Kleine Anfrage - KA/0257/VIII  

Das Bezirksamt wird um folgende Auskunft gebeten:

1. Stimmt die Information, dass die Fachbereichsleiterin der Bau- und Wohnungsaufsicht/Untere Denkmalschutzbehörde für das Land Berlin vor Gericht schriftlich anerkannt hat, dass der Bereich des Gleisdreiecks Kietzer Weg, Wartenbergstraße, Tasdorfer Straße, Wiesenweg kein faktisches Gewerbegebiet i. S. v. § 8 BauNVO[1] ist, sondern er wegen des Vorhandenseins von kerngebietstypischen Vergnügungsstätten als Gemengelage gemäß § 34 Abs. 1 BauGB[2] eingeschätzt wird?

2. In welchen Zeiträumen wurden die Wohnhäuser Wartenbergstraße 20-22 seit dem 01.01.1976 gewerblich genutzt und welcher Art war die gewerbliche Nutzung?

3. In welchen Zeiträumen waren die Wohnhäuser Wartenbergstraße 20-22 seit dem 03.10.1990 einsturzgefährdet und was unternahm das Bezirksamt zum Schutz der Passanten vor der Einsturzgefahr?

4. Wie bewertet das Bezirksamt ein ihm vorliegendes Gutachten aus dem Jahr 2016, das zu dem Ergebnis kommt, dass das Wohnhaus Wartenbergstraße 22 nicht einsturzgefährdet sei?

5. Wie begründet das Bezirksamt seine ermessensbasierte Entscheidung, die Wohnnutzung im Wohnhaus Wartenbergstraße 22 zu untersagen und aus welchen objektiven Gründen hält es eine Wohnnutzung unter den dort gegebenen Bedingungen für schlicht unzumutbar?

6. Welche weiteren im Bereich des Gleisdreiecks passiv geduldeten Wohnnutzungen beabsichtigt das Bezirksamt durch eine Nutzungsuntersagungsverfügung zu beenden und wie begründet das Bezirksamt seine jeweiligen Ermessensentscheidungen?

7. Wurde seit dem 03.10.1990 ein Bauantrag für die Errichtung einer Lackiererei auf dem Grundstück Wartenbergstraße 23 mit der Begründung abgelehnt, dass auf dem Nachbargrundstück ein Wohnhaus stehe, dessen Nutzung schutzwürdig sei?

8. Stimmt die Information, dass die Lackiererei in der Wartenbergstraße 41/42 ohne Baugenehmigung betrieben wird und auf welcher Grundlage erfolgt die Nutzung der baulichen Anlage durch die Lackiererei?

9. Mit welcher Strategie möchte das Bezirksamt den Bereich des Gleisdreiecks zu einem faktischen Gewerbegebiet entwickeln, in dem ausschließlich nach § 8 BauNVO zulässige bauliche Nutzungen bestehen?

[1] BauNVO = Baunutzungsverordnung

[2] BauGB = Baugesetzbuch

Das Bezirksamt wurde um folgende Auskunft gebeten:

1. Stimmt die Information, dass die Fachbereichsleiterin der Bau- und Wohnungsaufsicht/Untere Denkmalschutzbehörde für das Land Berlin vor Gericht schriftlich anerkannt hat, dass der Bereich des Gleisdreiecks Kietzer Weg, Wartenbergstraße, Tasdorfer Straße, Wiesenweg kein faktisches Gewerbegebiet i. S. v. § 8 BauNVO[1] ist, sondern er wegen des Vorhandenseins von kerngebietstypischen Vergnügungsstätten als Gemengelage gemäß § 34 Abs. 1 BauGB[2] eingeschätzt wird?

2. In welchen Zeiträumen wurden die Wohnhäuser Wartenbergstraße 20-22 seit dem 01.01.1976 gewerblich genutzt und welcher Art war die gewerbliche Nutzung?

3. In welchen Zeiträumen waren die Wohnhäuser Wartenbergstraße 20-22 seit dem 03.10.1990 einsturzgefährdet und was unternahm das Bezirksamt zum Schutz der Passanten vor der Einsturzgefahr?

4. Wie bewertet das Bezirksamt ein ihm vorliegendes Gutachten aus dem Jahr 2016, das zu dem Ergebnis kommt, dass das Wohnhaus Wartenbergstraße 22 nicht einsturzgefährdet sei?

5. Wie begründet das Bezirksamt seine ermessensbasierte Entscheidung, die Wohnnutzung im Wohnhaus Wartenbergstraße 22 zu untersagen und aus welchen objektiven Gründen hält es eine Wohnnutzung unter den dort gegebenen Bedingungen für schlicht unzumutbar?

6. Welche weiteren im Bereich des Gleisdreiecks passiv geduldeten Wohnnutzungen beabsichtigt das Bezirksamt durch eine Nutzungsuntersagungsverfügung zu beenden und wie begründet das Bezirksamt seine jeweiligen Ermessensentscheidungen?

7. Wurde seit dem 03.10.1990 ein Bauantrag für die Errichtung einer Lackiererei auf dem Grundstück Wartenbergstraße 23 mit der Begründung abgelehnt, dass auf dem Nachbargrundstück ein Wohnhaus stehe, dessen Nutzung schutzwürdig sei?

8. Stimmt die Information, dass die Lackiererei in der Wartenbergstraße 41/42 ohne Baugenehmigung betrieben wird und auf welcher Grundlage erfolgt die Nutzung der baulichen Anlage durch die Lackiererei?

9. Mit welcher Strategie möchte das Bezirksamt den Bereich des Gleisdreiecks zu einem faktischen Gewerbegebiet entwickeln, in dem ausschließlich nach § 8 BauNVO zulässige bauliche Nutzungen bestehen?

Das Bezirksamt teilt Folgendes mit:

1. Stimmt die Information, dass die Fachbereichsleiterin der Bau- und Wohnungsaufsicht/Untere Denkmalschutzbehörde für das Land Berlin vor Gericht schriftlich anerkannt hat, dass der Bereich des Gleisdreiecks Kietzer Weg, Wartenbergstraße, Tasdorfer Straße, Wiesenweg kein faktisches Gewerbegebiet i. S. v. § 8 BauNVO  ist, sondern er wegen des Vorhandenseins von kerngebiets-typischen Vergnügungsstätten als Gemengelage gemäß § 34 Abs. 1 BauGB  eingeschätzt wird?

Aus den Einlassungen des Bezirksamtes in einer Stellungnahme an das Verwaltungsgericht kann kein Anerkenntnis einer Rechtslage hergeleitet werden. Die Tatsachenfeststellung, rechtliche Würdigung und Einordnung in einer Verwaltungsstreitsache obliegt allein den Verwaltungsgerichten.

Im Urteil VG 13 K 280.17 vom 8. Mai 2018 hat das Verwaltungsgericht Berlin nach einer umfangreichen Prüfung der Gebietseinschätzung festgestellt, dass sich die Zulässigkeit der in der Verwaltungsstreitsache behandelten Nutzung gemäß § 34 Abs. 1 BauGB bestimmt. Diese Einschätzung stimmt mit der Auffassung des Bezirksamtes überein. Der Kläger hat gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts einen Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt. Das Urteil VG 13 K 280.17 vom 8. Mai 2018 ist somit noch nicht rechtskräftig. Wegen der aufschiebenden Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage (§ 80 Abs. 1 VwGO) ist es den Beteiligten verwehrt, vor der Rechtskraft des Urteils hieraus rechtliche oder tatsächliche Schlussfolgerungen zu ziehen.

2. In welchen Zeiträumen wurden die Wohnhäuser Wartenbergstraße 20-22 seit dem 01.01.1976 gewerblich genutzt und welcher Art war die gewerbliche Nutzung?

Grundsätzlich prüft das Bezirksamt nicht aktiv, wie die einzelnen Immobilien in Lichtenberg genutzt werden. Es erfährt über Nutzungsänderungen oder -Aufnahmen nur, wenn diese beantragt oder anderweitig dem Bezirksamt gemeldet werden.

Laut Datenbank des Lichtenberger Gewerbeamtes wurde seit 1989 kein Gewerbe in der Wartenberger Straße angemeldet. Die Akten vor der Wende wurden vernichtet.

Laut Auskunft des Landesamtes für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten (LABO) wurde die letzte dort wohnend registrierte Person 1987 abgemeldet. Seitdem hat sich bis zu den Anmeldungen der jetzigen Eigentümer im Jahr 2018 niemand sonst dort angemeldet.

Ob und in welchem Umfang die Gebäude vor den genannten Zeiträumen gewerblich genutzt wurden, ist für die nach den heutigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu treffenden Entscheidungen nicht relevant, da der Bestandsschutz jeglicher Nutzung mittlerweile erloschen ist.

3. In welchen Zeiträumen waren die Wohnhäuser Wartenbergstraße 20-22 seit dem 03.10.1990 einsturzgefährdet und was unternahm das Bezirksamt zum Schutz der Passanten vor der Einsturzgefahr?

Die drei ehemaligen Wohnhäuser mussten aufgrund des langjährigen Leerstandes mehrfach gesichert werden. Die Öffnungen der Gebäude wurden im unteren Bereich zugemauert. Im Jahre 2003 wurden auf Veranlassung des BWA alle losen Teile an den Straßenfassaden beseitigt.

Durch die Witterungseinflüsse gingen im Jahre 2011 erneut starke Gefahren von losen Fassadenteilen und defekten Fenstern aus, so dass vom BWA die komplette Sperrung und Abtrennung des Gehweges vor der Wartenbergstraße 20-22 mittels eines massiven Stabgitterzaunes veranlasst wurde. Zusätzlich erfolgte die Sicherung der Fassade der Wartenbergstraße 20 mit einem Fassadennetz und einem Schutzdach in Höhe des 1. Obergeschosses. Nach der Gefahrenbeseitigung konnte der Zaun Anfang 2012 wieder beseitigt werden.

Das Ingenieurbüro Rüdiger Jockwer GmbH hat nach einem Brand in dem Gebäude Wartenbergstraße 21 am 3. Januar 2015 in dem Gutachten vom 7. Januar 2015 eingeschätzt, dass die Standsicherheit der Häuser Wartenbergstraße 20, 21, 22 gefährdet ist, die Gebäude mit einem Bagger abgerissen werden sollten und Menschen die Gebäude nicht betreten dürfen!

Es bestand die Gefahr, dass Teile abstürzen und auf dem Gehweg vor dem Gebäude befindliche Personen verletzten.

In  einem ergänzenden Gutachten vom 14. April 2015 führt das Ingenieurbüro Rüdiger Jockwer GmbH aus, dass zum Schutz von Menschen vor herabstürzenden Gebäudeteilen eine U-förmige Absperrung in der Mitte der Straße mit einem Abstand von 9,50 m vor den Gebäuden Wartenbergstraße 20, 21, 22 vorzunehmen ist.

Entsprechend dieser Ausführungen wurde vom Bezirksamt die Aufstellung eines geschlossenen Bauzauns vor den Gebäuden Wartenbergstraße 20, 21, 22 und eine halbseitige Straßensperrung veranlasst, welche bis zum 26. November 2018 bestand. Ab dem 27. November 2018 wurden die Sicherungsmaßnahmen von der Deutschen Bahn im Zusammenhang mit dem Abriss der Gebäude Wartenbergstraße 20 und 21 übernommen.

Nach einer Besichtigung des Hauses Nr. 22 durch die Bau- und Wohnungsaufsicht wurde der Mitarbeiterin zugesichert, dass die hinsichtlich der Statik kritischen Bestandteile des Baus nach Prüfung durch einen bekannten Statiker und in dessen Einvernehmen ausgetauscht werden. Siehe auch Antwort 4. Daraufhin geht das Bezirksamt Lichtenberg davon aus, dass die Standsicherheit des Hauses nunmehr gewährleistet ist.

Die Eigentümer der Wartenbergstraße 22 haben außerdem ein Fassadengerüst errichtet, um Sicherungs- und Reparaturmaßnahmen am Dach und Fassade durchzuführen. Damit war auch hier die halbseitige Straßensperrung nicht mehr notwendig.

4. Wie bewertet das Bezirksamt ein ihm vorliegendes Gutachten aus dem Jahr 2016, das zu dem Ergebnis kommt, dass das Wohnhaus Wartenbergstraße 22 nicht einsturzgefährdet sei?

Am 14. November 2016 teilten die Eigentümer des Gebäudes Wartenbergstraße 22 mit, dass das Gebäude von Schutt und Müll beräumt worden sei, die von Regenwasser geschädigten Bereiche geöffnet worden wären, um die tragenden Balken trocknen und ihre Beschädigung von einem Statiker begutachten zu lassen.

Ein weiteres Gutachten zur Standsicherheit des Gebäudes aus dem Jahr 2016 ist im Stadtentwicklungsamt nicht bekannt.

5. Wie begründet das Bezirksamt seine ermessensbasierte Entscheidung, die Wohnnutzung im Wohnhaus Wartenbergstraße 22 zu untersagen und aus welchen objektiven Gründen hält es eine Wohnnutzung unter den dort gegebenen Bedingungen für schlicht unzumutbar?

Für das Gebäude Wartenbergstraße 22 besteht kein Bestandschutz für eine Wohnnutzung. Das Gebäude war von mindestens 2005 bis 2015 ungenutzt und in einem Maße dem Verfall preisgegeben, dass nach der Verkehrsauffassung von einer Wiedernutzung des Gebäudes nicht auszugehen war. 

Das Gebäude war im Januar 2015 eine Ruine ohne jeglichen funktionsgerecht benutzbaren Bestand.

Für eine neue Nutzung kann daher nicht an eine in etwa früher vorhandene Nutzung angeknüpft werden. Jegliche neue Nutzung des Gebäudes bedarf einer neuen Baugenehmigung.

Ist eine ausgeübte Nutzung unzulässig, so macht die Bauaufsichtsbehörde im Regelfall von ihrem Ermessen in einer dem Zweck des Gesetzes entsprechenden Weise Gebrauch (§ 80 Satz 2 BauO Bln), wenn sie die unzulässige Benutzung untersagt, weil nur so die Rechtsordnung wieder hergestellt werden kann. Bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung ist der Ausspruch eines Nutzungsverbotes grundsätzlich eine ermessensgerechte Entscheidung (BayVGH v. 13.03.2012, - 9 ZB 11.1769 - juris RNr. 12). Das behördliche Ermessen wird also nur eröffnet, um in Ausnahmefällen zu ermöglichen, von dem an sich gebotenen Einschreiten abzusehen, wenn dies nach den konkreten Umständen opportun ist (ThürOVG v. 11.12.1997 – 1KO 674/95 – juris RNr. 43).

Ein Absehen von dem gebotenen Einschreiten kommt in der Regel dann in Betracht, wenn für das in Rede stehende Vorhaben ein vollständiger Bauantrag vorliegt und dieser offensichtlich genehmigungsfähig ist. Beide Vorrausetzungen sind für die Nutzung des Gebäudes Wartenbergstr. 22 nicht gegeben. Es liegt weder ein Bauantrag vor, noch ist die Nutzung offensichtlich ohne weiteres genehmigungsfähig.

Das öffentliche Baurecht legt allen Bauherren die Verpflichtung auf, vor dem Beginn der Bauausführung das gesetzlich vorgeschriebene Genehmigungsverfahren zu durchlaufen. Über diese Verpflichtung wurden die heutigen Eigentümer mehrfach auch vor dem Kauf durch das Bezirksamt informiert. Darüber haben sich die Eigentümer des Gebäudes Wartenbergstraße 22 wissentlich und vorsätzlich hinweggesetzt.

6. Welche weiteren im Bereich des Gleisdreiecks passiv geduldeten Wohnnutzungen beabsichtigt das Bezirksamt durch eine Nutzungsuntersagungsverfügung zu beenden und wie begründet das Bezirksamt seine jeweiligen Ermessensentscheidungen?

Angesichts des Vorrangs des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens, der sonstigen von der Bauaufsichtsbehörde zu erfüllenden Aufgaben und der begrenzten Personalressourcen ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn die Bauaufsichtsbehörde gegen illegale Nutzungen nur auf Anlass, etwa in Folge von Hinweisen aus der Bevölkerung, vorgeht. Entsprechend des Opportunitätsgrundsatzes besteht keine Verpflichtung für die Bauaufsichtsbehörde, flächendeckend ungenehmigte Nutzungen zu ermitteln und gegen diese vorzugehen.

Der Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 GG bestimmt, dass Gleiches gleich und Ungleiches ungleich zu behandeln ist. Es macht einen Unterschied, ob eine untergeordnete Wohnnutzung bereits über einen längeren Zeitraum (insbesondere vor 1990 unter gänzlich anderen rechtlichen Rahmenbedingungen) ausgeübt wurde oder eine Wohnnutzung in Kenntnis der Rechtslage unmittelbar unter dem Auge der Behörde ohne die erforderliche Baugenehmigung mit erheblicher Vorbildwirkung neu aufgenommen wird.

7. Wurde seit dem 03.10.1990 ein Bauantrag für die Errichtung einer Lackiererei auf dem Grundstück Wartenbergstraße 23 mit der Begründung abgelehnt, dass auf dem Nachbargrundstück ein Wohnhaus stehe, dessen Nutzung schutzwürdig sei?

Nein. Im Jahr 2001 wurde von der Bauaufsichtsbehörde die Ausführung von genehmigungsbedürftigen Bauarbeiten auf dem Grundstück Wartenbergstraße 23 festgestellt. Am 30.03.2001 wurde diesbezüglich eine Anordnung zur Einstellung der Bauarbeiten und zur Einreichung von Bauvorlagen erlassen.

Am 29.08.2001 wurde für das Grundstück Wartenbergstraße 23 die Baugenehmigung Nr. 765/2001 für das Vorhaben „Sanierung und Umbau von Gewerberäumen“ und am 24.02.2002 der Nachtrag Nr. 352/02 zu dieser Baugenehmigung erteilt. Im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben wurden 2 Befreiungen erteilt. Gegenstand dieser Genehmigung war auch der Einbau einer Lackierkabine. Der Bescheid über die Bauzustandsbesichtigung vom 17.09.2003 stellt fest, dass das Vorhaben entsprechend der Baugenehmigung und das Nachtrages ausgeführt wurde.

8. Stimmt die Information, dass die Lackiererei in der Wartenbergstraße 41/42 ohne Baugenehmigung betrieben wird und auf welcher Grundlage erfolgt die Nutzung der baulichen Anlage durch die Lackiererei?

Ja. Die Nutzung als Lackiererei erfolgt derzeit illegal. Das BWA wurde aufgrund einer Beschwerde darüber informiert und hat daraufhin ein Anordnungsverfahren eingeleitet. Der Nutzer/Bauherr veranlasste bereits die nachträgliche Erstellung des erforderlichen Bauantrages.

9. Mit welcher Strategie möchte das Bezirksamt den Bereich des Gleisdreiecks zu einem faktischen Gewerbegebiet entwickeln, in dem ausschließlich nach § 8 BauNVO zulässige bauliche Nutzungen bestehen?

Faktische Gebiete (§34 (2) BauGB i.V.m. §8 BauNVO) können nicht entwickelt werden, sie sind im Ergebnis einer i.d.R. sehr langfristigen städtebaulichen Entwicklung entstanden. Parallel dazu gilt folgendes: Der Flächennutzungsplan wie auch der Bereichsentwicklungsplan des Bezirkes Lichtenberg legen für dieses Gebiet „gewerbliche Baufläche“ bzw. „Gewerbegebiet“ fest. Die planungsrechtliche Sicherung zum Gewerbegebiet ist jedoch nur über einen Bebauungsplan möglich. Ein Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan wurde vom Bezirksamt bisher nicht gefasst. Alle Vorhaben in diesem Gebiet werden planungsrechtlich nach § 34 (1) BauGB beurteilt, da kein faktisches Gewerbegebiet vorliegt. Wegen der überwiegenden gewerblichen Nutzung fügen sich i.d.R. und in Abhängigkeit vom Einzelfall auch neu hinzutretende Gewerbe im maßgeblichen Umgebungsrahmen ein. Die Nutzungsart Wohnen wäre im Gebiet rücksichtslos.