Auszug - Vorstellung von Bau- und Planungsvorhaben  

BzStR Nünthel bittet darum, das Vorhaben Rathausstr. 12 vorzuziehen. Der Ausschuss ist einverstanden.

Sachstandsmitteilungen

1. Rathausstraße 12, 10367 Berlin

Fr. Frensch, Geschäftsführerin der HOWOGE, stellt den Sachstand vor. Das Verfahren sei insofern ungewöhnlich gewesen, als der Liegenschaftsfonds hier erstmals ein Konzeptverfahren statt eines Höchstpreisverfahrens durchgeführt habe. Dies sei Ausdruck der aktuellen Überlegungen zur Neugestaltung der Liegenschaftspolitik des Landes Berlin, zugleich aber auch dem Engagement der Initiative Rathausstern zu verdanken. Da das Land Berlin bei der Abgabe des Grundstückes quasi eine Bauverpflichtung ausgesprochen habe, hätte es sich auf den Rechtsstandpunkt gestellt, dass hier indirekt eine Bauleistung vergeben wird und daher das europäische Vergaberecht anzuwenden sei. Daher habe es sich um ein sehr förmliches, komplexes Verfahren gehandelt und der Liegenschaftsfonds hätte sich der Unterstützung eines externen Anwaltsbüros bedient. Die Bewertung der eingereichten Konzepte erfolgte anhand einer Bewertungsmatrix mit zwei weichen und vier harten Kriterien. Letztere waren die Anzahl der neuen Wohnungen mit gemindertem Mietpreis, die Zahl der geschaffenen Kitaplätze, die Zahl der insgesamt geschaffenen Wohnungen sowie der Kaufpreis. Zur Bewertung wurde eine Jury eingesetzt. Das Verfahren sei transparent gewesen. Für die HOWOGE sei das Projekt auch deshalb von Bedeutung, weil das Grundstück an der Frankfurter Alle auf der anderen Seite des Parks ebenfalls von ihr bebaut wird und sich beide Vorhaben gut ergänzen. Die HOWOGE hätte sich durchaus vorstellen können, gemeinsam mit der Initiative Rathausstern anzubieten.

Frau Frensch informiert über folgende Einzelheiten zu dem Bauvorhaben: Geplant sind zwei Fünf-Geschosser mit Satteldach entlang der Rathausstraße sowie ein Fünf-Geschosser hin zum Rathauspark, in dem sich u. a. eine Inklusions-Kita mit 100 Plätzen befinden wird, die von einem entsprechenden Träger betrieben werden wird. Die Außenspielfläche der Kita wird zum Park hin liegen und 800 qm umfassen. Es werden 128 WE entstehen, ca. die Hälfte mit 1-2 Zimmern, der Rest größer. Die maximale Wohnungsgröße liegt knapp unter 100 qm. Geplant ist auch eine Stichstraße, die zur geplanten Bebauung an der Frankfurter Allee führt. Es werden 30 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von ca. 2300 qm preisgebunden zu einer Miete von 6,50 ? kalt mit effizienten Grundrissen angeboten. Die HOWOGE erhält hierfür keine Fördermittel. Alle anderen Wohnungen sollen im Durchschnitt zu einer Kaltmiete von unter 10 ? vermietet werden. An der Ecke ist Gastronomie geplant, da das Gebiet insgesamt noch zu wenig gastronomische Angebote aufweist. Das Vorhaben entspricht laut Frau Frensch den sozialen Zielen des Landes Berlin.

BzStR Nünthel ergänzt, dass es sich um das erste Konzeptverfahren bei der Grundstücksvergabe des Landes Berlin handelt. Im November findet bei SenStadt eine Beratung zu derartigen Konzeptverfahren statt. Das Bezirksamt werde dort anmerken, dass man sich im Vorfeld eines solchen Verfahrens noch stärker darüber klarwerden müsste, ob es bestimmte Zielgruppen gäbe, die man erreichen wolle - z.B. Baugruppen, Genossenschaften, städtische Wohnungsbaugesellschaften etc. BzStR Dr. Prüfer ergänzt, man habe vielleicht andere Ergebnisse erwartet, aber es habe sich eben um einen Wettbewerb gehandelt. Das Verfahren habe zu lange gedauert. Die Rechtsauffassung der Senatsverwaltung, es handele sich hier um die Vergabe einer Baukonzession, was die Anwendung des europäischen Vergaberechts zur Folge hatte, sei diskussionswürdig. Das Ergebnis des Verfahrens sei aber auch nicht falsch. Das Verfahren sei transparent und nachvollziehbar gelaufen, wenn man die Kriterien betrachtet. Die vorgestellte Planung der HOWOGE stimmt mit den Zielen des Bezirks überein und die Wohnungen bleiben in kommunalem Eigentum. Es sei zu begrüßen, dass die öffentliche Hand dadurch auch über die Bindungsfrist hinaus die Kontrolle über das Objekt hätte.

Hr. Fahrenberg dankt der Initiative Rathausstern. Er hätte sich gewünscht, dass der Zuschlag an die Initiative gegangen wäre. Jedoch sei auch die HOWOGE ein geeigneter und verlässlicher Partner. Er fragt, ob für die Wohnungen an der Frankfurter Allee Ecke Möllendorffstraße ähnliche Mietpreise zu erwarten seien und wie lange die Mietpreisbindung gilt. Hr. Laue fragt, was an dem Verfahren besonders transparent gewesen sei, ob außer der Kita noch eine andere teilöffentliche Nutzung geplant sei und ob es vorstellbar sei, dass die HOWOGE die Initiative Rathausstern in ihr Projekt einbindet. Fr. Müller fragt, ob sich unter den preisgebundenen Wohnungen auch 3- und 4-Zimmer-Wohnungen befänden, da gerade Familien mit Kindern große Wohnungen zu einem guten Mietpreis benötigten. Fr. van der Wall dankt ebenfalls der Initiative Rathausstern und möchte vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussion um öffentliche Toiletten wissen, ob die geplante gastronomische Einrichtung so konzipiert werden könnte, dass ihre Toilette von außen erreichbar ist und von der Öffentlichkeit mit genutzt werden kann.

Fr. Arndt, Vertreterin der Initiative Rathausstern und Sprecherin des Beirates Frankfurter Allee Nord, äußert sich zum Sachverhalt und kritisiert, das Verfahren sei massiv intransparent gewesen. Sie fragt, wann die HOWOGE erfahren habe, welche Kriterien die Bewertungsmatrix beinhalte und wann bekannt gewesen sei, dass 250 von 300 Punkten durch eine Rechtsanwaltskanzlei vergeben wurden. Weiterhin fragt sie, ob die HOWOGE bereit sei, die fünfjährige Mietpreisbindung zu verlängern und was es konkret bedeute, wenn die Miete in den nicht mietpreisgebundenen Wohnungen "im Durchschnitt nicht mehr als 10 ? betragen wird". Herr Schönberg vom Mietshäusersyndikat fragt, ob die HOWOGE bereit sei, mit der Initiative Rathausstern zusammenzuarbeiten.

Fr. Frensch antwortet, die Bewertungskriterien seien mit einem offiziellen Schreiben an alle Bieter gegangen. Die HOWOGE sei natürlich sehr geübt in Vergabeverfahren und hätte eine dementsprechende professionelle Herangehensweise.  Es sei bekannt, dass alles, was nicht in der Bewertungsmatrix enthalten sei, nicht gewertet würde. Eine Mietpreisbindung über 5 Jahre hinaus war nicht gefordert und wurde daher auch nicht angeboten. Es sei aber klar, dass die HOWOGE einem diesbezüglichen politischen Willen nachkommen würde. In einem konkreten Vergabeverfahren müsse man dies aber nicht anbieten, wenn es nicht gefordert sei. Hinsichtlich der Miethöhen informiert sie, dass die beiden Objekte südlich und nördlich des Rathausparks nicht miteinander verknüpft wären. Die HOWOGE würde allerdings versuchen, für die Frankfurter Allee 135 Förderungen zu erhalten und könnte dann auch gedeckelte Mieten anbieten. Die mietpreisgebundenen Wohnungen würden 30% der Gesamtfläche und damit auch größere Wohnungen umfassen. Man müsse sich im Klaren darüber sein, dass neu gebaute Wohnungen nur über Fördermittel oder aus Eigenmitteln des Unternehmens verbilligt angeboten werden können. Anderenfalls gerät das Unternehmen in eine wirtschaftliche Schieflage. Das Verfahren sei sehr förmlich und damit auch transparent gewesen. Die Bewertungsschritte und -kriterien wurden vorher bekanntgegeben. Man hoffe, durch den bei SenStadt im November geplanten Termin zu erreichen, dass künftige Konzeptverfahren schneller und einfacher ablaufen werden. Zur halböffentlichen Nutzung: Es wird eine Durchwegung des Hofes geben, die für die Öffentlichkeit nutzbar ist. Man plane keinesfalls eine gated community. Aber es sei dennoch geschützter Raum. Von der Nutzung einer Toilette einer gastronomischen Einrichtung durch die Öffentlichkeit habe man in dieser Form noch nichts gehört, sei aber bereit, die Anregung mitzunehmen. Zur Einbindung der Initiative Rathausstern im Nachhinein: Bisher sei die Initiative nicht mit diesem Wunsch an die HOWOGE herangetreten. Es sei unklar, ob dies rechtlich überhaupt möglich ist, nachdem ausschließlich die HOWOGE das Verfahren gewonnen hat. Dies könne man prüfen, wenn die Beteiligten daran Interesse hätten. Es sei sicher sinnvoll, sich vor dem November-Termin bei SenStadt zusammenzusetzen.

BzStR Prüfer reflektiert über die Frage, was Transparenz ist. In der damaligen Diskussion sei ein Hauptziel gewesen, ein bedingungsfreies Bieterverfahren zum Höchstpreis zu verhindern. Dabei wäre aus dem Auge geraten, dass die Bewertungskriterien noch mehr hätten verändert werden müssen. Die Kita kam ins Spiel, weil sie im Gebiet gebraucht wird. Dadurch wurde dann europäisches Vergaberecht angewandt. Der Bezirk habe nur geringen Einfluss auf das Verfahren gehabt. Die beteiligte Rechtsanwaltskanzlei habe nur Entscheidungen vorbereitet. Getroffen hätten die Entscheidung die Geschäftsführung des Liegenschaftsfonds, der Aufsichtsrat sowie der Vermögensausschuss des Abgeordnetenhauses. Das Bieterverfahren mit seinen Kriterien sei transparent gewesen. Man dürfe auch nicht vergessen, dass Grundstücksgeschäfte in der Regel in geschlossenen Sitzungen behandelt werden.

Hr. Weiss von der Initiative Rathausstern argumentiert, das Verfahren sei transparenter als früher gewesen, dies reiche aber noch nicht aus. Die Bewertungsmaßstäbe wurden nur den Bietern zugänglich gemacht und diese wurden zu Verschwiegenheit verpflichtet. Zusätzliche Angebote spielten keine Rolle. Die Frage sei, ob man ein Interesse habe, zukünftig andere Maßstäbe anzulegen.

Prof. Hofmann schlägt vor, die Ergebnisse des Termins bei SenStadt am 18.11. in der Januar-Sitzung des Ausschusses nachzubereiten. Dies trifft auf allgemeines Einverständnis.

Aktuelle Planungsvorhaben

2. Rudolf-Seiffert-Straße 52, 10369 Berlin

Auf dem Gelände befanden sich früher eine Kita und eine Freizeit-Nutzung. Zuletzt wurde es von einem Behindertenfahrdienst genutzt. Geplant ist ein Seniorenwohnheim mit 60 Wohnungen für Senioren im Bestandsgebäude und einem Neubau. Die WE haben eine Größe von 25-50 qm. Hr. Dr. Költzsch fragt nach der Parkplatzsituation. Das umliegende Gebiet sei durch einen Mangel an Stellflächen charakterisiert. Wo werden die Besucher der Senioren parken? Herr Güttler-Lindemann informiert, auf dem Grundstück selbst sei die Einrichtung von Parkflächen kaum möglich, da Parkflächen im Blockinnenbereich städtebaulich nicht sinnvoll seien. BzStR Nünthel ergänzt, es müssten lediglich 3-4 Behindertenparkplätze vorgesehen werden. Mehr würde das Baurecht nicht hergeben. Die Behindertenparkplätze könnten nur im Blockinnenbereich angesiedelt werden, dabei handle es sich aber um eine Notlösung.

Neueingänge Bauanträge und Vorbescheide über 500 TEUR und weitere von Bedeutung

3. Waldowstraße 4, 13055 Berlin

Der Antragsteller möchte ein ehemaliges Pumpwerk aufstocken und 8 WE in 6 Geschossen ermöglichen. Das Bezirksamt hält dieses Vorhaben für nicht genehmigungsfähig, da umliegend ausschließlich Einfamilienhäuser liegen und sich ein sechsgeschossiges Gebäude nicht einfügt. Auch seien die Abstandsflächen problematisch. 

4. Regener Straße, 10318 Berlin

Beantragt ist die Errichtung eines Wohngebäudes mit 84 WE und gemeinschaftlicher Tiefgarage. Es handelt sich um ein Vorhaben innerhalb der Gartenstadt hinter der ehemaligen Kaserne. Ein zweites Gebäude dieser Art wird noch in Zukunft beantragt. Die Baukörper werden sich südlich und nördlich eines neuen Platzes gruppieren.