Drucksache - DS/0955/VIII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Fogendes zu beschließen:

Verordnung über die Verlängerung der Veränderungssperre 11-131/27 für die Grundstücke Josef-Orlopp-Straße 32, Ruschestraße 55, 56 und Josef-Orlopp-Straße 56, Ruschestraße 58-63 (Flur 912, Flurstücke 572, 573) im Bezirk Lichtenberg.

Anlage 1:Verordnung

Anlage 2:Begründung

Anlage 1

Verordnung

über die Verlängerung der Veränderungssperre 11-131/27

im Bezirk Lichtenberg

Vom ……………….. 2018

Auf Grund des § 16 Absatz 1 und des § 17 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit § 13 Absatz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 6. Dezember 2017 (GVBl. S. 664), wird verordnet:

§ 1

Die durch Verordnung vom 30. Januar 2018 (GVBl. S. 151) erlassene Veränderungssperre 11-131/27 wird um ein Jahr bis zum 27.10.2019 verlängert.

§ 2

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von einem Jahr seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 3

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den                       .2018

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin

M i c h a e l  G r u n s tB i r g i t   M o n t e i r o

BezirksbürgermeisterBezirksstadträtin

für Stadtentwicklung, Soziales,

Wirtschaft und Arbeit

Anlage 2

Begründung zur Verlängerung der Veränderungssperre 11-131/27

für die Grundstücke Josef-Orlopp-Straße 32, Ruschestraße 55, 56 und Josef-Orlopp-Straße 56, Ruschestraße 58-63 (Flur 912, Flurstücke 572, 573) im Bezirk Lichtenberg

Es besteht das Ziel, die gewerbliche Entwicklung des Geländes zwischen Josef-Orlopp-Straße, Straße 15, westlicher Grenze der KGA “Siegfriedslust”, Bornitzstraße und Ruschestraße als Teil des gewerblich geprägten Bereichs östlich der Rusche- und Vulkanstraße zwischen der Landsberger Allee im Norden und der Bornitzstraße im Süden („Gewerbegebiet Herzbergstraße“) zu sichern und zu qualifizieren. Dies geschieht im Kontext der gesamtstädtischen Entwicklungsplanung:

Der Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe, Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (StEP Industrie und Gewerbe, EpB) von Mai 2011 beschreibt das EpB-Gebiet 32, Herzbergstraße mit einer Größe von insgesamt 129 ha als gewachsenen Großstandort mit heterogener Nutzungsstruktur, mittlerem Anteil an verarbeitendem Gewerbe und besonderer Eignung für kleinere Produktionsbetriebe, Logistik sowie sonstige produktionsorientierte Dienste. Der Entwicklungsansatz des EpB für das Gebiet 32, Herzbergstraße besteht in dessen Weiterentwicklung durch seine Sicherung für den produktionsgeprägten Bereich und die weitere Standortprofilierung sowie Standortmarketing.

Auf Bezirksebene werden die gesamtstädtischen Entwicklungsziele aufgegriffen:

Für das „Gewerbegebiet Herzbergstraße“ wird in 2017 ein städtebaulicher Rahmenplan zur Gewährleistung dessen nachhaltiger Entwicklung mit einer tragfähigen Entwicklungsperspektive erarbeitet. Zudem hat sich der Bezirk Lichtenberg von Berlin auf der Basis einer Standortanalyse aus dem Jahr 2014 erfolgreich um die Aufnahme des „Gewerbegebietes Herzbergstraße“ als ExWoSt-Modellvorhaben "Nachhaltige Weiterentwicklung von Gewerbegebieten" beworben.

Um die Ziele der Stadtentwicklungsplanung im Ganzen erreichen zu können besteht das Erfordernis, den Bebauungsplan 11-131 für das Gelände zwischen Josef-Orlopp-Straße, Straße 15, westlicher Grenze der KGA “Siegfriedslust”, Bornitzstraße und Ruschestraße aufzustellen.

Im Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362) wird der Geltungsbereich des B-Plans 11-131 als gewerbliche Baufläche dargestellt.

Das Bezirksamt hat am 29.07.2017 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 11-131 gefasst; dieser wurde am 08.09.2017 ortsüblich bekannt gegeben.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 11-131 erfasst eine südwestlich gelegene Teilfläche des „Gebietes Herzbergstraße“ im Übergangsbereich vom EpB-Gebiet 32, Herzbergstraße zu den Wohngebieten südlich der Bornitzstraße und westlich der Ruschestraße.

Die südliche Grenze des EpB-Gebiets 32 verläuft auf der Trasse der ehemaligen, entwidmeten Industriebahn. Diese teilt den Geltungsbereich in einen nördlichen und in einen südlichen Bereich. Im Geltungsbereich befinden sich die baulichen Anlagen und Freiflächen der ehemaligen Produktionsstätten der Konsumgenossenschaft Berlin.

Diese bilden einen Denkmalbereich (Josef-Orlopp-Straße 32/54, Konsumgenossenschaft Berlin und Umgegend), bestehend aus der Gesamtanlage Josef-Orlopp-Straße 44/52, den Wohnhäusern der Konsumgenossenschaft Berlin und Umgegend, den Baudenkmalen Josef-Orlopp-Straße 34/36, 38/42, 56, Ruschestraße 64/70 und weiteren Bestandteilen (Josef-Orlopp-Straße 54 - Vorderhaus, Wurstfabrik; Josef-Orlopp-Straße 56 / Ruschestraße 58-63 - Bäckerei, Lagergebäude, Kesselhaus mit Schornstein, Wurstfabrik).

Im Geltungsbereich des B-Plans 11-131 befinden sich mehrere Gewerbebetriebe, u.a. emittierende Anlagen wie ein Fleisch- und Wurstverarbeitungsbetrieb (Josef-Orlopp-Straße 66), ein metallverarbeitender Betrieb (Josef-Orlopp-Straße 58), eine Tischlerei (Josef-Orlopp-Straße 56) und in der Bornitzstraße 63-65 eine Behindertenwerkstatt mit einer Tischlerei und einer Elektro-, Sortier- und Verpackungsmontage. Des Weiteren befinden sich im Geltungsbereich u.a. zwei Lebensmittelmärkte, Geschäfts- und Bürogebäude, eine zentrale Anlage für die Verwaltung (Finanzamt Josef-Orlopp-Straße 62, Bahn BKK Bornitzstraße 73/75), ein gewerblicher Telekommunikations-Dienstleister (Callcenter Ruschestraße 64/66), eine schulischen Zwecken dienende Anlage (Akademie für berufliche Bildung B Bornitzstraße 73/75), eine Anlage für sportliche Zwecke und unbebaute sowie ungenutzte Grundstücke.

Die wesentlichen Planungsziele des B-Plans 11-131 sind:

- Festsetzung eines Gewerbegebiets nach § 8 BauNVO,

- Gliederung des Gewerbegebiets nach städtebaulichen Gesichtspunkten,

- Sicherung von Verkehrsflächen sowie Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte,

- Sicherung einer ungedeckten Sportanlage,

- Sicherung öffentlicher Grünverbindungen.

Dabei soll durch Anwendung der Differenzierungsmöglichkeiten nach § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO eine Gliederung des Gewerbegebietes erfolgen, um Nutzungskonflikte, insbesondere mit den südlich und westlich angrenzenden Wohngebieten, bestehender Wohnnutzung im Plangebiet 11-131 selbst aber auch mit neu hinzutretenden Nutzungen planerisch bewältigen zu können.

Beabsichtigt ist die Gliederung nach der Art der Nutzung, wie in der beigefügten Planzeichnung im Anhang zeichnerisch und textlich dargestellt.

Die Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 sollen nach den Nutzungsarten wie folgt geordnet werden:

-Im Teil des Gewerbegebiets mit der Bezeichnung GE1 sind Lagerplätze, Gartenbaubetriebe, Einzelhandelsbetriebe, Ferienwohnungen und Bordelle nicht zulässig.

-Im Teil des Gewerbegebiets mit der Bezeichnung GE1 können Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes nur ausnahmsweise zugelassen werden.

-Im Teil des Gewerbegebiets mit der Bezeichnung GE2 sind Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Anlagen für sportliche Zwecke, Gebäude und Räume für freie Berufe, Schank- und Speisewirtschaften, Gartenbaubetriebe, Einzelhandelsbetriebe, Bordelle, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Ferienwohnungen nicht zulässig.

-Im Teil des Gewerbegebiets mit der Bezeichnung GE2 können Tankstellen nur ausnahmsweise zugelassen werden.

-Im GE1 und im GE 2 sind Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans.

Stand des Verfahrens zur Aufstellung des B-Plans 11-131:

Die Aufstellung des B-Plans 11-131 ist auch dringend erforderlich, um die durch das Land Berlin und den Bezirk Lichtenberg angestrebte städtebauliche Entwicklung zu sichern. Die Bestandssituation erzwingt eine Konfliktbewältigung im Rahmen der städtebaulichen Neuordnung des Bereichs durch die verbindliche Bauleitplanung auf Grundlage eines überarbeiteten städtebaulichen Konzeptes. Hintergrund sind die derzeit verstärkt zu verzeichnenden, meist im Konflikt zu ansässigen Gewerbebetrieben stehenden Ansiedlungsinteressen für Nutzungen wie Büros, Kultur, soziale Infrastruktur, Einzelhandel und Wohnen, die jedoch gerade produzierende Gewerbebetriebe einschränken, ihnen die Standortsicherheit und Erweiterungsmöglichkeiten nehmen. Es besteht somit massiver städtebaulicher Steuerungsbedarf im Rahmen der Bebauungsplanung.

Die von der Veränderungssperre 11-131/27 betroffenen Grundstücke Josef-Orlopp-Straße 32, Ruschestraße 55, 56 und Josef-Orlopp-Straße 56, Ruschestraße 58-63 (Flur 912, Flurstücke 572, 573) befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes 11-131.

Für diese Grundstücke wurden folgende Bauvorbescheidsanträge gestellt:

1. für Grundstück Josef-Orlopp-Straße 32, Antrag auf Vorbescheid für Errichtung eines Wohnhauses vom 06.12.2016
2. für Grundstück Josef-Orlopp-Straße 56, Antrag auf Vorbescheid für Umbau und Ergänzung der historischen Industriegebäude Josef-Orlopp-Straße, Teilgrundstück A zur Nutzung als Büro- und Gewerbestandort vom 22.07.2016
3. für Grundstück Josef-Orlopp-Straße 56, Antrag auf Vorbescheid für Umbau und Ergänzung der historischen Industriegebäude Josef-Orlopp-Straße, Teilgrundstück B zur Nutzung als Bürostandort vom 22.07.2016
4. für Grundstück Josef-Orlopp-Straße 56, Antrag auf Vorbescheid für Umbau und Ergänzung der historischen Industriegebäude Josef-Orlopp-Straße, Teilgrundstück C zur Nutzung als Bürostandort vom 22.07.2016

Die geplanten Vorhaben wurden mit den Vorbescheiden:

-          Nr. 2016/3362 (GeschZ. 100-2016-3362-BWA 31) vom 27.02.2017

-          Nr. 2016/1920 (GeschZ. 100-2016-1920-BWA 33) vom 21.02.2017

-          Nr. 2016/1921 (GeschZ. 100-2016-1921-BWA 33) vom 21.02.2017

-          Nr. 2016/1922 (GeschZ. 100-2016-1922-BWA 33) vom 21.02.2017

hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) abschlägig beschieden.

Die geplanten Vorhaben widersprechen den Planungszielen des Bebauungsplanentwurfes 11-131, da die Nutzungsart Wohnen im Gewerbegebiet (GE 1) gem. § 8 BauNVO unzulässig ist und da Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe im Gewerbegebiet (GE 2) gem. § 8 BauNVO unzulässig sind.

Die Widersprüche vom 20.03.2017, die sich gegen die o. a. Vorbescheide richteten, wurden der für den Erlass der Widerspruchsbescheide zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Entscheidung vorgelegt.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen konnte zunächst nicht über die Widersprüche entscheiden und hat diese mit den Bescheiden:

-          Nr. 2017/242 (GeschZ. 330-2017-242-II E 36) vom 09.11.2017

-          Nr. 2017/218 (GeschZ. 330-2017-218-II E 36) vom 09.11.2017

-          Nr. 2017/217 (GeschZ. 330-2017-217-II E 36) vom 08.11.2017

-          Nr. 2017/216 (GeschZ. 330-2017-216-II E 36) vom 06.11.2017

gemäß § 15 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) bis zum 30.03.2018 zurückgestellt.

Deshalb erfolgte zur Sicherung der Planung für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes 11-131 der Erlass der Veränderungssperre 11-131/27 vom 30.01.2018 (Veröffentlichung am 9. Februar 2018 im GVBl für Berlin 74. Jahrgang Nr. 4, S. 151).

Nach Erlass der Veränderungssperre 11-131/27 wurden die zurückgestellten Vorbescheide durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zurückgewiesen:

Die Veränderungssperre tritt gemäß § 17 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) nach Ablauf von 2 Jahren außer Kraft, sofern sie nicht verlängert wird. Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 abgelaufene Zeitraum anzurechnen, wobei auch eine faktische Zurückstellung von Baugesuchen zu berücksichtigen ist, über die nicht 3 Monate nach Antragseingang entschieden wurde.

Da die Bauleitplanung für die von der Veränderungssperre 11-131/27 betroffenen Grundstücke in diesem Zeitraum noch nicht rechtsverbindlich abgeschlossen werden konnte, ist die Verlängerung geboten, um die Planungsziele der Gemeinde zu sichern.

Anhang zu Anlage 2:

Entwurf (nicht rechtsverbindlich) B-Plan 11-131 mit Stand vom 15.06.2018