Drucksache - DS/0864/VIII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)                                                                                                                                                                                                                                                      für die Kleingartenanlagen (KGAen) „Pirolstraße“ und „Beerfelder Straße“, einen Abschnitt der Pirolstraße, die Grundstücke Pirolstraße 3, 4, 6, 8 und 10 sowie das Grundstück Zwieseler Straße 143 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Karlshorst einen Bebauungsplan mit der
Bezeichnung 11-159 aufzustellen.

Die wesentlichen Planungsziele sind:

-        die Festsetzung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“,

-        die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets und

-        die Sicherung vorhandener Straßenverkehrsflächen.

Anlage 1:Räumlicher Geltungsbereich

b)   für den Bebauungsplan-Entwurf 11-159 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, die Nachbarbezirke und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

Anlage 2:Begründung zur Einleitung des Bebauungsplan-Verfahrens

Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplan-Verfahrens

Gemäß § 1 Absatz 3 BauGB in Verbindung mit § 6 Absatz 1 AGBauGB haben Gemeinden Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Laut § 2 Absatz 1 BauGB sind Bauleitpläne von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bauleitplan aufzustellen, ist ortsüblich - gemäß § 6 Absatz 1 AGBauGB im Amtsblatt von Berlin - bekannt zu geben.

Veranlassung und Erforderlichkeit

Das Gebiet westlich der Beerfelder Straße wird durch Kleingärten, Wohngrundstücke und ungenutzte Brachen geprägt, wobei sich die unterschiedlichen Nutzungen teilweise überlagern. Darüber hinaus ist die Erschließungs- und Eigentumsstruktur in der Realität kaum ablesbar. Das Gebiet zeichnet sich somit durch eine ungeordnete Bebauungs- und Nutzungsstruktur aus. Ohne bauleitplanerische Ordnung bestände die Gefahr, dass sich die heterogene Nutzungs- und Bebauungsstruktur weiter verfestigt oder auch, dass die vorhandenen Kleingärten sukzessive durch andere Nutzungen verdrängt werden. In städtebaulicher Hinsicht wird für das Gebiet jedoch eine durch Kleingärten und Wohnen geprägte Nutzung für angemessen erachtet, wobei die Kleingartennutzung auch weiterhin die dominierende Nutzung darstellen soll. Um die Ordnung des Gebietes und eine dauerhafte Sicherung der gegenwärtigen Kleingartennutzung zu gewährleisten, besteht daher die Erforderlichkeit einen Bebauungsplan aufzustellen

Plangebiet und Planungskonzept

Das rund 2,7 ha große Plangebiet liegt im nordöstlichen Bereich des Ortsteils Karlshorst, östlich der Zwieseler Straße. Neben den angrenzenden Verkehrsflächen der Beerfelder Straße und der Robert-Siewert-Straße, die bis zur Straßenmitte in den Geltungsbereich miteinbezogen werden, umfasst das Plangebiet auch einen etwa 90 m langen Abschnitt der nur 130 m langen Pirolstraße. Des Weiteren werden zur Arrondierung des Geltungsbereiches auch die im privaten Eigentum befindlichen Grundstücke Pirolstraße 3, 4, 6, 8 und 10 sowie Zwieseler Straße 143 in den Geltungsbereich miteinbezogen. Die genannten Grundstücke liegen, wie eingangs beschrieben, zum Teil ungenutzt brach oder werden für Wohnzwecke genutzt.

Die beiden KGAen befinden sich überwiegend im Eigentum der Deutschen Bahn Netz AG. Hiervon ausgenommen sind drei rückwärtig gelegene, über Stichstraßen erschlossene Grundstücke (Flurstücke 224, 225, 230, 231, 232, 233 und 294), die sich im privaten Eigentum befinden. Die Erschließung der Kleingartenparzellen und der übrigen Privatgrundstücke erfolgt über die Beerfelder Straße bzw. die Pirolstraße. Ob alle Grundstücke ausreichend erschlossen sind, lässt sich aktuell nicht feststellen.

Die Umgebung des Plangebiets wird im Westen durch Einfamilienhausgrundstücke, im Norden durch teilweise brach liegende, gewerblich genutzte Grundstücke, im Osten durch weitere Brachflächen bzw. die KGA „Seegelände“ und im Süden wiederum durch Einfamilienhausgrundstücke geprägt.

Die Planungsüberlegungen zum vorliegenden Bebauungsplan haben sich insbesondere im Zusammenhang mit den Planungsüberlegungen zum nördlich angrenzenden Bereich ergeben, der bislang gewerblich geprägt war und nunmehr für Wohnbauzwecke genutzt werden soll. Des Weiteren wurden in den letzten Jahren im Gebiet westlich der Beerfelder Straße Grundstücke neu gebildet, teilweise veräußert oder auch für Wohnzwecke umgewandelt. Gleichzeitig blieb die Erschließung des Gebietes weiterhin rudimentär. Vor diesem Hintergrund stellte sich die Notwendigkeit heraus, das Gebiet neu zu ordnen, wobei der Schwerpunkt auf die Sicherung der vorhandenen Kleingärten gelegt werden soll. Zweite Zielsetzung der Planung ist jedoch die Ausweisung neuer Wohnbauflächen, deren bauliche Struktur sich künftig an der kleinteiligen Struktur im westlich angrenzenden Einfamilienhausgebiet anlehnen soll. Der Erhalt der Kleingärten und die Ausweisung von Wohnbauflächen entsprechen den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der Zielsetzung der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung und der Zielsetzung der Landesentwicklungsplanung Berlin-Brandenburg. Letztere sieht zum einen vor, dass die siedlungsbezogenen Freiräume für die Erholung erhalten und entwickelt werden sollen. Zum anderen wird hier vorgegeben, dass sich die Siedlungsentwicklung auf die raumordnerisch festgelegten Siedlungsbereiche konzentrieren soll und vorrangig Innenentwicklungspotenziale unter Inanspruchnahme der vorhandenen Infrastruktur genutzt werden sollen.

Planungsziel des Bebauungsplans ist daher die Festsetzung der KGAen als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ und die Festsetzung der nicht kleingärtnerisch genutzten Grundstücke als allgemeines Wohngebiet. Die vorhandenen Verkehrsflächen (Pirolstraße, Beerfelder Straße und Robert-Siewert-Straße) sollen als Straßenverkehrsfläche gesichert werden.

Mit der Umsetzung des Bebauungsplans wird ein Beitrag für den Erhalt der Grünflächen geleistet und wird die vorhandene kleingärtnerischen Nutzung mit ihrer Erholungsfunktion für die Pächter langfristig gesichert. Des Weiteren wird für die übrigen, bislang ungenutzten oder auch nur unter- oder fehlgenutzten Grundstücke eine geordnete bauliche Entwicklung ermöglicht.

Eingriffe in Natur und Landschaft sind nicht zu erwarten, da die betroffenen Flächen bereits kleingärtnerisch genutzt werden, bzw. gemäß § 34 BauGB auch als Wohnbauflächen genutzt werden könnten.

Planerische Ausgangssituation

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 11-159 gibt es bislang keine verbindlichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder Festsetzungen im Sinne des § 30 BauGB. Der gesamte Bereich wird als Innenbereich gemäß § 34 BauGB eingestuft. Da sich in dem Gebiet keine eindeutige Nutzungs- und Bebauungsstruktur herausgebildet hat, wäre in dem Gebiet neben der kleingärtnerischen Nutzung auch eine kleinteilige Wohnnutzung, im nördlichen Bereich gar eine das Wohnen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung denkbar.

1. Flächennutzungsplan (FNP)

Der FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362), stellt den östlichen Teil des Plangebiets als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kleingarten und den westlichen Teil des Plangebiets als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) dar.

2. Bereichsentwicklungsplanung (BEP)

Die BEP Alt-Lichtenberg (Stand: Juli 2004, aktualisiert im Mai 2005) stellt die kleingärtnerisch genutzten Flächen des Plangebiets als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Dauerkleingarten“ und die ungenutzten oder für Wohnzwecke genutzten Grundstücke als Wohnbaufläche W4 (GFZ bis 0,4) dar.

3. Kleingartenentwicklungsplanung

Die beiden Kleingartenanlagen sind im Kleingartenentwicklungsplan Berlin (Stand 2010) als ungesicherte Einrichtungen mit der Sicherungsstufe I b gekennzeichnet. In der Legende und im Bericht wird zur Sicherungsstufe I b dargelegt, dass es sich hierbei um Anlagen handelt, die sich auf Flächen der Deutschen Bahn AG befinden und an die Eisenbahn-Landwirtschaft verpachtet sind.

Von Seiten der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung wurden im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht keine Bedenken gegen die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans geäußert. Auch von Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bestehen hinsichtlich der beabsichtigten Aufstellung des Bebauungsplans grundsätzlich keine Bedenken.