Drucksache - DS/0407/VI  

                                  

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

 

Das Bezirksamt hat beschlossen:

 

a)    für das Gelände zwischen Konrad-Wolf-Straße, Simon-Bolivar-Straße, Mittelstraße und Sandinostraße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-34 VE aufzustellen.

     Die wesentlichen Planungsziele sind:

 

-          Sicherung eines Sondergebietes für Einzelhandel, Hotel und Dienstleistungen,

-          Sicherung eines Wohngebietes,

-          Sicherung eines Mischgebietes.

 

Anlage 1:  räumlicher Geltungsbereich

 

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11-34 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, die Nachbarbezirke und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

 

c)    mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

 

Anlage 2:      Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

 

Berlin, den      .06.2007

 

 

 

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Emmrich                                                             Geisel

Bezirksbürgermeisterin                                      Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr

                                                                           

 

 

 

 

                                                                                                                                           Anlage 1

 

Räumlicher Geltungsbereich

des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11- 34 VE

für das Gelände zwischen Konrad-Wolf-Straße, Simon-Bolivar-Straße, Mittelstraße und Sandinostraße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt - Hohenschönhausen

 

 

 

                                                                                                                                Maßstab 1:5000

 

 

 

Ziele des Bebauungsplanes

 

Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Einzelhandel, Hotel und Dienstleistungen, Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes und eines Mischgebietes

 

 

 

 

 

                                                                                                                                           Anlage 2

 

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

 

1. Planungsgegenstand

 

1.1.            Anlass und  Erforderlichkeit

 

Die Firmengruppe Krause beabsichtigt auf den Flächen Konrad-Wolf-Straße 78-84/Simon-Bolivar-Straße 1-2/Mittelstraße1-10 und Sandinostraße 18-19 sowie Sandinostraße 21 unter Einbeziehung des unter Denkmalschutz stehenden 5-geschossigen Fabrikgebäudes (ehemalige Schokofabrik) ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.950 m² und 171 Stellplätzen, Hotel, Diensteistungseinrichtungen sowie Wohnungen zu realisieren.

Die von der Firmengruppe Krause beauftragte Momper Projektentwicklungs GmbH hat für das Projekt im Bezirksamt am 29.11.2006 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach § 12 BauGB gestellt.

Die betroffenen Grundstücke befinden sich im unbeplanten Innenbereich. Das geplante Vorhaben fügt sich insbesondere nach Art und Maß der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die nähere Umgebung ein, so dass das Vorhaben nach § 34 BauGB planungsrechtlich nicht zulässig ist.

Damit ist das für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nötige Planerfordernis gegeben.

 

1.2.            Plangebiet

 

Bestandteil des Plangebietes sind die Flächen des Vorhaben- und Erschließungsplans Konrad-Wolf-Straße 78-84/Simon-Bolivar-Straße 1-2/Mittelstraße 1-10 und Sandinostraße 18-19 sowie Sandinostraße 21. Die  Grundstücke Konrad-Wolf-Straße 76, 77 und 85 sowie Sandinostraße 20,20A und 22 sollen gemäß § 12 Abs. 4 BauGB als Einzelflächen in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einbezogen werden. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-34 VE umfasst somit das gesamte Gelände zwischen Konrad-Wolf-Straße, Simon-Bolivar-Straße, Mittelstraße und Sandinostraße. Die Geltungsbereichsgrenze liegt in der Mitte der Straße.

 

Die Gesamtfläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 24.600 m² zuzüglich der hälftigen Straßenverkehrsflächen.

Der größte Teil der Gesamtfläche, ca. 20.400 m², wurde bis Anfang der 90 er  Jahre durch das Werk für Signal- und Sicherungstechnik gewerblich genutzt und steht seit dem leer. Diese Fläche ist identisch mit der Vorhabenfläche. Dominierendes Zeugnis dieser gewerblichen Nutzung ist das fünfgeschossige Gebäude der ehemaligen Schokoladenfabrik. Das Fabrikgebäude sowie das Maschinen- und Heizhaus der ehemaligen Schokoladenfabrik stehen unter Denkmalschutz. Weiterhin befinden sich mehrere Baracken auf den ehemals gewerblich genutzten Flächen. Die unbebauten gewerblichen Flächen sind überwiegend versiegelt. Auf diesen Flächen wurden in zwei Schadensbereichen Altlasten im Ergebnis eines Altlastenerkundungsberichtes festgestellt.

Bei den restlichen Flächen von ca. 4200 m² handelt es sich um überwiegend durch Wohnbauten genutzte Grundstücke. Die für die Bebauungen der Jahrhundertwende typischen blockrandschließenden viergeschossigen Wohngebäude bestehen an den Eckbereichen der Konrad-Wolf-Straße/Sandinostraße und Konrad-Wolf-Straße/Simon-Bolivar-Straße. Im Erdgeschoss dieser Wohngebäude befinden sich gastronomische- und Handelseinrichtungen. Die Grundstücke Sandinostraße 20 und 20A sind jeweils mit einem zweigeschossigen Einfamilienhaus bebaut.

 

Das Plangebiet befindet sich im südwestlichen Bereich des Ortsteiles Alt-Hohenschönhausen, das wesentlich geprägt ist durch die Konrad-Wolf-Straße, die für das Gebiet maßgeblich zur Erschließung beiträgt und in weiten Teilen die Funktion eines bandartig ausgedehnten Zentrums besitzt. Nördlich des Plangebietes, getrennt durch die Konrad-Wolf-Straße, befinden sich das Sportforum Hohenschönhausen und Friedhofsflächen. Das Plangebiet ist ansonsten von vorwiegend durch Wohnnutzung geprägten Flächen umgeben.

 

Die Grundstücke des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes befinden sich überwiegend im privaten Eigentum. Die für das Vorhaben notwendigen Grundstücke sind nach Aussage des Vorhabenträgers von ihm bereits erworben worden.

 

Die Grundstücke des Plangebietes sind über die Konrad-Wolf-Straße, Simon-Bolivar-Straße, Mittelstraße und Sandinostraße erschlossen.

 

Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 27. März 2007 (ABl. S. 1233) stellt den geplanten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes als gemischte Baufläche M2 dar.

 

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP HOHENSCHÖNHAUSEN 2/Stand 1995 und der Entwurf der BEP Hohenschönhausen-Süd/Stand März 2007) sieht für den zur Konrad-Wolf-Straße gelegenen Teil des Plangebietes ein Mischgebiet und für den zur Mittelstraße gelegenen Teil ein allgemeines Wohngebiet vor.

 

Die Flächen des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-34 VE befinden sich in dem Gelände, für das das Bezirksamt Hohenschönhausen von Berlin in seiner Sitzung am 17. Oktober 1995 die Aufstellung des Bebauungsplanes mit der Bezeichnung XXII-26 gefasst hat (veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 60 vom 24.11.1995). Ziel der Planung ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes für die Grundstücke Sandinostraße 18-20A, Mittelstraße 1-10, Simon-Bolivar-Straße 2 und eines Mischgebietes für die verbleibenden Flächen bis zur Konrad-Wolf-Straße. Der Bebauungsplan ist bisher nicht festgesetzt und  soll im Laufe des vorhabenbezogenen  Bebauungsplanverfahrens eingestellt werden.

             

2. Planinhalt

 

2.1.            Entwicklung der Planungsüberlegungen

 

Seit Januar 2006 wurden mit dem Vorhabenträger und dessen beauftragten Projektentwickler Gespräche zur geplanten Errichtung eines Einzelhandelszentrums am Standort Schokofabrik im Bezirksamt geführt. Im Ergebnis wurde die Vereinbarung getroffen, dass seitens des Bezirksamtes Kompromissbereitschaft besteht, am Standort Einzelhandel über den Nahversorgungsbereich hinaus zuzulassen, wenn die Verträglichkeit des Vorhabens über ein Gutachten nachgewiesen, ein städtebaulich funktionierendes Blockkonzept vorgelegt und die Sanierung und Nutzung der gesamten unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Schokofabrik gesichert werden.

 

Das Gutachten zum Nachweis der Verträglichkeit  des geplanten Einkaufszentrums am Standort liegt als Tragfähigkeitsuntersuchung der Forschungsstelle für den Handel (FfH) seit Oktober 2006 vor. Das FfH-Institut hat im Ergebnis seiner Untersuchung keine Gründe erkennen können, die gegen die Ansiedlung des geplanten Einkaufszentrums an der Konrad-Wolf-Straße sprechen würden.  

Das geplante Vorhaben ist mit der Unteren Denkmalschutzbehörde im Einvernehmen mit dem Landesdenkmalamt Berlin abgestimmt worden. Das Abstimmungsergebnis liegt mit Schreiben vom 23.10.2006 vor.

 

Im Namen und im Auftrag des Vorhabenträgers, der Firmengruppe Krause, hat die Momper Projektentwicklungs GmbH am 29.11.2006 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Errichtung eines Einkaufszentrums, Hotels, Dienstleistungseinrichtungen sowie Wohnungen auf den Flächen der ehemaligen Schokofabrik an der Konrad-Wolf-Straße gestellt.

Der Vorhabenträger hat ein überarbeitetes Bebauungskonzept für das Plangebiet im Februar 2007 vorgelegt.

 

Der BVV-Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Verkehr hat sich am 12.12.2006 mit den Planungszielen des Vorhabenträgers befasst und gegen die Durchführung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Errichtung eines Einkaufszentrums, Hotels, Dienstleistungen und Wohnungen keine Einwände vorgebracht. Empfohlen wurde eine Mehrfachnutzung der Stellplätze für Besucher des Sportforums Hohenschönhausen, die Integration des Hotels in das Baudenkmal sowie die Festlegung der Instandsetzung des denkmalgeschützten Fabrikgebäudes im Durchführungsvertrag.

 

Mit Schreiben vom 07.02.2007 erfolgte gemäß § 5 AGBauGB die Mitteilung der Planungsabsicht zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-34 VE an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt IIC) und an die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin/ Brandenburg (GL 8).

Gemäß Stellungnahme von SenStadt IIC vom 28.03.2007 bestehen gegen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-34 VE auf der Grundlage der dargelegten Planungsziele Bedenken. Der geplante Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche (VK) von ca. 4000 m² beeinträchtigt dringende Gesamtinteressen Berlins. Die Entwicklungsfähigkeit des Plans ist aus dem FNP nicht gegeben. Eine Änderung des FNP wäre daher Voraussetzung für seine Festsetzung. Sie wird vom zuständigen Referat IB nicht in Aussicht gestellt. Aufgrund der angestrebten Gesamtgröße von ca. 4000 m² VK und 171 Stellplätzen kann das Einkaufszentrum nicht mehr als Nahversorger eingestuft werden. Die Bedenken gelten als ausgeräumt, wenn die geplante Verkaufsfläche die in der AV-Einzelhandel genannte Obergrenze für nahversorgungsbezogene Einzelhandelseinrichtungen von 2500 m² Bruttogeschoßfläche (BGF) nicht überschreitet.

Gemäß Stellungnahme von GL 8 vom 13.03.2007 liegt das Plangebiet im Siedlungsbereich des LEP eV außerhalb der in Ziel 4.2.4 LEP eV genannten und in Ziel 1.1 FNP Berlin räumlich konkretisierten städtischen Zentren ca. 2,0 km südöstlich des städtischen Zentrums Berliner Allee (Weißensee). Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes unterstützt Ziel 1.0.1 LEP eV. Es ist nicht zu erwarten, dass ein Nahversorgungszentrum mit einer Verkaufsfläche von 3.950 m² benachbarte städtische Zentren, insbesondere das städtische Zentrum Berliner Allee (Weißensee) beeinträchtigt, so dass der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Einklang mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPRO steht.

 

 

2.2.            Ziel und Zweck der Planung

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan verfolgt die Absicht, auf den Grundstücken der Konrad-Wolf-Straße 78-84/Simon-Bolivar-Straße 1-2/Mittelstraße 1-10/Sandinostraße 18-19, unter Einbeziehung des unter Denkmalschutz stehenden 5-geschossigen Fabrikgebäudes (Schokoladenfabrik) ein Einkaufszentrum mit 3.950 m² Verkaufsfläche und 171 Stellplätzen, ein Hotel sowie Dienstleistungseinrichtungen zu realisieren. Für den Einzelhandel sind 5 Läden geplant, darunter der Lebensmittelanbieter EDEKA.

Auf den Grundstücken der Mittelstraße 5-10, Sandinostraße 18-19 sowie Sandinostraße 21 ist vom Vorhabenträger die Errichtung von Wohnungen vorgesehen.

 

Auf den außerhalb des Vorhabengebietes befindlichen Grundstücken Konrad-Wolf-Straße 76, 77 und 85 sowie Sandinostraße 20, 20A und 22 sollen die bestehenden Nutzungen planungsrechtlich gesichert werden.

 

Die städtebaulichen Ziele, die mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verfolgt werden sollen, sind die Instandsetzung und Nutzung des unter Denkmalschutz stehenden Fabrikgebäudes (Schokoladenfabrik) und die Neuordnung und Aufwertung der seit vielen Jahren überwiegend brachliegenden Flächen in der Mitte der Konrad-Wolf-Straße, gegenüber dem Sportforum Hohenschönhausen im Ortsteil Alt-Hohenschönhausen.

 

Das Maß der baulichen Nutzung sowie die überbaubaren Grundstücksflächen sollen in Anlehnung an das Bebauungskonzept durch Festsetzung von Baugrenzen, einer maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) und einer Festsetzung von maximal möglichen Gebäudehöhen bestimmt werden.

2.3.            Wesentlicher Planungsinhalt

 

Planungsziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes soll die planungsrechtliche Sicherung eines Sondergebietes für Einzelhandel, Hotel und Dienstleistungen auf den Grundstücken Konrad-Wolf-Straße 78-84, Simon-Bolivar-Straße 1-2, Mittelstraße 1-4; eines allgemeinen Wohngebietes auf den Grundstücken Mittelstraße 5-10, Sandinostraße 18-22, Konrad-Wolf-Straße 76, 77 und eines Mischgebietes auf dem Grundstück Konrad-Wolf-Straße 85 sein.

 

3.          Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)

 

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl. S 692)