Drucksache - DS/0697/VIII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)für das Grundstück Zwieseler Straße 164 und die unmittelbar südlich angrenzenden Grundstücke einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-158 aufzustellen.

Die wesentlichen Planungsziele sind:

-die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets und

-die Sicherung vorhandener und künftiger Straßenverkehrsflächen.

Anlage 1:Räumlicher Geltungsbereich

b)für den Bebauungsplanvorentwurf 11-158 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereichs Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen.

c)die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks und die Nachbarbezirke gemäß § 4 Absatz 1 BauGB frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

d)mit der Durchführung der Beschlüsse zu a), b) und c) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

Anlage 2: Begründung zur Einleitung des Bebauungsplan-Verfahrens

Anlage 1

Bebauungsplan 11-158

für das Grundstück Zwieseler Straße 164 und die unmittelbar südlich angrenzenden Grundstücke

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Karlshorst

unmaßstäblich

Planungsziele des Bebauungsplans 11-158

-   Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets und

-   Sicherung vorhandener und künftiger Straßenverkehrsflächen.

Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplan-Verfahrens 11-158 „Zwieseler Straße/Nord“

Veranlassung und Erforderlichkeit

Die Eigentümerin des Grundstücks Zwieseler Straße 164, WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH, beabsichtigt auf ihrem zurzeit noch gewerblich geprägten Grundstück ein neues Wohnquartier zu entwickeln. Die aktuelle mit dem Fachbereich Stadtplanung abgestimmte Konzeption sieht eine weitgehend geschlossene, drei- bis fünfgeschossige Wohnbebauung mit begrünten Innenhöfen vor. Hierzu wurde in Abstimmung mit dem Fachbereich Stadtplanung ein erstes Konzept erarbeitet, das auf der BVV-Ausschusssitzung Ökologische Stadtentwicklung und Mieten am 7. Dezember 2017 bereits vorgestellt und von diesem insgesamt positiv zur Kenntnis genommen wurde. In dem Konzept wurden auch die südlich anschließenden Grundstücke miteinbezogen. Diese befinden sich nicht im Eigentum der o.g. Vorhabenträgerin, es besteht jedoch die Absicht zumindest einen Teil dieser Grundstücke zu erwerben und mit zu entwickeln. Aufgrund des zerklüfteten Zuschnitts des Grundstücks Zwieseler Straße 164 bietet sich eine Einbeziehung der südlich anschließenden Grundstücke, die teilweise ebenfalls ungünstig geschnitten sind und eine ungeordnete Nutzung aufweisen, unbedingt an. Vor allem im südlichen Bereich ließe sich nur durch eine Zusammenlegung der Grundstücke eine sinnvolle bauliche Entwicklung herbeiführen. Der Fachbereich Stadtplanung würde daher eine entsprechende Zusammenlegung und die hieraus resultierende Gesamtentwicklung des zurzeit untergenutzten und ungeordneten Gebietes ausdrücklich begrüßen.

Die Grundstücke im vorgesehenen Geltungsbereich befinden sich überwiegend im Innenbereich. Die Flächen im östlichen Randbereich liegen bereits im Außenbereich. Gemäß § 34 BauGB ließe sich somit nur ein Teil des Grundstücks für Wohnbauzwecke entwickeln. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wäre aufgrund der als Maßstab heranzuziehenden Bebauung, die sich westlich der Zwieseler Straße und südwestlich des Plangebiets befindet, nur eine zwei- bis maximal dreigeschossige Bebauung zulässig. Da auf dem betreffenden Grundstück jedoch zur Deckung des enormen Wohnungsbedarfes, auch im Rahmen des geförderten Mietwohnungsbaus, Mehrfamilienhäuser mit bis zu fünf Geschossen vorgesehen sind, besteht die Erforderlichkeit einen entsprechenden Bebauungsplan aufzustellen. Die höhere und dichtere, also weniger offene Bauweise ist auch erforderlich, um den Anforderungen des Immissionsschutzes gerecht zu werden, da das Gebiet auf seiner nördlichen und östlichen Seite von Bahntrassen - auf denen lärmemittierender Bahnverkehr stattfindet - tangiert wird.

Plangebiet und Planungskonzept

Plangebiet

Das etwa 3 ha große Plangebiet befindet sich im nordöstlichen Randbereich des Ortsteils Karlshorst und wird wie folgt begrenzt:

-Im Westen durch die teilweise unbebauten, teilweise aber auch mit ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäuser bebauten Wohngrundstücke westlich der Zwieseler Straße,

-im Norden durch den Richard-Kolkwitz-Weg und die daran anschließende Bahntrasse der U-Bahnlinie 5,

-im Osten durch die Freiflächen des Biesenhorster Sandes, für die zurzeit ein Verfahren zur Ausweisung eines Landschaftsschutzgebietes läuft und an die weiter östlich die Bahnanlagen des Berliner Außenrings anschließen sowie

-im Süden durch die Kleingartenanlage „Seegelände“ und weitere kleingärtnerisch genutzte Flächen, die weiter westlich in stärker durch Wohnen geprägte Grundstücke übergehen.

Für den letztgenannten Bereich sollen demnächst Bebauungspläne zur Sicherung von Kleingärten aber auch zur Weiterentwicklung einer Wohnnutzung aufgestellt werden (Bebauungspläne 11-154 „KGA Seegelände“ und 11-159 „Pirolstraße“).

Die weitere Umgebung des Plangebiets wird überwiegend durch die Wohnnutzung geprägt. Nördlich der U-Bahn-Trasse schließt sich der Tierpark Friedrichsfelde an. In etwa 500 m Entfernung befindet sich der U-Bahnhof „Biesdorf-Süd“, der über einen teilweise durch einen Tunnel führenden Fußweg erreichbar ist. Das Plangebiet selber wird im nördlichen Bereich gewerblich geprägt. Zurzeit befinden sich auf dem Grundstück einige ein- bis dreigeschossige Gebäude (Hallen und Bürogebäude) mit unterschiedlichen Grundflächen. Im nordwestlichen Randbereich des gewerblich geprägten Grundstücks steht ein Mast der 220 kV-Freileitungstrasse Marzahn-Wuhlheide. Der südliche Bereich wird teilweise durch Kleingärten genutzt, liegt aber überwiegend ungenutzt brach. Hier hat sich eine teilweise höherwüchsige Ruderalvegetation ausgebildet. Die Zwieseler Straße, über die das Gebiet an das übrige öffentliche Straßennetz angebunden ist, besitzt unterschiedliche Breiten (14 bis 25 m), ist auf der östlichen Seite nicht eindeutig abgegrenzt und weist insgesamt einen ausbaubedürftigen Zustand auf. Die Zwieseler Straße soll in seiner gesamten Breite in den Geltungsbereich miteinbezogen werden.

Planungskonzept

Das vorliegende Planungskonzept sieht eine überwiegend geschlossene, drei- bis fünfgeschossige Wohnbebauung mit begrünten Innenhöfen vor. Die bauliche Dichte soll sich hierbei vom nördlichen, stärker durch Lärmimmissionen tangierten Bereich, der zudem auch näher zum U-Bahnhof „Biesdorf-Süd“ liegt, zum südlichen Bereich hin abstufen. Der südliche Bereich befindet sich in unmittelbarer Nähe zu einem Areal, das in stärkerem Maße durch Einfamilienhäuser und Kleingärten geprägt wird. Entsprechend wird hier eine etwas niedrigere und offenere Bauweise angestrebt. Die Erschließung des Gebietes soll zum einen über die Zwieseler Straße erfolgen, die künftig eine einheitliche und klar abgegrenzte Straßenbreite mit einem geordneten Straßenraumprofil erhalten soll. Zum anderen sieht die Planung eine Weiterführung der weiter östlich gelegenen Beerfelder Straße und eine zusätzliche in Ost-West-Richtung geführte Erschließungsstraße vor. Letztere soll neben der Erschließung auch als Verbindung zwischen der Zwieseler Straße und der neuen Beerfelder Straße dienen. Der Richard-Kolkwitz-Weg soll auch künftig keine Kfz-Erschließungsfunktion erfüllen. Die Stellplätze sollen so weit wie möglich in Tiefgaragen, zum Teil jedoch auch rund um den vorhandenen Mast der 220 kV-Freileitung angeordnet werden. Die erforderlichen Schutzabstände zum Mast werden durch die geplante Bebauung mit ausreichenden Abständen berücksichtigt.

Gemäß der aktuell vorliegenden Konzeption soll im gesamten Geltungsbereich eine maximale Geschossfläche von 36.000 m² umgesetzt werden. Zurzeit verfügt die Vorhabenträgerin jedoch nur über ein rund 1,6 ha großes Grundstück, das somit in etwa die Hälfte des gesamten Geltungsbereiches einnimmt. Auf dieser Fläche sollen gemäß dem aktuellen Konzept etwa 20.000 m² Geschossfläche umgesetzt werden. Abzüglich sonstiger Nutzungen, wie einer Kita-Einrichtung oder nicht störendem Gewerbe im Erdgeschoss, ist somit grob geschätzt von 300 Wohnungen auszugehen, von denen 180 Wohnungen auf dem derzeitigen Grundstück der o.g. Vorhabenträgerin umgesetzt werden könnten.

Die Vorhabenträgerin hat sich bereits in Form einer am 21. Dezember 2017 unterschriebenen Grundzustimmung bereit erklärt, im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens die Vorgaben des Berliner Modells der kooperativen Bauleitplanung (Berliner Modell) zu berücksichtigen und zur Umsetzung der im Berliner Modell umrissenen Pflichten und Bindungen vor der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes einen oder mehrere städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB abzuschließen. In diesem Zusammenhang hat sich die Vorhabenträgerin zudem bereit erklärt, sicherzustellen, dass ein Anteil von 30 % der geplanten Wohngeschossfläche für den geförderten, mietpreisgebundenen Wohnungsbau vorgehalten werden soll.

Planerische Ausgangssituation

Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362), stellt den östlichen Teil des Plangebiets als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kleingarten und den westlichen Teil des Plangebiets als Wohnbaufläche W 2 (GFZ bis 1,5) dar. Die Flächen östlich des Plangebiets sind im Flächennutzungsplan als Bahnflächen dargestellt. Am nördlichen Rand des Plangebietes, in etwa im Verlauf des Richard-Kolkwitz-Weges, stellt der Flächennutzungsplan eine Grünverbindung dar. Des Weiteren ist die längs des Richard-Kolkwitz-Weges verlaufende nördliche Grenze des Wasserschutzgebietes Wuhlheide im Flächennutzungsplan als nachrichtliche Übernahme dargestellt.

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Alt-Lichtenberg (Stand: Juli 2004, aktualisiert im Mai 2005) stellt die Flächen überwiegend als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Dauerkleingarten“ und die Flächen längs der Zwieseler Straße als Wohnbaufläche W 4 (GFZ bis 0,4) dar.

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 11-158 gibt es bislang keine verbindlichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder Festsetzungen im Sinne des § 30 BauGB. Der überwiegende Teil der Fläche wird als Innenbereich gemäß § 34 BauGB eingestuft. Der östliche Randbereich wird jedoch als Außenbereich gemäß § 35 BauGB eingeschätzt. Da sich in dem Gebiet keine eindeutige Nutzungs- und Bebauungsstruktur herausgebildet hat, wäre in dem Gebiet neben der kleingärtnerischen Nutzung auch eine kleinteilige Wohnnutzung, im nördlichen Bereich auch eine das Wohnen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung denkbar.

Ergebnisse im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht

Im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht wurden von Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Schreiben vom 5. März 2018) keine Bedenken gegen die Absicht einer Bebauungsplan-Aufstellung vorgebracht. Es wurde jedoch darauf hingewiesen, dass die Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan anhand der Planungsunterlagen nicht abschließend prüfbar sei. Sofern folgende drei Voraussetzungen beachtet werden würden, sei jedoch von einer Entwickelbarkeit auszugehen:

1. Berücksichtigung des am nördlichen Rand des Plangebiets vorgesehenen übergeordneten Grünzuges und der am östlichen und südöstlichen Rand des Plangebiets verlaufenden Grünfläche,
2. Berücksichtigung der verkehrlichen Funktionen des Bahnbetriebs und eines geplanten S-Bahnhofs und hiermit verbunden die ggf. erforderliche Entlassung von Bahnflächen vor Überplanung der entsprechenden Flächen sowie
3. Berücksichtigung der Planungen zur Tangentialen Verbindung Ost (TVO).

In diesem Zusammenhang hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auch mitgeteilt, dass der Bebauungsplan aufgrund des angrenzenden Bahngeländes und der beabsichtigten Schaffung von mehr als 200 Wohnungen dringende Gesamtinteressen Berlins nach § 7 Absatz 1 AGBauGB berührt.

Von Seiten der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (Schreiben vom 1. März 2018) wurde mitgeteilt, dass die vorgesehenen Inhalte des Bebauungsplans zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lässt und die Planungsziele den Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung berücksichtigen.