Drucksache - DS/1179/VIII  

Die Bezirksverordnetenversammlung hat das Bezirksamt ersucht,

zu prüfen, ob die Aufhebung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das Gebiet der Hohenschönhausener Mitte vor Ablauf der gerichtlichen Klärung über das Optionsrecht des bisherigen Vorhabenträgers möglich und notwendig ist.

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

1. Bei dem Bebauungsplanverfahren 11-73 VE handelt es sich nicht um einen – von der Gemeinde aufgestellten – Angebotsbebauungsplan, in dem abstrakt für die im Gebiet liegenden Grundstücke von der Gemeinde vorgegeben wird, welche baulichen Nutzungen zulässig sind, sondern um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit dem auf der Grundlage des § 12 BauGB für ein ganz bestimmtes Vorhaben eines Investors projektbezogen und innerhalb einer bestimmten Zeit Planungsrecht geschaffen werden kann.

Einen Anspruch auf Aufstellung und Festsetzung eines entsprechenden Bebauungsplanes für sein beabsichtigtes Projekt durch die Gemeinde hat der Investor jedoch nicht. Es steht im Ermessen der Gemeinde, ob sie den Antrag des Investors auf Aufstellung eines solchen vorhabenbezogenen Bebauungsplans annehmen und den Bebauungsplan dann nach Abschluss des Verfahrens festsetzen will. Insbesondere kann die Gemeinde bei geänderten Voraussetzungen, wie z.B. geändertem Planungswillen von einem solchen Aufstellungsverfahren auch wieder Abstand nehmen.

Im Hinblick auf das der Gemeinde zustehende Ermessen hat die Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen durch den Investor (z.B. für seinen eigenen Planungsaufwand) nur in sehr seltenen Ausnahmefällen bei besonders schützenswertem Vertrauen des Investors auf die spätere Festsetzung Aussicht auf Erfolg, z.B. wenn die Gemeinde mit ihm bereits einen Durchführungsvertrag abgeschlossen hätte durch den er sich gegenüber der Gemeinde zur Durchführung entsprechend den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans innerhalb einer bestimm­tem Frist verpflichtet hätte. Das ist hier jedoch nicht der Fall. Der Grundstückskaufpreis wurde offensichtlich auch noch nicht entrichtet.

Die Voraussetzungen für die Annahme eines besonderen Vertrauensschutzes des Investors sind damit vorliegend nicht gegeben. Allein die Verhandlungen zu den Inhalten des Durchführungsvertrages und eine geäußerte Bereitschaft des Investors zur Anpassung an inzwischen geänderte Planvorstellungen der Gemeinde begründen kein besonders schützenswertes Vertrauen in die spätere Festsetzung des ursprünglich ja auf ein anderes Projekt ausgerichteten Aufstellungsverfahrens.

2. Der Investor ist auch nicht Eigentümer der Grundstücke Wartenberger Straße 175 sowie einer Teilfläche des Grundstücks Wustrower Straße 22,24 geworden und kann damit nicht über diese Grundstücke verfügen, was aber Voraussetzung für die Festsetzung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans wäre.

Der Grundstückskaufvertrag mit dem Land Berlin, hier vertreten durch die BIM (ehemals Liegenschaftsfonds) stand – nach den hier vorliegenden Informationen – unter der aufschiebenden Bedingung, dass es innerhalb einer bestimmten Frist zur Fest­setzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kommen und Baurecht für das konkrete Vorhaben geschaffen würde. Da diese Bedingungen jedoch nicht fristgemäß eingetreten waren, wurde die Frist zur Vorlage der Nachweise über die Schaffung von Baurecht für sein Vorhaben von der BIM zunächst mehrmals verlängert (zuletzt bis zum 30.06.2018). Eine weitere Verlängerung darüber hinaus wurde dann jedoch von der BIM abgelehnt.

3. Zum Streitgegenstand eines Rechtsstreits zwischen dem Investor und der BIM ist dem Bezirksamt nichts Näheres bekannt. Der Bezirk ist an diesem Rechtsstreit auch nicht betei­ligt.

Schadensersatzforderungen aufgrund der gescheiterten Grundstückskaufverträge gegenüber dem Land Berlin sind aber offensichtlich nicht gegeben, da kein Vertrauensschaden ersichtlich ist. Auch das Planungsschadenrecht gem. §§ 39 ff BauGB wäre hier nicht anwendbar.

Aber selbst wenn man annimmt, dass der Investor in diesem Rechtsstreit mit der BIM lediglich versucht, eine nochmalige Verlängerung der Fristen zum Nachweis der Schaffung von Baurecht für sein Projekt zu erreichen, so würde der Ausgang eines solchen Rechtsstreits jedenfalls nichts an den gegenüber der ursprünglichen Vorhaben­planung inzwischen geänderten Planungszielen des Bezirks (vgl. DS/0536/VIII) ändern können. Die BVV hat deutlich gemacht, die mit dem ursprünglichen Vorhaben des Investors beabsichtigen Ziele ändern zu wollen und insbesondere eine stärkere Berücksichtigung von Wohnungsbau und Kulturellen Nutzungen an diesem Standort anzustreben. Dieser Wille der Gemeinde besteht unabhängig von den eigentumsrechtlichen Fragestellungen.

4. Da sich vor allem aus den geänderten Planungszielen des Bezirks sowie auch der fehlenden Verfügungsmöglichkeit des Investors über die vom B-Plan erfassten Grundstücke aber ergibt, dass der auf ein konkretes Vorhaben bezogene Bebauungsplan 11-73 VE in keinem Fall mehr wie ursprünglich beabsichtigt festgesetzt werden wird, kann dieses Bebauungsplanverfahren auch nicht mehr zu Ende geführt werden.

Es kommt entscheidend darauf an, dass der Bezirk im Laufe des Aufstellungsverfahrens seine Planungsziele geändert und den neuen Bedarfen angepasst hat. Bei der jetzt beabsichtigten Einstellung des Bebauungsplanverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11-73 VE handelt es sich lediglich um die notwendige Konsequenz aus dieser geänderten Planungsabsicht.

Begründung der Dringlichkeit:

Solange das Bebauungsplanverfahren 11-73 nicht eingestellt ist, ist der Bezirk an die im Aufstellungsbeschluss festgehaltenen Ziele gebunden.

Innerhalb des Geltungsbereiches – genauer: östlich des Kinos – sollen mittelfristig Schulcontainerbauten als Zwischennutzung der aktuell freien Flächen aufgestellt werden. Dies widerspricht den Zielen des Bebauungsplanverfahrens 11-73. Eine Baugenehmigung für die Schulcontainerbauten kann erst erteilt werden, wenn das Bebauungsplanverfahren eingestellt wurde. Die BVV hat die Einstellung des Bebauungsplanverfahrens von dem Ergebnis des Prüfauftrags dieser Drucksache abhängig gemacht.

Eine Behandlung des Abschlussberichtes dieser Drucksache und damit verbunden auch der Einstellung des Bebauungsplanverfahrens erst nach der Sommerpause der BVV würde das Genehmigungsverfahren für die Schulcontainerbauten um Monate verzögern.