Drucksache - DS/1557/VI  

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

 

Das Bezirksamt hat beschlossen:

 

a)      Vorbehaltlich der Prüfung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem o.g. Antrag (Anlage 1) zuzustimmen und die Einleitung des Verfahrens (s. Anlage 2) vorzubereiten.

 

b)      Mit der Durchführung des Beschlusses das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

 

c)      Die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

 

 

Anlage 3:      Begründung

 

 

Berlin, den       .12.2009

 

 

 

 

Emmrich                                                        Geisel

Bezirksbürgermeisterin                                 Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen,

                                                                       Umwelt und Verkehr

 

 

                                                                           

 

 

 

Anlage 3

Begründung

 

 

Projekt

 

Der Antragsteller beabsichtigt, auf dem ca. 3,6 ha großen Vorhabengrundstück einen Sportfachmarkt zu errichten. Das Vorhaben umfasst eine Größe von ca. 8.000 m² Verkaufsfläche und ist damit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb gemäß § 11 BauNVO.

Der Sportfachmarkt soll in Abhängigkeit der Wirtschaftlichkeit in zwei Stufen realisiert werden. Die erste Stufe umfasst eine Verkaufsfläche von ca. 4.865 m². Der Anteil der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Hauptsortimente beträgt ca. 4.325 m² (86,6 %). In der zweiten Stufe soll das Vorhaben auf eine Verkaufsfläche von ca. 8.000 m² mit einem Anteil von ca. 5.865 m² (73,3 %) Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente erweitert werden.

Die Verkaufsfläche umfasst in beiden Stufen umfangreiche Spiel- und Testflächen, auf denen die zu verkaufende Waren vor dem Kauf von den Kunden getestet werden können.

Die nachfolgende Auflistung umfasst die angestrebte zweite Realisierungsstufe (gerundet):

 

Art der baulichen Nutzung	Nutzfläche in m²	Verkaufsfläche in m²	davon Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente einschließlich Testflächen in m²
Großflächiger Einzelhandel - Sportfachmarkt	8.260 m²	8.000 m²	5.865 m²
Büro, Schulungsräume	480 m²	/	/
Summe	8.740 m²	8.000 m²	5.865 m²

 

Das Projekt besteht aus zwei Gebäudekomplexen, dem zur Disposition stehenden Reinwasserbehälter und dem Wohnhaus.

Der Sportfachmarkt soll unter Berücksichtigung der denkmalgeschützten Gesamtanlage in den Reinwasserbehälter integriert werden. Entsprechend der Konzeption sollen große Anteile des denkmalgeschützten Gebäudes, insbesondere die das äußere Erscheinungsbild prägenden Elemente Höhe und Erdüberdeckung sowie die Einstiegshäuschen, erhalten bleiben. Die Nordfassade soll um einen schlicht verglasten Neubau ergänzt werden. Im Inneren sollen prägende Gewölbeanteile erhalten bleiben und künftig für die Kunden sichtbar sein. In der zweiten Realisierungsstufe soll der Reinwasserbehälter an der westlichen Seite um einen Anbau erweitert werden. 

Für das vorhandene zweigeschossige Wohnhaus ist eine Nutzung als Regionalbüro bzw. als Schulungs- und Besprechungsort vorgesehen.

Es ist beabsichtigt, ca. 560 Stellplätze zu errichten. Die Erschließung der Stellplatzanlage soll über eine Zufahrt an der Landsberger Allee und einer weiteren an der Straße Am Wasserwerk erfolgen. Die Anlieferung des Fachmarktes ist über die zweite Zufahrt an der Straße Am Wasserwerk beabsichtigt.

Um die Machbarkeit der verkehrlichen Erschließung zu prüfen, die verkehrlichen Auswirkungen zu quantifizieren und mögliche Maßnahmen zu benennen, ist ein Verkehrsgutachten beauftragt worden.

Vorhandene markante Bäume sollen erhalten bleiben und um weitere Pflanzungen innerhalb der Stellplatzanlage ergänzt werden. Soweit möglich und sinnvoll, sollen historische Bodenbeläge erhalten werden.

Die geplante Umnutzung des Areals einschließlich der Gebäude und Freiflächen ist mit der oberen und unteren Denkmalbehörde konzeptionell abgestimmt worden.

Zur Beurteilung der zu erwartenden Auswirkungen auf die Zentrenstruktur ist eine Verträglichkeitsanalyse (BBE, 30. Oktober 2009) erstellt worden. Die Analyse betrachtet die Auswirkungen für beide Realisierungsstufen. In der ersten Realisierungsstufe sind Umsatzverteilungen zu Lasten bestehender Zentren in den Einzugsbereichen bis  maximal 5,0% (Real Sport, Galeria Kaufhof) zu erwarten. In der zweiten Realisierungsstufe erhöhen sich die Umsatzverteilungen zu Lasten bestehender Zentren auf bis maximal 8,5% (Marzahner Promenade). Für weitere zentrale Versorgungsbereiche im Berliner Stadtgebiet, in denen sich wichtige Sportartikelanbieter befinden, werden Umsatzverteilungen für die erste Realisierungsstufe bis maximal 5,0% (Intersport im Alexa und Galeria Kaufhof, ergänzt durch kleinteilige Anbieter) und in der zweiten Realisierungsstufe bis maximal 7,1% (Bahnhof Schöneweide) erwartet. Im Ergebnis konstatiert das Gutachten, dass keine nachhaltigen Schädigungen vorhandener zentraler Versorgungsbereiche durch die geplante Ansiedlung des Sportfachmarktes zu erwarten sind.  

 

Planungsrechtliche Grundlagen

 

1.      Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (Abl. Nr. 54 / 27.11.2009) stellt das Plangebiet als Teil einer Ver- und Entsorgungsanlage mit Zweckbestimmung Wasser und Fläche mit hohem Grünanteil dar. Entlang der südlichen Gebietsgrenze ist eine Grünfläche dargestellt. Das Gebiet befindet sich im Vorranggebiet für Luftreinhaltung.

 

2.      Stadtentwicklungsplan Zentren

Der Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 (beschlossen am 22. März 2005) formuliert als Kernpunkt die Stärkung und attraktive Gestaltung der städtischen Zentren. Dieses Ziel soll in erster Linie über eine Qualitätssteigerung der bestehenden Zentren und Einkaufsstraßen erreicht werden und weniger über einen reinen Flächenzuwachs. Mit dem neuen Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 werden die Inhalte und Leitlinien des Stadtentwicklungsplanes Zentren und Einzelhandel (StEP Zentren 1) aktualisiert.

Der Geltungsbereich ist nicht Teil eines Zentrums. Für das auf der nördlichen Seite der Landsberger Allee gelegene Ortsteilzentren Allee – Center wird als Ziel die Qualifizierung und Modernisierung der Verkaufsflächen weitestgehend im Bestand formuliert. Gleiches gilt für das weitere wichtige Ortsteilzentrum Anton – Saefkow – Platz im westlichen Teil von Lichtenberg Nord. Für den Anton – Saefkow – Platz wird darüber hinaus dingender Handlungsbedarf gesehen.

 

3.      Bereichsentwicklungsplanung Alt – Lichtenberg

Die Bereichsentwicklungsplanung für Alt – Lichtenberg (Stand Juli 2004, aktualisiert Mai 2005) stellt für den Geltungsbereich Ver- und Entsorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Wasser mit gewerblichem Charakter dar. Im nordöstlichen Bereich ist an der Landsberger Allee eine Teilfläche als Grünfläche dargestellt.

 

4.      Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg

Das Zentren- und Einzelhandelskonzept (BA Lichtenberg März 2008) sieht auf Grundlage des StEP Zentren Hauptzentrum, besonderes Stadtteilzentrum und Ortsteilzentrum vor. Darüber hinaus sind Wohngebietszentren definiert. Das Plangebiet befindet sich außerhalb der ausgewiesenen Versorgungszentren des Bezirks Lichtenberg.

Für den Geltungsbereich wird kein Verkaufsflächenspielraum für zentrenrelevante Angebote gesehen, da dies zu Umverteilungen und damit Schädigung führt, hier insbesondere für das Ortsteilzentrums Allee – Center. Einzelhandel soll ausgeschlossen werden.

 

5.      Landsentwicklungsplan Berlin-Brandenburg

Der Landsentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182) legt hier keinen städtischen Kernbereich fest.

 

6.      Bebauungspläne

Der in Rede stehende Geltungsbereich des 11-56 VE wird zur Zeit von den Bebauungsplänen XVII-36 und XVII-B1 überplant.

Im östlichen Teil des Geltungsbereichs gilt der Bebauungsplan XVII–36, der neben Flächen für Anlagen der Wasserversorgung an der Landsberger Allee eine öffentliche Grünfläche festsetzt. Durch den 11–56 VE werden die rechtsgültigen Festsetzungen des Bebauungsplans XVI–36 zum Teil neu überplant.

Des weiteren ist das Plangebiet Bestandteil des Bebauungsplanentwurfes XVII–B1, der für den Bereich des aufzustellenden VE Plan die Festsetzungen von Flächen für Ver- und Entsorgung entsprechend ihrer Zweckbestimmung als „Zwischenpumpwerk“ vorsieht.

Im westlich angrenzenden Grundstücksteil der Landsberger Allee 230 befindet sich der Bebauungsplan 11-55 in Aufstellung. Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanes ist die Absicht, die zur Disposition stehenden Flächen des Zwischenpumpwerkes Lichtenberg einer neuen Nutzung zuzuführen. Der Bebauungsplan 11-55 soll die planungsrechtlichen Grundlagen für ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Freizeit, Kultur und Gastronomie schaffen.

 

7.      Denkmalschutz

Der Geltungsbereich ist Teil der Denkmalbereichs – Gesamtanlage – Landsberger Allee 230, Zwischenpumpwerk Lichtenberg, die zwischen 1889 – 93 errichtet wurde. Für die denkmalgerechte Einfügung des Vorhabens in den Denkmalbereich erfolgte  eine denkmalpflegerische Gesamtkonzeption in Abstimmung mit der unteren und oberen Denkmalschutzbehörde.

 

 

Planverfahren

 

Gemäß §12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

 

Entsprechend den Ausführungsvorschriften ist die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans vorab der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitzuteilen. Nur auf Grund dieser Zustimmung sind die Entscheidung über den Antrag und ggf. die Einleitung eines entsprechenden Bebauungsplanverfahrens möglich.