Leichte Sprache
Drucksache - 0986/V
 |
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Sachverhalt: Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf Berlin, den 15.08.03 Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am 28.08.03 1. Gegenstand der Vorlage: Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungs-plans 10-14 VE ”Nahversorgungszentrum
Poelchaustraße” 2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten: Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat in seiner Sitzung am
12.08.03 beschlossen, Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin hat in seiner Sitzung am 12.08.03 beschlossen, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 10 – 14 VE ( s. Anlage ) aufzustellen und bittet den Aufstellungsbeschluss zur Kenntnis zu nehmen. Auf
die beigefügte Begründung wird verwiesen. Dr. Schmidt Dr. Niemann Stellvertretende Bezirksstadtrat für Bezirksbürgermeisterin Ökologische Stadtentwicklung Bezirksamt
Marzahn-Hellersdorf von Berlin Berlin,
05.08.2003 Abteilung
Ökologische Stadtentwicklung Stapl 21 Vorlage für das Bezirksamt - zur Beschlussfassung - Nr. 718/II
Dr. Niemann Bezirksstadtrat für Ökologische Stadtentwicklung Anlage
1 zum Aufstellungsbeschluss 10-14 VE ”Nahversorgungszentrum Poelchaustraße”
1. Begründung für
die Aufstellung eines Bebauungsplanes
1.1 Ausgangssituation Das Plangebiet befindet sich an der westlichen Grenze der Großsiedlung Marzahns, auf der Fläche des ehemaligen Wohngebietszentrums ”An der Feuerwache” Poelchaustraße/Märkische Allee. Das Wohngebietszentrum wird auf der östlichen Seite von einem Doppelwohnhochhaus mit 18/21 Geschossen und auf der südlichen Seite durch ein 10- geschossiges Wohngebäude begrenzt. Das Nahversorgungszentrum ”An der Feuerwache” war eines der typischen, punktuell in der Großsiedlung Marzahn vorzufindenden Wohngebietszentren, in denen die wohnnahe Versorgung der Wohnbevölkerung, konsumnahe Dienstleistungen und andere Versorgungsleistungen an einem Standort angeboten wurden. Im einzelnen besteht das Wohngebietszentrum ”An der Feuerwache” aus einem Gebäudekomplex, der aus einer Kaufhalle, einem Dienstleistungsgebäude und einer Clubgast- stätte gebildet wurde. Neben diesen Gebäuden bildeten ein SERO- Stützpunkt und ein Reparaturstützpunkt der kommu- nalen Wohnungsverwaltung eine Abrundung der Versorgung am Standort. Die Kombination aus Kaufhalle, Clubgaststätte und Dienstleistungswürfel weist einen sehr desolaten Zustand auf, der dadurch entstanden ist, dass viele der ursprünglichen Nutzungen verlagert (Jugend- club), aufgegeben (Reinigung u.a.) oder geschlossen (Clubgaststätte, Kaufhalle) wurden. Nachnutzungen in den bestehenden Räumlichkeiten wurden nach sehr kurzer Zeit wieder aufgegeben. Innerhalb des Wohngebiets sind in geringem Umfang Handwerksbetriebe anzutreffen. In einigen Gebäuden sind Räume für die freiberufliche Tätigkeit sowie Einrichtungen für soziale und kulturelle Zwecke vorhanden. Die Nutzungen, die der wohnnahe Versorgung der Wohnbevölkerung dienten, sind fast vollständig aufgegeben worden. Eine wohnnahe Versorgung für die täglichen Besorgungen und die, eine Wohn- nutzung ergänzenden gewerblichen Nutzungen, werden an diesem Standort nicht mehr angeboten. Langwierige Planungen und fehlende Investitionsbereitschaft durch den Grundstückseigentümer führten zu diesem, für die Wohnbevölkerung unhaltbaren Zustand. Auf der Fläche, die beplant werden soll, stehen die ehemalige Clubgaststätte, die Kaufhalle und das Gebäude des ehemaligen SERO- Stützpunktes. Diese Gebäude sollen im Zuge der Gebietsentwick- lung abgerissen werden. Weiterhin wird das Dienstleistungsgebäude abgerissen und die Fläche dauerhaft begrünt. Der ÖPNV an der Poelchaustraße (Buslinien) und an der Märkischen Allee (S-Bahnlinien) ist fußläufig zu erreichen. 1.2. Planerfordernis Eine dringende Aufgabe der Bezirksverwaltung besteht darin, gerade die Nahversorgung der Wohn- bevölkerung zu sicher. Das findet seinen Ausdruck darin, dass die Wohngebietszentren in der Großsiedlung Marzahn bereits im Jahre 1992 Gegenstand von Untersuchungen waren, die das FfH im Hinblick auf eine Verbesserung der Versorgungsleistungen durchgeführt hat. Diese Untersuchungen bildeten die Grundlage für das 1992 vom Bezirksamt Marzahn von Berlin beschlossene Zentrenkon- zept des Bezirks ( BA- Beschluss 134/92) . Das 1992 beschlossene Konzept der Einzelhandels- entwicklung im Bezirk wurde mit BA- Beschluss III/ 908 / 98 vom 06.10.1998 fortgeschrieben. Für den Standort Poelchaustraße wurde festgestellt, dass die Gewerbeflächen auch im Hinblick auf die Ausweitung des Einzelhandels, der die wohnnahe Versorgung sichern soll, wesentlich erweiterbar sind. Mit Schreiben vom 23.06.2003 wurde durch die OFB Projektentwicklungs- GmbH Büro Berlin mit Sitz in 10629 Berlin, Mommsenstraße 68, die Bitte zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahren nach § 12 BauGB (vorhabenbezogener Bebauungsplan) an das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin herangetragen. Eine Zustimmung zur Bebaubarkeit der im Eigentum der BBI Bau- und Boden-Investitionsgesellschaft MBH befindlichen Flächen liegt vor. Die Firma OFB Projektentwicklungs- GmbH soll an dem Standort im Auftrag und zu Kosten der Landesbank Hessen-Thüringen, als Vorhabenträger einen SB-Markt mit einer Geschossfläche von ca. 12.800 m² realisieren. In den Antragsunterlagen ist dargestellt worden, dass für einen SB-Nahversorgungsmarkt bislang eine Verkaufsraumfläche von ca.3.860 m² vorgesehen.Für Konzessionären sind ca. 240 m² Verkaufsraumfläche vorgesehen. In einer Tiefgarage sind ca. 260 Stellplätze für den Kundenverkehr geplant. Der Vorhabenträger ist bereit, die Kosten für das Planverfahren zu übernehmen. Für
den Bereich, in dem sich das Vorhabengrundstück befindet, ist keine
verbindliche Bauleitplanung festgesetzt. Der vorgesehene Standort befindet sich
innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils i. S. von § 34 Abs. 1 BauGB.
Bei der geplante Handelseinrichtung, handelt es sich um einen großflächiger
Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO. Das Land Berlin hat von der Ermächtigung des § 246 Abs.7 BauGB gebrauch gemacht und in § 34 AGBauGB bestimmt, dass bis zum 31.12.2004 die planungsrechtliche Beurteilung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstige großflächigen Handelsbetriebe nicht nach § 34 Abs.1 BauGB zu beurteilen sind. Damit sind die objektiv-rechtlichen Voraussetzungen zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahres nach § 12 BauGB –keine Genehmigungsfähigkeit des geplanten Vorhabens nach den §§ 30,31 oder 33 bis 35 BauGB -gegeben. Somit ist die Realisierung des geplanten Vorhabens von den zukünftigen Festsetzungen einer verbindliche Bauleitplanung abhängig. Am 24.05.2002 wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemäß § 5 AGBauGB von der Planungsabsicht des Bezirks unterrichtet. Mit Schreiben vom 20.06.2002 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit; das geplante Nahversorgungszentrum berührt als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs.3 BauNVO die Zentrenstruktur des Flächennutzungsplans und auf Grund der Erschließung über die Märkische Allee und die Poelchaustraße die überörtliche Verkehrsplanung gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 und 7 AGBauGB. Demzufolge ist das Verfahren vom Bezirksamt gemäß § 7 AGBauGB durchzuführen. Auf Anraten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat das Stadtplanungsamt, den Vorhaben- träger veranlasst, die Zentrenverträglichkeit des geplanten Vorhabens untersuchen zu lassen. Der Vorhabenträger hat eine Gutachterliche Stellungnahme ”Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungs- einrichtung in Berlin Marzahn (Poelchaustraße/Märkische Allee)”vorgelegt. In diesem Gutachten der Gesellschaft für Handels-, Standort- und Immobilienberatung mbH wurden die Auswirkungen der geplanten Handelseinrichtung auf umliegende Nahversorgungsbereiche (Marzahner Promenade, Helene-Weigel-Platz, Geißenweide, u. a. ) untersucht. Im Ergebnis hat das Gutachterteam feststellen können, dass die Umverteilungseffekte als moderat anzusehen sind und als normale marktwirtschaftliche Wettbewerbsbeziehungen betrachtet werden. 1.3. Planungsziel Auf der ca. 14.200 m² großen Fläche an der Poelchaustraße/ Märkische Allee soll das Quartiers- zentrum eine Revitalisierung erfahren. Das Konzept sieht die Errichtung eines eingeschossigen Gebäudes mit einer Geschossfläche von ca. 12.800 m² vor. Auf dem nördlichen Gebäudeteil sind zusätzlich zwei Geschossebenen vorgesehen, die der Aufnahme gastronomischer Einrichtungen und anderer gewerblicher Nutzungen dienen sollen. Im Untergeschoss des Gebäudes ist eine Stellplatzanlage für 260 Fahrzeuge vorgesehen, die niveaugleich von der Poelchaustraße erreichbar sein soll. Die angestrebten Nutzungen auf den geplanten ca. 12.800 m² Geschossfläche sollen die Versorgung der Wohnbevölkerung am Standort verbessern und die Ansiedlung konsumnaher Dienstleistungen und die Ausübung von freiberuflichen Tätigkeiten an zentraler Stelle ermöglichen. Voraussetzung ist eine SO-Gebietsausweisung, um die geplante großflächige Einzelhandelsein- richtung i.S. des § 11 Abs.3 BauNVO anzusiedeln. Die Verkaufsraumfläche in dem Gebäudekomplex ist entsprechen der Antragsstellung zu beschränken. Eine Bestimmung des Warensortimentes entsprechend der Hinweise der Gemeinsamen Landesplanung, ist innerhalb des Verfahrens durchzuführen. Das Gebäude für den SB-Markt ist mit einer Geschossfläche von ca.12.800 m² geplant. Davon sollen für den Einzelhandel im EG des Gebäudes ca. 5.000 m² Geschossfläche nutzbar sein. Im 1. und 2. OG sind insgesamt ca. 1.150 m² Geschossfläche für Gastronomie und Dienstleistungen vorgesehen. Die Fläche für eine offene Tiefgarage ist mit ca. 5.800 m² angegeben worden. Um dem veränderten Kaufverhalten der Kunden Rechnung zu tragen, plant der Vorhabenträger eine Stellplatzanlage mit 260 Stellplätze in einer offenen Tiefgarage für die Kunden der Verkaufseinrich- tung. Die Andienung des großflächigen Einzelhandelsbetriebes und der anderen gewerblichen und ggf. freiberuflichen Nutzungen am Standort, soll über die Märkische Allee erfolgen. Die derzeit vorhandene verkehrliche Erschließung ist für die vorhandene Wohnnutzung und war für die im Wohngebiets- zentrum ”An der Feuerwache” aufgegebenen Nutzungen ausreichend. Die verkehrliche Erschließung eines Warenhauses erfordert eine breitere Zufahrt zur Andienung als die, für die bisherigen Nutzun- gen vorhandene Wohngebietsstraße. Es ist notwendig die Verkehrsfläche gerade für die geplante Nutzung herzurichten. Eine Erweiterung der Verkehrsanlage ist in südlicher Richtung möglich, da sich ein angrenzendes Flurstück als Verkehrsfläche im Fachvermögen des Tiefbauamtes Marzahn befindet. Die fußläufige Erreichbarkeit des Nahversorgungszentrums ist über einen privaten Gehweg, der vor der nördlichen Gebäudeseite angelegt werden soll, zu sichern. Entlang der östlichen Gebäudeseite ist mittels Geh- und Radfahrrecht eine Durchwegung, die eine Verbindung zwischen dem Park an der Paul-Schwenk-Straße und dem Springpfuhlpark gewährleisten soll, planungsrechtlich festzusetzen. Dabei ist eine klare, ablesbare Führung der Grünverbindung anzustreben. Der Bebauungsplanbereich (Anlage 2 zum Aufstellungsbeschluss) wird wie folgt begrenzt: Osten: westliche Flurstücksgrenze der Flurstücke 279, 280, 333 und die Verlängerung bis zur Zukünftigen nördliche Straßenbegrenzungslinie Poelchaustraße Süden: nördliche Flurstücksgrenze Flurstück 284 bis Flurstück 382, nördliche Flurstücksgrenze Flurstück 379 und deren Verlängerung bis östliche Flurstücksgrenze Flurstück 382 und die Verlängerung bis zur zukünftigen östliche Straßenbegrenzungslinie Märkischen Allee Westen: zukünftige östliche Straßenbegrenzungslinie der Märkische Allee Norden: zukünftige nördliche Straßenbegrenzungslinie der Poelchaustraße Zum städtebaulichen Vertrag gem. § 11 BauGB, ist ein erweiterter Erschließungsplan sowie ein Grün- und Freiflächenplan zu erarbeiten. Diese Unterlagen sind als Anlagen, dem abzuschließenden städte- baulichen Vertrag beizufügen. Der Vorhabenträger ist bereit, das leergefallene Dienstleistungsgebäude Murzahner Ring 71 abzureißen und die Fläche entsprechend der Maßgaben, die sich aus dem Landschaftspflegerischen Fachbeitrag ergebenden und mit einer Grün- und Freiraumplanung untersetzten Grünmaßnahme zu gestalten. Die gegenwärtig geplante Bebauung mit der Anordnung einer offenen Tiefgarage mit ca. 260 Stell- plätzen für den Kundenverkehr, mit einer niveaugleichen Zu- und Abfahrt an der Poelchaustraße und die Gestaltung der Verkehrsflächen für den Andienungsverkehrs zur und auf der Vorhabenfläche, lassen erwarten das damit nicht unerheblichen Auswirkungen auf die Umgebung entstehen können. Aus diesem Grunde ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung entsprechend UVPG durchzuführen. In diesem Gutachten sind Maßnahmen zur Verringerung von störenden Einflüssen auf die Umgebung des geplanten Vorhabens zu benennen, die durch den Vorhabenräger zu realisieren sind. Die Andienung für den SB-Markt und für die anderen geplanten Nutzungen, soll über die von der Märkischen Allee (Bundesfernstraße 158) in das Wohngebiet führende tempoberuhigte Wohngebiets- straße erfolgen. Die
Konzentration der geplanten Nutzungen auf dem Antragsgrundstück erzeugt
bodenrechtlich beachtliche Spannungen, die zum Einen in dem massiven Baukörper
begründet sind, der mit 120 m Länge und 52 m Breite die aufgelockerte
Bebauungsstruktur des Wohngebietszentrums zerstört und zum Anderen ist die
gewünschte Anzahl der Stellplätze ein bewältigungsbedürftiges Problem an diesem
Standort. Da
sich in den letzten Jahren die Versorgungslage in dem Wohngebiet ”An der
Feuerwache” zunehmend verschlechtert und das fehlende Zentrum von den Bewohnern
als Grund für Wegzugsabsichten genannt wird, ist der Bezirk bestrebt, die
Entwicklung an diesem Standort zu unterstützen und zu beschleunigen. Die
Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungs- planverfahrens gemäß § 12 BauGB
ist ein geeignetes Mittel, um die kurzfristige Entwicklung des
Nahversorgungszentrums vornehmen zu können. Der Vorhabenträger ist bereit, die Fläche nach § 12 BauGB über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gebietsverträglich zu entwickeln. Anlagen: Plan Geltungsbereich Plan Bebauungskonzept
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legende
| Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
| Bezirk | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
| Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
| Kommunalpolitiker | Auszug | Realisierung | |||
| Anwesenheit | Kleine Anfragen |
Kontakt
Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin
Büro der Bezirksverordnetenversammlung
Leiterin:
Anne Nentwich, BVV L
- Tel.: (030) 90293-5811
- Tel.: (030) 90293-5812
- Tel.: (030) 90293-5813
- Tel.: (030) 90293-5814
- Fax: (030) 90293-5815
- E-Mail bvv@ba-mh.berlin.de
Postanschrift:
12591 Berlin
