftsfonds des Landes Berlin, der nach der Entlassung aus dem Entwicklungsrecht diese Flächen veräußern wird, sind bei der Preisbildung für die Baulandpreise landeseigener Flächen an die

 

                                  Landeshaushaltordnung                  gebunden.

 

Durch den Entwicklungsträger / Liegenschaftsfonds werden vor Veräußerung Plausibilitätsgutachten von öffentlich zugelassenen Grundstücksbewerter/-innen eingeholt, die sich an Vergleichswerten bzw. der allgemeinen Bodenpreisentwicklung in Berlin orientieren, unter anderem auch am Bodenrichtwertatlas von SenStadt, der aus der Kaufpreissammlung des jeweils zurückliegenden Jahres resultiert.

Vergleichbar sind Baulandpreise, die in der letzten Zeit in dieser oder vergleichbaren Gegenden für Grundstücke mit analoger Nutzungsart und vergleichbaren baulich zulässigen Nutzungsmaßen gezahlt wurden, sowohl für landeseigene Flächen, als auch bei privaten Grundstücksverkäufen.

 

Die jeweiligen ermittelten Baulandpreise werden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Finanzen auf Plausibilität geprüft und sind Grundlage der Kaufverhandlungen mit den Enderwerber/-innen.

 

Der Liegenschaftsfonds hat bei der Veräußerung zusätzlich die Möglichkeit, in Abstimmung mit SenFin gegebenenfalls nach dem im Bieterverfahren gebotenen Höchstpreisgebot zu veräußern, auch wenn dieses unter dem Bodenrichtwert liegt.

 

 

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Bisher wurden in der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf allerdings noch keine Wohnbauflächen durch den Liegenschaftsfonds veräußert, da diese Flächen noch überwiegend beim Entwicklungsträger sind.

 

Aufgrund der Bindung der im Auftrag des Landes Berlin tätigen Veräußerer/-innen an die Landeshaushaltordnung, kann durch den Bezirk daher nicht direkt Einfluss genommen werden auf den Bodenpreis.

 

2. Bodenpreisentwicklung in Berlin und der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf - Süd

 

Nachdem es im Land Berlin unmittelbar nach der Maueröffnung zu einer sehr schnellen Erhöhung, teilweise Überhitzung, der gezahlten Bodenpreise Anfang der 90-er Jahre kam, insbesondere im Ostteil Berlins, entwickelten sich die Baulandpreise ab Mitte der 90-er Jahre wieder abwärts.

Aufgrund des nicht wie angenommen eingetretenen Baubooms infolge der verhaltenen wirtschaftlichen und teilweise rückläufigen demografischen Entwicklung Berlins sind insbesondere die Wohnbaulandpreise für Privatinvestitionen der Bürger/-innen (EFH/DH/RH) seitdem erheblich gesunken, insbesondere auch durch die großflächige Erschließung von ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzflächen mit Fördermitteln in den Umlandgemeinden Brandenburgs.

 

Auch die erheblichen Baulandpotentiale in den zur Wende teilweise recht dünn besiedelten Bestandssiedlungsgebieten im Ostteil Berlins, auch in den unmittelbar an die Entwicklungsmaßnahme angrenzenden Siedlungsgebieten Biesdorf, Mahlsdorf, Kaulsdorf, und deren Bebauung nach § 34 BauGB hatten eine marktregulierende Wirkung.

 

Des Weiteren fielen größere, bisher gewerblich oder durch Gartenbaubetriebe genutzte Flächenareale im Bezirk Marzahn-Hellersdorf und den Nachbarbezirken brach.

Durch private Investor/-innen wurden diese beräumt und erschlossen und teilweise über Planverfahren als Wohnbauland gesichert.

 

Beispielhaft seien die vom Stadtplanungsamt begleiteten Bauvorhaben und über Planverfahren gesicherte Baulandpotentiale für Einfamilien-/Doppel- und Reihenhausbau genannt wie

 

                      SÜBA                                         XXI - VE 1,

                      Budsiner Straße                         VE 10-17,

                      Heerstraße,

                      Theodorstraße,

                      Hultschiner Damm / Neudammer Straße,

                      Ehem. Gärtnerei Golm             VE 10 – 6,

                      Ehem.TGA Kaulsdorfer Straße                       XXIII - VE 2,

                      Kirchendreieck                          10 – 39,

                      Landsberger Straße                            XXIII – 15.,

                      Büllinger Starße / Adolph - Menzel-Straße           10-18

 

Damit konnte auch der erheblichen Nachfrage nach innerstädtischen Baugrundstücken für den privaten Eigentumswohnungsbau entsprochen werden, was die Abwanderung in das Umland reduzierte.

 

Die Erschließung dieser größeren, bisher gewerblich, gärtnerisch und militärisch genutzten Flächenareale führte infolge dessen auch indirekt dazu, dass die Wohnbaulandpreise insgesamt im Ostteil Berlins wieder sanken.

 

 

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Sowohl die allgemeine Bodenpreisentwicklung in Berlin seit Mitte der 90-er Jahre als auch das recht große Angebot und die Erschließung von Wohnbaulandpotentialen außerhalb der Entwicklungsmaßnahme haben ihren Niederschlag gefunden in den jährlich aktualisierten Bodenrichtwerten von SenBauWohn bzw. SenStadt und hat sich infolge dessen auch ausgewirkt auf die Bodenpreisentwicklung innerhalb der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd.

 

Wurden Ende der 90-er Jahre noch vom ET Flächen in der Entwicklungsmaßnahme an Wohnbauinvestor/-innen veräußert für 160 - 180 € / m², so werden derzeit Baugrundstücke an private "Häuslebauer/-innen" für 120 € /m² veräußert, was, verglichen mit anderen bundesdeutschen und europäischen Städten, sehr preiswert ist.

 

Auch die vom Bezirk sowohl durch die politischen Gremien als auch durch das Amt für Stadtplanung und Vermessung seit Beginn der Entwicklungsmaßnahme immer wieder gegenüber den Senatsverwaltungen Bau/Wohnen und Stadtentwicklung geforderte Reduzierung der baulichen Nutzungsmaße (GRZ/GFZ) in der Entwicklungsmaßnahme hat sowohl zu einer städtebaulich im Siedlungsgebiet verträglichen Baustruktur geführt, als auch zu Wohnbaulandangeboten, die für private Bauherr/-innen bezahlbar sind und der Marktnachfrage entsprachen.

 

Aufgrund des hohen Anteils von mehrgeschossigem Mietwohnungsbau in den Großsiedlungen Marzahn und Hellersdorf sowie den Innenstadtbezirken war insbesondere die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnbauland zum kleinteiligen Eigentumswohnungsbau im Ostteil Berlins erheblich.

Seit der Wende haben ca. 50.000 – 60.000 Einwohner/-innen die Großsiedlungen verlassen und ein großer Anteil derer mit dem Ziel, sich Wohneigentum (EFH/DH/RH) zu schaffen.

 

Die vom Senat in der Entwicklungsmaßnahme anfangs geplante 4- bis 5-geschossige Bebauung im Duktus einer "Berliner Vorstadtsiedlung" mit geschlossenen Baublöcken fand sowohl keine Marktnachfrage als auch keine Akzeptanz der Bürger/-innen in den Siedlungsgebieten, den bezirklichen politischen Gremien und den Fachämtern. Auch die Förderwege für sozialen Wohnungsbau wurden in Berlin abgeschafft.

 

Infolge dessen erfolgte in der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd eine zweimalige Umsteuerung, verbunden mit einem Duktuswandel der städtebaulichen Struktur in den Jahren

 

2001/2      - Eigenheiminitiave des Landes Berlin

(verdichteter Reihenhausbau durch Investor/-innen),

 

seit 2005  - Erschließung und Einzelparzellierung v. Baugrundstücken

(Einzel-/Doppelhausbebauung durch Enderwerber/-innen).

 

Diese zweimalige Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahme war verbunden mit einer Absenkung der Dichtemaße - GFZ von anfangs bis 1,8 über 1,2 / 0,8 bis zu derzeit für die Grundstücksbewertung von WA Flächen herangezogene 0,4.

Mit den laufenden B-Planverfahren XXI - 31c und XXI - 32 b/c werden diese langfristig festgeschrieben.

 

Diese GFZ-Absenkungen haben erheblichen Einfluss auf die Preisentwicklung gehabt und damit zu realistischen und marktfähigen Grundstückspreisen für private Bauherr/-innen geführt.

 

 

 

 

 

 

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3.Derzeitige und perspektivische Vermarktungsstrategie in der EM

 

Nachdem 2006 im Teilgebiet "Gut Champignon" die Parzellierung, Erschließung und Vermarktung an private Bauherr/-innen für Einfamilienhausbau sehr erfolgreich war, wurde im Januar 2007 durch den Entwicklungsträger BauGrund und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung entschieden, dass im Gebiet der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd weitere erhebliche Baulandpotentiale an Wohnbauflächen kurzfristig entwickelt, erschlossen und vermarktet werden sollen, für die Bebauung mit Einfamilien- und Doppelhäusern und Reihenhäusern.

 

Es ist beabsichtigt, in den Jahren 2007/2008 durch den Entwicklungsträger in den Gebieten

 

                                  XXI-31c          "Gut Champignon"            ca.  6 ha,

                                  XXI-32c          "Habichtshorst - West"          ca.10 ha,

                                  XXI-32b          "Habichtshorst - Ost"             ca.  3 ha,

 

damit insgesamt 19 ha Wohnbaufläche zu vermarkten und zu bebauen.

 

Die Vermarktung in allen 3 Teilbereichen erfolgt derzeit sehr zügig aufgrund

 

-          des niedrigen Bodenpreises (120 €/m²),

-          der zügig voranschreitenden öffentlichen Erschließung,

-          der vorhandenen hervorragenden Erschließung ÖPNV (Bus; S-/U-Bahn),

-          des im Zuge der Entwicklungsmaßnahme hergestellten Netzes an öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Plätzen,

-          der ausreichenden Ausstattung des Gebietes mit Handels - und Dienstleistungsflächen (Biesdorf-Center).

 

Die Nachfrage nach Bauland in den Grundstücksgrößen ab 450 m² ist ungebrochen, teilweise werden auch Doppelgrundstücke veräußert.

 

Daher kann davon ausgegangen werden, dass der derzeitige Kaufpreis den Intentionen des Bezirksamtes und der BVV gerecht wird, die sich dafür einsetzen, dass tatsächlich private Haushalte Bauland zur Eigentumsbildung erwerben können in diesem Gebiet.

 

Weitere Wohnbauflächen, die bereits erschlossen vom Entwicklungsträger an den Liegenschaftsfonds nach Entlassung aus dem Entwicklungsrecht 2006 übergeben wurden, werden auch künftig Bauwilligen angeboten in den Gebieten

 

                                  XXI - 32d          "Lindenstraße"            ca. 2,8 ha,

                                  XXI - 31a          "A. Philipsthal"                ca. 2,5 ha,

                                  XXI - 30b          "Paradiessiedlung                   ca. 0,8 ha,

                                  XXI - 33          "Lötzschbergdreieck"              ca. 1,7 ha.

 

 

Damit werden parallel zum Entwicklungsträger durch den Liegenschaftsfonds zusätzlich weitere 7,8 ha Wohnbaufläche vermarktet und in den nächsten Jahren bebaut werden.

 

Vorrangig wird dies absehbar eine Bebauung mit Einfamilien-/Doppel-/Reihenhäusern sein, da es aufgrund der geringen Marktnachfrage nach Geschosswohnungsbau bzw. Mietwohnungsbau und der Einstellung der Förderwege, wegen dem in Berlin bestehenden Wohnungsleerstand in diesem Segment, keine Investorennachfrage gibt.

 

 

 

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Entsprechend den auf den Flächen ausgewiesenen baulichen Nutzungsmaßen, die größtenteils eine GFZ von 0,4 teilweise bis 0,6 haben, ist Einfamilien-/Doppel-/Reihenhaus-Bebauung möglich. Nur in kleinen Teilbereichen an den Haupterschließungsachsen (Köpenicker Straße, Weißenhöher Straße) sollen langfristig mehrgeschossige städtebauliche Raumkanten möglich sein (GFZ bis 1,2).

 

 

 

 

 

Dr. Manuela Schmidt                        Norbert Lüdtke

Bezirksstadträtin für Bezirksstadtrat für

Jugend und Familie Ökologische Stadtentwicklung

 

 

 

 
 

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