Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   dem Antrag des Vorhabenträgers auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für das Grundstück Freienwalder Straße 12 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen vorbehaltlich des Ergebnisses der Prüfung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie durch die Gemeinsame Landesplanungs-abteilung im Wesentlichen zuzustimmen.

Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich

Anlage 2: Begründung

d)              die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

              Anlage 1

Geltungsbereich des Antrages

über die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

für das Grundstück Freienwalder Straße 12

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

ohne Maßstab

Begründung

Anlass

Der Eigentümer des Grundstücks Freienwalder Straße 12 hat einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens zur Umsetzung eines Wohnbauvorhabens sowie zur Errichtung eines Hotels oder Boardinghauses gestellt.

Bebauungsplan 11-104

Das genannte Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes 11-104, der zum Ziel hat, die Fläche des Plangebietes zwischen Goecke-, Freienwalder, Gensler- und Werneuchener Straße im Rahmen einer Neuordnung als Mischgebiet auszuweisen.

Der Innenbereich des Plangebietes bis zur Gensler- und Freienwalder Straße ist ein Teil des zu DDR-Zeiten vom Ministerium für Staatssicherheit (MfS) genutzten sogenannten „Stasi-Komplexes Genslerstraße“.

Der Baublock ist bis auf die vorhandene vier- bis fünfgeschossige Wohnbebauung am Blockrand der Goeckestraße und Werneuchener Straße durch diverse gewerbliche Nutzungen sowie Gewerbebrachen geprägt.

Die Schaffung neuer Wohn- und Arbeitsbereiche sowie die Aufwertung des Straßenraums Gensler- und Freienwalder Straße sind, auch im Hinblick auf das hohe Besucheraufkommen der Gedenkstätte Hohenschönhausen, erklärte Ziele des Bezirkes. Die Ausweisung eines Mischgebietes soll den ansässigen Gewerbetreibenden und Dienstleistern die nötige Planungssicherheit bieten und den Erhalt von Arbeitsplätzen gewährleisten. Gleichzeitig eröffnet sich die Möglichkeit mithilfe des angestrebten Planverfahrens, das Gebiet langfristig neu zu strukturieren und weiteren Nutzungen zugänglich zu machen bzw. für das Plangebiet unerwünschte Nutzungen abzuwehren.

Es wurden bisher die frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der Behörden mit 4 Varianten durchgeführt und mit der Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen durch Beschluss des Bezirksamtes auch abgeschlossen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 11-104 muss um das Vorhabengrundstück reduziert werden.

Antragsgrundstück

Der Bereich des Grundstücks Freienwalder Straße 12 wurde bis zur Wiedervereinigung vom Operativ-Technischen Sektor (OTS) des MfS genutzt. Aufgabe dieser Abteilung war es vor allem, geheimdienstliche Spezialtechnik für das MfS herzustellen.

Die im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gelegenen Gebäude wurden größtenteils seit vielen Jahren aufgegeben und die baulichen Anlagen sind nunmehr dem Verfall preisgegeben. Hierbei handelt es sich um vier- und fünfgeschossige Verwaltungsbauten sowie ein- und zweigeschossige Lager- und Werkstattgebäude. An der Freienwalder Straße befindet sich ein leerstehender zweigeschossiger Ziegelbau aus der Jahrhundertwende.

Westlich grenzt eine zur Goeckestraße orientierte Wohnbebauung an. Östlich befinden sich mit dem „Kreativ-Standort“ Genslerstraße 13/13A und südlich mit einem Fliesengroßhandel, einer Firma zur Palettenherstellung und Reparatur sowie einem Sonderpostenmarkt nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen.

Antragsvorhaben

Das vorgelegte städtebauliche Konzept sieht für das 11.557 m² große Baugrundstück die Errichtung von drei fünfgeschossigen Neubauten als Wohngebäude mit insgesamt etwa 150 Wohneinheiten vor sowie die Umnutzung eines im südlichen Bereich des Grundstücks derzeit leerstehenden Bestandsgebäudes zum Wohnen mit ca. 38 Wohnungen. Zwei der geplanten Neubauten sind mit einer Grundfläche von 590 bzw. 750 m² entlang der westlichen Grundstücksgrenze angeordnet und orientieren sich städtebaulich an der westlich bereits vorhandenen Wohnbebauung entlang der Goeckestraße. Zwischen den beiden Gebäuden ist eine Kinderspielplatzfläche ausgewiesen sowie die textliche Darstellung einer Kita als Option. Der dritte Neubau befindet sich entlang der östlichen Grundstücksgrenze und weist eine Grundfläche von 1.320 m² auf. Neben den angegebenen fünf Vollgeschossen ist in der beigefügten Ansicht ein Staffelgeschoss als Gebäudeabschluss erkennbar.

Weiterhin ist der Neubau eines Hotels bzw. Boardinghauses direkt an der Freienwalder Straße mit ca. 95 Doppelbettzimmern mit fünf Vollgeschossen vorgesehen. Die Anzahl dieser Zimmer ist dem Antragsteller zufolge variabel und soll in weiterer Absprache mit dem Fachbereich Stadtplanung erfolgen.

Die Grundfläche der vorgesehenen Bebauung sowie des zu erhaltenden Bestandsgebäudes beträgt den Angaben zufolge ca. 4.600 m² und entspricht einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4. Den Antragsunterlagen ist zu entnehmen, dass das vorgestellte Konzept eine Geschossfläche von insgesamt ca. 23.000 m² vorsieht, was einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,99 entspricht.

Die Erschließung innerhalb des Grundstücks soll größtenteils fußläufig erfolgen. Für die Unterbringung von Stellplätzen sind Tiefgaragen unter den Gebäuden geplant.

Als Ausgleich für die höhere städtebauliche Dichte ist ein qualifiziertes Grün- und Freiflächenkonzept vorgesehen. Für die beabsichtigte Errichtung des Hotels an der Freienwalder Straße sollen die Erschließung und die Stellplatzmöglichkeiten im weiteren Verfahren geprüft und die Planung in Abhängigkeit der Ergebnisse eines noch zu beauftragenden Lärmschutzgutachtens erfolgen.

Der Antragsteller erklärt sich grundsätzlich bereit und in der Lage sich, als Vorhabenträger gegenüber dem Land Berlin zu verpflichten, das Vorhaben gemäß § 12 Abs. 1 BauGB innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten sowie weitere ggf. anfallende Kosten für Gutachten zu tragen.

Ferner wird die grundsätzliche Bereitschaft des Antragstellers zum Ausdruck gebracht, über eine angemessene Beteiligung infolge der durch das Bauvorhaben entstehenden Wohnfolgekosten zu verhandeln. Die Bereitschaft zur Errichtung förderfähigen Wohnraums wird in Aussicht gestellt, sofern entsprechende Fördermittel durch das Land Berlin zur Verfügung gestellt werden können.

Es besteht die Absicht, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch aufzustellen.