Drucksache - DS/2015/VII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   für die Grundstücke Falkenberger Chaussee 95/97 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Neu-Hohenschönhausen einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-122 aufzustellen.

Die wesentlichen Planungsziele sind:

      Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes,

      Sicherung eines Verbrauchermarktes sowie von Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen im 1. Vollgeschoss von Gebäuden innerhalb des Nahversorgungszentrums (NVZ) Falkenbogen/Warnitzer Bogen

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11-122 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats und des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

d)              die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

              Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes 11-122

für die Grundstücke Falkenberger Chaussee 95/97

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Neu-Hohenschönhausen

              ohne Maßstab

Ziele des Bebauungsplanes

-           Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes

-           Sicherung eines Verbrauchermarktes sowie von Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen im 1. Vollgeschoss von Gebäuden innerhalb des Nahversorgungszentrums (NVZ) Falkenbogen/Warnitzer Bogen

              Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Veranlassung und Erforderlichkeit

Das Grundstück Falkenberger Chaussee 95 wird derzeit vermarktet und befindet sich in privatem Eigentum. Zahlreiche Nachfragen zum Grundstück machen deutlich, dass fast ausschließlich die Errichtung von Wohnungen von Interesse ist. Eine solche Nutzungsart würde auch aus der näheren Umgebung gemäß § 34 BauGB ableitbar sein. Das Grundstück befindet sich jedoch inmitten des NVZ Falkenbogen/Warnitzer Bogen, auf dem seit Jahren der Verbrauchermarkt Edeka etabliert ist, der eine wichtige Versorgungskomponente im NVZ darstellt. Die Sicherung des Verbrauchermarktes kann nur über das Instrument der Bebauungsplanung erfolgen. Daher soll die Einzelhandelsnutzung im 1. Vollgeschoss von Gebäuden u.a. für einen Verbrauchermarkt über textliche Festsetzung bestimmt werden. Die Wohnnutzung ist damit im 1. Vollgeschoss ausgeschlossen; in allen weiteren Vollgeschossen zulässig.

Plangebiet

Stadträumliche Einbindung

Die zu überplanenden Grundstücke Falkenberger Chaussee 95 und 97 befinden sich an der Falkenberger Chaussee inmitten der Großsiedlung des Ortsteiles Neu-Hohenschönhausen im Bezirk Lichtenberg von Berlin und sind Teil des nördlich der Falkenberger Chaussee gelegenen Areals des Nahversorgungszentrums (NVZ) Falkenbogen/Warnitzer Bogen.

Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse

Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Falkenberger Chaussee 95 und 97 sowie Straßenverkehrsflächen. Das Plangebiet ist insgesamt ca. 7.270 m2 groß, wobei davon ca.
2.350 m2 öffentliches Straßenland einnehmen. Es umfasst folgende Flurstücke der Gemarkung Wartenberg Gut, Flur 2:

Städtebauliche Situation und Bestand

Die Gebäude, in denen sich der Verbrauchermarkt Edeka und die Bäckerei befinden, sind in den 1980er Jahren im Zusammenhang mit dem Bau der Großsiedlung entstanden und dienten von je her der Unterbringung von Einzelhandel- und Dienstleitungs- sowie anderen gewerblichen Einrichtungen. Sie befinden sich inmitten des Areals des NVZs Falkenbogen/Warnitzer Bogen. Der Gebäudekomplex besteht aus einem ein- bis teilweise 2-geschossigen Baukörper, in dem sich der Verbrauchermarkt befindet, sowie einem 2-geschossigen Bau-körper, in dem sich die Bäckerei befindet. Außerdem befindet sich noch ein Trafohäuschen auf dem Grundstück der Bäckerei.

Die Gesamtüberbauung beider Grundstücke einschließlich des Parkplatzes beträgt ca. 50 %. Dabei nimmt der Baukörper des Verbrauchermarktes 2125 m2, der der Bäckerei 345 m2 und der des Trafos 37 m2 Fläche ein. Die nicht mit Gebäuden bebauten Flächen sind überwiegend befestigt und dienen der verkehrlichen Erschließung der Gebäude für Fußgänger, PKW und Lieferfahrzeuge.

Das NVZ ist umgeben von 11- bis 18-geschossigen Wohngebäuden, in denen sich in so genannten „Funktionsunterlagerungen“ im Erdgeschoss hauptsächlich die der Versorgung des Gebiets dienenden Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen, Schank- und Speisewirtschaften sowie kulturelle Einrichtungen befinden. Diese Funktionsunterlagerungen bilden den „Falkenbogen“, der Teil des NVZs Falkenbogen/Warnitzer Bogen ist. Der Zugangsbereich zum Verbrauchermarkt liegt unmittelbar gegenüber dem „Falkenbogen“ im Bereich der Hauptfußgängerzone. Der Zugang zur Bäckerei befindet sich direkt an der Falkenberger Chaussee. Der Liefer- und PKW-Verkehr erfolgt von der Falkenberger Chaussee aus.

Außerdem gehören zum Umfeld des NVZs noch eine in den 1990er Jahren errichtete Kirche sowie ein Stadtplatz.

Planerische Ausgangssituation

Die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens dient der Umsetzung der im Flächennutzungsplan (FNP) Berlin verfolgten Planungsziele. Der betreffende Bereich ist im Flächen-nutzungsplan Berlin als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) dargestellt.

Da es für das Plangebiet noch keine verbindliche Bebauungsplanregelung im Sinne von
§ 30 BauGB gibt, sind Vorhaben im Plangebiet aufgrund ihrer Lage im planungsrechtlichen Innenbereich derzeit gemäß 34 BauGB zu beurteilen. Aufgrund der hier vorzufindenden uneinheitlich strukturierten näheren Umgebung ist eine Zuordnung zu einem der in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bezeichneten Baugebiete nicht möglich. Die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der Nutzung eines Vorhabens ist demzufolge nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Das Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg weist das Plangebiet als Teilbereich des bezirklichen Nahversorgungszentrums Falkenbogen/Warnitzer Bogen aus. Die bezirklichen Leitlinien für die Entwicklung von Einzelhandel und Zentren benennen u.a. folgende Schwerpunkte:

        Entwicklung der hierarchisch abgestuften Zentren mit dem Anspruch, den Einwohnern des Bezirks sowohl eine gute wohnungsnahe Versorgung als auch eine urbane Qualität zu bieten – Zentren als Schlüssel zur Attraktivität von Quartier und Stadtteil und damit zur Stabilisierung der Einwohnerentwicklung,

        konsequente Nutzung des bauplanungsrechtlichen Instrumentariums zum Schutz der Zentren vor städtebaulich ruinösem Wettbewerb bei beschleunigter Überplanung potenzieller Baugebiete im unbeplanten Innenbereich zur Förderung von Einzelhandelsansiedlungen in den Zentrenbereichen,

        Nutzung des ZEK Lichtenberg als Planungs- und Steuerungsgrundlage,

        Kontinuierliche Arbeit an einer qualitativen Aufwertung der Ortsteilzentren,

        Förderung qualitativ hochwertiger Nahversorgungszentren mit Aufenthaltsqualität.

Entwicklung der Planungsüberlegungen

Durch die derzeitige Vermarktung des Grundstückes Falkenberger Chaussee 95 entstand ein gewisser Handlungsdruck in Bezug auf den Schutz und die Entwicklung des NVZs. Verschiedene aktuelle private Planvorstellungen beinhalten die Errichtung von einem oder mehreren mehrgeschossigen Wohngebäuden; in einzelnen Fällen war die Unterbringung von Läden etc. in der Erdgeschosszone vorstellbar. Da es gemäß § 34 BauGB zulässig wäre, ausschließlich Wohnungen zu errichten, ist zum Schutz und zur Entwicklung des NVZs und unter Beachtung des bezirklichen Einzelhandelskonzeptes die Sicherung der Planungsziele nur über einen Bebauungsplan erreichbar.

Aufgrund des städtebaulichen Zusammenhangs und zur Neuordnung des Areals soll auch das Grundstück Falkenberger Chaussee 97 in den Geltungsbereich des Bebauungsplans und üblicherweise die halbe Breite der Falkenberger Chaussee als öffentliche Erschließung einbezogen werden.

Ziel der Planung und wesentlicher Planinhalt

Das generelle Planungsziel des Bebauungsplans 11-122 ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes mit Sicherung eines Verbrauchermarktes sowie von Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen im 1. Vollgeschoss von Gebäuden innerhalb des Nahversorgungszentrums (NVZ) Falkenbogen/Warnitzer Bogen.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt stimmte der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens mit Schreiben vom 10.03.16 zu. Die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg äußerte sich zustimmend am 17.03.16.

              Anlage 2 Seite 2