Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

 

Das Bezirksamt hat beschlossen, den Bebauungsplanentwurf XXII-25 vom 25. August 1998 mit dem Deckblatt vom 05. Dezember 2000 zu überarbeiten und erneut nach § 3 Abs. 3 Baugesetzbuch öffentlich auszulegen.

Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Amt für Planen und Vermessen beauftragt.

 

Begründung siehe Anlage 2

 

 

 

 

Berlin, den

 

 

 

 

 

Emmrich                                                                                      Lompscher

Bezirksbürgermeisterin                                                            Bezirksstadträtin

 

 

 

                                                                                                                                                                                                Anlage 1

 

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes XXII-25

 

 

                                                                                                                                                                      Maßstab 1:5.000

 

 

Ziel des Bebauungsplanes

 

Festsetzung eines Mischgebietes entlang der Hansastraße und der Darßer Straße in geschlossener Bauweise

 

Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes entlang des Kyllburger Weges in offener Bauweise

 

 

                                                                                                                                                                                                Anlage 2

 

 

Begründung

 

Der Bebauungsplanentwurf XXII-25 verfolgt im Wesentlichen folgende Ziele:

·         Sicherung einer Bebauung, die zwischen den in der Umgebung des Geltungsbereiches vorhandenen und geplanten Baustrukturen vermittelt,

·         Entwicklung der Grundstücke entlang der Hansastraße und Darßer Straße zu einem Mischgebiet und Schaffung einer geschlossenen Blockrandbebauung entlang dieser Hauptverkehrsstraßen, bauliche Betonung der Ecke Hansastraße/Darßer Straße,

·         Sicherung eines allgemeinen Wohngebietes entlang des Kyllburger Weges und Schaffung einer baulichen Fassung des Straßenraums des Kyllburger Weges.

 

Der Entwurf des Bebauungsplanes XXII-25 wurde durch das Bezirksamt Hohenschönhausen in seiner Sitzung am 01.06.1999 und durch die Bezirksverordnetenversammlung von Hohenschönhausen in ihrer Sitzung am 09.06.1999 beschlossen.

 

Die von der Senatsverwaltung vorgenommene Rechts- und Inhaltskontrolle des angezeigten Bebauungsplanes ergab, dass der Bebauungsplan aus verschiedenen Gründen zu beanstanden ist. Daraufhin wurde der Bebauungsplan entsprechend den Beanstandungen geändert und ein Deckblatt aufgestellt. Die grundlegenden Ziele wurden beibehalten. In der Zeit vom 27.12.2000 bis zum 31. 01.2001 wurde der Entwurf des Bebauungsplanes XXII-25 vom 25. August 1999 mit dem Deckblatt vom 05. Dezember 2000 erneut öffentlich ausgelegt.

 

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat nunmehr feststellen müssen, dass für Gestaltungsfestsetzungen in einem Bebauungsplan im Land Berlin die Rechtsgrundlage fehlt bzw. die Landesgesetzgebung hier fehlerhaft ist.

 

Davon ist auch das Bebauungsplanverfahren XXII-25 betroffen. So wird durch textliche Festsetzung bestimmt, dass in dem (geplanten) Mischgebiet nur Flachdächer zulässig sein sollen.

 

Diese Festsetzung wurde einerseits getroffen, um die Dachformen der vorhandenen Bebauung im Kreuzungsbereich (Hansacenter), aber auch der bisher planungsrechtlich zugestimmten, geplanten Bebauung im Kreuzungsbereich aufzunehmen und damit die Baustruktur des Kreuzungsbereiches entsprechend seiner Lage zu vervollständigen und zu vereinheitlichen. Andererseits dient diese Festsetzung aber auch der Begrenzung der Gebäudehöhe. Geplant ist bisher die Festsetzung von 5 Vollgeschossen, ein (weiteres) Dachgeschoss ist nicht möglich. Damit werden die nach Bauordnung erforderlichen Abstandflächen zu den Grundstücken am Kyllburger Weg überschritten. Diese Überschreitung wurde aufgrund dessen, dass es zu keiner Überdeckung von Abstandflächen der Gebäude entlang der Hansastraße mit denen am Kyllburger Weg geben wird, bisher für vertretbar gehalten.

 

Entfällt jetzt die Möglichkeit der Festsetzung von Flachdächern, ist ein Dachgeschoss oder ein Staffelgeschoss möglich, was zu einer Vergrößerung der Abstandflächen führen kann, die aufgrund der Baukörperausweisung aber bauordnungsrechtlich nicht mehr begrenzt werden können und damit zulässig sind. Die Beeinträchtigung der Grundstücke am Kyllburger Weg wird dadurch größer. Bereits die geplante Festsetzung von 5 Vollgeschossen hat zu Unmut und Unverständnis bei den Eigentümern am Kyllburger Weg geführt und im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung hat sich ein Bürger diesbezüglich schriftlich geäußert.

 

Um den Nachbarschutz für das angrenzende allgemeine Wohngebiet ausreichend zu berücksichtigen, sollte deshalb die maximal zulässige Oberkante von Gebäuden im Mischgebiet festgesetzt werden. Die Festsetzung der Oberkante der Gebäude soll so erfolgen, dass die bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen nicht auf die Grundstücke des mit dem B-Plan geplanten allgemeinen Wohngebietes fallen. Die Abstände der geplanten rückwärtigen Baugrenzen betragen 13 m bis 14 m bzw. 8 m bis 9 m. Die Oberkante der Höhe baulicher Anlagen sollte in diesem Bereich für die jeweiligen Bauzonen einheitlich festgesetzt werden, d.h. eine absolute Gebäudehöhe entlang der Hansastraße und Darßer Straße von 13 m und für die rückwärtige Bauzone mit einer absoluten Gebäudehöhe von 8 m. Die Betonung des Eckgrundstücks soll aber beibehalten werden, hier soll für die vordere Bauzone eine absolute Gebäudehöhe von 16 m zulässig sein. Damit wird entlang der Hansastraße und Darßer Straße die bisher geplante Anzahl der Vollgeschosse von 5 reduziert auf eine absolute Gebäudehöhe von 13 m, die eine Errichtung von Gebäuden mit maximal 4 Vollgeschossen ermöglichen würde.

 

Die bisher geplante Anzahl der Vollgeschosse von 5 entlang der Hansastraße und der Darßer Straße war als Äquivalent zur (teilweise nur geplanten) höheren Bebauung und größer dimensionierten Baustruktur an den drei anderen Ecken des Kreuzungsbereichs Hansastraße/Falkenberger Chaussee/Darßer Straße/Malchower Weg beabsichtigt. Da eine Ausnutzung des planungsrechtlich Zulässigen hinsichtlich der Gebäudehöhe an diesen 3 anderen Ecken nicht absehbar ist, da diese zum Teil bereits anders bebaut worden sind, wird die städtebauliche Erforderlichkeit für die Festsetzung von 5 Vollgeschossen im Plangebiet auch im Hinblick auf die angrenzende Wohnnutzung nicht mehr gesehen.

 

Die Festsetzung von Flachdächern im Mischgebiet wurde auch dazu benutzt, in einer weiteren Festsetzung zu regeln, dass diese Flachdächer zu begrünen sind. Diese Festsetzung muss aufgrund der fehlenden Festsetzungsmöglichkeit für Flachdächer entfallen.

 

Der Bebauungsplanentwurf muss korrigiert werden, was wiederum eine erneute Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 3 Baugesetzbuch erforderlich macht.