Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   für eine Teilfläche des Geländes des Zwischenpumpwerks Landsberger Allee 230 südlich der Landsberger Allee und westlich der Straße Am Wasserwerk im Bezirk Lichtenberg einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-56 VE aufzustellen.

Die wesentlichen Planungsziele sind:

Sondergebiet Sportfachmarkt

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11-56 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, die Nachbarbezirke und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-56 VE

für eine Teilfläche des Geländes

des Zwischenpumpwerks Landsberger Allee 230

südlich der Landsberger Allee und

westlich der Straße Am Wasserwerk

im Bezirk Lichtenberg

              Maßstab 1:5000

Ziele des Bebauungsplanes

Festsetzung eines Sondergebietes Sportfachmarktes

              Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Gemäß § 1 Absatz 3 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 6 Absatz 1 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) hat die Gemeinde Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Laut § 2 Absatz 1 BauGB sind Bebauungspläne der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, ist ortsüblich – gemäß § 6 Absatz 1 AGBauGB im Amtsblatt von Berlin – bekannt zu geben.

Veranlassung und Erforderlichkeit

Das Konzept des Vorhabenträgers Decathlon Sportartikel GmbH & Co. KG vom 31.05.2010 hat die Errichtung eines Sportfachmarktes zum Inhalt.

Projekt

Der Antragsteller beabsichtigt, auf dem ca. 34.900 m² großen Vorhabengrundstück an der Landsberger Allee 230, Ecke Am Wasserwerk einen Sportfachmarkt zu errichten.

Das Vorhaben umfasst eine Größe von ca. 4.865 m² Verkaufsfläche und ist damit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb gemäß § 11 BauNVO. Bestandteil der Verkaufsfläche sind umfangreiche Spiel- und Testflächen, auf denen die zu verkaufende Waren vor dem Kauf von den Kunden getestet werden können.

Projektzahlen

Das Projekt besteht aus zwei Gebäudekomplexen, dem zur Disposition stehenden Reinwasserbehälter und dem Wohnhaus.

Der Sportfachmarkt soll unter Berücksichtigung der denkmalgeschützten Gesamtanlage in den Reinwasserbehälter integriert werden.

Für das vorhandene zweigeschossige Wohnhaus ist eine Nutzung als Regionalbüro bzw. als Schulungs- und Besprechungsort vorgesehen.

Auf dem Grundstück werden ca. 390 Stellplätze gebaut, die bei einem möglichen zusätzlichen Kauf des nördlich angrenzenden Eckgrundstücks des Landes Berlin auf rund 440 ergänzt werden.

Die Erschließung für den Kundenverkehr erfolgt zum einen über die bestehende Zu- und Abfahrt der Landsberger Allee zum anderen muss es eine weite Zu- und Abfahrt im mittleren Bereich der Straße „Am Wasserwerk“ geben. Hierfür erfolgt auch die LKW-Anbindung. Die LKW fahren östlich der Sportflächen vorbei um zur ebenerdigen Anbindung zu gelangen. Die Warenanlieferung auf Filialniveau (-2,50 m) erfolgt anhand von Lastenaufzügen.

Um die Machbarkeit der verkehrlichen Erschließung zu prüfen, die verkehrlichen Auswirkungen zu quantifizieren und mögliche Maßnahmen zu benennen, liegt ein Verkehrsgutachten vor.

Planungsrechtliche Grundlagen

1.      Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) stellt das Plangebiet als Teil einer Ver- und Entsorgungsanlage mit Zweckbestimmung Wasser und Fläche mit hohem Grünanteil dar. Entlang der südlichen Gebietsgrenze ist eine Grünfläche dargestellt. Das Gebiet befindet sich im Vorranggebiet für Luftreinhaltung.

2.      Stadtentwicklungsplan Zentren

Der Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 (beschlossen am 22. März 2005) formuliert als Kernpunkt die Stärkung und attraktive Gestaltung der städtischen Zentren. Dieses Ziel soll in erster Linie über eine Qualitätssteigerung der bestehenden Zentren und Einkaufsstraßen erreicht werden und weniger über einen reinen Flächenzuwachs. Mit dem neuen Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 werden die Inhalte und Leitlinien des Stadtentwicklungsplanes Zentren und Einzelhandel (StEP Zentren 1) aktualisiert.

Der Geltungsbereich ist nicht Teil eines Zentrums. Für das auf der nördlichen Seite der Landsberger Allee gelegene Ortsteilzentren Allee – Center wird als Ziel die Qualifizierung und Modernisierung der Verkaufsflächen weitestgehend im Bestand formuliert. Gleiches gilt für das weitere wichtige Ortsteilzentrum Anton – Saefkow – Platz im westlichen Teil von Lichtenberg Nord. Für den Anton – Saefkow – Platz wird darüber hinaus dingender Handlungsbedarf gesehen.

3.      Bereichsentwicklungsplanung Alt – Lichtenberg

Die Bereichsentwicklungsplanung für Alt – Lichtenberg (Stand Juli 2004, aktualisiert Mai 2005) stellt für den Geltungsbereich Ver- und Entsorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Wasser mit gewerblichem Charakter dar. Im nordöstlichen Bereich ist an der Landsberger Allee eine Teilfläche als Grünfläche dargestellt.

4.      Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg

Das Zentren- und Einzelhandelskonzept (BA Lichtenberg März 2008) sieht auf Grundlage des StEP Zentren Hauptzentrum, besonderes Stadtteilzentrum und Ortsteilzentrum vor. Darüber hinaus sind Wohngebietszentren definiert. Das Plangebiet befindet sich außerhalb der ausgewiesenen Versorgungszentren des Bezirks Lichtenberg.

Für den Geltungsbereich wird kein Verkaufsflächenspielraum für zentrenrelevante Angebote gesehen, da dies zu Umverteilungen und damit Schädigung führt, hier insbesondere für das Ortsteilzentrums Allee – Center. Einzelhandel soll ausgeschlossen werden.

5.      Landsentwicklungsplan Berlin-Brandenburg

Der Landsentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182) legt hier keinen städtischen Kernbereich fest.

6.      Bebauungspläne

Der in Rede stehende Geltungsbereich des 11-56 VE wird zur Zeit von den Bebauungsplänen XVII-36 und XVII-B1 überplant.

Im östlichen Teil des Geltungsbereichs gilt der Bebauungsplan XVII–36, der neben Flächen für Anlagen der Wasserversorgung an der Landsberger Allee eine öffentliche Grünfläche festsetzt. Durch den 11–56 VE werden die rechtsgültigen Festsetzungen des Bebauungsplans XVI–36 zum Teil neu überplant.

Des weiteren ist das Plangebiet Bestandteil des Bebauungsplanentwurfes XVII–B1, der für den Bereich des aufzustellenden VE Plan die Festsetzungen von Flächen für Ver- und Entsorgung entsprechend ihrer Zweckbestimmung als „Zwischenpumpwerk“ vorsieht.

Im westlich angrenzenden Grundstücksteil der Landsberger Allee 230 befindet sich der Bebauungsplan 11-55 in Aufstellung. Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanes ist die Absicht, die zur Disposition stehenden Flächen des Zwischenpumpwerkes Lichtenberg einer neuen Nutzung zuzuführen. Der Bebauungsplan 11-55 soll die planungsrechtlichen Grundlagen für ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Freizeit, Kultur und Gastronomie schaffen.

7.      Denkmalschutz

Der Geltungsbereich ist Teil der Denkmalbereichs – Gesamtanlage – Landsberger Allee 230, Zwischenpumpwerk Lichtenberg, die zwischen 1889 – 93 errichtet wurde. Für die denkmalgerechte Einfügung des Vorhabens in den Denkmalbereich erfolgte eine denkmalpflegerische Gesamtkonzeption in Abstimmung mit der unteren und oberen Denkmalschutzbehörde.

Verfahren

Die Decathlon Sportartikel GmbH & Co. KG beantragte im Jahre 2009 die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für eine Teilfläche des Geländes des Zwischenpumpwerks Landsberger Allee 230 um einen Sportfachmarkt zu errichten. Das Vorhaben umfasste eine Größe von ca. 8.000 m² Verkaufsfläche. Der Sportfachmarkt sollte unter Berücksichtigung der denkmalgeschützten Gesamtanlage in den Reinwasserbehälter integriert werden.

Gemäß §12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

In der Sitzung des Bezirksamts am 15.12.2009 (Vorlage Nr. 230/2009) beschlossen, vorbehaltlich der Prüfung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem Antrag zuzustimmen und die Einleitung des Verfahrens vorzubereiten.

Der Bezirksverordnetenversammlung wurde diese Vorlage zur Kenntnis gegeben.

Im Rahmen der Mitteilung über die Planungsabsicht des Bezirkes wurden seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Schreiben vom 15.01.2010 grundsätzliche Bedenken geltend gemacht. Es wurde darauf hingewiesen, dass der Flächennutzungsplan (FNP) und der Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 (StEP Zentren) sowie die Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) diesem beantragten Vorhaben entgegenstehen.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung teilte in ihrem Schreiben vom 20.01.2010 mit, das die dargestellten Planungsziele zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lassen, aber die Grundsätze der Raumordnung aus 4.8 Abs. 1 und 3 (Bindung großflächiger zentrenrelevanter Einzelhandelseinrichtungen an städtische Kernbereiche) Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) sind nicht angemessen berücksichtigt worden. In der Begründung zum Bebauungsplan sollte die Berücksichtigung dieser Grundsätze ausreichend und nachvollziehbar dokumentiert werden. Von der Durchführung eines Raumordnungsverfahrens (ROV) wird gemäß Artikel 16 Abs. 2 Nr. 1 Landesplanungsvertrages abgesehen.

Vor diesem Hintergrund und nach eingehenden Gesprächen des Vorhabenträgers mit Vertretern der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und dem Bezirk Lichtenberg überarbeitete die Decathlon Sportartikel GmbH & Co. KG ihr Konzept, das dann im mit Schreiben vom 11.06.2010 als erneute Mitteilung der Planungsabsicht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung zur Beurteilung vorgelegt wurde.

Das überarbeitete Konzept vom 31.05.2010 verzichtet auf die zweite Realisierungsstufe, so dass der Gesamtumfang der Verkaufsfläche des Sportfachmarktes von ca. 8.000 m² auf ca. 4.865 m² reduziert wurde. Die neu angestrebte Größe entspricht der inneren Fläche der, unter Denkmalschutz stehenden, Reinwasserbehälter.

Mit Schreiben vom 14.07.2010 wurden seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erneut Bedenken gegen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-56 VE („Sondergebiet Sportfachmarkt“) geltend gemacht. Es wurde ausgeführt, dass der geplante Sportfachmarkt auch mit einer auf ca. 5.000 m² reduzierten Verkaufsfläche dringende Gesamtinteressen Berlins beeinträchtigt. Eine Beeinträchtigung liegt vor, da das Vorhaben als großflächiger Einzelhandel die Zentrenstruktur des Flächennutzungsplanes (FNP) berührt. Für den geplanten Geltungsbereich ist im FNP keine Einzelhandelskonzentration vorgesehen. Die regionalenplanerischen Festlegungen (textliche Darstellung 1) des FNP werden somit nicht beachtet. Des weitern wurde darauf hingewiesen, dass das geplante Vorhaben trotz der deutlichen Reduzierung der Verkaufsfläche den Zielen und den Leitlinien des Stadtentwicklungsplanes Zentren 2020 entgegenstehen. Auch wird ein Widerspruch zu den Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) gesehen.

Weiter wird darauf aufmerksam gemacht, dass der FNP für den geplanten Geltungsbereich des Planes 11-56 VE eine „Fläche für Ver- und Entsorgungsanlage mit hohem Grünanteil“ mit dem Symbol Wasser darstellt und somit die geplante Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Sportfachmarkt aus dem FNP nicht entwicklungsfähig ist. In diesem Zusammenhang wurde dem Bezirk nahe gelegt, eine geänderte übergeordnete Entwicklungsstrategie für die Landsberger Allee vorzulegen, die im Rahmen der Neuaufstellung des StEP Zentren Berücksichtigung findet, sodass geprüft werden kann, ob und inwieweit eine der Flächennutzungsplanänderung vorgenommen werden kann.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung teilte in ihrem Schreiben vom 05.07.2010 erneut mit, dass das die dargestellten Planungsziele zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lassen. Die Grundsätze der Raumordnung aus 4.8 Abs. 1 und 3 (Bindung großflächiger zentrenrelevanter Einzelhandelseinrichtungen an städtische Kernbereiche) Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) sind aber nicht angemessen berücksichtigt worden. In der Begründung zum Bebauungsplan sollte die Berücksichtigung dieser Grundsätze ausreichend und nachvollziehbar dokumentiert werden. Des weiter wird darauf aufmerksam gemacht, dass das Plangebiet nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B im Gestaltungsraum Siedlung liegt. Grundsätzlich wird mit der beabsichtigten Nutzung nicht mehr benötigten Flächen und Anlagen der Berliner Wasserbetriebe an der Landsberger Allee dem Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung 4.1 LEP b-B und § 5 Abs. 2 Landesentwicklungsprogramm 2007 entsprochen.

Grundvoraussetzung für die weitere Bearbeitung des Verfahrens ist die zeitnahe Klärung der Lage des Ortsteilzentrums Landsberger Allee im Rahmen der Neuaufstellung des StEP Zentren und des FNP. In diesem Zusammenhang ist eine geänderte übergeordnete Entwicklungsstrategie für die Landsberger Allee zu erarbeiten und der Senatsverwaltung vorzulegen.

Der Antragsteller wurde durch das Amt für Planen und Vermessen über die wesentlichen Bedenken der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung informiert.