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FAQ Grundsteuer

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Was wird durch die Grundsteuer besteuert?

Die Grundsteuer (GrSt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz , Rechtsgrundlage für die Bewertung des Grundeigentums ist das Bewertungsgesetz .

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer und wird in Berlin durch das Finanzamt, in dessen Amtsbezirk das Grundstück liegt, festgesetzt und eingezogen. Steuerpflichtig ist der Grundstückseigentümer.

Berechnungsschema der Grundsteuer

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in drei Stufen:

Bescheid über den Einheitswert

Ermittlung des Einheitswerts (EW)

Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag

Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Was ist die Besteuerungsgrundlage?

Grundlage der Besteuerung sind die sogenannten Einheitswerte:

  • für Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, private und betriebliche Grundstücke) in den alten Ländern (einschl. dem ehemaligen Westteil Berlins) der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1964 (EW 1964)
  • für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (ohne Wohnungen) in den neuen Ländern (einschl. dem ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken) der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Ersatzwirtschaftswert nach den Wertverhältnissen 1964
  • für Grundstücke in den neuen Ländern (einschl. dem ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken), für die nach dem Bewertungsgesetz ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1935 festgestellt oder festzustellen ist, gilt dieser (EW 1935)
  • für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Ländern (einschl. dem ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken), für die kein Einheitswert 1935 festgestellt ist, die Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche (pauschale Grundsteuer je Quadratmeter) nach Maßgabe des § 42 Grundsteuergesetzes (GrStG)

Der Einheitswert wird durch Bescheid vom Finanzamt festgestellt. Der Einheitswertbescheid ist der Grundlagenbescheid für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags und enthält Feststellungen über den Wert, die Art und die Zurechnung des Grundstücks (wirtschaftliche Einheit). Die Feststellungen über den Wert und die Grundstücksart haben Dauerwirkung auch gegenüber den Rechtsnachfolgern.

Man unterscheidet die folgenden Einheitswertfeststellungen:

  1. Hauptfeststellung
  2. Nachfeststellung
  3. Fortschreibung
    • a) Wertfortschreibung
    • b) Artfortschreibung
    • c) Zurechnungsfortschreibung
  4. Aufhebung

zu 1. Hauptfeststellung

Die Hauptfeststellung für Grundbesitz fand auf den 01.01.1964 für die alten Bundesländer und den ehemaligen Westteil Berlins und auf den 01.01.1935 für die neuen Bundesländer sowie den ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken statt. Es werden daher keine Bescheide zur Hauptfeststellung mehr erteilt.

zu 2. Nachfeststellung

Nachfeststellungen erfolgen für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten (z.B. Gründung von Wohnungseigentum, Teilung von Grundstücken) und für solche, für die erstmals die Steuer erhoben wird.

zu 3. Fortschreibung:

a) Wertfortschreibung

Eine Wertfortschreibung wird durchgeführt, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks geändert haben (z.B. durch Baumaßnahmen – Abriss, Anbau, Umbau –) und der neu errechnete Einheitswert den bisher gültigen in einem bestimmten Umfang überschreitet (§ 22 Abs. 1 BewG).

Eine Wertfortschreibung kann auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung stattfinden (siehe hierzu § 22 Abs. 3 BewG).

b) Artfortschreibung

Eine Artfortschreibung erfolgt, wenn sich die Nutzungsart, z.B. vom unbebauten zu einem bebauten Grundstück oder von einem Einfamilienhaus zu einem Mietwohngrundstück, ändert.

c) Zurechnungsfortschreibung

Eine Zurechnungsfortschreibung erfolgt, wenn der Eigentümer wechselt. Es wird kein neuer Bescheid über den Einheitswert erlassen.

zu 4. Aufhebung

Eine Aufhebung eine Einheitswertes erfolgt z.B. in dem Fall, wenn auf Grund der Zusammenlegung zweier bisher einzeln bewerteter Grundstücke nur noch ein Grundstück zu bewerten ist (der eine Einheitswert ist dann aufzuheben, der andere im Rahmen einer Wertfortschreibung fortzuschreiben) oder wenn ein Grundstück vollständig von der Grundsteuer zu befreien ist.

Für Nachfeststellungen und Wertfortschreibungen sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Feststellungzeitpunkt herangezogen (Was ist zum 01.01. im Jahr x auf dem Grundstück vorhanden?), jedoch erfolgt die Bewertung immer nach den Wertverhältnissen zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt (z. B. Mieten per 01.01.1964 / 1935).

Wie wird der Einheitswert berechnet?

Unbebautes Grundstück

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, ermittelt sich der Einheitswert wie folgt:

Einheitswert = qm des Grundstücks x Bodenwert (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935)

Ertragswertverfahren

Ein-, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke Eigentumswohnungen, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet.
Es wird die Jahresrohmiete (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935), die ein Mieter für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Zuschläge (werterhöhende Umstände) und Abschläge (wertmindernde Umstände) erhöhen bzw. mindern den Einheitswert.

Ob das/die Gebäude/die Wohnung/en selbstgenutzt, vermietet oder unentgeltlich überlassen wird/sind, ist unerheblich für die Bestimmung der Jahresrohmiete und beeinflusst diese nicht.

Sachwertverfahren

Einfamilienhäuser im ehemaligen Ostteil Berlins sind immer im Sachwertverfahren zu bewerten.
Lässt sich die Jahresrohmiete für die Einheitswerte 1964 nicht ermitteln, da es sich z.B. um Luxushäuser (aus der Sicht des 01.01.1964) handelt, so ist der Einheitswert durch das Sachwertverfahren zu bestimmen.

In diesem Verfahren werden die einzelnen Werte des Bodens, der/s Gebäude/s/ und der Außenanlagen addiert. Um den Wert von Gebäuden/ zu ermitteln, wird der umbaute Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) multipliziert, wobei noch ein Abschlag aufgrund des Gebäudealters (bis zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) vorgenommen wird.

War für ein Mietwohngrundstück oder ein Einfamilienhaus in den neuen Bundesländern am 01.01.1991 kein Einheitswert festzustellen, bemisst sich die Grundsteuer im Wesentlichen nach einem festgelegten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche, der an den für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzten Hebesatz angepasst wird (Ersatzbemessungsgrundlage). Nach dem 01.01.1991 errichtete Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser sind im Regelverfahren zu bewerten.

Die Einheitswerte sind in DM zu ermitteln, auf volle hundert DM abzurunden und dann in Euro umzurechnen.

Wie wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt?

Um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln, wird der festgestellte Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl beträgt 2,6 – 10 v.T. und ist abhängig davon, wo das Grundstück belegen ist , um was für eine Grundstücksart (unbebaut, bebaut, Alt- oder Neubau usw.) es sich handelt und nach welchen Wertverhältnissen (01.01.1964 bzw. 01.01.1935) der Einheitswert zu ermitteln ist. Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid.

Folgende Steuermesszahlen sind zur Berechnung des Messbetrages auf den Einheitswert (EW)/Ersatzwirtschaftswert anzuwenden:

Ehemaliger Westteil Berlins

Bebaute Grundstücke

  • für Einfamilienhäuser (außer in der Rechtsform des Wohnungseigentums): bis 38.346,89€ EW: 2,6 v.T., für den 38.346,89€ EW übersteigenden Teil: 3,5 v.T.
  • für Zweifamilienhäuser: 3,1 v.bT.
  • für alle übrigen Grundstücksarten (auch Einfamilienhäuser in Rechtsform des Wohnungseigentums, gemischt genutzte und sonstig bebaute Grundstücke): 3,5 v.bT.

Unbebaute Grundstücke

einheitlich 3,5 v.T.

Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

einheitlich 6 v.T.

Ehemaliger Ostteil Berlins

Wohngrundstücke

  • Einfamilienhäuser (außer in der Rechtsform des Wohnungseigentums)
    • für Altbauten (bezugsfertig bis 31.03.1924):für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76€ des Einheitswerts 6 v.T., für den Teil des 15.338,76€ übersteigenden Teil des Einheitswerts 10 v.T.
    • für Neubauten (bezugsfertig nach 31.03.1924): für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76€ des Einheitswerts 5 v.T., für den 15.338,76€ übersteigenden Teil des Einheitswerts 6 v.T.
  • Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke sowie Einfamilienhäuser in Rechtsform des Wohnungseigentums
    • für Altbauten (bis zum 31.03.1924 bezugsfertig): 10 v.T.
    • für Neubauten (nach dem 31.03.1924 bezugsfertig): 6 v.T.

Unbebaute Grundstücke

einheitlich 10 v.T.

Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

einheitlich 6 v.T.

Wie hoch ist der Hebesatz in Berlin?

Die Höhe des Hebesatzes wird in Berlin durch das Abgeordnetenhaus im Haushaltsgesetz festgelegt. Er beträgt seit 2007

  • 810 % für Grundstücke bzw.
  • 150 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Für die Jahre 2002 bis 2006 galt ein Hebesatz von 660 % für Grundstücke, bzw. von 150 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Was ist der Grundsteuerbescheid?

Die Festsetzung der Grundsteuer für das Kalenderjahr (Grundsteuerjahresbetrag) erfolgt durch schriftlichen Bescheid an den Steuerschuldner oder durch öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt von Berlin, wenn er die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten hat und sich die Zahlungsweise nicht geändert hat (siehe hierzu den folgenden Abschnitt “Wann sind die Vorauszahlungen fällig?”).

Der Grundsteuerjahresbetrag wird ermittelt durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz.

Wann sind die Vorauszahlungen fällig?

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird fällig am

  • 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel.

Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag mehr als 15 € und weniger als 30 €, wird dieser am

  • 15. Februar und 15. August je zur Hälfte fällig.

Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag nicht mehr als 15 €, wird dieser am

  • 15. August in voller Höhe fällig.

Abweichend von den beiden erstgenannten Fälligkeiten kann auf Antrag des Steuerschuldners die Grundsteuer am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Dieser Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt werden. Die so beantragte Zahlungsweise bleibt auch für die Folgejahre gültig, es sei denn, Ihre Änderung wird bis zum 30. September für das folgende Jahr beantragt.

Was ändert sich bei einem Eigentümerwechsel oder einer Teilung?

Durch einen Eigentümerwechsel ändert sich weder die Höhe der Steuer noch die Steuernummer, denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Daher ist jedes Grundstück (jede wirtschaftliche Einheit gem. § 2 Bewertungsgesetz) beim zuständigen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Wenn neue wirtschaftliche Einheiten entstehen, z.B.: durch Teilung in Wohnungs-/Teileigentum oder durch Realteilung, so erhalten diese neue eigene Steuernummern.

Bei einem Eigentümerwechsel wird das Grundstück mit seiner bisherigen Steuernummer dem/der neuen Eigentümer/in ab dem 1. Januar des Jahres nach dem Übergang von Nutzen und Lasten (‘Lastenwechsel’) steuerlich zugerechnet. Ggf. davon abweichende zivilrechtliche Vereinbarungen zur Übernahme der Lasten in einem Kaufvertrag haben auf die Steuerschuldnerschaft keinen Einfluss – im Falle einer Nichtzahlung wendet sich das Finanzamt mit einer Mahnung an den Veräußerer.

Müssen Veränderungen dem Finanzamt gemeldet werden?

Ja. Sie müssen bauliche Veränderungen dem Finanzamt ebenso mitteilen wie persönliche (z.B. Eigentümerwechsel). Es besteht in dieser Hinsicht eine Mitwirkungspflicht gemäß § 90 Abgabenordnung (AO). Über einen Verkauf wird das Finanzamt in der Regel durch den Notar informiert.

Ab wann wirken sich Veränderungen steuerlich aus?

Maßgebend für die Steuerschuldnerschaft sind die Eigentumsverhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Nach diesem Stichtagsprinzip wirken sich Veränderungen am Eigentum erst zum 1. Januar des Folgejahres aus. Die Grundsteuerschuldnerschaft geht also nicht gleichzeitig mit dem bürgerlich-rechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentum auf den Erwerber über, sondern erst zum folgenden 1. Januar. Bis dahin wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.
Wer am 1.Januar Eigentümer und deshalb Steuerschuldner ist/war, schuldet also die volle Jahressteuer. Der Verkäufer bleibt somit Schuldner der Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr und muss für deren rechtzeitige und vollständige Entrichtung sorgen. Davon abweichende privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Erwerber darüber, wer die Grundsteuer übernimmt, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss. Bleibt eine fällige Zahlung aus, wendet sich das Finanzamt daher mit einer Mahnung an den Verkäufer.

Kann ich von der Grundsteuer befreit werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Befreiung (§§ 3 und 4 GrStG) von der Grundsteuer erfolgen. Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften. Eine Befreiung kommt regelmäßig nicht in Betracht, wenn das Objekt für land- und forstwirtschaftliche oder Wohnzwecke genutzt wird.

Kann die Grundsteuer auch erlassen werden?

Ein Erlass bzw. Teilerlass der Grundsteuer für Kulturgut und Grünanlagen gemäß § 32 GrStG (z.B. bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden) oder wegen wesentlicher Ertragsminderung gemäß § 33 GrStG (z.B. auf Grund der Zahlungsunfähigkeit des Mieters) kann in Frage kommen, wenn die Voraussetzungen der genannten Vorschriften erfüllt sind. Der Erlass bzw. Teilerlass wird nur auf Antrag gewährt und muss bis zum 31.März des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt gestellt werden, für das die Grundsteuer festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum); dies ist eine Ausschlussfrist.

Welches Finanzamt ist zuständig?

Das Lagefinanzamt; d.h. das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt.

In Berlin kommen dafür die folgenden Finanzämter in Betracht:

Das Finanzamt Zehlendorf ist auch für die Verwaltung der Grundsteuer des Finanzamts Steglitz zuständig.

Was regelt das Grundsteuerreformgesetz?

Mit dem Grundsteuerreformgesetz vom 26.11.2019 wird geregelt, dass zum 01.01.2022 alle Grundstücke für Zwecke der Grundsteuer neu zu bewerten sind. Auf diesen Stichtag erfolgt eine neue Hauptfeststellung des Grundsteuerwerts (vorher Einheitswert). Eigentümerinnen und Eigentümer werden im Jahr 2022 für jede wirtschaftliche Einheit eine Steuererklärung abgeben müssen. Wirtschaftliche Einheiten sind z.B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke, aber auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe.

Die Finanzämter werden dann Bescheide über den Grundsteuerwert erlassen. Dieser Wert ist die neue Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer ab dem Jahr 2025.

Bis 31.12.2024 wird die Grundsteuer folglich nach der alten Bemessungsgrundlage „Einheitswert“ erhoben.

Die Finanzverwaltung wird die Bürgerinnen und Bürger rechtzeitig auf die Erklärungspflichten hinweisen und über das neue Recht und das neue Verfahren informieren.

In Berlin wird es keine landeseigenen Regelungen zur Bewertung geben. Das Bundesrecht wird angewendet. Über den Hebesatz, der ab dem Jahr 2025 anzuwenden ist, wird das Abgeordnetenhaus voraussichtlich im Jahr 2024 entscheiden.

Informationen zur Grundsteuerreform und ein Erklärvideo finden Sie auf der Website des Bundesfinanzministeriums.

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