Drucksache - DS/1704/V
Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zu beschließen bzw.
zu entscheiden: a)
den
sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplanentwurf XVII‑15 vom 26.
März 1996 mit Deckblättern vom 15. November 1996 und vom 09. Januar 2006 für
das Gelände zwischen Kaskelstraße, Pfarrstraße, Marktstraße und Schreiberhauer
Straße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg, einschließlich
der Begründung gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch. Anlage 1: räumlicher
Geltungsbereich Anlage 2: Auswertung
und Ergebnis der Auslegung von 1996 Anlage 3: Auswertung
und Ergebnis der erneuten Auslegung von 1997 Anlage 4: Begründung
zum Bebauungsplanentwurf gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch Der Originalplan liegt während der
BVV-Sitzung aus. Dieser Beschluss schließt Änderungen
oder Ergänzungen aus redaktionellen oder Gründen der Rechtssicherheit, die den
beschlossenen planerischen Inhalt nicht abändern, ein. b)
die
Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XVII‑15 im Bezirk
Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg, gemäß § 12 Abs. 4 BezVG Anlage 5: Entwurf
der Verordnung Begründung:
Der Beschluss des
Bebauungsplanentwurfes durch die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3
Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch und die Entscheidung der
Bezirksverordnetenversammlung über die Rechtsverordnung zum Bebauungsplan gemäß
§ 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz sind notwendige Voraussetzungen zur
Festsetzung des Bebauungsplanes.
Die unter Punkt a) zu beschließende Änderungsermächtigung dient insbesondere der Minimierung des Zeitaufwandes im Bebauungsplanverfahren im Falle notwendig werdender geringfügiger Änderungen des Bebauungsplanes einschließlich der Begründung und der Rechtsverordnung zum Beispiel im Ergebnis der Rechtsprüfung der zuständigen Senatsverwaltung. Berlin, den 2006
____________________________ _____________________________________ Emmrich Lompscher Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadträtin für Stadtentwicklung Anlage 1 Räumlicher Geltungsbereichdes Bebauungsplanes XVII‑15 für das Gelände zwischen Kaskelstraße, Pfarrstraße, Marktstraße und Schreiberhauer Straße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg unmaßstäblich Ziel des Bebauungsplanes
Festsetzung des Baublocks als allgemeines Wohngebiet, Sicherung des Schulstandortes Marktstraße 2 – 3 / Schreiberhauer Straße 45 als Gemeinbedarfsfläche, Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen, Sicherung der örtlichen Verkehrsflächen. Anlage 2 Auswertung und Ergebnis der öffentlichen Auslegunggemäß § 3 Abs. 2 BaugesetzbuchDer Entwurf des Bebauungsplanes ist gemäß § 3 Abs.2 Baugesetzbuch mit der Begründung für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Die Träger öffentlicher Belange sollen von der Auslegung benachrichtigt werden. Die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans XVII‑15 fand in der Zeit vom 29. April 1996 bis einschließlich 31. Mai 1996 in den Räumen des Stadtplanungsamtes statt. Zeitgleich wurde auch der Entwurf des Bebauungsplans XVII‑17 öffentlich ausgelegt. Die ortsübliche Bekanntmachung über Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr. 21 vom 19. April 1996 auf Seite 1366. Der Landespressedienst wurde über die bezirkliche Pressestelle durch das Anschreiben des Stadtplanungsamtes vom 25. April 1996 von der anstehenden öffentlichen Auslegung informiert. Die Bürger sind außerdem am 27. April 1996 über Anzeigen in der Berliner Zeitung, Berliner Morgenpost und Der Tagesspiegel von der Auslegung in Kenntnis gesetzt worden. Als zusätzlicher Service der Beteiligung fand im Rahmen der öffentlichen Auslegung am Abend des 22. Mai 1996, um 19.00 Uhr, eine Erörterungsveranstaltung in den Räumen des Café „Drug Stop“ in der Pfarrstraße 107, 10365 Berlin, statt. Dieser Termin wurde vorwiegend von Anwohnern aus dem Sanierungsgebiet „Kaskelstraße“ wahrgenommen. Dort konnte auch der ausgelegte Entwurf zum Bebauungsplan XVII‑15 in der Fassung vom 26. März 1996 mit der Begründung vom 26. März 1996 eingesehen werden. Der damalige Lichtenberger Baustadtrat nahm an der Erörterungsveranstaltung teil. Auf die Erörterungsveranstaltung wurde über die Betroffenenvertretung im Sanierungsgebiet „Kaskelstraße“ hingewiesen. Die Träger öffentlicher Belange und die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks sind mit Schreiben vom 23. September 1996 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt worden; insgesamt 42 Dienststellen wurden angeschrieben. Die beabsichtigte Planung wurde anhand folgender Informationsmaterialien dargelegt: - Bebauungsplanentwurf vom 26. März 1996 - Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 26. März 1996 91 Bürger und Bürgerinnen haben während dieser Zeit Einsicht in die Planung genommen. Davon nahmen 16 interessierte Bürger an der Erörterungsveranstaltung am 22. Mai 1996 in den Räumen des Café „Drug Stop“ teil. Ein Träger öffentlicher Belange und drei Bürger äußerten sich zum Bebauungsplanentwurf XVII‑15. Das damalige Landesschulamt gab die folgende Stellungnahme ab: Im Hinblick auf § 15 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 23. Januar 1990 und Punkt 2 eines Vermerks der damaligen Senatsverwaltung für Schule, Berufsbildung und Sport vom 28. Januar 1993 weist das Landesschulamt darauf hin, dass bauliche oder technische Forderungen, die aus dem Neubau der Schreiberhauer Straße begründet sind, nicht zu Lasten des Landes Berlin gehen dürfen. Abwägung: Im Entwurf zum Bebauungsplan XVII-15 in der Fassung vom 26. März 1996 ist östlich der Schreiberhauer Straße, parallel zur Baugrenze eines künftigen Schulneubaus eine Wellenlinie geführt, die auf die textliche Festsetzung Nr. 11 zum Lärmschutz Bezug nimmt. Nach den Maßgaben dieser textlichen Festsetzung müssen zum Schutz vor Emissionen durch Straßenverkehrslärm die Außenbauteile Luftschalldämm-Maße einhalten. Die beabsichtigte Lärmschutz-Festsetzung an der Schreiberhauer Straße ging nach der Prognose des Jahres 1996 von einer stärkeren Zunahme des Verkehrs insbesondere an der Einmündung in die Marktstraße aus. Diese Einschätzung ist jedoch nicht eingetreten. Die im Bebauungsplan XVII‑15 festzusetzende Schreiberhauer Straße ist eine Wohnsammelstraße geblieben. Hauptverkehrsstraßenfunktionen musste sie nicht übernehmen. Da die Realisierung der Verbreiterung der Schreiberhauer Straße sowie ihre dann erforderliche Verknüpfung mit dem bestehenden Hauptverkehrsstraßennetz nicht absehbar ist, wurde die Lärmschutzfestsetzung an dieser Stelle entbehrlich. Nur an der bereits heute durch Straßenverkehr, Straßenbahn und Eisenbahn stark verlärmten Front des Schulgebäudes zur Marktstraße bleibt die Lärmschutzfestsetzung nach der textlichen Festsetzung Nr. 11 bestehen. · Planänderung durch das Deckblatt vom 15. November 1996 Es ist zu prüfen, ob der verrohrte Wassergraben unter der Schule nicht als Altlastenverdachtsfläche anzusehen ist. Abwägung: Die für Altlasten zuständigen Dienststellen im Lande Berlin wurden im Rahmen der Trägerbeteiligung eingeschaltet. In ihren Stellungnahmen vom 02. und 29. März 1995 ging die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz nicht auf das Thema Altlasten ein. Sie äußerte in keinem Satz einen Altlastenverdacht für Flächen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII‑15. Das Amt für Umweltschutz Lichtenberg erwähnte in seiner Stellungnahme vom 23. Februar 1995 keine bekannten oder vermuteten Altlasten im Plangebiet XVII-15. Im Altlastenverdachtsflächenkataster des Landes Berlin ist für das Grundstück Marktstraße 2 - 3 nicht registriert. Das Grundstück wird seit in den Jahren 1906 / 07 für schulische Zwecke genutzt. Das Landesschulamt nennt keine konkrete Begründung für seinen Altlastenverdacht. Infolgedessen gab es keine Begründung für ein kostenträchtiges Bodengutachten. · Keine Planänderung Die drei Bürgerschreiben enthalten teilweise recht umfangreiche Anregungen. Diese lassen sich wie folgt verkürzt zusammenfassen: Es wird die Wichtigkeit eines städtebaulichen Vertrages, mit dem der Großinvestor JSK sich auch an der Infrastruktur im Wohngebiet beteiligt (z.K. Kita), hervorgehoben. Abwägung: Der angesprochene städtebauliche Vertrag wurde am 11. November 1996 unterzeichnet. Er konnte jedoch bislang nicht umgesetzt werden, weil an der Schreiberhauer Straße bislang nicht die erforderliche Mindestanzahl von 100 Wohnungen errichtet wurden, die dann den vertraglichen Kita-Bedarf auslösten. Inzwischen wurde in der Pfarrstraße 91 durch einen gemeinnützigen Träger eine Kindertagestätte für das Wohnquartier mit 85 Plätzen errichtet. Auf den Grundstücken Hauffstraße 21 – 25 wird durch den Bebauungsplan 11-18 ein weiterer Kita-Standort planungsrechtlich gesichert. Der Bebauungsplan 11-18 steht unmittelbar vor seiner Festsetzung. · Keine Planänderung Ein Bürger kann das vorgegebene städtebauliche Konzept einer Blockrandbebauung nicht nachvollziehen. Es möchte, dass eine ehemals eigene Bautypologie des einstigen Industriestandortes ablesbar erhalten bleibt. Die Besonderheiten des Ortes, etwa die baulichen Lücken in den Straßenfronten, die der Kuhgraben hinterließ, findet er unzureichend im Bebauungsplan beachtet. Abwägung: Das städtebauliche Konzept einer Blockrandbebauung ist ein Grundkonsens, der seit Beginn des Planverfahrens von fast allen Beteiligten mitgetragen wurde. Die Vervollständigung des Baublocks kommt dem bestehenden Denkmalschutz und der vorhandenen Erhaltungsverordnung am nächsten, weil hier eine Harmonie mit den Altbauten gesucht wird. Die Bautypologie des Industriestandortes wurde mit dem denkmalgeschützten Bau der „Knorr-Bremse“ von Alfred Grenander bewahrt, in dem die BfA eine neue Heimstatt gefunden hat. Bauliche Brüche gibt es am Ostkreuz genügend. Im Verlaufe des Sanierungsprozesses hat sich herausgestellt, dass der Kuhgraben nicht wieder geöffnet werden kann. Die historische schmale Baulücke für den Kuhgraben in der Pfarrstraße bleibt erhalten. · Keine Planänderung Mehrere Bürger lehnen das beabsichtigte Zurücknehmen der Bauflucht entlang der Schreiberhauer Straße ab. Da die Straße einen ausreichend breiten Querschnitt besitzt soll die 6 Geschosse hohe Bebauung an der Kante der vorhandenen Tennendecke errichtet werden. Dem Wunsch der Verkehrsverwaltung, an der Schreiberhauer Straße Reserveflächen für den Ausbau der Straße zu reservieren soll nicht entsprochen werden. Abwägung: Die Neubebauung hält einen Abstand von rund 40 m zum Bürokomplex auf der Westseite der Schreiberhauer Straße. Dieser verhältnismäßig große Abstand ist ein wichtiger Faktor, um eine Verträglichkeit zwischen der Wohn- und der Kerngebietsnutzung zu gewährleisten und um die städtebauliche Wirkung des Baudenkmals der ehemaligen „Knorr-Bremse“ zu stärken. Die Angebotsplanung für eine Verkehrsflächenverbreiterung in der Schreiberhauer Straße bleibt bestehen. Die Straßenbegrenzungslinie tritt um ca. 6 bis 7 m hinter die jetzige östliche Begrenzung des Gehwegs an der Schreiberhauer Straße zurück. Die Fläche zwischen Gehweg und Gebäudekante wurde bis auf weiteres als Straßenbegleitgrün bepflanzt. Die dort gesetzten Straßenbäume berücksichtigen mit ihren Standorten den vierspurigen Ausbau und würden später im Gehwegbereich einer ausgebauten Straße stehen. So soll das Fällen gut angewachsener Bäume vermieden werden. Kommt der Straßenausbau nicht, bilden diese Bäume eine straßenbildprägende Raumkante in einem Grünbereich. · Keine Planänderung Ein Bürger wünscht sich für die erzielbare Wohnungsanzahl größere wohnungsnahe Freiflächen mit öffentlicher Durchwegung im Blockinnenbereich anstelle eines „halböffentlichen Boulevards“ mit der Schreiberhauer Straße. Der Kuhgraben sollte als Grünzug durch das Quartier, dass ein enormes wohnungsnahes Freiflächendefizit aufweist, gestalte werden. Abwägung: Im Verlaufe des Sanierungsprozesses hat sich herausgestellt, dass die in den vorbereitenden Untersuchungen geplanten blockinternen Durchwegungen nicht finanzierbar sind. Einen Grünzug auf dem Kuhgraben hat das zuständige Fachamt abgelehnt, weil die damit verbundenen Grundstücksbewirtschaftungs- und Pflegekosten nicht mehr im bezirklichen Globalhaushalt darstellbar sind. · Keine Planänderung In den nördlichen Wohnungsbaublock sollte eine Kindertagesstätte analog zum Vorbild an der Rummelsburger Bucht integriert werden. Abwägung: Im Jahr 1999 wurde das nahe gelegene ehemalige Wohngebäude Pfarrstraße 91 zu einer Kindertagesstätte mit 85 Plätzen ausgebaut. Träger dieser Einrichtung ist die sozialdiakonische Jugendarbeit Lichtenberg. 2004 konnten die Freiflächen der Kindertagesstätte durch den Ankauf des Grundstücks Hauffstraße 6 vergrößert werden. · Keine Planänderung Zur Schulstandorterweiterung stellt der Bürger eine genaue Gebäudekantendefinition infrage, weil diese einem möglicherweise interessanten Wettbewerbsergebnis unnötig vorgreift. Abwägung: Im Bebauungsplan XVII‑15 wird auf dem Grundstück Schreiberhauer Straße 45 für eine mögliche Schulerweiterung ein größeres Baufeld ausgewiesen. Dieses hält einen gewissen Abstand zu den Nachbargrundstücken ein. Es ist nicht sicher, ob für die Schulerweiterung in absehbarer Zeit ein Erfordernis eintritt, noch ob dazu ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt wird. Der Bebauungsplan hält lediglich ein Bauangebot vor. · Keine Planänderung Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollten die am Ende des vorherigen Jahrhunderts vorhandenen Vorgärten nach Ansicht dieses Bürgers wieder festgesetzt werden, weil sie wesentlicher Teil des Straßenprofils waren. Der Bürger vermutet, dass diverse Grundstückseigentümer die Wiederherstellung ihrer Vorgärten beabsichtigen. Abwägung: Die Kolonie „Victoriastadt“ wurde im ausgehenden 19. Jahrhundert mit Vorgärten angelegt. Allerdings belegen die im Fachbereich Vermessung archivierten historischen Karten aus dem Jahre 1928, dass spätestens zu dieser Zeit in der Pfarrstraße, der Kaskelstraße und der Marktstraße die Vorgärten zugunsten einer Gehwegverbreiterung beseitigt waren. Teilweise sind die alten Vorgartenflurstücke innerhalb der gepflasterten Gehwege katastermäßig erhalten geblieben und in der Folgezeit auch nicht durch die öffentliche Hand erworben worden. Aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse wird für die Wertermittlung davon ausgegangen, dass die vor der Baulinie im Gehwegbereich liegenden privaten Grundstücksflächen auf der Grundlage geltenden Planungsrechts die Bodenqualität Straßenland besitzen, denn ihre Inanspruchnahme erfolgte vor dem 08. April 1945. Das angenommene Interesse der Anlieger auf Wiederherstellung der Vorgärten konnte nicht bestätigt werden. Beim Neubau der südlichen Pfarrstraße im Jahre 2004 ist die vorhandene Gehwegsituation erneuert worden. · Keine Planänderung Ein Bürger kritisiert, dass die in den textlichen Erläuterungen aufgeführten Bodenuntersuchungen durchweg älteren -Datums sind und das Areal nicht vollständig erfassen. Bis heute (Frühjahr 1995) ist nicht in der gesamten Brachfläche Bodenaustausch vorgenommen worden. Zum Teil sind noch alte Bodenplatten und Keller der Industrieanlagen vorhanden. Abwägung: Vor Beginn der Baumaßnahme wurde 1995/96 an der Ecke Schreiberhauer Straße / Kaskelstraße eine Tiefenberäumung durchgeführt und alle alten Fundamentreste beseitigt. Dies war unumgänglich, um die Neubauten auch sicher gründen zu können. Bezüglich der Altlasten konnte für das Plangebiet XVII‑15 festgestellt werden stellen, dass die vorhandenen Belastungen im Boden analysiert und entsorgt wurden. Die Fachbehörden konnten auf Basis der Gutachtenlage attestieren, dass die Neubebauung der ehemaligen Industriefläche mit Wohnungen unbedenklich ist. · Keine Planänderung Ein Bürger äußert die Befürchtung, dass die Vorhaltefläche für eine Verbreiterung der Schreiberhauer Straße längerfristig zu einer Stellplatzfläche entwickelt wird. Abwägung: Zwischen der Hirschberger Straße, der Schreiberhauer Straße und der Krummhübler Straße wurde im Jahr 2000 das so genannte „Victoria Center“ errichtet. Über den 2 Verkaufsgeschossen mit Einzelhandel und Gastronomie wurden auf drei Ebenen jeweils ca. 200 Stellplätze angelegt. Planungsrechtlich wären dort sogar noch zwei weitere Parkebenen zulässig, so dass in diesem Block insgesamt 1000 Stellplätze zur Verfügung ständen. Damit sollte der Stadtraum um die Schreiberhauer Straße ausreichend versorgt sein. Im Übrigen sind aufgrund der textlichen Festsetzung Nr. 5. im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII‑15 oberirdische Stellplätze und Garagen unzulässig. · Keine Planänderung In den ausgelegten Bebauungsplänen wird die Blockinnenfläche durch Souterrainparkflächen mit Ein- und Ausfahrten großflächig verbraucht. Mit frei werdenden Geldern der Parkplatzschaffung könnte der Umbau des Ostkreuzes angeschoben werden. Abwägung: Die Parkplätze im Garagengeschoss sollen von dem privaten Grundstückseigentümer errichtet werden. Hier können keine Gelder in die öffentliche Maßnahme Umbau des Bahnhofs Ostkreuz verschoben werden. Weil die Wohnungen an der Schreiberhauer Straße freifinanziert errichtet werden sollen, setzt dies ein bedarfsgerechtes und vermarktungsfähiges Stellplatzangebot voraus. Der Nachweis von Pkw-Stellplätzen in der künftigen Wohnanlage entspricht den Erfahrungen mit den Wünschen der potentiellen Verkäufer dieser Eigentumswohnungen an eine konventionelle „Auto-Mobilität“. Wer sich eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung zulegt, gehört in der Regel einer Einkommensschicht in der Bevölkerung an, in der auch mindestens ein Pkw selbstverständlich ist. Der eigene Pkw wird fast immer am Hauptwohnsitz abgestellt, auch dann, wenn der Nutzer für den Berufsweg öffentliche Verkehrsmittel nutzt. · Keine Planänderung Ein Bürger kritisiert, die Definition des Areals als WA mit sechs Geschossen ist nicht wünschenswert, solange nicht die Defizite an sozialer Infrastruktur und an Grünflächen im anschließenden Quartier abgebaut sind. Abwägung: Während der letzten zehn Jahre haben die Fortschritte im Sanierungsgebiet die Defizite an sozialer Infrastruktur weitgehend beseitigt. Bestehende Grünanlagen wurden erneuert, aufgewertet und qualitativ verbessert. Inzwischen ist die Victoriastadt zu einer bevorzugten Wohnlage im Bezirk Lichtenberg geworden. · Keine Planänderung Erneute öffentliche Auslegung Die erneute öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans XVII‑15 fand in der Zeit vom 17. November 1997 bis einschließlich 19. Dezember 1997 in den Räumen des Stadtplanungsamtes statt. Auch hier wurde zeitgleich der Entwurf des Bebauungsplans XVII‑17 öffentlich ausgelegt. Die ortsübliche Bekanntmachung über Ort und Dauer der erneuten öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr. 54 vom 09. November 1997 auf Seite 4012. Der Landespressedienst wurde über die bezirkliche Pressestelle durch das Anschreiben des Stadtplanungsamtes vom 25. Oktober 1997 von der anstehenden erneuten öffentlichen Auslegung informiert. Die Bürger sind außerdem am 14. November 1997 über Anzeigen in der Berliner Zeitung, Berliner Morgenpost und Der Tagesspiegel von der Auslegung in Kenntnis gesetzt worden. Die Träger öffentlicher Belange und die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks sind mit Schreiben vom 12. November 1997 von der erneuten öffentlichen Auslegung benachrichtigt worden; insgesamt 28 Dienststellen wurden angeschrieben. Die beabsichtigte Planung wurde anhand folgender Informationsmaterialien dargelegt: - Bebauungsplanentwurf vom 26. März 1996 mit einem Deckblatt vom 15. November 1996 - Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 14. November 1997 Die erneute öffentliche Auslegung in der Zeit vom 17. November 1997 bis 19. Dezember 1997 wurde von fünf Bürgern wahrgenommen. Es gingen keinerlei schriftliche Stellungnahmen zum ausgelegten Bebauungsplan-Entwurf ein. Es wurden auch keine Anregungen oder Bedenken mündlich oder zur Niederschrift geäußert. Gründe für die erneute öffentliche
Auslegung Der Bebauungsplan XVII‑15 lag im Frühjahr 1996 lediglich 32 Stunden in der Woche öffentlich aus. Laut Rundschreiben der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 07. Februar 1997 - also mehrere Monate nach Abschluss der ersten öffentlichen Auslegung - ist es erforderlich, dass die Zeiten zur Einsichtnahme bei der Auslegung der Bebauungsplanentwürfe die Wochenarbeitszeit nicht wesentlich unterschreiten. Das Rundschreiben fußt auf einer damals aktuellen Rechtsprechung, die auf alle noch nicht abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren Auswirkungen hat. Zur Orientierung bei öffentlichen Auslegungen wurde von der Senatsverwaltung eine Zeitvorgabe von 39,5 Stunden in der Woche erarbeitet, die im vorliegenden Fall unterschritten wurde. Daher sollte der Bebauungsplan XVII‑15 erneut und uneingeschränkt mit dem damals bereits erarbeiteten Deckblatt gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 AGBauGB in Verbindung mit § 3 Abs. 2 BauGB für 40 Wochenarbeitsstunden ausgelegt werden, damit er später nicht aus formalen Gründen gerichtlich angreifbar wird. Gemäß der Rechtsauffassung der Senatsbauverwaltung ist es rechtlich unbedenklich, einen durch ein Deckblatt korrigierten Bebauungsplanentwurf anstelle einer erneuten Reinzeichnung öffentlich auszulegen. Im Zusammenhang mit einer Planreifefeststellung gemäß § 33 Abs. 1 BauGB für ein großes Wohnungsbauvorhaben im Bereich der Bebauungspläne XVII‑15 und XVII‑17 prüfte die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr im November 1996 den Bebauungsplan XVII‑17 und machte einige Anmerkungen zu dessen beabsichtigten Festsetzungen. Als Resultat dieser Anmerkungen entstand das Deckblatt vom 15. November 1996 mittels dessen einige kleinere Änderungen in den Bebauungsplan XVII‑15 eingearbeitet werden konnten. Die Änderungen betreffen in erster Linie einige Worte innerhalb der vorgesehenen textlichen Festsetzungen. In ihrer Stellungnahme zur Planreifeerklärung vom 12. Dezember 1996 stellte die Senatsverwaltung zum Abschluss ihrer Prüfung fest, dass die Modifizierung zweier textlicher Festsetzungen Einfluss auf die Planung haben könnte. Deshalb sollten die Deckblattänderungen in einer erneuten Bürgerbeteiligung den betroffenen Bürgern und Grundstückseigentümern vorgestellt werden. Dies erfolgte im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung. Der Bebauungsplan XVII‑15 verfolgt nun fast identische Festsetzungsabsichten wie der Bebauungsplan XVII‑17. Er überplant nur einen anderen Geltungsbereich. Somit trafen die Anmerkungen der Senatsverwaltung auch auf den Bebauungsplan XVII‑15 zu und wurden in gleicher Weise wie beim Bebauungsplan XVII‑15 mittels Deckblatt in den Bebauungsplan XVII‑15 eingearbeitet. Gründe für das Deckblatt vom 09. Januar
2006 Zwischen der erneuten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans XVII‑15 im Winter 1997/98 und seiner jetzt beabsichtigten Festsetzung liegen etliche Jahre in denen die Entwicklung im Plangebiet voranschritt. Mit dem zweiten Deckblatt wird der Bebauungsplan an die Bezirksfusion mit Hohenschönhausen, die Bildung von Ortsteilen, die erfolgte Rechtschreibreform, geänderte Rechtsvorschriften, auf die Bezug genommen werden muss und ähnliche Formalien angepasst. In der textlichen Festsetzung Nr. 1. wird der zweite Absatz gestrichen, weil aufgrund der Sanierungserfolge ein besonders erhöhter Verdrängungsschutz für die Gebietsbevölkerung nicht mehr erforderlich ist. Das allgemeine Wohngebiet in der Pfarrstraße hat sich etabliert. Aus heutiger Sicht wird es als ausreichend erachtet, wenn dieses Wohngebiet nach der Legaldefinition vorwiegend dem Wohnen dient. Die ausnahmsweise zulässigen nicht störenden Gewerbebetriebe und die generell zulässigen freien Berufe müssen dort nicht dauerhaft ausgeschlossen werden. Die gesamte textliche Festsetzung Nr. 7 wurde gestrichen, weil auf der Grundlage des Bauordnungsrechts, des Umgebungsschutzes für die Baudenkmale an der Schreiberhauer Straße und für das Denkmalensemble um die Pfarrstraße sowie der geltenden Erhaltungsverordnung störende Fremdwerbung versagt werden kann. Ergebnis der beiden öffentlichen Auslegungen: Der Bebauungsplanentwurf XVII‑15 kann in der Fassung vom 26. März 1996 und mit den Deckblättern vom 15. November 1996 und vom 09. Januar 2006 zur Festsetzung gelangen. Anlage 3 Auswertung und Ergebnis der erneuten öffentlichen Auslegunggemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch Anlage 4 Begründung zum Bebauungsplan XVII-15 gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch
Begründung gemäß § 9 Abs. 8
Baugesetzbuch (*) zum Bebauungsplan XVII‑15 für das Gelände zwischen Kaskelstraße, Pfarrstraße,
Marktstraße und Schreiberhauer Straße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil
Rummelsburg
Die Begründung hat mit dem Bebauungsplan XXII‑15 vom 26. März
1996 mit Deckblättern vom 15. November 1996 und vom 09. Januar 2006 zur
Festsetzung in der Sitzung des Bezirksamtes Lichtenberg am . . 2006 vorgelegen. Das
Bezirksamt hat die Festsetzung des Bebauungsplanes XVII‑15 als
Rechtsverordnung beschlossen. Berlin, den 2006 Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung Amt für Planen und Vermessen Fachbereich Stadtplanung _______________________________ Leiter des Amtes für Planen und Vermessen unmaßstäblich Inhalt I. Planungsgegenstand 4 1. Anlass
und Erfordernis 4 2. Plangebiet 5 2.1 Räumlicher
Geltungsbereich 5 2.2 Bestehende
Nutzungen im Plangebiet 5 2.3 Eigentumsverhältnisse 7 2.4 Erschließung 8 3. Vorhandene
Infrastruktur 9 3.1 Grundschule 9 3.2 Kindertagesstätten 9 3.3 Jugendfreizeiteinrichtung 9 3.4 Sportplätze 9 3.5 Öffentliche
Grünanlagen 9 3.6 Spielplätze 10 3.7 Nahversorgung
für den täglichen Bedarf 10 4. Planerische
Ausgangssituation 11 4.1 Flächennutzungsplan 11 4.2 Landschaftsprogramm 12 4.3 Bereichsentwicklungsplanung 13 4.4 Sanierungsgebiet 13 4.5 Erhaltungsgebiet 15 4.6 Denkmalschutz 16 4.7 Landschaftspläne 16 4.8 Schutzgebiete
und Schutzobjekte gemäß NatSchG Bln 16 5. Umweltverträglichkeitsprüfung 17 6. Altlasten 17 II. Planinhalt 19 1. Entwicklung
der Planungsüberlegungen 19 2. Intention
des Plans 20 3. Wesentlicher
Planinhalt 21 3.1 Überblick 21 3.2 Begründung
einzelner Festsetzungen 21 3.2.1 Allgemeines Wohngebiet 21 3.2.2 Fläche für den Gemeinbedarf 23 3.2.3 Straßenverkehrsflächen 24 3.3 Textliche
Festsetzungen 25 4 Abwägung 31 4.1 Belange der allgemeinen Anforderungen
an gesunde Wohnverhältnisse 31 4.2 Belange
an die soziale Infrastruktur 33 4.3 Belange
des Verkehrs 34 4.4 Belange des Umweltschutzes, des
Naturhaushaltes und der Landschaftspflege 35 III. Auswirkungen
des Bebauungsplans 37 1. flächenmäßige
Auswirkungen 37 2. städtebauliche
Auswirkungen 37 3. verkehrliche
Auswirkungen 37 4. soziale Auswirkungen / Auswirkungen
auf die soziale Infrastruktur 37 5. ökologische
Auswirkungen 38 6. Auswirkungen auf die technische
Infrastruktur / Ver- und Entsorgung 38 7. Auswirkungen
auf die Haushalts- und Finanzplanung 39 8. Planungsschäden 39 IV. Verfahren 42 1. Information
der Senatsverwaltungen 42 2. Aufstellungsbeschluss
und öffentliche Bekanntmachung 42 3. Frühzeitige
Bürgerbeteiligung 42 4. Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange und der betroffenen Fachämter des Bezirksamts 43 5. Öffentliche
Auslegung 44 6. Feststellung
der Planreife gemäß § 33 Abs. 1 BauGB 49 7. Erneute
öffentliche Auslegung 49 8. Gründe
für die erneute öffentliche Auslegung 50 9. Gründe
für das Deckblatt vom 09. Januar 2006 50 10. Fortführung
des Verfahrens auf der alten Rechtsgrundlage 51 10. Bezirksamtsbeschluss zum Ergebnis der
Auswertung der beiden öffentlichen Auslegungen und zum Bebauungsplan XVII‑15 51 11. Beschluss der
Bezirksverordnetenversammlung über den Bebauungsplan XVII‑15 51 V. Rechtsgrundlagen 53 BEGRÜNDUNG zum Bebauungsplan XVII‑15 vom 26. März 1996 mit Deckblättern vom
15. November 1996 und vom 09. Januar 2006 für das Gelände zwischen Kaskelstraße,
Pfarrstraße, Marktstraße und Schreiberhauer Straße im Bezirk Lichtenberg,
Ortsteil Rummelsburg. I. Planungsgegenstand 1. Anlass und Erfordernis Die beabsichtigte städtebauliche Umstrukturierung der ehemaligen Industriefläche
der Knorr-Bremse-AG nordöstlich des S-Bahnhofs Ostkreuz war Anlass für die
Aufstellung der fünf Bebauungspläne XVII‑14, XVII‑15, XVII‑16,
XVII‑17 und XVII‑18. Ein
im November 1991 von privaten Investoren vorgelegtes Projekt für ein Büro- und
Verwaltungszentrum auf dem einstigen Werksgelände mit insgesamt mehr als
200.000 m² Bruttogeschossfläche (BGF) sowie ca. 300 Wohneinheiten im
Randbereich zum angrenzenden Wohnquartier wurde zunächst auf seine Zulässigkeit
und Genehmigungsfähigkeit nach § 34 BauGB geprüft. Die damalige Abteilung
Bau- und Wohnungswesen im Bezirksamt Lichtenberg kam zum Ergebnis, dass sich
eine Planung der beabsichtigten Größenordnung hinsichtlich Art und Maß der
Nutzung nicht spannungsfrei in die Eigenart der Umgebung einfügen konnte und
die Erschließung nur unzureichend gesichert war. Somit lag ein Planerfordernis
im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB vor. Der
Bebauungsplan XVII‑15 ist ein in verfahrenstechnischer Hinsicht eigenständiger
Plan, inhaltlich ist er jedoch im Zusammenhang mit den Bebauungsplänen XVII‑14,
XVII‑16, XVII‑17 und XVII‑18 zu sehen. Diese fünf
Bebauungspläne sollen insgesamt die künftige städtebauliche Entwicklung und
Ordnung des ehemaligen Industriegeländes der Knorr-Bremse-AG leiten und die
Erschließung der neu parzellierten Teilflächen sichern. Es sollen
unterschiedliche vorhandene und geplante Nutzungen (Büroflächen, Verwaltung,
Bildung, Einzelhandel, Wohnen, Straßen- und Schienenverkehr) miteinander in
Einklang gebracht werden. Dabei ist der Grundkonsens zur Entwicklung von ca.
2/3 des einstigen Werksgeländes zu einem Handels-, Büro- und
Verwaltungsstandort und von ca. 1/3 des einstigen Werksgeländes zu einem
Wohnungsbaustandort beständig fortgeschrieben worden. Der
Bebauungsplan XVII‑15 soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für
den Bau von ca. 110 Wohnungen im Baublock zwischen Kaskelstraße, Pfarrstraße,
Marktstraße und Schreiberhauer Straße liefern und die zur Erschließung
notwendigen Straßenverkehrsflächen sichern. Durch
den Wohnungsneubau soll die Wohnfunktion am Rande des (mit der 10. Verordnung
vom 18. November 1994, GVBl Nr. 64 vom 3. Dezember 1994, S. 472) förmlich
festgelegten Sanierungsgebietes Kaskelstraße / Victoriastadt gestärkt werden, damit
die städtebauliche Lage um die Schreiberhauer Straße nicht durch die Monofunktion
einer reinen Büronutzung, so wie sie bereits auf der Westseite dieser Straße
existiert, dominiert wird. Wohnen und Arbeiten sollen einander verträglich
zugeordnet werden. Insgesamt soll durch die städtebauliche Neuordnung eine
Aufwertung dieses innerstädtischen Quartiers mit hoher Lagegunst erreicht
werden. 2. Plangebiet 2.1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-15 umfasst das
Gelände zwischen Kaskelstraße, Pfarrstraße, Marktstraße und Schreiberhauer
Straße im Bezirk Lichtenberg. Der Bebauungsplan erfasst somit den Baublock 056
im statistischen Gebiet 147 sowie das an diesen Baublock grenzende Straßenland,
jeweils bis zur Straßenmitte. An
das Plangebiet XVII-15 grenzt im Norden der räumliche Geltungsbereich des in
Aufstellung befindlichen Bebauungsplans XVII–17, im Süden der in Aufstellung
befindliche Bebauungsplan XVII-4 und im Westen bzw. Nordwesten die räumlichen
Geltungsbereiche der in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne XVII‑14
bzw. XVII‑16. Dabei stößt der räumliche Geltungsbereich des vorliegenden
Bebauungsplans XVII‑15 jeweils lückenlos an die räumlichen
Geltungsbereiche der übrigen genannten Bebauungspläne. 2.2 Bestehende Nutzungen im Plangebiet Das Areal des Bebauungsplans XVII‑15 befindet sich im Umfeld des S‑Bahnhofs
Ostkreuz. Weil dieser S‑Bahnhof momentan nur Ausgänge in den
Verwaltungsbezirk Friedrichshain-Kreuzberg sowie nach Süden zur Rummelsburger
Bucht hat, spielt er für die Erschließung des Plangebiets derzeit eine
untergeordnete Rolle, wenngleich der dortige Stadtraum stark durch die
tangierenden Bahnanlagen (Lichtenberger Verbindungskurve und Damm der Ringbahn)
geprägt wird. Längerfristig ist ein völliger Neubau des Kreuzungsbahnhofs
geplant. Dann sollen auch direkte Ausgänge an der Kynaststraße im Bezirk
Lichtenberg entstehen, so dass der S-Bahnhof Ostkreuz langfristig erheblich an
Erschließungsattraktivität gewinnen wird. Das
Plangebiet XVII-15 ist ein nahezu rechteckiger Block typischer Berliner
Dimension, begrenzt von der Kaskelstraße im Norden, der Pfarrstraße im Osten,
der Marktstraße im Süden und der Schreiberhauer Straße im Westen. Er wurde von
dem in Nord-Süd-Richtung quer durch das Gebiet verlaufenden und am Ende des 19.
Jahrhunderts verrohrten Kuhgraben in eine westliche und eine östliche Hälfte
geteilt. Untypisch ist, dass lediglich die östliche Hälfte eine geschlossene,
gründerzeitliche Blockrandbebauung aufweist, während der nordwestliche Teil zum
Industriestandort der Knorr-Bremse-AG gehörte und der südwestliche Bereich als
Schulstandort genutzt wird. Der
größte Teil des damals zwischen den Gemeinden Boxhagen und Rummelsburg (ab 1889
Landgemeinde Boxhagen-Rummelsburg, 1912 Vereinigung mit Lichtenberg) gelegenen
Geländes wurde 1871 von den Fabrikantenbrüdern Lehmann erworben und kurz darauf
an die „Berliner Cement-Bau-AG“ weiterverkauft. Diese begann mit der Erstellung
von Bebauungs- und Parzellierungsplänen. Von
1871 bis 1875 errichtete die „Berliner Cement-Bau-AG“ unter technischer Leitung
des Bauingenieurs Türrschmidt 60 zwei- und dreigeschossige Doppel- oder
Reihenhäuser aus monolithischem Gussbeton in standardisierter Bauweise, um die
Kosten des Mietshausbaus zu senken. Es entstand die so genannte
„Victoriastadt“. Die meisten Betonhäuser wurden jedoch bald wegen der sehr
kleinen Wohnungsgrundrisse und des ungünstigen Raumklimas wieder abgerissen und
durch Ziegelbauten ersetzt. Bis 1913 wurde die Bebauung zwischen der
Lichtenberger Kurve im Norden und dem S-Bahn-Damm Ostkreuz Lichtenberg (zu
dieser Zeit Eisenbahnstrecke nach Frankfurt/Oder) abgeschlossen. Bis zum 2.
Weltkrieg fanden keine wesentlichen Veränderungen mehr statt. Die
Wohngebäude in der östlichen Blockhälfte wurden gegen Ende des 19. Jahrhunderts
errichtet. Die Gebäude auf den Grundstücken Kaskelstraße 4, Kaskelstraße 10 / Ecke
Pfarrstraße 118, Pfarrstraße 120/128, Pfarrstraße 132/144 und Pfarrstraße 146 /
Ecke Marktstraße 1 sind Bestandteil eines Denkmalbereichs (Ensemble) im Sinne
des § 2 Abs. 3 des Denkmalschutzgesetzes Berlin in Verbindung mit der Denkmalliste
nach § 4 DSchG Bln (siehe Teil II, Kap. 3.3). Zusätzlich liegt die östliche
Hälfte des Baublocks gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB in einem
Erhaltungsgebietes (siehe Teil I, Kap. 2.4.5). Des Weiteren befindet sich der
genannte Bereich mit der Wohnbebauung innerhalb des am 11. Oktober 1994
förmlich festgelegten Sanierungsgebiets (siehe Teil I, Kap. 2.2.3). Weil auf
den meisten Grundstücken die Stadterneuerung bereits durchgeführt wurde, hat
sich die Wohnqualität in diesem Baublock erheblich verbessert. Dennoch
war es bei Planaufstellung im Jahre 1992 wichtig, dass der gesamte beschriebene
Baublock planungsrechtlich als allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird, weil
die Ansprüche an eine gewerbliche Umnutzung Anfang der neunziger Jahre ein
Ausmaß annahmen, das eine Zerstörung der ortsteil- und gebietstypischen
Strukturen befürchten ließ. Die planungsrechtliche Sicherung des
Wohnungsbestandes sollte die Sanierungsmaßnahmen und den angestrebten
Denkmalschutz flankierend stützen. Die
Knorr-Bremse-AG nahm nach dem ersten Weltkrieg die Produktion von Bremsen für
Schienenfahrzeuge und Lastkraftwagen am Standort Ostkreuz auf. Die Firma
entwickelte sich zu einem der führenden Unternehmen im Sektor der
Eisenbahnausrüstung. Aufgrund der von Produktion und Warenumschlag verursachten
Emissionen existierten stets Nutzungskonflikte mit der angrenzenden
Wohnnutzung. Die Erschließung des Werkes war unzureichend und führte teilweise
durch Wohngebiete. Nach
1990 wurde der Standort in Lichtenberg aufgrund der Zusammenlegung mit
Niederlassungen der Knorr-Bremse-AG in den alten Bundesländern und der damit
verbundenen Umstrukturierung innerhalb des Unternehmens aufgegeben. Ein
geringer Teil der Produktion wurde in den Verwaltungsbezirk Marzahn-Hellersdorf
verlagert. Auf
dem zum Plangebiet XVII-15 gehörenden ehemaligen Teil des Betriebsgeländes der
Knorr-Bremse-AG befanden sich überwiegend Lagergebäude und
Hilfsproduktionsstätten minderer baulicher Qualität. Diese Bauten wurden 1992
vollständig abgerissen. Der
Grundstück Marktstraße 2-3 wird seit nunmehr hundert Jahren als Schulstandort,
zunächst für ein Gymnasium (erbaut 1906/07), später für eine polytechnische
Oberschule und seit 1976 für Berufsschulzwecke genutzt. Gegenwärtig ist dort
eine Nebenstelle des Oberstufenzentrums (OSZ) "Bürowirtschaft - II"
für kaufmännische Berufe in der nahe gelegenen Fischerstraße untergebracht. Das
historische Schulgebäude von Müller und Stumm steht unter Denkmalschutz. Der
Nordflügel sowie die Turnhalle wurden um 1995 mit Fördergeldern der
Europäischen Union saniert. Die Zweckbestimmung des Standorts soll langfristig
erhalten bleiben. Auf
dem Grundstück Schreiberhauer Straße 45 (Flurstück 1345, nördlich der Schule)
stand das Kulturhaus des Elektrokombinats (ELOPO), das zwischen 1991 und 1998
eine Diskothek nutzte. Mittlerweile ist dieses Gebäude abgerissen. Das frei
gewordene Gelände soll alsbald für den Schulsport genutzt und dem entsprechend
gestaltet werden. Seit Spätherbst 2005 haben die Bauvorbereitungen mit einer
Tiefenenttrümmerung des Geländes begonnen. Der
Fachbereich Vermessung Lichtenberg hat für die neu bebauten Grundstücke östlich
der Schreiberhauer Straße am 14. Mai 1996 die folgende amtliche Grundstücksnummerierung
festgesetzt: „Schreiberhauer Straße 25 / 37 Ecke Kaskelstraße 2“ und diese
Nummerierung im Amtsblatt für Berlin am 09. Mai 1997 auf Seite 1399 öffentlich
bekannt gegeben. Analog
hat der Fachbereich Vermessung am 20. März 1997 die Grundstücksnummer
Marktstraße 4 für das Flurstück 1345 aufgehoben dort als Grundstücksnummer
„Schreiberhauer Straße 45“ amtlich festgesetzt. Die neue Grundstücksnummer
wurde im Amtsblatt für Berlin am 11. April 1997 auf Seite 1127 öffentlich
bekannt gegeben. Der
Kuhgraben bildete im 19. Jahrhundert die Gemarkungsgrenze zwischen den damals
selbstständigen Gemeinden Rummelsburg und Boxhagen. Er entwässerte die feuchten
Wiesen eines dort befindlichen Vorwerkes. Sein Verlauf ist im Stadtgrundriss
ablesbar geblieben, weil sich östlich von ihm die Siedlung „Victoriastadt“
etablierte, während sich an seiner Westseite die Industrie ansiedelte. Noch vor
1900 wurde der Graben verrohrt und der Flusslauf eingeebnet. Im Gegensatz zum
Baublock nördlich der Kaskelstraße sind im Plangebiet XVII‑15 keine
Flurstücke erhalten geblieben, die den Grabenverlauf nachzeichnen. Der
Kuhgraben erfüllt heute keinerlei wasserbautechnische Funktionen. Die
Hauptentwässerungsleitung für das Gebiet verläuft in Nord-Süd-Richtung in Form
des Kanals mit Kastenprofil 3600 / 2000 h, d.h. mit 2 m Rohrdurchmesser, unter
der Pfarrstraße. In einigen Abschnitten scheint das alte Rohr des Kuhgrabens
mit - nach Kartenlage - eiförmigem Querschnitt und ca. 90 cm Durchmesser
abhanden gekommen zu sein. Bei den Ausschachtungen zur Wohnbebauung
Kaskelstraße Ecke Schreiberhauer Straße hat man 1997 das alte Rohr des
Kuhgrabens nicht mehr finden können. Entwässerungsprobleme sind dadurch
allerdings nicht aufgetreten. 2.3 Eigentumsverhältnisse Die Grundstücke Schreiberhauer Straße 25/37 / Ecke Kaskelstraße 2 (Flurstück
1341) mit den Neubauten befinden sich in Privateigentum. Ebenso sind die
Grundstücke mit den Altbauten Kaskelstraße 4, Kaskelstraße 10 / Ecke
Pfarrstraße 118, Pfarrstraße 120/144 und Pfarrstraße 146 / Ecke Marktstraße 1
im Eigentum von privaten natürlichen oder juristischen Personen. Das Grundstück
Marktstraße 2 / 3 mit der Berufsschule, einschließlich des Flurstücks 280 zur
Schulhoferweiterung an der Ecke Marktstraße / Schreiberhauer Straße sowie das
nördlich angrenzende Grundstück Schreiberhauer Straße 45 (Flurstück 1345)
befinden sich im Eigentum des Landes Berlin und werden dort als Berufsschule im
Fachvermögen der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Sport geführt. Bei
den Flurstücken 1338 und 1340 innerhalb der Straßenverkehrsfläche der
Schreiberhauer Straße ist die Übertragung in das Landesgrundbesitzvermögen
Berlins immer noch nicht vollzogen worden. Nach § 8 Abs. 1 des
Erschließungsvertrages „Dienstleistungszentrum Ostkreuz“ vom 11. Mai 1994 sind
die mangelfreien Erschließungsanlagen in der Schreiberhauer Straße, der
Hauffstraße und der Kaskelstraße nach Abschluss aller Bauarbeiten kosten- und
lastenfrei dem Land Berlin zu übereignen, soweit sie sich im
Erschließungsbereich befinden (siehe auch Teil III, Kap. 8. „Planungsschäden“).
Somit sind hier beim Straßenneubau 1995 / 96 weder Grunderwerbs- noch
Straßenausbaukosten für das Land Berlin entstanden. Teile
des Gehwegbereiches vor den Grundstücken Kaskelstraße 4, Kaskelstraße 10 Ecke
Pfarrstraße 118, Pfarrstraße 120, Pfarrstraße 126 und Pfarrstraße 138/146
gehören eigentumsmäßig noch zu den angrenzenden Baugrundstücken. Dort waren zu
Zeiten der Gründung der Kolonie Victoriastadt Vorgärten angelegt. Diese sind
dann deutlich vor 1945 beseitigt und ihre Flächen baulich mit dem öffentlichen
Straßenland verschmolzen worden, ohne die Eigentumsverhältnisse den geänderten
Gegebenheiten anzupassen (siehe auch Teil III, Kap. 8. „Planungsschäden“). In
der Gehweggestaltung sind die früheren Eigentumsgrenzen nicht mehr
nachvollziehbar. Die Verkehrssicherungspflicht für diese Flächen liegt beim Amt
für Bauen und Verkehr Lichtenberg. In der Kaskelstraße wurde der betroffene
Gehweg 1995 erneuert, in der Pfarrstraße geschah dies 2004. 2.4 Erschließung Die unmittelbare Erschließung des Plangebiets erfolgt über die 1995 neu
gebaute Schreiberhauer Straße sowie die bestehenden und seit Jahrzehnten
gewidmeten Straßenzüge Kaskelstraße, Pfarrstraße und Marktstraße. Die
Widmung der Schreiberhauer Straße gemäß § 3 des Berliner Straßengesetzes in einer Breite von ca. 28,70 m
einschließlich aller Anschlüsse an das vorhandene Straßennetz wurde am 06.
September 1996 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 3130 bekannt gegeben. Das
Tiefbauamt hat durch Schreiben vom 25. Oktober 1996 mitgeteilt, dass diese
Widmung Unanfechtbarkeit erlangte, nachdem niemand dieser Widmung widersprach. Hauptanbindungsstraßen
im Umfeld sind die Nöldnerstraße und die Hauptstraße (erreichbar über die
Karlshorster Straße) in Richtung Süden und Südwesten, die Marktstraße und
Boxhagener Straße in Richtung Westen (zur Warschauer Straße) sowie über die
nördliche Pfarrstraße und die Schulze-Boysen-Straße in Richtung Norden (zur
Frankfurter Allee). Die
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über die Straßenbahnlinie 21
und die Buslinie 240, die beide in der Marktstraße verkehren. Der
nächstgelegene Schnellbahnhof ist die Station „Nöldnerplatz“ (S-Bahnlinien S 5,
S 7 und S 75) in einer Entfernung von ca. 7 bis 10 Gehminuten. 3. Vorhandene Infrastruktur 3.1 Grundschule In der Nöldnerstraße 44, außerhalb des Plangebietes, steht die
„Grundschule an der Victoriastadt“. Sie wird ab 2006 mit Geldern aus dem
Förderprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ grundlegend saniert. 2004 und
2005 wurden als Startermaßnahme bereits die Sanitärtrakte erneuert. Hier ist
langfristig die Grundschulversorgung für das PlangebietXVII‑15
sichergestellt. 3.2 Kindertagesstätten 1999 wurde das außerhalb des Plangebiets gelegene ehemalige Wohngebäude
Pfarrstraße 91 im Rahmen der Stadterneuerung aus öffentlichen Fördermitteln zu
einer Kindertagesstätte mit 85 Plätzen ausgebaut. Träger dieser Einrichtung ist
die sozialdiakonische Jugendarbeit Lichtenberg. 2004 konnten die Freiflächen
der Kindertagesstätte durch den Ankauf des Grundstücks Hauffstraße 6 vergrößert
werden. Somit ist eine ausreichende Versorgung des Plangebietes XVII‑15
mit Kindertagesstättenplätzen sichergestellt. Eine
zweite Kindertagesstätte für das Sanierungsgebiet Kaskelstraße mit ca. 60
Plätzen soll auf den Grundstücken Hauffstraße 21 – 25 entstehen. Der
Grunderwerb hierzu ist abgeschlossen. Die Fläche befindet sich im Fachvermögen
der Abteilung Jugend, Bildung und Sport Lichtenberg. Der den Standort sichernde
Bebauungsplan 11-18 steht kurz vor der Festsetzung. Die Grundstücke werden
momentan als öffentlicher Kinderspielplatz zwischengenutzt. 3.3 Jugendfreizeiteinrichtung Auf dem Grundstück Hauffstraße 13 wurde Ende 2004 eine
Jugendfreizeiteinrichtung mit ca. 115 m² Nutzfläche eröffnet. Sie wird von der
Lichtenberger Jugendverwaltung betrieben und ersetzt die beengten
Räumlichkeiten in der Pfarrstraße 139. Die neue Jugendfreizeitstätte ist im
baulichen Zusammenhang mit dem dortigen Sportfunktionsgebäude aus öffentlichen
Fördergeldern neu gebaut worden und stellt ein ausreichendes Jugendfreizeitangebot
für das Plangebiet XVII‑15 sicher. 3.4 Sportplätze Der städtische Sportplatz in der Hauffstraße 13-20 wurde 2001 von Grund
auf erneuert. 2004 wurde das dortige Sportfunktionsgebäude mit Umkleidekabinen,
Duschen und Schiedsrichterräumen abgerissen und durch einen Neubau in
Elementbauweise ersetzt. Damit ist der langfristige Fortbestand dieser
Sporteinrichtung gesichert. 3.5 Öffentliche Grünanlagen Auf dem Gelände der ursprünglich bebauten Blockspitze zwischen
Pfarrstraße / Türrschmidtstraße / Spittastraße ist in der Nachkriegszeit im
Anschluss an die Enttrümmerung eine kleine öffentliche Grünanlage entstanden.
Diese Grünfläche bot wenig Aufenthaltsqualität und wies erhebliche
Verschleißerscheinungen auf. Sie wurde deshalb im Rahmen des
Stadterneuerungsprozesses und mit ausdrücklicher Anwohnerbeteiligung im
Abschnitt zwischen der Pfarrstraße und der Kernhofer Straße mit öffentlichen
Fördergeldern grunderneuert und völlig neu gestaltete. Die öffentliche
Grünfläche konnte im Dezember 2004 übergeben werden; die Bauarbeiten zur
Neugestaltung des anschließenden Abschnitts der Kernhofer Straße, der als
Fußgängerbereich gepflastert wurde und an dem die gebietsversorgende
„Kaufhalle“ für die Victoriastadt liegt, dauerten bis Ende 2005. Der restliche
Abschnitt der Grünfläche bis zur Spittastraße soll noch mit Unterstützung des
Förderprogramms „Städtebaulicher Denkmalschutz“ erneuert werden. Somit ist die
wohnungsnahe Grünversorgung des Plangebiets XVII‑15 sichergestellt. 3.6 Spielplätze Auf dem landeseigenen Grundstück Kernhofer Straße 8 / 10, in ca. fünf
bis sieben Gehminuten Entfernung zum Plangebiet XVII‑15, ist in den
Jahren 2001 bis 2002 mit Fördergeldern ein öffentlicher Kinderspielplatz
entstanden. Durch seine Lage im Sanierungsgebiet war eine umfassende
Anwohnerbeteiligung sichergestellt. Der Basisentwurf für den Kinderspielplatz
entstand in einer von der Verwaltung initiierten Planungswerkstatt durch die
Kinder im Wohnquartier. Somit konnten die Kinder bestimmen, wie und was sie
später spielen wollten. Sie entschieden sich für das Motto „Eisenbahn“. Im Mai
2002 wurde der Spielplatz feierlich eröffnet. Er wird seither gut angenommen.
Somit ist die wohnungsnahe Versorgung mit öffentlichen Kinderspielplätzen für
das Plangebiet XVII‑15 sichergestellt. 3.7 Nahversorgung für den täglichen Bedarf Auf dem Baublock zwischen der Hirschberger Straße, der Schreiberhauer
Straße und der Krummhübler Straße steht das so genannte „Victoria Center“. Das
ist Gebäudekomplex mit einem großflächigen Einzelhandelsgeschäft, das mit ca.
5000 m² Verkaufsfläche als „Ankermieter“ auf zwei Verkaufsgeschossen
angesiegelt ist. Darum gruppieren sich kleinere weitere Einzelhändler,
Gastronomie und eine Apotheke. Darüber sind auf drei Ebenen jeweils ca. 200
Stellplätze angeordnet. In einem zweiten Bauteil an der Hirschberger Straße
befindet sich ein Fitness-Center mit kleinem Schwimmbad. Das „Victoria Center“
liegt dem Plangebiet XVII‑15 gegenüber jenseits der Schreiberhauer
Straße. Über
das „Victoria Center ist eine wohnungsnahe und fußläufige Versorgung mit den
Artikeln des täglichen Bedarfs für das Plangebiet XVII‑15 sichergestellt.
Außerdem gibt es als weiteren Nahversorger im Sanierungsgebiet einen Discounter
in der Kernhofer Straße / Ecke Türrschmidtstraße. 4 Planerische Ausgangssituation 4.1 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der
Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (Amtsblatt für Berlin S. 95), zuletzt geändert
am 14. April 2005 (ABl. S. 1595), stellt den räumlichen Geltungsbereich des
Bebauungsplans XVII‑15 als Wohnbaufläche W 2, mit einer GFZ bis 1,5, dar.
Der Schulstandort Marktstraße 2 – 3 wird durch das Lagesymbol für „Schule“ im
FNP dargestellt. Westlich
des Geltungsbereichs XVII‑15 wird eine gemischte Baufläche, Typ M 1,
dargestellt. Dieser Darstellung einer Mischfläche M 1 wird in den
Bebauungsplänen XVII‑14, XVII‑16 und XVII‑18 durch die
beabsichtigte Festsetzung von Kerngebieten entsprochen. Südlich
des Bebauungsplans XVII‑15 wird im FNP eine Bahnfläche dargestellt. Das
Plangebiet XVII‑15 liegt innerhalb des Vorranggebiets für
Luftreinhaltung. Auf
Grundlage des Entwicklungsgebots aus § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind
Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Nach den von den
Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung herausgegebenen „Richtlinien zum
Darstellungsumfang (Entwicklungsrahmen) sowie zu Änderungen des
Flächennutzungsplanes Berlin (RL - FNP) vom 23. Januar 2001 (ABl. S. 1261 ff) sind
die mit dem Bebauungsplan XVII‑15 beabsichtigten und im Teil II dieser
Begründung dargestellten Festsetzungen aus dem Flächennutzungsplan Berlin
entwickelbar: Für
die Entwicklung aus einer Wohnbaufläche im FNP ist die Festsetzung eines
allgemeinen Wohngebietes im Bebauungsplan der Regelfall. Der Bebauungsplan XVII‑15
hat zum Ziel, den größten Teil des Baublocks als allgemeines Wohngebiet
festzusetzen. Die vier den Baublock umgebenden öffentlichen Straßen sollen,
soweit sie vom räumlichen Geltungsbereich erfasst werden, als
Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden. Somit ist die Art der Nutzung
problemlos aus dem FNP entwickelbar. Das
beabsichtigte Nutzungsmaß bedarf eines höheren Begründungsaufwandes. Der FNP
gibt hier als Obergrenze für das Maß der Nutzung eine GFZ bis 1,5 vor. Wie
später im Teil II, Kap. 3.2.1 dargestellt, liegt die GFZ für das
Wohnungsbauvorhaben auf dem Grundstück Schreiberhauer Straße 25 / 37 Ecke
Kaskelstraße 2 (Flurstück 1341) bei 2,8. Hier wird das Nutzungsmaß aus dem FNP
94 überschritten. Auch die dort vorgesehene GRZ von 0,8 (einschließlich des zu
bepflanzenden Garagengeschosses) (siehe Teil II, Kap. 3.2.1) überschreitet den
sich aus § 17 Abs. 1 BauNVO ergebenden Höchstwert von 0,4. Die
Überschreitung der GFZ und der GRZ auf der Wohnbaufläche ist zu akzeptieren, weil
besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Als Fazit lässt sich bezüglich des Berliner
Flächennutzungsplans feststellen, dass der Bebauungsplan XVII‑15 das
Entwicklungsgebot aus § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB befolgt. Der Bebauungsplan
XVII‑15 setzt in seinem räumlichen Geltungsbereich die Planungsziele des
Flächennutzungsplans in rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche
Ordnung um. Dazu werden bestehende Möglichkeiten für eine Überschreitung von
Nutzungsmaßen genutzt, denn für die Überschreitungen kann ein Ausgleich im
Bebauungsplan angeboten werden und die Erschließung des Plangebietes ist
sichergestellt (siehe dazu unter Teil II, Kap. 4.1). 4.2 Landschaftsprogramm Dem
Auftrag des Berliner Naturschutzgesetzes (NatSchGBln) entsprechend wurde das
Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm (LaPro 94)
flächendeckend für Berlin aufgestellt. Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat nach
Beschlussfassung durch den Senat am 15. März 1994 gemäß § 7 Abs. 6 NatSchGBln
dem Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm durch Beschluss vom
23. Juni 1994 zugestimmt. Dieser Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin vom
29. Juni 1994, auf Seite 2331, bekannt gemacht. Das Landschaftsprogramm besteht
aus vier Teilplänen. Das
Plangebiet liegt in einer Übergangszone zwischen der verdichteten Innenstadt
und den aufgelockerteren Siedlungsstrukturen von Friedrichsfelde, passt sich
aber eher den Strukturen der Innenstadt an. · Naturhaushalt / Umweltschutz Der
Teilplan „Naturhaushalt / Umweltschutz“ sieht das festzusetzende
Wohnquartier als Siedlungsgebiet am Rande der Ringbahn. Der Bereich westlich
des Kuhgrabens wird als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung, der
Bereich östlich des Kuhgrabens zusätzlich in der Rubrik „Überwachungs- und
Sanierungsschwerpunkte“ als „Mischgebiet“ (Schwerpunkt Immissionsschutz)
dargestellt. Ziele für das Siedlungsgebiet sind die Erhöhung der
naturhaushaltwirksamen Fläche durch Entsiegelung, Dach- und Fassadenbegrünung,
die Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes sowie die dezentrale
Regenwasserversickerung. Das
Plangebiet liegt zudem innerhalb des Vorranggebietes Luftreinhaltung, dem die
gesamte Berliner Innenstadt angehört, mit dem Ziel Emissionsminderung und
Erhalt von Freiflächen. Der Bebauungsplan XVII‑15 stellt der Umsetzung der
naturhaushaltbezogenen Ziele des LaPro 94 keine Hindernisse in den Weg. Er
nimmt das Entsiegelungsziel aus dem LaPro 94 auf, indem die nicht
überbaubaren Grundstücksflächen im Hofbereich als Flächen zum Anpflanzen
festgesetzt werden und auf Grundlage einer textlichen Festsetzung diese Flächen
gärtnerisch angelegt werden müssen. Innerhalb dieser Vegetationsflächen kann
beispielsweise das Regenwasser versickern. Die textliche Festsetzung zur Befestigung der Wege und
Zufahrten in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau soll gleichfalls einer
übermäßigen Grundstücksversiegelung entgegenwirken. Dem Immissionsschutz dienen
die textlichen Festsetzungen über die einsetzbaren Brennstoffe und zum Schutz
gegen Lärm. · Biotop- und Artenschutz Das
LaPro 94 stellt in seinem Teilplan „Biotop- und Artenschutz“ den
Geltungsbereich XVII‑15 als städtischen Übergangsbereich mit
Mischnutzungen dar. Die Nutzungs- und Strukturvielfalt soll erhalten, geschützt,
gepflegt und ggf. wiederhergestellt werden. Zusätzliche Lebensräume für Flora
und Fauna sind zu schaffen. Nutzungsintensivierungen sollen durch Entsiegelung,
Dach- und Wandbegrünungen kompensiert werden. Der gebietstypische Baumbestand
soll entwickelt werden. Wertvolle Biotope sind zu erhalten und örtliche
Biotopverbindungen zu entwickeln. Der Planbereich XVII‑15 ist seit Beginn der Industrialisierung Bauland und dem entsprechend hochgradig versiegelt gewesen. Biotope und geschützte Tier- und Pflanzenarten hat es auf dem Werksgelände der Knorr-Bremse-AG nicht gegeben. Der Bebauungsplan XVII‑15 behindert nicht die Nutzungs- und Strukturvielfalt der Natur sowie die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes innerhalb der Hof- und Freiflächen. Auf diesen nicht überbaubaren Grundstücksflächen kann eine dem Biotop- und Artenschutz gerecht werdende Gestaltung vorgenommen werden. Ein weitergehender planungsrechtlicher Regelungsbedarf wird nicht gesehen. · Landschaftsbild Als
Entwicklungsziele und Maßnahmen für das Landschaftsbild im Plangebiet XVII‑15
und seiner Umgebung werden Quartiersbildung durch Entwicklung raumbildender
Strukturen und prägender Landschaftselemente, Entwicklung des Grünanteils sowie
Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen genannt. Da der Planbereich XVII‑15 ein städtisch geprägter Raum ist, in dem sich keine prägenden oder gliedernden Grün- und Freiflächen befinden, ist hier auch nichts zu erhalten oder zu entwickeln. Markante Landschafts- und Grünstrukturen im Gebiet sind alleine die in einiger Entfernung liegenden Bahndämme, die allerdings der eisenbahnrechtlichen Planfeststellung unterliegen. · Erholung und Freiraumnutzung Der
Teilplan „Erholung und Freiraumnutzung“ stellt den Geltungsbereich XVII‑15
als „Sonstiges Siedlungsgebiet mit Entwicklungsbedarf bei Freiflächen- und
Erholungspotentialen“ dar. Die Entwicklung von Konzepten für die
Erholungsnutzung sowie von Wegeverbindungen und Schutzpflanzungen bei
angrenzender Wohnbebauung sind die wesentlichen Ziele im Sinne der Erholung und
Freiraumnutzung für das Gebiet. Hier entspricht der Bebauungsplan dem Landschaftsprogramm, indem die
gärtnerisch gestalteten Freiflächen im Hofbereich als unmittelbar neben der
Wohnung liegende Erholungsflächen durch die Anwohner genutzt werden sollen. 4.3 Bereichsentwicklungsplanung Für den Altbezirk Lichtenberg wurde in den Jahren 2003 / 04 eine Bereichsentwicklungsplanung verwaltungsintern abgestimmt. Diese Bereichsentwicklungsplanung Alt-Lichtenberg (Stand Juli 2004, aktualisiert Mai 2005) wurde dann von der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg am 17. August 2005 beschlossen (Drucksache DS/1506/V). Das beschlossene Nutzungskonzept aus der Bereichsentwicklungsplanung Alt-Lichtenberg sieht für den Bereich des Bebauungsplans XVII‑15 eine Wohnbaufläche W 1 mit einer GFZ über 1,5 vor. Der Schulstandort Marktstraße 2 – 3 ist als solcher innerhalb einer Fläche für den Gemeinbedarf dargestellt. 4.4 Sanierungsgebiet Die historische Altbebauung östlich des „Kuhgrabens“, der die einstige
Gemarkungsgrenze zwischen den Gemeinden Lichtenberg und Boxhagen darstellt,
befindet sich gleichzeitig innerhalb eines Gebietes der 10. Verordnung über die
förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, Senatsbeschluss Nr. 5337/94
vom 18. November 1994 (GVBl Nr. 64 vom 03. Dezember 1994, S. 472). Der die Gebietsfestlegung bedingende große Sanierungsbedarf bezog sich nicht nur auf den Wohnungsbestand, sondern auch auf Einrichtungen im öffentlichen Bereich, etwa bei der Versorgung mit öffentlichen Grün- und Freiflächen sowie mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Das
von der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen auf Grundlage des
Senatsbeschlusses 2017/92 vom 21. Juni 1992 mit den vorbereitenden
Untersuchungen gemäß § 141 BauGB beauftragte Planungsbüro kam in seinem
Abschlussbericht vom Oktober 1993 zu Zielen für die städtebauliche Sanierung,
die, da sie auch Auswirkungen auf die Zielsetzungen im vorliegenden
Bebauungsplan haben, sich wie folgt zusammenfassen lassen: Es
wurde festgestellt, dass die vorhandene Bausubstanz der zwischen 1872 und 1913
parzellierten und bebauten Siedlung „Victoriastadt“ schwere Mängel aufwies. Die
Ausstattung der Wohnungen entsprach nicht den Anforderungen an gesunde
Wohnverhältnisse. Es bestand ein erheblicher Mangel an Wohnfolgeeinrichtungen.
Der stadträumlichen Gestalt wurden durch Kriegsschäden starke Defizite
zugefügt. Die
Aufnahme und Bewertung der Bausubstanz ergab im Rahmen der
vorbereitenden Untersuchungen, dass sich Anfang der 1990er Jahre 64 % der Wohnungen
im potentiellen Sanierungsgebiet in Gebäuden mit mittleren bis schweren
Bauschäden befanden. Eine
Konzentration von Gewerbe wurde u.a. im südlichen Bereich der
Pfarrstraße sowie an der Kaskelstraße festgestellt. Die ansässigen
Kleinbetriebe auf dem Sektor Handel / Dienstleistungen waren in ihrer Existenz
durch steigende Gewerbemieten und wechselnde Grundstücksverhältnisse bedroht.
Die durch Baugewerbe, Autohandel und Garagen genutzten Grundstücke wurden
meistens zu flächenintensiv genutzt. Die von dort ausgehenden Emissionen stellten
eine erheblich Beeinträchtigung der Wohnqualität dar. Erdgeschoßzonen und auch
Obergeschosse wurden häufig zu gewerblichen Zwecken umgenutzt bzw.
zweckentfremdet. Dies führte zu erheblichen, in denkmalgeschützten Bereichen unzulässigen
Eingriffen in das Stadtbild (z.B. große Werbeanlagen). Nach
dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen von 1992 / 93 sowie nach den
Bedarfszahlen des bezirklichen Jugendamtes vom 03. Februar 1997 bestand ein
erheblicher Mangel an Gemeinbedarfseinrichtungen. Einem Angebot von damals
77 Plätzen in Kindertagesstätten stand seinerzeit ein Bedarf von 221 Plätzen
gegenüber, der sich nach damaliger Prognose durch Neubaumaßnahmen und
Leerstandsbeseitigungen auf geschätzte 280 Plätze erhöhen könnte. Für den
Gesamtfehlbedarf im Sanierungsgebiet in Höhe von 150 bis 180 Plätzen wurde der
Neubau von zwei Kindertagesstätten während des Sanierungszeitraumes gefordert. Die
bestehende Grundschule in der Nöldnerstraße 44 („Grundschule an der Victoriastadt“)
war nach späteren Aussagen der für die Volksbildung zuständigen Dienststellen
ausreichend und in geringem Umfang sogar noch ausbau- und erweiterungsfähig.
Der anfänglich angenommene Bedarf für eine zusätzliche 2-zügigen Grundschule,
die auf dem landeseigenen Grundstück Hauffstraße 13-20 errichtet werden sollte,
wurde später durch die zuständige Fachabteilung aufgegeben. Damit wurde die
Chance zur Erneuerung des dortigen Sportplatzes eröffnet. Im
Untersuchungsgebiet gab es in den 1990er Jahren keine ausreichenden öffentlichen
Jugend- bzw. Seniorenfreizeiteinrichtungen. Die
vorbereitenden Untersuchungen machten bewusst, dass Baulückenschließungen das
vorhandene Defizit an Grün- und Freiflächen vergrößern. Wohnungsnahe
Grünflächen sind aufgrund der relativen Abgeschlossenheit des Gebietes von
besonderer Bedeutung. Einem Bedarf von 2.500 m² Spielplatzfläche stand ein
Angebot von 795 m² gegenüber. Die
Umweltbedingungen im gesamten Sanierungsverdachtsgebiet waren durch
Luftverunreinigungen sowie Lärmimmissionen (S-Bahn, Autoverkehr)
gekennzeichnet. Die
Verkehrssituation war durch die allgemeine Zunahme des
Durchgangsverkehrs und des Stellplatzbedarfs bestimmt. Als
wesentliche Ziele der Sanierung wurden daraufhin die folgenden Maxime
beschlossen: • Sicherung,
Instandsetzung und Modernisierung des vorhandenen Wohnungsbestandes und
Neuschaffung von Wohnraum; • Sicherung
des Verbleibs der ortsansässigen Bevölkerung im Gebiet; • Beseitigung
von Wohnungsleerständen, Verhinderung der Zweckentfremdung von Wohnraum; • Orientierung
der Neubebauung am Bestand. Wiederherstellung des ursprünglichen Stadtraums
(historische Blockstrukturen) durch Lückenschließungen und Eckausbildungen; • Wiederherstellung
der denkmalgeschützten Bauten, damit ihr historisches Erscheinungsbild in einem
Ensemble wieder voll zur Geltung kommt; • Verbesserung
des Angebots an öffentlichen Einrichtungen (zwei neue Kindertagesstätten, eine
(neue) Grundschule, eine Jugendfreizeiteinrichtung); • Erneuerung
und qualitative Verbesserung der öffentlichen und privaten Freiflächen; • Reduzierung
des Straßenverkehrs durch verkehrsberuhigende Maßnahmen- und Umgestaltung der
Straßenräume. Herausnahme der ebenerdigen Stellplätze aus den Hofbereichen; • Verbesserung
der ökologischen Situation durch geeignete Maßnahmen im Bereich der
Luftreinhaltung, Lärmreduzierung, Energie- und Wassereinsparung,
Bodenentsiegelung und durch Verwendung umweltverträglicher Baustoffe; • Erneuerung
der technischen Infrastruktur, vor allem Anschluss der Wohnungen und Betriebe
an das Fernwärme- und Gasnetz. In den Jahren 1994 bis 2005 ist der Sanierungsprozess im Gebiet Kaskelstraße gut vorangeschritten. Die Wohnungssubstanz wurde weitgehend saniert. Die Höfe sind dabei im Regelfall begrünt worden. Stellplätze im Hofbereich wurden sanierungsrechtlich nicht genehmigt. Durch die steuernde Einflussnahme der Verwaltung konnte die Zweckentfremdung von Wohnraum und die damit einhergehende Verdrängung der Gebietsbevölkerung weitgehend gestoppt werden. Inzwischen ist die Victoriastadt zu einer bevorzugten Wohnlage im Bezirk Lichtenberg geworden. Während der letzten zehn Jahre haben die Fortschritte im Sanierungsgebiet die Defizite an sozialer Infrastruktur weitgehend beseitigt. Eine Kindertagesstätte mit 85 Plätzen wurde auf dem Grundstück Pfarrstraße 91 eingerichtet. Auf dem Grundstück Kernhofer Straße 8 / 10 entstand ein neuer öffentlicher Kinderspielplatz. Die zweizügige Grundschule in der Nöldnerstraße 44 wird komplett renoviert. 2004 konnte eine bezirkseigene Jugendfreizeitstätte neben dem Sportfunktionsgebäude Hauffstraße 13 eingeweiht werden. 2006 wird nach Fertigstellung des „Stadthauses“ in der Türrschmidtstraße 24-25 dort auch eine Seniorenbegegnungsstätte einziehen. Nach gegenwärtiger Planung soll dieses Sanierungsgebiet zum Jahresende 2007 mittels Rechtsverordnung gemäß §§ 162 ff BauGB wieder entlassen werden. Bis dahin müssen alle erforderlichen Bauleitpläne im Gebiet festgesetzt sein. 4.5 Erhaltungsgebiet Für das Gebiet „Kaskelstraße / Victoriastadt“ im Bezirk Lichtenberg von Berlin wurde am 24. September 1997 gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB eine Erhaltungsverordnung erlassen und am 04. November 1997 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf Seite 520 bekannt gegeben. Dem Plangebiet XVII‑15 liegt die östliche Blockhälfte mit der Altbebauung durch Wohngebäude in dieser Erhaltungsverordnung. Die genannte Erhaltungsverordnung wurde durch die „Verordnung über die Erweiterung der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 BauGB für das Gebiet „Kaskelstraße / Victoriastadt“ im Bezirk Lichtenberg von Berlin“ vom 06. Dezember 2004, veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf Seite 508, um die Grundstücke südlich der Nöldnerstraße und das komplette Schulgrundstück Marktstraße 2 – 3 erweitert. Konkret fordern die Verordnungen zwecks Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes, dass vor Abbruch, Änderung, Nutzungsänderung und Errichtung baulicher Anlagen eine spezielle erhaltungsrechtliche Genehmigung. Die Genehmigung zur Errichtung einer baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebietes durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Ziel beider Verordnungen ist die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt. Die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes bedeutet Bewahrung des überlieferten Stadtgrundrisses und der historischen Bausubstanz sowie die behutsame Weiterentwicklung der nicht bebauten Bereiche. Zur Realisierung dieser Ziele besteht gemäß § 2 dieser Erhaltungsverordnung ein Genehmigungsvorbehalt. Diesem Genehmigungsvorbehalt unterliegen auch Vorhaben bzw. Maßnahmen, die nach der Bauordnung von Berlin genehmigungsfrei bzw. nicht zustimmungsbedürftig sind. Beim Plangebiet XVII‑15 bedeuten beide Erhaltungsverordnungen, dass für die oben genannten Vorhaben auf den Grundstücken Kaskelstraße 4, Kaskelstraße 10 / Ecke Pfarrstraße 118, Pfarrstraße 120/128, Pfarrstraße 132/144 und Pfarrstraße 146 / Ecke Marktstraße 1 sowie beim kompletten Schulgrundstück Marktstraße 2 – 3 einschließlich der Schulsportfläche Schreiberhauer Straße 45 neben einer Baugenehmigung auch eine Genehmigung nach Erhaltungsverordnung gemäß § 173 BauGB einzuholen ist. 4.6 Denkmalschutz Die
Gebäude auf den Grundstücken Kaskelstraße 4, Kaskelstraße 10 / Ecke Pfarrstraße 118,
Pfarrstraße 120/128, Pfarrstraße 132/144 und Pfarrstraße 146 / Ecke Marktstraße
1 sind Bestandteile eines Denkmalbereichs (Ensemble) im Sinne des § 2 Abs. 3
des Denkmalschutzgesetzes Berlin (DSchG Bln) vom 24. April 1995 in Verbindung
mit der Denkmalliste nach § 4 DSchG Bln. Ein entsprechender Hinweis wurde
in den Bebauungsplan aufgenommen. Das Schulgebäude Marktstraße 2-3 wird als
Baudenkmal gemäß § 2 Abs. 2 DSchG Bln geführt. 4.7 Landschaftspläne Für das Plangebiet XVII‑15 liegen keine festgesetzten oder im Verfahren befindlichen Landschaftspläne gemäß § 8 NatSchGBln vor. 4.8 Schutzgebiete und
Schutzobjekte gemäß NatSchGBln Innerhalb des Plangebietes XVII‑15 unterliegen keine Flächen oder Objekte dem Schutz der §§ 19 bis 22 NatSchGBln (Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete, Naturdenkmale, Geschützte Landschaftsbestandteile). 5. Umweltverträglichkeitsprüfung Das Plangebiet befindet sich in keinem potentiellen Fauna-Flora-Habitat-Gebiet (FFH-Gebiet) und in keinem der Europäischen Vogelschutzgebiete. Eine UVP-Pflicht für das Plangebiet ist nicht gegeben, weil kein Vorhaben gemäß Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) planungsrechtlich zulässig sein soll. 6. Altlasten Bezüglich der Altlastenfrage kann der räumliche Geltungsbereich des
Bebauungsplans XVII‑15 nicht losgelöst vom übrigen Neuordnungsbereich am
Ostkreuz gesehen werden. Da das gesamte Gelände mehr als 70 Jahre lang durch
einen Industriebetrieb genutzt und nach der Wende durch einen Investor erworben
wurde, sind die Untersuchungen über die Altlasten auch für das gesamte Areal
durchgeführt und ein Gesamtbericht darüber erstellt worden. Die Aufteilung in
die fünf Bebauungsplanbereiche erfolgte erst später. Auf
dem ehemaligen Betriebsgelände der Knorr-Bremse-AG sind umfangreiche
Altlastenerkundungen im Boden, in der Bodenluft und im Grundwasser durchgeführt
worden. Die Untersuchungen führte das Büro Terra Consult Darmstadt - Berlin
in enger Abstimmung mit der damaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umweltschutz durch. Die Ergebnisse sind in einem detaillierten Bericht mit
Datum vom 20. Januar 1992 dokumentiert worden und liegen seitdem den
Fachbehörden vor. Danach ergaben sich im Wesentlichen zwei Schadensbereiche
(siehe unten). Die
im Zuge der Neubeplanung des Projektgeländes “Ostkreuz” erforderlichen
umwelttechnischen Sanierungsmaßnahmen wurden seit Sommer 1992 in Zusammenarbeit
mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz und dem
Projektbegleiter der Treuhandanstalt eingeleitet. Die Sanierung der ehemaligen
GASAG Teilfläche an der Hauffstraße erfolgte unter Regie der Berliner Erdgas AG
in Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung. Im
Plangebiet der Bebauungspläne XVII‑17 und XVII‑18 wurden am
Standort eines früheren Spänelagers Kohlenwasserstoff (KW) - Belastungen des
Bodens festgestellt. In Teilbereichen des ehemaligen GASAG - Geländes
Hauffstraße 1 fanden sich Bodenverunreinigungen im Wesentlichen durch Cyanide.
Des Weiteren sind lokal begrenzte Schadstoffnester, z.B. aufgrund erhöhter
Schwermetall-Belastung gefunden worden. Der
erforderliche Bodenaushub im Bereich der Neubauflächen ist bis Mitte der 1990er
Jahre erfolgt. Besondere Auffälligkeiten ergaben sich im Zuge der
Aushubmaßnahmen nicht. Stichprobenartig wurden über die Baufläche verteilt neun
Bodenproben entnommen und auf relevante Schadstoffparameter chemisch analysiert.
Mit Ausnahme einer geringfügigen Erhöhung der Bleikonzentration bzw. der
PAK-Konzentration in einer Bodenprobe ergaben sich keine Befunde. Im
Bereich des ehemaligen GASAG-Geländes (Bebauungsplan XVII‑17) wurde der
belastete Boden abgetragen und entsorgt. Eine Abschlussbeprobung des auf dem
Projektgelände verbliebenen Bodens und 13 Analysen auf Cyanide haben keine
Überschreitung der damals maßgeblichen Richtwerte der “Berliner Liste”, Teil
1(Eingreifwerte), ergeben. Im
Plangebiet der Bebauungspläne XVII-14 und XVII-15 ergaben die Untersuchungen,
dass Teilflächen im Bereich der ehemaligen Produktionshallen südlich der
Hirschberger Straße und der Kaskelstraße einschließlich der Fläche der heutigen
Schreiberhauer Straße mit Bodenluftverunreinigungen durch chlorierte
Kohlenwasserstoffe (CKW) belastet waren. Außerdem wurden CKW-Belastungen des
Grundwassers auf der gesamten Höhe des Grundwasserträgers (bis ca. 65 m Tiefe
unter Geländeoberkante) festgestellt. Weitere lokale, eng begrenzte
Schadstoffnester sind bei Durchführung der Baumaßnahmen gefunden und sofort
beseitigt worden. Die
Bodenluftsanierung wurde von September 1992 bis Oktober 1993 durchgeführt. Die
anschließende Beprobung ergab eine Unterschreitung der Sanierungs-Zielwerte, so
dass die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und
Technologie den Erfolg dieser Maßnahme bescheinigen konnte. Im
Bereich der Neubauflächen ist der Boden ausgehoben und entsorgt worden, sofern
Kontrollanalysen eine Belastung mit Schwermetallen und CKW aufwiesen. Seit
August 1993 läuft eine Grundwassersanierung mit vier Tiefbrunnen westlich der
Schreiberhauer Straße. Der Sanierungszeitraum wird sich voraussichtlich über 25
Jahre hinziehen. Zusammenfassen
lässt sich für das Plangebiet XVII‑15 bezüglich der Altlasten
feststellen, dass die vorhandenen Belastungen im Boden analysiert und entsorgt
wurden. Die Fachbehörden konnten auf Basis der Gutachtenlage attestieren, dass
die Neubebauung der ehemaligen Industriefläche mit Wohnungen unbedenklich ist. II. Planinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Nach Aufgabe und Verkauf des Produktionsstandortes durch die
Knorr-Bremse-AG wurde dem Bezirk Lichtenberg im November 1991 ein von einem
privaten Investor erarbeitetes Projekt zur Neuordnung des Geländes vorgelegt.
Dieses sah die Errichtung eines Büro- und Verwaltungskomplexes, genannt
Dienstleistungszentrum "Ostkreuz", für maximal 10.000 Beschäftigte
mit arrondierender Wohnbebauung vor. Eine
Überprüfung des Gesamtprojektes hinsichtlich seiner Zulässigkeit nach § 34
BauGB ergab, dass eine Planung dieser Größenordnung nicht spannungsfrei in die
Eigenart der Umgebung eingefügt werden kann. Die planungsrechtliche Erhaltung
und Absicherung der bestehenden und geplanten Vorhaben nach Art und Maß der
baulichen Nutzung sowie die Herstellung von Erschließungsanlagen größeren
Umfangs kann nur mittels des Instruments der Bebauungsplanung gewährleistet
werden. Nördlich
der Hirschberger Straße befindet sich das historische und unter Denkmalschutz
stehende ehemalige Verwaltungsgebäude der Knorr-Bremse, dessen Renovierung und
Umnutzung zu einem Büro- und Verwaltungsgebäude für die BfA bereits 1993
abgeschlossen wurde (Bebauungsplanverfahen XVII–16). Nördlich
des Altbaus, im Bogen der Eisenbahn, entstand das so genannte „DLZ-Nord“ mit
einer achtgeschossigen, kammartigen Bürobebauung, welche durch eine die
Krümmung der Bahnkurve nachvollziehende 13-geschossige Scheibe eingefasst
wird. Dieser Gebäudekomplex wurde 1994/95 errichtet. Die oberirdische Geschoßfläche
beträgt rund 100.000 m² (Bebauungsplanverfahren XVII–18). Südlich
der Hirschberger Straße sollte das "DLZ-Süd" mit einer oberirdischen Geschossfläche
von rund 40.000 m² als achtgeschossiger Baublock mit drei Querriegeln und einer
in die Südspitze eingelagerten Rotunde entstehen (Bebauungsplanverfahren
XVII–14). Weil die Nachfrage auf dem Büroflächenmarkt in der zweiten Hälfte der
1990er Jahre erheblich zurückging, wurde diese Planung aufgegeben und die
Errichtung eines großflächigen Einzelhandels auf dieser Fläche durch den
Investor vorangetrieben. Das „Victoria-Center“ mit großem Parkhaus und
Sportclub entstand als Folge dieser Bemühungen in den Jahren 2000/2001. Nach
den Planungen von 1995/96 sollten auf den zwei großen damaligen Brachflächen östlich
der Schreiberhauer Straße insgesamt rund 300 Wohnungen in sechsgeschossiger
Blockrandbauweise zur Arrondierung der unvollständigen Altbaublöcke entlang der
Pfarrstraße entstehen. Die Wohnbauprojekte tragen die Arbeitstitel
"Wohnen-Süd" (Bebauungsplanverfahren XVII‑15) und
"Wohnen-Nord" (Bebauungsplansplanverfahren XVII‑17). 2. Intention
des Planes Der Bebauungsplan XVII‑15 soll
nach den Vorgaben ·
des
Flächennutzungsplans Berlin - FNP (siehe
Teil I, Kapitel 4.1), ·
des
Landschaftsprogramms Berlin (siehe
Teil I, Kapitel 4.2), ·
der
Bereichsentwicklungsplanung (siehe
Teil I, Kapitel 4.3), ·
der
Sanierungsrahmenplanung (siehe
Teil I, Kapitel 4.4), ·
der
Erhaltungsverordnungen (siehe
Teil I, Kapitel 4.5), ·
und
des Denkmalschutzes (siehe
Teil I, Kapitel 4.6) die
rechtsverbindliche Grundlage für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im
Plangebiet herstellen. Er soll eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende
sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine
menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu
schützen und zu entwickeln. Das
Planverfahren dient der Einordnung der Entwicklungsvorstellungen des Bezirksamtes
Lichtenberg und des Investors in ein übergreifendes städtebauliches Konzept zur
Erhaltung und Schaffung attraktiven Wohnraums. Das ortstypische Milieu soll
erhalten bleiben. Außerdem sollen die Ziele einer behutsamen Stadtreparatur
planungsrechtlich umgesetzt werden. Die städtebaulichen Auswirkungen auf die
Erschließung des Planungsgebiets sowie die Entwicklung des Sanierungsgebiets
müssen in der Planung berücksichtigt werden. Im
Einzelnen dient der Bebauungsplan XVII‑15: • der
Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Neuordnung; • der
Deckung des Wohnraumbedarfs unter Wahrung der allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse; • der
städtebaulich erforderlichen Verdichtung und Aufwertung im Raum Ostkreuz als einem
der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Berlins; • der
Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Industriebrache; • der
räumlichen Verflechtung von Wohnen und Arbeiten im Rahmen einer verträglichen
Funktionenzuordnung; • der
Sicherung der verkehrlichen Anbindung und inneren Erschließung; • der
Standortsicherung und Standorterweiterung für die heutige Berufsschule im
Schulgebäude Marktstraße 2 – 3; • der
Wahrung der Belange des Denkmalschutzes. Mit
der Verlegung von Verwaltung und Produktionsstätten der Knorr-Bremse-AG nach
Berlin-Marzahn ergaben sich sowohl für den Bezirk Lichtenberg wie auch für den
Industriebetrieb neue Perspektiven. Während Lichtenberg eine für die
bezirkliche Entwicklung bedeutsame Fläche mit hoher Lagegunst zurück gewonnen hat,
konnte der Betrieb ein unter ökonomischen und produktionstechnischen
Gesichtspunkten leistungsfähigeres neues Werk an einem dafür geeigneteren
Standort errichten. 3. Wesentlicher Inhalt 3.1 Überblick Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist gegliedert in ein allgemeines
Wohngebiet, eine Fläche für den Gemeinbedarf und Straßenverkehrsflächen. Er
umfasst eine Fläche von rd. 3,24 ha. Das
Maß der baulichen Nutzung im allgemeinen Wohngebiet wird durch die Festsetzung
der Baukörper bestimmt. Die Baukörperausweisungen sind relativ eng gefasst. Die
überbaubare Grundstücksfläche wird an den Blockaußenkanten durch Baulinien, im
Blockinnenbereich durch Baugrenzen definiert. Deshalb kann im Bebauungsplan auf
die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) und einer Geschoßflächenzahl (GFZ)
im Plan verzichtet werden. Ebenso entfällt die Festsetzung der Bauweise. Zur
Sicherung einer einheitlichen Höhe im Baublock erfolgt die zwingende
Festsetzung von sechs Vollgeschossen im Neubaubereich an der Schreiberhauer
Straße und die Festsetzung einer Oberkante als Höchstmaß. Im Altbaubereich wird
im Regelfall die vorhandene Vollgeschosszahl als Höchstmaß festgesetzt. Die
Schule in der Marktstraße 2-3 wird ebenfalls im Bestand festgesetzt. Eine
Erweiterungsmöglichkeit wird hier durch ein Baufeld mit Festsetzung von GRZ,
GFZ und Bauweise abgesichert. 3.2 Begründung einzelner Festsetzungen 3.2.1 Allgemeines Wohngebiet (zeichnerische Festsetzung) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] Der gesamte Bereich der gründerzeitlichen Wohnbebauung um die
Pfarrstraße sowie die Fläche für den Wohnungsneubau an der Schreiberhauer
Straße werden als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Hierdurch wird
langfristig sichergestellt, dass die dort zulässigen baulichen Anlagen vorwiegend
dem Wohnen dienen. Das allgemeine Wohngebiet hat insgesamt eine Größe von ca.
1,5 ha. Um
eine im Hinblick auf den Bestand einheitliche Höhenentwicklung zu
gewährleisten, erfolgt für den Neubaubereich auf der westlichen Blockhälfte die
zwingende Festsetzung von sechs Vollgeschossen sowie die Festsetzung einer
Oberkante von 55,5 m über NHN als Höchstmaß. Bei
den vorhandenen baulichen Anlagen in der östlichen Blockhälfte werden für die
Hauptnutzungen auf den Grundstücken im Denkmalensemble die bestehenden Baukörper
sowie die vorgefundene Vollgeschosszahl festgesetzt. Auf dem unbebauten
Grundstück Pfarrstraße 130 wird eine Oberkante von 15,0 m über Gehweg als
Höchstmaß festgesetzt, die mit der Höhenentwicklung der beiden angrenzenden
Altbauten korrespondiert. Nebenanlagen
liegen nur dann in einem Baufeld, wenn sie Bestandteil des Denkmalensembles
sind. Langfristig sollen sie zugunsten begrünter Hofbereiche abgerissen werden.
Bis dahin genießen sie jedoch Bestandsschutz, in dessen Rahmen bauliche
Erhaltungs- und Erneuerungsmaßnahmen möglich bleiben. Etliche der in der
Kartengrundlage dargestellten Nebenanlagen sind im Zuge der fortschreitenden
Stadterneuerung bereits abgebrochen worden. Am
Ende der 1980er Jahre wurde auf dem Grundstück Pfarrstraße 132 ein eingeschossiges
rückwärtiges Quergebäude errichtet. Dies geschah vor der
Sanierungsgebietsfestlegung und vor dem Erlass der Erhaltungsverordnung sowie
der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung dieses Bereiches. Das Gebäude
genießt einen baulichen Bestandsschutz; es soll aber nicht über eine
Baukörperfestsetzung gesichert werden, weil es kein Bestandteil des
Denkmalensembles und kein Ziel im sanierungsrechtlichen Rahmenplan ist. Auf
den Grundstücken Kaskelstraße 2 Ecke Schreiberhauer Straße 25 und
Schreiberhauer Straße 27 / 33 im nordwestlichen Bereich des Plangebiets wurden
1996 ca. 80 Wohnungen in sechsgeschossiger Blockrandbauweise errichtet. Auf den
Grundstücken Schreiberhauer Straße 35 und 37 können noch Neubauten mit zwei
vorgesehenen Treppenaufgängen und ca. 20 weiten Wohnungen entstehen. Die Höhenfestsetzung
für diesen Bereich orientiert sich an der angrenzenden Altbebauung. Die
Traufhöhe der vorhandenen fünfgeschossigen Altbauten liegt bei rund 19 m, die
durchschnittliche Höhe des Baugrundstücks bei ca. 36,0 m über NHN. Hieraus
errechnet sich das Maß für die Festsetzung der Gebäudeoberkante von 55,5 m über
NHN. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass die Neubauten den Altbaubestand
weder wesentlich überragen noch deutlich unter dessen Höhenentwicklung bleiben
dürfen. Auch
bezüglich der zwingend festgesetzten Zahl von sechs Vollgeschossen wurde die in
der „Victoriastadt“ vorgefundenen durchschnittliche Gebäudehöhen zugrunde
gelegt. Da die einzelnen Geschosse in den denkmalgeschützten Altbauten jeweils
höher als die heutige Norm sind, ist es möglich, im Neubau bei gleicher
Gebäudehöhe ein Vollgeschoß mehr unterzubringen. Die
Geschossfläche der Neubauten liegt bei ca. 9.400 m². Bei einer Größe des
Baugrundstücks von rd. 0,34 ha ergeben sich rechnerisch eine GRZ von 0,8 (einschließlich
zu bepflanzendes Garagengeschoß) sowie eine GFZ von 2,8. Die
errechnete GRZ sowie die errechnete GFZ überschreitet die nach § 17 Abs. 1 der
BauNVO festgelegten Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen
Nutzung, die für die GRZ bei 0,4 und für die GFZ bei 1,2 liegen, deutlich.
Diese Überschreitung ist jedoch aus den in der Abwägung unter der Nummer II 4.1
genannten städtebaulichen Gründen zu rechtfertigen. Straßenseitig
wird die städtebaulich gewünschte Bauflucht durch Baulinien festgesetzt. Diese
orientieren sich zum einen an der denkmalgeschützten Altbebauung der
Kaskelstraße und Marktstraße, zum anderen an der westlichsten Ecke des
Schulbaus (Turnhalle) an der Schreiberhauer Straße. Im rückwärtigen Bereich
wird die überbaubare Fläche durch Baugrenzen definiert. Der
Plangeber hat sich für die Baulinie zur straßenseitigen Bestimmung der
überbaubaren Grundstücksflächen entschlossen, um den für die Stadtgestalt der
„Victoriastadt“ prägenden Charakter des Bauens in einer Flucht ohne Rücksprünge
auch im Neubaubereich fortzusetzen. Die Baulinie an der Schreiberhauer Straße
berücksichtigt perspektivisch einen vierspurigen Straßenausbau. Sollte der
vierspurige Ausbau auch langfristig unterbleiben, so entsteht hier eine glatte
Abschlusskante für das Wohngebiet. Auf jeden Fall betont die Baulinie den
historischen Baublock und seine Ergänzung. Im
Denkmalschutzbereich an der Pfarrstraße sollen mögliche Ersatzneubauten, die
die Lücke eines abgängigen Denkmals ausfüllen, später nicht aus der einheitlichen
Flucht zurückspringen dürfen. Die
Neubebauung hält einen Abstand von rund 40 m zum Bürokomplex auf der Westseite
der Schreiberhauer Straße. Dieser verhältnismäßig große Abstand ist ein
wichtiger Faktor, um eine Verträglichkeit zwischen Wohnen und
Kerngebietsnutzung zu gewährleisten und die städtebauliche Wirkung des
Baudenkmals der ehemaligen „Knorr-Bremse“ zu stärken. Die
Baulücke auf dem Grundstück Pfarrstraße 130 soll durch eine sich in der Höhe an
den Bestand anpassende Bebauung geschlossen werden. Die erzielbare BGF liegt
bei rund 750 m². Auf
rückwärtigen Flächen des Denkmalbereichs werden etliche Gebäude, die
Bestandteil dieses Ensembles sind, festgesetzt. Es handelt sich um vorhandene
Seitenflügel, „Hinter- bzw. Gartenhäuser“ und Remisen. Hier sind die
Abstandsflächen nach § 6 der Bauordnung für Berlin unterschritten. Diese
Unterschreitung kann jedoch hingenommen werden, weil aufgrund der
festzusetzenden Hofbegrünung die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Die Lage der Gebäude, insbesondere der
„Gartenhäuser“, gewährleistet die Ausrichtung eines Teils der Aufenthaltsräume
nach Südosten bzw. Südwesten. Im
Bebauungsplan XVII‑15 dürfen private Stellplätze, mit Ausnahme der notwendigen
Behindertenstellplätze, nicht oberirdisch hergestellt werden. Sie sind nur in
zu begrünenden Garagengeschossen zulässig. Trotz der Innenstadtnähe und der
relativ günstigen ÖPNV-Anbindung des Plangebietes erachtet der Plangeber die
Ausweisung von Flächen für Stellplätze als notwendig, weil die Wohnungen an der
Schreiberhauer Straße freifinanziert errichtet wurden. Freifinanzierte
Wohnungen setzen ein bedarfsgerechtes, vermarktungsfähiges Stellplatzangebot
voraus. Der Nachweis von Pkw-Stellplätzen in der künftigen Wohnanlage
entspricht den Erfahrungen mit den Wünschen der potentiellen Verkäufer dieser
Eigentumswohnungen an eine konventionelle „Auto-Mobilität“. Wer sich eine
Eigentumswohnung zur Selbstnutzung zulegt, gehört in der Regel einer Einkommensschicht
in der Bevölkerung an, in der auch mindestens ein Pkw selbstverständlich ist.
Der eigene Pkw wird fast immer am Hauptwohnsitz abgestellt, auch dann, wenn der
Nutzer für den Berufsweg öffentliche Verkehrsmittel nutzt. 3.2.2 Fläche für den Gemeinbedarf
(zeichnerische
Festsetzung) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB] Der Filiale des Oberstufenzentrums in der Marktstraße 2 - 3 soll
langfristig für schulische Zwecke gesichert werden. Ebenso das nördlich
angrenzende, Grundstück Schreiberhauer Straße 45 (Flurstück 1345). Die
Zweckbestimmung der Gemeinbedarfsfläche lautet dementsprechend "Schule,
Sporthalle". Während die Sporthalle auch der Vereinsnutzung zur Verfügung
stehen soll, ist für Sportfreianlagen aus Gründen des Lärmschutzes für die
Anwohner lediglich die schulische Nutzung zulässig. Die
Fläche hat eine Größe von rd. 0,84 ha. Um den Anforderungen an einen
qualifizierten Bebauungsplan gerecht zu werden, wird für die gesamte
Gemeinbedarfsfläche eine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt, welche den
denkmalgeschützten Schulbau einschließt. Sollte das bestehende Gebäude
irgendwann ersetzt werden müssen, so wäre eine Wiederaufnahme der Kubatur
möglich, jedoch nicht zwingend. Abstandsflächen werden ggf. gemäß BauO Bln
geregelt. Die Geschoßflächenzahl wird analog zum FNP (Wohnbaufläche W2, GFZ bis
1,5) auf 1,5 festgesetzt, die Grundflächenzahl auf 0,5. Der Schulhof wird auch
künftig praktisch auf die nicht überbaubare Grundstücksfläche im Bereich
Schreiberhauer Straße Ecke Marktstraße fixiert, um die Lärmbelastung für die
Höfe der Wohnbebauung an der Pfarrstraße gering zu halten. Auf
dem Grundstück Schreiberhauer Straße 45 wird für eine mögliche Schulerweiterung
ein größeres Baufeld ausgewiesen. Dieses hält einen Abstand von 15,0 m zu den Grenzen
der Nachbargrundstücke in der Pfarrstraße und einen Abstand von 5,0 m zur
nördlichen Grundstücksgrenze in der Kaskelstraße ein. Durch eine kurze Baulinie
soll der Anbau an den bestehenden Altbautrakt in der Flucht der Schreiberhauer
Straße sichergestellt werden. Es ist nicht vorhersehbar, ob für die
Schulerweiterung in absehbarer Zeit ein Erfordernis eintritt, noch ob dazu ein
Wettbewerbsverfahren durchgeführt wird. Der Bebauungsplan hält lediglich ein
Bauangebot vor. 3.2.3 Straßenverkehrsflächen (zeichnerische Festsetzung) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] Durch den Bebauungsplan XVII‑15 werden neben den am 03. Oktober
1990 öffentlich zugänglichen Straßen auch neue Straßenverkehrsflächen im
Bereich der Schreiberhauer Straße festgesetzt. Insgesamt wird eine Fläche von
rd. 0,9 ha als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen. Die
Schreiberhauer Straße wurde 1995 auf Grundlage eines Erschließungsvertrages
gebaut. Im FNP ist die Schreiberhauer Straße nicht als übergeordnete Hauptverkehrsstraße
dargestellt. Der vom Bezirk Lichtenberg geplante zweispurige Ausbau ist
inzwischen abgeschlossen. Im Zusammenhang mit gravierenden stadtstrukturellen
Veränderungen im weiteren Umfeld des Plangebiets könnte jedoch ganz langfristig
der Bedarf an einer leistungsfähigen Stadtstraßenverbindung Ostkreuz -
Frankfurter Allee entstehen. Der Bebauungsplan trägt dieser denkbaren
Entwicklung im Sinne einer vorausschauenden Planung Rechnung (vergleiche auch Teil
II, Kap. 4.3). Da
ein Bebauungsplan immer eine Angebotsplanung darstellt, wird die
Straßenverkehrsfläche in einer Breite festgesetzt, die der Option auf einen
späteren vierspurigen Ausbau der Schreiberhauer Straße Rechnung trägt. Die
Baulinie für den Wohnungsneubau, identisch mit der Straßenbegrenzungslinie, tritt
um ca. 6 bis 7 m hinter die jetzige östliche Begrenzung des Gehwegs an der
Schreiberhauer Straße zurück. Die Fläche zwischen Gehweg und Gebäudekante wurde
bis auf weiteres als Straßenbegleitgrün bepflanzt. Die dort gesetzten
Straßenbäume berücksichtigen mit ihren Standorten den vierspurigen Ausbau und
würden später im Gehwegbereich einer ausgebauten Straße stehen. So soll das
Fällen gut angewachsener Bäume vermieden werden. Kommt der Straßenausbau nicht,
bilden diese Bäume eine straßenbildprägende Raumkante in einem Grünbereich. 3.3 Textliche Festsetzungen Durch textliche Festsetzungen werden folgende Regelungen getroffen: 1. Im allgemeinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3
Nr. 1., 4. und 5. der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans. [Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 6 Nr. 1. BauNVO] Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen
sind im festzusetzenden allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig. Der
Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes dient dazu, alle
Baugrundstücke im Plangebiet einer normalen Wohnnutzung zuzuführen. Der Bereich
am S-Bahnhof Ostkreuz könnte langfristig eine erhöhte Lagegunst erhalten.
Nachfolgend könnte ein Umnutzungsdruck auf die bestehenden Wohnungen ausgeübt
werden, in dessen Folge die angestammte Gebietsbevölkerung durch die
renditestärkere Nutzung verdrängt werden könnte. Dieses Risiko möchte der
Plangeber durch die textliche Festsetzung abwenden. Gartenbaubetriebe
passen schlichtweg nicht in ein innenstadtnahes Wohnquartier. Sie wären auch
nicht mit der angestrebten Blockrandschließung vereinbar. Tankstellen
sind in diesem Bereich städtebaulich nicht vertretbar. Darüber hinaus gehen von
Tankstellen erhebliche Störwirkungen in Form von Lärm- und Geruchsemissionen
aus, die zu Nachbarkonflikten führen könnten, und vor denen das dicht besiedelte
Wohnquartier geschützt werden soll. Der Bezirk hat bereits Mitte der 1990er
Jahre zur ausreichenden Bedarfsdeckung ein Standortkonzept für Tankstellen
erarbeitet. 2. Auf
der Fläche A im allgemeinen Wohngebiet können im Einzelfall ausnahmsweise
einzelne Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von jeweils 20 m² und einer
Höhe von 3,0 m über der festgesetzten Gebäudeoberkante bis zu einer Höhe von
58,5 m über NHN zugelassen werden, wenn sie ausschließlich der Aufnahme von
technischen Einrichtungen und Treppenräumen dienen. [Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs. 2 und 5 BauNVO] Die Neubebauung auf den Grundstücken Schreiberhauer Straße 25/37 / Ecke
Kaskelstraße 2 soll sich in Höhe und Dimension am Bestand orientieren. Die
Traufhöhe der angrenzenden fünfgeschossigen Altbauten mit Satteldächern wie die
der Neubauten mit Flachdächern bzw. mit Dächern, die nur eine geringe Neigung
(unter 20°) aufweisen, liegt bei rund 19 m, die Geländehöhe bei ca. 36,0 m über
NHN. Hieraus errechnet sich das Maß für die Festsetzung der Gebäudeoberkante
von 55,5 m über NHN. Notwendige technische Anlagen (beispielsweise Technikräume
oberhalb von Aufzuganlagen) und Treppenräume (über die diese Technikräume
erschlossen werden) dürfen dieses Maß ausnahmsweise überschreiten. Der
städtebauliche Rahmen wird hierdurch nicht verändert. Die Größe dieser
Aufbauten wird aus stadtgestalterischen Gründen auf 20 m² beschränkt. 3. Für die baulichen
Anlagen innerhalb der Fläche A im allgemeinen Wohngebiet kann ein Vortreten von
Gebäudeteilen, und zwar für Balkone und Erker, vor die festgesetzte rückwärtige
Baugrenze um bis zu 1,5 m zugelassen werden. [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit §
23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO] Die Textfestsetzung wurde gewählt,
da einerseits eine abwechslungsreiche Gliederung der Fassaden durch die
genannten Gebäudeteile ermöglicht werden soll, andererseits soll die
Bebauungstiefe mit Rücksicht auf den Bestand nicht generell über das Maß von
13,5 m hinaus ausgeweitet werden. 4. Auf
der Fläche B sind die Dachflächen des Garagengeschosses mit einer Erdschicht
von mindestens 0,60 m zu überdecken; diese Flächen sind gärtnerisch anzulegen
und zu unterhalten. Dies gilt nicht für Wege, Zufahrten sowie untergeordnete
Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 1 der
Baunutzungsverordnung. Auf der Fläche B darf das Garagengeschoss einschließlich der begrünten
Erdüberdeckung eine Höhe von 38,0 m über NHN nicht überschreiten. [Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 4 BauNVO] Als Ausgleich für die Überschreitung der Obergrenzen der BauNVO wird die
Bepflanzung der Dachflächen der Garagengeschosse festgesetzt. Hierdurch wird
der Grünanteil im dicht bebauten Blockinnenbereich erhöht. Die Festsetzung
einer Mindestüberdeckung ist notwendig, um auch eine höherwertige,
tiefwurzelnde Bepflanzung zu ermöglichen. Aufgrund
geringer Grundwasserflurabstände wäre der Bau einer reinen Tiefgarage
(Deckenoberkante schließt mit Geländeoberfläche ab) problematisch und
kostenintensiv. Daher setzt der Bebauungsplan ein Garagengeschoss fest. Durch
die Textfestsetzung wird gewährleistet, dass das Garagengeschoss nicht so weit
über die Geländeoberfläche hinausragt, dass extreme Niveauunterschiede bei der
Höhenmodellierung der Hofflächen auftreten könnten. 5. Im
Geltungsbereich des Bebauungsplans sind oberirdische Stellplätze und Garagen
unzulässig. Dies gilt nicht für die notwendigen Behindertenstellplätze sowie
für die Garagengeschosse im Bereich der Flächen B und C. [Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 6 BauNVO] Die nicht überbaubare Fläche im allgemeinen Wohngebiet soll soweit wie
möglich von Versiegelung freigehalten werden, um begrünte Außenbereiche und
Innenhöfe mit dem Ziel einer verbesserten Freiraumqualität zu schaffen. Daher
sind oberirdische Stellplätze unzulässig. Stellplätze innerhalb bzw. unterhalb
der überbaubaren Grundstücksflächen, die in die Gebäude integriert sind, sollen
hingegen möglich sein, weil durch sie keine zusätzlichen Flächen versiegelt
werden. 6. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist
nicht Gegenstand der Festsetzung. [Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] Diese Regelung verdeutlicht, dass die in der Plangrundlage zum
Bebauungsplan dargestellte Einteilung der Straßenverkehrsfläche nicht Gegenstand
der Festsetzung ist. 7. Die Flächen zum Anpflanzen sind gärtnerisch
anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen
gilt nicht für Wege, Zufahrten, die notwendigen Behindertenstellplätze,
Kinderspielplätze sowie untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne
von § 14 Abs. 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung. [Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB und § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 8 Abs. 4 Satz
3 sowie Abs. 3 Nr. 1 NatSchGBln] Der Bebauungsplan XVII‑15 ermöglicht die Versiegelung vieler
Flächen in seinem räumlichen Geltungsbereich. Dadurch werden diese Flächen dem
natürlichen Vegetationskreislauf entzogen und zu organisch toten Arealen. Hier soll
ein Ausgleich geschaffen werden. Die
textliche Festsetzung begründet die Verpflichtung des jeweiligen
Grundstückseigentümers, auf der von Bebauung freigehaltenen Grundstücksfläche
Pflanzmaßnahmen durchzuführen. Hierdurch wird ein Mindestanteil an Vegetation
im Gebiet gesichert, mit dem Ziel, einen ökologischen Ausgleich für die hohe
bauliche Verdichtung zu schaffen (siehe auch Teil II, Kap. 4.1). Da auf dem
Neubaugrundstück ein großer Teil der nicht überbaubaren Fläche durch ein
Garagengeschoß unterbaut wurde, wird der Eigentümer verpflichtet, die Dachfläche
dieses Garagengeschosses als teil der Hoffläche zu begrünen. Durch die
Festsetzung einer Mindestüberdeckung des Garagengeschosses in der textlichen
Festsetzung Nr. 4 wird die Möglichkeit einer intensiven Begrünung
sichergestellt. 8. Auf
der Fläche A sind die Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 20°
auszubilden und, soweit sie eine Ausdehnung von mehr als 20 m² aufweisen,
zu begrünen; dies gilt nicht für technische Einrichtungen und für Beleuchtungsflächen. [Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 25. Buchstabe a BauGB] Als Ausgleich für die Überschreitung der Obergrenzen der BauNVO wird die
Bepflanzung der Dachflächen auf den Grundstücken Schreiberhauer Straße 25/37 /
Ecke Kaskelstraße 2 festgesetzt. Durch Dachbegrünungen kann der Grünanteil im
stark verdichteten Innenstadtbereich durch Schaffung einer zweiten Ebene für
die Vegetation erhöht werden, was angesichts eines geringen
Vegetationsflächenanteils sinnvoll ist. Da die Begrünung nur auf Dachflächen
mit geringem Neigungswinkel (möglichst Flachdächern) möglich ist, wird hier ein
maximaler Neigungswinkel festgesetzt. Die Festsetzung von flach geneigten
Dächern erfolgt aus einer technischen und nicht aus einer gestalterischen
Intention. Bei den historischen, überwiegend denkmalgeschützten Altbauten wäre eine
Dachbegrünung untypisch, daher sind diese von der Textfestsetzung ausgenommen. 9. Im allgemeinen
Wohngebiet und auf der Fläche für den Gemeinbedarf ist eine Befestigung von
Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen.
Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen, wie
Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierung sind unzulässig. [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 8 Abs.
4 Satz 3 NatSchGBln] Die
Einschränkung der Bodenversiegelung dient der Erhöhung der
Versickerungsleistung für anfallendes Niederschlagswasser und der
Bodendurchlüftung sowie der Vermehrung des nutzbaren Grundwasseraufkommens. Sie
ist auch ein Ausgleich für die hohe städtebauliche Dichte (siehe Teil II, Kap. 4.1). 10. Im
Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL
als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung von anderen Brennstoffen ist dann
zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Emissionswerte von Schwefeldioxid
(SOx), Stickstoffoxid (NOx) und Staub in Kilogramm
Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetzten Brennstoffs
vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. [Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB] Da das Plangebiet nach dem FNP im Vorranggebiet für Luftreinhaltung
liegt, wird die Beschränkung der zulässigen Brennstoffe textlich festgesetzt. Wegen
der hohen Belastung der Berliner Stadtluft durch Hausfeuerungsanlagen muss aus
diesen Feuerstätten der Schadstoffauswurf stark gesenkt werden. Es
ist zu erwarten, dass Feuerstätten, die ausschließlich zur Raumheizung
eingesetzt werden, nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. Andererseits
ist es vorstellbar, dass, entgegen der geäußerten und aus einer langjährigen
Praxis gewachsenen Erwartung, zukünftig doch wieder Feuerungsanlagen auf Basis
fester Brennstoffe errichtet werden. In diesen Fällen ist durch den Bauherrn
der Nachweis beizubringen, dass die neu eingebaute Wärmeversorgungsanlage mit
den erforderlichen Zusatzeinrichtungen ausgerüstet ist, die die Einhaltung der
Emissionen über die gesamte Betriebszeit sicherstellen. Anlagen mit einer
Leistung von einem Megawatt und mehr für Feuerungen mit festen Brennstoffen
sind ohnehin genehmigungspflichtig nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Obwohl
Erdgas die geringsten Emissionen nach der Verfeuerung aufweist, wird Heizöl EL
als Bezugs-Brennstoff gewählt, da zum einen die Qualität durch die
Heizölqualitätsverordnung festgelegt ist, zum anderen der Schwefelgehalt nach
der Verordnung über den Schwefelgehalt im leichten Heizöl und Dieselkraftstoff
vorgeschrieben ist. Damit ist die Qualität für den Brennstoff hinreichend
bestimmt. Heizöl-EL-Brenner neuerer Produktion weisen einen niedrigeren NOx-Gehalt
im Rauchgas auf als früher, so dass dieser mit dem aus Gasfeuerungen vergleichbar
ist. Die Staubemission ist bei ausreichender Wartung tolerierbar. Eine
regelmäßige Überwachung ist durch die Erste Verordnung zur Durchführung des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes sichergestellt. Wenn
Feuerungen für feste Brennstoffe mit wirksamen Rauchgasreinigungsanlagen zur
Begrenzung der Schwefeloxidemission betrieben werden, wird gleichzeitig auch
der Staubauswurf begrenzt. Solche Anlagen dürfen dann auch in der Innenstadt
betrieben werden. Diese
textliche Festsetzung wendet sich an die Errichtung von Neuanlagen und greift
somit nicht in den Bestand ein. Dessen ungeachtet gilt die textliche
Festsetzung jedoch auch für die Erstellung neuer Anlagen an alten Standorten. 11. Entlang den mit Wellenlinie gekennzeichneten
Gebäudefronten sowie entlang den zu Straßen hin gelegenen Gebäudefronten bei
baulichen Anlagen auf dem Grundstück Marktstraße 2-3 müssen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
die Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen
ein bewertetes Luftschalldämm-Maß (R’w res nach DIN 4109, Ausgabe November
1989) von mindestens 45 dB und bei Büroräumen von mindestens 40 dB
aufweisen. Es können auch andere Maßnahmen mit gleicher Wirkung getroffen werden. [Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] Das Plangebiet XVII‑15 ist verschiedenen Schallimmissionen
ausgesetzt, die aus Straßen- und Schienenverkehr herrühren. Der Lärm im
Baublock entsteht hauptsächlich von Süden auf der Marktstraße bzw. von dem
südlich dazu gelegenen Bahngelände. Die Lärmbelastungen wirken bis jeweils in
die Pfarrstraße und die Schreiberhauer Straße hinein. Aus den verkehrsbedingten
Geräuschquellen sind die Anforderungen an den Schallschutz der Fassade und
speziell der Fenster abzuleiten und der weiteren Planung zugrunde zu legen. Die
Anforderungswerte für den baulichen Schallschutz sind in der DIN 4109 -
Schallschutz im Hochbau (Ausgabe 1989) - zusammengefasst. Dort werden in
Abhängigkeit von der täglichen Fahrzeugfrequenz Lärmpegelbereiche festgelegt.
Aus diesen wird in Abhängigkeit von der Nutzung (Wohnen bzw. Büroarbeitsplätze)
die erforderliche Schalldämmung der Fassade abgeleitet. Daraus lässt sich von
Fensterflächenanteil und Außenwandkonstruktion die erforderliche Schalldämmung
der Fenster bestimmen. Konstruktionsbeispiele für die ermittelten Qualitäten
schließen die Untersuchung ab. Für
den Bereich der fünf Bebauungspläne XVII‑14 bis XVII‑18 liegt ein
„Gutachten zum Verkehrslärmschutz gegen Immissionen aus Straßen- und Schienenverkehr“
vor. Dieses Gutachten wurde im Auftrag der „GbR Dienstleistungszentrum Ostkreuz
Berlin“ von der „DS-Plan Bauplanungs- und Ingenieurgesellschaft mbH“ in
Leonberg erstellt und am 14. Juli 1992 abgeschlossen. Darin
prognostizieren die Gutachter den Schienenverkehr nördlich des Geltungsbereichs
in Zusammenarbeit mit der damaligen Deutschen Reichsbahn bis zum Jahre 2010.
Gleichfalls werden Prognosen für den neu entstehenden Verkehr auf der
Schreiberhauer Straße als Anliegerstraße aufgestellt. Als Ergebnis werden die
betroffenen Fassaden in einen Lärmpegelbereich eingestuft. Für den Bereich der Marktstraße
ist dies der Lärmpegelbereich V nach DIN 4109. Der Lärmpegelbereich V fordert
für die Wohnnutzung eine Fassadenqualität von 45 dB und für die Büronutzung
eine Fassadenqualität von 40 dB. Diese Werte werden von der textlichen
Festsetzung übernommen. Sollte
das bestehende und denkmalgeschützte Schulgebäude Marktstraße 2 - 3 irgendwann
ersetzt werden müssen (siehe auch Teil II, Kap. 3.2.2), so ist für den Fall des
Neubaus nicht die genaue Lage der künftigen Gebäudefronten bekannt. Da dennoch
in der Zukunft ein Schallschutz erforderlich sein wird, berücksichtigt die
vorliegende textliche Festsetzung die später zu Straßen gelegenen
Gebäudefronten des Schulneubaus und belegt diese mit einem Schallschutz, ohne
ihre exakte Lage durch eine Wellenlinie kennzeichnen zu können. Hinweis: Die baulichen Anlagen innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen auf den Grundstücken Kaskelstraße 4,
Kaskelstraße 10 Ecke Pfarrstraße 118, Pfarrstraße 120/128, Pfarrstraße 132/144
und Pfarrstraße 146 Ecke Marktstraße 1 sind zugleich Bestandteil eines
Denkmalbereichs (Ensemble) im Sinne des § 2 Abs. 3 des Denkmalschutzgesetzes
Berlin (DSchG Bln) vom 24. April 1995 in Verbindung mit der Denkmalliste nach §
4 DSchG Bln. Die Gebäude auf den Grundstücken Kaskelstraße 4, Kaskelstraße 10 Ecke
Pfarrstraße 118, Pfarrstraße 120/128, Pfarrstraße 132/144 und Pfarrstraße 146
Ecke Marktstraße 1 sind zugleich Bestandteile eines Denkmalbereichs
(Ensemble) im Sinne des § 2 Abs. 3 des Denkmalschutzgesetzes Berlin (DSchG Bln)
vom 24. April 1995 (GVBl. S. 274, zuletzt geändert durch Artikel II des
Gesetzes vom 29. September 2005, GVBl. S. 495) in Verbindung mit der
Denkmalliste nach § 4 DSchG Bln. Ein entsprechender Hinweis wurde in den
Bebauungsplan aufgenommen. 4. Abwägung 4.1 Belange
der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse Die vorgesehenen Festsetzungen zum Maß der Nutzung überschreiten die
städtebaulichen Dichtewerte aus dem § 17 Abs. 1 BauNVO. Dort sind als
Obergrenzen eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschoßflächenzahl GFZ
von 1,2 für allgemeine Wohngebiete vorgegeben, die nicht überschritten werden
darf, auch wenn, wie im vorliegenden Fall, das Maß der baulichen Nutzung nicht
explizit festgesetzt wird. Für
die neue Bebauung Schreiberhauer Straße 25 / 37 Ecke Kaskelstraße 2 ergibt sich
rechnerisch eine GRZ von 0,8 (bei Berücksichtigung des zu begrünenden Garagengeschosses)
und eine GFZ von 2,8. Beide Werte sind nach dem FNP aufgrund der dort
dargestellten Wohnbaufläche W 2 bis zu einer GFZ von 1,5 legitimiert (siehe
Teil I, Kap. 4.1). Der darüber hinausgehende Wert soll an dieser Stelle
dezidiert begründet werden. Nach
§ 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen aus Absatz 1 überschritten werden,
wenn 1.
besondere
städtebauliche Gründe dies erfordern, 2.
die
Überschreitung durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen
ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs
befriedigt werden und 3.
sonstige
öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Der
Absatz 3 aus § 17 BauNVO gibt Erleichterungen bei der Begründung für Gebiete
die am 01. August 1962 respektive (in Verbindung mit § 26 a Abs. 1 BauNVO für
die im Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiete) am 01. Juli 1990
überwiegend bebaut waren. Das Werksgelände der „Knorr-Bremse“ nebst dem
angrenzenden heutigen Sanierungsgebiet „Victoriastadt“ war spätestens seit dem
Ende des Ersten Weltkrieges und auch noch am 01. Juli 1990 überwiegend bebaut.
Dies ist durch ältere amtliche Kartenwerke und durch historische Luftbilder
belegbar. Somit sollen hier die städtebaulichen Gründe für die
Nutzungsmaßüberschreitung zum Tragen kommen. Maß der Nutzung:
GFZ und GRZ Das höhere Nutzungsmaß ist aus folgenden städtebaulichen Gründen erforderlich: • Nach
dem „Erläuterungsplan Zentren“ zum FNP (aufgestellt durch die Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umweltschutz im Juli 1994) verläuft parallel zur
Berliner Ringbahn auf beiden Seiten der „Innenstadtentlastungsbereich“. Nach
diesem so genannten „Ringstadtkonzept“ sollen neben der Ringbahn und besonders
an deren Kreuzungspunkten mit anderen Verkehrsträgern, u. a. am Bahnhof
Ostkreuz, Hauptzentren in stark verdichteter Bauweise entstehen. Der Stadtraum
um die Ringbahn gilt generell als durch den ÖPNV hocherschlossen. Ziel dieses
„Ringstadtkonzepts“ ist es, einen Teil des Entwicklungsdrucks von den Berliner
Innenstadtbezirken zu nehmen und gleichzeitig den Landschaftsraum des Berliner
Umlandes zu schützen, damit sich die Innenstadt als Wohnstandort behaupten kann
und das Umland als zusammenhängender, siedlungsferner Erholungsraum für die
Stadtbewohner erhalten bleibt. • Diesem
Ringstadtkonzept folgend hat der FNP die Blöcke westlich der Bebauungspläne
XVII‑15 und XVII‑17 als Mischbaufläche M 1 dargestellt. Hier ist
mittlerweile ein großes Verwaltungszentrum für die Bundesversicherungsanstalt
für Angestellte BfA, mit derzeit ca. 6000 Mitarbeitern, entstanden. Der
Wohnungsbau östlich der Schreiberhauer Straße rundet diesen Entwicklungsbereich
durch Wohnungen ab. Gleichzeitig bildet er die „Klammer“ zum benachbarten
gründerzeitlichen Wohnquartier „Victoriastadt / Kaskelstraße“, in dem das Maß
der Nutzung seit jeher höher liegt, als dies die Obergrenzen aus § 17
Abs. 1 BauNVO zuließen. • Die
hohe GFZ für die neue Wohnbebauung an der Schreiberhauer Straße ist durch die
sechsgeschossige Blockrandbebauung bedingt. Der Plangeber hat entschieden, hier
die vorhandene und denkmalgeschützte Struktur der östlichen Blockhälfte zu
komplettieren und dabei auch die in der „Victoriastadt“ vorgefundenen absoluten
Gebäudehöhen zu übernehmen. Da die einzelnen Geschosse in den Altbauten jeweils
höher sind, ist es möglich, im Neubau bei gleicher Gebäudehöhe ein Vollgeschoss
mehr unterzubringen. • Auch
die hohe GRZ für die Neubauten an der Schreiberhauer Straße ist dem Leitbild
eines zu komplettierenden Baublocks geschuldet. Zusätzlich darf hinter der
potentiellen Wohnbebauung ein Garagengeschoss errichtet werden. Seine
Dimensionierung ist nach dem Stellplatzschlüssel von 0,5 / WE ermittelt
worden. Ziel war es, den Stellplatzbedarf zu wesentlichen Teilen auf dem
eigenen Grundstück zu decken, um den Parkraumdruck im Altbauquartier nicht
weiter zu erhöhen. Dabei wurde versucht, einen Großteil der Stellplätze unter
dem sechsgeschossigen Gebäude unterzubringen. Dies gelang jedoch nicht
vollständig, weil dort auch die Mieterkeller, die Technik- und
Hausanschlussräume Platz finden müssen. • Die
Errichtung von Tiefgaragengeschossen innerhalb der Baufelder ist aus Gründen
des Grundwasserschutzes nicht möglich. In der Nähe des Rummelsburger Sees liegt
der Grundwasserstand sehr hoch. Die Aufsichtsbehörde bei der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie hatte seinerzeit verfügt,
dass die Sohle des Garagengeschosses nebst Kellerfundament mindestens 10 cm
über dem höchstanzunehmenden Grundwasserstand liegen muss, damit der
Grundwasserabfluss Richtung Spreeniederung nicht blockiert wird. Aus dieser
Auflage resultiert auch die textlich festzusetzende Höhenlage für das
Garagengeschoss einschließlich der zu begrünenden Erdüberdeckung. • Die
Anordnung des Wohnungsneubaus mit den gegenüberliegenden Arbeitsstätten ist
günstig und trägt zur Verringerung des Verkehrsaufkommens bei. • Die
bauliche Konzentration ermöglicht im Zusammenhang mit der nahen ÖPNV-Anbindung
eine gesamtstädtisch günstige Auslastung der Verkehrsinfrastruktur. • Im
Hinblick auf das gesetzliche Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden
ist eine räumliche Konzentration am Standort städtebaulich erforderlich und
vertretbar. • Das
Maß der Nutzung im zu entwickelnden Stadtquartier nordöstlich des Ostkreuzes
ermöglicht erst die Umsetzung der durch den FNP geforderten gesamtstädtischen
Nutzungsverteilung und die Umsetzung der durch das städtebauliche
„Ringstadtkonzept“ postulierten Ziele, diesen Bereich auch im Zusammenhang mit
dem städtebaulichen Entwicklungsbereich Rummelsburger Bucht als Wohn- und
Dienstleistungsschwerpunkt zu entwickeln. Die exzellente Lage am
Innenstadtrand, neben dem Verkehrsknotenpunkt Ostkreuz und in der Nähe zum Entwicklungsbereich
Rummelsburger Bucht mit seinen neu entstandenen Wohnquartieren und den vielfältigen
Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, definiert eine im Berliner Stadtgebiet
herausragende Standortqualität und macht die vorgesehene Bebauungsdichte
tragfähig. Sonstige
öffentliche Belange, die der Nutzungsmaßüberschreitung entgegenstehen, sind
nicht erkennbar. Folgende
Umstände und Maßnahmen gleichen die Überschreitung des nach § 17 Abs. 1
BauNVO höchstzulässigen Maßes der Nutzung aus: • Durch
das Festsetzen der Flächen im Blockinnenbereich als Flächen zum Anpflanzen ist
ein Ausgleich für die hohe Dichte auf den Baugrundstücken gegeben. • Daneben
sind über eine textliche Festsetzung die Dachflächen in der westlichen
Blockhälfte als Flachdach auszubilden und zu begrünen. Nach Abwägung mit den
Belangen des Denkmalschutzes wurde auf die Forderung zur Dachbegrünung bei den
Baudenkmalen verzichtet, weil deren Dächer im Bestand ausnahmslos geneigt sind. • Oberirdische
Stellplätze und Garagen sind im Plangebiet XVII‑15 unzulässig, mit
Ausnahme der Fläche B, auf der ein Garagengeschoss zulässig ist. Dies kommt dem
Bodenschutz entgegen und wirkt gegen eine weitere Versiegelung. • Die
Dachflächen dieser Garage innerhalb der Fläche B müssen so begrünt werden, dass
sie direkt für die Hausbewohner als Freiflächen nutzbar sind. Damit die
Vegetation auch eine langfristige Überlebenschance hat, muss dieses Garagengeschoss
vor der Bepflanzung mit einer mindestens 0,60 m starken Erdaufschüttung überdeckt
werden. • Eine
weitere textliche Festsetzung schreibt vor, dass die Wege und Zufahrten in
diesem allgemeinen Wohngebiet nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau
herzustellen sind, damit dort Niederschlagswasser versickern und auch Luft in
den Boden gelangen kann. • Aus
der hohen baulichen Dichte könnte eine hohe Emissionsbelastung folgen, wenn die
Gebäudeheizung auf der Basis üblicher örtlicher Verbrennungsprozesse erfolgen
würde. Daher wird durch eine textliche Festsetzung die Verwendung von
Brennstoffen, deren Emissionswerte höher als die von Erdgas oder Heizöl EL
sind, im Plangebiet ausgeschlossen. Diese Bestimmung wurde damit einhergehend aus dem
Vorranggebiet für Luftreinhaltung im FNP entwickelt. Die
Einschränkung der natürlichen Funktion des Bodens wird durch die Verpflichtung
zur Bepflanzung der Hofbereiche, auf einer Mindesabdeckung mit Mutterboden bzw.
Pflanzsubstrat von 0,60 m über der Garage, eine Beschränkung der
Bodenversiegelung bei Erschließungswegen und Zufahrten sowie durch die
vorgeschriebene Dachbegrünung bei den Neubauten an der Schreiberhauer Straße
kompensiert. 4.2 Belange an die soziale Infrastruktur Nach langem Leerstand wurde das außerhalb des Plangebiets gelegene ehemalige
Wohngebäude Pfarrstraße 91 im Rahmen der Stadterneuerung aus öffentlichen
Fördermitteln zu einer Kindertagesstätte mit 85 Plätzen ausgebaut. Träger
dieser Einrichtung ist die sozialdiakonische Jugendarbeit Lichtenberg. 2004
konnten die Freiflächen der Kindertagesstätte durch den Ankauf des Grundstücks
Hauffstraße 6 vergrößert werden. Die Kindertagesstätte ist in der gesamten
Region sehr gefragt und stets voll ausgelastet. Eine
zweite Kindertagesstätte für das Sanierungsgebiet Kaskelstraße mit ca. 60
Plätzen soll auf den Grundstücken Hauffstraße 21 – 25 entstehen. Der Grunderwerb
hierzu ist abgeschlossen. Die Fläche befindet sich im Fachvermögen der
Abteilung Jugend, Bildung und Sport Lichtenberg. Der den Standort sichernde
Bebauungsplan 11-18 steht kurz vor der Festsetzung. Die Grundstücke werden
momentan als öffentlicher Kinderspielplatz zwischengenutzt. In
den angrenzenden Sozialräumen gibt es freie Kapazitäten an
Kindertagesstättenplätzen. In den letzten Jahren wurden im Bezirk Lichtenberg
sehr viele aufgegebene und deshalb leerstehende öffentliche Kindertagesstätten abgerissen.
Somit ist eine ausreichende Versorgung des Plangebietes XVII‑15 mit
Kindertagesstättenplätzen sichergestellt. Auf
dem Grundstück Hauffstraße 13 wurde Ende 2004 eine Jugendfreizeiteinrichtung
eröffnet. Sie ist im baulichen Zusammenhang mit dem dortigen
Sportfunktionsgebäude aus öffentlichen Fördergeldern neu gebaut worden und
sichert für das Sanierungsgebiet Kaskelstraße die ausreichende Versorgung durch
Jugendangebote. In
der Nöldnerstraße 44 steht die „Grundschule an der Victoriastadt“. Sie wird ab
2006 mit Geldern aus dem Förderprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz“
grundlegend saniert. Ca. zwei Mio. € sind hierfür bewilligt worden. 2004 und
2005 wurden als Startermaßnahme bereits die Sanitärtrakte erneuert. Auch hier
ist langfristig die Grundschulversorgung für das gesamte Sanierungsgebiet
sichergestellt. 2006
wird das „Stadthaus“ in der Türrschmidtstraße 24-25 als soziokulturelles
Zentrum fertig gestellt. Neben dem Lichtenberger Heimatmuseum und weiteren
kulturellen Einrichtungen soll dort auch eine Seniorenbegegnungsstätte
einziehen. 4.3 Belange des Verkehrs Die Breite für den Ausbau der Schreiberhauer Straße ist seit Beginn des
Aufstellungsverfahrens strittig (siehe auch Teil II, Kap. 3.2.2). Es wurden
Ausführungsplanungen für einen zweispurigen provisorischen Ausbau, für einen
zweispurigen endgültigen Ausbau und für einen vierspurigen endgültigen Ausbau
erarbeitet. Das Land Berlin hat den Straßenbau per Erschließungsvertrag vom 10.
Mai 1994 gemäß § 124 BauGB an den Wohnungsbauinvestor auf dem Grundstück
Schreiberhauer Straße 25 / 37 / Ecke Kaskelstraße 2, der auch die
gegenüberliegenden Bürogebäude für die BfA errichtet hat, übertragen. Die
Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen hat in einem Schreiben vom 13.
Januar 1994 als höhere Verwaltungsbehörde nach § 125 Abs. 2 BauGB einem
zweispurigen „provisorischen“
Ausbau zugestimmt. Dieser
Ausbaustand ist mittlerweile abgeschlossen. Die Widmung der Schreiberhauer
Straße nach § 3 des Berliner Straßengesetzes in einer Breite von ca. 28,70 m einschließlich
aller Anschlüsse an das bestehende Straßennetz konnte am 06. September 1996 im
Amtsblatt Nr. 46 auf Seite 3130 bekannt gegeben werden. Der
Bebauungsplan XVII‑15 berücksichtigt den vierspurigen endgültigen Ausbau
der Schreiberhauer Straße in einer durchschnittlichen Breite von 28,70 m. Er
setzt die dazu benötigten und in seinem Geltungsbereich liegenden Flächen als
Straßenverkehrsfläche fest. Über die Qualität des Straßenausbaustandards werden
keine Festsetzungen getroffen. Aufgrund einer textlichen Festsetzung ist die
Einteilung der Straßenverkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzung. 4.4 Belange des Umweltschutzes, des
Naturhaushaltes und der Landschaftspflege Die Belange des Umweltschutzes, des Naturhaushaltes und der Landespflege
werden vom Bebauungsplan XVII‑15 berücksichtigt. Dabei war insbesondere
zu prüfen, ob aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes Eingriffe in Natur
und Landschaft zu erwarten sind. Kernstück
der Betrachtung ist hier der § 1 a BauGB. Der Angelpunkt der Bewertung ist die
Prüfung; ob aufgrund des Bauleitplans ein Eingriff zu erwarten ist, der über
das bereits bestehende Baurecht hinausgeht. Die tatsächliche
Vegetationssituation vor Ort ist nicht entscheidend, Ebenso wenig die Frage, ob
das bestehende Baurecht bereits ausgeschöpft wurde. Die
Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII‑15 befanden sich zum
Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses innerhalb eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils gemäß § 34 BauGB. Nach § 1 a Abs. 3 BauGB ist ein Ausgleich der zu
erwartenden Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft nicht erforderlich, soweit
die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder
zulässig waren. Diese planungsrechtliche Einschätzung entbindet jedoch nicht
von der Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 Abs. 5 Satz 2
Nr. 7 BauGB sowie der umweltschützenden Belange gemäß § 1 a BauGB. Im
Jahre 1991, also zu Beginn der Neuordnung dieses Innenbereichs, war das heutige
Grundstück Schreiberhauer Straße 25 / 37 / Ecke Kaskelstraße 2 zweifellos eine
gewerbliche Baufläche, auf der dicht gedrängt Lager- und Produktionshallen
nebst dazu gehörenden Baracken und Nebengebäuden sowie im Norden am Bahndamm
ein Gasometer standen. Das Gelände war zu mehr als 70 % durch Gebäude überbaut.
Weitere ca. 20 % der Fläche waren versiegelte Hof- und Verkehrsfläche, so
dass in der Summe eine Bodenversiegelung von fast 100 % erreicht wurde. Die
Wohnungsbaugrundstücke an der Kaskel- und Pfarrstraße sowie das Schulgrundstück
an der Marktstraße waren bereits in den heutigen Ausdehnungen überbaut. Bei
einer angedachten Weiterführung der industriellen / gewerblichen Nutzung an der
heutigen Schreiberhauer Straße wäre nach der planungsrechtlichen Einschätzung
des Fachbereichs Stadtplanung eine dem Nutzungszweck dienende zusätzliche
bauliche Verdichtung auf der Grundlage des § 34 BauGB zulässig gewesen,
solange der dortige Betrieb existierte. Ebenso ist eine
Bestandsentwicklung und bauliche Erweiterung auf den Wohnungsbaugrundstücken
sowie auf dem Schulstandort auf der Grundlage des § 34 BauGB zulässig. Die
aus der Baukörperfestsetzung für die heutigen Grundstücke Schreiberhauer Straße
25 / 37 / Ecke Kaskelstraße 2 rechnerisch ermittelte GRZ von 0,8 liegt
geringfügig über dem sich aus der ursprünglichen Bebauung ergebenden Wert von
ca. 0,7. Bei dieser Betrachtung ist jedoch als positiver Faktor zu
berücksichtigen, dass das Garagengeschoss im Hofbereich auf der Grundlage der
textlichen Festsetzung Nr. 4. mit einer Erdschicht von mindestens 0,60 m
zu überdecken und diese Fläche dann gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten
ist. Zusätzlich muss die übrige Hoffläche als festzusetzende Fläche zum
Anpflanzen in Verbindung mit der textlichen Festsetzung Nr. 7 gärtnerisch
angelegt und unterhalten werden. Die dortigen Bepflanzungen sind zu erhalten.
Somit wird nach Festsetzung des Bebauungsplans XVII‑15 die zulässige
Bodenversigelung auf den heutigen Grundstücken Schreiberhauer Straße 25 / 37 /
Ecke Kaskelstraße 2 von ursprünglich fast 100 % auf 80 % reduziert. Auf
den Wohnungsbaugrundstücken mit dem Altbaubestand Kaskelstraße 4, Kaskelstraße 10 Ecke Pfarrstraße 118, Pfarrstraße 120/128,
Pfarrstraße 132/144 und Pfarrstraße 146 Ecke Marktstraße 1 ist die vorhandene
Bebauung die Grundlage für die Baukörperfestsetzung. Da nicht für alle
Hofgebäude und Nebenanlagen Baufelder vorgesehen sind, sondern nur für jene,
die Teil des Denkmalensembles sind, reduziert sich die rechnerische GRZ auf den
meisten dieser Grundstücke. Im Rahmen des Sanierungsfortschritts sind etliche
Remisen und Hofgebäude abgebrochen worden. Die gewonnen Freiflächen wurden
anschließend bepflanzt. Im Bebauungsplan werden alle nicht überbaubaren
Hofflächen als Flächen zum Anpflanzen festgesetzt. Somit wird nach Festsetzung
des Bebauungsplans XVII‑15 die zulässige Bodenversigelung auf den
Wohnungsgrundstücken mit Altbaubestand an der Pfarrstraße und an der
Kaskelstraße reduziert. Oberirdische
Stellplätze und Garagen, mit Ausnahme der Garagengeschosse im Bereich der
Flächen B und C sowie der notwendigen Behindertenstellplätze, werden mittels der
textlichen Festsetzung Nr. 5. in den zu begrünenden Hofbereichen
ausgeschlossen. Dies kommt dem Bodenschutz entgegen wird wirkt gegen eine
weitere Versiegelung. Gleiches bewirt die textliche Festsetzung Nr. 9., nach
der die Wege und Zufahrten im Plangebiet nur in wasser- und luftdurchlässigem
Aufbau herzustellen sind, damit dort Niederschlagswasser versickern und Sauerstoff
in den Boden gelangen kann. Die
Abwägung ergab, dass durch die Aufstellung des Bebauungsplans wegen der
festgesetzten Begrünungsmaßnahmen (einschließlich der Dachbegrünung) keine
nachteiligen Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder
des Landschaftsbildes entstehen. Es ist kein Eingriff in Natur und Landschaft im
Sinne der §§ 18 und 21 BNatSchG zu erwarten. Ein
Eingriffsgutachten wurde nicht erstellt. III. Auswirkungen
des Bebauungsplans 1. flächenmäßige Auswirkungen Im Bebauungsplan XVII‑15 wird eine Fläche von ca. 15.000 m²
als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Über eine Baukörperfestsetzung können
insgesamt ca. 10.000 m² GF zusätzlich für den Wohnungsbau entstehen. Dies
hat zur Folge, dass in dem betroffenen Baublock insgesamt ca. 110 Wohnungen neu
errichtet werden können. Straßenverkehrsflächen
werden in einer Größenordnung von ca. 8.950 m² festgesetzt. 2. städtebauliche Auswirkungen Die ehemals industriell geprägte und später brachgefallene Fläche im
nordwestlichen Teil des Geltungsbereichs XVII‑15 wurde zu einer
Wohnbaufläche entwickelt. Durch die Verlagerung des Industriebetriebes konnte
eine wertvolle, innenstadtnahe Fläche ihrer Bedeutung entsprechend umgenutzt
und die Ausnutzung innerstädtischen Flächenpotentials erheblich verbessert
werden. Die insgesamt vorhandene Infrastruktur wird besser ausgelastet. Bestehende
Konflikte zwischen dem Wohnen und der industriellen Nutzung wurden beseitigt.
Das vorhandene Wohnquartier „Victoriastadt“ wird in baulicher und
stadtstruktureller Hinsicht sinnvoll ergänzt und abgerundet. Die Neubebauung
trägt zur Schaffung eines geschlossenen Stadtbildes bei. 3. verkehrliche Auswirkungen Die Erschließung des Plangebiets ist gesichert. Durch die hinzugekommenen
ca. 110 Wohnungen wird zusätzlicher Ziel- und Quellverkehr verursacht, welcher
jedoch ganz überwiegend über die neu gebaute Schreiberhauer Straße abgewickelt
wird. Zusätzliche verkehrliche Belastungen des Altbauquartiers durch das
Wohnungsbauvorhaben in Form von Liefer- oder Parksuchverkehren sind nicht
aufgetreten, da der Stellplatzbedarf der hinzugekommenen Bewohner überwiegend
durch das Garagengeschoss abgedeckt wird. Aufgrund
der innenstadtnahen Lage und der relativ guten Anbindung durch öffentliche
Verkehrsmittel sind günstige Voraussetzungen dafür gegeben, dass ein hoher
Anteil der im Plangebiet lebenden und arbeitenden Bevölkerung den öffentlichen
Personennahverkehr regelmäßig nutzen kann. 4. soziale
Auswirkungen / Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur Der Bebauungsplan leistet einen Beitrag zur Schaffung gleichwertiger
Wohn- und Arbeitsverhältnisse in beiden Teilen Berlins. Er trägt zur
Verbesserung der Wohnungsversorgung der Berliner Bevölkerung bei. Der
Wohnungsbauinvestor hat am 11. November 1996 einen städtebauli chen Vertrag
nach § 6 BauGB-MaßnahmenG mit dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt
Lichtenberg, abgeschlossen, in dem er sich verpflichtet, eine voll
funktionsfähige Kindertagesstätte mit 60 Plätzen auf dem in der Nähe
befindlichen Grundstück Hauffstraße 21, oder einem anderen geeigneten
Grundstück, bis zur Schlussabnahme aller Wohnungen auf eigene Kosten zu
errichten und die Einrichtung anschließend kostenfrei dem Land Berlin zu
übertragen; allerdings mit der Einschränkung, dass die Errichtungsverpflichtung
erst dann beginnt, sobald mindestens 100 Wohnungen fertig gestellt sind. Die
Erfüllung dieses städtebaulichen Vertrages konnte jedoch bislang nicht vom
Bezirksamt Lichtenberg eingefordert werden, weil an der Schreiberhauer Straße 1996
/ 97 nicht die erforderliche Mindestanzahl von 100 Wohnungen errichtet wurden, die
dann den vertraglichen Kita-Bedarf auslösten. Auf dem Grundstück Kaskelstraße 2
/ Ecke Schreiberhauer Straße 25 / 37 sind damals nur ca. 80 Wohnungen gebaut
worden. Die Wohnungsneubaufläche Hauffstraße 1 – 1 A Ecke Schreiberhauer Straße
1 / 23 Ecke Kaskelstraße 1 / 3 (im Plangebiet XVII‑17) liegt bis heute
brach. Inzwischen
wurde in der Pfarrstraße 91 durch einen gemeinnützigen Träger eine
Kindertagestätte für das Wohnquartier mit 85 Plätzen errichtet. Auf
den Grundstücken Hauffstraße 21 – 25 wird durch den Bebauungsplan 11-18 ein
weiterer Kita-Standort planungsrechtlich gesichert. Der Bebauungsplan 11-18
steht unmittelbar vor seiner Festsetzung. Als
Standort der sozialen Infrastruktur wird die bestehende Berufsschule in der
Marktstraße 2 - 3 durch die festzusetzende Fläche für den Gemeinbedarf
planungsrechtlich gesichert. Zusätzlich wird ihr die Chance zu einer flächenmäßigen
und baulichen Erweiterung auf dem nördlich angrenzenden Grundstück
Schreiberhauer Straße 45 (Flurstück 1345) eingeräumt. 5. ökologische Auswirkungen Bei
der Realisierung der Planungen sind keine Eingriffe in die Leistungsfähigkeit
des Naturhaushaltes zu erwarten. Im
Gegenteil, wegen der Umsetzung von Festsetzungen des Bebauungsplans wird es zu gewissen
ökologischen Verbesserungen im Plangebiet XVII‑15 kommen. Für die
heutigen Grundstücke Schreiberhauer Straße 25 / 37 / Ecke
Kaskelstraße 2 wird eine Dachbegrünung festgesetzt. Zusätzlich werden alle
nicht überbaubaren Grundstücksflächen im allgemeinen Wohngebiet als Flächen zum
Anpflanzen festgesetzt. Der
Anteil der unversiegelten Fläche wird hierdurch zukünftig erhöht. Dies hat
positive Auswirkungen auf die Grundwasserneubildung und trägt zur Entlastung
der Regenwasserkanalisation bei. Die Anhebung des Vegetationsanteils wirkt sich
günstig auf den Naturhaushalt, den Arten- und Biotopschutz, das Mikroklima
sowie auf das Ortsbild aus. 6. Auswirkungen
auf die technische Infrastruktur / Ver- und Entsorgung Der Ausbau der Schreiberhauer Straße nebst den notwendigen Anschlüssen
an das bestehende Straßennetz erfolgte auf Grundlage des Erschließungsvertrages
„Dienstleistungszentrum Ostkreuz“ vom 10. Mai 1994 durch den Investor des
Wohnungsbauvorhabens, der als Person identisch ist mit dem Bauherren des BfA-Komplexes. Die
Widmung der Schreiberhauer Straße nach § 3 des Berliner Straßengesetzes in einer Breite von ca. 28,70 m
einschließlich aller Anschlüsse an das bestehende Straßennetz wurde am 06.
September 1996 im Amtsblatt Nr. 46 auf Seite 3130 bekannt gegeben. Das
Tiefbauamt hat durch Schreiben vom 25. Oktober 1996 mitgeteilt, dass diese
Widmung nunmehr Unanfechtbarkeit erlangt hat. Die
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 BauGB ergab, dass in den
seit Jahrzehnten ausgebauten und gewidmeten Straßenzügen Kaskelstraße,
Pfarrstraße und Marktstraße alle notwendigen unterirdischen
Versorgungsleitungen vorhanden sind, so dass insgesamt von einer gesicherten
Erschließung des Plangebiets ausgegangen werden kann. 7. Auswirkungen auf die
Haushalts- und Finanzplanung Durch die städtebauliche Neuordnung
entstehen dem Land Berlin keine Kosten. Die
ca. 100 Neubauwohnungen auf den Grundstücken Schreiberhauer Straße 25 / 37 /
Ecke Kaskelstraße 2 wurden freifinanziert, dass heißt ohne öffentliche
Wohnungsbauförderung, errichtet. Nach
§ 8 Abs. 1 des Erschließungsvertrages „Dienstleistungszentrum Ostkreuz“ vom 11.
Mai 1994 sind die mangelfreien Erschließungsanlagen in der Schreiberhauer
Straße, der Hauffstraße und der Kaskelstraße nach Abschluss aller Bauarbeiten
kosten- und lastenfrei dem Land Berlin zu übereignen, soweit sie sich im
Erschließungsbereich befinden. Somit entstanden hier weder Grunderwerbs- noch
Straßenausbaukosten. Mittelbare
finanzielle Auswirkungen hat das Land Berlin auch nicht über den genannten
städtebaulichen Vertrag vom 11. November 1996 zwecks Errichtung der
Kindertagesstätte zu erwarten. Die betroffenen Grundstücke Hauffstraße 21 bis
25 befinden sich vollständig im Fachvermögen der Abteilung Jugend, Bildung und
Sport. Die Hauffstraße befindet sich im Fachvermögen des Amtes für Bauen und
Verkehr Lichtenberg. Für
die Grundstücke Hauffstraße 21-25 und einen Abschnitt der Hauffstraße im Bezirk
Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg, wird vom Bezirksamt der Bebauungsplan 11‑18
aufgestellt, mit dem Planungsziel der Festsetzung des Geländes als
Gemeinbedarfsfläche „Kindertagesstätte“. Das Bebauungsplansplanverfahren 11-18
steht kurz vor dem Abschluss. 8. Planungsschäden Durch die Festsetzung des Bebauungsplanes XVII‑15 entstehen für
das Land Berlin keine Planungsschäden. Nach
den §§ 39 bis 42 BauGB könnten mit der Festsetzung eines Bebauungsplanes als
Rechtsverordnung möglicherweise Entschädigungsansprüche gegenüber
Grundstückseigentümern entstehen, die durch einzelne Festsetzungen im Plan
Einschränkungen oder Nachteile bei der baulichen Ausnutzung ihrer Grundstücke
erleiden. Es könnte zu Ansprüchen auf Entschädigung in Geld oder durch
Übernahme der Fläche kommen. Folgende
Flurstücke privaten Eigentümer befinden sich im festzusetzenden öffentlichen
Straßenland der Kaskelstraße bzw. der Pfarrstraße: Lage Größe Kaskelstraße 4 (Flurstück
1005) ca. 40 m² Kaskelstraße 10/ Pfarrstraße 118 (Flurstück 1006) ca.
266 m² Pfarrstraße 120 (Flurstück
1004) ca. 47 m² Pfarrstraße 126 (Flurstück
1385) ca. 48 m² Pfarrstraße 138 (Flurstück
1095) ca. 54 m² Pfarrstraße 140 (Flurstück
3) ca. 51 m² Pfarrstraße 142 (Flurstück
4) ca. 42 m² Pfarrstraße 144 (Flurstück
5) ca. 47 m² Pfarrstraße 146 (Flurstück 261) ca. 67 m² Die genannten Flurstücke bzw. Teilflächen liegen vor der festzusetzenden
Baulinie / Straßenbegrenzungslinie im Gehwegbereich der Kaskel- und
Pfarrstraße. Sie sind abgepflastert und werden als Gehwegflächen genutzt. Nach
Aussagen des Amtes für Bauen und Verkehr Lichtenberg wurden diese Flächen schon
vor dem 08. Mai 1945 als Verkehrsflächen genutzt und waren zu diesem Zeitpunkt
auch als solche hergerichtet. In
den im Fachbereich Vermessung archivierten historischen Karten aus dem Jahre
1928 ist das Gebiet der westlichen Pfarrstraße, der südlichen Kaskelstraße und
der nördlichen Marktstraße in der heute bestehenden Form schon angelegt. Eine
Fluchtlinienkarte vom 11. Oktober 1929 weist die heute im Bestand vorhandenen
Baufluchtlinien im Bereich der Marktstraße zwischen Schreiberhauer Straße und
Pfarrstraße sowie der Kaskelstraße 1 bis 10 als Straßenfluchtlinien aus. Obwohl
ein vergleichbarer Planungszustand für den Bereich der westlichen Pfarrstraße
zwischen Kaskelstraße und Marktstraße nicht nachgewiesen werden kann, wird, da
das betrachtetet Gebiet zusammen entwickelt und bebaut wurde, auf eine
vergleichbare Planungssituation abgestellt. Aufgrund
der vorliegenden Erkenntnisse wird für die Wertermittlung davon ausgegangen,
dass die vor der Baulinie im Gehwegbereich liegenden privaten
Grundstücksflächen auf der Grundlage geltenden Planungsrechts die Bodenqualität
Straßenland besitzen, denn ihre Inanspruchnahme erfolgte vor dem 08. April
1945. Ansprüche
im Rahmen des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes bestehen auf dieser Grundlage
nicht. Bei einem Ankauf dieser Flächen durch das Land Berlin ist auf der
Grundlage der Ausführungsvorschriften zum Erschließungsbeitrag (AVEB) vom 26.
März 1996 (DBl. VI, S. 177), letztmalig geändert am 27. November 2003
(DBl. VI Nr. 3 / 30. Dezember 2003), zu verfahren: Unter
IV Punkt 12 „Erwerb der Flächen“ wird das Verfahren für die Ermittlung des
Verkehrswertes für Erschließungsflächen bestimmt, die vor dem 08. Mai 1945
fertig gestellt wurden, sich aber noch in privatem Eigentum befinden. Danach
ist der Verkehrswert mit der Bodenqualität zu bestimmen, den die Flächen
hatten, bevor sie durch die Kommune als Straßenland in Anspruch genommen
wurden. Für die Bewertung der Flächen ist auf heutiges Wertniveau abzustellen. Entsprechend
gegenwärtigem Verwaltungshandeln wird für Straßenland in Berlin auf einen
Bodenwert von 5,11 € / m² abgestellt. Damit ergeben sich für die anzukaufenden
Flächen folgende Ankaufpreise: angenommener Flurstücke Größe Kaufpreis Flurstück 1005 ca. 40
m² (Teilfläche) 5,11 € x 40 m² = rd. 204,00 € Flurstück 1006 ca. 266
m² (Teilfläche) 5,11 € x 266 m² = rd. 1.360,00 € Flurstück 1004 ca. 47
m² (Teilfläche) 5,11 € x 47 m² = rd. 240,00 € Flurstück 1385 ca. 48
m² (Teilfläche) 5,11 € x 48 m² = rd. 245,00 € Flurstück 1095 ca. 54
m² (Teilfläche) 5,11 € x 54 m² = rd. 276,00 € Flurstück 3 ca.
51 m² (Teilfläche) 5,11 € x 51 m² = rd. 261,00 € Flurstück 4 ca.
42 m² (Teilfläche) 5,11 € x 42 m² = rd. 215,00 € Flurstück 5 ca.
47 m² (Teilfläche) 5,11 € x 47 m² = rd. 240,00 € Flurstück 261 ca. 67
m² (Teilfläche) 5,11 € x 67 m² = rd. 342,00 € insgesamt 3.383,00 € Wie oben dargestellt, entstehen diese Ankaufpreise auf der Grundlage der
Ausführungsvorschriften zum Erschließungsbeitrag (AVEB). Somit ist durch die
Festsetzung des Bebauungsplanes XVII‑15 an dieser Stelle kein
Planungsschaden zu erwarten. Die
Bindungen zum Anpflanzen auf den Grundstücksteilflächen im allgemeinen Wohngebiet
begründen keine Entschädigungsansprüche im Sinne des § 41 Abs. 2 BauGB, weil es
sich hierbei um die zu begrünenden Hofflächen von grundsätzlich bebaubaren
Grundstücken handelt. Die vorgeschriebenen Begrünungen bewegen sich im Rahmen
einer ordnungsgemäßen Grundstücksbewirtschaftung. IV. Verfahren 1. Information der Senatsverwaltungen Der Bebauungsplan XVII‑15 wurde vor der Beschlussfassung über den
Berliner Flächennutzungsplan (Zustimmung des Abgeordnetenhauses am 23. Juni
1994) und vor Erlass der Ausführungsvorschriften zur Mitteilung der
Planungsabsicht gemäß § 3 a AGBauGB und § 246 a Abs. 1
Nr. 1 BauGB (AV Mitteilung) aufgestellt. Die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz hat mit Schreiben - II E
14-6142 - vom 15. Juli 1992 der Einleitung des vorzeitigen Bebauungsplans XVII‑15
zugestimmt. 2. Aufstellungsbeschluss und öffentliche
Bekanntmachung In der Sitzung am 05. Mai 1992 hat das Bezirksamt Lichtenberg die
Aufstellung des Bebauungsplans XVII‑15 für die Grundstücke Marktstraße 1
bis 3, Pfarrstraße 118 bis 146, Kaskelstraße 4 bis 10 sowie für Teilflächen an
der verlängerten Kaskelstraße und Schreiberhauer Straße auf dem Gelände der
ehemaligen "Knorr-Bremse" im Bezirk Lichtenberg zusammen mit der
Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1
AGBauGB in Verbindung mit § 3 Abs. 1 BauGB beschlossen (BA-Vorlage Nr. 048/92).
Der Aufstellungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am 22. Mai 1992 im
Amtsblatt für Berlin Nr. 27 auf Seite 1521 bekannt gemacht. 3. Frühzeitige Bürgerbeteiligung Die Unterrichtung der Bürger über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und die Erörterung gemäß § 6 Abs. 1 AGBauGB in Verbindung mit § 3
Abs. 1 BauGB fand im Rahmen einer kleinen Ausstellung in den Räumen des
Bezirksamtes statt. Dazu wurde der Vorentwurf zum Bebauungsplan XVII‑15
in der Zeit vom 25. Mai 1992 bis zum einschließlich 19. Juni 1992 während der
Dienststunden Montag bis Mittwoch von 9.00 Uhr bis 16.00 Uhr, am Donnerstag von
9.00 Uhr bis 18.00 Uhr und am Freitag von 9.00 Uhr bis 14.00 Uhr, vorgestellt.
Die Ausstellungstafel war in den Fluren des Dienstgebäudes Magdalenenstraße 1,
in räumlicher Nähe zum Stadtplanungsamt, aufgehängt. Mitarbeiter des
Stadtplanungsamtes standen während der genannten Zeiten für Auskünfte zur
Verfügung. Darüber hinaus bestand für die Besucher die Möglichkeit, auch
außerhalb der genannten Zeiten, nach telefonischer Vereinbarung mit der
Behörde, Termine zur Erläuterung der Planungsziele auszumachen. Am
18. Juni 1992 fand um 18:00 Uhr eine Erörterungsveranstaltung in der Aula des
damaligen Oberstufenzentrums “Ilse Stöbe”, Marktstraße 2-3 statt. Ort
und Dauer der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplan wurden der
bezirklichen Pressestelle durch das Anschreiben vom 31. Juli 2003 übermittelt.
Eine „amtliche Anzeige“ mit Planausschnitt zum Geltungsbereich des
Bebauungsplans XVII‑15 und kurzer Darstellung der Planungsziele erschien
in den Ausgaben der Tageszeitungen „Berliner Morgenpost“, „Berliner Zeitung“
und „Der Tagesspiegel“ am 23. Mai 1992. Die
im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplan XVII-15 im
Stadtplanungsamt eingegangenen Äußerungen und der Bürger wurden untereinander
und gegeneinander abgewogen. Das Ergebnis fand Eingang in die weitere Erarbeitung
des Bebauungsplans. Das
Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung war dann Gegenstand der
Bezirksamtsvorlage Nr. 075/94 vom 12. April 1994. Es wurde anschließend der
Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg in der 21. Tagung am 20. April 1994
als Drucksache Nr. 2/972 unterbreitet und führte in der Tagung am 21. September
1994 in Verbindung mit der Drucksache 2/1185 zum Beschluss der BVV Nr. II/545. 4. Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange und der betroffenen Fachämter des Bezirksamts Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie der Ämter und
Dienststellen des Bezirksamtes Lichtenberg erfolgte gemäß § 6 Abs. 2
AGBauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BauGB. Für die Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange ist der Entwurf des Bebauungsplans XVII‑15 unter
Berücksichtigung der Ergebnisse aus der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
weiterentwickelt worden. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange bzw.
Ämter und Stellen des Bezirksamtes Lichtenberg fand in der Zeit vom 24. Januar
bis zum 24. Februar 1995 statt. Insgesamt wurden 32 Träger und 13 Ämter und
Stellen des Bezirksamtes mit Schreiben vom 23. Januar 1995 um die Abgabe einer
Stellungnahme gebeten. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden untereinander
und gegeneinander abgewogen. Das Ergebnis fand Eingang in die weitere
Erarbeitung des Bebauungsplans. Die
Trägerbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB konnte wegen der unzureichenden
Versorgung der künftigen Bewohner an der Schreiberhauer Straße mit
Kindertagesstättenplätzen und Plätzen in Jugendfreizeiteinrichtungen, unter dem
Aspekt einer mangelhaften Ausstattung an Infrastruktureinrichtungen im sozialen
Bereich, nicht vollständig zu einem Abschluss geführt werden. Um
die Planverfahren XVII‑15 und XVII‑17 voranzutreiben und die zügige
Realisierung des Wohnungsbaus zu erleichtern, hat das Bezirksamt dennoch in
seiner Sitzung am 02. April 1996 mit den Bezirksamtsvorlagen Nr. 165/96 die
öffentliche Auslegung des Entwurfs zum Bebauungsplan XVII‑15 in der
Fassung vom 26. März 1996 gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 AGBauGB in Verbindung mit § 3
Abs. 2 BauGB beschlossen. Zur
Absicherung des Kindertagesstätten-Belanges hat das Bezirksamt mit der Vorlage
Nr. 301/96 in seiner Sitzung am 28. Mai 1996 entschieden, die Entwürfe zu den
Bebauungsplänen XVII‑15 und XVII‑17 erst der
Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung nach § 4 Abs. 3
AGBauGB vorzulegen, nachdem ein städtebaulicher Vertrag über die finanzielle
Beteiligung des Wohnungsbauinvestors an der Herstellung einer Kindertagesstätte
und einer Jugendfreizeiteinrichtung zwischen diesem und dem Land Berlin
abgeschlossen ist. In
einem Schreiben vom 25. März 1996 hat der Investor dem Bezirk Lichtenberg
angeboten, Verhandlungen über eine finanzielle Beteilige an einer
Kindertagesstätte bzw. einer Jugendfreizeiteinrichtung aufzunehmen. Die
Übernahme der Herstellungskosten für beide Einrichtungen ist für ihn
ausgeschlossen. Durch Protokollbeschluss 3/576/96 hat das Bezirksamt am 22.
Oktober 1996 beschlossen, einen städtebaulichen Vertrag nach § 6 BauGB-MaßnahmenG
über den Bau einer Kindertagesstätte mit einer Kapazität von 60 Plätzen vom
Bauherrn zu fordern. Die Errichtung einer Jugendfreizeiteinrichtung soll durch
das Bezirksamt, vor allem durch Nutzung eigener Immobilien, erfolgen. Der
Wohnungsbauinvestor hat am 11. November 1996 einen städtebaulichen Vertrag nach
§ 6 BauGB-MaßnahmenG mit dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt
Lichtenberg abgeschlossen, in dem er sich verpflichtet, eine voll
funktionsfähige Kindertagesstätte mit 60 Plätzen auf dem zum
Wohnungsbauvorhaben nahe liegenden Grundstück Hauffstraße 21, oder einem
anderen geeigneten Grundstück, bis zur Schlussabnahme aller Wohnungen auf
eigene Kosten zu errichten und sie anschließend kostenfrei dem Land Berlin zu
übertragen, allerdings mit der Einschränkung, dass die Errichtungsverpflichtung
erst dann beginnt, sobald mindestens 100 Wohnungen fertig gestellt sind. Die
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr -Referat IV C- hatte in ihrem
Schreiben vom 16. Oktober 1996 die Befugnis zum Vertragsabschluß gemäß der AV
städtebauliche Verträge vom 08. Juni 1995 auf den Bezirk Lichtenberg
übertragen. 5. Öffentliche Auslegung Die öffentliche Auslegung des Entwurfs des
Bebauungsplans XVII‑15 in der Fassung vom 26. März 1996 fand gemäß § 6
Abs. 2 Satz 2 AGBauGB in Verbindung mit § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 29.
April 1996 bis einschließlich 31. Mai 1996 in den Räumen des Stadtplanungsamtes
statt. Dazu wurde der Bebauungsplan-Entwurf zusammen mit der Begründung nach §
3 Abs. 2 BauGB während der Dienststunden Montag bis Mittwoch von 9.00 Uhr bis
15.00 Uhr, am Donnerstag von 9.00 Uhr bis 18.00 Uhr und am Freitag von 9.00 Uhr
bis 14.00 Uhr ausgelegt. Zeitgleich wurde auch der Entwurf des Bebauungsplans
XVII‑17 öffentlich ausgelegt. Die ortsübliche Bekanntmachung über Ort und
Dauer der öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr. 21 vom 19.
April 1996 auf Seite 1366. Der Landespressedienst wurde über die bezirkliche
Pressestelle durch das Anschreiben des Stadtplanungsamtes vom 25. April 1996
von der anstehenden öffentlichen Auslegung informiert. Die Bürger sind außerdem
am 27. April 1996 über Anzeigen in der Berliner Zeitung, Berliner Morgenpost
und Der Tagesspiegel von der Auslegung in Kenntnis gesetzt worden Als zusätzlicher Service der Beteiligung fand im Rahmen der
öffentlichen Auslegung am Abend des 22. Mai 1996, um 19.00 Uhr, eine
Erörterungsveranstaltung in den Räumen des Café „Drug Stop“ in der Pfarrstraße
107, 10365 Berlin, statt. Dieser Termin wurde vorwiegend von Anwohnern aus dem
Sanierungsgebiet „Kaskelstraße“ wahrgenommen. Dort konnte auch der ausgelegte
Entwurf zum Bebauungsplan XVII‑17 in der Fassung vom 26. März 1996 mit
der Begründung vom 26. März 1996 eingesehen werden. Der damalige Lichtenberger
Baustadtrat nahm an der Erörterungsveranstaltung teil. Auf die
Erörterungsveranstaltung wurde über die Betroffenenvertretung im
Sanierungsgebiet „Kaskelstraße“ hingewiesen. Die Träger öffentlicher Belange und die Fachverwaltungen des
Senats bzw. des Bezirks sind mit Schreiben vom 23. September 1996 von der
öffentlichen Auslegung benachrichtigt worden; insgesamt 42 Dienststellen wurden
angeschrieben. 91 Bürger und Bürgerinnen haben während dieser Zeit Einsicht
in die Planung genommen. Davon nahmen 16 interessierte Bürger an der
Erörterungsveranstaltung am 22. Mai 1996 in den Räumen des Café „Drug Stop“
teil. Ein Träger öffentlicher Belange und drei Bürger äußerten
sich zum Bebauungsplanentwurf XVII‑15. Das damalige Landesschulamt gab die folgende Stellungnahme
ab: · Im Hinblick auf § 15 der
Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 23. Januar 1990 und Punkt 2 eines
Vermerks der damaligen Senatsverwaltung für Schule, Berufsbildung und Sport vom
28. Januar 1993 weist das Landesschulamt darauf hin, dass bauliche oder technische
Forderungen, die aus dem Neubau der Schreiberhauer Straße begründet sind, nicht
zu Lasten des Landes Berlin gehen dürfen. à Im
Entwurf zum Bebauungsplan XVII-15 in der Fassung vom 26. März 1996 ist östlich
der Schreiberhauer Straße, parallel zur Baugrenze eines künftigen Schulneubaus
eine Wellenlinie geführt, die auf die textliche Festsetzung Nr. 11 zum
Lärmschutz Bezug nimmt. Nach den Maßgaben dieser textlichen Festsetzung müssen
zum Schutz vor Emissionen durch Straßenverkehrslärm die Außenbauteile
Luftschalldämm-Maße einhalten. Die beabsichtigte
Lärmschutz-Festsetzung an der Schreiberhauer Straße ging nach der Prognose des
Jahres 1996 von einer stärkeren Zunahme des Verkehrs insbesondere an der Einmündung
in die Marktstraße aus. Diese Einschätzung ist jedoch nicht eingetreten. Die im Bebauungsplan XVII‑15
festzusetzende Schreiberhauer Straße ist eine Wohnsammelstraße geblieben.
Hauptverkehrsstraßenfunktionen musste sie nicht übernehmen. Da die Realisierung der
Verbreiterung der Schreiberhauer Straße sowie ihre dann erforderliche
Verknüpfung mit dem bestehenden Hauptverkehrsstraßennetz nicht absehbar ist,
wurde die Lärmschutzfestsetzung an dieser Stelle entbehrlich. Nur an der bereits heute durch
Straßenverkehr, Straßenbahn und Eisenbahn stark verlärmten Front des
Schulgebäudes zur Marktstraße bleibt die Lärmschutzfestsetzung nach der
textlichen Festsetzung Nr. 11 bestehen. Planänderung durch das Deckblatt vom
15. November 1996 · Es ist zu prüfen, ob der verrohrte
Wassergraben unter der Schule nicht als Altlastenverdachtsfläche anzusehen ist. à Die
für Altlasten zuständigen Dienststellen im Lande Berlin wurden im Rahmen der
Trägerbeteiligung eingeschaltet. In ihren Stellungnahmen vom 02. und 29. März
1995 ging die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz
nicht auf das Thema Altlasten ein. Sie äußerte in keinem Satz einen
Altlastenverdacht für Flächen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans
XVII‑15. Das Amt für Umweltschutz Lichtenberg erwähnte in seiner
Stellungnahme vom 23. Februar 1995 keine bekannten oder vermuteten Altlasten im
Plangebiet XVII-15. Im Altlastenverdachtsflächenkataster
des Landes Berlin ist für das Grundstück Marktstraße 2 - 3 nicht registriert.
Das Grundstück wird seit in den Jahren 1906 / 07 für schulische Zwecke genutzt. Das Landesschulamt nennt keine
konkrete Begründung für seinen Altlastenverdacht. Infolgedessen gab es keine
Begründung für ein kostenträchtiges Bodengutachten. Keine Planänderung Die drei Bürgerschreiben enthalten
teilweise recht umfangreiche Anregungen. Diese lassen sich wie folgt verkürzt
zusammenfassen: · Es wird die Wichtigkeit eines
städtebaulichen Vertrages, mit dem der Großinvestor JSK sich auch an der
Infrastruktur im Wohngebiet beteiligt (z.K. Kita), hervorgehoben. à Der
angesprochene städtebauliche Vertrag wurde am 11. November 1996 unterzeichnet.
Er konnte jedoch bislang nicht umgesetzt werden, weil an der Schreiberhauer
Straße bislang nicht die erforderliche Mindestanzahl von 100 Wohnungen
errichtet wurden, die dann den vertraglichen Kita-Bedarf auslösten. Inzwischen wurde in der Pfarrstraße
91 durch einen gemeinnützigen Träger eine Kindertagestätte für das Wohnquartier
mit 85 Plätzen errichtet. Auf den Grundstücken Hauffstraße 21
– 25 wird durch den Bebauungsplan 11-18 ein weiterer Kita-Standort
planungsrechtlich gesichert. Der Bebauungsplan 11-18 steht unmittelbar vor
seiner Festsetzung. Keine Planänderung · Ein Bürger kann das vorgegebene
städtebauliche Konzept einer Blockrandbebauung nicht nachvollziehen. Es möchte,
dass eine ehemals eigene Bautypologie des einstigen Industriestandortes
ablesbar erhalten bleibt. Die Besonderheiten des Ortes, etwa die baulichen
Lücken in den Straßenfronten, die der Kuhgraben hinterließ, findet er
unzureichend im Bebauungsplan beachtet. à Das
städtebauliche Konzept einer Blockrandbebauung ist ein Grundkonsens, der seit
Beginn des Planverfahrens von fast allen Beteiligten mitgetragen wurde. Die
Vervollständigung des Baublocks kommt dem bestehenden Denkmalschutz und der
vorhandenen Erhaltungsverordnung am nächsten, weil hier eine Harmonie mit den
Altbauten gesucht wird. Die Bautypologie des Industriestandortes wurde mit dem
denkmalgeschützten Bau der „Knorr-Bremse“ von Alfred Grenander bewahrt, in dem
die BfA eine neue Heimstatt gefunden hat. Bauliche Brüche gibt es am Ostkreuz
genügend. Im Verlaufe des Sanierungsprozesses hat sich herausgestellt, dass der
Kuhgraben nicht wieder geöffnet werden kann. Die historische schmale Baulücke
für den Kuhgraben in der Pfarrstraße bleibt erhalten. Keine Planänderung · Mehrere Bürger lehnen das
beabsichtigte Zurücknehmen der Bauflucht entlang der Schreiberhauer Straße ab.
Da die Straße einen ausreichend breiten Querschnitt besitzt soll die 6
Geschosse hohe Bebauung an der Kante der vorhandenen Tennendecke errichtet
werden. Dem Wunsch der Verkehrsverwaltung, an der Schreiberhauer Straße
Reserveflächen für den Ausbau der Straße zu reservieren soll nicht entsprochen
werden. à Die
Neubebauung hält einen Abstand von rund 40 m zum Bürokomplex auf der Westseite
der Schreiberhauer Straße. Dieser verhältnismäßig große Abstand ist ein
wichtiger Faktor, um eine Verträglichkeit zwischen der Wohn- und der
Kerngebietsnutzung zu gewährleisten und um die städtebauliche Wirkung des
Baudenkmals der ehemaligen „Knorr-Bremse“ zu stärken. Die Angebotsplanung für eine Verkehrsflächenverbreiterung
in der Schreiberhauer Straße bleibt bestehen. Die Straßenbegrenzungslinie tritt
um ca. 6 bis 7 m hinter die jetzige östliche Begrenzung des Gehwegs an der
Schreiberhauer Straße zurück. Die Fläche zwischen Gehweg und Gebäudekante wurde
bis auf weiteres als Straßenbegleitgrün bepflanzt. Die dort gesetzten
Straßenbäume berücksichtigen mit ihren Standorten den vierspurigen Ausbau und
würden später im Gehwegbereich einer ausgebauten Straße stehen. So soll das
Fällen gut angewachsener Bäume vermieden werden. Kommt der Straßenausbau nicht,
bilden diese Bäume eine straßenbildprägende Raumkante in einem Grünbereich. Keine Planänderung · Ein Bürger wünscht sich für die
erzielbare Wohnungsanzahl größere wohnungsnahe Freiflächen mit öffentlicher
Durchwegung im Blockinnenbereich anstelle eines „halböffentlichen Boulevards“
mit der Schreiberhauer Straße. Der Kuhgraben sollte als Grünzug durch das
Quartier, dass ein enormes wohnungsnahes Freiflächendefizit aufweist, gestalte
werden. à Im
Verlaufe des Sanierungsprozesses hat sich herausgestellt, dass die in den
vorbereitenden Untersuchungen geplanten blockinternen Durchwegungen nicht
finanzierbar sind. Einen Grünzug auf dem Kuhgraben hat das zuständige Fachamt
abgelehnt, weil die damit verbundenen Grundstücksbewirtschaftungs- und
Pflegekosten nicht mehr im bezirklichen Globalhaushalt darstellbar sind. Keine Planänderung · In den nördlichen Wohnungsbaublock
sollte eine Kindertagesstätte analog zum Vorbild an der Rummelsburger Bucht
integriert werden. à Im
Jahr 1999 wurde das nahe gelegene ehemalige Wohngebäude Pfarrstraße 91 zu einer
Kindertagesstätte mit 85 Plätzen ausgebaut. Träger dieser Einrichtung ist die
sozialdiakonische Jugendarbeit Lichtenberg. 2004 konnten die Freiflächen der
Kindertagesstätte durch den Ankauf des Grundstücks Hauffstraße 6 vergrößert
werden. Keine Planänderung · Zur Schulstandorterweiterung stellt
der Bürger eine genaue Gebäudekantendefinition infrage, weil diese einem
möglicherweise interessanten Wettbewerbsergebnis unnötig vorgreift. à Im
Bebauungsplan XVII‑15 wird auf dem Grundstück Schreiberhauer Straße 45
für eine mögliche Schulerweiterung ein größeres Baufeld ausgewiesen. Dieses
hält einen gewissen Abstand zu den Nachbargrundstücken ein. Es ist nicht
sicher, ob für die Schulerweiterung in absehbarer Zeit ein Erfordernis
eintritt, noch ob dazu ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt wird. Der
Bebauungsplan hält lediglich ein Bauangebot vor. Keine Planänderung · Im Geltungsbereich des
Bebauungsplans sollten die am Ende des vorherigen Jahrhunderts vorhandenen
Vorgärten nach Ansicht dieses Bürgers wieder festgesetzt werden, weil sie
wesentlicher Teil des Straßenprofils waren. Der Bürger vermutet, dass diverse
Grundstückseigentümer die Wiederherstellung ihrer Vorgärten beabsichtigen. à Die Kolonie
„Victoriastadt“ wurde im ausgehenden 19. Jahrhundert mit Vorgärten angelegt.
Allerdings belegen die im Fachbereich Vermessung archivierten historischen
Karten aus dem Jahre 1928, dass spätestens zu dieser Zeit in der Pfarrstraße,
der Kaskelstraße und der Marktstraße die Vorgärten zugunsten einer
Gehwegverbreiterung beseitigt waren. Teilweise sind die alten
Vorgartenflurstücke innerhalb der gepflasterten Gehwege katastermäßig erhalten
geblieben und in der Folgezeit auch nicht durch die öffentliche Hand erworben
worden. Aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse wird für die Wertermittlung
davon ausgegangen, dass die vor der Baulinie im Gehwegbereich liegenden
privaten Grundstücksflächen auf der Grundlage geltenden Planungsrechts die
Bodenqualität Straßenland besitzen, denn ihre Inanspruchnahme erfolgte vor dem
08. April 1945. Das angenommene Interesse der
Anlieger auf Wiederherstellung der Vorgärten konnte nicht bestätigt werden.
Beim Neubau der südlichen Pfarrstraße im Jahre 2004 ist die vorhandene
Gehwegsituation erneuert worden. Keine Planänderung · Ein Bürger kritisiert, dass die in
den textlichen Erläuterungen aufgeführten Bodenuntersuchungen durchweg älteren
-Datums sind und das Areal nicht vollständig erfassen. Bis heute (Frühjahr 1995) ist nicht in der gesamten Brachfläche
Bodenaustausch vorgenommen worden. Zum Teil sind noch alte Bodenplatten und
Keller der Industrieanlagen vorhanden. à In
den Jahren 1996/97 ist auf der gesamten unbebauten westlichen Blockhälfte an
der Schreiberhauer Straße eine Tiefenberäumung als Vorbereitung für mögliche
Neubaumaßnahmen durchgeführt worden. Dabei wurden die alten Fundamentreste
beseitigt. Heute haben wir auf dieser Fläche einen prinzipiell baureifen
Baugrund. Bezüglich der Altlasten konnte für
das Plangebiet XVII‑17 festgestellt werden stellen, dass die vorhandenen
Belastungen im Boden analysiert und entsorgt wurden. Die Fachbehörden konnten
auf Basis der Gutachtenlage attestieren, dass eine Neubebauung der ehemaligen
Industriefläche mit Wohnungen unbedenklich ist. Keine Planänderung · Ein Bürger äußert die Befürchtung,
dass die Vorhaltefläche für eine Verbreiterung der Schreiberhauer Straße
längerfristig zu einer Stellplatzfläche entwickelt wird. à Zwischen
der Hirschberger Straße, der Schreiberhauer Straße und der Krummhübler Straße
wurde im Jahr 2000 das so genannte „Victoria Center“ errichtet. Über den 2
Verkaufsgeschossen mit Einzelhandel und Gastronomie wurden auf drei Ebenen
jeweils ca. 200 Stellplätze angelegt. Planungsrechtlich wären dort sogar noch
zwei weitere Parkebenen zulässig, so dass in diesem Block insgesamt 1000
Stellplätze zur Verfügung ständen. Damit sollte der Stadtraum um die
Schreiberhauer Straße ausreichend versorgt sein. Im Übrigen sind aufgrund der
textlichen Festsetzung Nr. 5. im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII‑17
oberirdische Stellplätze und Garagen unzulässig. Keine Planänderung · In den ausgelegten Bebauungsplänen
wird die Blockinnenfläche durch Souterrainparkflächen mit Ein- und Ausfahrten
großflächig verbraucht. Mit frei werdenden Geldern der Parkplatzschaffung
könnte der Umbau des Ostkreuzes angeschoben werden. à Die
Parkplätze im Garagengeschoss sollen von dem privaten Grundstückseigentümer
errichtet werden. Hier können keine Gelder in die öffentliche Maßnahme Umbau
des Bahnhofs Ostkreuz verschoben werden. Weil die Wohnungen an der
Schreiberhauer Straße freifinanziert errichtet werden sollen, setzt dies ein
bedarfsgerechtes und vermarktungsfähiges Stellplatzangebot voraus. Der Nachweis
von Pkw-Stellplätzen in der künftigen Wohnanlage entspricht den Erfahrungen mit
den Wünschen der potentiellen Verkäufer dieser Eigentumswohnungen an eine
konventionelle „Auto-Mobilität“. Wer sich eine Eigentumswohnung zur
Selbstnutzung zulegt, gehört in der Regel einer Einkommensschicht in der
Bevölkerung an, in der auch mindestens ein Pkw selbstverständlich ist. Der
eigene Pkw wird fast immer am Hauptwohnsitz abgestellt, auch dann, wenn der
Nutzer für den Berufsweg öffentliche Verkehrsmittel nutzt. Keine Planänderung · Ein Bürger kritisiert, die
Definition des Areals als WA mit sechs Geschossen ist nicht wünschenswert,
solange nicht die Defizite an sozialer Infrastruktur und an Grünflächen im
anschließenden Quartier abgebaut sind. à Während
der letzten zehn Jahre haben die Fortschritte im Sanierungsgebiet die Defizite
an sozialer Infrastruktur weitgehend beseitigt. Bestehende Grünanlagen wurden
erneuert, aufgewertet und qualitativ verbessert. Inzwischen ist die
Victoriastadt zu einer bevorzugten Wohnlage im Bezirk Lichtenberg geworden. Keine Planänderung 6. Feststellung der Planreife gemäß
§ 33 Abs. 1 BauGB Das Bezirksamt Lichtenberg hat in seiner Sitzung am
Montag, dem 18. November 1996 mit der Vorlage zur Beschlussfassung Nr. 686/96
beschlossen, „dass das eingereichte Bauvorhaben für einen Wohnungsneubau auf
dem Flurstück 1341 (Schreiberhauer Straße südlich Kaskelstraße) im räumlichen
Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII‑15 nach dem ausgelegten Entwurf
zum Bebauungsplan vom 26. März 1996 mit einem Deckblatt vom 15. November 1996
gemäß § 33 Abs. 1 BauGB zulässig ist“. Die Bezirksverordnetenversammlung
Lichtenberg von Berlin hat nach Diskussion mit großer Mehrheit den gleichen
Beschluss in ihrer Tagung am 20. November 1996 gefasst. Am 20. November 1996 konnte das Bezirksamt Lichtenberg für
das Bauvorhaben Stadthäuser-Süd, heutiges Grundstück Schreiberhauer Straße
25 / 37 Ecke Kaskelstraße 2 (damaliges Flurstück 1341) die Baugenehmigung
1601/96 erteilen. 7. Erneute öffentliche Auslegung Die erneute öffentliche Auslegung des Entwurfs des
Bebauungsplans XVII‑15 in der Fassung vom 26. März 1996 mit einem
Deckblatt vom 15. November 1996 fand gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 AGBauGB in
Verbindung mit § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 17. November 1997 bis
einschließlich 19. Dezember 1997 in den Räumen des Stadtplanungsamtes statt. Dazu
wurde der Bebauungsplan-Entwurf zusammen mit der Begründung nach § 3 Abs.
2 BauGB während der Dienststunden Montag bis Mittwoch von 8.00 Uhr bis 16.00
Uhr, am Donnerstag von 8.00 Uhr bis 18.00 Uhr und am Freitag von 8.00 Uhr bis
14.00 Uhr ausgelegt. Auch hier wurde zeitgleich der Entwurf des Bebauungsplans
XVII‑17 öffentlich ausgelegt. Die ortsübliche Bekanntmachung über Ort und
Dauer der erneuten öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr.
54 vom 09. November 1997 auf Seite 4012. Der Landespressedienst wurde über die
bezirkliche Pressestelle durch das Anschreiben des Stadtplanungsamtes vom 25.
Oktober 1997 von der anstehenden erneuten öffentlichen Auslegung informiert. Die
Bürger sind außerdem am 14. November 1997 über Anzeigen in der Berliner
Zeitung, Berliner Morgenpost und Der Tagesspiegel von der Auslegung in Kenntnis
gesetzt worden. Die Träger öffentlicher Belange und die Fachverwaltungen des
Senats bzw. des Bezirks sind mit Schreiben vom 12. November 1997 von der erneuten
öffentlichen Auslegung benachrichtigt worden; insgesamt 28 Dienststellen wurden
angeschrieben. Die erneute öffentliche Auslegung in der Zeit vom 17.
November 1997 bis 19. Dezember 1997 wurde von fünf Bürgern wahrgenommen. Es gingen
keinerlei schriftliche Stellungnahmen zum ausgelegten Bebauungsplan-Entwurf
ein. Es wurden auch keine Anregungen oder Bedenken mündlich oder zur
Niederschrift geäußert. Ergebnis
der beiden öffentlichen Auslegungen: Der
Bebauungsplanentwurf XVII‑15 kann in der Fassung vom 26. März 1996 und
mit den Deckblättern vom 15. November 1996 und vom 09. Januar 2006 zur
Festsetzung gelangen. 8. Gründe
für die erneute öffentliche Auslegung Der Bebauungsplan XVII‑15 lag im Frühjahr 1996
lediglich 32 Stunden in der Woche öffentlich aus. Laut Rundschreiben der
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 07. Februar 1997 - also
mehrere Monate nach Abschluss der ersten öffentlichen Auslegung - ist es
erforderlich, dass die Zeiten zur Einsichtnahme bei der Auslegung der Bebauungsplanentwürfe
die Wochenarbeitszeit nicht wesentlich unterschreiten. Das Rundschreiben fußt
auf einer damals aktuellen Rechtsprechung, die auf alle noch nicht
abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren Auswirkungen hat. Zur Orientierung bei
öffentlichen Auslegungen wurde von der Senatsverwaltung eine Zeitvorgabe von
39,5 Stunden in der Woche erarbeitet, die im vorliegenden Fall unterschritten
wurde. Daher sollte der Bebauungsplan XVII‑15 erneut und uneingeschränkt
mit dem damals bereits erarbeiteten Deckblatt gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 AGBauGB
in Verbindung mit § 3 Abs. 2 BauGB für 40 Wochenarbeitsstunden ausgelegt
werden, damit er später nicht aus formalen Gründen gerichtlich angreifbar wird.
Gemäß der Rechtsauffassung der Senatsbauverwaltung ist es rechtlich
unbedenklich, einen durch ein Deckblatt korrigierten Bebauungsplanentwurf
anstelle einer erneuten Reinzeichnung öffentlich auszulegen. Im Zusammenhang mit einer Planreifefeststellung gemäß § 33
Abs. 1 BauGB für ein großes Wohnungsbauvorhaben im Bereich der Bebauungspläne
XVII‑15 und XVII‑17 prüfte die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen
und Verkehr im November 1996 den Bebauungsplan XVII‑17 und machte einige
Anmerkungen zu dessen beabsichtigten Festsetzungen. Als Resultat dieser
Anmerkungen entstand das Deckblatt vom 15. November 1996 mittels dessen einige
kleinere Änderungen in den Bebauungsplan XVII‑15 eingearbeitet werden
konnten. Die Änderungen betreffen in erster Linie einige Worte innerhalb der
vorgesehenen textlichen Festsetzungen. In ihrer Stellungnahme zur
Planreifeerklärung vom 12. Dezember 1996 stellte die Senatsverwaltung zum
Abschluss ihrer Prüfung fest, dass die Modifizierung zweier textlicher
Festsetzungen Einfluss auf die Planung haben könnte. Deshalb sollten die
Deckblattänderungen in einer erneuten Bürgerbeteiligung den betroffenen Bürgern
und Grundstückseigentümern vorgestellt werden. Dies erfolgte im Rahmen der
erneuten öffentlichen Auslegung. Der Bebauungsplan XVII‑15 verfolgt nun fast identische
Festsetzungsabsichten wie der Bebauungsplan XVII‑17. Er überplant nur
einen anderen Geltungsbereich. Somit trafen die Anmerkungen der
Senatsverwaltung auch auf den Bebauungsplan XVII‑15 zu und wurden in
gleicher Weise wie beim Bebauungsplan XVII‑15 mittels Deckblatt in den
Bebauungsplan XVII‑15 eingearbeitet. 9. Gründe für das Deckblatt vom 09. Januar 2006 Zwischen der erneuten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans XVII‑15
im Winter 1997/98 und seiner jetzt beabsichtigten Festsetzung liegen etliche
Jahre in denen die Entwicklung im Plangebiet voranschritt. Mit dem zweiten
Deckblatt wird der Bebauungsplan an die Bezirksfusion mit Hohenschönhausen, die
Bildung von Ortsteilen, die erfolgte Rechtschreibreform, geänderte
Rechtsvorschriften, auf die Bezug genommen werden muss und ähnliche Formalien angepasst. In
der textlichen Festsetzung Nr. 1. wird der zweite Absatz gestrichen, weil
aufgrund der Sanierungserfolge ein besonders erhöhter Verdrängungsschutz für
die Gebietsbevölkerung nicht mehr erforderlich ist. Das allgemeine Wohngebiet
in der Pfarrstraße hat sich etabliert. Aus heutiger Sicht wird es als
ausreichend erachtet, wenn dieses Wohngebiet nach der Legaldefinition
vorwiegend dem Wohnen dient. Die ausnahmsweise zulässigen nicht störenden
Gewerbebetriebe und die generell zulässigen freien Berufe müssen dort nicht
dauerhaft ausgeschlossen werden. Die
gesamte textliche Festsetzung Nr. 7 wurde gestrichen, weil auf der Grundlage
des Bauordnungsrechts, des Umgebungsschutzes für die Baudenkmale an der
Schreiberhauer Straße und für das Denkmalensemble um die Pfarrstraße sowie der
geltenden Erhaltungsverordnung störende Fremdwerbung versagt werden kann. 10. Fortführung des
Verfahrens auf der alten Rechtsgrundlage Es
wird von den Überleitungsvorschriften des § 233 Abs. 1 BauGB Gebrauch gemacht
und das Bebauungsplanverfahren XVII‑15 auf der Grundlage des
Baugesetzbuchs in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung zum Abschluss
geführt. 11. Bezirksamtsbeschluss
zum Ergebnis der Auswertung der beiden öffentlichen Auslegungen und zum
Bebauungsplan XVII‑15 Das Bezirksamt beschloss am 31. Januar 2006 (BA-Beschluss-Nr. /2006): a) das
Ergebnis der Auswertung der öffentlichen Auslegungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB im
Bebauungsplanverfahren XVII‑15, die in der in der Zeit vom 29. April 1996
bis einschließlich 31. Mai 1996 stattfand; b) das
Ergebnis der Auswertung der erneuten öffentlichen Auslegungen gemäß § 3 Abs. 2
BauGB im Bebauungsplanverfahren XVII‑15, die in der Zeit vom 17. November
1997 bis einschließlich 19. Dezember 1997 stattfand; c) den
sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplanentwurf XVII‑15 vom 26.
März 1996 mit Deckblättern vom 15. November 1996 und vom 09. Januar 2006 für
das Gelände zwischen Kaskelstraße, Pfarrstraße, Marktstraße und Schreiberhauer
Straße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg, einschließlich der
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB; d) den
Bebauungsplanentwurf XVII‑15 einschließlich der Begründung der
Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen; e) den
Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes 11‑18 der
Bezirksverordnetenversammlung zur Entscheidung vorzulegen. 9. Beschluss
der Bezirksverordnetenversammlung über den Bebauungsplan XVII‑15 Die Bezirksverordnetenversammlung hat am . Februar 2006 (BVV‑Drs. Nr. 5/ /V) beschlossen: a) den
sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplanentwurf 11-18 vom 23. November
2005 für die Grundstücke Hauffstraße 21-25 und einen Abschnitt der Hauffstraße
im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg, einschließlich der Begründung
gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch; b) die
Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XVII‑15 im Bezirk
Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg gemäß § 12 Abs. 4 BezVG. V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I
S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24. Juni 2004 (BGBl.
I S. 1359) Gesetz zur Ausführung des
Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I
S.132), geändert durch Anlage 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S.
466) Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung
des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18.
Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz
- BNatSchG) in der Fassung vom 25. März 2002 (BGBl I S. 1193), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner
Naturschutzgesetz - NatSchGBln) in der Fassung vom 28. Oktober 2003 (GVBl.
S. 554), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. März 2005 (GVBl. S. 194) Denkmalschutzgesetz Berlin - DSchG Bln - vom 24. April 1995 (GVBl. S. 274),
zuletzt geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 29. September 2005 (GVBl. S.
495) Berliner Straßengesetz (BerlStrG) vom 13. Juli 1999 (GVBl. S. 380);
zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 14. Dezember 2005 (GVBl. S.
754) Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 28. Februar 2001
(GVBl. S. 61), zuletzt geändert durch Gesetz vom 7. Juli 2005 (GVBl. S. 300) Aufgestellt: Berlin-Lichtenberg, den
. Januar 2006 Bezirksamt
Lichtenberg von Berlin Abteilung
Stadtentwicklung Bezirksstadträtin Leiter
des Amtes für für Stadtentwicklung Planen
und Vermessen Anlage 5 Verordnungüber die Festsetzung des
Bebauungsplans XVII-15 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil
Rummelsburg Vom 2006
Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414 ), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I. S. 1818, 1824), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: § 1 Der Bebauungsplan XVII‑15 vom 26. März 1996 mit Deckblättern vom 15. November 1996 und vom 9. Januar 2006 für das Gelände zwischen Kaskelstraße, Pfarrstraße, Marktstraße und Schreiberhauer Straße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg, wird festgesetzt. § 2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Vermessen, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Vermessen, Fachbereich Stadtplanung, und im Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf
die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der
Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des
Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. § 4 (1) Wer
die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3.
nach
§ 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des
Abwägungsvorgangs, 4.
eine
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung
des Baugesetzbuchs enthalten sind, innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den
2006 Bezirksamt Lichtenberg von Berlin E
m m r i c h L
o m p s c h e r Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadträtin für
Stadtentwicklung |
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Legende
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