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Wohnungsankauf

Die Leitlinien der Regierungspolitik sehen vor, den kommunalen Wohnungsbestand bis 2025 auf 400.000 zu erhöhen – und circa 20 Prozent des Berliner Wohnungsbestandes zu halten. Dieses Ziel wurde konsequent verfolgt: Seit 2016 sind insgesamt über 41.000 Wohnungen angekauft worden.

Diesem Vorgehen liegt die Strategie zugrunde, gezielt Bestände anzukaufen, die Gefahr laufen aus der Sozialbindungen herauszufallen, die über die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften eigenständig und nachhaltig finanziert werden können und die dem Land angeboten werden. 2016 wurden rund 2.250 Wohnungen angekauft, 2017 1.700, 2018 3.400, 2019 fast 12.000, 2020 rund 4.800 und 2021 bislang 2.250 Wohnungen.

Hinzu gekommen ist nun das aktuelle Paket von rund 14.750 Wohnungen. Der Wohnungsbestand der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und der berlinovo beträgt damit knapp 370.000.

FAQ zum aktuellen Wohnungsankauf

Warum verkaufen die Deutsche Wohnen SE und Vonovia SE Wohnungsbestände an das Land Berlin?

Die Wohnungsunternehmen Vonovia SE und Deutsche Wohnen SE haben Ende Mai dieses Jahres ihre Fusionspläne bekannt gegeben. Dem Land Berlin sind in diesem Rahmen knapp 20.000 Wohnungen zum Kauf angeboten worden. Das Angebot ist Teil des von den Unternehmen vorgestellten Zukunfts- und Sozialpaktes Wohnen. Dieser sieht außerdem die Begrenzung von Mietsteigerungen bis 2026 vor: für drei Jahre auf ein Prozent und für zwei weitere Jahre auf die Höhe der Inflationsrate. Hinzu kommen Investitionen in die energetische Modernisierung des Bestands und in den Neubau. Die Modernisierungsumlagen sollen hierbei auf zwei Euro pro Quadratmeter begrenzt, Wohnraum für Familien zu besonderen Konditionen angeboten werden.

Warum erwirbt das Land Berlin Wohnungsbestände von der Deutsche Wohnen SE und Vonovia SE?

Die Leitlinien der Regierungspolitik sehen vor, den kommunalen Wohnungsbestand bis 2025 auf 400.000 zu erhöhen – und circa 20 Prozent des Berliner Wohnungsbestandes zu halten. Der Wohnungsbestand der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und der berlinovo erhöht sich durch den Ankauf auf knapp 370.000. Politisches Ziel ist es, Wohnraum zu sichern und Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu gewinnen.

Warum kauft das Land Berlin nur 14.750 statt der angebotenen knapp 20.000 Wohnungen?

Die eingehende Bewertung des angebotenen Portfolios hat ergeben, dass nicht alle Wohnungen unter den Maßgaben eines sozialorientieren Bewirtschaftungskonzeptes wirtschaftlich kalkuliert werden konnten.

Warum erwirbt das Land Berlin die Wohnungen zum Ertragswert?

Für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ist ein Wohnungserwerb nur bei einem positiven Ertragswert wirtschaftlich machbar. Der Ertragswert aus Sicht der Wohnungsbaugesellschaften orientiert sich an deren Aufwendungen und Einnahmen, insbesondere deren Mieten. Dieser liegt daher unter dem Marktwert. Im Rahmen des Ankaufs zum Ertragswert – auch unter Berücksichtigung der Kooperationsvereinbarung – haben die Mieterinnen und Mieter die bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gegebene Mietensicherheit. Bei einem Großteil des angebotenen Wohnungsbestandes läuft die Sozialbindung demnächst aus. Mit der Rückführung in kommunale Hand bleiben diese Mieten dauerhaft stabil.

Wie hoch ist der Kaufpreis?

Der Kaufpreis für das Paket aus 14.750 Wohnungen und 450 Gewerbeeinheiten beträgt rund 2,46 Mrd. Euro.

Wie wird der Kaufpreis ermittelt?

Der vereinbarte Kaufpreis entspricht nach Einschätzung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften dem Ertragswert. Dabei berücksichtigt der Kaufpreis den Zustand der Wohnungen und den notwendigen Investitionsbedarf für mittel- und langfristige Instandsetzungsmaßnahmen. Schadstoffverdachtsfälle wurden dabei ebenfalls betrachtet. Maßgeblich für die von den Landesgesellschaften vorgenommene Bewertung waren ein externes Gutachten einer anerkannten Immobilienberatung, Vor-Ort-Begehungen und eine sorgfältige Due Diligence, in der wirtschaftliche, rechtliche und technische Risiken umfassend bewertet wurden. Neben dem Kaufpreis wurden auch Transaktionskosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer einkalkuliert.

Warum besteht für das Abgeordnetenhaus kein Zustimmungserfordernis?

Für die Zustimmung des Berliner Abgeordnetenhaus besteht keine Rechtsnotwendigkeit. Dies liegt darin begründet, dass die drei Landesgesellschaften den Ankauf selbst finanzieren, sodass keine Haushaltsmittel eingesetzt werden müssen. Für eine schuldenbremsenkonforme Haushaltsfinanzierung, die über Zuschüsse an das Eigenkapital grundsätzlich möglich wäre, besteht keine Notwendigkeit, da die Gesellschaften den Ankauf wirtschaftlich aus eigener Kraft bewältigen können.

Welche Landesgesellschaften erwerben den Wohnungsbestand der Deutsche Wohnen SE und Vonovia SE?

Die drei Landesgesellschaften HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, degewo AG und berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH erwerben insgesamt rund 14.750 Wohnungen. Hinzu kommen rund 450 Gewerbeeinheiten. Die HOWOGE übernimmt mit knapp 8.300 Wohnungen mehr als Hälfte des angebotenen Bestandes, die berlinovo mit gut 4.000 Wohnungen mehr als ein Viertel. Die degewo wird etwas mehr als 2.400 Wohnungen erwerben.

Warum kaufen diese drei Landesgesellschaften den Wohnungsbestand der Deutsche Wohnen SE und Vonovia SE?

Der Wohnungsbestand der drei Landesgesellschaften wird durch den Wohnungsankauf sinnvoll ergänzt. Die Unternehmen erweitern damit ihre Kapazität für eine sozialverträgliche Wohnraumversorgung in Berlin. Der Ankauf von Wohnungsbeständen setzt aber voraus, dass die Landesgesellschaften wirtschaftlich nicht überfordert werden. Dieser muss leistbar und umsetzbar sein, ohne die Unternehmensziele, insbesondere mit Blick auf den Neubau, zu gefährden.

Sind die drei Landesgesellschaften wirtschaftlich in der Lage, den Ankauf zu stemmen?

Die HOWOGE, berlinovo und degewo sind wirtschaftlich gesund – und in der Lage, den Ankauf und die Verwaltung der zusätzlichen Bestände erfolgreich zu stemmen, zumal die für die Finanzmärkte gängigen Kennzahlen eingehalten werden. Auf dieser Grundlage stimmten die Aufsichtsräte aller drei Gesellschaften den Ankäufen zu.

Wie wird der Ankauf finanziert?

Der Ankauf erfolgt ohne den Einsatz von Haushaltsmitteln. Diese bleiben somit auf die Förderung des preisgünstigen Neubaus im Rahmen der Förderprogramme der Investitionsbank Berlin (IBB) konzentriert. Die Ankaufsumme wird von den drei Landesgesellschaften überwiegend mit Krediten finanziert. Da der Ankauf zum Ertragswert erfolgt, bleibt die Wirtschaftlichkeit der Unternehmen gewahrt. Deren Neubaupläne bleiben vom Ankauf unberührt. Die Kredite der Landesgesellschaften werden langfristig über den Lebenszyklus der Wohngebäude getilgt.

Wie viele Wohnungen hat das Land Berlin in dieser Legislaturperiode erworben?

Das Land Berlin hat seit 2016 mehr als 26.400 Wohnungen kommunalisiert. Mit dem aktuellen Ankauf sind weitere 14.750 Wohnungen hinzugekommen. Damit sind insgesamt rund 41.150 Wohnungen angekauft worden.

Wo liegen die erworbenen Wohnungsbestände?

Die Wohnungsbestände, die das Land Berlin erwerben möchte, sind verteilt über das gesamte Stadtgebiet. Die drei landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften werden in allen 12 Berliner Bezirken Wohnungen erwerben. Vorzugsweise geht es dabei um ganze Siedlungen wie beispielsweise das Falkenhagener Feld in Spandau, die Thermometersiedlung in Lichterfelde und die High-Deck-Siedlung in Neukölln. Im Portfolio sind aber auch Einzelbestände.

Tabelle Wohnlagen

Wohnungsankauf der Landesgesellschaften

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Wohnungsankauf der Landesgesellschaften 23.09.2021

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