Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:
Das Bezirksamt hat beschlossen:
a) für das Gelände zwischen Karl-Philipp-Moritz-Weg, Am Gehrensee, Ahrensfelder Chaussee und Henriette-Herz-Allee im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Falkenberg, zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans XXII-39 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung XXII-39-1 VE aufzustellen.
Die wesentlichen Planungsziele sind:
- Wohngebiet,
- Kindertagesstätte,
- Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fuß- und Radweg,
- öffentliche Straßenverkehrsfläche.
Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich
Für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes XXII-39-1 VE wird das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) angewendet.
b) für den vorhabenbezogenen Bebauungsplanvorentwurf XXII-39-1 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats sowie die frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) durchzuführen.
c) mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.
d) die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.
Anlage 2: Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens
Anlage 2
Begründung zur Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens
Veranlassung und Erforderlichkeit
Anlass für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das Gelände zwischen Karl-Philipp-Moritz-Weg, Am Gehrensee, Ahrensfelder Chaussee und Henriette-Herz-Allee, das Teilfläche des festgesetzten B-Planes XXII-39 ist, ist die Absicht der Grundstückseigentümerin HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, diese seit vielen Jahren brachliegenden Flächen einer anderen Nutzungsart zuzuführen, da das geltende Baurecht für ein Misch- (MI 1) und ein Gewerbegebiet (GE 1) bisher nicht ausgenutzt wurde.
Seitens des Bezirksamtes Lichtenberg besteht insbesondere im Hinblick auf das Bevölkerungswachstum im Land Berlin und die dadurch bedingte zunehmende Wohnungsnachfrage ein großes Interesse an der Nutzung dieser langjährig brachliegenden Flächen zu Wohnzwecken.
Im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, da aufgrund der Festsetzungen als Misch- und Gewerbegebiet die geplante Wohnnutzung unzulässig wäre.
Plangebiet
Das in Lichtenberg, im Ortsteil Falkenberg liegende, ca. 23.262 m² große Plangebiet besteht aus 20.304 m² großen Flächen der HOWOGE, einem 1.768 m² großen Grundstück des Landes Berlin sowie öffentlichen Straßenverkehrsflächen, die ca. 1.154 m² einnehmen. Das Plangebiet wird durch den Karl-Philipp-Moritz-Weg im Norden, die Straße Am Gehrensee im Osten, die Ahrensfelder Chaussee im Süden sowie die Henriette-Herz-Allee im Westen begrenzt. Das Plangebiet ist Teilfläche des Bebauungsplans XXII-39 und sollte ursprünglich als Mischgebiet sowie als Gewerbegebiet entwickelt werden. Die nördlich, nordöstlich und westlich liegenden ehemaligen Brachflächen wurden in der Zwischenzeit auf der Grundlage des Bebauungsplans XXII-39 mit Wohngebäuden (hauptsächlich Reihenhäuser sowie Geschosswohnungsbau) bebaut, deren Fertigstellung zum Teil noch nicht abgeschlossen ist. Östlich des Plangebietes befinden sich ein Discounter (Netto) sowie weitere Brachflächen, die ebenfalls durch ein Änderungs-Bebauungsplanverfahren hauptsächlich zu Wohnzwecken entwickelt werden sollen. Südöstlich, auf Flächen des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf gelegen, befindet sich der S-Bahnhof Ahrensfelde mit vereinzelten Gewerbe- und Dienstleistungseinrichtungen. Südlich an das Plangebiet angrenzend schließt auf Flächen des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf ein Wohngebiet an, das hauptsächlich durch fünfgeschossige zeilenförmige Wohngebäude geprägt ist.
Bereichscharakteristik und Planungen
Die Grundstücke des Plangebietes liegen in dem Bereich, für den der Bebauungsplan
XXII-39 gemäß Veröffentlichung im GVBl. für Berlin Nr. 27 vom 29.07.2005 auf Seite 418 durch Verordnung vom 19.07.2005 festgesetzt wurde. Der Bebauungsplan ist damit an dem Tag nach der Verkündung in Kraft getreten. Maßgeblich für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens ist deshalb § 30 Baugesetzbuch (BauGB). Festgesetzt wurden im betreffenden Bereich im Wesentlichen ein Mischgebiet (MI 1) mit einer Fläche für eine Kita, ein Gewerbegebiet (GE 1), eine Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fuß- und Radweg sowie öffentliche Verkehrsflächen.
Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom
5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 22. Dezember 2020 (ABl. S. 147), ist der Bereich des Plangebietes Teil einer entlang der Ahrensfelder Chaussee nördlich dargestellten Wohnbaufläche W 3 (GFZ bis 0,8).
Im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030, der am 20.08.2019 im Senat beschlossen wurde, ist der Geltungsbereich als Wohnungsneubaustandort ab 200 Wohnungen gekennzeichnet. Die zeitliche Realisierbarkeit des Neubaupotenzials wurde im Stadtentwicklungsplan als kurzfristig eingeschätzt.
Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Hohenschönhausen-Landschaftsraum, die von der Bezirksverordnetenversammlung am 27.01.2011 beschlossen wurde, stellt den Geltungsbereich teilweise als Mischgebiet, teilweise als Gewerbegebiet und teilweise als Fläche für Verkehrsgrün als Grünverbindung mit wichtigem Fuß- und Radweg außerhalb des Straßenraumes dar. Außerdem ist ein Symbol für eine Kita dargestellt.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Seit der Rechtsgültigkeit des Bebauungsplans XXII-39 im Jahr 2005 und der Festsetzung einer Mischgebietsfläche mit Kita sowie einer Gewerbegebietsfläche hat es kein ernsthaftes Ansiedlungsinteresse mit entsprechenden Nutzungen auf diesen Flächen gegeben. Auf den anderen Flächen des Bebauungsplans XXII-39 sind auf den Flächen der allgemeinen Wohngebiete inzwischen zahlreiche Wohngebäude errichtet worden, die das Plangebiet umschließen. Aufgrund der derzeit großen Wohnungsnachfrage war es sinnvoll, die brachliegenden Flächen hinsichtlich der Machbarkeit einer Wohnnutzung zu prüfen. Hierfür hat die HOWOGE als Grundstückseigentümerin ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt, in dessen Ergebnis u.a. die Errichtung von ca. 380 Wohnungen einschließlich einer Kita machbar sei.
Aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums und der dadurch bedingten hohen Nachfrage nach Wohnbauflächen hat die HOWOGE als Eigentümerin des Grundstücks Ahrensfelder Chaussee 123/145 beantragt, ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans XXII-39 in eine Wohnbaufläche einzuleiten.
Das Bezirksamt Lichtenberg hat in seiner Sitzung am 13.10.2021 vorbehaltlich des Ergebnisses der Prüfung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie durch die Gemeinsame Landesplanungsabteilung durch Beschluss entschieden, dem Antrag stattzugeben.
Die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg äußerte sich zustimmend zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans am 07.01.2021. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen stimmte der Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens mit Schreiben vom 29.01.2021 zu.
Intention des Plans
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan hat die Aufgabe, die rechtsverbindliche Grundlage für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Plangebiet herzustellen. Er soll eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll der Bebauungsplan XXII-39 geändert und die planungsrechtliche Grundlage für die Entwicklung eines Wohngebietes mit ca. 380 Wohnungen geschaffen werden.
Hierfür sollen an der Ahrensfelder Chaussee in der Höhe gestaffelte drei- bis fünfgeschossige Wohngebäude in einer kammartigen Struktur geplant werden. An der Ecke Am Gehrensee/Ahrensfelder Chaussee soll ein siebengeschossiges Wohngebäude einen städtebaulichen Akzent bilden. Auf dem dahinterliegenden Grundstücksteil ist beabsichtigt, drei- bis fünfgeschossige Wohngebäude mit zugehörigen Freiflächen und Stellplatzflächen zu realisieren. Darüber hinaus sollen eine Kindertagesstätte und ein Nahversorger von bis zu
800 m² Verkaufsfläche sowie einzelne Läden in das Projekt integriert werden.
Die konkrete bauliche Dichte sowie der zu deckende Bedarf an sozialer und grüner Infrastruktur wird Gegenstand weiterer Abstimmungen zwischen dem Vorhabenträger und dem Bezirk Lichtenberg sein.
Das Verfahren soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt werden. Das beabsichtigte Bebauungsplanverfahren XXII-39-1 VE zur Änderung des Bebauungsplans XXII-39 steht in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem geplanten Änderungsverfahren XXII-39-2. Zur Prüfung der Möglichkeiten des Einsatzes von beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB sind somit beide Bebauungspläne zusammen zu betrachten. Bei der Berechnung der festzusetzenden Grundfläche sind alternative Berechnungsansätze gewählt worden. Zum einen die Berechnung nach den zulässigen Grundflächen anhand er geplanten GRZ und zum anderen nach konkreten Grundflächen anhand baukörperscharfer Abgrenzungen. Beide Berechnungsansätze verdeutlichen, dass der Schwellenwert von 20.000 m² Grundfläche unterschritten werden kann. Bei einer baukörperscharfen Festsetzung der Baugrenzen bleibt der Wert deutlich hinter der Schwelle zurück (16.045,4 m2). Selbst bei einer Betrachtung einer maximalen Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Grundstücksbereiche kann der Wert eingehalten werden, auch wenn dieser nur um wenige Quadratmeter unterschritten wird (19.960 m2). Die beiden alternativen Grundflächenwerte entsprechen der zulässigen Größe für die festzusetzende Grundfläche und begründen somit Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Auf die Umweltberichte kann daher verzichtet werden. Jedoch müssen die Belange von Umwelt und Natur im Laufe des Verfahrens berücksichtigt werden. In den Geltungsbereichen beider Bebauungspläne sollen keine Festsetzungen erfolgen, die Vorhaben ermöglichen, die der Pflicht zur Durchführung einer UVP nach dem Gesetz über die Unverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Die Geltungsbereiche beider Bebauungspläne umfassen kein Schutzgebiet im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b des Baugesetzbuches, so dass auch keine Beeinträchtigung der genannten Schutzgüter zu erwarten ist.
Die HOWOGE ist als Unternehmen des Landes Berlin bereit und in der Lage das Vorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer noch zu bestimmenden Frist durchzuführen.
Zur Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans übernimmt die HOWOGE die Planungsleistungen sowie die fachgutachterlichen Leistungen in erforderlichem Umfang unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange. Die HOWOGE wird die Planunterlagen in Abstimmung mit dem Fachbereich Stadtplanung erstellen. Zur Sicherung eines fachgerechten Planverfahrens hat die HOWOGE die SWECO GmbH beauftragt.
Der Vorhabenträger hat außerdem die Grundzustimmung zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung mit Datum vom 19.06.2020 abgegeben.
DGS
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