Das Bezirksamt bittet die BVV Folgendes zu beschließen bzw. zu entscheiden:

 

a)   den sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplanentwurf XXII-3a vom 3. September 2008 für die Grundstücke zwischen Landsberger Allee, Arendsweg, Schleizer Straße und westlicher Grundstücksgrenze der Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 1/45 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen, sowie die Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch.

 

Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich

Anlage 2: Vermerk vom 20.05.2009

Anlage 3: Begründung zum Bebauungsplanentwurf gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch

     Der Originalplan liegt während der BVV-Sitzung aus.

 

b)   über den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XXII-3a.

 

     Anlage 4: Entwurf der Verordnung

 

Begründung:

Der Beschluss des Bebauungsplanentwurfes durch die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3 Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch und die Entscheidung der Bezirksverordnetenversammlung über die Rechtsverordnung zum Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz sind notwendige Voraussetzungen zur Festsetzung des Bebauungsplanes.

 

 

 

 

Berlin, den

 

 

 

 

____________________________                    _____________________________________

Emmrich                                                             Geisel

Bezirksbürgermeisterin                                      Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr

 

                                                                                                                                         Anlage 1

 

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes XXII-3a

für die Grundstücke zwischen Landsberger Allee, Arendsweg, Schleizer Straße und westlicher Grundstücksgrenze der Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 1/45

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen.

 

 

                                                                                                                     Maßstab 1:5.000

 

 

Ziel des Bebauungsplanes

 

Festsetzung allgemeiner Wohngebiete (Bestandssicherung), von Kerngebieten, Gemeinbedarf, öffentlicher Grünflächen (Bestandssicherung) und Verkehrsflächen

Stapl B1                                                                                                                      20.05.2009

 

 

 

 

 

Vermerk

 

 

 

 

Bebauungsplan XXII-3a

Anzeigeverfahren gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB – Stellungnahme SenStadt II C vom 15.04.2009

 

 

Der Bebauungsplan XXII-3a wurde der zuständigen Senatsverwaltung zur Überprüfung im Anzeigeverfahren übersandt. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass der B-Plan aus folgendem Grund nicht festgesetzt werden kann (Wiedergabe des wesentlichen Inhalts):

 

Der zwischenzeitlich eingegangene Vergleichsvertrag erfordert neben der entsprechenden Aktualisierung in der Begründung eine Änderung der Abwägung zur Berücksichtigung der dringenden Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen. Das dringende Gesamtinteresse gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB – hier die Sicherstellung einer direkten Verbindung der Schalkauer Straße zur Landsberger Allee - galt bisher durch die Verpflichtung der Investorengemeinschaft im städtebaulichen Rahmenvertrag und der diesbezüglich beabsichtigten Festsetzung im Bebauungsplan XXII-10 als ausreichend berücksichtigt. Der nunmehr abgeschlossene Vergleichsvertrag geht davon aus, dass diese Erschließung nicht erforderlich sei und demzufolge nicht in der Abwicklung des Vertrages zu berücksichtigen ist. Eine ausreichende Berücksichtigung der dringenden Gesamtinteressen Berlins ist aber nur dann gewährleistet, wenn neben der weiterhin beabsichtigten Festsetzung des Bebauungsplan XXII-10 und anstelle der bisherigen Verpflichtung der Investorengemeinschaft der Bezirk die finanziellen Mittel bereitstellt, um eine ausreichende Anbindung des Plangebietes an die Landsberger Allee zu gewährleisten.

 

Wegen der o.g. erforderlichen Änderungen der Begründung ist ein erneuter BA- und BVV-Beschluss einzuholen.

 

Hinweise zur Berücksichtigung in der Begründung

·         Auf eine Schallschutzregelung im Bebauungsplan kann nicht allein aufgrund der Anwendung der DIN 4109 i.V.m. der Berliner Lärmkarte verzichtet werden, sondern weil darüber hinaus keine weiteren Regelungen erforderlich sind.

·         Da das Plangebiet vermutlich im 2. Weltkrieg Kampfgebiet war, empfiehlt sich die Aufnahme folgenden Hinweises in der Begründung: Eine Belastung des Plangebietes mit Kampfmitteln kann nicht ausgeschlossen werden. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, im Zuge der Baumaßnahmen hier geeignete Sicherheitsvorkehrungen zu treffen.

·         Für die planungsrechtlich maßgebliche Beurteilung von Eingriffen in Natur und Landschaft im Verhältnis zum Baurecht kommt es nicht auf den Versiegelungsgrad an, sondern entscheidend ist, was planungsrechtlich zulässig war.

·         Zur Wahrung der Zweckbestimmung der Festsetzung der Kerngebiete ist richtig zu stellen, dass ein großflächiger Discounter grundsätzlich zulässig ist, aber ein „typischer“ Discounter mit großem vorgelagerten Parkplatz aufgrund der zwingenden Festsetzungen (Baulinie, Vollgeschosszahl) baulich nicht möglich ist.

·         Zur Begründung der allgemeinen Zulässigkeit der Wohnnutzung in Teilen des Kerngebietes ist klarzustellen, dass damit Wohnen neben den darüber hinaus gem. § 7 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen allgemein zulässig ist und diese Nutzungen dadurch nicht verdrängt werden, so dass nicht die Gefahr der Entstehung eines Mischgebietes besteht.

·         Die Zitierung des Baugesetzbuchs ist zu aktualisieren.

 

Zu der Beanstandung:

Der zwischenzeitlich durch die zuständige Senatsverwaltung mit der Investorengemeinschaft abgeschlossene Vergleichsvertrag löst den bisher existierenden städtebaulichen Vertrag ab und regelt die strittigen Forderungen des Landes Berlins.

 

Danach ist die Investorengemeinschaft nunmehr verpflichtet, 700.000 € als Ablösebetrag für die Herstellung der Schalkauer Straße und die Heldburger Straße im Geltungsbereich des B-Planes zu zahlen.

 

Mit diesem Betrag kann die ausreichende Erschließung des Plangebietes entsprechend den Festsetzungen nicht gesichert werden, da dies nur zutrifft, wenn sowohl die Schalkauer Straße an die Landsberger Allee angebunden und auch die Erschließungsstraße südlich des Geltungsbereiches parallel zur Landsberger Allee gebaut wird.

 

Entsprechend der Kostenschätzung des Amtes für Bauen und Verkehr für alle genannten Maßnahmen werden insgesamt 1.450.000 € benötigt.

 

Das heißt, dass der Bezirk die nicht durch den Vertrag gedeckten Erschließungskosten in Höhe von 750.000 € in die Investitionsplanung einstellen und spätestens bei einem tatsächlich entstehenden Erschließungsbedarf zur Verfügung stellen muss. Die Herstellung dieser Straßenverkehrsflächen ist erschließungsbeitragspflichtig, sofern der B-Plan XXII-10 festgesetzt wird.

 

Die Begründung des B-Planes wird um die geänderten finanziellen Auswirkungen korrigiert.

 

Zu den Hinweisen

Die Begründung wurde entsprechend den Hinweisen korrigiert und ergänzt.

 

Sonstiges

Die Begründung muss darüber hinaus hinsichtlich der finanziellen Auswirkungen durch die Festsetzung einer Fläche für eine Jugendfreizeiteinrichtung geändert werden. Bisher war mit dem städtebaulichen Vertrag die Herstellung einer Jugendfreizeiteinrichtung durch die Investorengemeinschaft geregelt. Mit dem Vergleichsvertrag wurde vereinbart, dass die Investorengemeinschaft (weitere) 650.000 € zahlt, die u.a. zur baulichen Verbesserung bestehender Jugendfreizeiteinrichtungen verwendet werden können. An der planungsrechtlichen Sicherung einer Fläche für eine Jugendfreizeiteinrichtung wird dennoch im Rahmen der Flächenvorsorge festgehalten.

 

 

Pützschel

BEZIRKSAMT LICHTENBERG VON BERLIN
Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr

Amt für Planen und Vermessen

Fachbereich Stadtplanung

 

 

 

Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum

BEBAUUNGSPLAN XXII-3a

für die Grundstücke zwischen Landsberger Allee, Arendsweg, Schleizer Straße und westlicher Grundstücksgrenze der Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 1/45

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

 

 

 

Die Begründung hat mit dem Bebauungsplan XXII-3a vom
3. September 2008 zur Festsetzung in der Sitzung des
Bezirksamtes Lichtenberg am                             vorgelegen.

Das Bezirksamt hat die Festsetzung des Bebauungsplanes XXII-3a als Rechtsverordnung beschlossen.

 

 

Berlin, den

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin

Abt. Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr

Amt für Planen und Vermessen

Fachbereich Stadtplanung

 

 

 

Güttler-Lindemann

Leiter des Amtes für Planen und Vermessen

 

 

Inhalt:

I.     Planungsgegenstand....................................................................................................... 8

I.1.      Anlass und Erfordernis................................................................................................ 8

I.2.      Plangebiet.................................................................................................................... 9

I.2.1.       Bestand................................................................................................................ 9

I.2.2.       Planerische Ausgangssituation.......................................................................... 11

I.2.2.1         Flächennutzungsplan.................................................................................. 11

I.2.2.2         Landschaftsprogramm / Artenschutzprogramm........................................ 12

I.2.2.3         Stadtentwicklungsplanung.......................................................................... 12

I.2.2.4         Bereichsentwicklungsplanung.................................................................... 14

I.2.2.5         Einzelhandelskonzept................................................................................. 14

I.2.2.6         Städtebaulicher Rahmenplan...................................................................... 15

I.2.2.7         § 34 Baugesetzbuch................................................................................... 15

II.    Planinhalt......................................................................................................................... 15

II.1.      Entwicklung der Planungsüberlegungen................................................................... 15

II.2.      Intention des Planes.................................................................................................. 18

II.3.      Umweltbericht............................................................................................................ 18

II.3.1       Einleitung............................................................................................................ 18

II.3.1.1        Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des

Bebauungsplans......................................................................................... 18

II.3.1.2        Darstellung festgelegter Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzen

und Fachplänen.......................................................................................... 19

II.3.2       Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen.................................. 22

II.3.2.1        Eingriffsraum / Plangebiet........................................................................... 22

II.3.2.2        Methodik der Umweltprüfung....................................................................... 22

II.3.2.3        Umweltzustand und Prognose.................................................................... 22

II.3.2.4        Prognose..................................................................................................... 30

II.3.2.5        Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

erheblich nachteiliger Umweltauswirkungen.............................................. 30

II.3.2.6        In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten.................... 33

II.3.3.      Zusätzliche Angaben.......................................................................................... 33

II.3.3.1        Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten

technischen Verfahren............................................................................... 33

II.3.3.2        Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der

erheblichen Umweltauswirkungen............................................................. 34

II.3.3.3        Zusammenfassung..................................................................................... 34

II.4.      Wesentlicher Inhalt, Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen................... 35

II.4.1       Überblick............................................................................................................. 35

II.4.2       Kerngebiete........................................................................................................ 35

II.4.2.1        Art der Nutzung........................................................................................... 35

II.4.2.2        Großflächige Handelsnutzungen im Kerngebiet......................................... 37

II.4.2.3        Maß der Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen................................. 39

II.4.3.      Allgemeine Wohngebiete.................................................................................... 41

II.4.3.1        Art der Nutzung........................................................................................... 41

II.4.3.2        Maß der Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen................................. 41

II.4.3.3        Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO.................... 42

II.4.4       Gemeinbedarf / Einrichtungen für soziale Zwecke............................................ 44

II.4.5       Öffentliche Parkanlage....................................................................................... 45

II.4.6       Erschließung...................................................................................................... 45

II.4.7       Textliche Festsetzungen.................................................................................... 47

III.   Auswirkungen des Bebauungsplanes......................................................................... 53

III.1.     Flächenmäßige Auswirkungen.................................................................................. 53

III.2.     Städtebauliche Auswirkungen.................................................................................... 53

III.3.     Soziale Auswirkungen................................................................................................ 53

III.4.     Finanzielle und personelle Auswirkungen.................................................................. 53

IV.   Verfahren......................................................................................................................... 54

IV.1.    Aufstellungsbeschluss und Frühzeitige Bürgerbeteiligung....................................... 54

IV.2.    Beteiligung der Träger öffentlicher Belange............................................................... 57

IV.3     Öffentliche Auslegung................................................................................................ 68

IV.4.    Deckblätter................................................................................................................. 70

IV.4.1      1. Deckblatt......................................................................................................... 70

IV.4.2      2. Deckblatt......................................................................................................... 71

IV.4.3      3. Deckblatt......................................................................................................... 71

IV.4.4      4. Deckblatt......................................................................................................... 71

IV.5.    Planreife..................................................................................................................... 74

IV.6.    Teilung des Geltungsbereichs................................................................................... 74

IV.7.    Frühzeitige Behördenbeteiligung gem. § 4 (1) BauGB.............................................. 75

IV.8.    Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB................................................................. 78

IV.9.    Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB und erneute Behördenbeteiligung........ 88

V.    Rechtsgrundlagen........................................................................................................ 105

I.            Planungsgegenstand

I.1.       Anlass und Erfordernis

Das seinerzeitige Bezirksamt Hohenschönhausen hatte in seiner Sitzung am 16. Juni 1992 beschlossen, für die Fläche der ehemaligen Gärtnereiproduktionsgenossenschaft "Weiße Taube" zwischen Landsberger Allee, Arendsweg, Schleizer Straße und Ferdinand-Schultze-Straße einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung XXII-3 aufzustellen.

Die ursprüngliche Nutzung des Gebiets durch eine gärtnerische Produktionsgenossenschaft war aufgegeben worden. Die baulichen und sonstigen Verhältnisse waren speziell auf diese ehemalige Nutzung zugeschnitten. Eine Reaktivierung der früheren Nutzung war nicht möglich. Als innerstädtische Gewerbebrache befand sich das Gelände zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses in einem unzuträglichen Zustand, funktionale Bindungen und stadträumliche Bezüge zum Umfeld waren nicht vorhanden. Hieraus erwuchs die Chance einer Umnutzung bzw. Wiedernutzbarmachung des Gebiets im Rahmen einer umfassenden städtebaulichen Neuordnung.

Das Gelände wurde von verschiedenen privaten Investoren grundstücksweise erworben. Rechtsverbindliche Planungen lagen zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses weder für das Plangebiet, noch für das nähere Umfeld vor. Erste seitens der Investoren beantragte Bauvorbescheide konnten nicht erteilt werden. Da sich das Gebiet innerhalb eines durch eine diffuse städtebauliche Struktur geprägten Umfeldes befand, ließen sich aus dem Bestand und aus der Eigenart der näheren Umgebung keine Beurteilungsmaßstäbe für ein Einfügen nach § 34 BauGB herleiten.

Aufgrund der Heterogenität der vorhandenen städtebaulichen Strukturen sowie des Umfanges und der Komplexität der beabsichtigten Neuordnung war gem. § 1 Abs. 3 BauGB für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Der Bebauungsplan XXII-3 sollte die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Neuordnung herstellen und die Flächen für die künftigen Nutzungen sichern.

Die Investoren haben sich zum Zwecke der Bebauung zu einer Investorengemeinschaft und einer Erschließungsgesellschaft zusammengeschlossen. Da die ursprünglichen Grundstückszuschnitte eine Bebauung und wirtschaftliche Verwertung des Areals praktisch nicht zuließen, wurden am 23.März 1993 im Zuge einer privaten Umlegung 27 neue Baugrundstücke gebildet. Verteilung und Zuschnitte der Grundstücke machten eine enge Zusammenarbeit der Investoren erforderlich.

Für eine knapp drei Viertel des Geltungsbereichs umfassende Fläche haben das Land Berlin und die Investorengemeinschaft am 02.12.1994 einen städtebaulichen Vertrag abgeschlossen. Der in diesem Teil des Plangebietes auf mehr als der Hälfte der Fläche beabsichtigte Wohnungsbau ist auf Grundlage des § 33 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung) genehmigt worden und wurde bis zum Jahre 1998 fertig gestellt. Neben zwei Kindertagesstätten im allgemeinen Wohngebiet sind hier außerdem die öffentliche Verkehrsflächen, die privaten Erschließungsflächen sowie die zentrale öffentliche Parkanlage (mit Spielplätzen) realisiert worden. Die geplanten Kerngebietsflächen liegen brach. Für einen Block ist auf der Grundlage von § 33 BauGB eine Baugenehmigung für ein Büro- und Geschäftshaus mit Kino-Center erteilt worden.

Ziel ist es nunmehr, das Bebauungsplanverfahren für diesen Teil des Plangebietes XXII-3 – auf Grundlage der nunmehr gültigen Fassung des Baugesetzbuches (vgl. V.) – bei weitgehend unveränderten Planinhalten – abzuschließen, um somit das Land Berlin in die Lage zu versetzen, einer wesentlichen Verpflichtung aus dem o.g. städtebaulichen Vertrag nachzukommen.

Für die nicht vom o.g. städtebaulichen Vertrag erfassten Grundstücke, die sämtlich noch brach liegen, bedarf es hingegen einer grundlegenden Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes, da u.a. der Bedarf für eine ursprünglich vorgesehene Schule und eine weitere Kindertagestätte nicht mehr existiert. Ein kurzfristiges Planungserfordernis besteht hier jedoch gegenwärtig nicht.

Daher hat das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin in seiner Sitzung am 5. Juli 2005 beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XXII-3 in die Geltungsbereiche XXII-3a und XXII-3b zu teilen (ABl. S. 3453).

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XXII-3a umfasst die Grundstücke zwischen Landsberger Allee, Arendsweg, Schleizer Straße und westlicher Grundstücksgrenze der Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 1/45 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen und damit die Grundstücke, die Gegenstand des städtebaulichen Vertrages sind.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XXII-3b umfasst die Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 1/45 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen.

 

I.2.       Plangebiet

I.2.1.    Bestand

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XXII-3a umfasst eine Fläche von ca. 15,3 ha zwischen Landsberger Allee, Arendsweg, Schleizer Straße und westlicher Grundstücksgrenze der Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 1/45 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen.

Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan XXII-3 war die Fläche mit den Betriebseinrichtungen der ehemaligen Gärtnereiproduktionsgenossenschaft – überwiegend großflächigen Gewächshäusern – bebaut. Diese Gebäude und Anlagen wurden, abgesehen von einigen umgenutzten Gewächshäusern an der Ferdinand-Schultze-Straße, in denen zwischenzeitlich großflächiger Einzelhandel betrieben wurde, bereits im Jahre 1992 nicht mehr genutzt. Der Versiegelungsgrad durch Gebäude, Gewächshäuser und interne Verkehrsflächen lag bei nahezu 100 %.

In den Jahren 1995 bis 1998 wurde ein Großteil der ursprünglich beabsichtigten Wohnbebauung fertig gestellt. Um den zentralen, in Ost-West-Richtung verlaufenden öffentlichen Grünzug gruppieren sich beidseitig sechsgeschossige, überwiegend zur Parkanlage hin offene Wohnblöcke. Nördlich des neu entstandenen Teilstücks der Plauener Straße wurde eine fünfgeschossige, leicht geschwungene und fast 300 m lange Zeile mit sechs Querriegeln zur Schleizer Straße errichtet. In die Bebauung der allgemeinen Wohngebiete Nr. 1.1 (Arendsweg / Ecke Schleizer Straße) und Nr. 3.4 (nördlich Sollstedter Straße) wurde jeweils eine Kindertagesstätte integriert.

Neben den der Erschließung der Wohnblöcke dienenden Straßen sind auch die geplanten öffentlichen und privaten Verkehrsflächen südlich der Wohnbebauung bis fast an die Landsberger Allee hergestellt worden, so dass das geplante Blockraster bereits deutlich erkennbar ist, obwohl im Bereich der Kerngebietsfestsetzungen bislang kein Bauvorhaben realisiert wurde.

Die Umgebung des Plangebiets ist geprägt durch 5- bis 18-geschossigen Plattenwohnungsbau am Arendsweg, ein sich nördlich daran anschließendes Einfamilienhaus-Gebiet, das inzwischen teilweise durch die Kfz-Zulassungsstelle genutzte Gelände des ehem. MfS nördlich der Schleizer Straße, Einfamilienhäuser östlich der Ferdinand-Schultze-Straße sowie großgewerbliche Strukturen und großflächige Einzelhandelseinrichtungen südlich der Landsberger Allee.

Das Gebiet befindet sich nicht in einer Stadtrandlage, sondern in verkehrlich gut erschlossener Lage am Rande der Innenstadt. In östlicher Richtung (stadtauswärts) folgen das Industriegebiet Hohenschönhausen / Marzahn sowie die großen Wohnsiedlungskomplexe Marzahns. Die Landsberger Allee ist eine der bedeutendsten verkehrlichen Verbindungen zwischen der Innenstadt und den nordöstlichen Außenbezirken Berlins sowie dem Umland. Hier verlaufen mehrere wichtige Straßenbahnlinien auf separater Trasse. 

Die Erschließung des Plangebietes erfolgte ursprünglich nur von der Ferdinand-Schultze-Straße und vom Arendsweg. Aufgrund fehlender öffentlicher Durchquerungsmöglichkeiten stellte es zum Beginn der Planung zusammen mit dem ehemaligen MfS-Gelände nördlich der Schleizer Straße eine stadträumliche Barriere dar. Zwischen der ehemaligen Nutzung und der näheren Umgebung bestanden keinerlei funktionale Bezüge oder Verknüpfungen. Innerhalb des Stadtgebietes war das Gelände ein Fremdkörper. Inzwischen ist das Areal jedoch über die öffentlichen Verkehrsflächen und vor allem dank der öffentlichen Parkanlage funktional und aufgrund der realisierten Wohnnutzung auch strukturell weitgehend in sein Umfeld integriert.

Alle Bauflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XXII-3a befinden sich in privatem Eigentum.

 

I.2.2.    Planerische Ausgangssituation

I.2.2.1    Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 23. und 25. September 2008 (ABl. S. 2330), stellt den Planbereich wie folgt dar:

Der südliche Teil des Geltungsbereichs ist in einer Tiefe von ca. 110 m – gemessen von der südlichen Geltungsbereichsgrenze – als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Innerhalb dieses Bereiches ist entlang der Landsberger Allee (beidseitig) das Symbol für „Einzelhandelskonzentration“ dargestellt. Der übrige, nördliche Teil des Geltungsbereichs ist als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) dargestellt.

Das Plangebiet befindet sich außerhalb des Vorranggebietes für Luftreinhaltung, dessen Grenze südlich der Landsberger Allee verläuft.

Im Rahmen des Änderungsverfahrens Nr. 07/00 zum FNP Berlin (ABl. Nr. 46 v. 08.10.04, S. 3967) wurde die Darstellung „Einzelhandelskonzentration“ damit begründet, dass sich der Standort an der Landsberger Allee aufgrund der Erschließungsgunst, der Lage im Stadtraum und der vorhandenen Flächenpotenziale für eine gebündelte und in die Stadtstruktur
integrierte Fachmarktentwicklung („Fachmarktcenter“) eignet. Diese Entwicklung soll stadtplanerisch geordnet und zentrenverträglich gegliedert werden und zur städtebaulichen Aufwertung des Stadtraums beitragen. Mit der beiderseits der Landsberger Allee erfolgten straßenbegleitenden Darstellung gemischter Bauflächen soll eine Abschirmung der angrenzenden Wohnbebauung „Weiße Taube“ sowie eine Staffelung gegenüber den südlich angrenzenden gewerblichen Bauflächen erfolgen. Auf den nachfolgenden Planungsebenen ist sicherzustellen, dass die Fachmarktentwicklung zentrenverträglich erfolgt.

 

Entwicklung aus dem FNP

Gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Konkret wird die Entwicklungsfähigkeit der einzelnen beabsichtigten Festsetzungen auf Grundlage der Ausführungen zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV - FNP) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 8. September 2006 (ABl. S. 3673) beurteilt.

Die allgemeinen Wohngebiete nach § 4 BauNVO sind danach als Regelfall ohne weitere Einschränkungen aus der Darstellung W2 entwickelt. Bezogen auf die einzelnen Grundstücke in den allgemeinen Wohngebieten liegt die GFZ mit Werten zwischen 1,8 und 2,2 zwar oberhalb des im FNP dargestellten Höchstwertes. Für die landesplanerische Betrachtung ist jedoch die durchschnittliche bauliche Dichte innerhalb des gesamten im FNP als Wohnbaufläche W2 dargestellten Teils des Geltungsbereichs ausschlaggebend. Bezogen auf diese Fläche, d.h. unter Hinzuziehung der im Bebauungsplan als öffentliche Grünflächen oder Straßenverkehrsflächen festgesetzten Bereiche wird eine durchschnittliche GRZ von 1,5 erreicht (vgl. II.3.3.3).

Der überwiegende Teil der geplanten Kerngebietsflächen befindet sich innerhalb der FNP-Darstellung gemischte Baufläche M2. Lediglich die nördliche Hälfte der Kerngebiete MK 1.1 – 1.3 befindet sich innerhalb der Darstellung W2. Nach den AV-FNP ist die Entwicklungsfähigkeit eines Kerngebietes nach § 7 BauNVO aus der Darstellung M2 als Regelfall ohne Größenbegrenzung möglich. Die Entwicklung von Kerngebieten mit der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO kommt nach Pkt. 3.2.2 AV-FNP jedoch nur in Bereichen dargestellter Einzelhandelskonzentration in Betracht.

Die entlang der Landsberger Allee dargestellte Einzelhandelskonzentration korrespondiert mit der Darstellung des StEP Zentren 2020 (vgl. I.2.2.3), welches auf Höhe des Plangebietes das Ortsteilzentrum „Landsberger Allee“ ausweist. Daher ist großflächiger Einzelhandel in diesem Bereich grundsätzlich möglich. Der Bebauungsplan XXII-3a konkretisiert die symbolhaften Darstellung des FNP auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung durch eine räumliche Verortung des großflächigen Einzelhandels im Kerngebiet entlang der zentralen Gebietserschließungsachse Schalkauer Straße, zwischen Landsberger Allee und Sollstedter Straße. Der Intention der FNP-Darstellung, die eine räumlich konzentrierte Einzelhandelsentwicklung und nicht deren Ausdehnung auf den gesamten Bereich der M2-Darstellung vorsieht, wird somit ebenso Rechnung getragen, wie der Prämisse des Raumordnungsverfahrens für den Standortbereich. Diese geht für das Plangebiet von einer Beschränkung der Verkaufsflächen des großflächigen Handels auf 5.000 m² aus (vgl. II.3.2.2).

Aus landesplanerischer Sicht geboten ist die Bündelung an einer internen Straße insbesondere deshalb, weil dadurch der lokale, zentrenverträgliche Bezug des Einzelhandels (auch im Sinne eines „Ortsteilzentrums“ nach StEP Zentren 2020) und seiner Auswirkungen betont wird. Eine Einzelhandelskonzentration ausschließlich entlang der Landsberger Allee könnte hingegen mittels der Abschöpfung der aus dem Durchgangsverkehr entstehenden Kundenströme weit eher eine überörtliche Bedeutung – einschließlich nachteiliger Auswirkungen auf bestehende Zentren – erlangen.

Aus Wohnbauflächendarstellungen des FNP sind Kerngebiete entwickelbar, wenn diese kleiner als 3 ha und lediglich von örtlicher Bedeutung sind. Die nördlichen Teile der Kerngebiete MK 1.1 – 1.3, die innerhalb der W2-Darstellung des FNP liegen, weisen insgesamt lediglich eine Größe von ca. 1,5 ha auf. Vor allem aufgrund dieser geringen Größe ist von einer örtlichen Bedeutung der Flächen auszugehen. Auch die Lage im Inneren des Plangebietes, in deutlicher Entfernung zur stark frequentierten Landsberger Allee, spricht gegen eine Ansiedlung von in ihren städtebaulichen Auswirkungen weit über das Plangebiet hinausreichenden Nutzungen. Derartige Strukturen wären eher in der direkt an die Landsberger Allee anschließenden Kerngebietszone (MK 2.1 – 2.3) vorstellbar. Außerdem wird in den Kerngebieten MK 1.1 – 1.3 durch textliche Festsetzung (TF 2, vgl. II.3.7) ein höherer Wohnanteil ermöglicht, als in den direkt an die Landsberger Allee angrenzenden Gebieten. Funktionen und Wertigkeiten der Bauflächen sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge bleiben somit gewahrt.

Aus den dargelegten Gründen sind die geplanten Kerngebiete aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt.

 

Die Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung JUGENDFREIZEIT-EINRICHTUNG ist ebenfalls (als Regelfall) aus dem FNP entwickelt. Die Fläche weist lediglich eine Größe von ca. 0,2 ha auf und ist aufgrund dessen von örtlicher Bedeutung. Einrichtungen für den Gemeinbedarf werden gemäß Nr. 7.1 AV-FNP erst als Gemeinbedarfsflächen im FNP dargestellt, wenn die Fläche größer als 3 ha ist.

Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung ÖFFENTLICHE PARKANLAGE ist als Regelfall aus der Darstellung W2 entwickelt, da sie kleiner als 3 ha (1,7 ha) und nur von örtlicher Bedeutung für das Plangebiet und sein näheres Umfeld ist.

Örtliche Hauptverkehrsstraßen und sonstige Straßen sind nach Pkt. 10.3 AV-FNP grundsätzlich aus allen Flächendarstellungen des FNP entwickelbar. Dies gilt auch für alle im Bebauungsplan XXII-3a geplanten Straßenverkehrsflächen.

 

I.2.2.2    Landschaftsprogramm / Artenschutzprogramm

Die einzelnen Darstellungen des Landschaftsschutzprogramms / Artenschutzprogramms (LaPro) für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXII-3a werden im Umweltbericht (Pkt. II.3.1.2 / Fachpläne) aufgeführt.

 

I.2.2.3    Stadtentwicklungsplanung

Der Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren und Einzelhandel - Teil II (StEP Zentren 2020) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 22. März 2005 weist auf Höhe des Plangebietes das Ortsteilzentrum „Landsberger Allee“ aus. Dies ist die unterste Stufe in der Hierarchie des Zentrenkonzeptes. Südwestlich davon ist die Fachmarktagglomeration „FMA Landsberger Allee“ (Erweiterung abgestimmte Planung) dargestellt.

Ortsteilzentren sollen überwiegend der Nahversorgung mit dem Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel dienen. Als Einzelhandelsvertriebsformen kommen insbesondere Verbrauchermärkte, Supermärkte, Discounter und kleinteiliger Facheinzelhandel in Betracht. Idealtypischerweise wird der Einzelhandel durch gastronomische Einrichtungen und ein begrenztes Dienstleistungsangebot (z.B. Post, Bankfiliale, Ärzte) ergänzt.

Der Darstellung des StEP Zentren 2020 wird mit dem Bebauungsplan XXII-3a Rechnung getragen: Einerseits werden neben kleinteiligem Einzelhandel auch großflächige Handelseinrichtungen ermöglicht, andererseits werden letztere jedoch quantitativ begrenzt und räumlich verortet.

Ein grundsätzlicher Ausschluss großflächiger Handelsnutzungen im Plangebiet würde der StEP-Konzeption widersprechen, da die Entstehung eines Ortsteilzentrums dadurch deutlich erschwert würde. Diese sollen zwar ein auf den Ortsteil beschränktes Einzugsgebiet haben, aber von einem Großteil der Bevölkerung dieses Einzugsgebiets zum Zwecke der Versorgung mit Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. aufgesucht werden. Ohne größere Einzelhandelsnutzungen als „Anker“ und „Frequenzbringer“ ist diese Funktion, an der dann auch die kleinteiligeren Einrichtungen partizipieren, kaum zu erfüllen.

Ein Verzicht auf eine quantitative Begrenzung des großflächigen Handels könnte hingegen – begünstigt durch die Lage an der überörtlich bedeutsamen Verkehrsachse Landsberger Allee und im Zusammenwirken mit den südlich dieser Straße geplanten Einzelhandelsstandorten – die Entstehung einer Handelskonzentration im Plangebiet ermöglichen, deren Bedeutung über die eines Ortsteilzentrums hinausginge.

Das Raumordnungsverfahren für die Ansiedlung eines IKEA-Einrichtungshauses und eines Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleistungszentrum (FEDZ) an der Landsberger Allee in Berlin-Lichtenberg (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, Ministerium für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung Brandenburg, Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, Landesplanerische Beurteilung, 25. April 2003) kam zu dem Ergebnis, dass großflächige Handelseinrichtungen nördlich der Landsberger Allee nur bis zu einer Größenordnung von höchstens 5.000 m² Verkaufsfläche städtebaulich verträglich sind (vgl. II.4.2.2).

Auf dieser landesplanerischen Vorgabe beruht die im Bebauungsplan XXII-3a vorgenommene Gliederung der geplanten Kerngebiete. Danach sind Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe nur innerhalb eines jeweils 30 m tiefen Streifens beidseitig der Schalkauer Straße und dort nur im ersten Vollgeschoss zulässig. Durch diese Festsetzung wird der Ansiedlung eines Einzelhandelszentrums, dessen Einzugsgebiet über den Ortsteil hinausgeht, entgegengewirkt.

Die Konzentration des großflächigen Handels entlang der Hauptachse des Plangebiets begünstigt darüber hinaus – im Gegensatz zu einer dispersen räumliche Verteilung – die mit der Stadtentwicklungsplanung verfolgte Entstehung eines Ortsteilzentrums. Die Handelsnutzung wird in den Planbereich „hineingezogen“ und integriert. Die Gebiets- und Ortsteilbezogenheit dieser Funktion wird betont, während die Außenwirkung gemindert wird. Im Gegensatz zu einer Einzelhandelskonzentration entlang der Landsberger Allee, welche vorrangig auf die aus dem hohen Durchgangsverkehr resultierenden Kundenströme abzielen würde, werden somit stärker die internen Potenziale angesprochen.

 

I.2.2.4    Bereichsentwicklungsplanung

Im Nutzungskonzept des Bereichsentwicklungsplans (BEP) Hohenschönhausen-Süd HOH2, Stand März 2007, sind die Bauflächen zwischen Landsberger Allee und Sollstedter Straße als Mischgebiete dargestellt, die nördlich anschließenden Bauflächen als allgemeines Wohngebiet W1 mit einer GFZ über 1,5.

Die zentrale öffentliche Parkanlage ist als Grünfläche mit den Zweckbestimmungen Parkanlage, intensive Gestaltung und Pflege sowie Spielplatz dargestellt. Die Standorte der beiden bestehenden Kindertagesstätten in den Blöcken WA 1.1 und WA 3.4 sind ebenfalls in der Darstellung enthalten.

Alle öffentlichen Verkehrsflächen sowie die Verkehrsflächen auf privaten Grundstücksflächen werden als sonstige Straßen ausgewiesen, während der Bereich südlich der Plangebietsgrenze bis an die vorhandene Verkehrsfläche der Landsberger Allee (Bebauungsplangebiet XXII-10) als übergeordnete und sonstige Hauptverkehrsstraße dargestellt ist.

Entsprechend der Darstellung im FNP befindet sich symbolhaft entlang der Landsberger Allee eine Einzelhandelskonzentration mit Zentrumsfunktion. Gemäß Erläuterungsbericht zur BEP wird von einem Verkaufsflächenpotenzial von 4.000 m² im Gebiet „Weiße Taube“ ausgegangen.

Der Bebauungsplan XXII-3a befindet sich im Einklang mit den Darstellungen der Bereichsentwicklungsplanung, da alle dort dargestellten Nutzungen in den Festsetzungen des Bebauungsplans ihre Entsprechung finden. Der großflächige Einzelhandel wird im Rahmen der konkretisierenden Bebauungsplanung entlang der Schalkauer Straße mit einem – der Prämisse des Raumordnungsverfahrens (vgl. II.3.2.2) entsprechenden – Verkaufsflächenpotenzial von unter 5.000 m² verortet.

 

I.2.2.5    Einzelhandelskonzept

Die Bezirksverordnetenversammlung von Lichtenberg hat am 17.07.08 das „Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg von Berlin“ (sbp - Sozio-ökonomische Beratung und Planung, Essen, März 2008) beschlossen. Zugleich wurde beschlossen, dass sich das Bezirksamt bei der Umsetzung insbesondere an den Leitlinien des StEP Zentren 2020 orientieren soll.

Im bezirklichen Einzelhandelskonzept wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass gemäß landesplanerischer Festlegung (s.o.) an dem Standort Landsberger Allee 315-345 bis zu  5.000m² Verkaufsfläche angesiedelt werden können.

Insbesondere in Bezug auf den vorhandenen Einzelhandelsstandort „Alleecenter“ ca. 1 km westlich des Geltungsbereichs wird eine Beeinträchtigung befürchtet, sofern vorwiegend kleinflächiger Einzelhandel im Plangebiet angesiedelt wird, der zu einem Kaufkraftabfluss führt. Es wird jedoch auch darauf hingewiesen, dass  5.000m² großflächiger Einzelhandel aus Sicht des Stadtbezirks bei städtebaulicher Einfügung noch verträglich sind.

Das Zentren- und Einzelhandelskonzept ist aus den landesplanerischen Vorgaben des StEP Zentren 2020 entwickelt und präzisiert dieses für die konkrete Anwendung auf der bezirklichen Ebene. Die Darstellungen des StEP Zentren 2020 befinden sich wiederum im Einklang mit denjenigen des Flächennutzungsplanes.

Der Bebauungsplan XXII-3a ist aus dem Flächenutzungsplan entwickelt. Er berücksichtigt außerdem die Vorgaben des StEP Zentren 2020 und der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung. Aufgrund der dargestellten inhaltlichen Kongruenz der einzelnen aufeinander aufbauenden Planungsebenen befinden sich das bezirkliche Zentren- und Einzelhandelskonzept und der Bebauungsplan XXII-3a miteinander im Einklang.

I.2.2.6    Städtebaulicher Rahmenplan

Im Auftrag der damaligen Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, Abt. IV, wurde unter Beteiligung des Bezirkes Hohenschönhausen ein städtebaulicher Rahmenplan "Weiße Taube" für das Gebiet und sein näheres Umfeld erarbeitet, der in dem Konsensplan vom 28.04.1993 mündete und der Grundlage des städtebaulichen Vertrages wurde. Dieser Konsensplan sieht für das Plangebiet Geschossflächenzahlen von 2,6 für die Kerngebiete und 1,6 für das Wohnen an der Schleizer Straße sowie 1,9 für die Wohngebiete zwischen Plauener Straße und Sollstedter Straße vor. Insgesamt wird eine städtische Funktionsmischung mit relativ dichter Bebauung angestrebt, allerdings unter Ausschluss des großflächigen Einzelhandels. Die Festsetzungen des Bebauungsplans XXII-3a orientieren sich am städtebaulichen Rahmenplan. Ein grundsätzlicher Ausschluss des großflächigen Einzelhandels kommt jedoch im Hinblick auf die Darstellungen des FNP und des StEP Zentren 2020 (s.o.) nicht in Betracht.

 

I.2.2.7    § 34 Baugesetzbuch

Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses über den Bebauungsplan XXII-3 lagen die Grundstücke des Plangebietes innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles, in einem Gebiet, für das es keine verbindlichen Regelungen im Sinne des § 30 BauGB gab. Infolgedessen war für die Beurteilung der Zulässigkeit eines geplanten Vorhabens § 34 BauGB maßgeblich.

Die Eigenart der näheren Umgebung des Plangebietes war und ist sehr unterschiedlich geprägt. Westlich des Arendsweges, zwischen Plauener Straße und Landsberger Allee, beginnt ein ausgedehntes Wohngebiet mit bis zu 11-geschossigen Gebäuden in Zeilenbauweise und einem 18-geschossigen Punkthochhaus unmittelbar am Arendsweg, das im Rahmen des komplexen Wohnungsbaus errichtet wurde. Nordwestlich des Plangebietes und östlich der Ferdinand-Schultze-Straße befinden sich Einfamilienhausgebiete mit ein- bis zweigeschossigen Wohngebäuden in offener Bauweise. Die nördlich der Schleizer Straße gelegenen Grundstücke zwischen Ferdinand-Schultze-Straße und Arendsweg waren zum Zeitpunkt der Einleitung des B-Planverfahrens durch Gewerbebauten mit einer dichten ungeordneten Bebauungsstruktur geprägt.

Das südlich der Schleizer Straße liegende Plangebiet sowie auch der im Osten angrenzende Geltungsbereich des künftigen B-Plans XXII-3b (insgesamt ca. 20 ha) wurden in der DDR als gärtnerische Produktionsgenossenschaft und Blumengroßmarkt genutzt. Aufgrund der Größe des Gebietes, der massiven Bebauung mit Gewächshäusern und Funktionsbauten sowie der deutlichen Trennung zu den angrenzenden Gebieten durch die Schleizer Straße, die Ferdinand-Schultze-Straße und den Arendsweg kam bei einer isoliert auf das Plangebiet ausgerichteten Betrachtungsweise nur eine planungsrechtliche Bewertung als Erwerbsgärtnerei in Betracht, d.h. dass das Plangebiet Teil einer selbständigen Art der Bebauung darstellte und eine Grenze zwischen dem Gelände des ehemaligen Gartenbaubetriebes und den angrenzenden Bau- und Nutzungsstrukturen zu ziehen war.

Bei Einleitung des B-Planverfahrens war die Prägung durch die Nutzung als Gartenbaubetrieb noch deutlich vorhanden, so dass das Grundstück aus planungsrechtlicher Sicht wegen der wesentlichen Unterscheidung von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO faktisch als ein sonstiges Sondergebiet (Gartenbau-Intensivgebiet) i.S.v. § 11 Abs. 1 BauNVO betrachtet werden musste und nur eine derartige Nutzung sich weiterhin eingefügt hätte.

 

II.         Planinhalt

II.1.      Entwicklung der Planungsüberlegungen

Nachdem das Gelände nach Aufgabe der ursprünglichen Nutzung brachgefallen und an private Investoren verkauft worden war, stellte zunächst einer der Grundstückseigentümer einen Antrag auf einen planungsrechtlichen Bauvorbescheid nach § 34 BauGB für die Errichtung von Büro- und Dienstleistungsgebäuden auf einem Grundstück entlang des Arendsweges zwischen Landsberger Allee und Schleizer Straße. Dieser wurde abgelehnt, da sich das Gebiet innerhalb eines durch eine diffuse städtebauliche Struktur geprägten Umfeldes befand und sich aus dem Bestand und aus der Eigenart der näheren Umgebung keine Beurteilungsmaßstäbe für ein Einfügen nach § 34 BauGB herleiten ließen.

Gleichwohl lösten die Bebauungsabsichten der Investoren wegen der zu erwartenden wesentlichen Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ein Planerfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB aus. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans XXII-3 sollte eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Plangebiets gewährleistet und planungsrechtlich gesichert werden.

Das Plangebiet ist Teil eines ca. 150 ha großen Gebiets, welches bei der zu diesem Zeitpunkt vorläufigen Bereichsentwicklungsplanung des Bezirks Hohenschönhausen zunächst ausgespart blieb. Für dieses Gebiet wurde im Juni 1992 die städtebauliche Rahmenplanung "Weiße Taube" erarbeitet. Diese bildete die erste planerische Grundlage für den Bebauungsplan.

In seiner Sitzung am 16. Juni 1992 beauftragte das Bezirksamt Hohenschönhausen mit seinem Beschluss-Nr. 115/92 das Stadtplanungsamt mit der Aufstellung des Bebauungsplans XXII-3 für das oben bezeichnete Gebiet. Das Bezirksamt kam damit einem Beschluss der 24. Bezirksverordnetenversammlung, Drucksache Nr. 334/92, nach, wonach ein Bebauungsplan

a)   Flächen für die Ansiedlung von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben und Flächen für den Wohnungsbau ausweisen sowie

b)   eine Fläche für einen Schulstandort sichern soll.

Unter Federführung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen - Abt III - sowie unter Beteiligung von Investoren, verschiedenen Senatsverwaltungen (seinerzeit Sen-StadtUm -III B- / -VII B-, SenJugFam -IV B-, SenVuB -V A-), Fachämtern des Bezirks Hohenschönhausen, Ver- und Entsorgungsträgern sowie Sachverständigen wurde ein städtebauliches Seminar "Weiße Taube" durchgeführt. Zielsetzung war, das eingeleitete Bebauungsplanverfahren kurzfristig inhaltlich zu untersetzen und zu beschleunigen. Als Ergebnis lag am 16. Oktober 1992 ein von allen Beteiligten mitgetragener städtebaulicher Konsensplan zur stadtverträglichen Neuordnung vor. Als wesentliche Konsenspunkte beinhaltet dieser Plan die städtebauliche Figur sowie Aussagen zu Bauweise, Bebauungsdichte und Nutzungsverteilung. Der im April 1993 überarbeitete Konsensplan ist die wichtigste planerische Grundlage des Bebauungsplans.

Die Investoren haben sich zum Zwecke der Bebauung zu einer Investorengemeinschaft und einer Erschließungsgesellschaft zusammengeschlossen. Da die ursprünglichen Grundstückszuschnitte eine Bebauung und wirtschaftliche Verwertung des Areals praktisch nicht zuließen, wurden im Zuge einer privaten Umlegung 27 neue Baugrundstücke gebildet. Verteilung und Zuschnitte der Grundstücke machten eine enge Zusammenarbeit der Investoren erforderlich.

Für eine knapp drei Viertel des Geltungsbereichs umfassende Fläche haben das Land Berlin und die Investorengemeinschaft ein städtebauliches Vertragswerk abgeschlossen. Der in diesem Teil des Plangebietes beabsichtigte Wohnungsbau ist auf Grundlage des § 33 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung) genehmigt worden und wurde bis zum Jahre 1998 fertig gestellt. Neben zwei Kindertagesstätten im allgemeinen Wohngebiet sind hier außerdem die öffentliche Verkehrsflächen, die privaten Erschließungsflächen sowie die zentrale öffentliche Parkanlage (mit Spielplätzen) realisiert worden.

Das vorhandene und abgestimmte städtebauliche Konzept soll für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXII-3a beibehalten werden und damit das Ziel, entlang der Landsberger Allee bis zur bereits realisierten Wohnbebauung die Voraussetzungen für eine Blockstruktur zu schaffen, die im Einklang steht mit der Umgebungsbebauung und die der stadträumlichen Lage gerecht wird. Das Bebauungsplanverfahren soll abgeschlossen werden, um somit das Land Berlin in die Lage zu versetzen, einer wesentlichen Verpflichtung aus dem o.g. städtebaulichen Vertrag nachzukommen.

Für die nicht vom o.g. städtebaulichen Vertrag erfassten Grundstücke bedarf es hingegen einer grundlegenden Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes, da u.a. der Bedarf für die ursprünglich vorgesehene Schule und eine Kindertagestätte als Gemeinbedarfseinrichtung nicht mehr existiert. Ein kurzfristiges Planungserfordernis besteht hier jedoch gegenwärtig nicht.

Daher hat das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin in seiner Sitzung am 5. Juli 2005 beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XXII-3 in die Geltungsbereiche XXII-3a und XXII-3b zu teilen (ABl. S. 3453).

 

II.2.        Intention des Planes

Das Bebauungsplanverfahren XXII-3a dient der Einordnung der Entwicklungsvorstellungen des Bezirks Lichtenberg und der privaten Grundstückseigentümer in ein übergreifendes städtebauliches Konzept zur Schaffung von attraktiven Wohn- und Arbeitsplätzen auf Grundlage der Vorgaben des Flächennutzungsplanes von Berlin.

Der Bebauungsplan soll eine rechtsverbindliche Grundlage für eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung im Plangebiet herstellen. Er soll eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln.

Im Einzelnen dient der Bebauungsplan XXII-3a:

•   der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Neuordnung,

•   der städtebaulich gewünschten Verdichtung und Aufwertung entlang der Landsberger Allee,

•   der Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Brachfläche,

•   einer stärkeren räumlichen Verflechtung von Wohn- und Arbeitsstätten,

•   der Sicherung der verkehrlichen Anbindung und der inneren Erschließung, durch die zusätzliche Belastungen für das Umfeld weitgehend vermieden werden,

•   der Sicherung der Versorgung mit sozialen Infrastruktureinrichtungen; hinsichtlich der Jugendfreizeiteinrichtung auch über das Plangebiet hinaus,

•   der Sicherung und Verbesserung der Grün- und Freiflächenversorgung,

•   der Verpflichtung der privaten Grundstückseigentümer zur Realisierung eines gemeinsamen, ortsverträglichen städtebaulichen Konzepts.

Aufgrund der guten Verkehrsanbindung ist das Gelände an der Landsberger Allee für eine verhältnismäßig hohe Konzentration von Arbeitsstätten, speziell für die Ansiedlung von Betrieben des Dienstleistungssektors, gut geeignet. Es sind gute Voraussetzungen dafür gegeben, dass ein relativ hoher Anteil der künftig im Gebiet Beschäftigten öffentliche Verkehrsmittel nutzen kann.

Die zunächst verfolgte grundlegende Intention, durch die Planung einen nachhaltigen Beitrag zur Deckung eines dringenden Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten für die Berliner Bevölkerung zu leisten, ist aufgrund der inzwischen erfolgten demographischen und ökonomischen Entwicklung der Stadt, insbesondere auch angesichts der gegenwärtigen immobilienwirtschaftlichen Situation, nicht mehr von der ursprünglichen Relevanz.

 

II.3.      Umweltbericht

II.3.1    Einleitung

II.3.1.1    Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans

Das Plangebiet des Bebauungsplans XXII-3a liegt im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 15,3 ha und wird im Norden von der Schleizer Straße, im Westen vom Arendsweg, im Osten von den Grundstücken der Ferdinand-Schultze Straße 1/45 und im Süden von der Landsberger Allee begrenzt.

Der Bebauungsplan sieht folgende Ausweisungen vor:

Kerngebiete                                                  50.500 m²            

Allgemeine Wohngebiete                             60.700 m²

Gemeinbedarfsfläche                                     2.100 m²

Öffentliche Grünfläche                                 17.200 m²

Straßenverkehrsflächen                               22.400 m²

 

Mit den geplanten Ausweisungen soll eine rechtsverbindliche Grundlage für eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung im Plangebiet herstellt werden. Wesentliche umweltrelevante Ziele des Bebauungsplans sind:

-    die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Neuordnung,

-    eine städtebaulich gewünschte Verdichtung und Aufwertung entlang der Landsberger Allee,

-    die Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Brachfläche,

-    die Sicherung der verkehrlichen Anbindung und der inneren Erschließung, durch die zusätzliche Belastungen für das Umfeld weitgehend vermieden werden,

-    die Sicherung und Verbesserung der Grün- und Freiflächenversorgung.

Die Wohnbebauung im Bereich der im Plan ausgewiesenen allgemeinen Wohngebiete und die öffentliche Grünfläche wurden zwischen 1995 und 1998 realisiert. Auch die Planstraßen im Bereich der Kerngebiete im Süden des Plangebiets wurden weitestgehend fertig gestellt.

 

II.3.1.2    Darstellung festgelegter Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzen und Fachplänen

II.3.1.2.1          Fachgesetze und Verordnungen

Für die Berücksichtigung von Zielen des Umweltschutzes im Bebauungsplanverfahren XXII-3a sind insbesondere die folgenden gesetzlichen Regelungen und Verordnungen von Belang:

Baugesetzbuch(BauGB)

Nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind die Belange des Umweltschutzes bei der Aufstellung von Bauleitplänen grundsätzlich zu berücksichtigen. § 1a BauGB enthält ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz, die u.a. den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden fordern, z.B. durch Wiedernutzbarmachung von Flä­chen, Nachverdichtung und Innenentwicklung sowie die Begrenzung von Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß.

Das Plangebiet liegt in einem innerstädtischen Siedlungsbereich, der durch öffentliche Straßen erschlossen ist, ehemals aus Gewerbeflächen der Gärtnereiproduktionsgenossenschaft „Weiße Taube“ bestand und ursprünglich fast vollständig überbaut und versiegelt war. Mit der Nachnutzung einer innerstädtischen Gewerbebrache zu Wohnzwecken sowie für Kerngebietsnutzungen entlang einer wichtigen Verkehrsader, verbunden mit der Entstehung öffentlicher und privater Grünflächen, werden wesentliche Forderungen des BauGB erfüllt.

 

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)

Gemäß § 1 BNatSchG sind Natur und Landschaft „aufgrund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und im unbesiedelten Bereich so zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und soweit erforderlich wiederherzustellen, dass

1. die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts,

2. die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter,

3. die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie

4. die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind.“

Werden durch den Bebauungsplan Gestalt- oder Nutzungsänderungen vorgenommen, welche die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können, liegen nach § 18 BNatSchG Eingriffe in Natur und Landschaft vor. Diese sind nach § 19 BNatSchG vorrangig zu vermeiden; unvermeidbare Beeinträchtigungen sind, in zeitlichem Zusammenhang zum Eingriff, auszugleichen oder zu ersetzen.

Gemäß § 21 des Gesetzes über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) ist über Vermeidung, Ausgleich und Ersatz nach den Vorschriften des BauGB zu entscheiden, wenn auf Grund der Aufstellung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung zur Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt sind oder zulässig waren, müssen gem.
§ 1a Abs. 3 BauGB nicht ausgeglichen werden.

Im konkreten Fall ist für die Beurteilung dieses Sachverhaltes der tatsächliche Zustand des Plangebietes zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses maßgeblich. Das Gelände war zu etwa 70 % mit Gewächshäusern und anderen Gebäuden der ehemaligen gärtnerischen Produktionsgenossenschaft „Weiße Taube“ überbaut. Bei den übrigen Flächen handelte es sich fast ausnahmslos um versiegelte interne Verkehrsflächen. Gegenüber dieser nahezu vollständigen Flächenversiegelung findet auf Grund der Festsetzungen des Bebauungsplans eine deutliche Reduzierung des möglichen Versiegelungsgrades statt. Die höhere bauliche Ausnutzung wird durch die Schaffung einer öffentlichen Parkanlage sowie durch die Begrünung und Bepflanzung privater Freiflächen ausgeglichen (vgl. IV.4.).

 

Berliner Baumschutzverordnung (BaumschVO)

Bäume sind nach § 1 BaumschVO geschützte Landschaftsbestandteile, da sie für die Sicherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts bedeutsam sind, insbesondere als Lebens­grundlagen wild lebender Tiere, zur Gliederung und Belebung des Landschaftsbildes sowie zur Verbesse­rung des Stadtklimas.

Im Plangebiet befinden sich derzeit noch keine Bäume, die unter die Bestimmungen der Baumschutzverordnung fallen. Die in der öffentlichen Parkanlage, im öffentlichen Straßenraum sowie auf privaten Grundstücksflächen gepflanzten Bäume erfüllen aufgrund ihres geringen Entwicklungsalters noch nicht die diesbezüglich relevanten Kriterien. Mit zunehmendem Alter und fortschreitendem Wachstum der Bäume werden die Regelungen der Baumschutzverordnung jedoch auch für das Plangebiet relevant.

Gemäß § 3 Abs. 1 BaumschVO sind geschützte Bäume zu erhalten und zu pflegen. Ihre Beseitigung, Zerstörung oder Beschädigung ist verboten. Ausnahmen sind nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 BaumschVO möglich, wenn „eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder nur unter wesentlichen Beschränkungen verwirklicht werden kann oder eine solche Nutzung unzumutbar beein­trächtigt wird.“ Für den Verlust geschützter Bäume ist gemäß § 6 BaumschVO eine Ausgleichsabgabe zu zahlen, wenn auf dem Grundstück keine oder keine ausreichenden Ersatzpflanzungen vorgenommen werden (ökologischer Ausgleich). Den Umfang erforderlicher Ersatzpflanzungen bzw. einer Ausgleichs­abgabe regelt § 6 Abs. 3 BaumschVO.

 

Verkehrslärmschutzverordnung – 16.BImSchV

Die sechzehnte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes gilt u.a. für den Bau oder die wesentliche Änderung von öffentlichen Straßen. Zum Schutz der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Verkehrsgeräusche ist gemäß
§ 2 Abs. 1 der 16. BImSchV bei dem Bau oder der wesentlichen Änderung sicherzustellen, dass bestimmte, nutzungsbezogene Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. Für allgemeine Wohngebiete liegen diese Grenzwerte bei 59 dB (A) am Tage und 49 dB (A) in der Nacht. Die Grenzwerte für Kerngebiete betragen tagsüber 64 dB (A) und nachts 54 dB (A). Der Tageszeitraum reicht von 6.00 – 22.00 Uhr, die Nacht von 22.00 – 6.00 Uhr.

Die innerhalb des Plangebiets XXII-3a neu gebauten öffentlichen Straßen sind Anliegerstraßen mit einem relativ geringen Verkehrsaufkommen. Von der Einhaltung der genannten Grenzwerte ist auszugehen.

 

II.3.1.2.2          Fachpläne

Flächennutzungsplan Berlin (FNP)

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt den südlichen Teil des Geltungsbereichs als gemischte Baufläche M2 dar. Innerhalb dieses Bereiches ist entlang der Landsberger Allee eine Einzelhandelskonzentration dargestellt. Der nördliche Teil des Geltungsbereichs ist als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) dargestellt. Das Plangebiet befindet sich außerhalb des Vorranggebietes für Luftreinhaltung (vgl. I.2.2.1).

Explizite Anforderungen hinsichtlich der Belange von Umwelt, Natur und Landschaft sind für das Plangebiet aus den Darstellungen des FNP nicht ableitbar.

 

Landschaftsprogramm / Artenschutzprogramm Berlin

Abgeleitet von übergeordneten Zielen des Naturschutzgesetzes formuliert das Landschaftsschutzprogramm einschließlich Artenschutzprogramm (LaPro) i.d.F. der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt aktualisiert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350), für den Bereich des Plangebietes in Themenkarten u.a. die nachfolgenden relevanten Zielsetzungen und Maßnahmen. Es werden hierbei nur die Ziele aufgeführt, die einen inhaltlichen Bezug zu den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans aufweisen.

 

Karte Naturhaushalt / Umweltschutz:

Darstellung entsprechend der ehemaligen Nutzung: Kleingarten, Landwirtschaft, Gartenbau – nicht mehr relevant.

Lage innerhalb des Vorranggebietes für den Klimaschutz mit folgenden Anforderungen an Nutzungen:

•   Erhaltung klimatisch wirksamer Freiräume,

•   Sicherung und Verbesserung des Luftaustauschs,

•   Vermeidung bzw. Ausgleich von Bodenversiegelung.

 

Karte Biotop- und Artenschutz:

Zuordnung zum Biotopentwicklungsraum „Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen“:

•   Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung,

•   Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen.

 

Karte Erholung und Freiraumnutzung:

Nutzungsänderung gemäß Flächennutzungsplan / Anforderungen an Wohnquartiere:

•   Anlage nutzbarer privater und halb öffentlicher Freiräume,

•   Anbindung / Verknüpfung mit übergeordneten Grünzügen.

 

Karte Landschaftsbild:

Entwicklungsraum / städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen:

•   Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen,

•   Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterung

 

Durch die Planung wird wesentlichen Aussagen des LaPro für das Plangebiet Rechnung getragen. Mit der Herstellung der öffentlichen Parkanlage wird ein klimatisch wirksamer Freiraum geschaffen, der zur Sicherung des Luftaustausches beiträgt und als örtliche Biotopverbindung wirkt. Gleichzeitig wird ein zusätzlicher Lebensraum für Flora und Fauna geschaffen. Dazu sowie auch zur Kompensation von Nutzungsintensivierungen tragen auch die intensiven Begrünungs- und Bepflanzungsmaßnahmen auf den privaten Freiflächen bei, die durch Festsetzungen im Bebauungsplan gesichert sind.

Nutzbare private und halböffentliche Freiräume sind in erheblichem Umfang entstanden. Außerdem stellen die Parkanlage und die angrenzenden privaten Freiräume, die räumlich und visuell ineinander übergehen, einen zusammenhängenden, ortsbildprägenden Freiraum dar, der durch die angrenzende Bebauung eine klare Fassung aufweist. Ortsbildprägend sind außerdem die intensiv durch alleeartige Baumpflanzungen begrünten Straßenräume.

I.3.2     Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

II.3.2.1    Eingriffsraum / Plangebiet

Der direkte Einfluss- und Wirkungsbereich der geplanten Nutzungen erstreckt sich im Wesentlichen auf das Plangebiet selbst. Dominierende Wirkfaktoren sind die direkte Bodenveränderung und ein möglicher Lebensraumverlust für Pflanzen und Tiere durch die geplanten baulichen Anlagen.

Aufgrund der geplanten Wohn- und Kerngebietsnutzungen ist davon auszugehen, dass vom Plangebiet keine erheblichen weitreichenden Störungen und Umweltbelastungen ausgehen werden und sich die Beschreibung auf die unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Siedlungsflächen beschränken kann.

Als untersuchungsrelevant in der Nahbereichszone sind insbesondere die Biotopausstattung, die Nutzungen Freizeit und Erholung sowie die Siedlungsnutzung.

Die größtenteils verbal-argumentativen Betrachtungen dienen in erster Linie zur Darstellung empfindlicher Bereiche im Untersuchungsgebiet und zur Erfassung der landschaftsökologischen Gegebenheiten.

 

II.3.2.2    Methodik der Umweltprüfung

Erster Schritt ist die Analyse und Beschreibung der gegenwärtigen Umweltsituation des Planungsraumes, wobei die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes so zu wählen ist, dass die Beurteilung aller räumlich definierbaren Auswirkungen und Risiken möglich wird. Hierzu werden die vorhandenen Einwirkungen auf Menschen und Umweltfaktoren erfasst und in einem zweiten Schritt bewertet.

Zur Ermittlung und Beschreibung der voraussichtlichen Umweltauswirkungen einer Planung können alle im Einzelfall geeigneten und rechtlich zulässigen qualitativen und quantitativen Verfahren (Methoden) herangezogen werden. Die Annahmen und Randbedingungen, auf denen die Vorhersage der voraussichtlichen Auswirkungen auf die Umwelt beruht, werden dargestellt.

Die potenzialspezifische Risiko- / Konflikteinschätzung wird verbal-argumentativ vorgenommen. Eine Überlagerung von hoher Belastungsintensität in einem sehr empfindlichen Bereich bedeutet ein hohes, von geringen Intensitäten in weniger empfindlichen Bereichen ein geringes Konfliktniveau. Die Einstufung der Konflikte ist schutzgutbezogen und an den jeweiligen Schutzzielen und Grenzwerten für dieses Schutzgut orientiert. Die Bewertung verdeutlicht, ob für diesen Konflikt ein Handlungsbedarf besteht (hoher Konflikt) oder ob die Auswirkungen ohne Minderungsmaßnahmen zu tolerieren sind.

Die Ausführungen zu den Schutzgütern erfolgen im Wesentlichen auf der Grundlage der Aussagen und Darstellungen des Umweltatlas Berlin sowie anhand einer aktuellen Bestandserfassung. Zusätzlich werden im Verfahren Sachverhalte, die sich ggf. aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ergeben, im Umweltbericht berücksichtigt.

 

II.3.2.3    Umweltzustand und Prognose

II.3.2.3.1          Schutzgut Mensch

Das Plangebiet ist ein ehemaliges Gewerbegebiet, das von einer Großgärtnerei genutzt wurde. Mit Ausnahme der im südlichen Teil vorgesehenen Kerngebiete zwischen Landsberger Allee und Sollstedter Straße wurde die Planung bis Ende 1998 bereits realisiert. Wohnnutzungen sowie Freizeit- und Erholungsnutzungen sind damit im Plangebiet bereits vorhanden.

Aufgrund der gut erschlossenen Lage an einer der Hauptzubringerstraßen zwischen dem nordöstlichen Stadtrand und dem Umland einerseits sowie der Berliner Innenstadt andererseits sind die Baugebiete gut für die geplante Nutzungsmischung geeignet. Unweit östlich des Plangebietes kreuzt die Landsberger Allee zudem die Rhinstraße, welche ebenfalls eine wichtige Funktion im Hauptverkehrsstraßennetz der östlichen Stadthälfte (zwischen Treptow-Köpenick und Lichtenberg) einnimmt. Auch an den öffentlichen Nahverkehr existiert über mehrere in der Landsberger Allee und der Rhinstraße verkehrende Straßenbahnlinien eine gute Anbindung.

 

Wohnumfeld

Die Flächen nördlich des Plangebietes und südlich der Landsberger Allee werden im Umweltatlas als Industrie- und Gewerbegebiete, die westlich angrenzenden Flächen werden als Wohngebiet, mit überwiegender Wohnnutzung, einschließlich der erforderlichen Infrastruktur eingestuft (Umweltatlas: Karte 06.01 Reale Nutzung). Die östlich angrenzende Fläche (Geltungsbereich des Bebauungsplans XXII-3b) ist derzeit als städtebauliche Brachfläche, bis auf einige Container unmittelbar an der Schleizer Straße, die der Herstellung von Kfz-Schildern dienen, ohne Nutzung.

 

Bewertung:

Die öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplätzen trägt als Naherholungsbereich wesentlich zu einer guten Wohnqualität sowie zur Integration des Plangebietes in die Umgebung bei.

Potenziell mögliche Störungen angrenzender sensibler Nutzungen durch die geplanten Ausweisungen des Bebauungsplans sind nicht erkennbar.

 

Belastungen durch Lärm

Das Plangebiet ist teilweise durch hohe Lärmimmissionen belastet, die durch den Verkehr auf der stark frequentierten Landsberger Allee ausgelöst werden.

Zur Beurteilung der Verkehrslärmsituation im Städtebau stehen neben der 16. BImSchV (vgl. II.3.1.2.1) die Orientierungsrichtwerte der DIN 18005 (Teil 1, Beiblatt 1 „Schallschutz im Städtebau - Berechnungsverfahren“, Ausgabe 2002) zur Verfügung. Danach soll für Kerngebiete jeweils ein Beurteilungspegel von 65 dB (A) am Tage und 55 dB (A) in der Nacht für Verkehrslärm nicht überschritten werden. Für allgemeine Wohngebiete liegen die entsprechenden Werte bei 55 dB (A) bzw. 45 dB (A). Als Beurteilungszeit gelten am Tage die Stunden zwischen 6.00 und 22.00 Uhr, in der Nacht die Zeit von 22.00 – 6.00 Uhr.

Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den angegebenen Orientierungs- bzw. Richtwerten nicht um gesetzliche Grenzwerte handelt, die in jedem Einzelfall zwingend einzuhalten sind. Dennoch sind sie eine wichtige Grundlage im Rahmen des städtebaulichen Abwägungsprozesses.

Nach den strategischen Lärmkarten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Umweltatlas, Karten 07.05.1 und 07.05.2, Ausgabe 2007) liegt die tatsächliche Verkehrslärmbelastung (Kfz und Straßenbahn) für die südliche Kerngebietsreihe MK 2.1 – 2.3 am Tage bei > 65 – 70 dB (A); für die Kerngebiete MK 1.1 – 1.3 bei > 60 – 65 dB (A). Der Orientierungswert für den Tageszeitraum wird also für die Kerngebiete MK 2.1 – 2.3 um bis zu 5 dB (A) überschritten, für die weiter nördlich gelegenen Kerngebiete liegt keine Überschreitung vor.

In der Nacht wird etwa bis zur Mitte von MK 2.1 – 2.3 (aus südlicher Richtung betrachtet) ein Wert von > 60 – 65 dB (A) erreicht, für die übrigen Kerngebietsflächen liegen die Werte bei
> 55 – 60 dB (A).

Bei den allgemeinen Wohngebieten werden lediglich für die südlichen Fassaden entlang der Sollstedter Straße und einige Bereiche an der Küllstedter Straße Werte von > 55 – 60 dB (A) erreicht. Dies entspricht einer Orientierungswertüberschreitung von bis zu 5 dB (A) Für alle anderen Wohnbereiche liegt der Tageswert bei <= 55 dB (A).

In der Nacht ergibt sich ein entsprechendes Bild. Unmittelbar entlang der Sollstedter Straße sowie teilweise noch an der Küllstedter und der Schalkauer Straße werden Werte von 50 – 55 dB (A) erreicht. Der nächtliche Orientierungswert wird also um 5 – 10 dB (A) überschritten. In allen anderen Bereichen der allgemeinen Wohngebiete liegt der Nachtwert bei <= 50 dB (A). Dies ist der niedrigste in den o.g. Karten dargestellt Wert. Inwieweit der Orientierungswert von 45 dB (A) ggf. überschritten wird, kann insofern nicht beurteilt werden.

Mögliche zusätzliche Lärmbelastungen durch Liefer- oder Kundenverkehr in den an die Wohngebiete angrenzenden Kerngebieten können nicht ausgeschlossen werden, wenn hier konkrete Vorhaben realisiert werden.

 

Bewertung:

Angesichts der hohen Vorbelastungen durch Verkehrslärm besteht im Umfeld des Plangebietes eine hohe Empfindlichkeit gegenüber zunehmendem Lärm. Eine Intensivierung der Nutzung des Gebietes wird zu einem höheren Verkehrsaufkommen in den angrenzenden Straßen führen. Mit der Schaffung einer ausreichenden Anzahl von Stellplätzen in den Baugebieten und Parkplätzen im öffentlichen Straßenland kann zusätzlicher Parkplatzsuchverkehr in angrenzenden Wohngebieten vermieden werden.

Insgesamt ist mit der Planung durch die Erhöhung der Einwohnerzahl und eine Zunahme der Zahl an Arbeitsplätzen im Plangebiet eine geringe Zunahme von Verkehr und Verkehrslärm auf den angrenzenden Straßen nicht auszuschließen. Die Wohnungen sind bereits alle errichtet. Probleme hinsichtlich der verkehrlichen Auswirkungen sind nicht bekannt.

Der Schall wird im südlichen Bereich des Plangebietes bislang nicht durch eine Bebauung in seiner Ausbreitung gehemmt. Wenn die im Bebauungsplan festgesetzte sechsgeschossige Blockrandbebauung entsteht, wird diese in erheblichem Maße lärmabschirmend wirken. Es ist davon auszugehen, dass die dann von der Landsberger Allee abgewandten Fassaden und insbesondere die Blockinnenbereiche nicht mehr durch erhöhte Lärmimmissionen im Sinne einer Überschreitung der o.g. Orientierungswerte belastet sein werden.

An den Schallschutz der südlichen Fassaden der Kerngebiete MK 2.1 –2.3 werden voraussichtlich erhöhte Anforderungen zu stellen sein. Die Mindestwerte für das resultierende Bauschalldämm-Maß der Umfassungsbauteile in Abhängigkeit vom Außenpegel sind auf Grundlage der DIN 4109 zu ermitteln. Seit Einführung der DIN 4109 als technische Baubestimmung ist diese i.V.m. der Berliner Lärmkarte oder einer Schallschutzuntersuchung grundsätzlich anzuwenden. Darüber hinaus sind keine weiteren Regelungen erforderlich. Auf eine entsprechende Schallschutzregelung im Bebauungsplan kann deshalb verzichtet werden.

Die nächtlichen Lärmwerte im Kerngebiet sind weitgehend zu vernachlässigen, da in der Regel nachts keine sensible Nutzung erfolgt, sofern das Wohnen nicht allgemein zulässig ist. Dessen allgemeine Zulässigkeit besteht nur in den Kerngebieten MK 1.1 – 1.3 und bis zu einem Geschossflächenanteil von jeweils höchstens 20 %. Insofern besteht grundsätzlich die Möglichkeit, das Wohnen zu den lärmabgewandten Bereichen der Kerngebiete zu orientieren, während die überwiegenden, kerngebietstypischen Nutzungen (z.B. Büros, Handel, Dienstleistungen) einer etwas höheren Belastung ausgesetzt sein können. Wenn die südliche Kerngebietsreihe MK 2.1 – 2.3 bebaut wird, wird sich die Lärmbelastung für die MK 1.1 – 1.3 ohnehin deutlich reduzieren. Aus diesen Gründen kann das Wohnen hier im festgesetzten, begrenzten Umfang städtebaulich verträglich eingeordnet werden.

Bei den allgemeinen Wohngebieten kommt der bauliche Schallschutz durch die Gebäude selbst bereits voll zum Tragen. Nahezu alle Bereiche sind durch die im Bebauungsplan festgesetzte Bebauung so abgeschirmt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Hinblick auf die Lärmbelastung gewahrt werden. Die gegenwärtig noch stärker belasteten Randbereiche werden ebenfalls von einer Bebauung der Kerngebiete profitieren. Dann sind auch hier keine Überschreitungen der Orientierungswerte mehr zu erwarten. Im Übrigen sind die betroffenen Wohnungen „durchgesteckt“, d.h. sie verfügen grundsätzlich auch über Aufenthaltsräume, die zum ruhigen, lärmabgewandten Wohninnenhof orientiert sind. Auch hier können die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse also grundsätzlich gewahrt werden.

 

Luftschadstoffe

Das Plangebiet wird hauptsächlich mit Fernwärme beheizt. Nennenswerte Belastungen durch Hausbrand oder Industrie (Immissionen von Schwefeldioxid, Stickoxid, Stäube) liegen nicht vor (Umwelt­atlas 1997, Karten 03.01, 03.03).

Daten zu verkehrsbedingten Luftbelastungen liegen für die Landsberger Allee vor. Der Indexwert der Luftbelastung für Feinstäube (PM10) und Stickstoffdioxid (NO_x) weist eine erhöhte Belastung im Bereich zwischen 1,76 und 2,00 auf (Umweltatlas, Ausgabe 2005, Karte 3.11).

Die Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastung stellt gesamtstädtisch ein sehr ernstes Problem dar, da der EU-Grenzwert 2010 für Stickstoffdioxid und der vorläufige Richtgrenzwert 2010 für Feinstaub in Verkehrsnähe flächendeckend an allen Verkehrsmessstellen überschritten wird (Quelle: FIS-Broker).

 

Bewertung:

Im Rahmen der Erstellung des Luftreinhalte- und Aktionsplans 2005-2010 wurde eine umfangreiche Bestandsaufnahme der Luftbelastungssituation in Berlin erstellt. Hierbei wurde durch Messung von Immissionen und Einsatz von Ausbreitungsmodellen die Luftbelastung für 2002 ermittelt und eine Trendberechnung für 2005 und 2010 ohne zusätzliche planerische oder administrative Maßnahmen durchgeführt.

Durch die Nutzungsintensivierung im Plangebiet ist in den angrenzenden Straßen in Abhängigkeit von der tatsächlichen Nutzungsdichte eine leichte Zunahme von Verkehrsaufkommen und verkehrsbedingten Luftschadstoffen zu erwarten.

Sollte eine erhöhte Luftbelastung im Bereich des Plangebietes festgestellt werden, können Maßnahmen auf der Grundlage des im August 2005 vom Senat verabschiedeten „Luftreinhalte- und Aktionsplans Berlin 2005-2010“ getroffen werden. Da es bereits gegenwärtig auf der Landsberger Allee zu Grenzwertüberschreitungen kommt, ist davon auszugehen, dass mit dem Luftreinhalte- und Aktionsplan ein adäquates Instrument zur Verringerung der Grenzwertüberschreitung auf gesamtstädtischer Ebene zur Konfliktbewältigung zur Verfügung steht. Insofern besteht im Rahmen des Bebauungsplans kein Handlungsbedarf im Hinblick auf die Einhaltung der Grenzwerte gem. der 22. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über Immissionswerte für Schadstoffe in der Luft), zumal der Einfluss der aufgrund der künftigen Nutzung entstehenden zusätzlichen Emissionen auf die Gesamtsituation vergleichsweise gering ist.

Wohnungen sind erst in den Kerngebieten MK 1.1 – MK 1.3. mit einem Anteil von jeweils maximal 20 % der Geschossfläche allgemein zulässig. Aufgrund einer Entfernung von mindestens 110 m zur Fahrbahn der Landsberger Allee ist hier bereits von einer deutlich verminderten Immission der verkehrsbedingten Luftschadstoffe auszugehen.

 

II.3.2.3.2          Schutzgut Tiere und Pflanzen

Abgeleitet von übergeordneten Zielen des Bundesnaturschutzgesetzes und des Landschaftsprogramms Berlin (siehe Kapitel III.1.2), sind wertvolle Tiere, Pflanzen und ihre Lebensstätten – sofern vorhanden – zu erhal­ten, Nutzungsintensivierungen zu kompensieren (z.B. durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung) und gegebenenfalls zusätzliche Lebensräume für Flora und Fauna zu schaffen.

Die Baufelder der geplanten Kerngebiete an der Landsberger Allee stellen sich derzeit als mehrjährige ruderale Brachflächen bzw. ruderalisierte Rasenflächen dar, die durch ruderale Hochstauden wie Goldrute und Beifuß geprägt sind (Biotop-Nr. 03244). Die verhältnismäßig jungen Außenanlagen in den allgemeinen Wohngebieten und die öffentliche Parkanlage weisen Rasen, Ziergehölze und Laubbäume auf. Die öffentlichen Verkehrsflächen im Plangebiet wurden umfangreich mit Straßenbäumen bepflanzt.

 

Fauna:

Das Plangebiet wurde 1995, also vor Fertigstellung der Wohnungsbauvorhaben, aus vogelkundlicher Sicht den "Industriegebieten und Bahnanlagen" zugeordnet. Diese Lebensräume für Brutvögel sind ebenso wie die angrenzenden "Blockrandbebauungen" und "Neubau-Wohnblockzonen" in Berlin häufig und beheimaten nach Information des Umweltatlas Berlin nur wenige oder gar keine rückläufigen oder seltenen Arten (Umweltatlas, Karte 05.05, Ausgabe 1995).

Aufgrund der sehr geringen Biotopvielfalt und des Fehlens von artenreichen Vegetationsbeständen ist das Plangebiet aktuell nur von geringer Bedeutung für Tierarten. Geeignete Lebensräume für die nach den Anhängen der FFH-Richtlinie besonders geschützten Arten sind im Plangebiet nicht vorhanden.

 

Bewertung:

Bei einer Realisierung der geplanten Kerngebiete werden nur die ruderalen Halbtrockenrasen an der Landsberger Allee in Anspruch genommen. Gegenüber dem ursprünglichen Zustand der Fläche, vor Beginn der städtebaulichen Entwicklung, werden keine zusätzlichen Eingriffe in das Schutzgut Pflanzen und Tiere verursacht.

Innerhalb der öffentlichen Parkanlage sowie in den Wohngebieten sind umfangreiche Vegetationsflächen entstanden, die sowohl wichtige Naherholungsfunktionen für den Menschen haben, als auch als Lebensraum für verschiedene Arten (Vögel, Insekten, am Boden lebende Kleintiere) sind.

 

II.3.2.3.3          Schutzgut Luft und Klima

Das Plangebiet ist laut Umweltatlas (Karte 04.05) einem Belastungsbereich (Bereich 4a) mit hohem Versiegelungsgrad, hoher Baudichte und geringem Vegetationsanteil zuzuordnen. Im Vergleich zu Freilandverhältnissen sind die stadtklimatischen Veränderungen mäßig; ebenso die Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen (Umweltatlas, Ausgabe 2001).

Mikroklimatisch ausgleichend wirkende Gehölzstrukturen und Vegetationsbestände sind im Bereich der neu angelegten Parkanlage vorhanden, es besteht eine geringe, in Einzelfällen mäßige bioklimatische Belastung. Der in West-Ost Richtung verlaufende Grünzug ermöglicht zudem eine gute Durchlüftung des Gebietes.

 

Bewertung:

Auch bei vollständiger Realisierung der Planung wird der Versiegelungsgrad geringer sein, als während der gewerblichen Nutzung vor Aufstellung des Bebauungsplans.

Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen in den allgemeinen Wohngebieten wurden überwiegend als private Grünflächen gestaltet. Mit der öffentlichen Parkanlage im Zentrum des Plangebietes wurde eine zusammenhängende öffentliche Grünfläche geschaffen, die sich mikroklimatisch günstig auswirkt.

Erhebliche Umweltauswirkungen auf lokales Klima und überörtlichen Luftaustausch werden durch die bereits bestehende Nutzung als Wohngebiet sowie die geplante Kerngebietsnutzung an der Landsberger Allee nicht verursacht.

 

II.3.2.3.4          Schutzgut Landschaft

Die übergeordneten Ziele der Sicherung von Vielfalt, Eigenart und Schönheit von Natur und Landschaft beinhalten für das Plangebiet den Schutz ortstypischer Gestaltelemente oder Strukturen sowie die Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen.

Raumwirksame natürliche Elemente des Landschaftsbildes wurden im Plangebiet mit der Anlage eines öffentlichen Parks neu geschaffen.

 

Bewertung:

Der Naturraum der Hochfläche des Barnim ist aufgrund innerstädtischer Überbauung an keiner Stelle des Plangebietes erkennbar, der Anteil gestalterisch wertvoller Elemente ist gering. Die bereits vorhandene sowie die geplante Bebauung fügen sich aufgrund der festgesetzten Höhenbegrenzung in das städtische Umfeld ein und wirken nicht über das Plangebiet hinaus.

Auf das Schutzgut Landschaft/Ortsbild hat das Planungsvorhaben keine beeinträchtigenden Umweltauswirkungen. Das Stadtbild erfährt durch die Neubebauung einer Brachfläche, die Anlage einer öffentlichen Parkanlage und Bepflanzungen in privaten Grünbereichen eine deutliche Aufwertung.

 

II.3.2.3.5          Schutzgut Boden

Übergeordnete Ziele nach BauGB, BNatSchG und Landschaftsprogramm Berlin sind der sparsame und schonende Umgang mit dem Schutzgut Boden und der Erhalt der Funktionsfähigkeit.

Naturräumlich liegt der Berliner Raum im Warschau-Berliner Urstromtal, das in der Saalekaltzeit entstand und in der Weichselkaltzeit, beim Rückzug des Eises und Ablauf von Schmelzwasser, mit Ablagerungen feinkörniger Sande überprägt wurde. Das Plangebiet erstreckt sich am östlichen Rand der Barnimhochfläche, die das Urstromtal im Osten begrenzt.

Die natürlichen Böden im Plangebiet und seinem Umfeld wurden durch anthropogene Nutzungen stark ver­ändert; der Umweltatlas (Karte 01.01, 1998) stellt Siedlungsfläche, zum Teil auf Aufschüttung mit anthropogen geprägten Bodengesellschaften dar. Die aus Mittel- und Feinsanden im Oberboden sowie Mittelsanden und schluffigem Lehm im Unterboden entstandenen Bodengesellschaften (Regosol + Pararendzina + Hortisol) aus Trümmerschutt und Sand, die steinhaltig und humusarm sind, gehören zu den häufigen Bodentypen in Berlin.

Natürliche Bodenfunktionen wie Lebensraum­funktion, Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt sowie Fähigkeiten zur Filterung, Pufferung und Umwandlung von Schadstoffen sind durch Aufschüttungen und Bebauung eingeschränkt, so dass die Leistungsfähigkeit des Bodens insgesamt gering ist (Umweltatlas, Karten 01.12.1 bis 01.12.6, Ausgabe 2002 und 2003). Die Versiegelung des Gebietes lag vor Beginn der Abrissarbeiten im Bereich zwischen 91 und 100 % (Umweltatlas Berlin: Versiegelungskarte 01.02, Ausgabe 1993).

 

Altlasten

Das Plangebiet war aufgrund seiner Vornutzung im Kataster der Altlastenverdachtsflächen der seinerzeitigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz unter der Nr. 9327 erfasst. Auf dem Gelände wurden giftige Pflanzenschutzmittel gelagert. Die historische Nutzung war durch eine Tischlerei, eine Schlosserei und einen Kfz-Betrieb gekennzeichnet. In den letzten Wochen des 2. Weltkrieges war es vermutlich Kampfgebiet. Eine Belastung des Plangebietes mit Kampfmitteln kann deshalb nicht ausgeschlossen werden. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers im Zuge der Baumaßnahmen hier geeignete Sicherheitsvorkehrungen zu treffen.

Auf Grundlage einer privat beauftragten gutachterlichen Untersuchung kam das seinerzeitige Amt für Umweltschutz des Bezirks Hohenschönhausen zu der Erkenntnis, dass Überschreitungen der Eingreifwerte der „Berliner Liste“ für sensible Nutzung (z.B. Kindertagesstätten, Spielplätze, Wohnfreiflächen) für die Schadstoffe Cadmium, Kupfer, Quecksilber, Zink, Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW), Pestizide und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) vorlagen.

Im Zuge der erfolgten Baumaßnahmen wurde der belastete Bodenaushub in Abstimmung mit dem bezirklichen Umweltamt und der zuständigen Senatsverwaltung fachgerecht entsorgt. Nunmehr liegen im Hinblick auf die konkreten Bodennutzungen keine Überschreitungen von Prüfwerten nach „Berliner Liste“ bzw. nach Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) mehr vor.

Im Flächennutzungsplan vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95) waren für das Plangebiet zwei Symbole für schadstoffbelastete Böden dargestellt. Diese Symbole sind im Rahmen des Änderungsverfahrens Nr. 07/00 (ABl. Nr. 46 v. 08.10.04, S. 3967) wegen erfolgter Altlastensanierung entfallen.

 

Bewertung:

Die Bodenversiegelung verringert sich im Vergleich zum Ausgangszustand bei Beginn des Bebauungsplanverfahrens deutlich. Durch die Umnutzung eines ehemals gewerblich genutzten Standortes in gut erschlossener innerstädtischer Lage, dessen Böden bereits erheblich anthropogen verändert oder überbaut sind bzw. waren und einen rund 20 Prozent niedrigeren Versiegelungsgrad, werden die Bodenfunktionen im Plangebiet deutlich aufgewertet.

Im Zuge der Neunutzung sind vorhandene Bodenkontaminationen beseitigt worden, so dass keine Gefährdung für die Schutzgüter Mensch, Boden und Grundwasser mehr vorliegt. Auch dies führt zu einer Verbesserung für das Schutzgut Boden.

 

II.3.2.3.6          Schutzgut Wasser

Oberflächengewässer sind im Plangebiet und auf angrenzenden Flächen nicht vorhanden. Daher sind nur der Schutz und die Sicherung des Grundwassers zu betrachten.

 

Grundwasser

Der Flurabstand des Grundwassers liegt im Plangebiet im Bereich zwischen 20 und 40 m, in einem Bereich gespannten Grundwassers (Umweltatlas, Ausgabe 2003). Das Plangebiet liegt außerhalb von Wasserschutzgebieten.

Durch den großen Grundwasserflurabstand und die durchlässigen Böden (Sand, Kies, Aufschüttungen, Lehm und Geschiebemergel im Unterboden), ist die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers mittel, das Grundwasser ist potenziell geschützt. Die Grundwasserneubildungsrate liegt im Bereich zwischen 100 und 150mm/Jahr (Umweltatlas, Ausgabe 2003, Karte 02.13.5) und weist einen verhältnismäßig geringen Wert auf.

 

Bewertung:

Von den bestehenden Wohngebieten und den geplanten Kerngebieten geht ein deutlich geringeres Gefährdungsrisiko aus, als von der ehemals zulässigen gewerblichen Nutzung. Da das Plangebiet nicht in einer Wasserschutzzone liegt, können Erschließungsflächen, Stellplätze und Wege mit wasserdurchlässigen Materialien befestigt werden, ohne die Qualität des Grundwassers zu gefährden. Für das Schutzgut Wasser ist aufgrund des niedrigeren Versiegelungsgrades von einer erheblichen qualitativen und quantitativen Verbesserung für das Grundwasser auszugehen.

Die erfolgte Bodensanierung wirkt sich positiv auf das Schutzgut Grundwasser aus, da potenzielle Gefährdungen durch den möglichen Eintrag von Schadstoffen entfallen.

 

II.3.2.3.7          Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter

Schutzwürdige Kulturgüter sind im Plangebiet nicht vorhanden, Bodendenkmale sind nicht bekannt.

 

II.3.2.3.8          Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern

Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans wird das Plangebiet einer neuen Nutzung zugeführt und das Erscheinungsbild positiv geändert. Insgesamt werden mit der Änderung der zulässigen Nutzung von einem Gewerbegebiet in ein Wohn und Kerngebiet die potenziell möglichen Konflikte deutlich vermindert. Von den positiven Umweltauswirkungen der Planung sind alle Schutzgüter betroffen. Sich negativ auswirkende Wechselwirkungen sind nicht zu erwarten.

 

II.3.2.3.9          Zusammenfassung der Umweltauswirkungen

 

Schutzgüter	Umweltauswirkungen	Erheblichkeit
Mensch	- Belastung durch erhöhten Verkehrslärm	w
Biotope / Pflanzen	- Verlust von ruderalen Staudenfluren, Ersatz durch geringwertige Siedlungsbiotope im Plangebiet (Gartenflächen)	-
Boden	- Verringerung der Versiegelung / Nachnutzung bereits bebauter Flächen - Sanierung von Bodenkontaminationen	+   +
Wasser	- Verringerung der Versiegelung - geringeres Gefährdungspotenzial durch Bodensanierung	+ +
Klima / Luft	- Verringerung der Versiegelung, Pflanzung mikroklimatisch wirksamer Vegetationsbestände	+
Landschaft	- städtebauliche Neugestaltung, öffentliche Parkanlage	+
Wechsel-wirkungen	- Insgesamt ergibt sich eine deutliche Verbesserung der Umweltsituation im Plangebiet.	+
w  wenig erheblich     - nicht erheblich    + positive Wirkungen

 

II.3.2.4    Prognose

II.3.2.4.1          Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung

Unter Berücksichtigung des ursprünglichen Umweltzustandes des Plangebietes werden mit der Umwandlung des größten Teils der Flächen in Wohn- und Kerngebiete keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen verursacht.

Auf den neu bebauten Flächen und der öffentlichen Grünfläche sind bereits zusätzliche geringwertige Biotope neu entstanden, die in der Tendenz durch folgende Eigenschaften geprägt sind:

-    geringes Entwicklungsalter aufgrund von Neupflanzungen,

-    viele künstliche Standorte (z.B. Dachbegrünung),

-    hohe Pflegeintensität aufgrund hoher Nutzungsansprüche.

Insgesamt wird sich im Plangebiet, insbesondere für die Schutzgüter Boden und Wasser sowie für Teilbereiche menschlicher Nutzungen (Erholung, Stadtbild und Zugänglichkeit von Landschaftsräumen), die Umweltsituation deutlich verbessern.

 

II.3.2.4.2          Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung

Natürliche Entwicklungsmöglichkeiten für Flora und Fauna im Plangebiet hätten bei einer Weiterführung der Nutzung als gärtnerische Produktionsstätte oder bei anderen gewerblichen Nutzungen praktisch nicht bestanden. Die insbesondere durch die hohe Versiegelung und den Mangel an Vegetation bedingten nachteiligen Voraussetzungen für Boden, Wasser und Klima hätten fortbestanden. Gleiches gilt für die fehlende städtebauliche Integration in das Umfeld.

 

II.3.2.5    Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich erheblich nachteiliger Umweltauswirkungen

Bei Umsetzung der Planung sind geringfügige Beeinträchtigungen des Schutzguts Mensch möglich. Erhebliche Umweltauswirkungen, die vermieden oder vermindert werden müssten, sind im Plangebiet jedoch nicht erkennbar.

Für die übrigen Schutzgüter sind mit der Planung keine zusätzlichen erheblichen Beeinträchtigungen festzustellen. Der Zustand von Tier- und Pflanzenwelt, Boden, Wasser und Landschaftsbild wird sich mit Realisierung der Planung gegenüber dem ursprünglichen Zustand verbessern.

 

II.3.2.5.1          Schutzgut Mensch

Eine leichte Zunahme der Beeinträchtigungen durch zunehmenden Verkehr innerhalb und im Umfeld des Plangebiets, durch Ziel- und Anlieferungsverkehr, ist nicht vermeidbar. Die gute Anbindung der bestehenden Wohngebiete und der geplanten Kerngebiete an öffentliche Verkehrsmittel trägt zu einer Minderung des motorisierten Individualverkehrs bei. Gesonderte Maßnahmen sind nicht erforderlich.

Weitere Maßnahmen bzw. Festsetzungen zum Ausgleich der Überschreitung der GFZ-Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO, zur Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie zur Vermeidung nachteiliger Umweltauswirkungen sind:

•    Ausschluss von Stellplätzen und Garagen sowie von Nebenanlagen i.S.d. § 14 BauNVO auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen (TF 4. u. 5.),

•    Pflanzung von mindestens einem Laub- oder Obstbaum sowie 20 Sträuchern je 300 m² Grundstücksfläche in den allgemeinen Wohngebieten (TF 6.),

•    Befestigung von Wegen und Zufahrten in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau in den allgemeinen Wohngebieten (TF 7.),

•    Gliederung ebenerdiger Stellplatzflächen durch einen Baum je vier Stellplätze (TF 8.).

 

II.3.2.5.2          Schutzgut Tiere und Pflanzen

Die Erhöhung des Vegetationsflächenanteils, die festgesetzten Bepflanzungsmaßnahmen sowie die Verringerung des Versiegelungsgrades haben auch positive Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen. Weitere bzw. gesonderten Maßnahmen sind nicht erforderlich.

 

II.3.2.5.3          Schutzgut Klima / Luft

Die Erhöhung des Vegetationsflächenanteils, die festgesetzten Bepflanzungsmaßnahmen sowie die Verringerung des Versiegelungsgrades haben auch positive Auswirkungen auf das Mikroklima. Weitere bzw. gesonderten Maßnahmen sind nicht erforderlich.

 

II.3.2.5.4          Schutzgut Landschaft

Die städtebaulich geordnete Neubebauung einer gewerblichen Brachfläche sowie die Anlage öffentlicher und privater Grün- und Freiflächen wirken sich positiv auf Stadt- und Landschaftsbild aus. Weitere bzw. gesonderten Maßnahmen sind nicht erforderlich.

 

II.3.2.5.5          Schutzgut Boden

Zur Vermeidung vollständiger Funktionsverluste erfolgt die textliche Festsetzung einer Verminderung der Versiegelung durch die Verwendung wasser- und luftdurchlässiger Flächenbefestigungen in den allgemeinen Wohngebieten.

Im Übrigen haben die Erhöhung des unversiegelten Vegetationsflächenanteils und die erfolge Altlastensanierung positive Auswirkungen auf das Schutzgut Boden, so dass weitere Maßnahmen nicht erforderlich sind.

II.3.2.5.6          Schutzgut Wasser

Zur Verbesserung maßgeblicher Teilfunktionen des Wasserhaushaltes enthält der Bebauungsplan als Maßnahme zur Rückhaltung von Niederschlagswasser, zur Verzögerung des Abflusses sowie Förderung der örtlichen Versickerung und Verdunstung eine Festsetzung zur Verwendung wasser- und luftdurchlässiger Flächenbefestigungen in den allgemeinen Wohngebieten. Weitere Maßnehmen sind aufgrund der positiven Auswirkungen verringerte Bodenversiegelung und erfolgter Altlastensanierung nicht erforderlich.

 

II.3.2.5.7          Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter

Keine gesonderten Maßnahmen erforderlich.

 

II.3.2.5.8          Eingriff in Natur und Landschaft

Gemäß § 21 BNatSchG ist über Vermeidung, Ausgleich und Ersatz nach den Vorschriften des BauGB zu entscheiden, wenn auf Grund der Aufstellung von Bauleitplänen erhebliche Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind.

Ein Ausgleich ist jedoch gemäß § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.

Für die Beurteilung der Frage ob auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplans ein Eingriff in Natur und Landschaft zu erwarten ist, ist das geltende Planungsrecht vor Aufstellung des Bebauungsplans maßgebend:

Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses über den Bebauungsplan XXII-3 lagen die Grundstücke des Plangebietes innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles, in einem Gebiet, für das es keine verbindlichen Regelungen im Sinne des § 30 BauGB gab. Infolgedessen war für die Beurteilung der Zulässigkeit eines geplanten Vorhabens § 34 BauGB maßgeblich (vgl. I.2.2.6).

Die Eigenart der näheren Umgebung war sehr unterschiedlich geprägt. Das Plangebiet selbst war räumlich und funktional isoliert. Bei Einleitung des B-Planverfahrens war die Prägung durch die Nutzung als Gartenbaubetrieb jedoch noch deutlich vorhanden, so dass das Grundstück aus planungsrechtlicher Sicht wegen der wesentlichen Unterscheidung von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO faktisch als ein sonstiges Sondergebiet (Gartenbau-Intensivgebiet) i.S.v. § 11 Abs. 1 BauNVO betrachtet werden musste und nur eine derartige Nutzung sich weiterhin eingefügt hätte. Die mit dem Bebauungsplan XXII-3a ermöglichte Nutzung und Bebauung war danach vor dessen Aufstellung nicht zulässig.

Hinsichtlich der Beurteilung der vor der planerischen Entscheidung faktisch bereits erfolgten Eingriffe sind jedoch der tatsächliche Zustand des Plangebietes und die planungsrechtliche Situation zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses maßgeblich. Das Gelände war zu etwa 70 % mit Gewächshäusern und anderen Gebäuden der ehemaligen gärtnerischen Produktionsgenossenschaft „Weiße Taube“ überbaut. Bei den übrigen Flächen handelte es sich fast ausnahmslos um versiegelte interne Erschließungsflächen, so dass insgesamt eine nahezu vollständige Überbauung bzw. Versiegelung vorlag. Natürliche Vegetationsbereiche und Lebensräume für die Fauna waren so gut wie nicht vorhanden. Die natürlichen Bodenfunktionen waren weitestgehend eingeschränkt. Für das Landschafts- bzw. Stadtbild sind vom Plangebiet keine positiven Auswirkungen ausgegangen. Gleiches galt uneingeschränkt für die sich heute im Geltungsbereich XXII-3a befindenden Flächen.

Demgegenüber liegt der tatsächliche, durch den Bebauungsplan XXII-3a ermöglichte Versiegelungsgrad – einschließlich Garagen, Nebenanlagen, Wegen und Zufahrten – in den allgemeinen Wohngebieten durchschnittlich bei ca. 60 %. In den Kerngebieten ist auf Grund der Festsetzungen des Bebauungsplans eine etwa 90 %ige Flächenversiegelung möglich.

Zwar wird durch den Bebauungsplan gegenüber dem bisher planungsrechtlich Zulässigen eine deutlich höhere bauliche Verdichtung aufgrund der nunmehr zulässigen Gebäudehöhen ermöglicht, ein erheblicher Eingriff in das Landschaftsbild ist im Hinblick auf das Plangebiet und auch auf die in der näheren Umgebung vorhandenen bis zu 15-geschossigen Gebäude nicht zu erwarten. Die gegenüber den Obergrenzen der BauNVO überhöhten Nutzungsmaße werden i.S.d. § 17 Abs. 2 BauNVO durch die Schaffung einer ca. 17.000 m² großen öffentlichen Parkanlage sowie durch umfangreiche Festsetzungen zur Bepflanzung und Begrünung der Baugebiete kompensiert (vgl. II.4.3.3). Allein aufgrund der textlichen Festsetzung Nr. 6 waren in den allgemeinen Wohngebieten insgesamt ca. 200 Bäume und ca. 4.000 Sträucher zu pflanzen. Weitere ca. 270 Bäume wurden im Bereich der privaten Stellplätze und entlang der öffentlichen Straßen gepflanzt. Innerhalb der Parkanlage sowie in den Wohngebieten sind umfangreiche Vegetationsflächen entstanden, die sowohl wichtige Naherholungsfunktionen für den Menschen haben, als auch als Lebensraum für verschiedene Arten (Vögel, Insekten, am Boden lebende Kleintiere) bieten.

Im Vergleich zum vor der planerischen Entscheidung erfolgten und zulässigen Eingriff führt die Planung zu einer wesentlichen Verbesserung der natürlichen Bodenfunktionen (Versickerung, Grundwasseranreicherung, Lebensraum für Bodenorganismen). Innerhalb der öffentlichen Grünanlagen sowie auch der privaten Grundstücke sind umfangreiche Vegetationsflächen entstanden, die sowohl wichtige Naherholungsfunktionen für den Menschen haben, als auch als Lebensraum für verschiedene Arten (Vögel, Insekten, am Boden lebende Kleintiere). Stadt- und Landschaftsbild erfahren durch die Neubebauung und Bepflanzung eine deutliche Aufwertung. Der in West-Ost Richtung verlaufende Grünzug ermöglicht zudem eine gute Durchlüftung des Gebiets.

Das Landschafts- und Stadtbild wird sich durch eine höhere Bebauung zwar verändern, dies ist aber mit einer völligen Neugestaltung verbunden. Die bisher vegetationslose Fläche wird durch die neue Bebauung strukturiert. Die neuen, mit Bäumen bepflanzten Straßen und Erschließungsflächen sowie die öffentliche Grünfläche tragen zu einer neuen Aufenthaltsqualität bei. Die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts und das Landschaftsbild werden durch die geplante Bebauung und Nutzung verbessert.

Wesentliche Engriffe in Natur und Landschaft sind im Bereich des Plangebietes bereits vor Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt. Auf Grund der Planung kommt es insgesamt nicht zu erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen. Im Bereich einzelner Schutzgüter kommt es zu erheblichen Verbesserungen. Eine Ausgleichspflicht gem. § 21 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB besteht daher nicht.

 

II.3.2.6    In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten

Da eine Weiterführung der gärtnerischen Produktionsgenossenschaft „Weiße Taube“ oder ähnlicher Nutzungen nach der Wende nicht in Betracht kam, war die grundlegende städtebauliche Neuordnung der gut erschlossenen innerstädtischen Brachfläche grundsätzlich ohne Alternative. Verschiedene städtebauliche und nutzungsstrukturelle Varianten sind im Rahmen der städtebaulichen Rahmenplanung im Jahre 1992 geprüft worden und mündeten in einen zwischen den zuständigen Senatsverwaltungen, dem Bezirk Hohenschönhausen und den Grundstückseigentümern abgestimmten städtebaulichen Konsensplan.

Der Konsensplan ist die qualifizierte inhaltliche Grundlage der Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, Stellung der baulichen Anlagen, öffentlichen Verkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen. Anderweitige Planungsmöglichkeiten kamen daher grundsätzlich nicht mehr in Betracht. Aufgrund der dargestellten, insgesamt deutlich positiven Auswirkungen bestand und besteht darüber hinaus auch aus Sicht der Belange des Umwelt- und Naturschutzes nicht die Notwendigkeit, anderweitige Planungsmöglichkeiten umzusetzen.

 

II.3.3.   Zusätzliche Angaben

II.3.3.1    Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren

II.3.3.1.1          Technische Verfahren der Umweltprüfung

Das Vorgehen im Rahmen der Umweltprüfung zum Bebauungsplan umfasst verschiedene Bearbeitungsstufen:

1.  Bestandsaufnahme und Bewerten des Plangebietes, teilweise auch angrenzender Bereiche,

2.  Beachten fachgesetzlicher Vorgaben, Programmatiken und fachlicher Standards,

3.  Bewerten der ausgewerteten Quellen, Erarbeiten von Empfehlungen und Hinweisen zum Planverfahren, insbesondere hinsichtlich erforderlicher Festsetzungen im Bebauungsplan,

4. Einzelabstimmungen mit Behörden.

Der Umweltbericht hat im weiteren Verfahren die im Rahmen der Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2 BauGB eingehenden Stellungnahmen berücksichtigt.

Technische Verfahren wurden bei der Erstellung des Umweltberichtes nicht angewandt.

 

 

II.3.3.1.2          Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der erforderlichen Informationen

Die meisten Angaben des Umweltberichts beruhen auf Erfahrungswerten und fachlichen Einschätzungen und wurden auf der Grundlage vorliegender Umweltdaten des Umweltatlasses Berlin ermittelt. Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der erforderlichen Informationen bestanden daher nicht.

 

II.3.3.2    Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen

Das sog. "Monitoring" nach § 4 c BauGB bezieht sich auf die nachträgliche Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen des Plans und soll die Kommune veranlassen, bei unvorhergesehenen Auswirkungen zu reagieren.

Die festgesetzten Begrünungs- und Bepflanzungsmaßnahmen sind bereits im Rahmen der Realisierung des Wohnungsbaus sowie der Herstellung der öffentlichen und privaten Straßen umgesetzt worden. Da durch den Bebauungsplan XXII-3a keine ausgleichspflichti­gen Eingriffe in Natur und Landschaft verursacht werden und keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten sind, ist nach gegenwärtigem Erkenntnisstand die Durchführung eines Monitorings für dieses Planverfahren nicht erforderlich.

 

II.3.3.3    Zusammenfassung

Der Bebauungsplan dient der grundlegenden städtebaulichen Neuordnung einer ehemaligen innerstädtischen Gewerbebrache in gut erschlossener Lage und der Einbindung der Fläche in das städtische Umfeld, wobei die vorhandenen Erschließungspotenziale optimal genutzt werden.

Im Vergleich zum planungsrechtlichen und tatsächlichen Ausgangszustand führt die Planung zu einer wesentlichen Verbesserung der natürlichen Bodenfunktionen (Versickerung, Grundwasseranreicherung, Lebensraum für Bodenorganismen). Innerhalb der öffentlichen Grünanlagen sowie auch der privaten Grundstücke sind umfangreiche Vegetationsflächen entstanden, die sowohl wichtige Naherholungsfunktionen für den Menschen haben, als auch Lebensraum für verschiedene Arten (Vögel, Insekten, am Boden lebende Kleintiere) sind und positive Auswirkungen auf das Mikroklima haben. Stadt- und Landschaftsbild erfahren durch die städtebaulich geordnete Neubebauung und umfangreiche Bepflanzung eine deutliche Aufwertung. Der in West-Ost Richtung verlaufende Grünzug ermöglicht zudem eine gute Durchlüftung des Gebiets.

Wesentliche Eingriffe in Natur und Landschaft sind im Bereich des Plangebietes bereits vor Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt. Auf Grund der Planung kommt es insgesamt zu Verbesserungen der Situation des Natur- und Landschaftshaushaltes. Eine Ausgleichspflicht gem. § 21 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB besteht daher nicht, erhebliche negativen Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht erkennbar.

II.4.        Wesentlicher Inhalt, Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen

II.4.1    Überblick

Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans XXII-3a wird das Gebiet der „Weißen Taube“ stringent horizontal und vertikal gegliedert. Wesentliche Gliederungselemente sind dabei sowohl die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen wie auch die einzelnen Baugebiete selbst. Die horizontale Gliederung erfolgt parallel zur Landsberger Allee, die vertikale Gliederung im rechten Winkel zu dieser Achse. Insgesamt ergibt sich daraus ein weitgehend orthogonales Raster.

Die Baugebiete sind in fünf Reihen unterteilt: Ausgehend von der Landsberger Allee folgen zunächst zwei Reihen mit jeweils drei Kerngebietsteilflächen. Die Reihen sind durch die öffentliche Verkehrsfläche der Heldburger Straße voneinander getrennt. An die nördliche Kerngebietsreihe schließt sich zunächst eine Baugebietsreihe, bestehend aus drei allgemeinen Wohngebietsteilflächen, an. Eine deutliche Zäsur stellt die ebenfalls in das orthogonale Raster eingefügte öffentliche Parkanlage dar, an welche sich zwei weitere Bebauungsreihen mit allgemeinen Wohngebieten, unterbrochen durch eine öffentliche Straße (Plauener Straße), anschließen.

Die vertikale Gliederung erfolgt durch die Straßenzüge der Schalkauer, der Küllstedter und der Hofheimer Straße, wobei erstere als öffentliche Haupterschließungsachse gegenüber den privaten Verkehrsflächen dominiert.

Leichte Brechungen erfährt das rechtwinklige Gliederungsprinzip lediglich durch den geschwungenen Verlauf des straßenbegleitenden Bebauungsriegels in der nördlichsten Wohngebietsreihe (WA 1.1 – 1.6) sowie durch die zwischen dem WA 3.1/3.2 und der öffentlichen Parkanlage eingefügten Gemeinbedarfsfläche. Im Übrigen folgt die bereits realisierte Wohnbebauung dem orthogonalen Straßenverlauf.

 

II.4.2    Kerngebiete

II.4.2.1    Art der Nutzung

Zwischen Landsberger Allee und Sollstedter Straße werden sechs Baublöcke als Kerngebiet nach § 7 BauNVO festgesetzt. Diese sollen insbesondere der Unterbringung von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden dienen. Zulässig sind außerdem u.a. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten.

Aufgrund der gut erschlossenen Lage an einer der Hauptzubringerstraßen zwischen dem nordöstlichen Stadtrand und dem Umland einerseits sowie der Berliner Innenstadt andererseits sind die Baugebiete gut für die geplante Nutzungsmischung geeignet. Unweit östlich des Plangebietes kreuzt die Landsberger Allee zudem die Rhinstraße, welche ebenfalls eine wichtige Funktion im Hauptverkehrsstraßennetz der östlichen Stadthälfte (zwischen Treptow-Köpenick und Lichtenberg) einnimmt. Auch an den öffentlichen Nahverkehr existiert über mehrere in der Landsberger Allee und der Rhinstraße verkehrende Straßenbahn- und Buslinien eine gute Anbindung.

Eine deutlich wohngeprägte Nutzung, konkret die Ausweisung eines Mischgebietes oder eines allgemeinen Wohngebietes, kommt wegen der starken verkehrlichen Belastung der Landsberger Allee hingegen nicht in Betracht. So wird die Landsberger Allee im Bereich des Plangebietes täglich von bis zu 70.000 Fahrzeugen frequentiert (SenStadt, Umweltatlas, Karte 07.01 „Verkehrsmengen). Der durch Kraftfahrzeuge und Straßenbahnen ausgelöste Verkehrslärm liegt deutlich über den Orientierungswerten der DIN 18005 (Schallschutz in der städtebaulichen Planung) für Wohnnutzungen (vgl. II.3.2.3.1).

Wohnungen sind, wenn dies im Bebauungsplan nicht ausdrücklich anders geregelt ist, in Kerngebieten allgemein nur als Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO). Weil deshalb davon auszugehen ist, dass Wohnen an der stark verkehrsbelasteten Landsberger Allee allenfalls im begrenzten Einzelfall entstehen werden, sind besondere Vorkehrungen zu Schutze des Wohnen hier nicht erforderlich.

Da die Lärmbelastungen jedoch mit zunehmender Entfernung von ihrer Quelle deutlich abnehmen und außerdem davon auszugehen ist, dass eine künftige Bebauung eine deutlich lärmabschirmende Wirkung haben wird, sollen in den Kerngebieten MK 1.1 – MK 1.3 nördlich der Heldburger Straße – und somit in einer Entfernung von mindestens 120 m zur Fahrbahn der Landsberger Allee – von der Möglichkeit nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO Gebrauch gemacht werden, die Zulässigkeit von Wohnungen im Kerngebiet im Bebauungsplan individuell zu regeln. Oberhalb des ersten Vollgeschosses sind Wohnungen dort allgemein bis zu einer Geschossfläche von jeweils 20 % der zulässigen Geschossfläche zulässig (vgl. II.4.7, TF 1.).

Das Wohnen im Kerngebiet kann im Sinne einer städtischen Funktionsmischung zu einer besseren Integration der Baugebiete in das wohngeprägte Umfeld beitragen. Durch die Festsetzung wird der Übergang zwischen den Kerngebieten und den allgemeinen Wohngebieten nutzungsstrukturell verträglicher gestaltet.

Die allgemeine Zweckbestimmung der Kerngebiete MK 1.1 – MK 1.3 wird nicht in Frage gestellt, da weiterhin mindestens 80 % der Geschossfläche für kerngebietstypische Betriebe und Einrichtungen (ausgenommen Beschränkungen des großflächigen Einzelhandels, vgl. II.4.2.2) zu nutzen sind. Da das Wohnen den übrigen Kerngebietsnutzungen nicht gleichrangig, sondern eindeutig untergeordnet ist, besteht nicht die Gefahr der Entstehung mischgebietstypsicher Strukturen.

Da das Wohnen in der Erdgeschosszone nicht allgemein zulässig ist, wird zudem auch der angrenzende öffentliche Straßenraum durch kerngebietstypische Nutzungen (z.B. Handel und Dienstleistungen) geprägt werden.

 

II.4.2.2    Großflächige Handelsnutzungen im Kerngebiet

Großflächige Einzelhandelsbetriebe sowie sonstige großflächige Handelsbetriebe i. S. d.
§ 11 Abs. 3 BauNVO sind in den Kerngebieten nur in einem 30 m tiefen Streifen beidseitig der Schalkauer Straße und dort nur im ersten Vollgeschoss zulässig (vgl. II.4.7, TF 2.).

Das Plangebiet „Weiße Taube“ ist in städtebaulichem und nutzungsstrukturellem Zusammenhang mit seinem näheren Umfeld, insbesondere mit dem unmittelbar gegenüberliegenden Bereich südlich der Landsberger Allee, zu betrachten. Hier wurde im Jahre 2003 ein Raumordnungsverfahren (ROV) zur Ansiedlung eines IKEA-Einrichtungshauses und eines Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleitungszentrums auf dem Grundstück Landsberger Allee 358 (Ost) – 360 durchgeführt (vgl. I.2.2.3). Dieses kam zu dem Ergebnis, dass die Vereinbarkeit mit den Erfordernissen der Raumordnung nur bei einer baurechtlichen Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche auf maximal 119.000 m² im untersuchten Standortbereich gegeben ist.

Die beiden mit dem ROV beurteilten Vorhaben befinden sich südlich der Landsberger Allee. Der beurteilte Standortbereich umfasst aber auch das westlich angrenzende Grundstück Landsberger Allee 358 (West) und die nördlich gelegenen Grundstücke Landsberger Allee 315-345 (Geltungsbereich des zu diesem Zeitpunkt noch nicht geteilten B-Plans XXII-3 „Weiße Taube“). Bei der landesplanerischen Beurteilung und der Begrenzung des Verkaufsflächenumfanges auf 119.000 m² für den Standortbereich ist von der Prämisse ausgegangen worden, dass nördlich der Landsberger Allee (Nr. 315-345) höchstens 5.000 m² Verkaufsfläche städtebaulich verträglich realisiert werden können. Die verbleibenden 114.000 m² Verkaufsfläche sollen nur südlich der Landsberger Allee verwirklicht werden können. Davon entfallen 48.000 m² auf die Fläche Landsberger Allee 358 (West), 45.000 m² auf die Fläche Landsberger Allee 358 (Ost) sowie 21.000 m² auf den Standort Landsberger Allee 360.

Die besonderen örtlichen Gegebenheiten erfordern daher eine Differenzierung hinsichtlich der Zulässigkeit des großflächigen Einzelhandels für den im ROV zugrunde gelegten Standortbereich. Ein genereller Ausschluss großflächiger Einzelhandelsnutzungen für das Plangebiet XXII-3a kommt jedoch nicht in Betracht, da ansonsten die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes gem. § 7 i.V.m. § 11 Abs. 3 BauNVO nicht gewahrt bliebe. Derartige Nutzungen sind ein typischer, konstituierender Bestandteil von Kerngebieten und deshalb außer in diesen nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Im Übrigen widerspräche die völlige Unzulässigkeit dieser Nutzung auch den Aussagen des FNP und des StEP Zentren 2020, welche im Bereich des Plangebiets „Einzelhandelskonzentration“ bzw. „Ortsteilzentrum“ darstellen (vgl. I.2.2.1 u. I.2.2.3).

Die räumliche Verortung des großflächigen Handels entlang der Schalkauer Straße beruht auf der aus der „Rahmenplanung Weiße Taube“ (1992) und dem „Konsensplan“ (1993) hervorgegangenen städtebaulichen Konzeption. Entlang dieser Hauptachse des Plangebiets soll das örtliche Versorgungszentrum angesiedelt sein. In den angrenzenden allgemeinen Wohngebieten haben sich hier bereits kleinteilige Betriebe des Einzelhandels, der Gastronomie und Dienstleistungen etabliert.

Die Konzentration von Handelseinrichtungen innerhalb eines bestimmten Bereichs ist unter städtebaulichen Gesichtspunkten sinnvoller als eine disperse räumliche Verteilung. Sie ermöglicht den Bewohnern und Beschäftigten im Plangebiet eine effektive Versorgung bei Vermeidung unnötig langer Wege. Gleichzeitig können die einzelnen Einrichtungen durch Synergieeffekte, wie die Bündelung von Kundenströmen und die Erhöhung der Attraktivität durch ein vielfältiges Angebot, voneinander profitieren. Durch die Beschränkung auf das erste Vollgeschoss wird außerdem die Entstehung einer belebten Ladenzone mit positiven Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des öffentlichen Straßenraums gefördert.

Nicht zuletzt wird durch die Bündelung entlang der Schalkauer Straße die Handelsnutzung in den Planbereich „hineingezogen“ und integriert. Die Gebiets- und Ortsteilbezogenheit dieser Funktion wird betont, während die Außenwirkung gemindert wird. Im Gegensatz zu einer Einzelhandelskonzentration entlang der Landsberger Allee, welche vorrangig auf die aus dem hohen Durchgangsverkehr resultierenden Kundenströme abzielen würde, müssen somit stärker die internen Potenziale angesprochen werden. Der Ansiedlung eines überörtlich bedeutsamen Einzelhandelsstandortes mit nachteiligen Auswirkungen auf bestehende Zentren wird damit entgegengewirkt. Gleichzeitig wird jedoch die Entstehung eines mit dem StEP Zentren 2020 verfolgten Ortsteilzentrums begünstigt.

 

Auf den durch die TF 2 bestimmten vier Flächen in den Kerngebieten MK 1.2, MK 1.3, MK 2.2 und MK 2.3 sind im ersten Vollgeschoss jeweils ca. 1.800 m² Geschossfläche (GF) i.S.d. § 20 Abs. 2-4 BauNVO möglich. Die GF, die insgesamt für die zulässigen großflächigen Handelsnutzungen zur Verfügung steht, beträgt demnach ca. 7.200 m².

Die Schwelle zu Großflächigkeit beginnt nach der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO bei einer GF von mehr als 1.200 m². Das Bundesverwaltungsgericht hat außerdem den Schwellenwert für die Verkaufsfläche (VK) auf 800 m² festgelegt (BVerwG 4 C 14.04 v. 24.11.05). Bei einem angenommenen Verhältnis zwischen GF und V von drei zu zwei wären demnach bei ca. 7.200 m² GF bis zu ca. 4.800 m² VK möglich. Somit wird der Vorgabe des Raumordnungsverfahrens, welches von einer VK von max. 5.000 m² für das Plangebiet ausgeht, entsprochen.

Die vorgesehene Gliederung der Kerngebiete erlaubt sowohl die Berücksichtigung der Belange des ROV und der übergeordneten Landeplanung wie auch die Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung der Kerngebiete. Letztere bleibt auch deshalb gewahrt, weil kein umfassender Ausschluss von Handelsbetrieben erfolgt. Neben der räumlich begrenzten Zulässigkeit für großflächige Betriebe sind alle anderen (kleinflächigen) Handelsbetriebe uneingeschränkt zulässig.

Im Übrigen stellen großflächige Handelsnutzungen nur ein, wenn auch nicht unwesentliches, Teilelement der typischen Nutzungsstruktur eines Kerngebietes dar. Da keine weiteren der nach § 7 BauNVO zulässigen Nutzungen ausgeschlossen werden, ist die Entstehung eines „typischen“ Kerngebietes, welches sich von allen anderen Baugebietskategorien der Baunutzungsverordnung deutlich unterscheidet, weiterhin möglich. Eine deutliche Abgrenzung zum Mischgebiet nach § 6 BauNVO ist z.B. sowohl durch die fehlende allgemeine Zulässigkeit der Wohnnutzung (trotz der eingeschränkten „Öffnung“ durch die TF 1 für Teilbereiche, welche aber keine Gleichrangigkeit von Wohnen und Gewerbe konstituiert) wie auch aufgrund der Möglichkeit einer intensiven baulichen Nutzung gegeben (vgl. II.3.2.3).

Eine Einschränkung der Rechte der Eigentümer liegt ebenfalls nicht vor. Vor Aufstellung des Bebauungsplans XXII-3a wäre eine Zulässigkeit großflächiger Handelsbetriebe (nach § 34 BauGB) nicht gegeben gewesen. Im Entwurf des Bebauungsplans XXII-3 war der grundsätzliche Ausschluss großflächiger Einzelhandelsbetriebe und sonstiger großflächiger Handelsbetriebe vorgesehen. Die Eigentümer haben den städtebaulichen Vertrag mit dem Land Berlin in Kenntnis dieser Planungsabsicht abgeschlossen.

Die nunmehr aus den dargestellten Gründen geplante räumlich begrenzte Zulässigkeit großflächiger Handelsnutzungen stellt für die Eigentümer eine Verbesserung gegenüber den ursprünglichen Planungsabsichten dar.

 

Trotz der uneingeschränkten Zulässigkeit nicht-großflächiger Einzelhandelsbetriebe auf sämtlichen Kerngebietsflächen ist nicht zu erwarten, dass jenseits des Bereiches entlang der Schalkauer Straße in wesentlichem Umfang zusätzliche Verkaufsflächen angesiedelt werden. Aufgrund der zwingenden Festsetzungen zur städtebaulichen Gestalt (vgl. II.3.2.3) mit geschlossener, sechsgeschossiger Blockrandbebauung ist z.B. der typische „Discounter“ in flächiger, eingeschossiger Bauweise mit großem vorgelagerten ebenerdigen Parkplatz und einer Verkaufsfläche von höchstens 800 m² in den Kerngebieten nicht zulässig, da dieser grundlegend den zwingenden städtebaulichen Vorgaben widerspräche. Die bauliche Integration eines solchen Betriebes in einen sechsgeschossigen Baublock ist aber prinzipiell möglich, im Hinblick auf die regelmäßigen Standortanforderungen dieser Nutzung jedoch sehr unwahrscheinlich.

Kleinteilige, gebietsbezogene Einzelhandelsnutzungen, z.B. in der Erdgeschosszone eines sechsgeschossigen Kerngebietsblocks, sind hingegen in raumordnerischer Hinsicht nicht von Belang, da von ihnen grundsätzlich keine wesentlichen nachteiligen Auswirkungen auf die Zentren- und Versorgungsstruktur oder auf den Verkehr zu erwarten sind.

Letztlich widerspräche eine vollständige Unzulässigkeit des Einzelhandels auf den Kerngebietsflächen jenseits der Schalkauer Straße deren allgemeiner Zweckbestimmung. Nicht-großflächige, überwiegend der Nahversorgung dienende Betriebe sind z.B. auch in allgemeinen Wohngebieten oder in Mischgebieten allgemein zulässig. Ein Ausschluss ausgerechnet im Kerngebiet wäre im Hinblick darauf unangemessen und stünde im logischen Widerspruch zum Nutzungskanon der Baunutzungsverordnung.

 

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans XXII-3b ist nach bisherigem Planungsstand die Festsetzung von Mischbauflächen (an der Landsberger Allee) und allgemeinen Wohngebieten, nicht jedoch von Kerngebieten beabsichtig. Da in den hier geplanten Baugebieten großflächige Handelsnutzungen ohnehin unzulässig sind, können die maximal 5.000 m² Verkaufsfläche nach ROV also vollständig auf das Plangebiet XXII-3a entfallen.

II.4.2.3    Maß der Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen

Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung und zu den überbaubaren Grundstücksflächen in den sechs Kerngebieten orientieren sich eng an den konkreten Planungsvorgaben des städtebaulichen Konsensplanes sowie des städtebaulichen Vertrages.

Vorgesehen ist eine berlintypische, geschlossene, klar gegliederte orthogonale Blockrandbebauung mit sechs Vollgeschossen, welche dem Baugebiet auch nach Außen eine eindeutige räumliche Fassung verleiht. Insbesondere gegenüber der Landsberger Allee, welche aufgrund ihrer erheblichen Breite und der starken Heterogenität der anliegenden Bebauung optisch weitgehend undefiniert wirkt, wird eine deutlich ablesbare städtebauliche Kante geschaffen.

Um diese städtebauliche Leitfigur mit einheitlichen Baufluchten auch langfristig und für den Fall späterer Eigentümerwechsel planungsrechtlich zu sichern, werden die äußeren Bebauungskanten in Form einer Baukörperausweisung jeweils durch Baulinien festgesetzt. Das vorbenannte Ziel könnte durch die Festsetzung von Baugrenzen nicht erreicht werden, da dann die Blockaußenkanten nicht mehr zwingend definiert wären und ein deutliches Zurückbleiben hinter den angestrebten Baufluchten möglich wäre.

Ein weiteres wesentliches städtebauliches Element ist die einheitliche Höhenentwicklung. Daher werden für die Blockaußenkanten grundsätzlich sechs Vollgeschosse zwingend festgesetzt. Außerdem wird für alle Kerngebiete eine Traufhöhe (TH) von 84,0 m über NHN als Höchstmaß festgesetzt. Bei Geländehöhen von durchschnittlich etwa 59 – 60 m über NHN ist somit ein ausreichender Spielraum für die Errichtung von sechs Vollgeschossen sowie ggf. erforderlichen technischen Aufbauten gegeben. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass z.B. Bürogeschosse i.d.R. höher sind als Wohngeschosse und außerdem die Erdgeschosszonen, insbesondere dann, wenn eine Ladennutzung oder repräsentative Funktionen vorgesehen sind, häufig die eineinhalbfache Höhe normaler Geschosse aufweisen.

Eine geschlossene, sechsgeschossige Blockrandbebauung wirkt in hohem Maße schallabschirmend gegenüber den hohen verkehrlichen Lärmbelastungen entlang der Landsberger Allee. Davon profitieren alle von der Hauptverkehrsstraße abgewandten Gebäudeteile sowie insbesondere die Innenhofbereiche der Kerngebietsblöcke, in denen ein – für innerstädtische Verhältnisse an einer stark befahrenen Hauptverkehrsstraße – ruhiges Arbeiten und Wohnen möglich sein wird. Selbst auf die südlichste Reihe der Wohnbebauung wird die bauliche Lärmabschirmung nach Realisierung der Kerngebietsbebauung noch positiv wirken.

In den Blockinnenbereichen sollen Spielräume für die konkrete bauliche Ausführung bzw. für unterschiedliche städtebauliche und architektonische Gestaltungslösungen bestehen. Daher gilt die zwingende Festsetzung von sechs Vollgeschossen nur innerhalb eines Bereichs mit einer Tiefe von 5,0 m. Dieser Bereich wird zum Blockinneren durch eine umlaufende Baugrenze definiert. Jenseits dieser Baugrenze sind sechs Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt.

Die numerische Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) ist bei der Baukörperausweisung nicht erforderlich, weil die zulässige Grundfläche bereits zeichnerisch bestimmt wird. Die von den Baulinien und Baugrenzen eingefassten Flächen sind jeweils vollständig, ohne weitere städtebauliche Einschränkungen überbaubar. Die durch die Planzeichnung ganz konkret festgelegte Fläche des Bauköpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter. Sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche i.S.d. § 16 BauNVO und ist Berechungsgrundlage für § 19 BauNVO, zum anderen legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche i.S. von § 23 BauNVO fest.

Wesentlich ist jedoch, dass die Flächen zwischen Baulinien und Baugrenzen jeweils vollständig mit einer sechsgeschossigen Bebauung überbaut werden müssen. Für die inneren, nur von Baugrenzen eingefassten Flächen ist eine vollständige Überbauung hingegen zwar möglich, jedoch nicht zwingend. Gleiches gilt prinzipiell für die Anzahl der Vollgeschosse im Blockinneren, da die Zahl von sechs auch unterschritten werden kann.

Die dargestellten, eng definierten planungsrechtlichen Regelungen basieren auf einer dezidierten und qualifizierten städtebaulichen Planungsvorstellung. Der so genannte Konsensplan bildet die gemeinsam definierten Planungsziele der Grundstückseigentümer und des Landes Berlin ab und ist eine wesentliche Grundlage des geschlossenen städtebaulichen Vertragswerks.

Die Realisierung einer anspruchsvollen, in sich schlüssigen städtebaulichen Gesamtlösung für das Gebiet der „Weißen Taube“ war außerdem auch eine wesentliche Voraussetzung für die Überschreitungen der Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung (gem. § 17 Abs. 1 BauNVO) in den allgemeinen Wohngebieten.

Aus diesen Gründen stellen die zwingenden Festsetzungen des Bebauungsplans (Baulinien, zwingende Vollgeschossanzahl) keine unzulässigen Einschränkungen der Rechte der privaten Grundstückseigentümer dar.

Die Festsetzung der höchstzulässigen Geschossfläche (GF) für jedes Kerngebiet dient der abschließenden Definition des Maßes der Nutzung. Sie beruht ebenfalls auf den Regelungen des Konsensplanes und des städtebaulichen Vertrages. Die am Konsensplanverfahren Beteiligten (vgl. II.1.) hatten sich darauf geeinigt, dass eine GFZ von 2,6 in den Kerngebieten nicht überschritten werden soll. Faktisch liegt die GFZ in den Kerngebieten zwischen 2,6 (MK 1.1) und 2,4 (MK 1.3). Die Unterschreitung der GFZ-Obergrenze von 3,0 für Kerngebiete (gem. § 17 Abs. 1 BauNVO) erfolgte auch im Hinblick auf die Überschreitungen der Obergrenzen in den allgemeinen Wohngebieten (vgl. II.3.3.3). Auf dieser Grundlage wurde eine bezogen auf die Größe der Bauflächen verhältnismäßig gleichmäßige Verteilung der Nutzungsmasse errechnet und vertraglich fixiert.

Aufgrund der Festsetzung der Geschossflächen ist eine Festsetzung der Geschossflächenzahl (GFZ) nicht erforderlich.

 

II.4.3.   Allgemeine Wohngebiete

II.4.3.1    Art der Nutzung

Zwischen Sollstedter und Schleizer Straße werden drei Reihen, gegliedert durch eine öffentliche Parkanlage sowie die öffentliche Verkehrsfläche der Plauener Straße, als allgemeine Wohngebiete nach § 4 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind neben Wohnungen u.a. auch der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kulturelle und soziale Zwecke.

Die Festsetzung reiner Wohngebiete nach § 3 BauNVO kommt nicht in Betracht, da die vorgenannten Nutzungen zur Sicherung der Nahversorgung und zur strukturellen Belebung des Gebietes zulässig sein sollen. So sind innerhalb der bereits vollständig realisierten Wohnbebauung sowohl kleinere Einzelhandelsgeschäfte und gastronomische Einrichtungen wie auch zwei Kindertagesstätten vorhanden. Innerhalb eines Gebietes mit ca. 1.100 neu errichteten Wohnungen sind diese Einrichtungen eine wesentlicher Beitrag zu einer angemessenen infrastrukturellen Versorgung.

Die Ausweisung von Mischgebieten nach § 6 BauNVO erfolgt nicht, da in dieser Gebietskategorie ein dem Wohnen gleichrangiger Anteil nicht wesentlich störender gewerblicher Nutzungen zulässig ist. Die damit verbundenen potenziellen Nutzungskonflikte mit dem Wohnen hätten jedoch angesichts der Vorbelastungen durch den Verkehrslärm an der Landsberger Allee sowie durch gewerbliche Nutzungen nördlich des Plangebietes die Durchführung von Wohnungsbauvorhaben voraussichtlich erheblich erschwert.

 

II.4.3.2    Maß der Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen

Ebenso wie bei der Kerngebietsausweisung ergeben sich die Festsetzungen zum Maß der Nutzung und zu den überbaubaren Grundstücksflächen in den allgemeinen Wohngebieten aus den Vorgaben des Konsensplanes und der darin festgelegten städtebaulichen Figur sowie den darauf basierenden Regelungen des städtebaulichen Vertrages.

Die darin niedergelegte städtebauliche Figur wird durch eine „reine Baukörperausweisung“ mit Baugrenzen planungsrechtlich gesichert. Die Festsetzung von Baulinien ist hier nicht erforderlich, da die Baukörperausweisung strikt an der bereits in der frühen Planungsphase vorliegenden, inzwischen vollständig realisierten Hochbauplanung orientiert ist und praktisch keine städtebaulichen Spielräume eröffnet.

Verzichtet wird jedoch auf die ursprünglich beabsichtigte Einbeziehung sämtlicher vor die Hauptfassaden vortretenden Gebäudeteile (Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Balkone, Loggien, Erker, Veranden, Terrassen und architektonische Gliederungen) in die Baukörperausweisung. Ein städtebauliches Regelungserfordernis für eine derart detaillierte Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche besteht nicht, zumal die Vorhaben realisiert sind. Stattdessen wird das Vortreten dieser Gebäudeteile vor die festgesetzten Baugrenzen jeweils durch die Festsetzung einer sich an der konkreten Hochbauplanung orientierenden Linie zur Umgrenzung von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ermöglicht.

Da einige Baukörper zum Zwecke der straßenverkehrlichen (Schalkauer Straße, WA 2.4/2.5) oder fußläufigen Durchwegung (Flächen mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit) im ersten bzw. im ersten und zweiten Vollgeschoss Luftgeschosse aufweisen, erfolgt in diesen Fällen die Darstellung der Baugrenzen für die weiteren Vollgeschosse mittels Nebenzeichnungen.

Weil die Flächen innerhalb der Baugrenzen vollständig überbaubar sind, ist das Maß der Nutzung durch die zwingende Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse bereits abschließend definiert. Die Ausweisung einer GRZ ist nicht erforderlich, da die zulässige Grundfläche bereits zeichnerisch festgesetzt ist (vgl. II.4.2.3). Die zulässige Geschossfläche ergibt sich aus der zulässigen Grundfläche multipliziert mit der Zahl der zwingend festgesetzten Vollgeschosse.

Durch die Reduzierung der für alle anderen Baugebiete festgesetzten Zahl der Vollgeschosse von zwingend sechs auf zwingend fünf in den allgemeinen Wohngebieten nördlich der Plauener Straße (WA 1.1 – 1.6) soll ein städtebaulicher Übergang zu den nördlich angrenzenden Wohn- und Gewerbegebieten mit geringgeschossiger Bebauung geschaffen werden. Außerdem wirkt der geschlossene, geschwungene Bebauungsriegel mit einer geringeren Geschosszahl weniger massiv.

Ein Verzicht auf die dargestellten ausdrücklichen planungsrechtlichen Festsetzungen kommt trotz mittlerweile erfolgter Fertigstellung der Wohnungsbauvorhaben aus folgenden Gründen nicht in Betracht:

Die städtebauliche Figur einschließlich der sich daraus ergebenden, relativ hohen baulichen Grundstücksausnutzung ist Bestandteil des städtebaulichen Vertrages zwischen Grundstückseigentümern und Land Berlin. Die sich daraus ergebenden wechselseitigen Rechte und Pflichten sollen auch langfristig und auch für den Fall von Grundstückseigentümerwechseln im Bebauungsplan XXII-3a, dessen Geltungsbereich mit dem Vertragsgebiet identisch ist, ihre Entsprechungen finden. So soll z.B. das Recht der Grundstückseigentümer auf eine relativ hohe bauliche Verdichtung im allgemeinen Wohngebiet dauerhaft mit der Verpflichtung auf eine dieses hohe Nutzungsmaß erst ermöglichende, qualitätvolle städtebauliche Gestaltung verknüpft bleiben.

 

II.4.3.3    Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO

Die gem. § 17 Abs. 1 BauNVO zulässigen Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung werden bezogen auf die GFZ in allen allgemeinen Wohngebieten überschritten. Die GFZ beträgt je nach Grundstück zwischen ca. 1,8 und ca. 2,4. Im Durchschnitt aller allgemeinen Wohngebiete liegt die GFZ bei ca. 2,1; d.h. die GFZ-Obergrenze von 1,2 wird im Schnitt um den Wert 0,9 überschritten.

Die Obergrenze für die GRZ (0,4) wird in den allgemeinen Wohngebieten nicht überschritten. Die GRZ liegt je nach Grundstück zwischen ca. 0,3 und ca. 0,4, im Mittelwert bei ca. 0,37.

Sofern die privaten Erschließungsflächen (vgl. II.4.6) der Sollstedter –, Küllstedter – und Hofheimer Straße nicht als Bauflächen bei der Ermittlung der GFZ eingerechnet werden würden, würde sich die GFZ im Mittelwert aller Wohngebiete auf ca. 2,35 erhöhen. Die durchschnittliche Überschreitung der GFZ-Obergrenze läge bei ca. 1,15. Die GRZ würde sich in diesem Fall auf 0,42 im Mittelwert erhöhen, was eine sehr geringfügige durchschnittliche Überschreitung der Obergrenze um den Wert 0,02 zur Folge hätte.

Gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO können die Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung überschritten werden, wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern. Außerdem müssen die Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO erfüllt sein. Die
Überschreitung der Obergrenzen ist aus den nachfolgend genannten besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich:

•    Der Standort "Weiße Taube" war eine innerstädtische Brachfläche, nicht Stadtrandgebiet. Er befindet sich an der für den Nordosten Berlins bedeutsamen Entwicklungsachse Landsberger Allee und ist sehr gut in das örtliche Verkehrsnetz integriert. Eine Verdichtung auf gut erschlossenen, innerstädtischen Flächen für den Wohnungsbau wirkt einer Ausweitung von Stadtrandgebieten, der Zersiedelung des Umlandes sowie der Entstehung von Pendlerverkehren entgegen.

•    Den Festsetzungen zum Maß der Nutzung und zu den überbaubaren Grundstücksflächen liegt eine qualifizierte städtebauliche Planung zugrunde, die zwischen den Grundstückseigentümern und allen maßgeblichen Planungsbeteiligten abgestimmt wurde und Grundlage des städtebaulichen Vertrages ist. Die Planung beinhaltet sowohl ein anspruchsvolles gestalterisches Konzept, welches durch zwingende Festsetzungen im Bebauungsplan gesichert wird, als auch eine sinnvolle städtebauliche Nutzungsgliederung. Wesentliche Elemente dieser Nutzungsgliederung sind die Einordnung von Kerngebieten entlang der Landsberger Allee als „Pufferzone“ zum Wohnen, die Schaffung einer öffentlichen Parkanlage im Zentrum der Wohnnutzung sowie die Eingliederung sozialer Infrastruktureinrichtungen in die Wohngebiete.

 

Ausgeglichen werden die Überschreitungen der GFZ-Obergrenze vor allem durch die rd. 17.000 m² große öffentliche Parkanlage, deren Herstellung auf Grundlage des städtebaulichen Vertrages auf Kosten der privaten Grundstückseigentümer erfolgte. Etwa zwei Drittel der Wohnblöcke sind unmittelbar an dieser Parkanlage gelegen. Da sich die meisten dieser Blöcke zur Parkanlage hin öffnen, entstehen große, zusammenhängende Freiräume aus ineinander übergehenden öffentlichen und privaten Flächen als Ausgleich für die verhältnismäßig hohe bauliche Verdichtung. Gute Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse sind gewährleistet. Die nicht unmittelbar an der Parkanlage gelegenen Wohngebiete befinden sich in geringer Entfernung und weisen ebenfalls relativ große, offene und gestaltete private Freiräume auf. Dadurch kann sichergestellt werden, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden. Die Grünflächen sind von den Bewohnern als Naherholungsbereich sehr gut angenommen und tragen wesentlich zu einer angemessenen Wohnqualität bei.

Unter Einrechnung der Parkanlage sowie der die Wohngebiete erschließenden öffentlichen Straßen liegt die durchschnittliche GFZ für den gesamten nördlichen Teil des Plangebietes (ohne Kerngebiete) bei ca. 1,5 und entspricht damit dem im Flächennutzungsplan dargestellten Wert für Wohnbauflächen W2 (vgl. I.2.2.1).

Durch die Baukörperausweisungen wird gewährleistet, dass die vorgeschriebenen Abstandsflächen (0,4 H im WA) nach § 6 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) innerhalb der allgemeinen Wohngebiete sowie auch zu allen öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen grundsätzlich eingehalten werden. Auch durch die Möglichkeit des Vortretens einzelner Gebäudeteile bis zu den festgesetzten Linien zur Umgrenzung von Abweichungen (TF 3.) kommt es in keinem Fall zu einer Unterschreitung der bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen. Sofern Abstandsflächen auf öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen liegen, wird deren Mitte in keinem Fall durch die Abstandsflächen überschritten.

Da die Einhaltung von Abstandsflächen neben der nachbarschützenden Funktion und den Aspekten des Brandschutzes insbesondere einer ausreichenden Belichtung, Belüftung und Besonnung dient, werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Bebauungsplan XXII-3a insofern gewahrt.

Weitere Maßnahmen bzw. Festsetzungen zum Ausgleich der überhöhten GFZ und zur Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie zur Vermeidung nachteiliger Umweltauswirkungen sind:

•    Ausschluss von Stellplätzen und Garagen sowie von Nebenanlagen i.S.d. § 14 BauNVO auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen (TF 4. u. 5.),

•    Pflanzung von mindestens einem Laub- oder Obstbaum sowie 20 Sträuchern je 300 m² Grundstücksfläche in den allgemeinen Wohngebieten (TF 6.),

•    Befestigung von Wegen und Zufahrten in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau in den allgemeinen Wohngebieten (TF 7.),

•    Gliederung ebenerdiger Stellplatzflächen durch einen Baum je vier Stellplätze (TF 8.).

Allein aufgrund der textlichen Festsetzung Nr. 6 waren in den allgemeinen Wohngebieten insgesamt ca. 200 Bäume und ca. 4.000 Sträucher zu pflanzen. Weitere ca. 270 Bäume wurden im Bereich der privaten Stellplätze und entlang der öffentlichen Straßen gepflanzt.

Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht gegeben (II.3.3.3). Ursprünglich war das Gelände zu fast 100 % durch Gebäude, Gewächshäuser und Erschließungsflächen versiegelt. Im Zuge der Neubebauung werden umfangreiche Entsiegelungs- und Begrünungsmaßnahmen durchgeführt.

Die Festsetzungen des Bebauungsplans gewährleisten die Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs und stellen die Erschließung über öffentliche Verkehrsflächen sicher. Es bestehen ausreichende Möglichkeiten, die Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs zu befriedigen, vor allem durch den Bau von Tiefgaragen, privaten Stellplätzen und öffentlichen Parkplätzen. Außerdem verfügen die Wohngebiete durch die Nähe zur Landsberger Allee und zur Rhinstraße mit den dort befindlichen Haltepunkten verschiedener Straßenbahnlinien über eine gute Anbindung an das öffentliche Individual- und Nahverkehrsnetz.

Sonstige öffentliche Belange stehen den Überschreitungen der GFZ-Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO nicht entgegen.

 

II.4.4      Gemeinbedarf / Einrichtungen für soziale Zwecke

Die ursprüngliche Planung für den Bebauungsplan XXII-3 sah die Schaffung von fünf Kindertagesstätten vor. Vier Einrichtungen sollten innerhalb der allgemeinen Wohngebiete in die Wohnbebauung integriert werden, eine Kindertagesstätte sollte freistehend am Arendsweg südlich der Parkanlage entstehen. Die beiden im jetzigen Geltungsbereich XXII-3a geplanten Kindertagesstätten sind realisiert worden. Eine Einrichtung wird vom Bezirk Lichtenberg betrieben, die andere von einem freien Träger.

Diese beiden Einrichtungen decken den tatsächlichen Bedarf an ca. 115 Kita-Plätzen ab und halten darüber hinaus Kapazitäten für einen künftigen Bedarf aus Wohnnutzungen in den Kerngebieten oder aus dem Umfeld bereit:

Basis der Berechnung sind ca. 1.100 Wohneinheiten (WE). Weiterhin wird von einer mittel- bis langfristigen Belegungsquote von 2,5 Einwohnern (EW) je WE ausgegangen. Daraus ergibt sich eine Einwohnerzahl von 2.750 EW. Als Orientierungswert für die Berechnung der Anzahl von Kindern in den jeweiligen Altersklassen wird z.Z. in Anlehnung an den Berliner Durchschnitt eine Jahrgangsstärke von 1 % angenommen.

Die zuständige Senatsverwaltung setzt bei Kita-Einrichtungen als Planungsgrundlage einen Versorgungsgrad von 70% der Kinder in den entsprechenden Altersstufen an. Da die Hort-Betreuung weitestgehend an den Grundschulen erfolgt, ist von 6 zu betreuenden Jahrgängen auszugehen. Hieraus ergibt sich folgender Wert:

Kitaplätze:       2.750 EW x 1% x 6 Jahrgänge x 70% = 115 Plätze

 

Im Rahmen der im Jahr 2006 erarbeiteten Bereichsentwicklungsplanung für den Ortsteil Alt-Hohenschönhausen ist kein Bedarf an weiteren Kindertagesstätten festgestellt worden. Westlich des Plangebietes wurden an der Liebenwalder Straße 2 leer stehende Kindertagesstätten 2006 abgerissen. Es besteht jedoch weiterhin der Bedarf an einer Jugendfreizeitstätte, da eine derartige Einrichtung weder im Plangebiet noch im unmittelbaren Umfeld vorhanden ist.

Für die Fläche für den Gemeinbedarf wird daher die ursprünglich beabsichtigte Zweckbestimmung „Kindertagesstätte / Jugendfreizeiteinrichtung“ auf die Zweckbestimmung „Jugendfreizeiteinrichtung“ begrenzt.

Auf die zunächst beabsichtigte detaillierte planungsrechtliche Festsetzung der beiden in die Wohnbebauung integrierten Kindertagesstätten durch Verortung in der Planzeichnung und textliche Festsetzung der Nutzung wird ebenfalls verzichtet. Hier besteht kein planerisches Regelungserfordernis mehr, da beide Einrichtungen seit Jahren bestehen und außerdem die Zulässigkeit einer Kindertagesstätte als Einrichtung für soziale Zwecke in einem allgemeinen Wohngebiet gem. § 5 Abs. 2 Nr. 3 allgemein zulässig ist. Weiterhin soll die Möglichkeit bestehen, die Einrichtungen ggf. langfristig, bei demographisch bedingtem Wegfall des Bedarfs, auch zu anderen sozialen Zecken, z.B. als Jugendfreizeit- oder Seniorenbegegnungsstätte, umzunutzen. Dies wäre bei einer planungsrechtlich fixierten Beschränkung auf die Nutzung „Kindertagesstätte“ nicht möglich.

 

II.4.5    Öffentliche Parkanlage

Im Zentrum des Plangebietes soll eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage, öffentlicher Spielplatz“ in Form eines ca. 60 m breiten, linearen Grünzuges zwischen Arendsweg und östlicher Plangebietsgrenze festgesetzt werden. Die Grünflächen weisen insgesamt eine Größe von ca. 17.200 m² auf und sind lediglich im Bereich der Schalkauer Straße unterbrochen.

Die Parkanlage wurde parallel zur Realisierung der Wohnungsbauvorhaben hergestellt und enthält mehrere öffentliche Sport- und Spielanlagen. Sie erfüllt eine wichtige Funktion für die Naherholung der Anwohner und trägt als gut angenommener öffentlicher Standort wesentlich zur Identitätsbildung für das Quartier sowie zu dessen Integration in das städtische Umfeld bei. Außerdem erfüllt sie eine ausgleichende Funktion für die relativ hohen baulichen Dichten in den angrenzenden Wohngebieten.

Rechnerisch erfüllt die öffentliche Parkanlage den Bedarf der Bewohner an wohnungsnahen Grünflächen: Eine rechnerische Ermittlung des Grünflächenbedarfes erfolgt auf Grundlage der im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan von Berlin angegebenen Richtwerte. Der Richtwert für wohnungsnahe Grünanlagen beträgt 6 m² / EW. Wohnungsnahe öffentliche Grünanlagen sollen eine Mindestgröße von 0,5 ha nicht unterschreiten; sie sollten nicht weiter als 500 m von den Wohngebieten entfernt sein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese Richtwerte auf eine „ideale“ Grünflächenversorgung abstellen, wie sie in dicht bebauten Innenstadtquartieren in der Regel nicht zu erreichen ist.

Für das Plangebiet XXII-3a ergibt sich folgender Bedarf:2.750 EW (vgl. II.3.5) x 6 m² / EW = 16.500 m² wohnungsnahe öffentliche Grünfläche

Die Herstellung der öffentlichen Grünanlagen erfolgte auf Grundlage des städtebaulichen Vertrages auf Kosten der privaten Grundstückseigentümer im Plangebiet

 

II.4.6    Erschließung

Die verkehrliche und sonstige Erschließung des Plangebietes wird durch ein orthogonales Raster aus vier öffentlichen Straßenverkehrsflächen gesichert. In Nord-Süd-Richtung sind dies die Schalkauer Straße und der Arendsweg, in Ost-West-Richtung verlaufen die Plauener Straße und die Heldburger Straße. Die Schalkauer Straße, die Plauener Straße und die Heldburger Straße werden innerhalb des Plangeltungsbereichs XXII-3a als Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Der Arendsweg unmittelbar westlich des Plangebiets ist ebenfalls dem öffentlichen Verkehr gewidmet.

Alle Baugebiete bzw. bereits fertig gestellten Wohnbaublöcke liegen jeweils mindestens an einer öffentlichen Verkehrsfläche an. Die Erschließung des Plangebiets ist somit insgesamt planungsrechtlich gesichert.

Die Plauener Straße und die Heldburger Straße binden jeweils westlich an den Arendsweg an, welcher wiederum südlich in die Landsberger Allee mündet. Die vorgesehene östliche Anbindung der beiden erstgenannten Straßen an die Ferdinand-Schultze-Straße wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XXII-3b zu einem späteren Zeitpunkt planungsrechtlich gesichert. Im Plangebiet XXII-3b soll die Struktur des Straßennetzes des B-Plans XXII-3a grundsätzlich aufgenommen und weitergeführt werden. Dies findet bereits seinen Niederschlag in der Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Hohenschönhausen-Süd (vgl. I.2.2.4). Bei städtebaulicher Erforderlichkeit (z.B. Bebauung der Kerngebiete, Zunahme des Verkehrs) ist die Weiterführung des B-Planverfahrens XXII-3b zügig möglich.

Innere Haupterschließungsachse ist die Schalkauer Straße, welche innerhalb des Plangebietes weitestgehend hergestellt ist. Deren Anbindung an die Landsberger Allee wird im Rahmen des unmittelbar südlich an das Plangebiet XXII-3a anschließenden Bebauungsplanverfahrens XXII-10 planungsrechtlich gesichert, welches die dafür benötigten öffentlichen Straßenverkehrsflächen festsetzt und zeitnah zum Planverfahren XXII-3a abgeschlossen werden soll.

Die privaten Investoren haben sich gegenüber dem Land Berlin zunächst im städtebaulichen Vertragswerk „Weiße Taube“ zur Herstellung dieser Straßenanbindung und zur Tragung der Kosten verpflichtet. Außerdem haben sie sich verpflichtet, auf ihre Kosten zwischen den südlichen Grundstücksgrenzen (Geltungsbereichsgrenze) und den Straßenbahngleisen eine Parallelfahrbahn zur Landsberger Allee mit 6 m Fahrbahnbreite und einseitigem Gehweg zu errichten. Nunmehr hat die für den städtebaulichen Vertrag zuständige Senatsverwaltung mit den Investoren einen Vergleichsvertrag geschlossen, der jetzt nur noch die Finanzierung der öffentlichen Straßen im Geltungsbereich des B-Planes sicher stellt. D.h. die Anbindung der Schalkauer Straße an die Landsberger Allee und die Erschließungsstraße südlich des Geltungsbereiches, die planungsrechtlich als Verkehrsflächen mit dem B-Planverfahren XXII-10 gesichert werden sollen, sind finanziell nicht mehr durch einen städtebaulichen Vertrag sicher gestellt.

Mit dieser zweiten Anbindung (neben dem Arendsweg) des Plangebiets an die Landsberger Allee sind auch die geplanten Kerngebiete ausreichend erschlossen, da alle Kerngebietsteilflächen an öffentlichen Verkehrsflächen anliegen und die Anbindung an das übergeordnete Straßennetz – auch ohne die Verlängerung der Heldburger Straße bis zur Ferdinand-Schultze-Straße – gewährleistet ist.

Die zusätzliche innere Erschließung der einzelnen Bauflächen erfolgt in den meisten Fällen (Ausnahme WA 1.1 – WA 1.5) über private Erschließungsflächen. Diese Flächen dienen jeweils ausschließlich der internen Erschließung der unmittelbar anliegenden Baublöcke. Insbesondere fungieren sie als Zufahrten zu den jeweiligen privaten Stellplätzen und Garagen. Die Zufahrt zu den privaten Erschließungsflächen erfolgt grundsätzlich vom öffentlichen Straßenland.

Die privaten Erschließungsflächen erfüllen keine Funktion innerhalb des öffentlichen Verkehrsnetzes. Sie dienen lediglich dem beschränkten Nutzerkreis der jeweiligen Bewohner, Besucher und Nutzer der Baugebiete. Für den öffentlichen Durchgangsverkehr sind sie nicht erforderlich. Deshalb sind die privaten Erschließungsflächen auch Teil der Baugebiete und im Bebauungsplan XXII-3a nicht als Verkehrsflächen ausgewiesen.

Die Herstellung- und Unterhaltungskosten sowie die Verkehrssicherungspflichten für die privaten Erschließungsflächen wurden durch den städtebaulichen Vertrag den privaten Grundstückseigentümern übertragen. Das gesamte Erschließungskonzept für das Plangebiet wurde frühzeitig zwischen dem Bezirksamt Hohenschönhausen (jetzt Lichtenberg) und den privaten Grundstückseigentümern abgestimmt und hatte bereits im Konsensplan seinen Niederschlag gefunden (vgl. II.1.)

Die dargestellte, in geringen Teilen z.Z. noch als provisorisch zu bezeichnende verkehrliche Erschließung weist in der alltäglichen Praxis keine Störungen auf. Das Verkehrsaufkommen innerhalb des Plangebietes beschränkt sich auf den unmittelbaren Ziel- und Quellverkehr, die Belastung der angrenzenden Straßen ist als gering bis mäßig zu bezeichnen.

 

Zur planungsrechtlichen Sicherung der medialen Erschließung erfolgt die Belastung privater Erschließungsflächen mit Leitungsrechten zugunsten der zuständigen Unternehmensträger (vgl. II.4.7, TF 11 u. 12.).

Außerdem erfolgt die Belastung privater Erschließungsflächen und Wege mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit (vgl. II.4.7, TF 10 u. 11.). Dies dient dem Zweck, Fußgängern innerhalb des Plangebietes kurze Wege zu ermöglichen. Bewohner und Beschäftigte sollen nach Möglichkeit ohne Umwege zu Fuß zur zentralen öffentlichen Parkanlage, zur Jugendfreizeiteinrichtung, zu den Straßenbahnhaltestellen an der Landsberger Allee und zu den Nahversorgungseinrichtungen an der Schalkauer Straße gelangen können.

So werden z.B. für Bewohner der nicht unmittelbar an die Parkanlage angrenzenden Baublöcke die Erreichbarkeit und damit die Nutzbarkeit dieser wichtigen Naherholungsfläche verbessert. Dies dient der Erhöhung des Wohnwertes und trägt indirekt zu gesunden Wohnverhältnissen bei.

Ein eng geknüpftes internes Fußwegenetz trägt außerdem zur besseren funktionalen Verzahnung und Integration der verschiedenen Nutzungen innerhalb des Gebietes bei. Die Entstehung eines gebietsbezogenen Ortsteilzentrums (im Sinne des StEP Zentren 2020, vgl. I.2.2.3) an der Schalkauer Straße wird durch eine gute fußläufige Erreichbarkeit gestützt. Außerdem wird der Verzicht auf die Nutzung des Pkws gefördert und es wird zur Verkehrsvermeidung innerhalb des Plangebiets beigetragen.

Weil der Arendsweg sowie die Schleizer Straße nicht nur für den Fahrzeugverkehr sondern auch für die fußläufige Erschließung des Plangebietes eine wichtige Funktion erfüllen, wurden diese im Zuge der Realisierung des Wohnungsbaus an deren Ost- bzw. Südseite mit neuen (Arendsweg) bzw. erweiterten (Schleizer Straße) Gehwegen versehen. Das vorhandene öffentliche Straßenland reichte hierfür nicht aus. Außerdem sahen sich die privaten Grundstückseigentümer nicht in der Lage, die für die Erweiterung benötigten Grundstücksteile zum Zweck der öffentlichen Erschließung an das Land Berlin zu veräußern. Deshalb befinden sich die Gehwege jeweils teilweise, d.h. in einer Breite von 1,5 m auf den angrenzenden privaten Grundstücksflächen. Die planungsrechtliche Sicherung erfolgt über eine Belastung dieser Flächen mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit (vgl. II.3.7, TF 12.). Herstellung, Unterhaltung und Verkehrssicherung wurden durch städtebaulichen Vertrag geregelt. Beide Gehwege sind vollständig hergestellt.

Außerdem wurde im Zuge der Wohnungsbaumaßnahmen auch der Stauraumbereich des Arendsweges zur Landsberger Allee aufgeweitet, um den zusätzlichen Belastungen gerecht zu werden. Diese Maßnahme erfolgte jedoch auf der westlichen Seite, außerhalb des Plangebietes.

Insgesamt wurden im Plangebiet ca. 750 private PKW-Einstellplätze errichtet, von denen ca. 45 % oberirdisch auf privaten Grundstücksflächen und ca. 55 %. in privaten Garagen untergebracht wurden. Hinzu kommen Parkplätze im öffentlichen Straßenland.

Die Festsetzung von Flächen für eingeschossige Garagen und somit deren räumliche Verortung ist erforderlich, da ansonsten auf den Flächen der privaten Baugrundstücke, die nicht zu den o.g. Erschließungsflächen zählen (z.B. Blockinnenbereiche, Wohnhöfe), die Errichtung von Stellplätze und Garagen nicht zulässig ist (vgl. II.4.7, TF 5). Bei den Garagen in den allgemeinen Wohngebieten handelt es sich jeweils um Anlagen, die teilweise unterirdisch errichtet wurden, deren Deckenoberkanten jedoch jeweils oberhalb des Geländeniveaus liegen. Daher handelt es sich nicht um Tiefgaragen, da diese per Definition vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen müssen.

 

II.4.7      Textliche Festsetzungen

Durch textliche Festsetzungen sollen folgende Regelungen getroffen werden:

1.  In den Kerngebieten MK 1.1, MK 1.2 und MK 1.3 sind Wohnungen oberhalb des ersten Vollgeschosses bis zu einer Geschossfläche von jeweils 20 % der zulässigen Geschossfläche allgemein zulässig.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 Nr. 2 u. 3 und § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO)

Die allgemeine Zulässigkeit der Wohnnutzung in Teilen des Kerngebiets neben den darüber hinaus gemäß § 7 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen soll zur besseren Integration der Baugebiete in das Umfeld beitragen. Es soll eine städtische Funktionsmischung sichergestellt werden, um zu erreichen, dass das Gebiet auch außerhalb der normalen Arbeitszeiten belebt ist. Dem auch durch die M2 / W2 – Darstellung des Flächennutzungsplanes (vgl. I.2.2.1) intendierten verträglichen Übergang von der Kerngebietsnutzung zu den allgemeinen Wohngebieten wird durch die textliche Festsetzung Rechnung getragen.

Das Gebot der Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung und die nicht beabsichtigte Verdrängung der allgemein zulässigen Nutzungen gemäß § 7 Abs. 2 BauNVO machen es jedoch gleichzeitig erforderlich, den Anteil der Wohnnutzung auf 20 % der Geschossfläche je Kerngebiet zu beschränken. Bei einem noch höheren Anteil des Wohnens könnte ggf. die Gefahr der Entstehung einer dem Mischgebiet nach § 6 BauNVO entsprechenden Nutzungsstruktur bestehen.

Die verkehrsbedingten Lärmbelastungen nehmen mit zunehmender Entfernung von der Lärmquelle deutlich ab. Die Entfernung der nördlichen Kerngebiete vom Gleisbett der Straßenbahn beträgt ca. 100 m, bis zur Fahrbahn sind es ca. 120 m. Des Weiteren kann davon ausgegangen werden, dass eine künftige Bebauung der südlichen Kerngebiete eine deutlich lärmabschirmende Wirkung haben wird. Aus diesen Gründen ist eine Wohnnutzung in den Kerngebieten MK 1.1-1.3 – mit Ausnahme der auch durch den unmittelbaren Anliegerverkehr am stärksten belasteten Erdgeschosszone – grundsätzlich verträglich.

Das erste Vollgeschoss ist außerdem auch deshalb von der Zulässigkeit der Wohnnutzung ausgenommen, weil hier kerngebietstypische Nutzungen, die zu einer Belebung des Gebietes beitragen und dessen Nahversorgung verbessern können, wie z.B. Einzelhandel, Dienstleistungen oder Gastronomie, angesiedelt werden sollen. Großflächige Handelsnutzungen sind jedoch nur nach Maßgabe der textlichen Festsetzung Nr. 3 zulässig (vg. II.3.2.2).

In der Erdgeschosszone soll das Wohnen nicht zulässig sein, da hier und im angrenzenden öffentlichen Straßenraum eine Prägung durch kerngebietstypische Nutzungen im Sinne der allgemeinen Zweckbestimmung erfolgen soll.

 

2.  Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe sind nur im ersten Vollgeschoss auf den Flächen A1-A2-A3-A4-A1 im Kerngebiet MK 1.2, B1-B2-B3-B4-B1 im Kerngebiet MK 1.3, H-H1-H2-H3-H im Kerngebiet MK 2.2 und G-G1-G2-G3-G im Kerngebiet MK 2.3 zulässig.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 7 BauNVO)

Die textliche Festsetzung dient der Berücksichtigung der im Flächennutzungsplan niedergelegten Ziele der Landesplanung sowie der Ergebnisse des Raumordnungsverfahrens für den Standortbereich nördlich und südlich der Landsberger Allee (vg. II.4.2.2).

Durch die räumliche Beschränkung auf Teilflächen der Kerngebiete entlang der Schalkauer Straße kann indirekt eine Begrenzung der Verkaufsfläche für großflächigen Handel auf unter 5.000 m² und somit auf eine städtebaulich verträgliche Größenordnung erreicht werden. Die Konzentration auf die Haupterschließungsachse des Plangebiets folgt außerdem städtebaulichen Erwägungen, die auf der städtebaulichen Rahmenplanung und dem Konsensplan fußen.

 

3.  Für die baulichen Anlagen in den allgemeinen Wohngebieten kann ein Vortreten von Gebäudeteilen, und zwar für Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Balkone, Loggien, Erker, Veranden, Terrassen und architektonische Gliederungen bis zu den Linien zur Umgrenzung von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 der Baunutzungsverordnung zugelassen werden.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO und § 6 Abs. 8 BauO Bln)

Die textliche Festsetzung ist aufgrund der „reinen Baukörperausweisung“ für die überbaubaren Grundstücksflächen erforderlich, welche die tatsächlichen Baukörper sehr exakt abbildet und nahezu keine Spielräume für Abweichungen eröffnet. Da einerseits ein Vortreten der genannten Gebäudeteile vor die Hauptfassade möglich sein soll, es anderseits jedoch kein städtebauliches Regelungserfordernis für die Einbeziehung jedes einzelnen Vorsprungs in die Baukörperausweisung gibt, wird hier von der Möglichkeit der Festsetzung von Linien zur Umgrenzung von Abweichungen gebrauch gemacht.

Gemäß § 6 Abs. 8 der Bauordnung von Berlin (BauO Bln) ist es möglich, die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen zu unterschreiten, soweit sich dies durch die Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baulinien oder Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse oder durch andere ausdrückliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan ergibt. Die nach der Neufassung der BauO Bln vom 29. September 2005 (GVBl. S. 495), zuletzt geändert durch Artikel V des Gesetzes vom 11. Juli 2006 (GVBl. S. 819) erforderlichen Abstandsflächen (0,4 H, mindestens 3 m) werden in den allgemeinen Wohngebieten jedoch in allen Bereichen eingehalten.

Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen werden – auch bei Inanspruchnahme der Möglichkeit des Vortretens einzelner Gebäudeteile vor die festgesetzten Baugrenzen – an keiner Stelle des Plangebiets unterschritten. Sofern Abstandsflächen auf öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen liegen, wird deren Mitte in keinem Fall durch die Abstandsflächen überschritten.

 

4.  In den allgemeinen Wohngebieten und in den Kerngebieten sind auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen und außerhalb der für eingeschossige Garagen ausgewiesenen Flächen Stellplätze und Garagen unzulässig. Dies gilt nicht für die in den textlichen Festsetzungen Nr. 11 und Nr. 12 bezeichneten Flächen.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO)

Die textliche Festsetzung ist erforderlich, um angesichts der relativ hohen baulichen Dichten in den allgemeinen Wohngebieten (Überschreitung der GFZ-Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauGB, vgl. II.3.3.3), zusätzliche Flächenversiegelungen und Überbauungen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu begrenzen und die privaten Freiflächen und deren Naherholungs- und ökologische Ausgleichsfunktionen vor Störungen zu schützen. Insofern dient die Festsetzung als Maßnahme zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse und zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt i.S.d. § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO.

Gleiches gilt prinzipiell auch für die Kerngebiete, da auch hier verhältnismäßig hohe städtebauliche Dichten erreicht werden, obwohl die zulässigen GFZ-Obergrenzen nicht überschritten werden (vgl. II.4.2.3). Da das Wohnen in den Kerngebieten MK 1.1 – 1.3 oberhalb des ersten Vollgeschosses bis zu einem Geschossflächenanteil von 20 % allgemein zulässig ist, sind auch hier die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu beachten.

Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, der Flächen für Garagen und der privaten Erschließungsflächen (vgl. II.4.6) können in ausreichendem Maße Stellplätze untergebracht werden. Auch die öffentlichen Verkehrsflächen wurden so dimnensioniert, dass Parkplätze eingeordnet werden konnten. Mit dem städtebaulichen Vertrag wurde ein entsprechender Ausbauquerschnitt geregelt.

Insbesondere für die Kerngebiete gilt, dass jeweils ein Großteil der Baugebietsfläche überbaubar ist, so dass auch für Nutzungen mit großem Stellplatzbedarf genügend Flächen für die Errichtung von Stellplätzen, Parkhäusern oder Tiefgaragen zur Verfügung stehen. Außerdem können auch hier innerhalb der privaten Erschließungsflächen Stellplätze angeordnet werden.

 

5.  In den allgemeinen Wohngebieten sind auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung unzulässig. Dies gilt nicht für Müllplätze, notwendige Wege und Zufahrten sowie Kinderspielplätze.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO)

Die textliche Festsetzung dient den gleichen Zwecken, wie die textliche Festsetzung
Nr. 5.

 

6.  In den allgemeinen Wohngebieten sind je 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum oder ein Obstbaum sowie 20 Sträucher zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die nach der textlichen Festsetzung Nr. 10 zu pflanzenden Bäume sind nicht einzurechnen.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a und b BauGB)

Die textliche Festsetzung dient dem Ausgleich für die Überschreitungen der Obergrenzen der GFZ in den allgemeinen Wohngebieten i.S.d. § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO. Durch die Pflanzmaßnahmen wird ein wesentlicher Beitrag dazu geleistet, sicherzustellen, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.

Baum- und Strauchpflanzungen dienen der Raumbildung und strukturieren die privaten Freiflächen entsprechend den unterschiedlichen Nutzungen. Sie verbessern die mikroklimatisch-lufthygienische Situation im Bereich der Baukörper durch Temperaturabsenkung, Luftfeuchteanreicherung und Luftschadstoffbindung. Den Festsetzungen zur Begrünung und Bepflanzung liegt eine von den privaten Grundstückseigentümern beauftragte Grün- und Freiflächenplanung zugrunde.

7.  In den allgemeinen Wohngebieten ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Dies gilt nicht für die in den textlichen Festsetzungen Nr. 11 und Nr. 12 bezeichneten Flächen.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 4 Satz 3 NatSchGBln)

Die textliche Festsetzung dient den gleichen Zwecken, wie die textliche Festsetzung
Nr. 7. Die Einschränkung der Bodenversiegelung in dicht bebauten Bereichen dient der Erhöhung der Versickerungsleistung für anfallendes Niederschlagswasser und der Vermehrung des nutzbaren Grundwasseraufkommens.

Die in den textlichen Festsetzungen Nr. 11 und Nr. 12 genannten privaten Erschließungsflächen dienen der Erschließung der unmittelbar anliegenden Grundstücke. Da sie in dieser Funktion auch Kraftfahrzeugen als Zufahrt zu Stellplätzen dienen, könnte eine Wasser- und Luftdurchlässigkeit hier zu hohe Bodenverunreinigungen (durch Kraftstoffe, Öle, Reifenabrieb) verursachen.

 

8.   Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je vier Stellplätze ist ein Laubbaum zu pflanzen und zu erhalten.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 25 Buchst. a BauGB)

Die Baumpflanzungen dienen einerseits der gestalterischen Einbindung der Stellplätze in den Freiraum, andererseits dem Ausgleich für die hohen baulichen Dichten durch die Erhöhung des allgemeinen Grünanteils mit seinen positiven Auswirkungen auf die mikroklimatisch-lufthygienische Situation im Baugebiet.

 

9.   Die Geltungsbereichsgrenze ist zwischen den Punkten C - D - E, F - G, H - J - K und L - M - N - O - P - Q zugleich Straßenbegrenzungslinie.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Die Festsetzung dient der planungsrechtlichen Sicherung der zeichnerisch - wegen graphischer Überschneidung mit der Darstellung der Geltungsbereichsgrenze - nicht darstellbaren Straßenbegrenzungslinie entlang des Arendsweges, der Schleizer Straße und der Landsberger Allee.

 

10. Die Flächen mit den Bezeichnungen R, S, T und U sowie die Flächen mit den Bezeichnungen C-D-E-E1-D1-C1-C, K-K1-J1-J-K, M-M1-L1-L-M, O-O1-N1-N-O und Q-Q1-P1-P-Q sind mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Die Belastung privater Grundstücksflächen mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit dient der Ermöglichung kurzer Fußwege für Bewohner und Beschäftigte im Plangebiet. Diese sollen nach Möglichkeit ohne Umwege zu Fuß die zentrale öffentlichen Parkanlage, die Jugendfreizeiteinrichtung, die Straßenbahnhaltestellen an der Landsberger Allee und die Nahversorgungseinrichtungen an der Schalkauer Straße erreichen können (vgl. II.4.6).

 

11. Die Flächen mit den Bezeichnungen Küllstedter Straße und Sollstedter Straße sowie die Fläche mit der Bezeichnung W-W1-W2-W3-W sind mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit in einer Breite von mindestens 2,0 m und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Die Belastung der genannten Flächen mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit dient den unter der TF 10 genannten Zwecken. Eine Mindestbreite von 2,0 m ist dabei als ausreichend anzusehen, um den dargestellten Zwecken zu genügen. Eine darüber hinaus gehende Belastung des privaten Eigentums ist nicht erforderlich.

Die Belastung mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger dient der planungsrechtlichen Sicherung der erforderlichen medialen Erschließung.

 

12. Die Flächen mit den Bezeichnungen F-F1-F2-F3-F, F4-F5-F6-F7-F4, Z-Z1-Z2-Z3-Z und Z4-Z5-Z6-Z7-Z4 sind mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmens-träger zu belasten.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

s. TF 11.

 

13. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Durch die Festsetzung wird klargestellt, dass die in der Planunterlage dargestellten Einteilungen der Straßenverkehrsfläche nicht zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes gehören.

 

 

 

III.          Auswirkungen des Bebauungsplanes

III.1.     Flächenmäßige Auswirkungen

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 152.900 m². Festgesetzt werden im Einzelnen:

 

Gebietskategorie	Gesamtfläche ca.	Geschossfläche ca.
Kerngebiet	50.500 m2	128.000 m2
Allgemeines Wohngebiet	60.700 m2	132.000 m2
Gemeinbedarfsfläche	2.100 m2	1.700 m2
Öffentliche Grünfläche	17.200 m2	entfällt
Straßenverkehrsfläche	22.400 m2	entfällt

 

III.2.     Städtebauliche Auswirkungen

Durch die mit der Bebauungsplanung verfolgte grundlegende städtebauliche Neuordnung wird eine innerstädtische Gewerbebrache in gut erschlossener Lage reaktiviert und neu in ihr städtisches Umfeld eingebunden. Dadurch kann ein wesentlicher Beitrag zur Stärkung des innerstädtischen Wohnens und Arbeitens sowie zur Verminderung der Randwanderung und der Zersiedlung des Umlandes geleistet werden. Die vorhandenen Erschließungspotenziale werden optimal genutzt.

Insbesondere durch die Schaffung von Infrastruktureinrichtungen sowie öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen, wird das Plangebiet erstmals stadträumlich und funktional in seine Umgebung integriert. Die frühere Barrierewirkung des als Fremdkörper in seinem wohngeprägten Umfeld wirkenden Geländes einer ehemaligen gärtnerischen Produktionsgenossenschaft wird aufgehoben.

Ein ehemals monostrukturell geprägter Ort erhält eine städtische Funktionsmischung aus Wohnen, Arbeiten, Nahversorgung, sozialer Infrastruktur und Naherholung. Das Stadtbild erfährt durch eine qualitätvolle Neubebauung eine deutliche Aufwertung.

Die interne Erschließung des Plangebietes sowie dessen Anbindung an das öffentliche Straßenverkehrsnetz werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplans gesichert.

 

III.3.     Soziale Auswirkungen

Der Bebauungsplan hat, da er die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung eines der ersten großen Wohnungsbauvorhaben im Ostteil Berlins nach der Wiedervereinigung geschaffen hat, einen Beitrag zur Erreichung gleichwertiger Wohn- und Arbeitsverhältnisse in beiden Teilen der Stadt geleistet. Er trägt zur Verbesserung der Wohnungsversorgung und zur Schaffung von Arbeitsplätzen bei.

Die Versorgung des Plangebiets mit der erforderlichen sozialen Infrastruktur wird gesichert: Es wurden zwei Kindertagestätten mit etwa 200 Plätzen errichtet, durch welche der neu entstandene Bedarf gedeckt werden kann. Durch die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Jugendfreizeiteinrichtung“ werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Deckung eines diesbezüglichen Bedarfs geschaffen.

Die öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplätzen trägt als Naherholungsbereich wesentlich zu einer guten Wohnqualität sowie zur Integration des Plangebietes in die Umgebung bei.

 

III.4.     Finanzielle und personelle Auswirkungen

Für das Land Berlin ergeben sich aus der Planung finanzielle und personelle Auswirkungen aus dem Betrieb einer bezirklichen Kindertagesstätte sowie aus der Unterhaltung der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen.

Die Herstellung der Kindertagesstätten sowie der Erschließung innerhalb des Plangebietes erfolgt – den Regelungen des städtebaulichen Vertragswerks „Weiße Taube“ und des nachfolgenden Vergleichsvertrages entsprechend – auf Kosten der privaten Grundstückseigentümer. Sowohl die Kindertagesstätten und die öffentliche Parkanlage sind endgültig hergestellt. Für die endgültige Herstellung der öffentlichen Straßenverkehrsflächen eines Abschnitts der Schalkauer Straße und der Heldburger Straße zahlt die Investorengemeinschaft nach Festsetzung des B-Planes XXII-3a 700.000 € an den Bezirk Lichtenberg.

Zur Sicherung der vollständigen Erschließung der Baugebiete im Geltungsbereich sind auch die Herstellung der Anbindung der Schalkauer Straße an die Landsberger Allee und die Herstellung einer Erschließungsstraße südlich des Geltungsbereiches erforderlich. Die dafür notwendigen Kosten in Höhe von 750.000 € sind in die Investitionsplanung einzustellen und müssen bei einem tatsächlich entstehenden Erschließungsbedarf zur Verfügung gestellt werden. Die Herstellung dieser Verkehrsflächen ist erschließungsbeitragspflichtig, sofern der B-Plan XXII-10 festgesetzt wird.

Im Rahmen der Flächenvorsorge erfolgt die planungsrechtliche Sicherung einer Fläche für eine Jugendfreizeiteinrichtung, so dass mit der Verwaltung des Grundstücks Kosten verbunden sind. Das Grundstück geht auf der Grundlage eines Übertragungsvertrages an den Bezirk. Die Herstellung einer solchen Einrichtung ist derzeit aber nicht beabsichtigt. Die Investoren haben sich verpflichtet, 650.000 € u.a. für die Verbesserung der Ausstattung von Jugendfreizeiteinrichtungen bereitzustellen.

 

 

 

IV.          Verfahren

IV.1.     Aufstellungsbeschluss und Frühzeitige Bürgerbeteiligung

Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan XXII-3 gem. § 2 Abs. 1 BauGB sowie der Beschluss über die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB wurden vom Bezirksamt Hohenschönhausen am 16. Juni 1992 gefasst (Beschluss-Nr. 115/92) und am 31. Juli 1992 im Amtsblatt von Berlin bekannt gemacht.

Am 11. August 1993 wurde der Zeitraum für die frühzeitige Bürgerbeteiligung ortsüblich bekannt gemacht. In der Zeit vom 16. August 1993 bis einschließlich 16. September 1993 wurde der Bebauungsplan-Vorentwurf gem. § 3 Abs. 1 BauGB in den Räumen des Bezirksamtes Hohenschönhausen - Stadtplanungsamt - öffentlich ausgelegt. Während der Sprechzeiten wurde den Bürgern die Möglichkeit zur Äußerung und Erörterung gegeben. Am 11. September 1993 fand eine öffentliche Erörterungsveranstaltung zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung statt.

Insgesamt 36 Bürger nahmen die Möglichkeit der Einsichtnahme war, sieben Bürger gaben schriftliche Stellungnahmen zum Bebauungsplan-Vorentwurf ab. Diese wurden bei der Erarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfs berücksichtigt. Unmittelbare Auswirkungen auf die Planung ergaben sich nicht.

Die Bedenken der Bürger richten sich im Wesentlichen gegen eine als zu dicht und zu wenig aufgelockert empfundene Bebauung. Hieraus resultierten Befürchtungen, die allgemeine Wohnsituation in den umliegenden Gebieten könne sich verschlechtern, etwa durch eine Zunahme des Verkehrsaufkommens. Einige Anregungen beziehen sich nicht unmittelbar auf den Geltungsbereich, sondern auf dessen Umfeld.

Die vorgebrachten Äußerungen werden im Folgenden in zusammengefasster Form aufgeführt und abgewogen. Äußerungen gleichen Inhalts wurden zu einem Punkt zusammengefasst.

 

1.  Bedenken, die sich gegen Art und Maß der Bebauung richten:

Es wird vorgeschlagen,

•    die maximal zulässige Geschosszahl auf vier zu reduzieren,

•    die höchstzulässige Geschossflächenzahl zu senken,

•    das Plangebiet weniger kompakt zu bebauen und mehr Grünflächen - bis an die Landsberger Allee heran - vorzusehen),

•    die Baugrenzen entlang der Ferdinand-Schultze-Straße mit einem Mindestabstand von 25 m zur Straße festzusetzen,

•    auf eine Baukörperfestsetzung generell zu verzichten.

Abwägung:

Der Bebauungsplan XXII-3 dient der Deckung eines dringenden Bedarfs an Wohnungen und Arbeitstätten des Landes Berlin und befindet sich insofern in Übereinstimmung mit den übergeordneten Zielen der Landesplanung. Eine Reduzierung der Nutzungsmaße für die Baugrundstücke würde eine nicht gewünschte Reduzierung der Zahl der realisierbaren Wohnungen und Arbeitsstätten zur Folge haben.

Der Bebauungsplan dient darüber hinaus der planungsrechtlichen Sicherung der zwischen verschiedenen Senatsverwaltungen, den Fachabteilungen des Bezirks Hohenschönhausen und den Investoren abgestimmten städtebaulichen Leitfigur. Diese sieht eine berlintypische, innerstädtische Blockbebauung mit fünf bis sechs Vollgeschossen vor. Eine Baukörperausweisung für einzelne Grundstücke wird zur Sicherung dieser Planung als unerlässlich angesehen.

Das Plangebiet befindet sich keinesfalls in einer Stadtrandlage, sondern in gut erschlossener, innenstadtnaher Lage. Die geplante Wiedernutzbarmachung einer Brachfläche im Innenbereich für eine städtische Funktionsmischung wirkt einer weiteren Zersiedlung des Stadtrandes und des Umlandes sowie einer damit einhergehenden Zunahme des Verkehrsaufkommens entgegen.

Die neu entstehenden bzw. bereits bestehenden Einrichtungen der sozialen Infrastruktur und der Versorgung sowie die öffentlichen Grünflächen führen zu einer erheblichen Aufwertung des Gebiets, von der auch die angrenzenden Wohnquartiere profitieren.

Den Anforderungen an eine Versorgung der zukünftigen Bewohner mit wohnungs- und siedlungsnahem Grün wird in ausreichendem Maße Rechnung getragen. Rund 2 ha des Plangebiets werden als öffentliche Parkanlage festgesetzt, die Spiel- und Naherholungsfunktionen erfüllen wird. Für die privaten Freiflächen wurde ein einheitliches Freiflächenkonzept erstellt, das umfangreiche Begrünungsmaßnahmen vorsieht (Realisierung ist erfolgt).

 

2.  Es sollte eine autofreie Wohnsiedlung entstehen.

Abwägung:

Die Anlage einer autofreien Wohnsiedlung erforderte eine grundsätzlich neues Bebauungs- und Erschließungskonzept. Da erhebliche Folgewirkungen für das Umfeld zu erwarten wären - Verdrängung des Autoverkehrs aus dem Plangebiet in die angrenzenden Wohngebiete - wären weit über den Geltungsbereich hinausreichende Maßnahmen erforderlich.

Die Schaffung einer solchen Wohnsiedlung ist weder Ziel dieses Bebauungsplanverfahrens, noch innerhalb dieses Verfahrens realisierbar. Sie ließe sich nicht mit den im Konsensverfahren gefundenen städtebaulichen Leitgedanken vereinbaren.

 

3.  Der Bebauungsplan sollte den Darstellungen des FNP-Entwurfs Berlin, Stand April 1993, angepasst werden:

•   der dargestellte Grünzug entlang des Arendsweges sollte im Bebauungsplan festgesetzt werden (1),

•   in diesem Zusammenhang sollte die Straßenführung in Höhe des Blockes 12 verändert werden. Die Planstraße B sollte nicht mehr direkt an den Arendsweg anbinden, sondern in einer Schleife auf die Planstraße 3 geführt werden (1).

Abwägung:

Der Bebauungsplan wurde zum damaligen Zeitpunkt i.S.d. § 8 Abs. 3 BauGB parallel zum Flächennutzungsplan Berlin aufgestellt. Es ist davon auszugehen, dass der Bebauungsplan aus den zukünftigen Darstellungen des FNP entwickelt sein wird.

Eine öffentliche Grünfläche entlang des Arendsweges wird im FNP-Entwurf, Stand November 1993, nicht mehr dargestellt. Der Bebauungsplan setzt eine öffentliche Parkanlage im Zentrum des Neubaugebiets fest. Die Wohnbebauung orientiert sich zum Park, der für die künftigen Bewohner gut erreichbar sein wird.

Die Voraussetzung für den Vorschlag, die Führung der Planstraße A (Schalkauer Straße) zu verändern, entfällt somit. Auf eine direkte Anbindung der Planstraße B (Heldburger Straße) an den Arendsweg kann im Rahmen der vorliegenden abgestimmten Erschließungskonzeption nicht verzichtet werden. (siehe auch Punkt I.2.2.1.)

 

4.  Es sollte eine autofreie Nord-Süd-Verbindung durch das Plangebiet zur Straßenbahnhaltestelle an der Landsberger Allee geschaffen werden, um die Bereitschaft zur Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel zu erhöhen. Die Straßenbahnhaltestelle sollte in die Achse dieser Fußwegeverbindung verlegt werden.

Abwägung:

Die Notwendigkeit zur Schaffung einer zusätzlichen Fußwegeverbindung wird nicht gesehen. Sämtliche Erschließungsstraßen verfügen beidseitig über Gehwege ausreichender Breite. Die privaten Wohnstraßen werden nicht dem Durchgangsverkehr dienen, also relativ gering durch Kfz-Verkehre belastet sein. Nahezu alle Wohnblöcke verfügen über zusätzliche Durchquerungsmöglichkeiten für Fußgänger; überwiegend werden diese mittels öffentlicher Gehrechte (z.B. Zugange zur Kita) gesichert.

An der Planstraße A (Schalkauer Straße) sind entsprechend dem städtebaulichen Konsens in den Erdgeschosszonen Läden vorgesehen (z.T. mit Arkaden), wodurch diese Verbindung zur Landsberger Allee auch für Fußgänger attraktiv wird.

 

5.  Die vorgesehene Stellplatzzahl sollte im Bebauungsplan textlich festgesetzt werden.

Abwägung:

Gemäß der damaligen Ausführungsvorschrift zu § 48 BauO Bln vom 2. Juni 1992 wurde je zwei Wohneinheiten ein Stellplatz geplant. Diese Stellplätze wurden im Geltungsbereich zu ca. 45 % in Privatstraßen und zu ca. 55 % in Garagen geschaffen. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Stellplätze im öffentlichen Straßenland.

Die für die Kerngebiete notwendigen Stellplätze können innerhalb der großzügig bemessenen überbaubaren Flächen errichtet werden.

6.  Das Baugebiet sollte um 10 m nach Süden, bis an die Straßenbahntrasse an der Landsberger Allee erweitert werden (1).

Abwägung:

Die vorgeschlagene Erweiterungsfläche wird als öffentliches Straßenland benötigt. Sie soll der umfassenden Erschließung des Plangebiets dienen und ist deshalb von Bebauung freizuhalten. Für die betreffende Fläche hat der Bezirk Hohenschönhausen ein eigenständiges Bebauungsplanverfahren eingeleitet.

 

7.  Das Maß der Flächenversiegelung sollte durch Angabe eines Biotopflächenfaktors begrenzt werden.

Abwägung:

Der Biotopflächenfaktor bildet das Verhältnis von naturhaushaltwirksamer Fläche zur Grundstücksfläche ab. Eine unmittelbare Begrenzung der Flächenversiegelung kann durch die Festsetzung eines Biotopflächenfaktors nicht erreicht werden.

Im Bebauungsplan wird die Flächenversiegelung durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen sowie den Ausschluss von Stellplätzen und Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Freiflächen (ausgenommen Privatstraßen und Garagen) begrenzt. Darüber hinaus wird textlich festgesetzt, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen bis auf Müllplätze, notwendige Wege und Zufahrten, Kinderspielplätze gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten sind.

 

8.  Die folgenden Anregungen beziehen sich nicht unmittelbar auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans:

•    die an das Plangebiet angrenzenden Straßen Allendorfer Weg, Witzenhauser Straße, Worbiser Straße und Plauener Straße sollten für den Durchgangsverkehr gesperrt werden und nur dem Anliegerverkehr dienen (2),

•    die Tiefgaragenzufahrten zu den Gewerbeblöcken sollten von der Landsberger Allee in Tunnellage unter der Straßenbahntrasse hindurchgeführt werden (1),

•    die Fußwege an der Plauener Straße westlich des Plangebiets sollten ausgebaut werden, um die Anbindung an die Straßenbahn an der Rhinstraße zu verbessern (1).

Abwägung:

Zu Realisierung dieser Vorschläge wären Maßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XXII-3 erforderlich. Eine Regelung innerhalb dieses Verfahrens ist deshalb nicht möglich.

Die angesprochenen Angelegenheiten der Straßenverkehrsordnung fallen in den Zuständigkeitsbereich des für Tiefbau zuständigen Amtes. Gleichwohl werden die vorgebrachten Anregungen in die zukünftige Planung des Bezirks miteinbezogen.

Ergebnis:

Die während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgebrachten Äußerungen wurden bei der Erarbeitung des Bebauungsplans berücksichtigt, ohne dass eine grundsätzliche Änderung der Planung erfolgte.

 

IV.2.     Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

41 Träger öffentlicher Belange sowie die Abteilungen bzw. Ämter des Bezirksamtes Hohenschönhausen wurden mit Schreiben - Stapl A - vom 17. September 1993 zur Stellungnahme zu den Ausweisungen des Bebauungsplan-Entwurfs aufgefordert.

Da der Bebauungsplan der Deckung eines dringenden Wohnbedarfs der Bevölkerung dient, wurde die Frist zur Rückäußerung gemäß Art. 2 § 2 Abs. 4 WoBauErlG in der Fassung vom 22. April 1993 auf einen Monat verkürzt (27. Oktober 1993). Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass nicht fristgemäß vorgetragene Belange in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB nicht berücksichtigt werden müssen.

31 Träger öffentlicher Belange sowie acht Abteilungen bzw. Ämter des BA Hohenschönhausen gaben Stellungnahmen ab. Grundsätzliche Änderungen ergaben sich für den Bebauungsplan aus dem Ergebnis der Trägerbeteiligung nicht. Der Plan und die Begründung wurden anschließend in einzelnen Teilen ergänzt bzw. geändert und für die öffentliche Auslegung vorbereitet.

Einige der nachfolgend aufgeführten Stellungnahmen sowie die dazugehörigen Abwägungen sind inzwischen wegen erfolgter Planänderungen sowie insbesondere aufgrund der Teilung des Plangeltungsbereichs ganz oder teilweise gegenstandslos bzw. obsolet. Gegenstandslos für das Bebauungsplanverfahren XXII-3a sind insbesondere Stellungnahmen, die sich auf Planinhalte beziehen, welche Flächen des heutigen Geltungsbereichs XXII-3b betreffen (z.B. ursprünglich geplanter Gemeinbedarfsstandort „Schule / Sportplatz / Sporthalle“). Im Sinne einer vollständigen Dokumentation der im Bebauungsplanverfahren erfolgten Abwägung werden diese Stellungnahmen hier dennoch aufgeführt.

Die ursprünglich als „Planstraße A“ bezeichnete öffentliche Verkehrsfläche trägt inzwischen den Namen Schalkauer Straße. Die ehemalige „Planstraße B“ heißt nunmehr Heldburger Straße, die „Planstraße C“ Plauener Straße. Die in drei Reihen gegliederten allgemeinen Wohngebiete wurden zunächst als Reihen A, B und C bezeichnet. Als Reihe D und E wurden die geplanten Kerngebiete (sowie ein allgemeines Wohngebiet und ein Mischgebiet im heutigen Geltungsbereich XXII-3b) bezeichnet.

An wesentlichen Anregungen wurde zusammengefasst Folgendes vorgebracht:

1.  Die Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des B-Plans sollte so verändert werden, dass die Straßenlängsachse der Ferdinand-Schultze-Straße, der Schleizer Straße und des Arendsweges überdeckt wird, um somit die Verkehrsflächen dieser Straßen eindeutig festsetzen zu können.

    Es wird davon ausgegangen, dass zumindest eine Verbreiterung der Schleizer Straße noch im Bebauungsplan-Entwurf berücksichtigt werden sollte, da der vorhandene Straßenraum eine spätere Einordnung von ausreichend breiten Gehwegen und ggf. Parkstreifen nicht ermöglicht. Es wird darum gebeten, die konkreten Vorgaben für die Festsetzung der einzelnen Straßenverkehrsflächen vom zuständigen Tiefbauamt einzuholen.

Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass bisher keine Klärung und keine planungsrechtliche Sicherheit bezüglich der künftigen Anbindung der Planstraße A an die Landsberger Allee vorliegen. Diese sollte entweder noch im laufenden B-Planverfahren durch eine entsprechende Erweiterung des Geltungsbereichs oder durch die Aufstellung eines zusätzlichen B-Plans herbeigeführt werden.

Abwägung:

Zu den Themen Ausbau der Randstraßen Arendsweg und Schleizer Straße sowie Anbindung des Plangebiets an die Landsberger Allee, fand am 7. Dezember 1993 ein Abstimmungsgespräch zwischen den Abteilungen -Tief- und  -Stapla- des BA Hohenschönhausen sowie Investorenvertretern und beteiligten Fachplanern statt. Im Ergebnis wurde festgehalten:

Seitens des Tiefbauamtes Hohenschönhausen ist geplant, an der östlichen Seite des Arendsweges einen Gehweg anzulegen sowie den südlichen Gehweg der Schleizer Straße zu erweitern. Hierfür werden teilweise private Grundstücksflächen innerhalb des Geltungsbereichs beansprucht. Die entsprechenden Flächen werden mit einem öffentlichen Geh- und Leitungsrecht belastet.

Die notwendige Aufweitung des Stauraumbereichs des Arendsweges zur Landsberger Allee kann nach Aussagen des Tiefbauamtes nach der westlichen Seite erfolgen. Ein möglicher Ausbau der Schleizer Straße kann nach Ansicht des Tiefbauamtes nach Norden hin erfolgen, so dass keine weiteren Flächen des Geltungsbereichs in Anspruch genommen werden.

Eine Erweiterung des Geltungsbereichs ist nach Aussage des Tiefbauamtes für die geplanten Maßnahmen nicht mehr erforderlich.

Der Arendsweg und die Schleizer Straße sind in diesem Bereich inzwischen endgültig ausgebaut.

Es wurde ein Aufstellungsbeschluss für die südlich des Plangebietes angrenzende Fläche bis zur Verkehrsfläche der Landsberger Allee zwischen Arendsweg und Ferdinand-Schultze-Straße gefasst mit dem ziel der planungsrechtlichen Sicherung als öffentliche Verkehrsfläche.

 

2.  Im Geltungsbereich sind keine Gasleitungen vorhanden. Die in der Ferdinand-Schultze-Straße verlaufende Hochdruckleitung DN 500 verfügt über ausreichende Kapazitätsreserven, so dass eine gasseitige Erschließung des Standortes mit geringen Aufwendungen gewährleistet werden kann.

Abwägung:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. (Siehe auch Pkt. V.6.)

 

3.  Im Geltungsbereich sind weder Versorgungsleitungen noch Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe vorhanden. Für die Planung der Neulegungen werden verbindliche Angaben zum Trinkwasserbedarf und zum Feuerlöschbedarf benötigt. Zur Rückhaltung des Regenwassers sind ein Regenrückhaltebecken oder Stauraumkanäle erforderlich.

Als notwendige Randbedingungen werden genannt:

-       Zugänglichkeit der Einstiegsschächte bzw. Auslaufbauwerke für Wartungszwecke, -        keine Überbauung oder Überpflanzung der Anlagen der Wasserbetriebe,

-       Sicherung der Leitungsrechte für Kanäle, die außerhalb des öffentlichen Straßenlandes liegen.

Abwägung:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und bei der Planung berücksichtigt. (Siehe auch Pkt. V.6.)

 

4.  Zur Versorgung des Gebietes wird die erforderliche Fernwärmeleistung aus umweltfreundlicher Kraft-Wärme-Kopplung angeboten. Der Übergabepunkt befindet sich an der Ferdinand-Schultze-Straße / Plauener Straße.

Abwägung:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

 

5.  Die Verpflichtung zur Fassadenbegrünung sollte sich auf Fassaden mit einem Fensteranteil unter 20 % beschränken.

Abwägung:

In der textlichen Festsetzung Nr. 24 des Bebauungsplans war die vorgeschlagene Beschränkung der Verpflichtung zur Fassadenbegrünung zunächst enthalten. Mit der Überarbeitung des Planentwurfs ist diese textliche Festsetzung entfallen, da ein städtebauliches Erfordernis im Hinblick darauf, dass kein erheblicher Eingriff in Natur und Landschaft zulässig sein soll, nicht zu begründen ist.

 

6.  Es wird darum gebeten, bei der Erarbeitung des Bebauungsplans folgende Hinweise zu berücksichtigen:

a)  Die ehemaligen Grundstücksgrenzen sollten vollständig dargestellt werden.

b)  An der Stichstraße zwischen den Grundstücken Nr. 9 und Nr. 10 sollte die Wendemöglichkeit für größere Fahrzeuge nachgewiesen werden.

c)  Die "Torsituation" zwischen den Grundstücken Nr. 11 und Nr. 12 sollte entsprechend der mit SenBauWohn III abgestimmten Variante - Tordurchfahrt 17 m - in den Bebauungsplan-Entwurf eingearbeitet werden.

d)  Die Konzentration von Einzelhandel, Dienstleistungen sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen im Bereich der Planstraße B sollte dargestellt bzw. in die Begründung zum Bebauungsplan eingearbeitet werden.

e)  Für das Grundstück mit der Nr. 30 sollte die maximal zulässige Geschossfläche sowie die maximal zulässige Traufhöhe festgesetzt werden.

f)   In der Reihe E sollte eine grundstücksbezogene GFZ von 2,6 nicht überschritten werden.

g)  Die Sicherung der Erschließung über die das Plangebiet umgebenden Erschließungsstraßen sollte entweder durch eine Erweiterung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XXII-3 oder durch Aufstellung eines zusätzlichen Bebauungsplans "Verkehr" gewährleistet werden.

h)  Die vier integrierten Standorte für Kindertagesstätten sollten blockbezogen benannt und dargestellt werden.

Abwägung:

zu a)  Die noch fehlenden Darstellungen wurden zunächst ergänzt. Nunmehr wurde die Plangrundlage vollständig überarbeitet. Die Darstellung ehemaliger Grundstücksgrenzen ist nicht erforderlich.

zu b)  Die Wendemöglichkeit ist über den Bereich der Garagenausfahrt Block 4.2 gegeben.

zu c)  Die Torsituation wurde entsprechend der abgestimmten Variante eingearbeitet.

zu d)  Eine entsprechende textliche Darstellung wurde in diese Begründung aufgenommen.

zu e)  Die zulässige GF und die zulässige Traufhöhe für den Block 15 wurden ergänzt. Dieser Bereich befindet sich nicht im Geltungsbereich des B-Planes XXII-3a

zu f)   Die maximal zulässige Geschossfläche wird dem Konsensplan entsprechend so festgesetzt, dass eine reihenbezogene GFZ von 2,6 nicht überschritten wird.

zu g)  siehe 1.

zu h)  Die Standorte für die integrierten Kitas wurden im Bebauungsplan zunächst konkret ausgewiesen (innerhalb des jetzigen Geltungsbereiches des B-Planes XXII-3a an 2 Standorten). Innerhalb dieses Geltungsbereiches sind die 2 erforderlichen Kitas gebaut worden. Da Kitas in allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässig sind, wird auf eine standortkonkrete Ausweisung verzichtet. Für diese Kitas wurde entsprechend dem städtebaulichen Vertrag Teileigentum zugunsten des Landes Berlin gebildet. Für die erforderlichen Freiflächen wurden Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet.

 

7.  Es wird darauf hingewiesen, dass im mit den zuständigen Ämtern des Bezirks sowie den Planungsträgern für das Gebiet "Weiße Taube" abgestimmten "Stadtökologischen Freiraumkonzept" 12/92 ein durchgehender öffentlicher Grünzug vorgesehen ist , dessen Fortführung durch das Plangebiet und darüber hinaus geplant ist. Nach Auffassung von SenBauWohn - IV E - wird die Verbindung des Grünzuges von der Biesenthaler Straße nach Osten zum öffentlichen Park durch die vorgezogene Fläche der freistehenden Kita (Block 9) unterbrochen.

Es sollte geprüft werden, ob es möglich wäre, die Kita dem Block 4 zuzuordnen, da somit das Abknicken der Grünverbindung von der Biesenthaler Straße über den Arendsweg vermieden werden könnte.

Abwägung:

Auf Grundlage von zwischen dem Land Berlin und der Investorengemeinschaft Landsberger Allee geschlossener städtebaulicher Verträge wurden die Herstellungskosten für die Kindertagesstätten im Plangebiet vollständig von den privaten Investoren getragen. Voraussetzung für das Zustandeskommen dieser Vereinbarung war ein Konsens zwischen den Investoren hinsichtlich der ihnen dadurch entstehenden Belastungen. Eine Verlagerung der freistehenden Kita (inzwischen nur noch Jugendfreizeitstätte) auf andere Baugrundstücke hätte diesen Konsens und somit das gesamte Projekt grundsätzlich in Frage gestellt.

Die Auffassung, dass der geplante Grünzug durch den Gemeinbedarfsstandort unterbrochen wird, wird nicht geteilt. Durch die Ausweisung der öffentlichen Parkanlage schafft der Bebauungsplan XXII-3a zunächst die Grundvoraussetzung dafür, dass der Grünzug über das Plangebiet fortgeführt werden kann. Die Weiterführung des Grünzuges westlich des Arendsweges zu der nördlich der Biesenthaler Straße gelegenen öffentlichen Grünfläche ist nur über das öffentliche Straßenland möglich, ein unmittelbarer Anschluss ist also auch bei einer Standortveränderung der Gemeinbedarfseinrichtung gar nicht möglich und der Versatz in der Wegeführung angesichts der Konsensplanung somit tragfähig.

 

8.  Es wird darauf hingewiesen, dass auf dem Verwaltungsstandort F.-Schultze-Straße 55 / Schleizer Straße / Arendsweg ein Neubau für eine Kfz-Zulassungsstelle geplant ist. Es wird darum gebeten, bei der Festlegung von Straßenbreiten, -führungen und Gebäudeanordnungen innerhalb des Plangebiets den durch den Verwaltungsstandort zusätzlich ausgelösten Kfz-Verkehr - ca. 1.500 - 1.800 KFZ täglich - zu berücksichtigen.

Abwägung:

Die Erschließung der seit mehreren Jahren bestehenden Zulassungsstelle erfolgt über die Ferdinand-Schultze-Straße, die Ende der 90er Jahre insbesondere entsprechend den Anforderungen der angrenzenden Gewerbegebiete endgültig ausgebaut wurde. Seitens des Tiefbauamtes Hohenschönhausen ist ein Ausbau des Arendsweges und der Schleizer Straße bereits erfolgt. Die Straßenverkehrsflächen innerhalb des Geltungsbereichs sollen hingegen lediglich der inneren Erschließung des Neubaugebiets dienen. Eine verkehrliche Belastung der bestehenden Wohngebiete durch die Zulassungsstelle ist bisher nicht bekannt.

 

9.  a)  Die planungsrechtliche Sicherung der vier integrierten Kindertagesstätten wird für erforderlich gehalten. Sollte der Spitzenbedarf an Kita-Plätzen (Anm.: ca. 500 Plätze) nach den ersten Jahren abflauen, sollte die freistehende Kita in eine Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtung umgewandelt werden. Dies sollte textlich festgesetzt werden.

b)  Sollte der Bedarf für eine weitere Kita entfallen, stehen dem Bedarfe der Jugendhilfe gegenüber. Deshalb wird um eine planungsrechtliche Sicherung aller Standorte für Belange der Jugendhilfe gebeten.

c)  Es wird vorgeschlagen, die für die Kita-Standorte benötigte Grundfläche innerhalb der Baugrenzen durch Knotenlinien abzugrenzen und die vorgesehene Nutzung einschließlich der erforderlichen Freifläche (10 m² / Platz) textlich festzusetzen. Ein Textvorschlag wurde beigefügt.

d)  Die Ausweisung "öffentliche Parkanlage" sollte den Zusatz erhalten "mit Spielplatz". Die Anlage von 4.500 m² erforderlicher Nettospielfläche sollte textlich festgesetzt werden. Ein Textvorschlag wurde beigefügt.

e)  Die außerschulische Nutzbarkeit der Freiflächen des Gemeinbedarfstandortes "Schule, Sportplatz, Sporthalle" für die Allgemeinheit sollten textlich festgesetzt werden. Ein Textvorschlag wurde beigefügt.

Abwägung:

zu a)  Der Bitte wurde zunächst entsprochen. Entsprechende zeichnerische und textliche Festsetzungen wurden in den Bebauungsplan aufgenommen (siehe auch 7. zu h).

zu b)  Es wird ein Standort für eine Jugendfreizeiteinrichtung geplant.

zu c)  Textliche Festsetzungen ( Nr. 10, 11 ) wurden in Anlehnung an die Vorlage in den Bebauungsplan zunächst aufgenommen. Nunmehr wird die Festsetzung standortkonreter Kitas mit ihren Freiflächen nicht mehr für erforderlich gehalten, da die 2 bestehenden Kitas sich im Eigentum des Landes befinden.

zu d)  Die Ausweisung "öffentliche Parkanlage" hat den Zusatz "Öffentlicher Spielplatz" erhalten. In Abstimmung mit dem zuständigen Fachamt wurden die erforderlichen Spielplätze errichtet.

zu e)  Eine textliche Festsetzung (Nr. 14) wurde in Anlehnung an die Vorlage in den Bebauungsplan aufgenommen. Diese ist aufgrund der Teilung des Geltungsbereiches nicht mehr Gegenstand dieses B-Planentwurfes.

 

10.a) Es wird darum gebeten, die Zweckbestimmung der Gemeinbedarfsfläche "Schule" auf "Schule, Sporthalle und Sportplatz" zu erweitern. Die Zulässigkeit der Nutzung der gedeckten und ungedeckten Sportflächen für den Vereins- und Breitensport sollte textlich festgesetzt werden.

b)  Es wird darauf hingewiesen, dass der Bedarf an einer vierzügigen Grundschule nicht nachvollziehbar sei. Eine Erörterung der Bedarfssituation seitens des Bezirks Hohenschönhausen wird für erforderlich gehalten.

c)  Es wird darum gebeten, die im Bebauungsplan-Vorentwurf enthaltene zeichnerische Festsetzung einer öffentlichen Durchwegung des Schulgrundstückes - falls überhaupt die Notwendigkeit bestehe - durch eine textliche Festsetzung zu ersetzen, um vielfältigere Möglichkeiten für die Entwürfe der zukünftigen Bebauung offen zu lassen.

Abwägung:

Der geplante Schulstandort befindet sich nicht im Geltungsbereich des B-Planes XXII-3a, sondern im Geltungsbereich des B-Planverfahrens XXII-3b. Für eine Schule besteht derzeit und längerfristig kein Bedarf.

 

11.a) Der Sektor Sport erscheint als Bedarfsträger als nicht ausreichend berücksichtigt. Deshalb wird darum gebeten, die außerschulische Mitnutzung der geplanten Sporteinrichtungen auf dem Schulstandort planungsrechtlich zu sichern. Die Zweckbestimmung der Gemeinbedarfsfläche "Schule" sollte um "Sportplatz", "Sporthalle" ergänzt werden.

b)  Auf die nicht ausreichende Versorgung mit ungedeckten Sportanlagen sollte an geeigneter Stelle hingewiesen werden. Im Interesse des Breitensports sollte die Fläche für ein Großspielfeld (62 x 94 m) in der Planung für das Schulgrundstück berücksichtig werden.

c)  Es wird darum gebeten, auch Sportgelegenheiten informeller Art (ggf. per Textfestsetzung) in die öffentliche Parkanlage zu integrieren (z.B. Kleinspielfelder oder Lauf-, Rollsport-, Geschicklichkeitsstrecken und -flächen).

Abwägung:

zu a)    Die Planung für einen Schulstandort ist entfallen. Ein Bedarf an Sportflächen ist derzeit nicht bekannt.

zu b)    siehe a)

zu c)    Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die öffentliche Parkanlage soll in erster Linie der Naherholung der Anwohner dienen. Öffentliche Spielflächen werden in Form von Spielplätzen planungsrechtlich gesichert, eine darüber hinausgehende Anlage befestigter Sportflächen ist jedoch nicht geplant. Diese wären innerhalb der begrenzten Parkfläche nur zu Lasten der Erholungsfunktion unterzubringen. Innerhalb des Geltungsbereiches stehen keine Flächen für Sportanlagen zur Verfügung.

 

12.a) Es wird gefordert, im Geltungsbereich drei Wohnungen für Wohngemeinschaften für Behinderte für je sechs Personen vorzusehen.

b)  Des weiteren wird darum gebeten, im Wohngebiet den zwischen der Senatsverwaltung für Soziales und der Investitionsbank Berlin abgesprochenen Schlüssel von Rollstuhlbenutzer-Wohnungen ( 1 RB-Wohnung auf jeweils 30 WE ) zu berücksichtigen.

c)  Ferner wird darum gebeten, die Leitlinien zum Ausbau Berlins als behindertengerechte Stadt (s. Senatsbeschluss Nr. 2260/92 v. 14.09.92) zu beachten.

d)  Außerdem wird darum gebeten, 10 % der geplanten Wohnungen für Senioren vorzusehen, allerdings nur in Gebäuden, die über einen Aufzug verfügen. Ansonsten sollten lediglich Wohnungen im 1. OG für Senioren konzipiert werden.

Abwägung:

zu a)  Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB ist die Festsetzung einzelner Flächen, "... auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind ..." im Bebauungsplan möglich. Die Möglichkeit zur Festsetzung einer lediglich auf einzelne Wohnungen innerhalb eines oder mehrerer Gebäude bezogenen Belegungsbindung besteht jedoch nicht.

zu b)  Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und bei der konkreten Planung der Gebäude berücksichtigt.

zu c)  Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

zu d)  Es gelten sinngemäß die Ausführungen zu a)

 

13. Gegen die städtebauliche Figur sowie zu den Aussagen über die Bauweise, Bebauungsdichte und Nutzungsverteilung bestehen keine Einwände. Es wird festgestellt, dass die Intentionen des Planes - Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung und Neuordnung, Deckung des dringenden Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, Wiedernutzbarmachung von Brachflächen usw. den übergeordneten Zielen der Landesplanung entsprechen.

Es wird darum gebeten, die folgenden Punkte in den Bebauungsplan aufzunehmen bzw. zu überprüfen:

a)   Im Grundstück mit der Nr. 30 sollten die maximal zulässige BGF sowie die maximal zulässige Traufhöhe festgesetzt werden.

b)   Es sollte mit dem Hochbauamt Hohenschönhausen eine dahingehende Klärung erfolgen, ob die freistehende Kita im Grundstück mit der Nr. 35 als Baukörperausweisung anschließend an das WA entlang des Arendsweges festgesetzt werden kann. Ferner sollte geprüft werden, ob die o.g. Kita als Gemeinbedarfsfläche "Kita" festzusetzen ist.

c)   Ebenfalls sollte mit dem Hochbauamt geklärt werden, ob die Planung für den Schulstandort konkretisiert werden kann, um folgende Punkte zu beachten:

-     Festlegung einer Baugrenze entlang der Ferdinand-Schultze-Straße in Verlängerung der östlichen Baugrenzen der Grundstücke mit den Nummern 30 und 34,

-     Ausweisung eines Teils der notwendigen öffentlichen Spielfläche auf dem Schulgrundstück,

-     Verbreiterung des Gehrechts auf dem Schulgrundstück auf mindestens 20 m.

d)   Es wird angegeben, dass die Breite einiger Luftgeschosse nur 2 m betrage. Diese Breite wird als nicht ausreichend angesehen.

e)   Die im Konsensplan dargestellte Grünfläche entlang des Arendsweges im Bereich der MK-Bebauung sollte entweder als "öffentliche Grünfläche" oder als Fläche mit einem öffentlichen Gehrecht und einer Pflanzbindung festgesetzt werden.

f)    Es wird empfohlen, den Ausschluss großflächiger Einzelhandelsbetriebe im Kerngebiet in sowie die Aussagen zu den Kita-Standorten in der Begründung näher zu erläutern.

g)   In Anlehnung an die Liste von SenBauWohn - II D 1 - v. 18.03.93 sollte auf eine Differenzierung der Grünfestsetzungen in "grundsätzliche", "allgemeine" und "städtebauliche Ausgleichsmaßnahmen" verzichtet werden.

h)   Zu den textlichen Festsetzungen wird angemerkt, dass der Sinn der Grünfestsetzung Nr. 20 nicht nachvollziehbar sei und der Begriff "bodenständig" in Grünfestsetzung Nr. 22 durch den Begriff "standortgerecht" ersetzt werden sollte.

j)    Ferner wird darum gebeten, folgende Punkte textlich festzusetzen:

-     Ebenerdige Stellplätze außerhalb der Privatstraßen sollten ausgeschlossen werden.

-     Die Nutzung des Schulstandortes für außerschulische Sport- und Spielzwecke sollte zugelassen werden.

-     In den WA-Grundstücken Nr. 22, 23 und 24 sollten nicht störende Gewerbebetriebe gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zum Schutz der engen privaten Freiflächen ausgeschlossen werden.

k)   Es wird darum gebeten, zu prüfen, ob die Fläche zwischen südlicher Geltungsbereichsgrenze und Landsberger Allee (parallele Begleitstraße) sowie die angrenzenden Straßen in den Bebauungsplan aufgenommen werden sollten. Letztere sollten als Straßenverkehrsflächen ausgewiesen werden und beidseitig mit Bäumen bepflanzt werden.

l)    Es wird darauf hingewiesen, dass die Aufstellung eines Grünordnungsplanes gem. §§ 8 ff. NatSchGBln ein eigenständiges Planverfahren erfordert. Da dies hier augenscheinlich nicht gewollt sei, wird empfohlen, den Begriff "Grünordnungsplan" durch den Begriff "Freiflächenkonzept/Grüngestaltungskonzept" zu ersetzen. Über die bauleitplanerisch relevanten Grünfestsetzungen hinaus sind keine weiteren Festsetzungen im B-Plan notwendig.

m)  Falls im Rahmen der städtebaulichen Verträge weitere Gestaltungsanforderungen erreicht werden sollen, wird darum gebeten, das ANL, das Gartenamt und SenStadtUm - III B - einzubeziehen.

Abwägung:

zu a)    Diese Fläche ist nicht mehr im Geltungsbereich.

zu b)    Eine Baukörperausweisung ist nicht möglich, da eine verbindliche Hochbauplanung für diesen Standort noch nicht vorliegt. Eine Stellung des Baukörpers in der Bauflucht der Wohnbebauung des Grundstücks mit der Nr. 20 ist aufgrund des gegebenen Zuschnitts des Kita-Grundstücks nicht möglich. Im Bebauungsplan wurde der Standort der freistehenden Kita zunächst als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Kita / Jugendfreizeiteinrichtung" ausgewiesen. Inzwischen besteht kein weiterer Bedarf an einer Kita.

zu c)    Für den Schulstandort lag keine konkrete Hochbau-Planung vor. Die Festsetzung von Baugrenzen auf Grundlage der städtebaulichen Figur wurde dennoch nach Abstimmung mit SenBauWohn - III - in den Bebauungsplan aufgenommen. Diese Fläche ist nicht mehr im Geltungsbereich des B-Planes

zu d)    Die minimale Breite der Luftgeschosse für öffentliche Durchwegungen beträgt 3 m. Diese Breite wird als ausreichend angesehen.

zu e)    Die o.g. Fläche wird teilweise als mit einem öffentlichen Gehrecht zu belastende Fläche im Bebauungsplan-Entwurf festgesetzt. Nicht überbaubare Grundstücksflächen sind laut der Berliner Bauordnung zu begrünen oder zu bepflanzen. Stellplätze und Garagen sollen lt. textlicher Festsetzung in den Kerngebieten auf den nicht überbaubaren Flächen unzulässig sein.

zu f)     Die entsprechenden Erläuterungen wurden in die Begründung aufgenommen. Hinsichtlich des Ausschlusses von großflächigem Einzelhandel und konkreter Kita-Standorte werden andere Ziele verfolgt.

zu g)    Der Bitte wurde entsprochen, auf die angegebene Differenzierung wurde verzichtet.

zu h)    Die Grünfestsetzungen wurden mit der Planüberarbeitung vereinfacht und an die Musterfestsetzungen angepasst.

zu j)     Entsprechenden Festsetzungen wurden in den Bebauungsplan aufgenommen. Nicht störende Gewerbebetriebe gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind in den Wohngebieten nur ausnahmsweise zulässig. Da die nicht überbaubaren Flächen nur für Kinderspielplätze, Müllplätze, Wege und Zufahrten genutzt werden dürfen, ist eine Inanspruchnahme von Freiflächen für gewerbliche Nutzungen nicht zulässig.

zu k)    siehe Abwägung zu 1.

zu l)     Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

zu m)   Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

 

14. Es wird darauf hingewiesen, dass der Flurabstand des Grundwassers zur Geländeoberfläche laut Umweltatlas, Plan 02.07. > 10 m beträgt. Bei einer Bauweise mit nur einem Tiefgeschoss bestehen keine Einwände. Tiefgaragen sollten unter Gebäuden als 1. Tiefgeschoss angeordnet werden, wobei Keller entfallen würden.

Ferner wird darauf hingewiesen, dass Versickerungsflächen einen Abstand von mind. 1,0 m von der Unterkante bzw. Sohle bis zum höchstgemessenen Grundwasserstand aufweisen müssen. Anfallendes Regenwasser sollte an vielen Stellen durch frei auslaufende Fallrohre versickert werden. Soweit ebenerdige Gewerbebereiche geschaffen werden, sollte überlegt werden, inwieweit anfallendes Regenwasser zur Versickerung gelangen darf.

Es wird darauf verwiesen, dass Bodenverunreinigungen auf Grund gewerblicher Nutzungen bekannt sind. Die beplante Fläche ist im Altlastenkataster erfasst (s. o.).

Abwägung:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und bei der Planung berücksichtigt.

 

15.a)    Es wird darauf hingewiesen, dass die Landsberger Allee eine hoch belastete Verkehrsstraße mit einem Mittelungspegel von 71-75 dB ist, weshalb passive Schallschutzmaßnahmen an Gebäuden entlang dieser Straße textlich festgesetzt werden sollten. Ein Textvorschlag wurde beigefügt.

b)    Es wird ferner darauf hingewiesen, dass im Vorranggebiet für Luftreinhaltung (Innenstadt) die Beschränkung der zulässigen Brennstoffe textlich festzusetzen ist. Ein Textvorschlag wurde beigefügt.

c)    Da der Schulstandort unmittelbar an Wohngebiete angrenzt, sollte bei der Anordnung von Schulgebäuden und Sportflächen darauf geachtet werden, dass unzumutbare Lärmbelästigungen vermieden werden.

d)    Es wird darauf hingewiesen, dass die Sportanlage so zu errichten und zu betreiben ist, dass die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV nicht überschritten werden.

Abwägung:

zu a)  Der Hinweis wurde aufgenommen. Die vorgeschlagene Textfestsetzung wurde zunächst in den Bebauungsplan übernommen. Mit Einführung der DIN 4109 in Verbindung mit der Berliner Lärmkarte ist der Schallschutz bei Baumaßnahmen geregelt und es bedarf diesbezüglich keiner Festsetzungen im B-Plan.

zu b)  Der Hinweis wird aufgenommen. Die vorgeschlagene Textfestsetzung wurde zunächst in den Bebauungsplan übernommen, aber wieder gestrichen, da der Geltungsbereich sich nicht in einem Vorranggebiet für Luftreinhaltung befindet.

zu c)  Diese Fläche befindet sich nicht im Geltungsbereich dieses B-Planes. Eine Schule ist nicht mehr geplant.

zu d)  siehe c)

 

16. Es wird darauf hingewiesen, dass sich im Planbereich keine Fernmeldeanlagen der DBP Telekom befinden und es noch keine konkrete Planung für das Gebiet gibt. Da die Verlegung neuer Fernmeldeanlagen erforderlich ist, wird darum gebeten, zu berücksichtigen, dass in den betreffenden Straßen geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Fernmeldeanlagen vorgesehen werden.

Abwägung:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und bei der Planung berücksichtigt.

 

Ergebnis:

Der Bebauungsplan wurde im Anschluss an die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange in Teilen geändert bzw. ergänzt. Die Grundzüge der Planung wurden beibehalten.

 

IV.3        Öffentliche Auslegung

Am 11. Januar 1994 beschloss das Bezirksamt Hohenschönhausen, den Entwurf des Bebauungsplans mit der Begründung in der Zeit vom 1. Februar 1994 bis zum 1. März 1994 gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Stadtplanungsamt Hohenschönhausen öffentlich auszulegen (Beschluss Nr. 17/94). Ort und Dauer der Auslegung wurden fristgerecht am 21. Januar 1994 im Amtsblatt für Berlin und am 22. Januar in der Berliner Tagespresse bekannt gemacht. Die Träger öffentlicher Belange wurden von der Auslegung benachrichtigt. Während der Auslegungsfrist wurde den Bürgern Gelegenheit gegeben, Bedenken und Anregungen vorzubringen. Insgesamt 21 Bürger nahmen die Möglichkeit zur Einsichtnahme in den Bebauungsplan war.

Es wurden eine schriftliche Stellungnahme einer auf dem Gelände ansässigen Firma sowie schriftliche Stellungnahmen von zwei Trägern öffentlicher Belange abgegeben.

Unmittelbare Auswirkungen auf den Bebauungsplan ergaben sich aus dem Ergebnis der öffentlichen Auslegung nicht.

Die vorgebrachten Äußerungen sind im Folgenden in zusammengefasster Form aufgeführt und beurteilt.

Die Ausführungen unter Pkt. IV.2 zur teilweisen Gegenstandslosigkeit von Stellungnahmen aufgrund von Planänderungen sowie der Geltungsbereichsteilung gelten auch hier.

 

1.  Stellungnahme einer ansässigen Firma

a)  Es wird eingewandt, dass die aus der GPG Zierpflanzenproduktion hervorgegangene Plantiflor Zierpflanzen GmbH nach den rechtlichen Bestimmungen der früheren DDR Eigentümer der auf dem Grundstück aufstehenden Gebäude geworden sei und aufgrund der Bestimmungen des Einigungsvertrages auch geblieben sei.

     Der Plantiflor Zierpflanzen GmbH stehe darüber hinaus auch ein dauerhaftes Nutzungsrecht an den betroffenen Grundstücken zu, welches der Eigentümer der Grundstücke auf absehbare Zeit nicht kündigen könne. Aufgrund dessen könne das Planungsziel der Errichtung einer Schule auf absehbare Zeit auf diesem Standort nicht realisiert werden. Könne eine Planung jedoch nicht in einem überschaubaren Planungszeitraum umgesetzt werden, dann verletze der Bebauungsplanentwurf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.

     Wegen der auf absehbare Zeit nicht möglichen Realisierbarkeit, verletze der Bebauungsplan auch das der Planung zugrunde liegende öffentliche Interesse an einer alsbaldigen Errichtung einer Schule in diesem Teil Hohenschönhausens. Diese sei daher an einer Stelle zu planen, an der ihre Errichtung innerhalb der angestrebten Zeit möglich sei.

b)  Darüber hinaus berücksichtige der Planentwurf die in § 1 Abs. 5 Nr. 8 aufgeführten Belange der Wirtschaft nicht hinreichend und stelle keine gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen dar, weil die auch im öffentlichen Interesse liegende weitere positive Entwicklung einer Gewerbezone an dieser Stelle entscheidend gehemmt werde. Der betroffene Gewerbestandort würde praktisch zur Aufgabe gezwungen, wodurch eine Vielzahl von Arbeitsplätzen gefährdet sei. Es sei daher geboten, die derzeitige gewerbliche Nutzung mit der Möglichkeit einer Fortentwicklung planungsrechtlich abzusichern und das betroffene Gebiet als Gewerbe- bzw. Mischgebiet auszuweisen.

Abwägung:

Das Grundstück befindet sich nicht mehr im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXII-3a. Die rechtliche Situation ist gerichtlich geklärt worden. Die Gebäude wurden inzwischen abgerissen. Die Firma hat sich auf einem anderen Grundstück in der Nähe niedergelassen.

 

2.  Träger öffentlicher Belange

a)  Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange regte SenStadtUm mit Schreiben - V B 12 - vom 22. Oktober 1993 an, Anforderungen an das Luftschall-Dämm-Maß für Büroräume entlang der Landsberger Allee textlich festzusetzen. Es wird angefragt, ob die Anregung in den Bebauungsplan aufgenommen wurde.

b)  Es wird darauf hingewiesen, dass eine textliche Festsetzung hinsichtlich der Beschränkung der zulässigen Brennstoffe nicht notwendig sei, da die Voraussetzungen für eine Versorgung des Gebietes mit Fernwärme gegeben sind.

c)  Es wird darauf hingewiesen, dass bei Realisierung der geplanten Kfz-Zulassungsstelle nördlich der Schleizer Straße mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen entlang der Ferdinand-Schultze-Straße gerechnet werden muss. Die Belastung des Schulstandortes durch Lärm- und Luftimmissionen sollte durch entsprechende Baukörperausweisungen auf dem Schulgrundstück minimiert werden.

d)  Es wird abschließend darauf hingewiesen, dass durch den An- und Abfahrverkehr zur geplanten Kfz-Zulassungsstelle und durch den Durchgangsverkehr von der Plauener Straße durch die Planstraße C der nördliche Wohnbauriegel belastet wird. Es sollte geprüft werden, ob die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile in die textlichen Festsetzungen des B-Plans aufgenommen werden sollen.

Abwägung:

zu a)  Entsprechend der Anregung wurde zunächst eine textliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen. Diese wurde nunmehr gestrichen, da mit Einführung der DIN 4109 in Verbindung mit der Berliner Lärmkarte der Schallschutz bei Baumaßnahmen geregelt ist.

zu b)  Allein durch das Vorhandensein der Voraussetzungen für die Versorgung mit Fernwärme wird nicht ausgeschlossen, dass nicht auch andere Brennstoffe zur Anwendung kommen können. Da sich das Plangebiet nicht im Vorranggebiet für Luftreinhaltung befindet, gib es keine städtebauliche Rechtfertigung für diese Festsetzung. Der bestehende Wohnungsbau wird mit Fernwärme versorgt.

zu c)  Diese Fläche befindet sich nicht im Geltungsbereich dieses B-Planes. Eine Schule ist nicht mehr geplant.

zu d)  Die Kfz-Zulassungsstelle wird über die Ferdinand-Schultze-Straße erschlossen, so dass eine besondere Belastung der Wohnbebauung nicht erkennbar ist und auch nicht bekannt ist.          Die Planstraße C (heutige Plauener Straße) wurde als Erschließungsstraße mit einem Fahrbahnquerschnitt von 6 bzw. 7 m gebaut. Der gesamte Bereich ist als Tempo-30-Zone ausgeschildert. Das Auftreten von Schleichverkehren ist zwar nicht völlig auszuschließen, besonders lärmintensiver Schwerlastverkehr ist aufgrund der genannten Maßnahmen in diesem Bereich jedoch nicht zu erwarten.

          Zusätzliche textliche Festsetzungen zur Luftschalldämmung der Außenbauteile in diesem Bereich werden nicht für erforderlich gehalten.

 

3.  Träger öffentlicher Belange

a)  Es wird darauf hingewiesen, dass die textliche Festsetzung Nr. 14 entbehrlich sei, da die Begriffe "Sporthalle" und "Sportplatz" bezüglich der Nutzergruppen keine Einschränkungen machten und generell von schulischer und außerschulischer Nutzung von Sportstätten auszugehen sei.

b)  Um Missverständnissen vorzubeugen, wird empfohlen, anstatt einer Hervorhebung von "Schule", für alle drei Zweckbestimmungen dieselbe Schriftgröße zu wählen, denn "Sportplatz" und "Sporthalle" müssten unabhängig von "Schule" zulässig sein.

c)  Nach Einschätzung von SenSchulSport ist die Frage der Versorgung mit Sporteinrichtung im Rahmen des B-Planverfahrens bislang nicht ausreichend transparent gemacht worden. Es fehle eine Quantifizierung des bestehenden Bedarfs und es sei nicht erkennbar, ob und in welchem Umfang Sporteinrichtungen überhaupt realisierbar wären, da die Größe der Schule noch ungeklärt sei. Es sollte aufgezeigt werden, unter welchen Bedingungen wie viele der erforderlichen Sportflächen realisierbar und voll nutzbar sein könnten und wie Defizite ausgeglichen werden. 

d)  Die vorgenannten Punkte sollten auch bei der Frage der Integration von Sport- und Spielanlagen in die öffentliche Parkanlage berücksichtigt werden. Es wird erneut darauf aufmerksam gemacht, dass die Zulässigkeit informeller, sportlich nutzbarer Angebote durch eine entsprechende Ergänzung der Textfestsetzung Nr. 16 geregelt werden sollte. Dabei könne es sich auch um flächen- oder streckenartige Einrichtungen handeln, die nicht mit ökologisch bedenklicher Bodenversiegelung einhergehen müssten.

e)  Es wird kritisiert, dass in der in der Begründung zum B-Plan enthaltene Hinweis auf das Immissionsschutzrecht ausschließlich zulasten des Sports interpretiert würde.

Abwägung:

Diese Fläche befindet sich nicht im Geltungsbereich dieses B-Planes. Eine Schule ist nicht mehr geplant.

 

 

Ergebnis:

Unmittelbare Auswirkungen auf den Bebauungsplan ergaben sich aus dem Ergebnis der öffentlichen Auslegung zum damaligen Zeitpunkt nicht.

 

IV.4.     Deckblätter

IV.4.1   1. Deckblatt

Das 1. Deckblatt vom 8. Dezember 1994 zum Bebauungsplan XXII-3 diente der Berichtigung und Änderung der Planzeichnung sowie der Berichtigung, Änderung und Ergänzung textlicher Festsetzungen.

Überarbeitungen im Sinne einer einheitlichen Darstellungssystematik für Bebauungspläne im Lande Berlin sowie im Interesse der Planklarheit, zur Vermeidung einander widersprechender Aussagen und zum Ausschluss von Doppelfestsetzungen können im Berichtungswege erfolgen.

Die Änderungen und Ergänzungen zu einigen textlichen Festsetzungen machten eine Betroffenenbeteiligung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 i.V. m. § 13 Abs. 1 Satz 2 BauGB erforderlich. Betroffen war die Investorengemeinschaft "Weiße Taube", die jedoch keine Bedenken oder Anregungen äußerte.

 

IV.4.2   2. Deckblatt

Das 2. Deckblatt vom 7. April 1995 zum Bebauungsplan XXII-3 dient ebenfalls der Berichtigung und Änderung der Planzeichnung sowie der Berichtigung, Änderung und Ergänzung textlicher Festsetzungen.

Die Änderungen und Ergänzungen der Planzeichnung und einiger textlicher Festsetzungen machten eine Betroffenenbeteiligung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 13 Abs. 1 Satz 2 BauGB erforderlich (s. 3.).Die Beteiligung der Betroffenen fand in Form eines Anhörungstermins am 12. April 1995 im Bezirksamt Hohenschönhausen - Stadtplanungsamt - statt.

 

Bedenken äußerte einer der beteiligten Träger öffentlicher Belange:

Gegen das Nutzungsmaß für das Schulgrundstück an der Ferdinand-Schultze-Straße - flächenmäßige Ausweisung, GRZ 0,6, fünf Vollgeschosse zulässig - bestehen Bedenken wegen der möglichen hohen GFZ. Gegen die weiteren Inhalte des Deckblattes 2 zum Bebauungsplan XXII-3 bestehen keine Einwände.

Abwägung:

Diese Fläche befindet sich nicht im Geltungsbereich dieses B-Planes. Eine Schule ist nicht mehr geplant.

 

Ergebnis:

Wesentliche Änderungen des Deckblattes 2 zum Bebauungsplan XXII-3 ergaben sich aus dem Ergebnis der Beteiligung der Betroffenen nicht. Auf eine Festsetzung des Nutzungsmaßes für das Schulgrundstück wurde im Deckblatt 2 verzichtet.

IV.4.3   3. Deckblatt

Einer nochmalige Berichtigung und Änderung der Planzeichnung sowie der Änderung textlicher Festsetzungen diente das 3. Deckblatt vom 20. September 1995. Aus der erforderlichen Betroffenenbeteiligung ergaben sich keine Bedenken, Anregungen oder Hinweise.

Die nachstehend begründeten Änderungen und Ergänzungen der Planzeichnung und der textlichen Festsetzungen zur Reihe B und zur Reihe E erfolgten im Wege der Berichtigung. Die Änderungen zu Reihe A und Reihe C machten eine Betroffenenbeteiligung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 13 Abs. 1 Satz 2 BauGB erforderlich. Betroffen war die Investorengemeinschaft "Weiße Taube", die jedoch keine Bedenken oder Anregungen äußerte.

IV.4.4   4. Deckblatt

Das 4. Deckblatt vom 1. März 1996 zum Bebauungsplan XXII-3 diente der Eintragung der Nutzungsmaße für die Gemeinbedarfsflächen mit den Zweckbestimmungen Schule/Sportplatz/Sporthalle sowie Kindertagesstätte/Jugendfreizeiteinrichtung und der Berichtigung und Änderung der Planzeichnung sowie der Berichtigung, Änderung und Ergänzung textlicher Festsetzungen.

Die Eintragung der Nutzungsmaße machte eine erneute öffentliche Auslegung gem. § 3 BauGB Abs. 3 zu den ergänzten Teilen erforderlich. Das 4. Deckblatt vom 23. Januar 1995 zum Bebauungsplan XXII-3 wurde mit den Erläuterungen in der Zeit vom 11. März 1996 bis einschließlich 12. April 1996 in den Räumen des Bezirksamtes Hohenschönhausen öffentlich ausgelegt. In dieser Zeit wurde den Bürgern Gelegenheit gegeben, Bedenken und Anregungen vorzubringen. Die nach § 4 Abs. 1 Beteiligten wurden von der Auslegung benachrichtigt. Die erfolgten Stellungnahmen fanden Eingang in die Abwägung. Änderungen des Planes ergaben sich hieraus nicht.

Insgesamt 29 Bürger nahmen Einsicht in das 4. Deckblatt. Ein Bürger nahm schriftlich Stellung. Des Weiteren liegt eine relevante Stellungnahme eines Trägers öffentlicher Belange vor:

 

1. Bürger

-     Es wird vorgeschlagen, dass durch Gebäude aufgefangene Regenwasser zu 100 % auf dem Gelände zu versickern. Hierzu wäre neben geeigneten Verschlusssenken auch der Bau eines Graben- und Teichsystems möglich. Die Anlage von Feuchtbiotopen wird in Anbetracht der Lage an der Ferdinand-Schulze-Straße, an der bereits Tümpel existieren, für sinnvoll gehalten. Diese Maßnahmen würden sich positiv auf die Population der Teichfrösche auswirken. Außerdem müsste das Regenwasser nicht in den verrohrten Ruschegraben, wo es stadtklimatisch und biologisch keine Bedeutung hätte und dessen Aufnahmekapazität begrenzt ist, abgeleitet werden.

-     Die Häuser sollten so gebaut werden, dass entweder von vornherein ein Drittel der Dachflächen mit Solaranlagen ausgestattet wird oder die Fläche für derartige Anlagen vorgesehen wird.

-     Der Schulstandort sollte so gewählt werden, dass zu einem späteren Zeitpunkt Ausbaukapazitäten bestehen, da angrenzend im Bezirk Lichtenberg Wohnbauvorhaben ohne die Ausweisung eines Schulstandortes geplant werden.

-     Es sollte darauf geachtet werden, dass Wandbegrünungen auch in Eigeninitiative der Bürger möglich sind und dass Nistmöglichkeiten für Vögel und Fledermäuse geschaffen werden.

Abwägung:

Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass lediglich das Deckblatt 4 Gegenstand der erneuten öffentlichen Auslegung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XXII-3 war, nicht jedoch der gesamte Bebauungsplan. Insofern werden die Anregungen und Hinweise zwar zur Kenntnis genommen, fließen jedoch, da sie allgemeiner Natur sind und sich nicht auf die Inhalte des 4. Deckblattes beziehen, nicht in die Abwägung ein.

Da der Bebauungsplan ein Instrument des Bodenrechtes ist, können Festsetzungen ohne bodenrechtliche Relevanz, wie etwa die Erlaubnis zur Herstellung von Fassadenbegrünungen in Eigeninitiative, welche in diesem Fall einen Eingriff in private Eigentumsrechte darstellte oder die Anlage von Nistplätzen, es sei den in eigens hierfür vorgesehenen Flächen zur Pflege von Natur und Landschaft, nicht getroffen werden.

Aufgrund der beengten Freiraumsituation im relativ hoch verdichteten Wohngebiet ist die Anlage von Regenrückhaltesystemen der vorgeschlagenen Art, die eine Speicherkapazität von etwa 3.800 m³ benötigten und eine Fläche von bis zu 0,35 ha beanspruchten, nicht möglich. Stattdessen wird der Bedarf an Regenrückhaltevolumen durch Stauraumkanäle im Plangebiet gedeckt.

Für eine Verpflichtung zur Ausstattung eines bestimmten prozentualen Anteils von Dachflächen mit Solaranlagen im Bebauungsplan fehlt bislang ebenfalls die Rechtsgrundlage. Wenn eine Solarenergieversorgung sinnvoll sein soll, hätte sie von vornherein bei der städtebaulich-architektonischen Konzeption berücksichtigt werden müssen (vorherrschende Südausrichtung, Satteldächer mit relativ hohem Neigungswinkel etc.), was jedoch nicht der Fall war.

Der gewählte Schulstandort ist ausreichend dimensioniert für die Errichtung einer vierzügigen Grundschule. Da der aus dem Neubauvorhaben resultierende Bedarf geringer ist, bestehen räumliche Reserven zur Berücksichtung des Bedarfs aus angrenzenden Wohngebieten.

 

2.  Träger öffentlicher Belange

Gegen die mit dem Deckblatt 4 erfolgten Änderungen bestehen aus fachlicher Sicht keine Bedenken. Da über die Platzanzahl der einzelnen Kindertagesstätten im Bebauungsplan keine Aussagen getroffen werden können, wird darum gebeten, bei der weiteren Bearbeitung die entsprechenden Richtwerte für die Planung und den Bau von Kindertagestätten zu beachten und mit der Fachverwaltung des Bezirks sowie mit SenSchulJugSport abzustimmen, damit der entsprechende Anteil der Freiflächen - insbesondere bei den in den Wohnungsbau integrierten Kitas - frühzeitig gesichert wird.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und berücksichtigt. Der erforderliche Freiflächenanteil (ca. 10 m² Nettospielfläche je Platz) wurde bereits im Bebauungsplan durch entsprechende zeichnerische und textliche Festsetzungen zunächst berücksichtigt. Die Standorte für die integrierten Kitas wurden im Bebauungsplan zunächst konkret ausgewiesen (innerhalb des jetzigen Geltungsbereiches des B-Planes XXII-3a an 2 Standorten). Innerhalb dieses Geltungsbereiches sind die 2 erforderlichen Kitas gebaut worden. Da Kitas in allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässig sind, wird auf eine standortkonkrete Ausweisung verzichtet. Für diese Kitas wurde entsprechend dem städtebaulichen Vertrag Teileigentum zugunsten des Landes Berlin gebildet. Für die erforderlichen Freiflächen wurden Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet.

 

Ergebnis:

Änderungen des 4. Deckblattes zum Bebauungsplan XXII-3 ergaben sich aus dem Ergebnis der öffentlichen Auslegung nicht.

 

IV.5.     Planreife

Die im Geltungsbereich des B-Planes XXII-3a errichteten Wohnungen und zwei Kindertagesstätten wurden Mitte der 90er Jahre auf der Grundlage von § 33 Abs. 1 BauGB genehmigt.

 

IV.6.     Teilung des Geltungsbereichs

Für eine knapp drei Viertel des Geltungsbereichs umfassende Fläche haben das Land Berlin und die Investorengemeinschaft einen städtebaulichen Vertrag abgeschlossen. Der in diesem Teil des Plangebietes beabsichtigte Wohnungsbau ist auf Grundlage des § 33 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung) genehmigt worden und wurde bis zum Jahre 1998 fertig gestellt. Neben zwei Kindertagesstätten im allgemeinen Wohngebiet sind hier außerdem die öffentliche Verkehrsflächen, die privaten Erschließungsflächen sowie die zentrale öffentliche Parkanlage (mit Spielplätzen) realisiert worden.

Ziel ist es nunmehr, das Bebauungsplanverfahren für diesen Teil des Plangebietes XXII-3 bei weitestgehend unveränderten Planinhalten abzuschließen, um somit das Land Berlin in die Lage zu versetzen, einer wesentlichen Verpflichtung aus dem o.g. städtebaulichen Vertrag nachzukommen.

Für die nicht vom o.g. städtebaulichen Vertrag erfassten Grundstücke bedarf es hingegen einer grundlegenden Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes, da u.a. der Bedarf für eine ursprünglich vorgesehene Schule und die Kindertagestätten nicht mehr existiert. Ein kurzfristiges Planungserfordernis besteht hier jedoch gegenwärtig nicht.

Daher hat das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin in seiner Sitzung am 5. Juli 2005 beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XXII-3 in die Geltungsbereiche XXII-3a und XXII-3b zu teilen (ABl. S. 3453).

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XXII-3a umfasst die Grundstücke zwischen Landsberger Allee, Arendsweg, Schleizer Straße und westlicher Grundstücksgrenze der Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 1/45 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XXII-3b umfasst die Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 1/45 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen.

Die Teilung des Bebauungsplangebietes sowie die damit einhergehenden Planänderungen und –vereinfachungen machen die Erstellung eines neuen Reinplanes erforderlich. Eine grafische Überlagerung des ursprünglichen Reinplanes mit fünf Deckblättern hätte insgesamt zur Unleserlichkeit der Plandarstellung geführt. Der am 31.01.1994 aufgestellte Entwurf des Bebauungsplans einschließlich der Deckblätter 1 – 4 begleitet das Verfahren weiterhin und nimmt auch an der erforderlichen erneuten öffentlichen Auslegung teil.

Da das Bebauungsplanverfahren nicht mehr nach dem Baugesetzbuch 1998 zum Abschluss gebracht werden konnte, ist die Wiederholung von Verfahrensschritten erforderlich.

 

IV.7.     Frühzeitige Behördenbeteiligung gem. § 4 (1) BauGB

Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt ist, wurden mit Schreiben vom 31.08.2006 nach Maßgabe von § 4 Abs. 1 und § 4a BauGB zu einem Erörterungsgespräch am 14.09.2006 eingeladen. Es wurde um Stellungnahme innerhalb eines Monats gebeten.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden auch um eine Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad bei Durchführung der gesetzlich vorgeschriebenen Umweltprüfung gebeten.

Die wesentlichen, abwägungsrelevanten Stellungnahmen werden nachfolgend in zusammengefasster Form wiedergegeben und abgewogen:

1.   Senatsverwaltung für Stadtent­wicklung – I B – vom 26.09.06:

Der B-Plan ist nur dann aus dem FNP entwickelbar, wenn die Einhaltung des mit dem Raumordnungsverfahren abgestimmten Entwicklungsrahmens zum Einzelhandel planungsrechtlich gesichert wird. Dies trifft auch auf den Bereich Ferdinand-Schultze-Straße zu, für den damit weiter ein Planerfordernis vorliegt.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Es sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen nur für die ausnahmsweise Zulassung von großflächigem Einzelhandel geschaffen werden, da großflächiger Einzelhandel in Kerngebieten nicht vollständig ausgeschlossen werden darf. Bei der Bewilligung der Ausnahme ist die Zentrenstruktur in Verbindung mit dem abgeschlossenen Raumordnungsverfahren für diesen Standortbereich zu berücksichtigen.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und bei der weiteren Planung berücksichtigt.

Der Bereich Ferdinand-Schultze-Straße wird vom Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens XXII-3b erfasst.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

2.   Senatsverwaltung für Stadtent­wicklung – VII B – vom 15.09.06:

Verkehrliche Belange von gesamtstädtischer Bedeutung sind durch die Landsberger Allee als übergeordnete Straßenverbindung und durch die Führung der Straßenbahn betroffen. Die äußere Erschließung und damit der Anschluss an die Landsberger Allee muss im Zusammenhang mit der Entwicklung des Geländes südlich der Landsberger Allee beurteilt werden. Die Erschließung ist über die vorhandenen Kreuzungspunkte der Landsberger Allee mit dem Arendsweg und der Ferdinand-Schultze-Straße nicht ausreichend gesichert. Zusätzliche Schleichverkehre würden zudem das nördlich gelegene Wohngebiet und die Plauener Straße unnötig belasten.

Der Ausbau und die Lichtsignalisierung des Kreuzungspunktes Landsberger Allee/Schalkauer Straße wird gemäß städtebaulichem Vertrag zur Entwicklung des Gebietes „Weiße Taube“ gefordert. Die für den Standort IKEA südlich der Landsberger Allee geplante Anbindung ist in den Knotenpunktsentwurf einzubeziehen. Hierzu gehören die entsprechenden verkehrstechnischen Nachweise für die Bemessung der Stauräume, die Entwurfs- und Ausführungsplanung sowie die vertraglichen Regelungen zur Kostenteilung.

Aufgrund der Entwicklungsabsichten und zu erwartenden Bauanträge ist der Anschluss der Schalkauer Straße nicht mehr in Stufen sondern komplex zu planen und umzusetzen.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und Gegenstand der weiteren Planung und Abstimmungen sein.

Die Anbindung der Schalkauer Straße an die Landsberger Allee wurde mit dem städtebaulichen Rahmenvertrag geregelt. Konkrete Entwicklungsabsichten existieren für die geplanten Kerngebiete nicht, so dass von einer zeitlich unterschiedlichen Erschließungsnotwendigkeit ausgegangen werden muss.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

3.   Bezirksamt Lichtenberg, Amt für Bauen und Verkehr – Bau TE – vom 20.09.06:

Es bestehen keine Einwendungen oder Hinweise zu den Umweltaspekten.

Die geplante öffentliche Erschließung wird aus verkehrlicher Sicht als ausreichend eingeschätzt.

Abwägung:

Wird zur Kenntnis genommen. und Gegenstand der weiteren Planung und Abstimmungen sein.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

4.   Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin, Abteilung Ökologische Stadtentwicklung, Amt für Stadtplanung und Vermessung, Bereich Stadtplanung vom 26.09.06:

Aufgrund der Aufrechterhaltung des vorhandenen abgestimmten städtebaulichen Konzeptes, das dem B-Plan XXII-3 zu Grunde lag, wird davon ausgegangen, dass auch weiterhin der Ausschluss von großflächigem Einzelhandel im MK planungsrechtlich gesichert werden soll. Gegen Versorgungseinrichtungen, die der unmittelbaren Versorgung des Wohngebietes dienen, bestehen keine Bedenken.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Es ist richtig, dass das abgestimmte städtebauliche Konzept, welches auch dem städtebaulichen Vertrag zwischen der Investorengemeinschaft und dem Land Berlin zugrunde liegt, und welches den großflächigen Einzelhandel ausschließt, aufrecht erhalten werden soll. Da nunmehr die Erkenntnis erlangt wurde, dass der Ausschluss von großflächigem Einzelhandel im B-Plan rechtswidrig ist, soll dieser ausnahmsweise zulässig sein. Bei der Bewilligung der Ausnahme ist die Zentrenstruktur in Verbindung mit dem abgeschlossenen Raumordnungsverfahren für diesen Standortbereich zu berücksichtigen. Der städtebauliche Vertrag hat weiterhin Bestand. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und entsprechend den rechtlichen Möglichkeiten berücksichtigt.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

5.  Gemeinsame Landesplanungs­abteilung Berlin-Brandenburg – GL 8.2 – vom 06.09.06:

Das Plangebiet liegt im Siedlungsbereich des LEP eV außerhalb der in Ziel 4.2.4 LEP eV genannten und in Ziel 1.1 FNP Berlin konkretisierten raumordnerisch relevanten städtischen Zentren. Der Entwurf des Bebauungsplanes unterstützt Ziel 1.0.1 LEP eV. In Kerngebieten sind Einzelhandelbetriebe regelmäßig zulässig. Bei Nutzung eines erheblichen Flächenanteils für Einzelhandel ist von einer Beeinträchtigung städtischer Zentren und damit einer Gefährdung der geplanten Zentrenstruktur auszugehen. Daher ist die Festsetzung eines Kerngebietes nur dann mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro vereinbar, wenn durch geeignete Festsetzungen sicher gestellt wird, dass die Einzelhandelsflächen zusammen mit den südlich der Landsberger Allee zwischen der Siegfriedstraße und Rhinstraße zulässigen Einzelhandelsflächen den im ROV für ein IKEA-Einrichtungshaus und ein Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleistungszentrum ermittelten Spielraum nicht überschreiten. Soweit im Rahmen des Bebauungsplanes mehr als die im ROV angenommene Verkaufsfläche von 5.000 m² Lebensmittel zulässig sein sollen, ist eine abschließende raumordnerische Bewertung erst nach Prüfung aller den genannten Bereich überplanenden Bebauungsplänen möglich.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und bei der weiteren Planung berücksichtigt.

Es sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen nur für die ausnahmsweise Zulassung von großflächigem Einzelhandel geschaffen werden, da großflächiger Einzelhandel in Kerngebieten nicht vollständig ausgeschlossen werden darf. Bei der Bewilligung der Ausnahme ist die Zentrenstruktur in Verbindung mit dem abgeschlossenen Raumordnungsverfahren für diesen Standortbereich zu berücksichtigen.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

Ergebnis:

Aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden ergab sich keine grundsätzliche Veränderung der Ziele des Bebauungsplanes.

Der bisher beabsichtigte Ausschluss von großflächigem Einzelhandel in den geplanten Kerngebieten ist in Abstimmung mit der zuständigen Senatverwaltung rechtlich zu beanstanden. Der großflächige Einzelhandel muss deshalb zumindest ausnahmsweise zulässig sein. Eine entsprechende Festsetzung soll in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen werden. Bei der Bewilligung der Ausnahme ist die Zentrenstruktur in Verbindung mit dem abgeschlossenen Raumordnungsverfahren für diesen Standortbereich zu berücksichtigen.

Die Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel wurde nach der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB geändert. Siehe Pkt. IV.9

IV.8.       Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB

Mit Schreiben der Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr, Amt für Planen und Vermessen vom 21.02.2007 wurden 34 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB sowie die Nachbargemeinde zur Abgabe einer Stel­lungnahme innerhalb eines Monats gebeten. Außerdem wurden die Unterlagen aus Informationsgründen der Telekom AG und dem Stadtentwicklungsausschuss zugesandt.

Insgesamt 7 Behörden und die Nachbargemeinde haben sich nicht innerhalb der gesetzten Frist geäußert.

Von den verbleibenden beteiligten Stellen liegen Stellungnahmen vor. Die wesentlichen, abwägungsrelevanten Stellungnahmen werden nachfolgend in zusammengefasster Form wiedergegeben und abgewogen:

 

1.   Senatsverwaltung für Stadtent­wicklung – I B – vom 22.03.07:

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und Beachtung der regionalplanerischen Festlegun­gen:

Es ist hierzu folgendes vorzutragen:

Der Bebauungsplan steht nicht im Einklang mit den gesamtstädtischen Zielen des FNP. Durch die vorgelegte Planung eines Kerngebietes für sechs Baublöcke mit einer max. GF von ca. 128.000 m² und der ausnahmsweisen Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel werden dringende Gesamtinteressen i. S. v. § 7 Abs. 2 Nr. 7 AGBauGB beeinträchtigt.

Eine Beachtung der vorgenannten dringenden Gesamtinteressen ist nur dann zu unterstellen, wenn das im April 2003 abgeschlossene und mit dem StEP Zentren korrespondierende Ergebnis des Raumordnungsverfahrens (Landesplanerische Beurteilung – IKEA-Einrichtungshaus und Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleistungszentrum an der Landsberger Allee) hinsichtlich Mengengerüst und zulässigen Sortimenten eingehalten wird.

Demnach sind für den Geltungsbereich des Bebauungsplans max. 5.000 m² Verkaufsfläche für großflächigen Einzelhandel und innerhalb dessen keine zentrenrelevanten Sortimente zulässig. Nach mehrmaliger Änderung der Planung (MK anstelle MI, kein genereller Ausschluss von großflächigem Einzelhandel im MK) enthält die nunmehr vorgelegte Planung keine adäquaten Regelungen zur Steuerung dieser Vorgaben mehr.

Unter der Berücksichtigung, dass wie in der Begründung dargelegt, unmittelbar an der Landsberger Allee keine gesunden Wohnverhältnisse zu erwarten sind sowie dass hier im MK großflächiger Einzelhandel nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden kann (vgl. Schreiben II C 32 v. 16.03.06), werden zwei Möglichkeiten gesehen, den o.g. gesamtstädtischen Belangen zu entsprechen:

a)   Anstelle MK wird MI festgesetzt und durch eine Gliederung werden Wohnungen für die der Landsberger Allee zugewandten Teilflächen innerhalb der Blöcke 2.1, 2.2 und 2.3 ausgeschlossen. Bezogen auf das gesamte MI wird hierbei der Gebietscharakter als gewahrt angesehen.

b)   Anstelle MK wird überwiegend MI festgesetzt. Um die gem. ROV zulässige Verkaufsfläche für großflächigen Einzelhandel ausschöpfen zu können, wird die der Landsberger Allee zugewandte Teilfläche der unter a) genannten Blöcke als MK festgesetzt, wobei hier Wohnungen allgemein ausgeschlossen werden, großflächiger Einzelhandel nur ausnahmsweise zulässig ist und zentrenrelevante Sortimente ausgeschlossen werden.

Abwägung:

Die Hinweise und Anregungen werden zur Kenntnis genommen und im weiteren Verfahren berücksichtigt.

In Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (I B und I A) und der Gemeinsamen Landesplanung (vgl. lfd. Nr. 23.2 und 23.6) wird nunmehr textlich festgesetzt, dass Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe in den Kerngebieten nur in einem 30 m tiefen Bereich beidseitig der Schalkauer Straße und dort nur im ersten Vollgeschoss zulässig sind.

Auf den so bestimmten vier Flächen in den Kerngebieten MK 1.2, MK 1.3, MK 2.2 und MK 2.3 sind im ersten Vollgeschoss jeweils ca. 1.800 m² Geschossfläche (GF) i.S.d. § 20 Abs. 2-4
BauNVO möglich. Die GF, die insgesamt für die zulässigen großflächigen Handelsnutzungen zur Verfügung steht, beträgt demnach ca. 7.200 m².

Die Schwelle zu Großflächigkeit beginnt nach der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO bei einer GF von mehr als 1.200 m². Das Bundesverwaltungsgericht hat außerdem den Schwellenwert für die Verkaufsfläche (VK) auf 800 m² festgelegt (BVerwG 4 C 14.04 v. 24.11.05).

Bei einem angenommenen Verhältnis zwischen GF und VK von drei zu zwei wären demnach bei ca. 7.200 m² GF bis zu ca. 4.800 m² VK möglich. Somit wird der Vorgabe des Raumordnungsverfahrens, welches von einer VK von max. 5.000 m² für das Plangebiet ausgeht, entsprochen.

Die Landesplanerische Beurteilung kam zu dem Ergebnis, dass bei Begrenzung des Einzelhandelsangebotes im Standortbereich auf 119.000 m², davon 5.000 m² VK nördlich der Landsberger Allee, eine erhebliche Beeinträchtigung städtischer Zentren vermieden werden kann. Eine Sortimentsbeschränkung ist nicht Gegenstand der landesplanerischen Beurteilung.

Die räumliche Verortung des großflächigen Handels entlang der Schalkauer Straße beruht auf der aus der „Rahmenplanung Weiße Taube“ (1992) und dem „Konsensplan“ (1993) hervorgegangenen städtebaulichen Konzeption. Entlang dieser Hauptachse des Plangebiets soll das örtliche Versorgungszentrum angesiedelt sein. In den angrenzenden allgemeinen Wohngebieten haben sich hier bereits kleinteilige Betriebe des Einzelhandels, der Gastronomie und Dienstleistungen etabliert.

Die allgemeine Zweckbestimmung der Kerngebiete bleibt gewahrt, weil kein umfassender Ausschluss von Handelsbetrieben erfolgt. Neben der räumlich begrenzten Zulässigkeit für großflächige Betriebe sind alle anderen (kleinflächigen) Handelsbetriebe uneingeschränkt zulässig.

Im Übrigen stellen großflächige Handelsnutzungen nur ein, wenn auch nicht unwesentliches, Teilelement der typischen Nutzungsstruktur eines Kerngebietes dar. Da keine weiteren der nach § 7 BauNVO zulässigen Nutzungen ausgeschlossen werden, ist die Entstehung eines „typischen“ Kerngebietes, welches sich von allen anderen Baugebietskategorien der Baunutzungsverordnung deutlich unterscheidet, weiterhin möglich.

Die vorgesehene Regelung erlaubt insgesamt also sowohl die Berücksichtigung der Belange des ROV und der übergeordneten Landesplanung wie auch die Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung der Kerngebiete.

Die angeregte Festsetzung von Mischgebieten anstelle der Kerngebietsnutzung ist im Hinblick auf den geschlossenen städtebaulichen Vertrag und aufgrund der oben erwähnten Abstimmung daher nicht erforderlich.

Eine Planänderung ist entsprechend der Abstimmung erforderlich. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurde diese Behörde von der Änderung des Planentwurfes unterrichtet und erneut um Stellungnahme gebeten.

 

2.   Senatsverwaltung für Stadtent­wicklung – I E – vom 04.04.07:

Gegen den vorliegenden B-Planentwurf bestehen keinen grundsätzlichen Bedenken, jedoch ist in diesem Gebiet die Versorgung mit öffentlichem Grün und die Ausformung des Landschaftsbildes entlang der Landsberger Allee als problematisch einzustufen. Dies wird unter Pkt. II.2. des Begründungstextes auch ausgeführt. Aus landschaftsplanerischer Sicht wäre die zusätzliche Einordnung einer das Gebiet gliedernden Grünfläche - insbesondere im Hinblick auf die bauliche Erweiterung nach Osten - und eine Landschaftsbild formende Grüngestaltung entlang der Straße sinnvoll.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Planung beruht auf dem zwischen den seinerzeit zuständigen Senatsverwaltungen, dem Bezirk und den Investoren abgestimmten städtebaulichen „Konsensplan“ (1993). Dieser sieht die bereits realisierte, das Gebiet im Bereich der allgemeinen Wohngebiete zentral querende öffentliche Parkanlage vor, welche im Übrigen auch Gegenstand des städtebaulichen Vertragswerks zwischen den Investoren und dem Land Berlin ist.

Auch im Bereichsentwicklungsplan (BEP) Hohenschönhausen-Süd ist diese öffentliche Parkanlage, jedoch keine weiteren Grünflächen, dargestellt.

Die Einordnung zusätzlicher Grünflächen zu Lasten von Bauflächen im Plangebiet widerspräche daher sowohl der abgestimmten Planung als auch bestehenden Verträgen. Sie hätte wesentlich nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen auf die Grundstückseigentümer und im Rahmen ggf. anfallender Ersatzansprüche auch für das Land Berlin und kommt daher nicht in Betracht.

Eine gestaltende Gliederung durch Begrünungs- und Bepflanzungsmaßnahmen entlang der Landsberger Allee ist im Rahmen der Herstellung der dem Plangebiet südlich vorgelagerten geplanten und bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen (Bebauungsplanverfahren XXII-10) möglich. Die im Plangebiet vorhandenen öffentlichen Verkehrsflächen und privaten Erschließungsflächen sind bereits durch alleeartige Baumpflanzungen gegliedert.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

Für die artenschutzrechtlichen Belange muss innerhalb des Verfahrens geprüft werden, ob die Planung wegen des Zugriffs auf flächenhafte Lebensstätten und/oder Bodenbrüter (besonders geschützte Arten) die Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG berührt. Sollte dies zutreffen, können die Pläne dieses Rechtshindernis nur nach Prüfung der korrekt gewichteten Belange des Artenschutzes mittels Befreiung nach § 62 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG überwinden. Für eine eventuell notwendig werdende Befreiung liegt die Zuständigkeit bei SenStadt IE 223.

Abwägung:

Wie im Umweltbericht dargelegt, ist das Plangebiet aufgrund der sehr geringen Biotopvielfalt und des Fehlens von artenreichen Vegetationsbeständen aktuell nur von geringer Bedeutung für Tierarten. Geeignete Lebensräume für die nach den Anhängen der FFH-Richtlinie besonders geschützten Arten sind im Plangebiet nicht vorhanden.

Konkrete Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung geschützter oder besonders geschützter Arten liegen gegenwärtig nicht vor. Die Wohngebietsplanung wurde bereits bis 1998 vollständig realisiert. Eine detaillierte Bewertung künftig möglicher Auswirkungen im Bereich der geplanten Kerngebiete ist nicht möglich, da der Bebauungsplan hier eine Angebotsplanung vornimmt und gegenwärtig von einer mittel- bis längerfristigen Entwicklungsperspektive auszugehen ist.

Sofern im Rahmen späterer konkreter Bauvorhaben die Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG berührt werden sollten, ist ggf. – unabhängig vom Bebauungsplanverfahren – eine Befreiung nach § 62 BNatSchG zu beantragen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist ein Befreiungsverfahren hingegen nicht angezeigt.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

3.   Senatsverwaltung für Stadtent­wicklung – VII B – vom 15.03.07:

Aufgrund der Zuständigkeit für die Planung des übergeordneten Straßennetzes (hier Landsberger Allee) sowie die Planung der Straßenbahn- und U-Bahnanlagen gemäß AZG (ZustKat Nr. 10, Abs. 4) wird im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange folgende Stellungnahme abgegeben:

Vor der Festsetzung des Bebauungsplanes mit den ausgewiesenen Kerngebietsbereichen ist es erforderlich, eine direkte Verbindung von den Erschließungsstraßen Schalkauer Straße zur Landsberger Allee bzw. auch von der Heldburger Straße zur Ferdinand-Schultze-Straße zu sichern. Ohne diese Straßenverbindungen zum übergeordneten Straßennetz ist die ausgewiesene Kerngebietsnutzung nicht ausreichend erschlossen. Die alleinige Zufahrt über den Arendsweg genügt nicht. Der Arendsweg kann das entstehende Verkehrsaufkommen nicht ausreichend bewältigen, Schleichverkehre und Mehrbelastungen des nördlich angrenzenden Wohngebietes wären die Folge.

Die Erschließung bzw. die Anbindung des neuen Einkaufszentrums IKEA sollte dazu genutzt werden, den geplanten Anschluss der Schalkauer Straße an den neuen Kreuzungspunkt mit der Landsberger Allee auch von Norden herzustellen.

Abwägung:

Die Hinweise und Anregungen werden zur Kenntnis genommen und teilweise berücksichtigt.

Die Anbindung der Schalkauer Straße an die Landsberger Allee wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XXII-10 planungsrechtlich gesichert, welches die dafür benötigten öffentlichen Straßenverkehrsflächen festsetzt und zeitnah zum Planverfahren XXII-3a abgeschlossen werden soll. Die Grundstücksflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XXII-10 befinden sich vollständig im Eigentum des Landes Berlin.

Die privaten Investoren haben sich zunächst gegenüber dem Land Berlin im städtebaulichen Vertragswerk „Weiße Taube“ zur Herstellung dieser Straßenanbindung und zur Tragung der Kosten verpflichtet. Außerdem haben sie sich verpflichtet, auf ihre Kosten zwischen den südlichen Grundstücksgrenzen (Geltungsbereichsgrenze) und den Straßenbahngleisen eine Parallelfahrbahn zur Landsberger Allee zwischen Arendsweg und Ferdinand-Schultze-Straße mit 6 m Fahrbahnbreite und einseitigem Gehweg zu errichten. Da die Finanzierung dieser Erschließungsanlagen aufgrund des zwischenzeitlich abgeschlossenen Vergleichsvertrages nicht mehr durch die Investorengemeinschaft erfolgt, muss der Bezirk Lichtenberg die dafür notwendigen Mittel in die Investitionsplanung aufnehmen und bei bedarf bereit stellen.

Mit diesen Anbindungen (neben dem Arendsweg) des Plangebiets an die Landsberger Allee ist die Kerngebietsnutzung ausreichend erschlossen, da alle Kerngebietsteilflächen an öffentlichen Verkehrsflächen anliegen und die Anbindung an das übergeordnete Straßennetz – auch ohne die Verlängerung der Heldburger Straße bis zur Ferdinand-Schultze-Straße – gewährleistet ist.

Letztere wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XXII-3b zu einem späteren Zeitpunkt planungsrechtlich gesichert. Grundsätzlich soll die Struktur des Straßennetzes des B-Plans XXII-3a aufgenommen werden. Dies findet bereits seinen Niederschlag in der von der BVV beschlossenen Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Hohenschönhausen-Süd. Bei städtebaulicher Erforderlichkeit (z.B. Bebauung der Kerngebiete, Zunahme des Verkehrs) ist die Weiterführung des B-Planverfahrens XXII-3b zügig möglich.

Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass aus Sicht des bezirklichen Amtes für Bauen und Verkehr die geplante öffentliche Erschließung als ausreichend eingeschätzt wird (vgl. lfd. Nr. 14.).

Mit IKEA besteht bisher kein verbindlicher Vertrag zur Herstellung der Anbindung des IKEA-Grundstücks an die Landsberger Allee, so dass eine zeitliche Koordinierung der Baumaßnahmen derzeit nicht möglich ist.

Am 30.04.08 erfolgte ein Erörterungsgespräch zwischen dem FB Stadtplanung und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung VII B. Diese hat mit Schreiben – VII B 43 – vom 13.05.08 den oben dargestellten Rahmenbedingungen und Zielen zur ausreichenden Erschließung des Plangebiets zugestimmt.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

4.   Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen – III E – vom 23.03.07

Gegen die Ziele des Bebauungsplans bestehen keine Bedenken.

Die vorgesehene lediglich ausnahmsweise Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Kerngebiet wird aus wirtschaftspolitischer und handelsstruktureller Sicht begrüßt.

Abwägung:

Wird zur Kenntnis genommen.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

Aufgrund der Stellungnahme der GL und SenStadt I B 2 ist aber eine Planänderung notwendig. (vgl. lfd. Nr. 1. und 8.) Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurde diese Behörde erneut um Stellungnahme gebeten.

 

5.   Bezirksamt Lichtenberg, Abteilung Familie, Jugend und Gesundheit, Amt für Gesundheit und Verbraucherschutz Hygiene, Infektionsschutz und Umweltmedizin vom 13.03.07:

Es bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Aus Sicht des umweltbezogenen Gesundheitsschutzes sollten zu den Immissionen von Lärm und Luftschadstoffen nachstehende Hinweise Berücksichtigung finden:

Der Straßenverkehrslärm (Kfz- und Straßenbahnverkehr) an den vorhandenen, straßenbegleitenden Gebäudefassaden entlang der Landsberger Allee Straße liegt im Plangebiet tagsüber im Bereich zwischen 60 und 65 dB(A) und nachts im Bereich zwischen 55 und 60 dB(A). Damit liegt der Kfz- und Straßenbahnverkehrslärm besonders nachts deutlich über den Orientierungswerten der DIN 18005 für Kerngebiete (tags 60 dB(A), 45 dB(A)nachts.)

Um gesundheitliche Beschwerden zu vermeiden, sollten bei den in den Blöcken 1.1 bis 1.3 des Kerngebietes geplanten Wohneinheiten die Schlafräume möglichst nicht straßenseitig eingeplant werden. Als weitere Maßnahmen zur Geräuschminderung Außen/Innen können gebäudeinterne Grundrissgestaltung, Schalldämmung von Außenbauteilen oder ein entsprechendes Schalldämmmaß der Fenster Geräusch mindernd wirken.

Abwägung:

Die Anregungen und Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) liegen für Kerngebiete tagsüber bei 65 dB (A) und nachts bei 55 dB (A) für Straßenverkehrslärm. Tagsüber liegt somit keine Überschreitung des Orientierungswertes durch die vorhandene Straßenverkehrslärmbelastung vor. Der Nachtwert wird um maximal 5 dB (A) überschritten.

Aufgrund der Hinweise der für die Rechtsprüfung zuständigen Senatsverwaltung ist die textliche Festsetzung Nr. 1 überflüssig. Somit sind Wohnungen in den Kerngebieten MK 2.1, 2.2 und 2.3 an der Landsberger Allee nicht allgemein zulässig.

Die Mindestwerte für das resultierende Bauschalldämm-Maß der Umfassungsbauteile in Abhängigkeit vom Außenpegel sind auf Grundlage der DIN 4109 zu ermitteln. Seit Einführung der DIN 4109 als technische Baubestimmung ist diese i.V.m. der Berliner Lärmkarte oder einer Schallschutzuntersuchung grundsätzlich, auch unabhängig von einem Bebauungsplan, anzuwenden.

Die allgemeine Zulässigkeit des Wohnens in den Kerngebieten MK 1.1 – 1.3 besteht nur bis zu einem Geschossflächenanteil von jeweils höchstens 20 %. Insofern besteht grundsätzlich die Möglichkeit, das Wohnen zu den lärmabgewandten Bereichen der Kerngebiete zu orientieren, während die überwiegenden, kerngebietstypischen Nutzungen (z.B. Büros, Handel, Dienstleistungen) einer etwas höheren Belastung ausgesetzt sein können. Aufgrund der im Bebauungsplan festgesetzten geschlossenen Blockrandbebauung werden in jedem Fall ruhige, lärmabgewandte Innenhöfe entstehen. Wenn die südliche Kerngebietsreihe MK 2.1 – 2.3 bebaut wird, wird sich die Lärmbelastung für die MK 1.1 – 1.3 ohnehin deutlich reduzieren. Aus diesen Gründen kann das Wohnen hier im festgesetzten, begrenzten Umfang städtebaulich verträglich eingeordnet werden.

Aus den genannten Gründen sind keine weiteren Regelungen zum Lärmschutz im Bebauungsplan erforderlich.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich. Aufgrund der Hinweise von SenStadt II C wird die textliche Festsetzung Nr. 1 jedoch gestrichen.

 

Der Indexwert der Luftbelastung für Feinstäube und Stickoxide weist nach den vorliegenden Unterlagen (Quellenangabe: Umweltatlas 2005) bereits jetzt eine erhöhte Belastung im Bereich zwischen 1,76 und 2,00 auf. Nach derzeitigem Wissensstand sind Feinstaubpartikel aus gesundheitlicher Sicht der wichtigste Parameter im Bereich der Außenluftbelastung. Die Europäische Union hat daher eine weitere Verschärfung der Feinstaub-Grenzwerte ab 2010 festgesetzt. Nach Angaben der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz zur Luftqualität in Berlin sind 50 % der Feinstaubbelastung (PM 10) Berliner Quellen wie Verkehr, Kraftwerke, Industrie, Fahrzeuge und 50 % der Feinstaubbelastung Quellen mit regionalem Hintergrund (Ferntransportquelle) zuzuordnen. Prognostisch wird daher durch Zunahme des Verkehrsaufkommens, bedingt durch die geplanten Baumaßnahmen an der Landsberger Allee, auch die Feinstaubbelastung ansteigen.

Während der Baumaßnahmen sind die Regelungen der 32. BImSchV und des LImSchG Bln konsequent einzuhalten, um die Belästigungen der Anwohner gegenüber Luftschadstoff- und Lärmimmissionen so gering wie möglich zu halten.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Regelungen der 32. BImSchV und des LImSchG Bln sind unabhängig vom Bebauungsplanverfahren einzuhalten.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

6.   Bezirksamt Lichtenberg, Abt. Wirtschaft und Immobilien, Büro für Wirtschaftsförderung vom 07.03.07:

Die Nutzung der innerstädtischen Brache an einem so exponierten Standort dient auch dessen Aufwertung und birgt damit wesentliche Möglichkeiten zur Imageverbesserung des Bezirkes. Das trifft in jedem Fall die Intentionen der Wirtschaftsförderung.

Die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan sowie die Ausführungen in dessen Begründung hinsichtlich der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben werden mitgetragen.

Die in der Begründung beschriebene Zulässigkeit von Gewerbe im Kerngebiet und ebenso im allgemeinen Wohngebiet wird als ausreichend angesehen.

Eine gewerbliche Nutzung (Versorgung), die weit über den Wohngebietsbezug hinausgeht, wäre aufgrund der Verkehrserschließung und unter Beachtung der Ergebnisse des ROV nicht wünschenswert.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und berücksichtigt.

Die Entstehung von Versorgungseinrichtungen mit weit über das Wohngebiet hinausgehendem Einzugsbereich ist aufgrund der auf dem ROV beruhenden Beschränkung der zulässigen großflächigen Handelsnutzungen auf das erste Vollgeschoss innerhalb räumlich begrenzter Bereiche an der Schalkauer Straße mit max. 7.200 m² Geschossfläche nicht zu erwarten (vgl. lfd. Nr. 1.).

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

Aufgrund der Stellungnahme der GL und SenStadt I B ist aber eine Planänderung notwendig. (vgl. lfd. Nr. 3. und 8.) Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurde diese Behörde erneut um Stellungnahme gebeten.

 

7.   Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin, Abteilung Ökologische Stadtentwicklung, Amt für Stadtplanung und Vermessung, Bereich Stadtplanung vom 23.03.07:

Mit Stellungnahme vom 26.09.06 war davon ausgegangen worden, dass bei Fortführung des abgestimmten städtebaulichen Konzeptes auch weiterhin großflächiger Einzelhandel im MK ausgeschlossen werde.

Laut textlicher Festsetzung Nr. 3 sollen nun großflächige Handelsbetriebe sowie sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig sein.

Gegen die Planungsziele des Bebauungsplanes bestehen keine Bedenken, wenn in den geplanten MK-Bereichen nur Einzelhandelseinrichtungen zugelassen werden, die der unmittelbaren Versorgung des Wohngebietes dienen und keine Beeinträchtigungen der Zentren des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf, insbesondere der Marzahner Promenade, zur Folge haben

Abwägung:

Die Hinweise und Anregungen werden zur Kenntnis genommen und im weiteren Verfahren berücksichtigt.

In Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Gemeinsamen Landesplanung wird der B-Planentwurf geändert und textlich festgesetzt, dass Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe in den Kerngebieten nur in einem 30 m tiefen Bereich beidseitig der Schalkauer Straße und dort nur im ersten Vollgeschoss zulässig sind.

Aufgrund der räumlichen Begrenzung sind großflächige Handelsnutzungen – entsprechend den Prämissen des ROV (vgl. lfd. Nr. 3 und 23.) – nur bis zu einem Umfang von 7.200 m² Geschossfläche (entspricht ca. 4.800 m² Verkaufsfläche) möglich.

Ein genereller Ausschluss des großflächigen Einzelhandels im Kerngebiet ist nicht möglich, da dies dessen allgemeiner Zweckbestimmung widerspräche. Dies ist jedoch auch nicht erforderlich, da das ROV zu dem Ergebnis kommt, dass bei einer Begrenzung auf 5.000 m² Verkaufsfläche nördlich der Landsberger Allee eine erhebliche Beeinträchtigung städtischer Zentren, wie z.B. der Marzahner Promenade, vermieden werden kann.

Im Übrigen widerspräche die völlige Unzulässigkeit dieser Nutzung auch den Aussagen des FNP und des StEP Zentren 2020 (vgl. Begründung Pkt. I.2.2.1 u. I.2.2.3), welche im Bereich des Plangebiets „Einzelhandelskonzentration“ bzw. „Ortsteilzentrum“ darstellen.

Aufgrund der Stellungnahme der GL und SenStadt I B ist eine Planänderung notwendig. (vgl. lfd. Nr. 3. und 8.) Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurde diese Behörde erneut um Stellungnahme gebeten.

 

8.   Gemeinsame Landesplanungs­abteilung Berlin-Brandenburg – GL 8 – vom 26.03.07:

Die städtischen Zentren sind gemäß dem Ziel aus § 3 Abs. 3 Landesentwicklungsprogramm (LEPro) zur Sicherung der polyzentrischen Struktur Berlins in ihrer Funktion zu erhalten, zu sichern und zu entwickeln. Gemäß dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro ist der Anteil von Verkaufsflächen in großflächigen Einzelhandelszentren auf ein Maß zu begrenzen, das die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet.

Die noch unbebaute Teilfläche des Plangebietes liegt im Standortbereich des Raumordnungsverfahrens für das IKEA-Einrichtungshaus und das Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleistungszentrum (FEDZ) an der Landsberger Allee. Im Ergebnis des im April 2003 abgeschlossenen Raumordnungsverfahrens wurde festgestellt, dass bei Begrenzung des Einzelhandelsangebotes im Standortbereich auf 119.000 m² und weitergehende Begrenzungen der zentrenrelevanten Sortimente eine erhebliche Beeinträchtigung städtischer Zentren und damit ein Widerspruch zum Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro vermieden werden kann. Im Rahmen des Raumordnungsverfahrens wurde von einer Aufteilung der Gesamtverkaufsfläche von 5.000 m² nördlich und 114.000 m² südlich der Landsberger Allee ausgegangen.

Im B-Plan-Entwurf XXII-3a sind sechs Baublöcke als Kerngebiet mit einer Geschossfläche von zusammen 128.000 m² ausgewiesen, in denen großflächiger Einzelhandel gemäß textlicher Festsetzung Nr. 3 nur ausnahmsweise zulässig sein soll. Mit dieser Regelung wird die im Plangebiet zulässige Verkaufsfläche nicht bestimmt. Um die im Standortbereich raumordnerisch maximal vertretbare Verkaufsfläche verlässlich zuordnen zu können, ist es aber erforderlich, dass für jeden Teilbereich Obergrenzen festgesetzt werden, die in der Summe 119.000 m² nicht überschreiten.

Abwägung:

Die Hinweise und Anregungen werden zur Kenntnis genommen und im weiteren Verfahren berücksichtigt.

In Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (vgl. lfd. Nr. 1.) und der Gemeinsamen Landesplanung (siehe lfd. Nr. 10.) wird textlich festgesetzt, dass Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe in den Kerngebieten nur in einem 30 m tiefen Bereich beidseitig der Schalkauer Straße und dort nur im ersten Vollgeschoss zulässig sind.

Auf den so bestimmten vier Flächen in den Kerngebieten MK 1.2, MK 1.3, MK 2.2 und MK 2.3 ist insgesamt nur eine Geschossfläche von 7.200 m² und damit eine Verkaufsfläche von bis zu ca. 4.800 m² möglich. Die Prämisse des ROV hinsichtlich der raumordnerisch vertretbaren Verkaufsfläche für das Plangebiet nördlich der Landsberger Allee ist somit eingehalten. Es kann davon ausgegangen werden, dass die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet werden.

Eine Planänderung ist erforderlich.

 

9.   Gemeinsame Landesplanungs­abteilung Berlin-Brandenburg – GL 8 – vom 22.08.07:

Nach nochmaliger Prüfung und im Interesse einer sicheren Steuerung des großflächigen Einzelhandels im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird angeregt, die textliche Festsetzung, die großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächigen Handelsbetriebe nur ausnahmsweise im ersten Vollgeschoss zulässt, um eine Verkaufsflächenbegrenzung auf maximal 5.000 m² und eine generelle Unzulässigkeit von Einkaufszentren (die in der Regel mindestens 10.000 m² benötigen) zu ergänzen.

Abwägung:

Die Hinweise und Anregungen werden zur Kenntnis genommen und im weiteren Verfahren berücksichtigt. (vgl. lfd. Nr. 23.2)

Die Begrenzung der Verkaufsfläche auf weniger als 5.000 m² erfolgt indirekt durch die Beschränkung der großflächigen Handelsbetriebe auf das erste Vollgeschoss innerhalb von Teilbereichen entlang der Schalkauer Straße.

Aufgrund dieser Begrenzung und der Verteilung der maximal zulässigen Verkaufsfläche auf vier Teilflächen ist sichergestellt, dass kein überörtlich bedeutsamer Einzelhandelsstandort mit nachteiligen Auswirkungen i.S.d. § 11 Abs. 3 S. 3 entsteht. Ein genereller Ausschluss von Einkaufszentren ist deshalb nicht erforderlich.

Eine Planänderung ist erforderlich.

 

10. Gemeinsame Landesplanungs­abteilung Berlin-Brandenburg – GL 8 – vom 09.05.08:

Die nunmehr eingefügte räumliche Eingrenzung stellt eine Begrenzung der Verkaufsflächen von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieb und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben auf ca. 5.000 m² sicher. Die insoweit vorgetragenen Bedenken sind damit ausgeräumt.

Abwägung:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Eine weitere Planänderung ist nicht mehr erforderlich.

 

11. Industrie und Handelskammer zu Berlin, Bereich Infrastruktur und Stadtentwicklung vom 03.04.07:

Die Intention des Bebauungsplans, die weitere Entwicklung des Quartiers „Weiße Taube" auf den Brachflächen entlang der Landsberger Allee zu ermöglichen wird, begrüßt. Kritisiert wird jedoch, dass mit der Ausweisung der Kerngebiete auch großflächiger Einzelhandel, wenn auch ausnahmsweise, möglich sein wird.

Das 2003 durchgeführte Raumordnungsverfahren zur Ansiedlung eines IKEA-Einrichtungshauses und eines Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleitungszentrums auf dem Grundstück Landsberger Allee 358 -360 ging davon aus, dass im Plangebiet XXII-3 der großflächige Einzelhandel ausgeschlossen ist. Darauf baut auch das verbindliche Baurecht für diese Grundstücke auf.

Daher wird dringend empfohlen, den B-Plan-Entwurf so zu überarbeiten, dass großflächiger Einzelhandel im Plangebiet planungsrechtlich ausgeschlossen bleibt. Die ansonsten mögliche Ansiedlung von Fachmärkten würde auch der Intention der Planung widersprechen. Auch aus Gründen der Verkehrserschließung ist es unzweckmäßig, eine Einzelhandelskonzentration beidseitig dieser bedeutenden Verkehrsader anzusiedeln, die dann zu Querungsbedarf führen wird.

Abwägung:

Die Hinweise und Anregungen werden zur Kenntnis genommen und im weiteren Verfahren berücksichtigt.

Das ROV ging nicht von einem generellen Ausschluss des großflächigen Einzelhandels im Plangebiet sondern von einer Beschränkung auf max. 5.000 m² Verkaufsfläche aus. Diese wird durch die aufgrund der Abstimmungen mit der GL und SenStadt nunmehr vorgenommene räumliche Begrenzung auf das erste Vollgeschoss entlang der Schalkauer Straße erreicht (vgl. lfd. Nr. 1.). Aufgrund der relativ geringen Größe der vier Teilflächen in den Kerngebieten MK 1.2, MK 1.3, MK 2.2 und MK 2.3 mit jeweils ca. 1.800 m² Geschossfläche ist außerdem die Ansiedlung größerer, raumbedeutsamer Fachmärkte nicht zu erwarten.

Auch die Entstehung von Querbeziehungen mit dem großflächigen Einzelhandelsstandort südlich der Landsberger Allee ist aufgrund der extrem ungleichen Größenverhältnisse unwahrscheinlich.

Ein genereller Ausschluss des großflächigen Einzelhandels im Kerngebiet ist nicht möglich, da dies dessen allgemeiner Zweckbestimmung widerspräche. Im Hinblick auf die dargestellten Begrenzungen und die damit verbundene weit gehende Vermeidung nachteiliger Auswirkungen ist dies jedoch auch nicht erforderlich.

Eine Planänderung ist erforderlich. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wird diese Behörde erneut um Stellungnahme gebeten.

 

Ergebnis:

Aus der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange ergaben sich keine grundsätzlichen Veränderungen der Planungsziele.

Folgende Planänderung ist jedoch erforderlich:

Zeichnerisch und textlich wird festgesetzt, dass Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelbetriebe nur jeweils in einer Tiefe von 30 m in den Kerngebieten entlang der Schalkauer Straße und dort nur jeweils im ersten Vollgeschoss zulässig sind.

 

IV.9.       Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB und erneute Behördenbeteiligung

Der Entwurf des Bebauungsplans XXII-3a vom 3. September 2008 lag mit Begründung, umweltbezogenen Stellungnahmen und Informationen zu Altlasten sowie Natur und Landschaft in der Zeit vom 22. September 2008 bis einschließlich 22. Oktober 2008 gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich aus (ABl. Nr. 42 / 12.09.2008, S. 2184). Die ortsübliche Bekanntmachung in der Tagespresse erfolgte am 19. September 2008.

55 Bürger haben Einsicht in die Planung genommen. Es liegen drei schriftliche Stellungnahmen vor.

Wegen der nach Durchführung der Behördenbeteiligung geänderten Planung zur Zulässigkeit großflächigen Einzelhandels im Kerngebiet wurden sechs betroffene Behörden mit Schreiben vom 17.09.2008 erneut beteiligt. Alle erneut beteiligten Behörden haben Stellungnahmen abgegeben.

Die folgenden Behörden hatten keine Bedenken, Anregungen oder Hinweise:

1.   Senatsverwaltung für Stadtent­wicklung – I B – mit Schreiben eingegangen am 13.10.08

2.   Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen – III E – mit Schreiben eingegangen am 15.10.08

3.   Bezirksamt Lichtenberg, Abt. Wirtschaft und Immobilien, Büro für Wirtschaftsförderung mit Schreiben eingegangen am 09.10.08

 

Die nachfolgenden Behörden äußerten abwägungsrelevante Hinweise oder Bedenkens:

4.   Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin, Abteilung Ökologische Stadtentwicklung, Amt für Stadtplanung und Vermessung – Stapl VB – mit Schreiben eingegangen am 17.10.08

Mit Stellungnahme vom 23.03.07 sei darauf hingewiesen worden, dass gegen die Planungsziele keine Bedenken bestünden, wenn in den geplanten MK-Bereichen nur Einzelhandelseinrichtungen zugelassen werden, die der Versorgung des Wohngebiets dienen und keine Beeinträchtigung der Zentren des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf, insbesondere der Marzahner Promenade, zur Folge haben.

Die Hinweise und Anregungen des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf seien zur Kenntnis genommen und im weiteren Verfahren berücksichtigt worden.

Gegen die vorgenommene Änderung des Bebauungsplanentwurfs und die textliche Festsetzung, dass Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe in den Kerngebieten (auf vier Flächen) nur in einem 30 m tiefen Bereich beidseitig der Schalkauer Straße und dort nur im ersten Vollgeschoss zulässig sind, bestünden im Hinblick auf die räumliche Begrenzung keine grundsätzlichen Bedenken. Durch die Festsetzung werde ein stärkerer innerer Bezug (Nahversorgung) zum Planbereich hergestellt.

Aufgrund der räumlichen Begrenzung und Verteilung der maximalen Verkaufsfläche von 5.000 m² (entsprechend dem Ergebnis des ROV) auf vier Baufelder sehe es der Bezirk Marzahn-Hellersdorf als gesichert an, dass kein überörtlich bedeutsamer Einzelhandelsstandort entwickelt werden kann, von dem negative Auswirkungen auf die Zentren des Bezirkes, insbesondere der Marzahner Promenade, zu erwarten wären.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

5.   Gemeinsame Landesplanungs­abteilung Berlin-Brandenburg – GL 8 – mit Schreiben eingegangen am 22.10.08

5.1 Bereits mit Schreiben vom 09.05.2008 sei mitgeteilt worden, dass die textliche Festsetzung Nr. 2 als geeignet angesehen werde, um eine Begrenzung der Verkaufsflächen von Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetrieben und sonstige großflächige Handelsbetrieben auf ca. 5.000 m² sicherzustellen.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

5.2 Ergänzend werde unter Berücksichtigung des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007 (GVBI. S. 629)) mitgeteilt:

Der B-Plan-Entwurf stehe im Einklang mit dem Grundsatz aus § 5 Abs. 2 LEPro 2007, dem zufolge die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung haben soll, wobei die Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen bei der Siedlungstätigkeit Vorrang haben soll.

Mit dem Entwurf des Landesentwicklungsplanes Berlin - Brandenburg (LEP B-B) vom 21. August 2007 lägen nunmehr auch in Aufstellung befindliche Ziele als sonstige Erfordernisse der Raumordnung vor.

Die Festlegungskarte 1 des Entwurfes des LEP B-B stelle das Plangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dar, in dem eine Wohnsiedlungsentwicklung möglich sein soll.

Gemäß dem in Aufstellung befindlichen Ziel 4.7 Abs. 1 bis 3 Entwurf LEP B-B sollten neue großflächige Einzelhandelseinrichtungen dem Konzentrationsgebot, dem Beeinträchtigungsverbot und dem Kongruenzgebot unterliegen.

Bis zum Inkrafttreten des LEP B-B blieben die Ziele und Grundsätze des LEP eV und das Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro verbindlich,

Hinweise:

Mit dem Inkrafttreten des LEP B-B könnten sich die Bewertungsgrundlagen, die dem 2003 durchgeführten Raumordnungsverfahren zugrunde gelegen haben, wesentlich ändern. In diesem Falle würde die landesplanerische Beurteilung ihre Gültigkeit verlieren.

Das Plangebiet läge außerhalb der in der Festlegungskarte 2 des Entwurfes des LEP B-B dargestellten städtischen Kernbereiche. In Plansatz 4.8 Abs. 1 LEP B-B Entwurf, der als Grundsatz der Raumordnung vorgesehen sei und somit derzeit keine rechtliche Wirkung entfalte, solle geregelt werden, dass innerhalb Zentraler Orte großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten nur auf Standorten in städtischen Kernbereichen entwickelt werden sollen.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es ist davon auszugehen, dass das Bebauungsplanverfahren XXII-3a vor Inkrafttreten des LEP B-B im Jahre 2009 durch Beschluss der Bezirksverordneten insoweit abgeschlossen sein wird.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

6.   Industrie und Handelskammer zu Berlin, Bereich Infrastruktur und Stadtentwicklung mit Schreiben eingegangen am 24.10.08

      Die Intention des Bebauungsplans, die weitere Entwicklung des Quartiers „Weiße Taube" auf den Brachflächen entlang der Landsberger Allee zu ermöglichen, werde begrüßt. Kritisiert werde jedoch, dass mit der Ausweisung der Kerngebiete auch großflächiger Einzelhandel ermöglicht werden solle.

Das 2003 durchgeführte Raumordnungsverfahren zur Ansiedlung eines IKEA-Einrichtungshauses und eines Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleitungszentrums auf dem Grundstück Landsberger Allee 358 -360 sei davon ausgegangen, dass im Plangebiet XXII-3 der großflächige Einzelhandel ausgeschlossen werde. Darauf baue auch das verbindliche Baurecht für diese Grundstücke auf. Im Ergebnis des Raumordnungsverfahrens für den Gesamtstandort sei auf dem beplanten Gelände ein Potenzial für  5.000 m² Verkaufsflächen verortet, jedoch nicht als großflächiger Einzelhandel.

Er werde anerkannt, dass der B-Plan-Entwurf so überarbeitet wurde, dass großflächiger Einzelhandel nur noch auf vier Teilflächen entlang der Schalkauer Straße zulässig ist. Es werde jedoch dringend empfohlen, den großflächigen Einzelhandel auf der gesamten Fläche auszuschließen. Die ansonsten mögliche Ansiedlung von Fachmärkten würde auch der Intention der Planung sowie den kürzlich beschlossenen Grundsätzen des Zentrenkonzepts des Bezirks widersprechen.

Auch aus Gründen der Verkehrserschließung sei es unzweckmäßig, eine Einzelhandelskonzentration beidseitig dieser bedeutenden Verkehrsader anzusiedeln, die dann zu Querungsbedarf führen würde.

Abwägung:

Die Hinweise und Anregungen werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Das ROV ging nicht von einem generellen Ausschluss des großflächigen Einzelhandels im Plangebiet sondern von einer Beschränkung auf max. 5.000 m² Verkaufsfläche aus. Diese wird durch die aufgrund der Abstimmungen mit der GL und SenStadt nunmehr vorgenommene räumliche Begrenzung auf das erste Vollgeschoss entlang der Schalkauer Straße erreicht. Aufgrund der relativ geringen Größe der vier Teilflächen in den Kerngebieten MK 1.2, MK 1.3, MK 2.2 und MK 2.3 mit jeweils ca. 1.800 m² Grundfläche sowie der Lage im Inneren des Plangebiets, ohne unmittelbare Anbindung an die Landsberger Allee, ist außerdem die Ansiedlung größerer, raumbedeutsamer Fachmärkte nicht zu erwarten.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. I sowie die Gemeinsame Landesplanung haben nunmehr keine Bedenken gegen die Planung (vgl. lfd. Nr. 1. und 5.1).

Auch die Entstehung von Querbeziehungen mit dem großflächigen Einzelhandelsstandort südlich der Landsberger Allee ist unwahrscheinlich. Der südliche Standort mit bis zu 114.000 m² Verkaufsfläche zielt auf einen überörtlichen Einzugsbereich ab und ist eindeutig autokundenorientiert. Die 5.000 m² Verkaufsfläche im Plangebiet sollen vor allem der Nahversorgung der Anwohner dienen. Die Durchführung von Kopplungsgeschäften, welche einen Austausch zwischen den Standorten bzw. die Entstehung von Querbeziehungen zur Folge haben, wird wegen der verschiedenen Funktionen und der sehr unterschiedlichen Größenverhältnisse voraussichtlich nur die Ausnahme sein. Außerdem wirkt die Landsberger Allee zumindest für Fußgänger weiterhin als stadträumliche Barriere.

Ein genereller Ausschluss des großflächigen Einzelhandels im Kerngebiet ist nicht möglich, da dies dessen allgemeiner Zweckbestimmung widerspräche. Im Hinblick auf die dargestellten Begrenzungen und die damit verbundene weit gehende Vermeidung nachteiliger Auswirkungen ist dies jedoch auch nicht erforderlich.

Mit dem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung (BVV-Beschluss vom 17.07.08) über das bezirkliche Zentren- und Einzelhandelskonzept (sbp - Sozio-ökonomische Beratung und Planung: Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg von Berlin, Essen, März 2008) wurde zugleich beschlossen, dass sich das Bezirksamt bei der Umsetzung insbesondere an den Leitlinien des StEP Zentren 2020 orientieren soll.

Im bezirklichen Einzelhandelskonzept wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass gemäß landesplanerischer Festlegung (s.o.) an dem Standort Landsberger Allee 315-345 bis zu  5.000m² Verkaufsfläche angesiedelt werden können (vgl. lfd. Nr. 7.3). Ein Widerspruch zu diesem Einzelhandelskonzept ist daher nicht gegeben.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

In den drei im Rahmen der öffentlichen Auslegung eingegangenen schriftlichen Stellungnahmen wurden ebenfalls abwägungsrelevante Hinweise und Bedenken geäußert:

 

7.   Rechtsvertreter eines Eigentümers aus dem weiteren Umfeld des Plangebietes mit Schreiben eingegangen am 24.10.08

7.1  Der Bebauungsplan XXII-3a sei abwägungsdefizitär und weise einen erheblichen Einstellungsfehler auf. Dieser läge darin, dass das ROV 2002/2003 nicht in Ziffer I.2.2 im Rahmen der planerischen Ausgangssituation Erwähnung gefunden habe, obwohl die Ziele der Raumordnung strikte Beachtung verlangten und insoweit der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB entzogen seien.

Darüber hinaus entspräche es ständiger Rechtsprechung, dass Bebauungspläne, die gegen die sich aus § 1 Abs. 6 ergebenen Anpassungspflichten an die Ziele der Raumordnung verstoßen, nichtig sind (vgl. OVG Lüneburg, ZsBR 1992, Seite 94).

Zwar gäbe die Begründung des Bebauungsplans vor, diesen aus dem Flächennutzungsplan entwickelt zu haben, gleichwohl seien die Vorgaben des Raumordnungsverfahrens übersehen worden, wonach die Entwicklung von Kerngebieten grundsätzlich großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO im Gebiet zugelassen hat, ohne die Einschränkung in Bereiche dargestellter Einzelhandelskonzentration.

Ungeachtet dessen sei bereits die nicht eingestellte Abwägung mit dem Raumordnungsverfahren 2002/2003 abwägungsdefizitär und insofern erheblich abwägungsfehlerhaft.

Da nicht erkennbar sei, dass der vorgelegte Bebauungsplan an die Ziele der Raumordnung, wie sie sich aus dem Raumordnungsverfahren 2002/2003 ergeben, angepasst ist, dürfte der vorgelegte B-Plan nichtig sein.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Die Unterstellung, das Raumordnungsverfahren für die Ansiedlung eines IKEA-Einrichtungshauses und eines Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleistungszentrum (FEDZ) an der Landsberger Allee in Berlin-Lichtenberg (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, Ministerium für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung Brandenburg, Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, Landesplanerische Beurteilung, 25. April 2003) sei nicht Gegenstand der Abwägung des Bebauungsplans XXII-3a entbehrt jeglicher Nachvollziehbarkeit.

In der Begründung sind seine wesentlichen Aussagen für das Plangebiet im Kap. Planerische Ausgangssituation (unter Pkt. I.2.2.1 Flächennutzungsplan, Pkt. I.2.2.3 Stadtentwicklungsplanung und Pkt. I.2.2.4 Bereichsentwicklungsplanung) dargestellt. Eine ausführlichere Darstellung findet sich unter Pkt. II.4.2.2 Großflächige Handelsnutzungen im Kerngebiet.

Allein aus dem Umstand, dass dem ROV im Kap. Planerische Ausgangssituation keine eigene Gliederungsüberschrift zugewiesen wurde, kann kein Abwägungsmangel abgeleitet werden.

Darüber hinaus ist das ROV jedoch auch die wesentliche inhaltliche Grundlage für die vorgenommenen Festsetzung zum großflächigen Einzelhandel im Bebauungsplan XXII-3a.

Wie im Begründungstext erläutert, kam das ROV zu dem Ergebnis, dass bei Begrenzung des Einzelhandelsangebotes im Standortbereich auf 119.000 m², davon 5.000 m² VK nördlich der Landsberger Allee, eine erhebliche Beeinträchtigung städtischer Zentren vermieden werden kann.

Daher wurde in enger Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Gemeinsamen Landesplanung – als für die Belange der Raumordnung zuständige Behörden – festgesetzt, dass Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe in den Kerngebieten nur in einem 30 m tiefen Streifen beidseitig der Schalkauer Straße und dort nur im ersten Vollgeschoss zulässig sind.

Auf den so bestimmten vier Flächen in den Kerngebieten MK 1.2, MK 1.3, MK 2.2 und MK 2.3 sind im ersten Vollgeschoss jeweils ca. 1.800 m² Geschossfläche (GF) i.S.d. § 20 Abs. 2-4 BauNVO möglich. Die GF, die insgesamt für die zulässigen großflächigen Handelsnutzungen zur Verfügung steht, beträgt demnach ca. 7.200 m².

Die Schwelle zu Großflächigkeit beginnt nach der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO bei einer GF von mehr als 1.200 m². Das Bundesverwaltungsgericht hat außerdem den Schwellenwert für die Verkaufsfläche (VK) auf 800 m² festgelegt (BVerwG 4 C 14.04 v. 24.11.05).

Bei einem angenommenen Verhältnis zwischen GF und VK von drei zu zwei wären demnach bei ca. 7.200 m² GF bis zu ca. 4.800 m² VK möglich. Somit wird der Vorgabe des Raumordnungsverfahrens, welches von einer VK von max. 5.000 m² für das Plangebiet ausgeht, entsprochen.

Die Gemeinsame Landsplanung hat in ihrer o.g. Stellungnahme mitgeteilt (vgl. lfd. Nr. 5), dass Sie die gewählten Festsetzungen für geeignet hält, um den im ROV entwickelten raumordnerischen Vorgaben zu entsprechen.

Der Bebauungsplan XXII-3a ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Dieser stellt beidseitig entlang der Landsberger Allee – also auch für das Plangebiet – das Symbol für „Einzelhandelskonzentration“ dar. Der Bebauungsplan XXII-3a konkretisiert die symbolhafte Darstellung des FNP auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung durch eine räumliche Verortung des großflächigen Einzelhandels im Kerngebiet entlang der zentralen Gebietserschließungsachse Schalkauer Straße. Der Intention der FNP-Darstellung, die eine räumlich konzentrierte Einzelhandelsentwicklung und nicht deren Ausdehnung auf den gesamten Bereich vorsieht, wird somit Rechnung getragen.

Das für die vorbereitende Bauleitplanung zuständige Referat der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat in seiner o.g. Stellungnahme (vgl. lfd. Nr. 1) keine Bedenken gegen den Bebauungsplan geäußert und somit dessen Entwickelbarkeit aus dem FNP bestätigt.

In der Begründung zum Bebauungsplan XXII-3a ist dargelegt, dass und auf welche Weise der Bebauungsplan XXII-3a den Zielen der Raumordnung angepasst ist. Ein Abwägungsdefizit liegt nicht vor.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

7.2  Der Begründung fehle jedwede planerische Abwägung im Bezug auf die synergetischen Auswirkungen der Ortsteilszentren im Plangebiet bzw. im Verhältnis zu den Ortsteilszentren Landsberger Allee, Hauptstraße / Konrad-Wolff-Straße, Am Tierpark, Treskowallee, Anton-Saefkow-Platz bzw. zum Hauptzentrum Frankfurter Allee. Entsprechende Einstellungen und Abwägungen hätten sich aus § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB im Bezug auf die Funktionsfähigkeit des Gebietes unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich zu den übrigen zuvor zitierten Ortsteilzentren geboten. Insofern greife die alleinige Erwähnung des StEP Zentren 2020 nicht, da darin keinerlei abwägende Darstellung liegen könne.

Schließlich hätte es einer abwägenden planerischen Überlegung bedurft, wie sich die Festsetzung des B-Planes hinsichtlich der Kerngebietsausweisung und der offensichtlich planerisch gewünschten Einzelhandelskonzentration (großflächiger Einzelhandel auf 5.000 m²) auf die zitierten Ortsteilzentren und auf das Nahversorgungszentrum Storchenhof auswirkt. Hierzu seien ggf. gutachterliche Aussagen erforderlich.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Wie in der Begründung erläutert, weist der Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren und Einzelhandel - Teil II (StEP Zentren 2020) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 22. März 2005 auf Höhe des Plangebietes das Ortsteilzentrum „Landsberger Allee“ aus. Südwestlich davon ist die Fachmarktagglomeration „FMA Landsberger Allee“ (Erweiterung abgestimmte Planung) dargestellt.

Die unterstellte mangelnde inhaltliche Auseinandersetzung mit dem StEP Zentren 2020 ist nicht nachvollziehbar. So wird in der Begründung dargelegt, dass Ortsteilzentren überwiegend der Nahversorgung mit dem Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel dienen sollen. Als Einzelhandelsvertriebsformen kommen insbesondere Verbrauchermärkte, Supermärkte, Discounter und kleinteiliger Facheinzelhandel in Betracht. Idealtypischerweise wird der Einzelhandel durch gastronomische Einrichtungen und ein begrenztes Dienstleistungsangebot (z.B. Post, Bankfiliale, Ärzte) ergänzt.

Fachmarktagglomerationen sind in der Regel Standorte mit mehreren großflächigen Fachmärkten, die von wechselseitigen Synergieeffekten profitieren. Sie sollen das Angebot der übrigen Zentren mit ihren „normalen“ Versorgungsaufgaben ergänzen, indem sie besondere großflächige themen- und erlebnisorientierte Handels- und Freizeitnutzungen in einem neu geschaffenen Umfeld mit spezifischen Qualitäten vereinen.

Ferner wird in der Begründung erläutert, dass ein grundsätzlicher Ausschluss großflächiger Handelsnutzungen im Plangebiet der StEP-Konzeption widersprechen würde, da die beabsichtigte Entstehung eines Nahversorgungsbereichs für die Bewohner des Plangebiets „Weiße Taube“ dadurch deutlich erschwert würde. Dieses soll zwar ein auf den Ortsteil beschränktes Einzugsgebiet haben, aber von einem Großteil der Bevölkerung dieses Einzugsgebiets zum Zwecke der Versorgung mit Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs aufgesucht werden. Ohne größere Einzelhandelsnutzungen als „Anker“ und „Frequenzbringer“ ist diese Funktion, an der dann auch die kleinteiligeren Einrichtungen partizipieren, unter den heutigen marktwirtschaftlichen Bedingungen nicht mehr zu erfüllen.

Die Konzentration des großflächigen Handels entlang der inneren Hauptachse des Plangebiets begünstigt – im Gegensatz zu einer dispersen räumliche Verteilung – die mit der Stadtentwicklungsplanung verfolgte Entstehung eines Ortsteilzentrums für die Nahversorgung. Die Handelsnutzung wird in den Planbereich „hineingezogen“ und integriert. Die Gebiets- und Ortsteilbezogenheit dieser Funktion wird betont, während die Außenwirkung gemindert wird. Im Gegensatz zu einer Einzelhandelskonzentration entlang der Landsberger Allee, welche vorrangig auf die aus dem hohen Durchgangsverkehr resultierenden Kundenströme abzielen würde, werden somit stärker die internen Potenziale angesprochen.

Dieser Auffassung hat sich auch der Bezirk Marzahn-Hellersdorf in seiner o.g. Stellungnahme angeschlossen (vgl. lfd. Nr. 4.): Er sieht es als gesichert an, dass kein überörtlich bedeutsamer Einzelhandelsstandort entwickelt werden kann, von dem negative Auswirkungen auf die Zentren dieses Bezirkes zu erwarten wären.

Ortsteilzentren stellen die unterste Stufe in der Hierarchie des Zentrenkonzeptes nach dem StEP Zentren 2020 (Karte 1, Zentrenkonzept) dar. Als Orientierungswert für die Flächenausstattung wird eine Verkaufsfläche von ca. 5.000 - 10.000 m² angesehen.

Wie dargelegt, ist es das Wesen eines Ortsteilzentrums, dass es einen auf seinen Ortsteil beschränkten Einzugsbereich hat und diesen vorwiegend mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs versorgt. Auf dieser Voraussetzung beruht die Zentrenausweisung im StEP 2020. Dies bedeutet, dass den Ortsteilzentren Landsberger Allee, Hauptstraße / Konrad-Wolff-Straße, Am Tierpark usw. auf landesplanerischer Ebene jeweils die Nahversorgungsfunktion für einen eigenen Einzugsbereich zugeordnet ist. Aufgrund der räumlichen Zuordnung der Ortsteilzentren überschneiden sich deren Einzugsbereiche allenfalls an den jeweiligen Rändern. Sofern ein Ortsteilzentrum also keine über seine eigentliche Funktion hinausgehenden überörtlichen Versorgungsaufgaben wahrnimmt, kann davon ausgegangen werden, dass es die anderen Ortsteilzentren nicht beeinträchtigt.

Die Voraussetzungen für die Entstehung eines überörtlich bedeutsamen Einzelhandelsstandortes sind im Plangebiet XXII-3a nicht gegeben. Ausschlaggebend dafür sind die auf dem ROV beruhende Beschränkung auf ca. 5.000 m² VK für großflächigen Handel und die räumliche Verortung im Inneren des Gebiets, abseits der Hauptverkehrsader Landsberger Allee. Diese Einschätzung wird durch die zustimmenden Voten der für die Belange der Raumordnung zuständigen Behörden (SenStadt, GL) und des Nachbarbezirks bestätigt.

Nachteilige Auswirkungen auf die Funktionen anderer Ortsteilzentren sind durch die Entstehung von Nahversorgungsangeboten im Plangebiet nicht zu erwarten. Dies gilt erst recht für das Hauptzentrum Frankfurter Allee, welches ein weit höheres Maß an Zentralität aufweist und ein wesentlich breiteres Versorgungsspektrum abdeckt, als ein Ortsteilzentrum. Das Angebot an Gütern für die Nahversorgung hat hier einen wesentlich geringeren Anteil am Gesamtangebot. Insofern stehen Haupt- und Ortsteilzentren nur in geringem Maße zueinander in Konkurrenz.

Ein Erfordernis zusätzlicher gutachterlicher Bewertungen besteht nicht. Angesichts der dargestellten Berücksichtigung der raumordnerischen, landesplanerischen und zentrenstrukturellen Belange sind keine Erkenntnisse zu erwarten, die zu einer wesentlich anderen planerischen Beurteilung führen würden. Der erhebliche zusätzliche Aufwand wäre daher im öffentlichen Interesse nicht gerechtfertigt.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die städtebauliche Planung nicht dem Schutz bestimmter Anbieter des Einzelhandelssektors vor der Konkurrenz durch andere Anbieter dient. Im öffentlichen Interesse steht die Sicherung angemessener, wohnortnaher Versorgungsstrukturen für die Bevölkerung. Diese werden durch die Planung nicht gefährdet, sondern verbessert.

Das privatwirtschaftliche Interesse nach Schutz vor vermeintlicher marktwirtschaftlicher Konkurrenz berührt hingegen keinen öffentlichen Belang.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

7.3 Ein weiteres Abwägungsdefizit des B-Plans läge darin, dass das Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg von Berlin vom 18.03.2008 nicht als Planergänzungsinstrument in die Abwägung eingestellt worden sei. Gerade die Ausweisung der Kerngebiete und die Planungsaussagen auf Seite 8, 2. Abs. ziehe eine zwingende abwägende Auseinandersetzung mit den Festlegungen dieses Konzepts nach sich.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Mit dem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung (BVV-Beschluss vom 17.07.08) über das bezirkliche Zentren- und Einzelhandelskonzept wurde zugleich beschlossen, dass sich das Bezirksamt bei der Umsetzung insbesondere an den Leitlinien des StEP Zentren 2020 orientieren soll.

Im bezirklichen Einzelhandelskonzept wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass gemäß landesplanerischer Festlegung (s.o.) an dem Standort Landsberger Allee 315-345 bis zu  5.000m² Verkaufsfläche angesiedelt werden können.

Insbesondere in Bezug auf den vorhandenen Einzelhandelsstandort „Alleecenter“ ca. 1 km westlich des Geltungsbereichs wird eine Beeinträchtigung befürchtet, sofern vorwiegend kleinflächiger Einzelhandel im Plangebiet angesiedelt wird, der zu einem Kaufkraftabfluss führt. Es wird jedoch auch darauf hingewiesen, dass  5.000m² großflächiger Einzelhandel aus Sicht des Stadtbezirks bei städtebaulicher Einfügung noch verträglich sind.

Das Zentren- und Einzelhandelskonzept ist aus den landesplanerischen Vorgaben des StEP Zentren 2020 entwickelt und präzisiert dieses für die konkrete Anwendung auf der bezirklichen Ebene. Die Darstellungen des StEP Zentren 2020 befinden sich wiederum im Einklang mit denjenigen des Flächennutzungsplanes.

Der Bebauungsplan XXII-3a ist aus dem Flächenutzungsplan entwickelt. Er berücksichtigt außerdem die Vorgaben des StEP Zentren 2020 und der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung (vgl. 7.4).

Aufgrund der dargestellten inhaltlichen Kongruenz der einzelnen aufeinander aufbauenden Planungsebenen ist auch das bezirkliche Zentren- und Einzelhandelskonzept im Bebauungsplanverfahren XXII-3a berücksichtigt

Dieses Konzept führt deshalb auch keineswegs zu einer anderen planerischen Beurteilung oder Abwägung der mit dem Bebauungsplan XXII-3a verfolgten städtebaulichen Ziele. Ein Abwägungsdefizit liegt nicht vor.

Die Begründung wird um Angaben zum bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept ergänzt.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich. Der Begründungstext wird um Ausführungen zum bezirklichen Einzelhandelskonzept ergänzt.

 

7.4 Die Ausführungen der Begründung zum Verkaufsflächenpotenzial seien unpräzise und widersprüchlich, da einerseits eine Verkaufsfläche von 5.000 m² als städtebaulich verträglich bezeichnet werde, andererseits von einem Verkaufsflächenpotenzial von 4.000 m² gemäß Bereichsentwicklungsplan gesprochen werde.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Die Ausführungen der Begründung sind weder unpräzise noch widersprüchlich, sondern geben zum einen die Vorgabe des ROV und zum anderen die Darstellungen der Bereichsentwicklungsplanung (Nutzungskonzept des Bereichsentwicklungsplans (BEP) Hohenschönhausen-Süd HOH2, Stand März 2007) wieder. Die bestehende quantitative Differenz zwischen den Angaben in den beiden zitierten Planwerken ist nicht dem Bebauungsplan XXII-3a anzulasten.

Trotz dieser Differenz deckt sich zudem die grundlegende städtebauliche Zielrichtung der beiden planerischen Vorgaben für den Bebauungsplan XXII-3a, da jeweils die Entstehung von Einzelhandelseinrichtungen in einer ähnlichen Größenordnung innerhalb des Plangebietes grundsätzlich befürwortet wird.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

7.5 Die Ausführungen der Begründung entsprächen nicht dem Gebot der Konfliktbewältigung, soweit es um die Kerngebietsfestsetzung und die Frage der höchstzulässigen Verkaufsfläche im Verhältnis zu den im ROV stehenden Grundstücken südlich der Landsberger Allee gehe. Welche Auswirkungen ein Ortsteilzentrum gegenüber dem ursprünglich vom ROV umfassten Fachmarkt- und Dienstleistungszentrum habe, sei nicht ausgeführt. Es habe den Anschein, als ob durch die Planung eine Verschiebung der Konfliktbewältigung auf die Baugenehmigungsverfahren nördlich und südlich der Landsberger Allee bewirkt werden solle.

Der Bebauungsplan greife insoweit in Bestandsschutz- und Vertrauensschutzinteressen der Eigentümer der im ROV betrachteten Grundstücke Landsberger Allee 360 / 362 und 364 ein, da diese durch die Kerngebietsfestsetzung und die Zulassung großflächigen Einzelhandels in ihrer Nutzung erheblich eingeschränkt seien.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Die planerische Konfliktbewältigung hinsichtlich des Verhältnisses zwischen den südlich und nördlich der Landsberger Allee gelegenen Flächen ist bezüglich der jeweils höchstzulässigen Verkaufsflächen bereits im ROV weitestgehend erfolgt. Danach darf die Gesamtverkaufsfläche im Standortbereich 119.000 m² nicht überschreiten. Davon entfallen 114.000 m² auf die südlichen und 5.000 m² auf die nördlichen Flächen.

Allein angesichts des quantitativen Größenverhältnisses von ca. 23:1 erscheint die Unterstellung, dass die im Plangeltungsbereich möglichen Verkaufsflächen erhebliche nachteilige Auswirkungen auf den um ein Vielfaches größeren Standort südlich der Landsberger Allee haben sollten als abwegig.

Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass beiden Standorten grundsätzlich unterschiedliche Funktionen zufallen. Die Fachmarkagglomeration südlich der Landsberger Allee soll gemäß StEP Zentren 2020 prinzipiell das Angebot der übrigen Zentren mit ihren „normalen“ Versorgungsaufgaben ergänzen, indem besondere großflächige themen- und erlebnisorientierte Handels- und Freizeitnutzungen in einem neu geschaffenen Umfeld mit spezifischen Qualitäten vereint werden. Mit seiner Lage unmittelbar an einer der großen Berliner Ausfallstraßen zielt es eindeutig auf einen übergeordneten, autokundenorientierten Einzugsbereich ab.

Konkret wurden im ROV u.a. die beabsichtigte Errichtung eines Möbelfachmarktes, eines Bau- und Gartencenters, zweier Warenhäuser, einer Markthalle, eines Fachmarktes für Unterhaltungselektronik sowie mehrerer Bekleidungsfachmärkte bewertet. Des Weiteren wurde u.a. von der Entstehung von Unterhaltungs-, Dienstleistungs- und Hotelnutzungen ausgegangen.

Diese Entwicklungsabsichten sind grundsätzlich nicht mit der beabsichtigten Entstehung von in erster Linie der Nahversorgung der Wohnbevölkerung im Plangebiet dienenden Einzelhandelstrukturen nördlich der Landsberger Alle vergleichbar. Die mögliche Verkaufsfläche für großflächige Einzelhandelsnutzungen ist im Vergleich zum südlich gelegenen Entwicklungspotenzial stark untergeordnet. Außerdem ist sie im Inneren des Plangebietes und nicht entlang der Hauptverkehrsstraße angeordnet.

Aufgrund dessen ist eine für die südlich gelegenen Flächen nachteilige wechselseitige Beziehung zwischen den Standorten nicht zu erwarten.

Durch die auf dem ROV beruhende Begrenzung der Verkaufsfläche sowie die dargestellte räumliche Verortung ist auch auf der Ebene des Bebauungsplans eine hinreichende Konfliktbewältigung erfolgt.

Der Vorwurf des Verstoßes gegen Bestandsschutz- und Vertrauensschutzinteressen greift nicht durch. Die behaupteten erheblichen Nutzungseinschränkungen werden in keiner Weise sachlich belegt und sind aus den angeführten Gründen auch nicht zu erwarten. Eine Berufung auf angeblichen Bestands- und Vertrauensschutz kann hier auch deshalb nicht greifen, weil das Raumordnungsverfahren ja gerade davon ausgeht, dass nördlich der Landsberger Alle bis zu 5.000 m² VK entstehen können. Die mögliche Entwicklung war den genannten Eigentümern somit spätestens mit Abschluss des ROV im Jahre 2003 bekannt.

Im Hinblick auf die Kerngebietsfestsetzung ist zu ergänzen, dass diese bereits bei Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplan XXII-3 am 16. Juni 1992 und während aller weiteren Verfahrensschritte Gegenstand der Planung war. Insofern kann auch hier kein Vertrauensschutz für Eigentümer von Flächen geltend gemacht werden, für die konkrete Entwicklungsabsichten erst zu einem deutlich späteren Zeitpunkt vorlagen.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

7.6  Unberücksichtigt bleibe in der Begründung die Frage der infrastrukturellen Erschließung des Gebiets unter Berücksichtigung der Auswirkungen auf den Straßenverkehr der gebietsumschließenden Straßen wie z.B. der Konrad-Wolf-Straße.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Die innere und äußere Erschließung des Plangebiets werden in der Begründung erläutert. Es wird dargelegt, dass die direkte Anbindung der Schalkauer Straße an die Landsberger Allee im Rahmen des unmittelbar südlich an das Plangebiet XXII-3a anschließenden Bebauungsplanverfahrens XXII-10 planungsrechtlich gesichert wird, welches die dafür benötigten öffentlichen Straßenverkehrsflächen festsetzt und zeitnah zum Planverfahren XXII-3a abgeschlossen werden soll.

Die Randbedingungen und Ziele zur ausreichenden Erschließung des Plangebiets sind mit dem zuständigen Referat VII der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmt und werden von diesem mitgetragen (Schreiben SenStadt VII B 43 vom 13.05.08).

Die Landsberger Allee ist als sechsspurig ausgebaute übergeordnete Straßenverbindung grundsätzlich für die Ansiedlung verkehrsintensiverer Nutzungen geeignet. Sie wird die Hauptlast künftiger Ziel- und Quellverkehre tragen. Im Vergleich zu den südlich der Landsberger Allee geplanten, mit dem ROV bewerteten Nutzungen (s.o.) und dem daraus entstehenden Verkehr, wird der zusätzliche Verkehr aus dem Plangebiet jedoch eine deutlich untergeordnete Rolle spielen.

Die Konrad-Wolf-Straße verläuft nord-westlich des Plangebietes in einer Entfernung von ca. 1,5 km. Die Bezeichnung als „gebietsumschließende“ Straße ist daher nicht zutreffend.

Im Hauptverkehrsstraßennetz ist sie entweder über die Landsberger Allee und den Weißenseer Weg oder über die Landsberger Allee, die Rhinstraße und die Hauptstraße erreichbar. Die Fahrtstrecke beträgt jeweils ca. 2,5 km.

Die Konrad-Wolf-Straße nimmt keine unmittelbaren Erschließungsfunktionen für das Plangebiet wahr. Wesentliche verkehrliche Auswirkungen der Planung auf diesen Straßenzug sind nicht erkennbar.

Die Erschließung des Plangebiets wurde schon in einer frühen Planungsphase, bei der Erstellung des städtebaulichen Konsensplans 1993, mit allen zuständigen Behörden abgestimmt. Insgesamt kann grundsätzlich davon ausgegangen, dass das durch die Planung bedingte zusätzliche Verkehrsaufkommen bewältigt werden kann.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

7.7 Auffällig sei, dass im Rahmen der Abwägung – soweit es die südlich der Landsberger Allee gelegenen Grundstücke beträfe – lediglich von dem Grundstückseigentümer IKEA gesprochen werde und dessen Interessen in die Abwägung einflössen. Die Nachbareigentümer bzw. deren Grundstückssituation fänden keine Berücksichtigung im Rahmen der Abwägung.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

In Bezug auf die südlich der Landsberger Allee beabsichtigten, mit dem ROV bewerteten Vorhaben werden stets das IKEA-Einrichtungshaus und das Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleitungszentrum in die Begründung einbezogen.

Sofern sich einzelne Behördenstellungnahmen im Rahmen der Beteiligungen nach § 4 Abs.1 u. 2 BauGB ausschließlich auf das Vorhaben IKEA beziehen, kann auch nur eine diesbezügliche Abwägung erfolgen.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

8.   Eigentümer eines südlich der Landsberger Allee gelegenen Grundstücks mit Schreiben eingegangen am 22.10.08

8.1 Gegen die Ausweisung der Kerngebiete bestünden erhebliche Bedenken. Insbesondere die verkehrliche Erschließung dieser als Einzelhandelsflächen nutzbaren Standorte erscheine nicht gesichert, da die Straßenbahntrasse für die dortigen Handelseinrichtungen ein so gravierendes Zufahrtshindernis darstelle, dass eine durchgängige Ausweisung dieser Flächen als Kerngebiet ausscheiden müsse.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Wie in der Begründung dargelegt, wird die direkte Anbindung der Schalkauer Straße an die Landsberger Allee im Rahmen des unmittelbar südlich an das Plangebiet XXII-3a anschließenden Bebauungsplanverfahrens XXII-10 planungsrechtlich gesichert wird, welches die dafür benötigten öffentlichen Straßenverkehrsflächen festsetzt. Zwischen der südlichen Geltungsbereichsgrenze und den Straßenbahngleisen soll eine Parallelfahrbahn mit einseitigem Gehweg errichtet werden. Die Flurstücke im Plangeltungsbereich XXII-10 befinden sich vollständig im Eigentum des Landes Berlin.

Mit der Anbindung der Schalkauer Straße an die Landsberger Allee stellt die Straßenbahntrasse keine Zufahrthindernis dar.

Zusätzlich zur bereits bestehenden Anbindung über den Arendsweg ist eine östliche Anbindung der Heldburger Straße an die Ferdinand-Schultze-Straße im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XXII-3b möglich. Dieses ruht zurzeit, da der ursprünglich geplante Schulstandort nicht mehr erforderlich ist. Grundsätzlich soll aber die Struktur des Straßennetzes des B-Planes XXII-3a aufgenommen werden. Dies findet bereits seinen Niederschlag in der von der BVV beschlossenen Bereichsentwicklungsplanung. Bei städtebaulicher Erforderlichkeit (z.B. Bebauung der Kerngebiete, Zunahme des Verkehrs) ist die zügige Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens XXII-3b möglich.

Die Randbedingungen und Ziele zur ausreichenden Erschließung des Plangebiets sind mit dem zuständigen Referat VII der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmt und werden von diesem mitgetragen (Schreiben SenStadt VII B 43 vom 13.05.08).

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

8.2 Eine anderweitige Ausweisung dieser Flächen als Gewerbeflächen, insbesondere der zur Landsberger Allee hin gelegenen Flächen, sei offensichtlich nicht geprüft worden.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Verschiedene städtebauliche und nutzungsstrukturelle Varianten sind bereits im Rahmen der städtebaulichen Rahmenplanung im Jahre 1992 geprüft worden und mündeten 1993 in einen zwischen den zuständigen Senatsverwaltungen, dem seinerzeitigen Bezirk Hohenschönhausen und den Grundstückseigentümern abgestimmten städtebaulichen Konsensplan.

Die Festsetzung von Gewerbegebieten kommt außerdem deshalb nicht in Betracht, weil dies zu erheblichen Nutzungskonflikten mit den unmittelbar angrenzenden Wohnblöcken führen würde. Störungen in Form von Lärm, Luftschadstoffen, Gerüchen, Schwerlastverkehr etc. könnten erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die gesunden Wohnverhältnisse in einem verdichteten innerstädtischen Quartier haben. Zusätzliche wesentliche Belastungen für das Wohnen sollen insbesondere wegen der bereits bestehenden Vorbelastung durch die stark frequentierte Landsberger Allee weitestgehend vermieden werden.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

8.3  Mit Blick auf die nicht ausreichende verkehrliche Erschließung, die durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. VII B in der Stellungnahme vom 15.09.2006 gerügt worden sei, schließe man sich den Anregungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. I B vom 22.03.2007 an.

Diese schlage vor, anstelle von Kerngebiet Mischgebiet festzusetzen und durch eine Gliederung Wohnungen für die der Landsberger Allee zugewandten Teilflächen innerhalb der Blöcke 2.1, 2.2 und 2.3 auszuschließen. Bezogen auf das gesamte Mischgebiet sei dann der Gebietscharakter als gewahrt anzusehen. Alternativ könne anstelle von Kerngebiet überwiegend Mischgebiet festgesetzt werden. Um die gemäß ROV zulässige Verkaufsfläche für großflächigen Einzelhandel ausschöpfen zu können, solle die der Landsberger Allee zugewandte Teilfläche der Blöcke 2.1, 2.2 und 2.3 als MK festgesetzt werden, wobei hier Wohnungen allgemein ausgeschlossen werden, solle großflächiger Einzelhandel nur ausnahmsweise zulässig sein soll und zentrenrelevante Sortimente ausgeschlossen werden sollten.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Die Abteilung VII der Senatsverwaltung hat nach zwischenzeitlich erfolgter Abstimmung mit dem Bezirksamt Lichtenberg der beabsichtigten verkehrlichen Erschließung für das Plangebiet zugestimmt (vgl. 8.1).

Die zitierte Stellungnahme SenStadt I B vom 22.03.07 erfolgte im Rahmen der Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB. Im Anschluss daran erfolgte eine Abstimmung zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, der Gemeinsamen Landesplanung und dem Bezirksamt Lichtenberg. Diese mündete darin, die Kerngebietsfestsetzung grundsätzlich beizubehalten. Außerdem wird nunmehr textlich festgesetzt, dass Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe in den Kerngebieten nur in einem 30 m tiefen Streifen beidseitig der Schalkauer Straße und dort nur im ersten Vollgeschoss zulässig sind. Aufgrund der räumlichen Begrenzung sind großflächige Handelsnutzungen – entsprechend den Prämissen des ROV– nur bis zu einem Umfang von ca. 4.800 m² Verkaufsfläche möglich.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. I sowie die Gemeinsame Landesplanung haben nunmehr keine Bedenken gegen die Planung (vgl. lfd. Nr. 1. und 5.1).

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

8.4  Offenbar werde die landesplanerische Beurteilung vom 25.04.2003 bezirklicherseits dahingehend verstanden, dass die dort vorgenommene Begrenzung der Verkaufsfläche für das Plangebiet auf 5.000 m² lediglich eine Begrenzung für den großflächigen Einzelhandel ist.

Der Begründung zum Bebauungsplan sei weiterhin zu entnehmen, dass kleinflächiger Einzelhandel nach der Auffassung des Bezirks neben den im Raumordnungsverfahren ausgesprochenen Begrenzungen und darüber hinaus zulässig sein soll.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die mit dem Bebauungsplan XXII-3a vorgenommene Begrenzung des großflächigen Handels auf ca. 5.000 m² wird nicht nur durch den Bezirk vertreten, sondern ist auch mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Gemeinsamen Landesplanung, welche als verantwortliche Behörden – neben dem Ministerium für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung – die landesplanerische Beurteilung (ROV) erstellt haben. Es ist daher davon auszugehen, dass die vorgenommene Planung mit der landesplanerischen Beurteilung im Einklang steht.

Nach der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO sind schädliche Umwelteinwirkungen, Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung , den Verkehr, die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche usw. anzunehmen, wenn die Geschossfläche von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben 1.200 m² überschreitet.

Im Umkehrschluss sind derartige Auswirkungen bei nicht großflächigen Betrieben unterhalb einer GF von 1.200 m² bzw. einer VK von 800 m² (vgl. 7.1) in der Regel nicht zu erwarten. Daher sind derartige Betriebe in aller Regel auch nicht Gegenstand übergeordneter raumordnerischer Betrachtungen.

Ein genereller Ausschluss jeglicher Handelsnutzungen für weite Teile der Kerngebiete kommt zudem deshalb nicht in Betracht, da dies gegen deren allgemeine Zweckbestimmung nach § 7 BauNVO verstieße. Danach dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

8.5 Es werde angeregt, das weitere Verfahren hinsichtlich des Bebauungsplanes XII-3a bis zum Abschluss des Bebauungsplanverfahrens für die gegenüberliegenden Flächen südlich der Landsberger Allee ruhen zu lassen, um auf diesem Wege eine abgestimmte und einheitliche Lösung für den Gesamtraum herbeizuführen und widerstreitende Planungen zu vermeiden.

 

Abwägung:

Der Anregung wird nicht gefolgt.

Hinsichtlich der Verträglichkeit von Handelsnutzungen liegt eine übergreifende planerische Grundlage für die Flächen nördlich und südlich der Landsberger Allee mit dem ROV bereits vor.

Eine widerstreitende Planung ist angesichts von bis zu 114.000 m² VK für diverse Fachmärkte (Möbel, Bau- und Gartenmarkt, Unterhaltungselektronik etc., vgl. lfd. Nr. 7.5) einerseits und bis zu ca. 5.000 m² VK andererseits, die überwiegend der die ortsbezogenen Versorgung der Bevölkerung dienen sollen, nicht erkennbar. Im Übrigen dient der Bebauungsplan XXII-3a in weiten Teilen nicht nur der Festlegung von Handelsflächen, sondern der planungsrechtlichen Sicherung von allgemeinen Wohngebieten, öffentlichen Grünflächen und lokalen Verkehrs- und Erschließungsflächen. Eine zeitliche Bindung an Bebauungsplanverfahren südlich der Landsberger Allee ist daher in keiner Weise sachlich gerechtfertigt.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

9.   Rechtsvertreter eines Eigentümers aus dem näheren Umfeld des Plangebietes mit Schreiben eingegangen am 17.11.08

9.1 Der Bebauungsplan sei grundsätzlich zu begrüßen. Dies gelte in besonderem Maße für die Sicherung der öffentlichen Parkanlage, von welcher die angrenzenden allgemeinen Wohngebiete erheblich profitierten.

Abwägung:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

9.2 Sowohl die öffentliche Parkanlage wie auch die allgemeinen Wohngebiete und die Kerngebiete müssten einen städtebaulichen Abschluss finden. Es sei angezeigt, dass weder die öffentlichen Verkehrsflächen noch die Baugebiete nach Osten fortgeführt würden. Dort sei nämlich die städtebauliche Situation insbesondere durch die stark befahrene Ferdinand-Schultze-Straße, im Süden durch die Landsberger Allee geprägt. Hinzu käme, dass jedenfalls eine Fortführung des Planungssystems des Bebauungsplans XXII-3a nach Osten nicht sinnvoll sei, da für MK kein Bedarf besteht.

Dies habe zur Konsequenz, dass die öffentliche Parkanlage mit der östlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans XXII-3a ende.

Darüber hinaus müssten jedoch auch die Erschließungsstraßen ihren Abschluss finden. Dies bedeute, dass die Hofheimer Straße innerhalb des Geltungsbereichs XXII-3a geführt werden müsse bzw. die Heldburger Straße in einem Wendehammer ausgebildet werden müsse. Die östlich angrenzenden Grundstücksflächen (im Eigentum des Stellungnehmenden) könnten nicht für die Fortführung von Straßenbaumaßnahmen in Anspruch genommen werden. Es werde angeregt, dass sämtliche Straßen so benutzbar sein müssten, dass das Plangebiet in sich autark sei und keine östlich angrenzenden Grundstücksflächen mehr benötigt werden.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; den Anregungen wird nicht gefolgt.

Prinzipiell gilt, dass künftige Planungen im Geltungsbereich des östlich angrenzenden, noch im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplans XXII-3b nur insoweit Gegenstand der Abwägung zum Bebauungsplan XXII-3a sein können, als sie dessen Inhalte ggf. unmittelbar berühren.

Die ursprüngliche Planung für den Standort „Weiße Taube“ vor Teilung des Geltungsbereichs XXII-3 sah grundsätzlich die Fortführung des orthogonalen Rasters aus Straßen und Bauflächen bis an die Ferdinand-Schultze-Straße vor. Dies war bereits Gegenstand des zwischen den seinerzeitigen Grundstückseigentümern, dem Bezirk und den zuständigen Senatsverwaltungen abgestimmten städtebaulichen Konsensplans aus dem Jahre 1993. Auch der Bebauungsplan XXII-3 hat diese Planung von vornherein verfolgt. Schließlich beruhen auch die Darstellungen der von der BVV 2007 beschlossenen Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Hohenschönhausen-Süd HOH2 auf diesem Planungsziel.

Späteren Grundstückserwerbern war die Planungsabsicht, die Heldburger, die Sollstedter und die Plauener Straße bis an die Ferdinand-Schultze-Straße weiterzuführen von vornherein bekannt.

Da der ursprünglich im jetzigen Geltungsbereich XXII-3b geplante Schulstandort nicht mehr benötigt wird, wird dieser künftig entfallen. Stattdessen sieht die BEP die Fortführung der öffentlichen Parkanlage ebenfalls bis an die Ferdinand-Schultze-Straße vor.

Dies ist jedoch ebenso wenig Gegenstand der Abwägung zum Bebauungsplan XXII-3a wie die konkrete künftige Baugebietsausweisung im Plangebiet XXII-3b. Die ursprüngliche Planung sah hier keine Kerngebietsfestsetzung vor, sondern ein Mischgebiet an der Landsberger Allee, den bereits genannten Schulstandort sowie allgemeine Wohngebiete.

Da sich der Bebauungsplan XXII-3b noch im Verfahren befindet, kann der Bebauungsplan XXII-3a nicht Festsetzungen im Vorgriff auf mögliche, bislang jedoch nicht bekannte neue Inhalte des erstgenannten Planes treffen, zumal dies der BEP widerspräche. Allein die Tatsache, dass die Ferdinand-Schultze-Straße stark befahren ist, ist kein Grund dafür, die drei vorgenannten Straßen nicht bis zu dieser Straße fortzuführen.

Die Festsetzung von Wendeanlagen kommt daher nicht in Betracht. Die Hofheimer Straße wird, wenn auch die östlich anliegenden Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans XXII-3b einer Bebauung zugeführt werden, in voller Breite für die Erschließung der anliegenden Baugebiete benötigt. Daher kommt auch ein Verzicht auf die östlichen, im Plangebiet XXII-3b gelegenen Flächen dieser Straße nicht in Betracht, zumal ein Ausbau in westlicher Richtung wegen der dort bereits vorhandenen Bebauung ausscheidet.

Unabhängig von der bislang vorgesehenen Anbindung an die Ferdinand-Schultze-Straße ist die Erschließung des Plangebietes XXII-3a in jedem Fall gesichert:

Die direkte Anbindung der Schalkauer Straße an die Landsberger Allee wird im Rahmen des unmittelbar südlich an das Plangebiet XXII-3a anschließenden Bebauungsplanverfahrens XXII-10 planungsrechtlich gesichert wird, welches die dafür benötigten öffentlichen Straßenverkehrsflächen festsetzt. Zwischen der südlichen Geltungsbereichsgrenze und den Straßenbahngleisen soll eine Parallelfahrbahn mit einseitigem Gehweg errichtet werden, welche an den Arendsweg und auch an die Ferdinand-Schultze-Straße anbindet.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

9.3 In den vier Kerngebieten entlang der Schalkauer Straße sei großflächiger Einzelhandel mit insgesamt ca. 5.600 m² VK zulässig. Es wird angeregt, stattdessen den Einzelhandel auszuschließen.

An der Schalkauer Straße sei keine Lage für attraktive Einzelhandelsnutzungen gegeben. Bei der geplanten sechsgeschossigen Bebauung sei nicht erkennbar, wie ausreichende Stellplatzkapazitäten zur Verfügung gestellt werden könnten.

Außerdem sei in den Kerngebieten auch Wohnnutzung zulässig, welche durch Lärmimmissionen von Anlieferung und Kundenverkehr gestört werde.

Eine attraktive und sinnvolle Einzelhandelsnutzung für die Nahversorgung biete sich nur östlich des Geltungsbereichs im Bereich Landsberger Allee / Ferdinand-Schultze-Straße an. Dort könnten ohne Störung umliegender Wohnbebauung Nahversorger mit ausreichender Stellplatzkapazität zugelassen werden.

Aus den vorgenannten Gründen sollten anstelle der Kerngebiete Mischgebiete festgesetzt werden.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; den Anregungen wird nicht gefolgt.

Die Festsetzung von vier Teilflächen entlang der Schalkauer Straße, in den großflächiger Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 4.800 m² zulässig ist, ist mit den für die Raumordnung und Landesplanung zuständigen Behörden abgestimmt (vgl. lfd. Nr. 7.)

Beabsichtigt ist die Entstehung eines Standortes, der insbesondere der Nahversorgung der vorhandenen Wohnbevölkerung im Plangebiet dient. Eine Ansiedlung in unmittelbarer Nähe des bestehenden Wohnens, an der gebietsinternen Haupterschließungsstraße, welche zudem bereits Ansätze einer kleinteiligen Nahversorgung aufweist, ist daher sinnvoll.

Der vorgeschlagene Standort Landsberger Allee / Ferdinand-Schultze-Straße, in Randlage zum Plangebiet, wäre demgegenüber kontraproduktiv. Aufgrund größerer Entfernung wäre er für die Wohnbevölkerung schlechter fußläufig erreichbar. Im Übrigen wären Einzelhandelseinrichtungen, die an zwei Hauptverkehrsstraßen als Frequenzbringer gelegenen wären, vor allem auf Kundenströme ausgerichtet, die aus dem motorisierten Individualverkehr generiert werden. Die damit mögliche Entstehung eines Einzelhandelsstandortes von überörtlicher Bedeutung ist jedoch gerade nicht Ziel der Planung (vgl. hierzu auch lfd. Nr. 4.).

Ein ausreichendes Stellplatzangebot könnte sowohl in den Blockinnenbereichen wie auch in Tiefgaragen bereitgestellt werden. Auch hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der künftige Einzelhandel vor allem der Nahversorgung dienen soll. Ein übergroßes Stellplatzangebot, welches wiederum vor allem auf externe Kundenströme abzielte, würde dem zuwiderlaufen.

Wohnen ist lediglich in den drei nördlichen (MK 1.1 – 1.3) von sechs Kerngebieten und auch hier nur bis zu einem Geschossflächenanteil von maximal 20 % zulässig. Ziel ist eine städtische, belebte Funktionsmischung, wie sie auch in vielen anderen Innenstadtquartieren besteht und gewünscht ist.

Großflächiger Einzelhandel ist wiederum nur in zweien der Kerngebiete mit zulässigem Wohnen (MK 1.2 und MK 1.3) und dort auch nur auf jeweils etwa einem Drittel der Fläche im ersten Vollgeschoss zulässig. Es ist daher in jedem Falle möglich, dass Wohnen so anzuordnen, dass keine wesentlichen Nutzungskonflikte mit dem Einzelhandel entstehen.

Da der Einzelhandel wie dargestellt nur einen verhältnismäßig geringen Anteil an den Nutzungen im Kerngebiet haben wird, ist ein Verzicht auf eine Kerngebietsfestsetzung zugunsten von Mischgebieten aus den in der Stellungnahme aufgeführten Gründen nicht nachvollziehbar.

Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

 

Ergebnis:

Im Ergebnis haben die öffentliche Auslegung und die erneute Beteiligung betroffener Behörden keine Auswirkungen auf die Ziele und den Inhalt des Bebauungsplans XXII-3a. Die Begründung wurde ergänzt.

 

IV.10.   Abwägungsbeschluss/BVV-Beschluss gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB

Das Bezirksamt hat 06.01.2009 den sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplan einschließlich der Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB und die Vorlage des Bebauungsplanes einschließlich der Begründung zur Beschlussfassung und die Vorlage der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes zur Entscheidung bei der Bezirksverordnetenversammlung beschlossen.

 

Die Bezirksverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 22.01.2009 den Bebauungsplan XXII-3a vom 3. September 2008 einschließlich Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beschlossen und über die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XXII-3a entschieden.

 

IV.11    Anzeigeverfahren

Im Anzeigeverfahren wurde seitens der zuständigen Senatsverwaltung festgestellt, dass der B-Plan XXII-3a erst festgesetzt werden kann, wenn der Bezirk die finanziellen Mittel für eine ausreichende Anbindung des Plangebietes an die Landsberger Allee bereitstellt. Der zwischenzeitlich abgeschlossene Vergleichsvertrag mit der Investorengemeinschaft erfordert  neben der Aktualisierung der Begründung eine Änderung der Abwägung hinsichtlich der finanziellen Auswirkungen. Außerdem sind die Hinweise zur Schallschutzregelung, Kampfmittelbelastung, zur Beurteilung von Eingriffen in Natur und Landschaft, zur Zweckbestimmung der Kerngebiete und zur Zulässigkeit der Wohnnutzung in Teilen der Kerngebiete zu berücksichtigen.

Die Abwägung wurde überarbeitet und die Hinweise in die Begründung eingearbeitet.

 

IV.12    Erneuter Abwägungsbeschluss/BVV-Beschluss gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB

Aufgrund der durch das Anzeigeverfahren veranlassten Überarbeitung der Abwägung hinsichtlich der finanziellen Auswirkungen und der Begründung wurde der Bebauungsplan XXII-3a am … 2009 erneut von der BVV beschlossen und über die Rechtsverordnung erneut entschieden.

 

V.           Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 10 des Gesetzes vom 5. Mai 2004 (BGBl. I S. 718) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253), zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I S. 2049/2076)

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege - Bundesnaturschutzgesetz -(BNatSchG) in der Fassung vom 25. März 2002 (BGBl I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 8. April 2008 (BGBl. I S. 686)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

 

 

 

Aufgestellt:      Berlin, den

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin,

Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr

Amt für Planen und Vermessen

Fachbereich Stadtplanung

 

 

............................................................

Leiter des Amtes für Planen und Vermessen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans XXII-3a

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

 

 

Vom            2009

 

 

     Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Geset­zes zur Ausführung des Bauge­setz­buchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird ver­ord­net:

 

 

§ 1

 

     Der Bebauungsplan XXII-3a vom 3. September 2008 für die Grundstücke zwischen Landsberger Allee, Arendsweg, Schleizer Straße und westlicher Grundstücksgrenze der Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 1/45 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen, wird festge­setzt.

 

 

§ 2

 

     Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Ab­tei­lung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr, Amt für Planen und Vermessen, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeich­nun­gen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Lichtenberg von Ber­lin, Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr, Amt für Planen und Vermessen, Fachbereich Stadtplanung, und im Bau- und Woh­nungsauf­sichtsamt, kostenfrei eingesehen werden.

 

 

§ 3

 

     Auf die Vorschriften über

 

1.   die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädi­gungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

 

2.   das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Gel­tend­machung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

 

wird hingewiesen.

 

 

§ 4

 

     (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

 

1.      eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

 

2.      eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vor­schriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungs­plans,

 

3.      nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwä­gungsvorgangs,

 

4.      eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

 

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

 

(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

 

 

§ 5

 

     Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verord­nungsblatt für Berlin in Kraft.

 

 

 

Berlin, den                      2009

 

 

 

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin

 

 

 

 

                  E m m r i c h                                                                             G e i s e l

          Bezirksbürgermeisterin                                                               Bezirksstadtrat

                                                                                                    für Stadtentwicklung, Bauen,

                                                                                                           Umwelt und Verkehr