I.
Planungsgegenstand
A.
Veranlassung und Erforderlichkeit
Anlass für die Einleitung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nach § 12 BauGB ist die
gegenüber dem Bezirksamt seitens der IKEA Verwaltungs GmbH geäußerte Absicht,
im geplanten Geltungsbereich ein IKEA-Einrichtungshaus zu errichten. Mit dem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die dafür notwendigen
planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden.
Für den Standort des
IKEA-Vorhabens gibt es bisher keinen Bebauungsplan. Die geplante Nutzung als
IKEA-Einrichtungshaus knüpft zwar bezüglich Gebäudetypus und
Grundstücksausnutzung an die ehemalige Nutzung des Standortes als Lager- und
Vertriebshalle für Lebensmittel an, Qualität und Quantität des Vorhabens
erfordern jedoch die Aufstellung eines Bebauungsplanes.
Da der
Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur
Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der
Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur
Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichten will, wird das
Bebauungsplanverfahren entsprechend dem Antrag des Vorhabenträgers als
vorhabenbezogener Bebauungsplan durchgeführt.
B.
Beschreibung des Plangebietes
1.
Lage, räumlicher Geltungsbereich und
stadträumliche Einordnung
Das Plangebiet liegt im
Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Lichtenberg, südlich der Landsberger Allee und
westlich der Rhinstraße. Das Gebiet gehört zum ehemaligen ”Handelsdreieck”,
einem zentralen Großhandels- und Auslieferungslager aus der DDR- Epoche.
Das
Bebauungsplangebiet hat eine Größe von ca. 8 ha und wird im Osten begrenzt von
den Grundstücken eines Autohauses und zwei 15-geschossiger Gebäude (Hotel,
Appartementhaus), im Süden durch ein ZuführungsgIeis der Deutschen Bahn, das
die Rhinstraße mit einer Brücke überquert, im Westen von brachliegenden
Gewerbeflächen und im Norden durch die Landsberger Allee.
Der
südöstliche Teil des Geltungsbereiches wird im Norden durch das Grundstück
Landsberger Allee 157/163 der ARWO Zehn Berlin begrenzt. Im Bereich der
Rhinstraße wird eine Teilfläche des Grundstücks der ARWO Zehn Berlin in den
Geltungsbereich zur Sicherung der Erschließung einbezogen.
Das
städtische Gefüge an der Landsberger Allee ist durch eine heterogene,
großmaßstäbliche Baustruktur, großdimensionierte Verkehrsflächen und
Industriebrachen geprägt. Wohnbauten der DDR, der Nachwendezeit und
kleinteilige Einfamilienhäuser stehen im Spannungsfeld zu den industriell
genutzten Flächen.
Die Gebiete des
Geschosswohnungsbaus im engeren Umgriff stammen überwiegend aus den Jahren 1970
- 80; Ergänzungen direkt an der Allee sowie das Wohngebiet ”Weiße Taube”
entstanden seit 1990. In unmittelbarer Umgebung der Vorhabenfläche sind in den
90er Jahren im westlichen Teil des Grundstücks Landsberger Allee 358 ein
Einkaufsbereich mit fünfgeschossigem, als Möbelhaus genutztem Gebäude und mit
zweigeschossiger Einkaufs-Passage sowie östlich der Rhinstraße das Bürohaus
Pyramide erstellt worden. Das Quartier zwischen Landsberger Allee, Rhinstraße,
Krankenhaus Herzberge und Siegfriedstraße wird durch mehrere großräumige
lineare Elemente strukturiert.
Die Landsberger Allee
verbindet als eine der großen Ausfallstraßen die Innenstadt mit den
Großsiedlungen Marzahn und Hellersdorf und bildet zugleich die
Haupterschließung der beidseitig angeordneten Wohn- und Gewerbegebiete. Sie
durchquert auf der Strecke vom S-Bahn-Ring bis zum Güter-Außenring auf einer Länge
von ca. 4 km Siedlungsgebiete unterschiedlichster Nutzung und Prägung.
Charakteristisch ist die von der Allee in die Tiefe der Seitenräume
ausstrahlende Weite durch offene Räume und Sichtbeziehungen. Das ”grüne
Rückgrat” der Allee mit wechselnden einfachen und doppelten Alleereihen und
teilweise durchgehendem Mittelstreifen ist erst in den letzten Jahren ergänzt
worden. Die Rhinstraße als durchgehende Nord-Süd-Trasse wurde als Verbindung
der Bezirke Hohenschönhausen und Lichtenberg mit Köpenick erst in der
DDR-Epoche ausgebaut. Sie erschließt Gebiete unterschiedlichster Prägung mit
geringer stadträumlicher Qualität. In beiden genannten Straßenzügen verkehrt
die Straßenbahn; in der Landsberger Allee in nördlicher Seitenlage, in der
Rhinstraße in Mittellage.
Das die südliche Begrenzung
des Geltungsbereichs bildende ZuführungsgIeis der Deutschen Bahn kreuzt eine
oberirdisch verlaufende Fernwärme-Trasse der Bewag.
Parallel zur Wärmetrasse
verläuft ein Grünzug, der Teil eines weiträumigen Grünnetzes in Lichtenberg
ist. Zu diesem Grünnetz gehört auch der Marzahn-Hohenschönhauser Grenzgraben,
der von Norden kommend die Rhinstraße südlich der Gleistrasse quert, um
westlich von dieser in einem Regenrückhaltebecken zu enden.
2.
Realnutzung und Eigentumsverhältnisse
Das von großflächigen
Lagerhallen, einigen mehrgeschossigen Verwaltungs- oder Technikgebäuden und
weiträumig versiegelten Stell- und Verkehrsflächen geprägte Gebiet liegt brach.
Das Grundstück Landsberger
Allee 360 befindet sich im Eigentum der Dr. Helmut Greve Bau- und Boden-
Aktiengesellschaft, Hamburg. Die IKEA-Verwaltungs GmbH hat mit dem Eigentümer
für eine große Teilfläche dieses Grundstücks einen Erbbaurechtsvertrag
abgeschlossen.
Ein schmaler Streifen des
Geltungsbereichs an der Rhinstraße befindet sich im Eigentum der Bavaria
Immobilien Management GmbH & Co. KG, Objektgesellschaft Berlin ARWO Zehn
Berlin.
3.
Erschließung und Versorgung
Aufgrund der innerstädtischen
Lage des Vorhabengrundstücks und der seit Mitte der 70er Jahre bestehenden
kontinuierlichen baulichen Nutzung liegt eine vollständige Erschließung mit
allen stadttechnischen Medien vor. Leitungstrassen, die in Lage und Dimension
ausreichende Anschlusskapazitäten für das Vorhaben ermöglichen, verlaufen -
jeweils gebündelt - im öffentlichen Straßenraum der Landsberger Allee und der
Rhinstraße sowie im Grüngürtel nördlich des Krankenhauses Herzberge.
Frischwasser,
Schmutzwasser, Regenwasser
In der Landsberger Allee verläuft
vom Zwischenpumpwerk an der Landsberger Allee/Vulkanstraße im südlichen
Randbereich eine Wasserversorgungsleitung (Nennweite 1.000 GG bzw. 1.000 St).
Schmutzwasserkanäle (DN 650 bzw. DN 750 als Druckrohrleitung) verlaufen auf der
Nordseite der Allee bzw. mittig zum unmittelbar benachbarten Abwasserpumpwerk
an der Landsberger Allee östlich der Rhinstraße.
In der nord-östlichen Ecke
des Plangebietes besteht eine direkte Anschlussmöglichkeit an einen
Regenwasserkanal - NW 1.000 - (einzige übergeordnete Leitungstrasse im Bereich
der Vorhabenflächen), der in den nahegelegenen Marzahn-Hohenschönhauser
Grenzgraben entwässert.
Elektrizität
Ausgehend vom in der
Rhinstraße südlich der Landsberger Allee gelegenen 30/6 kV-Umspannwerk
verlaufen Mittelspannungsringe in der Landsberger Allee und in der Rhinstraße.
Gas/Wärme
Auf der Südseite der
Landsberger Allee verläuft eine Gas-Hochdruckleitung (H 300 St).
Auf der östlichen
Grundstücksgrenze sowie im diagonal verlaufenden Grünzug nördlich des
Krankenhauses Herzberge verläuft eine oberirdische Fernwärmeleitung der Bewag;
die auf den Stützen in oberster Lage befindliche Dampfleitung für industrielle
Produktionsprozesse wird derzeit nicht betrieben. Die Bewag ist an einem
Anschluss des Vorhabens interessiert.
Aus Gründen des internen
Funktionsablaufs bestehen im Plangebiet eine Feuerwehrumfahrt bzw. eine
Transporttrasse, Zufahrten zu den Parkierungsflächen sowie Leitungstrassen bis
unmittelbar an die Grundstücksgrenze, die die oberirdische Wärmeleitung
tangieren. Durch die vorgegebene Höhenlage des geplanten IKEA-Gebäudes zur
Landsberger Allee entsteht ein Geländesprung zu den östlich angrenzenden
Grundstücksflächen von ca. 3 m. Durch eine baulich-konstruktive Lösung
(vollständige bzw. teilweise Verlegung) für die Fernwärmeleitung einschließlich
Ausdehnungsschleifen und Reglerstation muss die Funktionsfähigkeit der
Wärmeleitung gewährleistet werden. Entsprechende Lösungen werden derzeit
zusammen von IKEA und der Bewag geprüft.
C.
Historische Entwicklung des Plangebietes und
seiner Umgebung
Der Vorhabenstandort mit seinen angrenzenden
Einwirkungsbereichen liegt außerhalb des die Berliner Innenstadt umschreibenden
S-Bahn-Rings. Erst Ende des 19. Jahrhunderts setzte hier mit der Ansiedlung
großflächiger städtischer Einrichtungen eine Besiedlung ein. Auslöser für die
städtische Entwicklung war die Erschließung der landwirtschaftlichen Flächen
des Rittergutes Lichtenberg ab 1890. In der engeren Nachbarschaft zum
Untersuchungsgebiet sind heute noch Zeugen dieser frühen städtischen
Entwicklung - das Evangelische Krankenhaus Königin Elisabeth Herzberge, das
Wasserwerk sowie das Gewerbegebiet an der Herzbergstraße - erhalten. Von der
sich ehemals beidseitig der Landsberger Allee ausdehnenden Kleingartenanlage
Weiße Taube bestehen heute noch zwei Teilflächen südlich der Allee an der
Einmündung der Siegfriedstraße. Im Zuge der weiteren städtischen Entwicklung
entstanden Kleinsiedlungs- und Einfamilienhausgebiete an der Rhinstraße, u. a.
die Genossenschaftssiedlung an der Dingelstädter Straße (unter
Denkmalschutz!),sowie weitere großflächige Gewerbeareale.
D.
Planerische Ausgangssituation
1.
Raumordnungsverfahren
Für das Vorhaben IKEA Berlin und das Vorhaben Freizeit-,
Entertainment- und Dienstleistungszentrum der Grundstücksgesellschaft
Berlin-Lichtenberg GbR auf dem Grundstück Landsberger Allee 358 (West) wird
derzeit ein Raumordnungsverfahren durchgeführt.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg ist
zuständig für die Durchführung dieses Raumordnungsverfahrens und zugleich
federführende Behörde nach § 2 Abs. 2 des Berliner Gesetzes über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG Bln) im Falle der Durchführung der
Umweltverträglichkeitsprüfung innerhalb des Raumordnungsverfahrens.
Am 03.05.2002 wurde die Antragskonferenz bei der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung
Berlin-Brandenburg (GL) durchgeführt. Auf diesem Termin wurde die Notwendigkeit
zur Durchführung eines zusammenhängenden Raumordnungsverfahrens (ROV) für die
beiden Vorhaben betont, wobei gleichzeitig eine getrennte Betrachtung der Auswirkungen
der beiden Vorhaben erfolgen soll, soweit dieses aufgrund spezifischer
Gegebenheiten erforderlich ist. Zudem wurde bestätigt, dass die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) bereits in vollem Umfang innerhalb des
Raumordnungsverfahrens durchgeführt werden soll.
Die Ergebnisse des Raumordnungsverfahrens werden im April 2003
erwartet.
2.
Landesentwicklungsprogramm
Das LEPro benennt im Sinne einer Koordinierungsfunktion für
fachliche Planungen sowie einer Orientierungshilfe für raumbezogene
Investitionsentscheidungen in § 2 (Entwicklung der räumlichen Struktur), in § 5
(Berlin), in den §§ 9 und 10 (zentralörtliche Gliederung und Zentren), in § 16
(Siedlungsentwicklung) sowie in § 17 (Stadtentwicklung) die wesentlichen
Grundsätze und Ziele der Raumordnung und Landesplanung, die für das geplante
Vorhaben von allgemeiner Bedeutung sind.
3.
Gemeinsamer Landesentwicklungsplan für den
engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin LEPeV (1998)
Im LEPeV sind die Grundsätze (G) und Ziele (Z) der
Landesplanung und Raumordnung konkretisiert, die in den nachfolgenden
raumbedeutsamen Planungen berücksichtigt werden müssen bzw. an die sich die
weiteren raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen anpassen müssen. Als Planungszeitraum
gilt bis zur erneuten umfassenden Überprüfung der Zeithorizont 2010.
Im LEPeV finden sich in der Hauptkarte (Hk) sowie
unter II Festlegungen folgende Aussagen für das Vorhabengrundstück bzw.
dessen unmittelbare Umgebung:
Das Vorhabengrundstück einschließlich der unmittelbar
angrenzenden Einwirkungsbereiche liegt innerhalb des Siedlungsbereichs (Hk).
In Siedlungsbereichen sind vorrangig die vorhandenen innerörtlichen Potenziale
durch Maßnahmen der Innenentwicklung zu aktivieren. ... Brachliegende bzw.
brachgefallene Bauflächen sollen schnellstmöglich beplant und einer neuen
Nutzung zugeführt werden (Z 1.01).
Die verbrauchernahe Versorgung aller Bevölkerungsteile innerhalb
des engeren Verflechtungsraums mit Gütern des täglichen Bedarfs und mit entsprechenden
Dienstleistungen ist sicherzustellen (G 1.07). Die Ansiedlung weiterer
großflächiger Einzelhandelsbetriebe außerhalb der Kernbereiche der
Brandenburger Zentren im engeren Verflechtungsbereich und der städtischen
Zentren in Berlin ist nur zulässig, wenn Art und Umfang des geplanten Angebotes
zentrenverträglich sind und der räumliche Zusammenhang zum
vorhandenen Siedlungsbereich gewahrt wird (Z 1.08).
An der Landsberger Allee/Rhinstraße ist ein Handlungsschwerpunkt
dargestellt (Hk). In Handlungsschwerpunkten sollen die raumordnerischen
und städtebaulichen Aufgaben von übergeordneter oder gesamtstädtischer
Bedeutung vorrangig durch problemorientierte, ressortübergreifende Konzepte und
Aktivitäten auch zum Abbau der Arbeitslosigkeit gelöst werden (G 5.1).
Insbesondere folgende Handlungsgründe und –ziele sind maßgeblich: ...
Städtebauliche Neuordnung, ... Gewerbeflächen-sicherung und –entwicklung, ...
Stärkung der Versorgungsstruktur/Abbau funktionaler Defizite (G 5.2).
Die Landsberger Allee ist im Bereich des Planungsgebietes als
großräumig bedeutsame Trasse für den Straßenverkehr dargestellt (Hk).
... In der integrierten Planung bilden die Zielstellungen Verkehrsvermeidung,
insbesondere durch integrierte Siedlungsentwicklung und Ausbau der
Telekommunikation ... den grundlegenden Handlungsrahmen (G 6.01).
4.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der
Neubekanntmachung vom 23.10.1998 stellt dar:
II.
das Vorhabengrundstück als gemischte Baufläche
(M2),
III.
beidseitig der Landsberger Allee in Höhe des
benachbarten Grundstücks 358 eine Einzelhandelskonzentration (mit der
FNP-Änderung der textlichen Darstellung Nr.1 erhält die Darstellung Städtischer
Zentren - Haupt- und Stadtteilzentren - den Rang einer regionalplanerischen
Festlegung innerhalb des FNP. Die Darstellung Einzelhandelskonzentration -
Ortsteilzentrum - an der Landsberger Allee fällt aufgrund der dargestellten
Größe nicht unter diese Regelung).
IV.
die Landsberger Allee als übergeordnete
Hauptverkehrsstraße mit einer geplanten U-Bahntrasse in Tunnellage (Lehrter
Bahnhof – Marzahn),
V.
die Lage des Vorhabengrundstücks einschließlich
der angrenzenden Bereiche südlich der Landsberger Allee in einem Vorranggebiet
für Luftreinhaltung.
Südlich wird das Planungsgebiet durch einen Grünzug und den Park
des Krankenhauses Königin Elisabeth Herzberge als Teil einer großräumigen Grün-
und Freiflächenverbindung tangiert.
Gemäß dem Entwicklungsrahmen zum FNP vom 23.01.2001 (Abl.
Nr. 16, S. 1261) sind Sondergebiete mit der Zulässigkeit für großflächigen
Einzelhandel aus M2-Flächen in Verbindung mit der Darstellung einer
Einzelhandelskonzentration entwickelbar. Gemäß den Ausführungsvorschriften
über großflächigen Einzelhandel vom 06.08.2001 (Abl. Nr. 49, S. 4140) ist die
Zentrenverträglichkeit (vergl. LEPeV Z 1.08) in der Regel zu bejahen,
wenn der Standort in der Darstellung ”Gemischte Baufläche M1” bzw.
Einzelhandelskonzentration liegt.
Das Vorhaben berührt die Zentrenstruktur des FNP und ein
vorhabenbezogener Bebauungsplan ist derzeit aus der gültigen Fassung des FNP
nicht entwickelbar.
Am 03.01.2001 wurde für den Teilbereich Landsberger Allee
(Zentrum) der Einleitungsbeschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans
gefasst. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung und die Beteiligung der
Planungsträger erfolgten vom 27.05.2002 bis zum 28.06.2002. Es wurden drei
Alternativen zur Diskussion gestellt, die sich hinsichtlich der Lage und der
veränderten Nutzungsansprüche eines Zentrums an der Landsberger Allee sowie der
Darstellung der gemischten Bauflächen (M2) unterscheiden. Das Planungsgebiet
ist dabei jeweils als Dienstleistungs- und/oder Fachmarktstandort Bestandteil
eines neu konzipierten Zentrums an der Landsberger Allee. Die Bandbreite dieses
Zentrums reicht vom Stadtteilzentrum (Alternative A) beidseitig der
Allee über ein Ortsteilzentrum an der Kreuzung Rhinstraße mit
ergänzenden Fachmarktstandorten (B) bis zum Ortsteilzentrum Allee-Center
und zentrenergänzender Dienstleistungs- und Fachmarktentwicklung (C).
1.
Landschaftsprogramm
Das Landschaftsprogramm
Berlin (LAPRO, Karten 1995) stellt übergeordnet die Belange von Natur und
Landschaft jeweils schutzgutbezogen dar. Dabei sind Flächennutzungsplan und
Landschaftsprogramm jeweils eigenständige Planungen. Eine Integration der
Inhalte des Landschaftsprogramms in den behördenverbindlichen
Flächennutzungsplan wurde nur bedingt vorgenommen.
Es wurde jedoch ein Bezug
zwischen den Plänen hergestellt. Die Entwicklungsziele bzw. Maßnahmen des Landschaftsprogramms
basieren im Wesentlichen auf der vorhandenen Nutzung. Dort, wo der
Flächennutzungsplan neue Nutzungen vorsieht, benennt das Landschaftsprogramm
dann auch die auf die neuen Nutzungen bezogenen Entwicklungsziele bzw.
Maßnahmen. Eine ergänzende Fußnote im LAPRO besagt dazu: ”Bei
Nutzungsänderungen gemäß Flächennutzungsplan gelten die Maßnahmen für die neue
Nutzung. Die Notwendigkeit von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur Sicherung
der Naturhaushaltsfunktion ist zu prüfen.”
Im Teilplan Naturhaushalt/Umweltschutz
wird das Plangebiet in die Kategorie ”Industrie und Gewerbe” eingeordnet. Diese
Einordnung weicht vom Flächennutzungsplan ab, der das Plangebiet als ”Gemischte
Baufläche M2” entsprechend Mischgebiet im LAPRO kategorisiert. Aufgrund der Darstellung
des Plangebietes im Flächennutzungsplan (s.o.) werden differenzierte
Anforderungen zu Immissionsschutz, Luftreinhaltung und Klimaschutz gestellt.
Im Teilplan Biotop- und
Artenschutz wird die Vorhabenfläche als ”Städtischer Übergangsbereich
mit Mischnutzungen” dargestellt, das südlich angrenzende Areal des
Krankenhauses Herzberge als ”Artenreservoir/Verbindungsbiotop” mit zwei
Kleingewässern. Der nördliche Teil des Krankenhausparks sowie die Kleingewässer
gelten darüber hinaus als ”Schutzwürdige Gebiete” bzw. ”Schutzgebiete”.
Als
”Artenreservoir/Verbindungsbiotop” im näheren Umfeld des Planungsgebietes
gelten ferner der weiter östlich gelegene Marzahn-Hohenschönhauser Grenzgraben
sowie ein Grünzug, der sich von der südwestlichen Ecke des Plangebietes nach
Westen fortsetzt.
Entwicklungsziele sind der
Erhalt der hohen biotischen Nutzungs- und Strukturvielfalt, der Schutz, die
Pflege und die Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten
Landschaftselementen; die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und
Fauna sowie die Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung,
Dach- und Wandbegrünung; die Extensivierung der Pflege in Teilen von Grün- und
Parkanlagen; die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes (besonders
großkronige Parkbäume in Siedlungen und Obstbäume in Kleingärten); der Erhalt
wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei
Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen.
VI.
Weitere differenzierte Ziele werden für das
dargestellte Artenreservoir/Verbindungsbiotop des Krankenhausparks, für den
Marzahn-Hohenschönhauser Grenzgraben, den Grünzug sowie für die schutzwürdigen
bzw. geschützten Gebiete des Krankenhausparks und der Kleingewässer benannt.
Im Teilplan Landschaftsbild
des Landschaftsprogramms sind das Plangebiet und das südlich angrenzende
Krankenhausgelände als ”Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen”
ausgewiesen, für die der Erhalt und die Entwicklung charakteristischer
Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur
Verbesserung der Stadtgliederung, die Entwicklung des Grünanteils in
Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen, die Beseitigung von
Landschaftsbildbeeinträchtigungen sowie der Erhalt und die Entwicklung
prägender Landschaftselemente als Ziele gelten.
Der Teilplan Erholung und
Freiraumnutzung weist das Vorhabengebiet als ”Sonstige Flächen außerhalb
von Wohnquartieren” aus. Das südlich angrenzende Krankenhausgelände fällt unter
die Freiraumkategorie ”Grünfläche/Parkanlage”, welche größtenteils nicht oder
nur eingeschränkt öffentlich nutzbar ist. Die nördliche Begrenzung des
Krankenhausareals bildet ein Grünzug, der das Vorhabengebiet an seiner
südwestlichen Ecke tangiert.
VII.
Es werden differenzierte Entwicklungsziele für
die ”sonstigen Flächen außerhalb von Wohnquartieren”, für die Grünanlagen des
Krankenhauses und für den Grünzug benannt.
VIII.
Die nördlich der Landsberger Allee an das
Plangebiet angrenzenden Wohnquartiere fallen nach den Dringlichkeitsstufen zur
Verbesserung der Freiraumversorgung in die Kategorien 1 und 4, für die
unterschiedliche Ziele zur Verbesserung der Freiraumversorgung und der
Nutzungsfähigkeit und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiflächen und
Infrastrukturflächen benannt werden.
1.
Gewerbeflächenentwicklung Berlin/Stadträumliches
Konzept/StEP Gewerbe
Im Stadträumlichen Konzept
(SenSUT 1997) werden Kriterien einer standortgerechten
Entwicklungsstrategie und Planung sowie Hinweise für Standortentscheidungen für
den produktionsgeprägten Sektor gegeben. Folgende Daten/Aussagen sind von
Bedeutung:
IX.
Der Stadtraum Ost (Bezirke
Lichtenberg-Hohenschönhausen, Marzahn-Hellersdorf) wies 1993 mit 23
Arbeitsplätzen pro 100 Einwohner den geringsten Besatz aller Berliner
Stadträume auf (Durchschnitt Berlin: 67). Bei den produktionsgeprägten
Arbeitsplätzen betrug der Besatz 10,0/100 EW (Berlin: 17,3) und bei den
dienstleistungsgeprägten 13,0 (Berlin: 28,4).
X.
Das Vorhabengrundstück ist Teil der
großflächigen Potenziale an gemischten Bauflächen M2 beidseitig der Landsberger
Allee im Stadtraum Ost. Es ist zugleich im Zusammenhang mit den traditionellen
Gewerbebestandsflächen Herzbergstraße (”Gewerbekranz” für Produktion) zu
betrachten.
XI.
Das Planungsgebiet ist in der stadträumlichen
Bewertung als gut geeignet für gewerbliche Nutzungen mit einem hohen Bedarf
sowohl an öffentlichem Personenverkehr wie auch an motorisiertem
Individualverkehr qualifiziert. Die unmittelbar räumlich anschließenden
Gewerbeflächen sind besonders geeignet für schienengebundenen Güterverkehr und
bedürfen eines geringen Erschließungsaufwandes hinsichtlich der
stadttechnischen Versorgung.
Im StEP Gewerbe (1999)
wird insbesondere auf den hohen Leerstand bzw. den großen Umfang an
gewerblichen Recyclingflächen in den der Vorhabenfläche benachbarten Standorten
Herzbergstraße und Gärtnerstraße/Ferdinand-Schultze-Straße verwiesen.
Gleichzeitig ist ein Trend zur Tertiärisierung gewerblicher Bauflächen hin zu
Einzelhandels- und Büronutzungen zu verzeichnen (z. B. Märkische Spitze, Landsberger
Allee 358).
1.
Stadtentwicklungsplan (StEP)
Zentren/Einzelhandel
Im StEP Zentren/Einzelhandel
wird für den Stadtraum Ost festgestellt, dass er mit überdurchschnittlich
vielen Ortsteilzentren und einem überdurchschnittlich großen
Einzelhandelsflächenangebot sowie - nach Realisierung aller vorliegenden
Planungen - mit einem der höchsten Ausstattungswerte mit Fachmarktfläche je
Einwohner ausgestattet ist. Hierzu haben insbesondere die Errichtung der
Bezirkszentren in Hohenschönhausen (Lindencenter), in Lichtenberg (Ringcenter
II) und in Hellersdorf (Helle Mitte) aber auch die großen Ortsteilzentren und
Fachmarktagglomerationen beigetragen.
Als
stadtentwicklungspolitische Ziele werden u.a. genannt: ... 3.) Um die
bezirklichen Einkaufszentren zu stärken bzw. ihre Entwicklung nicht noch
stärker zu gefährden, ist die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsflächen auf die
besonderen Stadtteilzentren und die Stadtteilzentren ... zu beschränken. ...
5.) Die Ansiedlung weiterer Fachmärkte im Ostraum ... ist umfassend auf ihre
Verträglichkeit hin zu überprüfen....
Im Zentrenkonzept für
den Ostraum sind das Ringcenter/Frankfurter Allee als Hauptzentrum sowie
die Helle Mitte/Hellersdorf, das Lindencenter/Prerower Platz - Großsiedlung
Hohenschönhausen und die Marzahner Promenade als besondere Stadtteilzentren
sowie der Elsterwerdaer Platz als Stadtteilzentrum eingestuft. Ortsteilzentren
in der Nähe des Vorhabenstandorts sind das Allee-Center an der Landsberger
Allee/Genslerstraße, die Hauptstraße/Konrad-Wolf-Straße in Alt-Hohenschönhausen
und der Anton-Saefkow-Platz am Fennpfuhl/Landsberger Allee. Hinzu kommen die in
Planung befindliche Fachmarktagglomeration auf dem westlichen Teil der
Landsberger Allee 358/HFS-Projekt als Erweiterung des bestehenden Einzelhandelsstandortes
und die Fachmarktagglomeration auf der Märkischen Spitze/Marzahn.
2.
Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Lichtenberg
Der bereits im Jahr 1991
vorgelegte Arbeitsbericht zur BEP Lichtenberg (gesamter Altbezirk) ist noch
bedingt aktuell. Die Vorhabenfläche wird als gewerbliche Baufläche, die östlich
angrenzenden Flächen an der Rhinstraße werden als gemischte Bauflächen
dargestellt. Zudem wird auf Nutzungskonflikte zwischen beiden Bereichen sowie
zwischen den gewerblichen Bauflächen und dem südlich diagonal verlaufenden
Grünzug verwiesen.
Derzeit wird die BEP für den
Alt-Bezirk Lichtenberg bearbeitet. Für die Vorhabenfläche ist entlang der
Landsberger Allee Sondergebiet mit hohem Gewerbeanteil, Zweckbestimmung Fachmarkt
sowie daran südlich anschließend Mischgebiet mit hohem Gewerbeanteil
dargestellt. Die südlich angrenzende Fläche zwischen Industriegleis und
Krankenhaus Herzberge wird nach wie vor als Gewerbegebiet ausgewiesen.
3.
Bereichsentwicklungsplanung (BEP)
Hohenschönhausen 2
Im Jahr 1995 wurde der
Arbeitsbericht zur Abstimmung für die BEP Hohenschönhausen 2
(Alt-Hohenschönhausen) vorgelegt. Maßgeblich für die Darstellungen im
Konzeptplan sind an der Landsberger Allee gegenüber dem Vorhabengrundstück die
geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes XXII-3 ”Weiße Taube”. Damit wird
die Allee auf der Nordseite durch je vier Baublöcke in zwei Reihen (insgesamt
ca. 200 m tief) begrenzt. Die drei westlichen Blöcke sind als Kerngebiet der
östliche ist als Mischgebiet konzipiert. Hinter diesen beiden Blockreihen ist
die anschließende Wohnbebauung inzwischen realisiert worden.
4.
Konsensplan zum Städtebaulichen Entwurf Büro
Libeskind
Im Jahr 1995 erfolgte auf der Basis des prämierten
Wettbewerbsentwurfs von Daniel Libeskind eine vertiefende Weiterbearbeitung des
städtebaulichen Konzeptes für das Dreieck Landsberger
Allee/Rhinstraße/südlicher Grünzug zum sogenannten Konsensplan (Überarbeitung
und Überprüfung: Studio Libeskind; ökologische Vertiefung: Prof. Steidle;
Entwicklung von Machbarkeitsstudien: Steidle und Partner, Dörr Ludolf Wimmer;
Stadt- und verkehrsplanerische Ergänzung: FPB).
”Die Organisation des Planungsgebietes als vielfältiges und
abwechslungsreiches Feld von Gebäudeformen und städtischem Raum ist einer
ökologischen Strategie verpflichtet ...” (Daniel Libeskind). Die Anteile an den
geplanten Bauflächen betragen für die Vorhabengrundstücke: Büro/Dienstleistung
ca. 69 %, Wohnen ca. 19 %, Einzelhandel knapp 2 %, Gewerbe ca. 4 % und
Parkhäuser ca. 6 %.
Aufgrund der weitgehenden Unvereinbarkeit der geplanten Bebauung
und Erschließung mit den Entwicklungsvorstellungen der Grundstückseigentümer
sowie der gewandelten Zielvorstellungen für die Landsberger Allee ist eine
Realisierung des Gesamtplanes nicht mehr vorgesehen. Das für diesen Bereich
eingeleitete Bebauungsplanverfahren XVII-60 ist im Oktober 2002 eingestellt
worden.
5.
Regelwerk äußere Landsberger Allee
Wegen des aus der attraktiven Lage und den vorhandenen
Flächenpotenzialen der Landsberger Allee zwischen innerem S-Bahn-Ring und
Güteraußenring resultierenden Entwicklungsdrucks hatte die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umweltschutz im Jahr 1993 ein informelles Regelwerk
erarbeiten lassen. Für diesen ”zwischenstädtischen Raum” wurden u. a. folgende
Gestaltungsregeln formuliert: Erhaltung der Weiträumigkeit; Entwicklung von
Teilbereichen unterschiedlicher räumlicher Struktur, Mischung und Gestaltung
mit erkennbarer eigener Identität; Betonung des durchgehenden Charakters der
Allee als grünes Rückgrat.
6.
Verbindliche Bauleitplanung
Bebauungsplan XVII-VE2
Aus dem unter Punkt 1.4.10
genannten Konsensplan resultierte der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan
XVII-60 aus dem Jahr 1995 für einen 54 ha großen Bereich an der Landsberger
Allee (südlich)/Rhinstraße (westlich). Aus dem B-Plan XVII-60 wurde mit
Aufstellungsbeschluss vom 14.10.1997 der vorhabenbezogene B-Plan XVII-VE 2 für
das Grundstück Landsberger Allee 358 (West) herausgelöst. Der Plan sieht den
Ausbau des HFS-Projektes Landsberger Allee 358 von derzeit ca. 19.000 m²
Verkaufsfläche auf ca. 48.000 m² Verkaufsfläche/78.000 m² Geschossfläche für
Fachmarktnutzung, weiteren Einzelhandel mit ca. 1.200 m² VK/1.900 m² GF, ca.
6.500 m² GF für Freizeiteinrichtungen sowie ca. 21.500 m² für
Büro/Dienstleistungen vor. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan hat öffentlich
ausgelegen.
Bebauungsplan XXII-3
”Weiße Taube”
Für den im Verfahren
befindlichen Bebauungsplan für das Gebiet nördlich der Landsberger Allee
zwischen Arendsweg und Ferdinand-Schultze-Straße hat die öffentliche Auslegung
stattgefunden. Diese wurde durch entsprechende Beschlüsse des Bezirksamtes und
der Bezirksverordnetenversammlung abgeschlossen. Im nördlichen Bereich ist die
Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes beabsichtigt. Diese Wohngebäude sind
größtenteils bereits errichtet worden. Bisher nicht realisiert sind der
südliche Bereich an der Landsberger Allee (Kerngebiet) und der östliche Bereich
an der Ferdinand-Schultze-Straße (Mischgebiet, Schule).
Bebauungsplan XXII-VE 2
”Autohaus Rhinstraße”
Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan für den nordwestlichen Block an der Rhinstraße/Landsberger Allee
sieht die Sicherung der derzeitigen Situation des Autohauses mit umfangreichen
ungedeckten Präsentations- und Verkaufsflächen vor.
XII.
Planinhalt
A.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Auf der Suche nach einem
neuen Standort im Ostraum von Berlin für ein IKEA–Einrichtungshaus wurden
seitens IKEA Mitte der 90-er Jahre diverse Grundstücke an der Landsberger Allee
und an der B1 auf ihre Eignung geprüft. Dabei fiel die Auswahl auch auf das
nördlich der Landsberger Allee gelegene Grundstück Landsberger Allee 315-343 im
Gebiet ”Weiße Taube” zwischen Arendsweg und Ferdinand-Schultze-Straße. Nach
mehreren Gesprächen kristallisierte sich dann der Standort Landsberger Allee
333-343/Ferdinand-Schultze-Straße 1-41 als konkretere Möglichkeit heraus. Dazu
führte IKEA Verkaufsverhandlungen mit unterschiedlichen Eigentümern und konnte
diese in wesentlichen Bereichen zum Abschluss bringen.
Der Bezirk machte sein besonderes
Interesse deutlich, die bisher nur im Bereich der Wohnungsbauvorhaben
hergestellte städtebaulich unbefriedigende Situation im Plangebiet ”Weiße
Taube” einer weiteren Entwicklung zuzuführen, und befürwortete grundsätzlich
die Ansiedlung von IKEA.
Im Zuge weiterer Prüfungen
wurde deutlich, das eine Niederlassung von IKEA südlich der Landsberger Allee
aus verkehrstechnischer und städtebaulicher Sicht günstiger zu bewerten ist.
Die IKEA Verwaltungs GmbH
beabsichtigt nunmehr, an der Südseite der Landsberger Allee im Berliner Bezirk
Lichtenberg auf dem bisher gewerblich genutzten Grundstück Landsberger Allee
360 ein IKEA-Einrichtungshaus mit ca. 21.000 m² Verkaufsfläche zu errichten.
Das IKEA-Vorhaben bildet
Ausgangspunkt und Maßstab für einen neuen, fachmarktgeprägten
Einzelhandelsstandort südlich der Landsberger Allee mit einem hohen Anspruch an
die städtebauliche und architektonische Qualität. Auf den westlich angrenzenden
Grundstücken sind weitere großflächige Handelsnutzungen vorhanden und geplant.
Mit der Realisierung des neuen Einrichtungshauses und der geplanten Ansiedlung
weiterer Fachmärkte an der Landsberger Allee soll die Zentrenstruktur Berlins
positiv ergänzt werden. Fachmärkten, die sich bisher vor allem im Berliner
Umland auf der ”grünen Wiese” angesiedelt haben, soll hier die Möglichkeit
gegeben werden, den Weg ”in die Stadt” zu finden.
Ausreichende Möglichkeiten
für den Individualverkehr und eine gute Erreichbarkeit mit dem ÖPNV bieten
beste Voraussetzungen für die Ansiedlung derartiger Nutzungen und
Einrichtungen. Als großflächiger Fachmarkt-Standort entspricht die Konzeption
dem Leitbild für die Landsberger Allee, das eine räumliche Abfolge von nach
Nutzung und Raumstruktur unterschiedlichen Teilbereichen im Verlauf der Allee
vorsieht.
Im Juni 2002 wurde von der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein konkurrierendes Gutachterverfahren
für das neue IKEA-Haus durchgeführt. Ziel des Verfahrens war, ein Gebäude zu
entwerfen, das sich mit der IKEA-Produkt-Idee identifiziert. Auf den ersten
Rang kam die Arbeit des Berliner Büros Léon Wolhage Wernik, die die Grundlage
der weiteren Planungen bildet.
Das geplante IKEA-Haus an der
Landsberger Allee wird das vierte Haus im Raum Berlin sein. Es umfasst auf
einer Grundstücksfläche von ca. 75.000 m² eine Verkaufsfläche von ca. 21.000
m². In der Verkaufsfläche eingeschlossen sind 7.200 m² für Randsortimente gemäß
”Berliner Liste”.
Mit derzeit 143
Einrichtungshäusern in 22 Ländern ist der IKEA Konzern weltweit im Kern mit dem
gleichen Sortiment von Mitnahmemöbeln und Einrichtungsgegenständen aller Art
vertreten. Diese Einrichtungsgegenstände sollen eine bestimmte skandinavische
Lebensatmosphäre vermitteln.
Der ausgewählte Standort ist
das Ergebnis einer intensiven Standortsuche, bei der die betrieblichen
Anforderungen der Firma IKEA mit dem vorhandenen Flächenpotenzial in Berlin
abgeglichen wurden. In einem gesondert erarbeiteten Verkehrsgutachten wurden
die notwendigen verkehrstechnischen Maßnahmen erarbeitet, die einen
reibungslosen Ablauf des Verkehrs und der verkehrlichen Anbindungen sichern.
Die Erschließung erfolgt über Zu- und Abfahrten an der Landsberger Allee und an
der Rhinstraße.
Kennziffern gesamt 1.
Bauabschnitt 2. Bauabschnitt
Grundstücksgröße: ca.
75.000 m²
überbaute Fläche: ca.
22.600 m² ca. 19.000 m² ca.3.600
m²
- Verkaufsfläche ca.
21.000 m²
davon zentrenrelev. Randsortimente ca. 6.600
m²
nicht zentrenrelev. Randsortimente ca. 600
m²
Geschossfläche: ca.
38.500 m²
Grünflächen, unversiegelt ca. 15.000 m2
Stellplätze/Erschließung: ca. 37.400 m²
- Parkgeschoss ca.
635 Stellplätze
- Außenstellplätze ca.
720 Stellplätze
- Parkpalette ca.
700 Stellplätze
zusammen ca.
2.055 Stellplätze
Das IKEA-Grundstück umfasst
eine Fläche von ca. 75.000 m². Die Planung sieht im Endausbau eine überbaute
Gebäudegrundfläche von ca. 22.600 m² und zusätzliche Stellplatz- und
Erschließungsflächen von ca. 37.400 m² vor. Damit beträgt die
Gesamtgrundflächenzahl einschließlich Erschließungs- und Stellplatzflächen 0,8
gegenüber einer bisher ca. 95-prozentigen Überbauung und Versiegelung. Als
Grünflächen verbleiben insgesamt ca. 15.000 m².
Das geplante Einrichtungshaus
erreicht mit drei Ebenen (Ebene 0: Parken/Anliefern, Ebene 1: Eingang,
Kassen, Lager, Anlieferung, Ebene 2: Ausstellung) eine Gebäudehöhe von ca.
16 m über dem Niveau der Landsberger Allee. Der großvolumige Baukörper hat
Dimensionen von ca. 210 m x 120 m. Das Gelände fällt von der Landsberger Allee
(Niveau +/- 0,0) bis auf -2,50 m an den südlich verlaufenden Bahngleisen. Das
Vorhaben entsteht auf bereits bebauten Flächen, die z. Z. fast vollständig
versiegelt sind.
Im Gutachterverfahren zur
städtebaulichen Einbindung des Gebäudes (Juni 2002) wurde der Entwurf des Büros
Leon/Wohlhage/Wernik zur Realisierung bestimmt. Der Entwurf akzentuiert den großen
Atriums-Eingangsbereich an der Landsberger Allee und löst die gesamte
Alleefassade in eine transparente Glaswand auf.
Ein aufgelassenes
Industriegleis grenzt das Grundstück nach Süden ab. Parallel zu diesem
Gleis wird die Haupterschließung für das IKEA-Grundstück geführt, die weiter
östlich mit einem Vollknoten an die Rhinstraße anbindet. Aufgrund der Planung
einer durchgehend dreispurigen Erschließungsstraße werden die derzeit noch
vorhandenen Ausziehgleise der Gewerbebahn aufgegeben.
Östlich grenzt ein 40
m bis 80 m tiefer Parkierungs- und Grünstreifen des Grundstücks Rhinstraße
157/163 an das IKEA-Grundstück an, der um ca. 3 m unterhalb des geplanten
Niveaus der IKEA-Erschließungs- und Parkierungsflächen liegt. Dieser Streifen
bildet einen Puffer zu der Autohausnutzung auf dem Eckgrundstück an der
Rhinstraße und den beiden südlich angrenzenden 15-geschossigen Appartement- und
Hotelhochhäusern.
Im Westen bildet die
von Norden (Knoten Schalkauer Straße) geplante Erschließung von der Landsberger
Allee die Begrenzung zu der unmittelbar angrenzenden Fläche des geplanten FEDZ.
B.
Intention des Bebauungsplans
Die geplante Nutzung
als IKEA-Einrichtungshaus ist für den Standort neu, knüpft aber bezüglich
Gebäudetypus und Grundstücksausnutzung an die ehemalige Nutzung des Standortes
als Lager- und Vertriebshalle für Lebensmittel an. Nach den Kategorien der
Baunutzungsverordnung handelt es sich aufgrund der Großflächigkeit um ein
Sondergebiet nach § 11 (3) BauNVO. Als großflächiger Fachmarkt-Standort
entspricht diese Konzeption dem Leitbild für die Landsberger Allee (vergl.
Regelwerk), das eine räumliche Abfolge von nach Nutzung und Raumstruktur
unterschiedlichen Teilbereichen im Verlauf der Allee vorsieht.
C.
Wesentlicher Planinhalt
Der vorrangigen
Planungsabsicht entsprechend wird das Plangebiet als Sondergebiet mit der
besonderen Zweckbestimmung ”Einrichtungshaus” festgesetzt. Für die Art
weiterer, ergänzender Nutzungen werden textliche Festsetzungen getroffen.
Die
überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen als erweiterte
Baukörperausweisung bestimmt.
Das
zulässige Maß der baulichen Nutzung wird in unterschiedlicher Weise durch
Festsetzung der BMZ, der GFZ, der Zahl zulässiger Geschosse sowie die maximal
zulässige Höhe baulicher Anlagen bestimmt.
Der Teil der
Landsberger Allee im Plangebiet sowie der Teil des Grundstücks Rhinstraße
157/163, die für die Erschließung notwendig sind, werden als
Straßenverkehrsflächen festgesetzt.
XIII.
Verfahren
Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB
Die Planungsabsicht, für die
Errichtung eines IKEA-Einrichtungshauses einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
aufzustellen, wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der
Gemeinsamen Landesplanungsabteilung mit Schreiben vom 11.06.2002 gemäß § 5 AGBauGB
mitgeteilt. Seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bestehen keine
grundsätzlichen Bedenken, den entsprechenden Bebauungsplan aufzustellen, sofern
bestimmte Bedingungen (Entwicklung aus dem FNP, Verkehrsgutachten) erfüllt
werden. Das Vorhaben berührt dringende Gesamtinteressen Berlins nach § 7
AGBauGB. Seitens der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung wurde festgestellt,
dass der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Einklang mit dem Ziel
des LEP eV steht. Die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens ist
erforderlich, um zu prüfen, ob die angebotene Fläche zentrenrelevanter
Sortimente mit den Zielen der Raumordnung vereinbar ist.
XIV. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997
(BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des
Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGBl. I S. 2850/2852);
Verordnung über die bauliche Nutzung
der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der
Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletzt
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466);
Verordnung über die Ausarbeitung der
Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990
- PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58);
Gesetz über Naturschutz und
Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fassung
vom 25. März 2002 (BGBl I S. 1193);
Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 5. September
2001 (BGBl. I S. 2350), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 18.
Juni 2002 (BGBl. I S. 1914);
Gesetz zur Ausführung
des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S.
578)
DGS
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