Die Rolle der HOWOGE

Die HOWOGE ist eins der insgesamt sechs landeseigenen Wohnungsbauunternehmen Berlins. Mit einem eigenen Wohnungsbestand von rund 60.000 Wohnungen gehört die HOWOGE zu den zehn größten Vermietern deutschlandweit. Das kommunale Unternehmen beschäftigt derzeit etwa 700 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Zu den Kennzahlen der HOWOGE finden Sie weitere Informationen hier: https://www.howoge.de/unternehmen/ueberblick.html bzw. im jährlichen Beteiligungsbericht des Landes Berlin

Im Rahmen der Schulbauoffensive erhält die HOWOGE vom Land Berlin die Schulgrundstücke in Erbbaurecht. Vereinfacht gesagt: Das Land behält das Grundstück, die HOWOGE erhält das Recht, darauf zu bauen. Das macht sie dann auch und zwar kreditfinanziert. Denn: Die HOWOGE kann – anders als das Land – auch nach 2020 Kredite aufnehmen.

Die neu gebauten Schulgebäude vermietet die HOWOGE an die Bezirke. Basis dafür ist eine reine Kostenmiete, die den Kapitaldienst (Zins und Tilgung), die Erbbauzinsen und geringe laufende Verwaltungskosten beinhaltet. Nach Ablauf der Mietzeit von mindestens 25 und maximal 33 Jahren fallen die HOWOGE-Schulen an den Bezirk und das Erbbaurecht läuft automatisch nach der vereinbarten Zeit aus.

Bei Sanierungen ist es ähnlich. Die HOWOGE erhält Erbbaurechte an den Schulgrundstücken und erwirbt die Schulgebäude. Das entspricht dem üblichen Verfahren bei der Vergabe von Erbbaurechten: Wenn Erbbaurecht vergeben wird, gehen die bestehenden Gebäude in das Eigentum des Erbbaurechtnehmers über. In diesem Fall wird der Kaufpreis aber gestundet. Die HOWOGE investiert in diese Schulen dann kreditfinanziert für grundlegende Sanierungen von mehr als 10 Mio. Euro je Schule und vermietet sie anschließend durchsaniert an die Bezirke. Nach dem Abschreibungszeitraum von 33 Jahren und dem Auslaufen der Erbbaurechte fallen die Schulen dann an den Bezirk zurück. Den Restwert muss er zwar bezahlen, das erledigt sich aber durch die Verrechnung mit dem zuvor gestundeten Kaufpreis. Das Erbbaurecht läuft automatisch nach der vereinbarten Zeit aus.

Die HOWOGE beschleunigt den gesamten Bauprozess. Sie übernimmt Aufgaben, die sich sonst mangels Baukapazitäten zeitlich deutlich verzögern würden. Und man kann eben nicht warten, bis die neue Schule steht, wenn die Kinder jetzt eingeschult werden. Außerdem bedeutet Verzögerung auch Verteuerung. Im Übrigen kann die HOWOGE, auch wenn sie als landeseigene Gesellschaft dem öffentlichen Vergaberecht unterliegt, aufgrund ihrer privatrechtlichen Organisationsform schneller und flexibler auf sich verändernde Rahmenbedingungen reagieren. Dies gilt insbesondere für den Personalbereich.

Howoge Schulbauoffensive

PDF-Dokument (61.8 kB)

Entwurf Rahmenvertrag

PDF-Dokument (225.5 kB) - Stand: 06.11.2018

Im folgenden FAQ haben wir die wichtigsten Fragen zusammengestellt, die in der öffentlichen Diskussion über die Einbindung der HOWOGE in die Schulbauoffensive gestellt wurden:

  • wirtschaftliche Stärke (eines der besten landeseigenen Unternehmen)
  • umfassende Expertise als Bauherrin und Quartiersentwicklerin
  • umfassende Expertise bei der Bereitstellung von Infrastrukturen, z.B. Kitas
  • neue Siedlungsflächen liegen vorwiegend im Aktionsradius der HOWOGE
  • Bau neuer Quartiere beinhaltet auch den Bau von Kitas und Schulen
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Fragen und Antworten zu den Kosten

Nein. Die Vermietung ist umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG. Auch eine Optierung zur Umsatzsteuerpflicht ist nicht möglich.

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Nein, die neuen Schulen werden in jedem Fall benötigt. Das gleiche gilt für die dringend notwendigen Großsanierungen. Ob die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen oder die HOWOGE die Arbeiten erledigt, wird für die Bezirke keine Rolle spielen.

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Nein. Die Zinsen sind überschaubar. Auf die aktuelle Kreditaufnahme bezogen kann man zurzeit mit rund 0,2% Zinsdifferenz rechnen. Der Unterschied ist, dass das Land Berlin ab 2020 keine Kredite mehr aufnehmen kann. Dann müsste das notwendige Geld an anderer Stelle eingespart werden.

Damit der Zinsunterschied klein bleibt, sind kommunalkreditähnliche Konditionen erforderlich. Als Sicherheit dient der Mietvertrag mit den Bezirken. Dazu muss er einredefrei sein, aber nur gegenüber den finanzierenden Banken. Für die Bezirke (und Eltern) bedeutet das: Ist an der Schule etwas nicht ordentlich gemacht, ist die HOWOGE während der Gewährleistungsphase in der Pflicht, Abhilfe zu schaffen. Nicht anders kennen es auch diejenigen, die sich privat ein Haus bauen lassen.
Die Tilgung und Zinszahlung darf aber nicht eingestellt werden – so, als hätte der Bezirk selbst oder die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gebaut und dafür Kredite aufgenommen.

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Nein. Mit eigenen Rechnungs-/Buchungskreisen werden sämtliche Investitionen, Kosten und Erträge klar dem Schulbau bzw. dem Wohnungsbau zugewiesen. Leistungen, die nicht im Bereich des Schulbaus erbracht werden, werden über fixierte Regularien inklusive revisionssicherer Dokumentation abgerechnet und dem Schulbau zugeordnet. Ganz so, wie es bei Geschäftsbesorgungsverträgen bei Tochtergesellschaften laufen würde. Ganz deutlich gesagt: Gewinne und Verluste im Bereich Schulbau schlagen nicht auf die Wohnungsmieten durch.

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Grundsätzlich gilt, dass die HOWOGE bei der Übernahme von Risiken nicht schlechter gestellt wird als die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Die HOWOGE übernimmt keine für bei der Beauftragung nicht erkennbar gewesene Risiken, wie versteckte Altlasten (z.B. unerkannte Schadstoffe innerhalb von Bauteilen) oder versteckte Mängel bei der Statik.

Baukostensteigerungen können auch für Projekte der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen anfallen. Kostensicherheit wird erreicht durch eine enge Abstimmung und paralleles Vorgehen mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Es werden allgemeingültige Qualitäts- und Baustandards (z. B. Eingriffsintensität bei Sanierung) definiert, um eine Vergleichbarkeit herzustellen und ein Benchmarking zu ermöglichen. Die HOWOGE legt dem Land einen Vorschlag für ein internes Controlling vor. Das Vorgehen entspricht dem im Bereich Wohnungsbau der HOWOGE und dem Vorgehen der BIM bei der Sanierung von zentralverwalteten Schulen, Gerichten, Vollzugsanstalten, Polizei- und Feuerwehrgebäuden, Finanzämtern und Bürogebäuden. Eine Regelung findet im Rahmenvertrag statt.

Zur Frage der Insolvenz: Die HOWOGE ist eine 100%ige landeseigene Gesellschaft mit begrenzter Haftung. Das Land Berlin ist als alleiniger Gesellschafter in der Verpflichtung. Die Grundstücke bleiben im Eigentum des Landes Berlin. Die Mietverträge bleiben gültig. Im Erbbaurechtsgesetz ist der Übergang auf das Land Berlin bei Auslaufen der Erbbaurechtsverträge gesetzlich geregelt. Dies würde auch bei einer Insolvenz gelten. Im Übrigen ist mit diesem rein theoretischen Szenario unter keinen denkbaren Umständen zu rechnen, da dann auch rd. 60.000 städtische Wohnungen betroffen wären, die zur Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung erforderlich sind.

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Die Bezirke entrichten Mieten für die von der HOWOGE gebauten bzw. grundsanierten Schulen. Dabei orientiert sich deren Höhe an der Kostenmiete, sie beinhaltet also die Kapitalkosten (Zins und Tilgung), Erbbauzinsen und Gebühren. Die Bezirke werden durch die Wahl des Bauausführenden nicht schlechter gestellt. Das bedeutet, dass eventuelle Mehrkosten aus Bearbeitungskosten bei der HOWOGE gegenüber einer Erstellung / Sanierung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Bezirken ausgeglichen werden. Die Alternative ist übrigens der Nicht-Bau bzw. die Nicht-Sanierung von Schulen, da das Land Berlin an der Aufnahme neuer Schulden ab 2020 durch die grundgesetzliche Schuldenbremse gehindert ist.

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Es ist vorgesehen, dass die HOWOGE für die einzelnen Bauprojekte Kredite aufnimmt und diese innerhalb von 25 Jahren tilgt.

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Nein, die HOWOGE gründet für die Schulbaumaßnahmen einen eigenen Bereich und baut auf bestehende Strukturen auf!

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Die HOWOGE übernimmt den Neubau / die Sanierung selbst und als eigene Aufgabe. Dafür nimmt sie Kredite auf. Als Sicherheit dient der Mietvertrag mit den Bezirken mit einem Einredeverzicht nur gegenüber den finanzierenden Banken, damit kommunalkreditähnliche Konditionen erreicht werden können.

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Erfahrungsgemäß wird es eine Zinsdifferenz zwischen Krediten für das Land Berlin und der HOWOGE geben. Dieser ist aus den bisherigen Erfahrungen und Marktabfragen relativ gering, da durch den Einredeverzicht gegenüber den Banken kommunalkreditähnliche Konditionen erreicht werden. Über das Portfolio der Schulden der HOWOGE der letzten Jahre gerechnet liegt dieser Wert zurzeit bei rund 0,5 Prozent, auf die aktuelle Kreditaufnahme bezogen kann man zurzeit mit rund 0,2 Prozent Zinsdifferenz rechnen.
Im Übrigen ist diese Überlegung rein hypothetisch, da dem Land Berlin ab 2020 eine Schuldenaufnahme verwehrt ist.
Es ist zu ergänzen, dass die HOWOGE als zusätzlicher Akteur dazu beiträgt, dass schneller Schulen gebaut werden. Bei einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung muss dieser Punkt berücksichtigt werden.

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Fragen und Antworten zum Stichwort "Privatisierung"

Nein, die Einbindung der HOWOGE ist ein notwendiger Schritt zur Beschleunigung. Eine Privatisierung kann jederzeit erfolgen, wenn es eine entsprechende politische Mehrheit dafür gibt – unabhängig davon, ob die HOWOGE in der Schulbauoffensive eingebunden ist oder nicht. Klar ist aber auch: Der jetzige Senat stärkt öffentliche Unternehmen in ihren Aufgaben und verkauft sie nicht.

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Nein. Die Grundstücke verbleiben beim Land Berlin, es wird nur ein Erbbaurechtsvertrag abgeschlossen.

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Eine Beteiligung Privater an der HOWOGE ist nicht vorgesehen. Auch projektbezogene Beteiligungen Dritter sind nicht vorgesehen. Die Einbindung privater Unternehmen erfolgt wie beim Neubau von Wohnungen durch die HOWOGE in der Umsetzung durch die Vergabe von Planungs-, Projektsteuerungs- und Bauaufträgen über Ausschreibungen. Selbstverständlich unter Beachtung des öffentlichen Vergaberechts, wie es auch bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erfolgt.

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In dieser Frage kann naturgemäß keine dauerhafte Rechtssicherheit bestehen. Anteile an öffentlichen Unternehmen können ebenso verkauft werden wie Schulgebäude im öffentlichen Besitz, sofern dafür politische Mehrheiten im Abgeordnetenhaus existieren. Zukünftige Parlamente als Souverän können in solchen Fragen nicht gebunden werden. Es ist jedoch nicht geplant, Anteile der HOWOGE zu verkaufen.

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Nein, es bleibt bei der 100%igen Anteilseignerschaft des Landes Berlin an der HOWOGE und bei ihrem Eigentum an den errichteten oder sanierten Schulgebäuden.

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Eine Privatisierung durch spätere Regierungen bei entsprechenden parlamentarischen Mehrheiten ist jederzeit möglich, unabhängig von den Strukturen der Schulbauoffensive. Die Strukturen sind jedoch notwendig zur Beschleunigung durch eine Aufgabenteilung zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, den Bezirken, der BIM sowie der HOWOGE.

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Das Ziel der Einbindung der HOWOGE in die Schulbauoffensive ist die Beschleunigung von Schulbau und -sanierung. Die HOWOGE erbringt Leistungen im Rahmen der mit ihr zu schließenden Verträge. Es handelt sich um einen Rahmenvertrag mit dem Land Berlin sowie Verträge zu den einzelnen Schulstandorten mit den Bezirken. Wachsender Einfluss der HOWOGE auf zentrale Entscheidungen des Schulbaus ergeben sich daraus nicht, zumal es sich bei der HOWOGE um eine 100%ige Landesgesellschaft handelt.

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Fragen und Antworten zum Verfahren und zur Partizipation

Ja. Wie im Schulgesetz vorgesehen, werden die Gremien beteiligt. Als neue Partizipationsform wurde der Landesbeirat Schulbau auf Landesebene gegründet. Die Partizipationsverfahren werden für alle Baudienststellen, ob Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Bezirke oder HOWOGE vergleichbar entwickelt und umgesetzt. Die Schulgemeinschaft soll aktiv in die Planungs- und Bauprozesse eingebunden werden. Um das zu gewährleisten, erarbeitet die Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Familie einen Leitfaden für Partizipation bei Schulneubau, der im Sommer fertig sein soll. Klar ist aber auch: Wenn die Planung zusammen erarbeitet ist und es auf der Baustelle losgeht, wird nichts mehr geändert. Umplanungen verteuern und verzögern unnötig.

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Es ist vorgesehen, die Rahmenverträge und Musterverträge öffentlich zu machen. Eine Kontrolle findet wie im Bereich Wohnungsbau über den Unterausschuss Beteiligungsmanagement und Controlling statt. Die Beteiligung von Schulleitungen, LehrerInnen, Eltern, SchülerInnen und BürgerInnen an den konkreten Projekten ist im gleichen Ausmaß möglich und geplant wie bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.

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Nein. Die HOWOGE macht das, was sonst liegenbleiben würde. Geplant ist der Beginn der Baumaßnahmen der HOWOGE ab 2020. In die konkreten Planungsphasen wird noch in 2018 eingestiegen werden. Personell hat die HOWOGE bereits erste Strukturen aufgestellt und wird diese erweitern, um ihren Teil der Schulbauoffensive zu schultern.

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Die parlamentarische Kontrolle der HOWOGE erfolgt – wie im Wohnungsbau – im Rahmen des Unterausschusses Beteiligungsmanagement und -controlling des Hauptausschusses, dessen Informationsrechte uneingeschränkt gelten. Die Bezirke schließen Verträge mit der HOWOGE, hier gelten die üblichen Regeln für die Beteiligung der Bezirksverordnetenversammlungen. Der Hauptausschuss erhält halbjährlich einen schulscharfen Bericht über die Bau-, Sanierungs- und Unterhaltungsmaßnahmen. Die Senatsverwaltungen für Finanzen sowie für Stadtentwicklung und Wohnen überwachen die Tätigkeit der HOWOGE im Rahmen des Beteiligungs- und Fachcontrollings. Für den Rahmenvertrag werden genauere Regelungen in der Steuergruppe festgelegt werden. Sowohl die Rahmen- als auch die Musterverträge werden öffentlich gemacht.

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Nein, da die Schulträgerschaft der Bezirke unabhängig von der Frage, wer baut oder saniert, nicht berührt wird.

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Die Einbindung der HOWOGE dient der Beschleunigung von Schulneubau, nicht der Verlangsamung. Sie übernimmt einen Teil der Neubauschulen, der ohne Einbindung der HOWOGE zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen errichtet werden müsste. Geplant ist der Beginn der Baumaßnahmen der HOWOGE ab 2020. In die konkreten Planungsphasen wird noch in 2018 eingestiegen werden.

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Alternativ mehr Stellen bei den Bezirken oder der Hauptverwaltung zu schaffen, führt nicht zu einer Beschleunigung und nur sehr langfristig zu einer Erhöhung der Baukapazität, da durch Geltung des TvL der Personalgewinnung enge Grenzen gesetzt sind.

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Wie erläutert baut die HOWOGE selbst, so dass die Gründung und der Aufbau einer Tochter-GmbH nicht in Betracht kommen. Die HOWOGE verfügt über vielfältige Erfahrungen im Neubau und in der Sanierung und hat bereits ein ausreichend großes Stammpersonal, um die neue Aufgabe sofort angehen zu können.

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Der Senat hat bereits den Neubau von Schulen auf die Schiene gesetzt. Die HOWOGE übernimmt nur einen Teil des Neubaus und der Großsanierungen. Ohne die HOWOGE könnten diese erst deutlich später umgesetzt werden.

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Die sogenannten dezentralen Strukturen haben zu einem Sanierungsstau geführt, der jetzt abgearbeitet werden muss. Deswegen findet eine Spezialisierung verschiedener Akteure auf verschiedene Aufgaben im Rahmen der Schulbauoffensive statt. Bei der Berliner Schulbauoffensive handelt es sich zudem nicht um ein Großprojekt, sondern um eine umfangreiche Zahl von deutlich kleineren Maßnahmen verglichen mit dem Bau eines Flughafens.

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Die Bezirke mieten von der HOWOGE errichtete Schulen oder komplett sanierte Großschadensfälle. Man kann nicht sagen, dass es ihre/unsere Schulen sind. Es sind tatsächlich Schulen, in welche die HOWOGE investiert hat und die dem Bezirk nach Ablauf des Mietvertrags kostenfrei zufallen.

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Die HOWOGE wird ebenso wie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen öffentlich ausschreiben und sich an die gesetzlichen Vorgaben halten. Von dem Auftragsvolumen profitiert erfahrungsgemäß auch die regionale Wirtschaft.

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Es handelt sich hier um ein grundlegendes Missverständnis: Die HOWOGE soll einen Teil des Neubaus und der Sanierung von Großschadensfällen übernehmen. Sie ersetzt nicht andere Bauausführende im Land Berlin, sondern unterstützt und verstärkt diese. Richtig ist, dass der Schulbau bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen konzentriert wird, die aufgrund ihrer Erfahrungen im Bereich von modularen Unterkünften für Flüchtlinge (MUF) und modularen Ergänzungsbauten (MEB) diese Aufgaben von den Bezirken übernimmt (von laufenden Projekten im Bereich Schulbau abgesehen). Damit werden bei den Bezirken Kapazitäten frei für die Verwendung des deutlich erhöhten Bauunterhalts und der dort angesiedelten Sanierungen von Schulen im Bereich von unter 10 Mio. Euro (lt. Sanierungsscan).

Im Übrigen scheinen die vorgenannten Fragen darauf abzuzielen, warum man nicht wie im bisherigen Verfahren weitermachen will. Die Antwort ist einfach: Das bisherige Verfahren hat zu entsprechenden Sanierungsstaus geführt und würde nicht ausreichen, die deutlich erhöhten finanziellen Mittel umzusetzen und mit der Entwicklung der erforderlichen Schulplätze Schritt zu halten.

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Die HOWOGE wird die Schulen selbst auf eigene Kosten errichten oder Großschadensfälle sanieren, die damit deutlich im Wert gesteigert werden. Damit handelt es sich nicht um den Verkauf von Landesbesitz, sondern um die Anmietung von der HOWOGE erbrachten Bauleistungen.
Eine Rückabwicklung würde zu Transaktionskosten (einschließlich erneuter Grunderwerbsteuer) und zur Schuldenübernahme gegen Erlangung des Eigentums an den Schulgebäuden führen. Eine betragsmäßige Schätzung ist nicht möglich, da diese maßgeblich vom Rückabwicklungszeitpunkt abhängen würde.

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Fragen und Antworten zum Erbbaurecht

Die Zweckbindung Schulnutzung wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und im Grundbuch als Dienstbarkeit gesichert. Der Erbbauzins wird wie bei anderen Erbbaurechten im Land Berlin für soziale und kulturelle Fälle bei drei Prozent des Bodenwertes p.a. angesetzt. Es findet keine Kapitalisierung zu einem Einmalbetrag statt. Die Ermittlung des maßgeblichen Bodenwertes erfolgt durch einen Gutachter. Bei der Wertermittlung ist zu berücksichtigen, dass die Erbbaurechte für Schulnutzung zweckgebunden vergeben werden.

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Die Laufzeit der Erbbaurechtsverträge orientiert sich an der steuerlichen Abschreibungsdauer für die Schulgebäude. Damit ist ein entschädigungsloser Übergang des Gebäudeeigentums auf das Land Berlin, vertreten durch die Bezirke, kraft Gesetzes vorgesehen. Der weitere Vorteil ist, dass bei diesem gesetzlichen Übergang keine Grunderwerbsteuer für die Beendigung des Erbbaurechts entsteht.

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Fragen und Antworten zur Schülerzahl

Die Bevölkerungsprognose trifft keine Aussagen über die Entwicklung der Schülerzahlen. Zwar sind die Ergebnisse der Bevölkerungsprognose eine von mehreren Eingangsgrößen, sie ist jedoch nicht hinreichend zur Ermittlung der Schulplatzbedarfe.

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Es gelten die Raum- und Funktionsprogramme, die von der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Familie entwickelt wurden und die Standards für Flächen setzen. Für den Schulneubau bedeuten diese einen Flächenaufwuchs von mindestens zehn Prozent. Diese schulfachlichen Vorgaben gelten sowohl für die Baumaßnahmen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen als auch für die der HOWOGE.

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Im Land Berlin werden grundsätzlich keine Schulen mehr geschlossen! Das Gegenteil ist der Fall. Neben den geplanten Neubau- und Erweiterungsmaßnahmen werden, wo es möglich und notwendig ist, viele ehemalige Schulstandorte reaktiviert. Für rund 20 Standorte gibt es dazu Planungen.
Der Standort der ehemaligen Gerhart-Hauptmann-Schule wird seit ca. 13 Jahren nicht mehr als Schule genutzt. Die Reaktivierung des Standortes als Schule ist aus schulnetzplanerischer Sicht nicht sinnvoll und aus städtebaulicher Sicht nicht möglich.

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