Drucksache - DS/2320/VIII  

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)  für das Gelände zwischen Egon-Erwin-Kisch-Straße, östlicher Bahnhofsvorplatz S-Bahnhof Wartenberg, Bahngelände und Egon-Erwin-Kisch-Straße 14 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Neu-Hohenschönhausen einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-177 VE aufzustellen.

 Die wesentlichen Planungsziele sind:

- Ärztehaus

- betreutes Wohnen

- Gewerbe.

Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich

Für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-177 VE wird das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB angewendet.

b)  für den vorhabenbezogenen Bebauungsplanvorentwurf 11-177 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

d) die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2: Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

 Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-177 VE

für das Gelände zwischen Egon-Erwin-Kisch-Straße,

östlicher Bahnhofsvorplatz S-Bahnhof Wartenberg,

Bahngelände und Egon-Erwin-Kisch-Straße 14

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Neu-Hohenschönhausen

                                                                                                                      ohne Maßstab

Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

        Ärztehaus

        betreutes Wohnen

        Gewerbe

 Anlage 2

Begründung zur Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens

Veranlassung und Erforderlichkeit

Anlass für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das Gelände zwischen Egon-Erwin-Kisch-Straße, östlicher Bahnhofsvorplatz S-Bahnhof Wartenberg, Bahngelände und Egon-Erwin-Kisch-Straße 14 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Neu-Hohenschönhausen, ist die Absicht des Grundstückseigentümers, das vorhandene Gebäude, das zurzeit noch von der Deutschen Post als Verteilzentrum genutzt wird, abzubrechen und auf Teilflächen des Grundstücks Egon-Erwin-Kisch-Straße 28 ein sechsgeschossiges Ärztehaus mit Staffelgeschoss und weiteren Nutzungen zu errichten.

Seitens des Bezirksamtes Lichtenberg besteht ein großes Interesse, den Bereich um den östlichen Bahnhofsvorplatz des S-Bahnhofs Wartenberg städtebaulich neu zu ordnen, zu entwickeln und mit verschiedenen Nutzungen für die anliegende Bewohnerschaft neu zu beleben.

Im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erforderlich, da aufgrund der geplanten Nutzungsart sowie des Maßes der Nutzung sich das beantragte Vorhaben nicht in die nähere Umgebung gemäß § 34 BauGB einfügen würde.

Plangebiet

Das in Lichtenberg, im Ortsteil Neu-Hohenschönhausen liegende, ca. 2.750 m² große Plangebiet besteht aus derzeit ca. 1.900 m² großen Teilflächen des Grundstückseigentümers des Grundstücks Egon-Erwin-Kisch-Straße 28 sowie aus öffentlichen Straßenverkehrsflächen, die ca. 850 m² einnehmen. Das Plangebiet wird durch die Egon-Erwin-Kisch-Straße im Norden, den Bahnhofsvorplatz des S-Bahnhofs Wartenberg im Osten, das Bahngelände der Deutschen Bahn im Süden sowie das Grundstück Egon-Erwin-Kisch-Straße 14 im Westen begrenzt.

Das Plangebiet ist Teil eines diffus genutzten Gebiets innerhalb der Großsiedlung Neu-Hohenschönhausen, das die Bahnanlagen östlich flankiert und sich vom Wartenberger Weg bis zum Regenrückhaltebecken der Berliner Wasserbetriebe an der Egon-Erwin-Kisch-Straße erstreckt. Die Bebauung des Bereichs konzentriert sich im Wesentlichen um den Bahnhofsvorplatz herum und beinhaltet Nutzungen wie einfache Gastronomieangebote sowie eine Apotheke. Der Platz selbst wurde mit Stadtumbau-Mitteln saniert, bietet aber aufgrund der mangelnden Nutzungsmöglichkeiten wenig Aufenthaltsqualität und dient überwiegend dem Erreichen des Zuganges zum S-Bahnhof Wartenberg. Das ehemalige Postgebäude steht der Öffentlichkeit auch schon seit Jahren nicht mehr zur Verfügung und wird gegenwärtig nur noch als Verteilzentrum der Deutschen Post genutzt. Im angrenzenden Umfeld existieren weitere kleine Gewerbe- sowie Dienstleistungseinrichtungen. Das östlich dem Plangebiet gegenüberliegende Gebiet wird von fünf- und sechsgeschossigen, zeilenförmigen Wohngebäuden sowie Wohnfolgeeinrichtungen wie Kita und Jugendclub geprägt.

Bereichscharakteristik und wichtigste Planungen

Die Grundstücke des Plangebietes befinden sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in einem Gebiet, für das es zurzeit keine verbindliche Bebauungsplanregelung im Sinne von § 30 BauGB gibt. Infolgedessen ist für die Beurteilung der Zulässigkeit des geplanten Vorhabens § 34 BauGB („Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“) maßgeblich. Gemäß § 34 Absatz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens gemäß § 34 Absatz 2 BauGB nach seiner Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Des Weiteren gelten für die Zulässigkeit von Vorhaben die Absätze 3 und 3a des § 34 BauGB.

Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom
5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 22. Dezember 2020 (ABl. 2021 S. 147), ist der Bereich des Plangebietes als Teil einer entlang der Bahnlinie östlich dargestellten übergeordneten Verkehrsverbindung sowie einer Wohnbaufläche W 2 (GFZ bis 1,5) dargestellt.

Im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030, der am 20.08.2019 im Senat beschlossen wurde, ist der Geltungsbereich als Städtebaufördergebiet, konkret als Stadtumbaugebiet und als Prüfgebiet hinsichtlich der Weiterentwicklung bestehender Siedlungen dargestellt.

Der Stadtentwicklungsplan Mobilität und Verkehr, der am 2. März 2021 im Senat beschlossen wurde, stellt den infrage stehenden Bereich als Bereich für den Ausbau einer Nahverkehrstangente ab S-Bahnhof Wartenberg dar. Als Straßennetzergänzung soll die Egon-Erwin-Kisch-Straße als übergeordnete Verkehrsverbindung der Stufe II bis an die B1/B5 verlängert werden (sogenannte tangentiale Verbindung Nord=TVN).

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Neu-Hohenschönhausen, die von der Bezirksverordnetenversammlung am 01.03.2005 beschlossen wurde, stellt den Geltungsbereich als Mischgebiet dar. Außerdem ist der Bahnhofsvorplatz als öffentlicher Platz angegeben.

Im Städtebaulichen Rahmenplan Großsiedlung Neu-Hohenschönhausen, der am 08.09.2020 vom Bezirksamt beschlossen wurde, wird das Plangebiet als Bereich für perspektivische „Nichtwohnnutzung“ (beispielsweise Grün, Gemeinbedarf, Gewerbe etc.) und als Bereich für langfristige Umstrukturierung nach Bau der TVN charakterisiert. 

Entwicklung der Planungsüberlegungen

Mit Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 21.03.2019 wurde das Bezirksamt ersucht, ein Konzept für die Gestaltung des Vorplatzes des S-Bahnhofs Wartenberg an der Egon-Erwin-Kisch-Straße unter aktiver Einbeziehung der Inhaber und Betreiber von Flächen und Gebäuden zu entwickeln. Etwa zeitgleich entstand das Interesse des Eigentümers des Grundstücks Egon-Erwin-Kisch-Straße 28, das am nördlichen Randbereich des Bahnhofsvorplatzes vorhandene Postgebäude abzureißen und ein sechsgeschossiges Ärztehaus mit weiteren Nutzungen wie z.B. Café/Restaurant im Erdgeschoss mit Zugang zum Bahnhofsvorplatz und andere Nutzungen wie z.B. betreutes Wohnen o.ä. in den oberen Geschossen zu planen. Diese Absicht löst ein Planerfordernis aus, da sich das Vorhaben nicht nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung, die u.a. nur durch ein- bis zweigeschossige Gebäude geprägt ist, einfügt.

Im Kontext des Beschlusses der BVV wurde daher für den gesamten Bereich an der Egon-Erwin-Kisch-Straße vom Wartenberger Weg bis zum Regenrückhaltebecken der Berliner Wasserbetriebe ein Entwicklungskonzept (Städtebauliches Entwicklungskonzept „Umfeld S-Bahnhof Wartenberg, östlich der Bahnlinie“) beauftragt, in dem sowohl das öffentliche Interesse einer standortgerechten und verträglichen Gebietsentwicklung, als auch die privaten Interessen der jeweiligen Grundstücksentwicklung beachtet und zu einem Konzept zusammengefügt wurden. Mit den erst kürzlich fertiggestellten Ergebnissen des Entwicklungskonzeptes, das noch im Ausschuss für ökologische Stadtentwicklung und Mieterschutz vorgestellt werden soll, wurde eine verlässliche Planungsgrundlage geschaffen, so dass auf dieser Grundlage mit der Durchführung von Bebauungsplanverfahren abschnittsweise und anlassbezogen begonnen werden kann.

Um entsprechendes Planungsrecht für die Errichtung des Ärztehauses zu erreichen, hat der Eigentümer beantragt, ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren unter Beachtung des Entwicklungskonzepts sowie der übergeordneten Verkehrsplanung (TVN) einzuleiten. Mit BA-Beschluss vom 08.06.2021 hat das Bezirksamt beschlossen, dem Antrag stattzugeben und das Verfahren einzuleiten.

Intention des Plans

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan hat die Aufgabe, die rechtsverbindliche Grundlage für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Plangebiet anhand des konkret geplanten Projekts „Ärztehaus“ herzustellen. Er soll eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll mit der Umstrukturierung eines Teilbereiches um den S-Bahnhofvorplatz Wartenberg an der Egon-Erwin-Kisch-Straße begonnen werden und die planungsrechtliche Grundlage für ein sechsgeschossiges Ärztehaus mit weiteren Nutzungen für die Bewohner der Großsiedlung Neu-Hohenschönhausen geschaffen werden.

Hierfür wurde in Abstimmung mit Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz unter Beachtung der TVN-Planung ein neuer Grundstückszuschnitt angedacht und dementsprechend der Geltungsbereich für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugeschnitten.

Durch ein Gebäude mit sechs Geschossen (plus Staffelgeschoss) wird dem Platz eine neue städtebauliche Bedeutung zugewiesen und Raum für zahlreiche Nutzungen, die sowohl im Sinne der Herbeiführung von Aufenthaltsqualität, als auch im Interesse notwendiger Funktionen innerhalb des Stadtquartiers etabliert werden sollen, geschaffen.

Im ersten Vollgeschoss (Erdgeschoss) des Gebäudes ist es beabsichtigt, Gastronomie, kleinere Läden und Dienstleistungseinrichtungen zu etablieren. Welche das genau sein werden, wird noch im weiteren Verfahren bestimmt. Im zweiten bis vierten Vollgeschoss sollen hauptsächlich Arztpraxen einziehen, im 5. Vollgeschoss sollen Wohngemeinschaften für Senioren, im 6. Vollgeschoss und im Staffelgeschoss soll eine Seniorentagestätte geplant werden. Die konkrete bauliche Dichte wird Gegenstand weiterer Abstimmungen zwischen dem Vorhabenträger und dem Bezirk Lichtenberg sein.

Der Vorhabenträger erklärte sich bereit und in der Lage, das Vorhaben innerhalb einer noch zu bestimmenden Frist durchzuführen. Zur Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans übernimmt er die Planungsleistungen sowie die fachgutachterlichen Leistungen in erforderlichem Umfang unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange. Der Eigentümer wird die Planunterlagen in Abstimmung mit dem Fachbereich Stadtplanung erstellen. Zur Sicherung eines fachgerechten Planverfahrens wird er in Abstimmung mit dem Fachbereich Stadtplanung ein qualifiziertes Planungsbüro beauftragen.

Das B-Plan-Verfahren soll gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren als ein Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt werden. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 2.750 m² und soll ein sechsgeschossiges (plus Staffelgeschoss) Ärztehaus mit ergänzenden Nutzungen planungsrechtlich festsetzen. Die sich aus dem Projekt ergebene Grundfläche beträgt voraussichtlich ca. 1.580 m² (GRZ 0,57) und beträgt damit weit unter 20.000 m². Der Wert entspricht der zulässigen Größe für die festzusetzende Grundfläche und begründet somit ein Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Auch den anderen Kriterien des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB wird entsprochen. Auf den Umweltbericht kann daher verzichtet werden. Jedoch müssen die Belange von Umwelt und Natur im Laufe des Verfahrens berücksichtigt werden.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt stimmte der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens mit Schreiben vom 02.08.2021 zu. Die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg äußerte sich zustimmend am 30.07.2021.