Anlage 2
Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens
Plangebiet (Geltungsbereich, Eigentumsverhältnisse, Bestand)
Der ca. 3,15 ha große Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans (siehe Anlage 1) wird im Nordwesten durch einen öffentlichen Grünstreifen (Grundstücke Arnimstraße 28 und Östlich
Arnimstraße 28), im Nordosten durch das Bahngelände des Berliner Außenrings (S- und Regionalbahntrasse) und im Süden durch die Arnimstraße begrenzt. Er umfasst die Flurstücke 1 und 337 der Flur 4, Gemarkung Hohenschönhausen, sowie das Flurstück 473 der Flur 3, Gemarkung Wartenberg Gut. Alle Flächen innerhalb des Geltungsbereichs sind im Eigentum des Landes Berlin.
Auf dem Grundstück mit der Flurstücksnummer 1 befindet ein Garagenkomplex mit 168 eingeschossigen Garagen. Diese werden an private Nutzer verpachtet. Die übrigen Flächen des Plangebiets treten als nahezu unbebaute Flächen mit Vegetationsbestand (Rasenflächen, Baumgruppen sowie ruderale Pionier-, Gras- und Staudenfluren mit Gehölzbewuchs) in Erscheinung. Die Flächen nordwestlich des Garagenstandorts werden gegenwärtig durch einen Hundesportverein genutzt.
Anlass, Ziele und Zwecke der Planung
Die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans 11-169 erfolgt zur Sicherung des Standorts als öffentliche Grünfläche. Anlass ist die zunehmend defizitäre Grünflächenversorgung in den nahegelegenen Wohngebieten, insbesondere im angrenzenden Ortsteil Alt-Hohenschönhausen. Aufgrund des Bevölkerungswachstums, der mangelnden Wohnraumversorgung und des daraus resultierenden zunehmenden Wohnungsbaus werden siedlungsnahe öffentliche Grünflächen zur Versorgung der Bewohner dringend benötigt. Im Bestand kann der prognostizierte Bedarf an öffentlichen siedlungsnahen Grünflächen nicht abgedeckt werden. Die Schaffung einer öffentlichen Grünfläche auf der in Rede stehenden Fläche wird als wohnraumbegleitende Maßnahme gesehen, da sie eine
Voraussetzung für die Entwicklung neuer und Verdichtung bestehender Wohngebiete in Neu- und insbesondere auch Alt-Hohenschönhausen ist. Für die Fläche besteht gegenwärtig kein Baurecht. Eine bauliche Entwicklung, z. B. zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken, wird im Interesse der dringend erforderlichen Sicherung neuer Standorte der grünen Wohnfolgeinfrastruktur nicht angestrebt. Zudem ergibt sich die beabsichtigte Sicherung einer öffentlichen Grünfläche aus der Bereichsentwicklungsplanung und dem Rahmenplan Neu-Hohenschönhausen (s. u.).
Die planungsrechtliche Sicherung dieser Fläche als öffentliche Grünfläche ist für ein gesundes
Wohnumfeld dringend erforderlich. Für die Bewohner soll hier dauerhaft die Möglichkeit für Bewegung, Aufenthalt, Treffpunkt und Erholung im Freiraum geschaffen werden. Angesichts der am Standort herrschenden Lärmauswirkungen der Bahntrasse ist die Realisierung von lärmgeschützten Aufenthalts- und Erholungsfunktionen nur bei Wegfall der hier vorzufindenden Garagen möglich. Das private Interesse am Erhalt der Garagen ist aus den genannten Gründen hinter den öffentlichen Belang einer adäquaten Grünflächenversorgung zurückzustellen.
Aufgrund der diesbezüglichen Hinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
(s. u.) ist im Bebauungsplanverfahren zu prüfen, ob im südlichen Drittel des Plangebiets Wohnungsneubau und/ oder soziale Infrastruktur gesichert werden sollte.
Die Aufstellung des Bebauungsplans dient der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Der Bebauungsplan soll gemäß § 1 Absatz 5 BauGB eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten.
Planungskonzept
Das Plangebiet soll als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage mit Spielplatz“ festgesetzt werden. Entsprechend der Lage und der Größe des Plangebiets und unter Berücksichtigung der Belange des Artenschutzes sowie des Lärmschutzes sollen Spiel- und Aufenthaltsflächen einschließlich Bewegungsangebote für alle Altersgruppen gesichert werden. Entlang der Bahn soll als Bestandteil eines ausgedehnten, zusammenhängenden Grünzugs parallel zum Bahngelände eine durchgängige Wegeverbindung gesichert werden. Darüber hinaus soll der gegenwärtig auf einer Teilfläche vorzufindende Hundeauslaufplatz in einer geeigneten Lage erhalten werden. Es ist vorgesehen, dass im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein Nutzungskonzept durch den Bezirk für die Fläche erstellt wird. Je nach konkretem Nutzungskonzept sind ggf. erforderliche Lärmschutzvorkehrungen zu sichern. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens soll zudem geprüft werden, ob im Plangebiet Potenzialflächen für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt werden sollten, die aufgrund von an anderer Stelle geplanten Wohnungsbauvorhaben erforderlich werden.
Das beschriebene Planungskonzept gilt vorbehaltlich der erforderlichen Prüfung von teilweisem Wohnungsneubau und/ oder sozialer Infrastruktur im südlichen Drittel des Plangebiets.
Planerische Ausgangssituation
Bestehende Landschaftspläne
Der Landschaftsrahmenplan für den Bezirk Lichtenberg (Stand Dezember 2014) stellt das Plangebiet 11-169 als geplante Grünanlage dar. Die Fläche soll in den ausgedehnten, zusammenhängenden Grünzug integriert werden, der parallel zur Bahnstrecke, auf deren südlichen Seite, verläuft. Gemäß der Teilkarte „Biotopverbund“ ist die Fläche zudem künftiger Bestandteil eines Biotopverbunds, der sich als Grünzug in Nord-Süd-Richtung, ausgehend vom „Uckermärkisches Viertel“ der Großsiedlung Neu-Hohenschönhausen, durch die Gewerbegebote an der Pablo-Picasso-Straße hindurch, über die Gehrenseebrücke, durch das Plangebiet 11-169 und die Kleingartenanlage „Feierabend 1952“ bis zur Kleingartenanlage „Land in Sonne“ an der Wartenberger Straße erstreckt. In der Teilkarte „Landschaftsbild“ wird straßenbegleitend auf der nördlichen Seite der Arnimstraße ein Grünzug dargestellt, der mit weiterem Verlauf auf dem Rüdickengraben bis zur Falkenberger Chaussee führt. Die unbebauten Flächen nördlich der Kleingartenanlage „Feierabend 1952“ werden in der „Maßnahmen- und Entwicklungskarte“ als Sanierungsfläche dargestellt und entlang der Bahnstrecke wird eine Vernetzung der Biotope als Maßnahme empfohlen.
In der Karte „Bestand, Versorgung und Entwicklung öffentlicher Spielplätze“ ist der Planungsraum, in dem sich das Plangebiet befindet, der Versorgungsstufe 4 (0,4 – 0,6 m² Spielfläche/EW) zugeordnet, während der südlich angrenzende Planungsraum im Ortsteil Alt-Hohenschönhausen der Versorgungsstufe 2 (0,1 – 0,25 m² Spielfläche/EW) zugeordnet ist.
Rahmenplan Neu-Hohenschönhausen
In 2018 und 2019 wurde ein städtebaulicher Rahmenplan für die Großwohnsiedlung Neu-Hohenschönhausen erarbeitet. Dieser liegt aktuell als Entwurf vor (die Präsentation in der BVV ist bereits erfolgt, der Beschluss zum Entwurf durch das Bezirksamt ist zurzeit in Vorbereitung und daran anschließend ist eine Öffentlichkeitsbeteiligung geplant).
Laut Analyseteil gehört das Plangebiet 11-169 zu einem größeren Bereich, der als „undefinierte Rand- und Restflächen außerhalb des Zentrumsbereichs“ bezeichnet wird. Das Bevölkerungswachstum in Neu-Hohenschönhausen ist stärker als prognostiziert. Gleichzeitig wird die Versorgung mit öffentlichen Grünflächen in unmittelbarer Wohnungsnähe in Teilen der Siedlung als schlecht bewertet und es wird darauf hingewiesen, dass teilweise die privaten Wohnhöfe der Wohnblöcke diesbezüglich eine Versorgungsfunktion übernehmen. Demzufolge wird u. a. empfohlen, die Versorgung der Großwohnsiedlung mit öffentlichen wohnungs- und siedlungsnahen Grünflächen zu verbessern, was sich auch daraus ergibt, dass Wohnungsbaupotenziale im Umfang von rund 880 Wohneinheiten aufzeigt werden und eine adäquate Versorgung mit Wohnfolgeinfrastruktur – hierzu gehört auch die Grünversorgung – vorausschauend eingeplant werden muss. Als Leitziel wird weiterhin formuliert, das „Grünband“ westlich der Bahn zu sichern, zu ergänzen und auszugestalten. Das Plangebiet
11-169 wird in der Konzeption des Rahmenplans als öffentliche Grünfläche dargestellt.
Bereichsentwicklungsplanung
Die Bereichsentwicklungsplanung Neu-Hohenschönhausen mit BA-Beschluss vom 1. März 2005 stellt das Plangebiet als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ dar.
Bestehende Bauleitpläne
Nordwestlich des Geltungsbereichs des beabsichtigten Bebauungsplans 11-169, getrennt durch einen ca. 18,00 m breiten öffentlichen Grünstreifen, befindet sich der im Verfahren befindliche Bebauungsplan 11-136 für das Gelände der Kleingartenanlage „Feierabend 1952“ im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Neu-Hohenschönhausen. Dieser hat zum Ziel, die bestehende Nutzung dieser Kleingartenanlage für die gärtnerische Betätigung und zu Freizeit- und Erholungszwecken dauerhaft zu sichern.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), der zuletzt am 29. August 2019 (ABl. S. 6042) geändert worden ist, stellt die Fläche, in der das Plangebiet liegt, überwiegend (ca. das nördliche Zweidrittel / ca. 2,0 ha) als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ dar. Der übrige, nach Süden zum S-Bahnhof Gehrenseestraße spitz zulaufende Teil (ca. 1,0 ha) wird – im größeren räumlichen Umgriff des Einfamilienhausgebiets südlich der Arnimstraße – als Wohnbaufläche W 4 (GFZ bis 0,4) dargestellt. Regionalplanerische Festlegungen sind nicht berührt.
Gemäß Entwicklungsgrundsatz 1 können im Einzelfall aus Wohnbauflächen Grünflächen kleiner als 3,0 ha entwickelt werden, wenn Funktionen und Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt bleiben.
Auswirkungen des Bebauungsplans
In Verbindung mit der Planung entstehen zum einen Kosten für die öffentliche Hand in Hinblick auf die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens einschließlich Erarbeitung eines Nutzungskonzepts und Erstellung notwendiger Gutachten. Weitere Kosten entstehen im Rahmen der Realisierung der geplanten öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz mit ihren vorgesehenen Funktionen sowie aufgrund etwaig durchzuführender Lärmschutzvorkehrungen.
Mit dem Bebauungsplan wird kein zusätzliches Erschließungserfordernis durch die öffentliche Hand ausgelöst. Erforderliche bodenordnende Maßnahmen sind nach dem derzeitigen Planungsstand nicht erkennbar.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind die Auswirkungen auf die Umwelt im Rahmen eines Umweltberichts zu untersuchen. Es wird angestrebt, Eingriffe in Natur und Landschaft durch die Realisierung der Parkanlage möglichst zu vermeiden bzw. auf ein Minimum zu reduzieren. Mit der planungsrechtlichen Vorbereitung der Beseitigung der Garagen sind positive Auswirkungen auf die Umwelt verbunden.
Rückäußerungen zur Mitteilung der Planungsabsicht
Gegen die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans 11-169 bestehen von Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Abt. II C – unter Beachtung der mitgeteilten Hinweise – und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, Abt. GL 5, keine Bedenken. Dies ist mit Schreiben vom 26.08. bzw. 12.08.2019 mitgeteilt worden.
Die Entwickelbarkeit des Bebauungsplans aus dem FNP wurde von der Senatsverwaltung bestätigt, auch wenn der FNP das Plangebiet im südlichen Drittel (ca. 1,0 ha) als Wohnbaufläche darstellt.
Gleichzeitig werden angesichts des bestehenden dringenden Wohnraumbedarfs in Berlin und aufgrund der Tatsache, dass sich das Plangebiet im Landeseigentum befindet, erhebliche Bedenken gegen die Absicht mitgeteilt, das Plangebiet vollständig als öffentliche Grünfläche zu sichern. Der Bedarf und die Funktionalität der geplanten Parkanlage mit Spielplatz als siedlungsnahes Grün werden hinterfragt, da die geplante Grünfläche keiner Siedlung in ihrem Umfeld bedarfsmäßig zugeordnet werden könne. Die Bereichsentwicklungsplanung von 2005 sei mittlerweile veraltet und der Entwurf der aktuellen städtebaulichen Rahmenplanung für Neu-Hohenschönhausen, der das Plangebiet im Sinne notwendiger grüner Wohnfolgeinfrastruktur als öffentliche Grünfläche darstellt, wird hinterfragt, weil nicht ersichtlich sei, ob in der Rahmenplanung überhaupt auch die Bedarfe für soziale Infrastrukturen geprüft wurden. Im Ergebnis wird festgehalten: „Vor dem Hintergrund der wachsenden Stadt ist zu prüfen, ob angesichts des dringenden Bedarfs an Wohnraum und sozialer Infrastruktur auf dieser landeseigenen Fläche mit hoher Lagegunst alternativ zur durch den Bezirk angestrebten Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche nicht (anteilig) andere gemeinwohlorientierte Nutzungen angesiedelt werden sollten.“ Insbesondere sollte für die im FNP als Wohnbaufläche dargestellte südliche Teilfläche des Plangebiets die Sicherung von Wohnungsneubau und / oder sozialer Infrastruktur geprüft werden.
Auch die Wohnungsbauleitstelle bittet angesichts der guten Erschließungssituation sowie der Nähe zur angrenzenden Wohnbebauung um Prüfung, inwieweit Teilflächen des Plangebiets für eine Wohnbauentwicklung bzw. für Daseinsvorsorgeeinrichtungen genutzt werden können.
Inwieweit sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen berührt sind, ist gegenwärtig nicht abschließend überprüfbar.
Durch die Senatsverwaltung wurde weiterhin mitgeteilt, dass das Bebauungsplanverfahren nach § 6 Absatz 2 i. V. m. § 7 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) durchzuführen ist, da das Verfahren durch das nördlich angrenzende Bahngelände dringende Gesamtinteressen Berlins gemäß § 7 Absatz 1 Satz 3 Nr. 2 (überbezirkliche Verkehrsplanungen) AGBauGB berührt.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat mitgeteilt, dass das Ziel Z.1.3 des FNP Berlin (Erhalt und Ausbau der Bahnflächen gemäß Signatur im FNP) zu beachten ist.
DGS
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