Drucksache - DS/0546/VIII  

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   für das Grundstück Sewanstraße 259 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-126 VE aufzustellen.

Die wesentlichen Planungsziele sind:

-        Festsetzung eines Sondergebietes für einen großflächigen Einzelhandel im Erdgeschoss

-        Festsetzung von Wohnnutzungen in den oberen Etagen sowie die entsprechenden Grün- und Freiflächen;

-        Gemäß der Maßgabe des zur Anwendung kommenden Modells der kooperativen Baulandentwicklung sich in einem städtebaulichen Vertrag zu verpflichten, 30% der errichteten Wohnungen für Personen vorzubehalten, die einen WBS vorweisen

b)   für den vorhabenbezogenen Bebauungsplanvorentwurf 11-126 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern. Außerdem wird für die Öffentlichkeitsbeteiligung gemeinsam mit dem Bauträger ein Beteiligungskonzept entsprechend der Leitlinien zur Bürgerbeteiligung erarbeitet.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

Anlage 1:räumlicher Geltungsbereich

Anlage 2:Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

Stand 30.05.2016

Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

Festsetzung eines Sondergebietes für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Erdgeschoss sowie Festsetzung von Wohnnutzungen in den oberen Etagen sowie einer Tiefgarage und die dazugehörigen Freiflächen und Stellplatzanlagen

Anlage 2

Begründung zur Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens

Das Bezirksamt Lichtenberg beabsichtigt, für das Grundstück Sewanstraße 259 den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11-126 VE aufzustellen. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen der planungsrechtlichen Grundlagen zur Errichtung eines siebengeschossigen Wohnungsbauvorhabens mit ca. 135 Wohneinheiten geschaffen werden, in dessen Erdgeschosszone ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Discounter zur Lebensmittelversorgung) in einem erweiterten Baufeld zulässig sein soll.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-126 VE soll ein qualifizierter B-Plan im Sinne von § 30 Abs. 1 BauGB werden.

1. Geltungsbereich des Bebauungsplans -11-126 VE

Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-126 VE soll das Grundstück Sewanstraße 259 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde, sowie das angrenzende öffentliche Straßenland der Sewanstraße erfassen.

2. Bestehende Leitpläne

Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 09. Juni 2016 (ABl. S. 1362), stellt den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans 11-126 VE als Wohnbaufläche, Typ W 2 (GFZ bis 1,5), dar.

Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Juni 2016 (ABl. S. 1314) stellt in seinen Teilplänen „Biotop und Artenschutz“ sowie „Landschaftsbild“ den Geltungsbereich als städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung dar. Im Teilplan „Erholung und Freiraumnutzung“ ist der Bereich als Wohnquartier mit der Notwendigkeit zur Verbesserung der Freiraumversorgung, zur Entwicklung von Wegeverbindungen und Dach- und Fassadenbegrünungen an öffentlichen Gebäuden dargestellt. Im Teilplan „Naturhaushalt / Umweltschutz“ ist es ein Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt für Entsiegelungsmaßnahmen.

Da sich das o.g. Grundstück in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ befindet und keine verbindlichen planerischen Regelungen gemäß § 30 BauGB vorliegen, haben wir dort planungsrechtlich den unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB.

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet in Sinne von § 4 der Baunutzungsverordnung. Somit beurteilt sich die Zulässigkeit eines Vorhabens auf dem Grundstück Sewanstraße 259 nach seiner Art gemäß § 34 Abs. 2 BauGB allein danach, ob es nach der BauNVO in dem genannten Baugebiet allgemein zulässig wäre. Hier liegt ein faktisches allgemeines Wohngebiet vor. Die Beurteilung des Vorhabens erfolgt bis dato auf Grundlage von § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO. Das würde bedeuten, es wären hier nur der Gebietsversorgung dienende Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche bis 800 m² zulässig.

3. Aktueller Anlass der Planaufstellung

Die BGB Grundstücksgesellschaft Herten, Eigentümerin des ca. 8.415 m² großen Grundstücks Sewanstraße 259, beabsichtigt den Rückbau des bestehenden Lebensmittelmarktes (momentan ALDI) und der dazugehörigen Stellplatzanlage und anschließend die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit darüber liegenden Geschosswohnungen auf insgesamt sieben Etagen (sechs Wohnetagen). Das Wohngebäude soll zeilenartig in Nord-Süd-Stellung errichtet werden. Die der Wohnnutzung zugeordneten Freiflächen inkl. eines Kinderspielplatzes sollen im nördlichen Bereich des Grundstücks angeordnet werden. Das Gesamtvorhaben ist aufgrund der angestrebten Großflächigkeit des Einzelhandels nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO zulässig. Daher ist die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-126 VE erforderlich.

Die o.g. Grundstückseigentümerin hat mit Datum vom 15.03.2017 einen Antrag beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für ihre Liegenschaft gestellt, um das genannte Wohnungsbauvorhaben mit großflächigem Einzelhandel und Kundenstellplätzen zu errichten.

In der Bezirksamtssitzung am 25.04.2017 stimmte das Bezirksamt Lichtenberg (BA-Beschluss 8/059/2017) der Absicht, mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren das gewünschte Ziel zu verfolgen, zu.

4. Planungskonzept und beabsichtigte Festsetzungen

Der Bebauungsplan 11-126 VE soll innerhalb seines Geltungsbereichs Folgendes festsetzen:

•    Art der baulichen Nutzung:

Das Grundstück Sewanstraße 259 soll als Sondergebiet mit der Bezeichnung “Einzelhandel und Wohnen“ festgesetzt werden. Zulässig sind Wohnungen sowie ein großflächiger, der Nahversorgung dienender Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von höchstens 1.600 m².

•    Maß der baulichen Nutzung sowie überbaubare Grundstücksfläche:

Es soll eine zulässige bebaubare Grundfläche von 5.550 m² sowie eine zulässige Geschossfläche von 11.000 m² festgesetzt werden.

Die zulässige Grundfläche darf durch Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und Zufahrten um bis zu 10 von Hundert überschritten werden.

• Die Sicherstellung der notwendigen Erschließung erfolgt durch die Festsetzung der angrenzenden Sewanstraße als öffentliche Straßenverkehrsfläche.

Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen wird nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplanes sein.

5. Planungsalternativen

Es haben sich keine Alternativplanungen hinsichtlich der beschriebenen Planung ergeben, auch weil es ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist.

Verfahren

Gemäß § 6 Abs.1 AGBauGB in Verbindung mit § 1 Abs.3 BauGB haben Gemeinden Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Auf Antrag des Vorhabenträgers zur Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens hat das Bezirksamt Lichtenberg in seiner Sitzung am 25.04.2017 den Beschluss gefasst, diesem Vorhaben vorbehaltlich der Stellungnahmen der zu beteiligenden Senatsverwaltung und der GL 5 zuzustimmen.

Mit Schreiben vom 11.05.2017 ist die Mitteilung der Planungsabsicht gegenüber der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt- Referat II C - und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg - GL 5 - entsprechend § 5 AGBauGB erfolgt.

GL 5

Mit Schreiben vom 08. Juni 2017 teilte die gemeinsamen Landesplanungsabteilung GL 5 mit, dass beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11-126 VE kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung zu erkennen sei.

Es wird jedoch darauf verwiesen, dass gemäß Grundsatz 4.8 Abs. 1 LEP B-B großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in städtischen Kernbereichen entwickelt werden sollen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 11-126 VE liegenicht in einem städtischen Kernbereich liege und deshalb entspricht das Vorhaben nicht dem Integrationgebot.

Der Grundsatz 4.8 Abs. 5 LEP B-B besagt, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe außerhalb der städtischen Kernbereiche ausnahmsweise zulässig sind, wenn sie der Nahversorgung in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich dienen, die gesamte versorgungsbezogene Verkaufsfläche 5000 m² nicht überschreitet und auf mindestens 75% der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente angeboten werden.

Da es sich hier um einen überwiegend der Nahversorgung dienenden großflächigen Einzelhandelsbetrieb handeln soll, wäre dessen Errichtung für die vorhabenbezogene Verkaufsfläche und die nahversorgungsrelevanten Sortimente ausnahmsweise zulässig.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Referat II C, gab ihre Rückäußerung zweimal ab, einmal am 19.06.2017 und nochmal am 04.07.2017.

Darin wurde Folgendes mitgeteilt:

Stellungnahme vom 19.06.2017

-   Der Planentwurf berührte dringende Gesamtinteressen Berlins nach §7 AGBauGB

Wohnungsbaubelange

-   der VB-Plan sei aufgrund seiner Eigenart der durch ihn ermöglichten Wohnungsbauvorhaben von besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsmarkt….Damit wäre grundsätzlich das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“  anzuwenden und die Grundzustimmung einzuholen.

Überbezirkliche Verkehrsplanung

Mit der Lage der Sewanstraße als übergeordnete Straßenverbindung der Verbindungsstufe II werden gemäß §7 Abs. 1 Nr.2 AG dringende Gesamtinteressen Berlins berührt.

Aus Sicht der überbezirklichen Verkehrsplanung bestünden gegen die Planungsabsicht keine grundsätzlichen Bedenken. Es sollte jedoch ein Verkehrsgutachten erarbeitet und für die zukünftige Straßenbegrenzungslinie der Sewanstraße auf regelrechte Breitenmaße für Rad- und Fußverkehrsanlagen berücksichtigt werden.

Hinweise zum Denkmalschutz

Das Plangebiet liege gegenüber der denkmalgeschützten Gesamtanlage „Wohnanlage Splanemannstraße“ und in Sichtweite des Baudenkmals „Wasserwerk Lichtenberg II“.

Nach Ansicht des LDA solle der Neubau nicht vor die faktische Bauflucht entlang der Sewanstraße hervortreten. Baukörper und Fassade seien so zu gestalten, dass der Straßenverlauf der Ontarioseestraße/Erieseering betont werde.

Stellungnahme vom 04.07.2017

Der Planentwurf berühre dringende Gesamtinteressen Berlins nach §7 AG Abs. 1 Nr. 7 AGBauGB, eine Beeinträchtigung dringender Gesamtinteressen sei nicht abschließend prüfbar.

Zentrenstruktur des Flächennutzungsplans (§7 Abs. 1 Nr. 7 AG BauGB)

Der Vorhabenstandort selbst ist kein Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereiches. Mit einer Verkaufsfläche von 1.600 m² überschreite das Vorhaben die Schwelle zur Großflächigkeit, es daher nicht auszuschließen, dass durch das Vorhaben negative Auswirkungen zulasten des benachbarten Ortsteilzentrums „Am Tierpark“ ausgelöst werden. Ein Nachweis, dass solche Auswirkungen nicht zu erwarten sind, liegt gegenwärtig nicht vor.

Entwickelbarkeit aus dem FNP

Die Entwickelbarkeit aus dem FNP ist derzeit nicht gegeben. Für eine Entwickelbarkeit ist eine Vereinbarkeit mit der Zentrenstruktur des FNP zu gewährleisten. Durch den geplanten großflächigen Einzelhandel sind Auswirkungen auf die Zentrenstruktur des FNP zu erwarten. Der Lebensmittelmarkt dient nicht nur der Nahversorgung, sondern hätte einen wesentlich größeren Einzugsbereich; eine negative Beeinflussung des benachbarten Ortsteilzentrums „Am Tierpark“ ist zu erwarten.

Ferner liegt der Geltungsbereich des Vorhabens innerhalb einer Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5). Mit einer GFZ von 1,98 überschreitet das Vorhaben diesen Wert deutlich. GFZ-Überschreitungen, die sich aus der internen städtebaulichen Gliederung ergeben, sind gemäß AV FNP 2.3 möglich, wenn das Nutzungsmaß der Wohnbaufläche insgesamt gewahrt bleibt. Bei begründeten Konzepten ist auch in größeren städtebaulichen Zusammenhängen eine Überschreitung der GFZ möglich. Dafür wird in der Begründung zum Bebauungsplan eine Darlegung der Ziele und Erfordernisse gemäß § Abs. 2 BauNVO erwartet.

Stadtentwicklungsplan Zentren & bezirkliches Zentrenkonzept Lichtenberg

Die Betroffenheit der Pläne ist derzeit nicht abschließend prüfbar. Gemäß Steuerungsgrundsatz 3 des StEP Zentren sowie dem Ansiedlungsleitsatz II des bezirklichen Zentrenkonzeptes sind großflächige Nahversorgungseinrichtungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Ein Nachweis für die Erfüllung dieser Voraussetzungen liegt gegenwärtig nicht vor.

Um den o.g. Vorgaben zu entsprechen, ist voraussichtlich die Verringerung der Verkaufsfläche notwendig. Es ist ferner durch entsprechende Festsetzungen zu sichern, dass zentrenrelevante Randsortimente mit einer konzeptkonformen Größenordnung von max. 10% realisiert werden.

Bei Erstellung einer städtebaulichen Einzelhandels-Auswirkungsuntersuchung sind kumulative Effekte zu berücksichtigen. Zu untersuchen sind ferner Aspekte einer evtl. vorhandenen negativen Vorprägung betroffener Versorgungsbereiche.

Fazit

Das Planverfahren ist gemäß §6 Abs. 2 i.V. mit §7 Abs. 1 AGBauGB durchzuführen. Die Ausführungsvorschriften zu AGBauGB sind anzuwenden. Es ist nachzuweisen, dass negative Auswirkungen auf das benachbarte Ortsteilzentrum „Am Tierpark“ ausgeschlossen werden.