Drucksache - DS/0766/VII  

Die Bezirksverordnetenversammlung hat beschlossen:

Das Bezirksamt wird ersucht sich mit den Unterzeichnern des Bündnisses für Wohnen dafür

einzusetzen:

1. dass bei Tausch von Wohnungen innerhalb des Unternehmens keine Neuvermietungsmieten erhoben werden;

2. dass den Mieterinnen und Mietern die Möglichkeit eingeräumt wird, wechselseitig in die bestehenden Mietverträge einzutreten.

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

In Umsetzung des Beschlusses hat sich das Bezirksamt an die Mitglieder des "Bündnis für Wohnen" gewandt und um eine Stellungnahme gebeten. Diese Stellungnahmen sind ablehnend.

Die HOWOGE bestätigt, dass sie sich auch künftig strikt an die Festlegungen im "Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten" halten werde. Hier ist im Punkt 5, Mietenpolitik, unter c. Wohnungstausch formuliert, dass bei Wohnungsverkleinerungen um mindestens 10% die Miete niedriger als die der vorherigen Wohnung sein soll.

Dem widerspreche, aus Sicht der HOWOGE, die in der BVV-Drucksache empfohlene Formulierung, so dass diese nicht zur Anwendung kommen werde. Eine generelle Festlegung in der vorgeschlagenen Form sei darüber hinaus wenig zielführend, da sie die konkrete soziale Situation der Beteiligten nicht reflektiere.

Die HOWOGE setze auch künftig auf die Beurteilung der sozialen und finanziellen Rahmenbedingungen der Handelnden setzen. Das Eintreten in den Mietvertrag des jeweils Anderen werde nicht präferiert.

Ähnlich äußern sich auch die anderen Bündnispartner, z.B. die WBG "Neues Berlin" eG und die WBG "Humboldt-Universität" eG, deren Antworten der Vollständigkeit halber hier zitiert werden.

WBG "Neues Berlin" eG:

"Bei der Neuvermietung von Wohnungen an bereits bei uns wohnende Mitglieder erfolgt immer eine Neuberechnung der Nettokaltmiete entsprechend des Mietspiegels und unserer Mietkonzeption. Dabei findet Investition in die Wohnung auch wie oben beschrieben Berücksichtigung. Nach dem Genossenschaftsgesetz sind wir zur Gleichbehandlung unserer Mitglieder verpflichtet. Das bedeutet, dass wir zum gleichen Zeitpunkt der Vermietung jemanden, der bei uns wohnt, nicht anders behandeln dürfen, als jemanden, der gerade Mitglied bei uns geworden ist und vorher keine Wohnung innerhalb der Genossenschaft hatte.

Eine Gestattung des wechselseitigen Eintritts in bestehende Mietverträge widerspricht der geltenden Vertragsfreiheit und dem geltenden Vertragsrecht. Als Genossenschaft haben wir mit den bei uns wohnenden Mitgliedern einen Mietvertrag über die Nutzung der Wohnung abgeschlossen. In dieses Vertragsverhältnis kann verfassungsrechtlich niemand eingreifen und einen Vertragspartner zwingen, dass dieser den Austausch des anderen Vertragspartners hinnehmen muss. Sicherlich wird der BVV bekannt sein, welche gewöhnlichen Prüfroutinen ein Wohnungsunternehmen durchführt, um einen Mieter auszuwählen. So wird vor Abschluss eines Mietvertrages immer eine umfassende Bonitätsprüfung des Wohnungsbewerbers durchgeführt. In Abhängigkeit des Ergebnisses dieser Prüfung entscheidet sich dann, ob ein Mietvertrag abgeschlossen wird oder nicht. Auch bei Umzügen von bei uns wohnenden Mitgliedern erfolgt solch eine Prüfung."

WBG "Humboldt-Universität" eG:

"Auch diesen Vorstellungen treten wir entgegen. Der Tausch von Wohnungen innerhalb eines Unternehmens stellt nichts anderes als die Beendigung eines Mietverhältnisses und die Begründung eines neuen Mietverhältnisses dar. Die, mit der Neuvermietung einer Wohnung beim Vermieter liegenden Pflichten werden nicht dadurch aufgeweicht, dass hier von einem Wohnungstausch gesprochen wird. Regelmäßig sind mit der Neuvermietung einer Wohnung Kosten für den Vermieter verbunden. Mit der Vorstellung eines für den Vermieter ertragsneutralen Tauschs wird der vermieterseits entstehende Aufwand negiert. ln der Konsequenz führt dies zu einer weiteren Belastung des am Bündnis für Wohnen teilnehmenden Unternehmens, der kein Äquivalent gegenüber steht. Ebenso wenig kann die Idee, den Mieterinnen und Mietern das Recht einzuräumen wechselseitig in bestehende Mietverträge einzutreten, überzeugen. Umsetzbar wäre ein solches Prozedere nur dann, wenn den Mieterinnen und Mietern auch das Recht zustünde, durch einseitige Erklärungen aus dem Mietverhältnis auszutreten. Grundsätzlich stehen diese Rechte heute schon den Mieterinnen und Mietern zu. Hierzu steht ihnen ein Kündigungsrecht zu, gleichzeitig kann mit Mietinteressenten ein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Das hier verfolgte Ziel primär auf die Fixierung der Miethöhen abzuzielen, würde perspektivisch eine Bestandsentwicklung der Wohnungsbestände verhindern. Anders als der Ursprungsinitiator in seiner Begründung angibt, hat ein solcher Wohnungstausch durchaus negative finanzielle Auswirkungen für das Wohnungsunternehmen,  das mit einer bestimmten Fluktuationshöhe  auch die Entwicklung der Mieterträge kalkuliert.

Auch sehen wir den Praxiswert dieses Vorschlages bestenfalls gering. Die Bereitschaft der Menschen in laienhaft renovierte Wohnungen umzuziehen besteht nach unseren Erfahrungen nicht. Es ist für den Einzelnen tauschwilligen Mieter wirtschaftlich im Gegenzuge aber nicht abbildbar die Wohnungen auf renoviertes Neuvermietungsniveau zu entwickeln, um sie dann mit einem tauschwilligen Partner zu tauschen. ln der Qualität der anzubietenden Wohnungen aber liegt die Begründung der Notwendigkeit der Neuvermietungsmieten. Würde sich also ein Partner des Bündnisses für Wohnen diesem Gedanken öffnen, bedeutete dies, dass er bereit wäre die Qualität der von ihm angebotenen Wohnungen zu vermindern.