Drucksache - DS/0017/VII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung umseitige Vorlage zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen,

Anlage 5:Begründung

Anlage 5

Begründung:

Veranlassung und Erforderlichkeit

Die Teilung des Bebauungsplanes XVII-50a ist erforderlich, da größere zusammenhängende Flächen zu unterschiedlichen Zeitpunkten an Investoren verkauft wurden. Während Planungsziele für veräußerte Bereiche bereits teilweise umgesetzt wurden (ehemalige Festungspionierschule), besteht bei den veräußerten Flächen im südlichen Bereich Klärungsbedarf hinsichtlich der genauen Anordnung des Erschließungsnetzes.

Um für die zuerst veräußerten Flächen möglichst frühzeitig planungsrechtliche Voraussetzungen zur Umsetzung geplanter Baumaßnahmen und zur Sicherung öffentlicher Flächen (Straßenverkehrs- und Grünflächen) zu schaffen, werden diese dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50aa zugeordnet. Ziel ist die zeitnahe Festsetzung dieses Bebauungsplanes.

Aufgrund des räumlichen Zusammenhangs werden in geringem Umfang auch Flächen miteinbezogen, deren Veräußerung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen wird bzw. auf denen entweder Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft durchgeführt werden (Biesenhorster Sand) oder die künftig der öffentlichen Erschließung dienen sollen.

Plangebiete und Planungskonzepte

Bebauungsplan XVII-50a

Da die Flächen der Kleingartenanlage (KGA) „Rheinstein“ vollständig dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50b zugeordnet werden sollen, muss der Geltungsbereich des Bebauungsplan-Entwurfs XVII-50a noch an die bestandsgeprägte Grenze der KGA „Rheinstein“ angepasst werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplan-Entwurfs XVII-50b wird entsprechend angepasst.

Bebauungsplan XVII-50aa

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50aa wird im Norden durch die nördliche Straßenbegrenzung der Robert-Siewert-Straße definiert. Im Osten ist die Geltungsbereichsgrenze identisch mit der Bezirksgrenze. Weiter südlich verläuft die Grenze zunächst entlang der verlängerten nördlichen Grenze der KGA „Biesenhorster Sand“ und anschließend entlang der nördlichen und westlichen Grenze der oben genannten KGA. Die südliche Grenze des Plangebiets wird durch die Planstraße 9 zwischen der KGA im Osten und der Zwieseler Straße im Westen gebildet.

Mit dem Bebauungsplan XVII-50aa sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein neues, landschaftlich geprägtes Wohngebiet geschaffen werden, das sich hinsichtlich seiner Bauweise und seiner baulichen Ausnutzung zum Einen an der bereits vorhandenen Einfamilien- und Villenhausbebauung westlich der Zwieseler Straße orientiert und zum Anderen eine bestandsgerechte Weiterentwicklung der ehemaligen Kasernen ermöglicht.

Darüber hinaus sind die Sicherung einer naturnahen Freifläche im Bereich des Biesenhorster Sandes (Fläche für Naturschutzmaßnahmen) und die Neuerrichtung einer öffentlichen Grünfläche vorgesehen. Zur künftigen Erschließung des neuen Wohngebiets sollen zusätzliche Straßenverkehrsflächen mit Breiten von 8,5 bis 14,5 m festgesetzt werden.

Im nordöstlichen Randbereich ist die langfristige Sicherung eines vorhandenen Wäldchens durch eine entsprechende Erhaltungsbindung vorgesehen. Des Weiteren ist der Erhalt des vorhandenen denkmalgeschützten Hochbunkers an der Zwieseler Straße Ziel der Planung.

Die ehemaligen Kasernengebäude an der Zwieseler Straße sollen als Baudenkmale langfristig erhalten und gesichert werden.

Bebauungsplan XVII-50ab

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50ab wird im Norden durch die südliche Straßenbegrenzung der vorgesehenen Planstraße 9, im Osten durch die westliche Grenze des Biesenhorster Weges, im Süden durch die südliche Grenze der Wiesengrundstraße und im Westen durch die Straßenmitte der Köpenicker Allee, der Rheinsteinstraße und der Zwieseler Straße definiert. Die KGA „Rheinstein“ liegt außerhalb des Geltungsbereichs.

Die vorrangige Zielsetzung des Bebauungsplans XVII-50ab ist die Schaffung planungsrechtlicher Voraussetzungen für die Errichtung eines neuen, landschaftlich geprägten Wohngebiets. Dieses Wohngebiet soll sich hinsichtlich seiner Bauweise und seiner baulichen Ausnutzung überwiegend an der bereits vorhandenen Einfamilien- und Villenhausbebauung im übrigen Karlshorst orientieren. Zur Erschließung des neuen Wohngebiets sollen die bereits vorhandenen Straßen (Köpenicker Allee und Wiesengrundstraße) durch neue 8,5 bis 12,5 m breite Straßen ergänzt werden.

Für die Straße am Heizhaus, die eine erweiterte Erschließungsfunktion erfüllen soll, wird eine Breite von 20,0 m vorgehalten. Um den erwarteten Bedarf an zusätzlichen Kindertagesstättenplätzen längerfristig abdecken zu können, ist die Festsetzung einer entsprechenden Gemeinbedarfseinrichtung vorgesehen. Des Weiteren sind der Erhalt der vorhandenen denkmalgeschützten Flugzeughallen und die Sicherung einer Gemeinbedarfsfläche für das Deutsch-Russische Museum sowie die Sicherung eines Mischgebiets Ziel der Planung.

Planerische Ausgangssituation

Der Flächennutzungsplan von Berlin (in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009) stellt den überwiegenden Teil des Plangebiets als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) dar. Hierin einbezogen ist auch ein großer Teil des Biesenhorster Sandes, der gemäß Bebauungsplan-Entwurf XVII-50a nicht als Wohnbaufläche, sondern als naturnahe Freifläche entwickelt werden soll. Der Bereich der ehemaligen Festungspionierschule und der südlich anschließende Bereich an der Köpenicker Allee wird als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Für das Deutsch-Russische Museum findet sich im Flächennutzungsplan die Signatur für eine kulturelle Nutzung. Der nördliche Abschnitt der Köpenicker Allee und die Straße am Heizhaus sind als Teil einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße dargestellt, die künftig als Straßenverbindung zwischen der geplanten Tangential-Verbindung-Ost (TVO) und der Treskowallee dienen soll. Die Flächen des Biesenhorster Sandes sind teilweise als Grünfläche dargestellt.

Im nördlichen und südlichen Teil des Bebauungsplans sind zwei Bereiche gekennzeichnet, in denen schadstoffbelastete Böden festgestellt wurden. Des Weiteren ist nachrichtlich gekennzeichnet, dass sich das Plangebiet innerhalb eines Wasserschutzgebietes befindet.

Die für das weitere Verfahren des Bebauungsplans XVII-50a notwendige Änderung des Flächennutzungsplanes (Lfd. Nr. 20/96) sah bislang vor, das W2 in ein W3 umzuwandeln. Hierdurch sollte eine aufgelockerte Bebauung ermöglicht werden, die sich in den Bestand einfügt. Mit Schreiben vom 24. August 2010 hat SenStadt I B mitgeteilt, dass die Einstellung des Verfahrens beabsichtigt sei. Diesem Ansinnen hat der Fachbereich Stadtplanung mit Schreiben vom 28. August 2010 widersprochen und darum gebeten, das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans zeitnah fortzuführen, zumal auch die durch die Sanierung der ehemaligen Festungspionierschule vollzogene Nutzungsänderung zum Wohnen die Darstellung als WA in Bebauungsplan XVII-50aa erfordert.

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Alt-Lichtenberg (Stand: Juli 2004, aktualisiert im Mai 2005) entspricht weitgehend dem Flächennutzungsplan. In einigen Bereichen konkretisiert oder variiert die BEP jedoch Vorgaben des Flächennutzungsplans, ohne dessen Grundaussagen in Frage zu stellen. Im Einzelnen trifft die BEP für das Plangebiet folgende Aussagen:

Während der überwiegende Bereich zwischen der verlängerten Rheinpfalzallee und der Straße am Heizhaus als Mischgebiet mit einem hohen Wohnanteil dargestellt wird, sieht die BEP für die Flächen nördlich der verlängerten Rheinpfalzallee und südlich der Straße am Heizhaus eine Wohnbaufläche vor, deren GFZ nicht über 0,4 liegen soll. Der Bereich des Deutsch-Russischen Museums wird als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Museum“ ausgewiesen. Östlich und südlich des Museumsstandortes wird eine Grünverbindung dargestellt. Für die im FNP dargestellte neue Hauptverkehrsstraße, die eine Verbindungsfunktion zwischen Karlshorst und Biesdorf erfüllen soll, werden in der BEP zwei Varianten vorgeschlagen, von denen die südliche über die bereits vorhandene Straße Am Heizhaus verläuft.