Erklärung zur Barrierefreiheit
Die Berliner Steuerverwaltung warnt vor Betrugsversuchen durch Phishing SMS.
Die Grundsteuer (GrSt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz , Rechtsgrundlage für die Bewertung des Grundeigentums ist das Bewertungsgesetz .
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer und wird in Berlin durch das Finanzamt, in dessen Amtsbezirk das Grundstück liegt, festgesetzt und eingezogen. Steuerpflichtig ist der Grundstückseigentümer.
Das Lagefinanzamt; d.h. das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt.
In Berlin kommen dafür die folgenden Finanzämter in Betracht:
Das Finanzamt Zehlendorf ist auch für die Verwaltung der Grundsteuer des Finanzamts Steglitz zuständig.
Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in drei Stufen:
Ermittlung des Einheitswerts (EW)
Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag
Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer
Grundlage der Besteuerung sind die sogenannten Einheitswerte:
Der Einheitswert wird durch Bescheid vom Finanzamt festgestellt. Der Einheitswertbescheid ist der Grundlagenbescheid für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags und enthält Feststellungen über den Wert, die Art und die Zurechnung des Grundstücks (wirtschaftliche Einheit). Die Feststellungen über den Wert und die Grundstücksart haben Dauerwirkung auch gegenüber den Rechtsnachfolgern.
Man unterscheidet die folgenden Einheitswertfeststellungen:
Die Hauptfeststellung für Grundbesitz fand auf den 01.01.1964 für die alten Bundesländer und den ehemaligen Westteil Berlins und auf den 01.01.1935 für die neuen Bundesländer sowie den ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken statt. Es werden daher keine Bescheide zur Hauptfeststellung mehr erteilt.
Nachfeststellungen erfolgen für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten (z.B. Gründung von Wohnungseigentum, Teilung von Grundstücken) und für solche, für die erstmals die Steuer erhoben wird.
Eine Wertfortschreibung wird durchgeführt, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks geändert haben (z.B. durch Baumaßnahmen – Abriss, Anbau, Umbau –) und der neu errechnete Einheitswert den bisher gültigen in einem bestimmten Umfang überschreitet (§ 22 Abs. 1 BewG).
Eine Wertfortschreibung kann auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung stattfinden (siehe hierzu § 22 Abs. 3 BewG).
Eine Artfortschreibung erfolgt, wenn sich die Nutzungsart, z.B. vom unbebauten zu einem bebauten Grundstück oder von einem Einfamilienhaus zu einem Mietwohngrundstück, ändert.
Eine Zurechnungsfortschreibung erfolgt, wenn der Eigentümer wechselt. Es wird kein neuer Bescheid über den Einheitswert erlassen.
Eine Aufhebung eine Einheitswertes erfolgt z.B. in dem Fall, wenn auf Grund der Zusammenlegung zweier bisher einzeln bewerteter Grundstücke nur noch ein Grundstück zu bewerten ist (der eine Einheitswert ist dann aufzuheben, der andere im Rahmen einer Wertfortschreibung fortzuschreiben) oder wenn ein Grundstück vollständig von der Grundsteuer zu befreien ist.
Für Nachfeststellungen und Wertfortschreibungen sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Feststellungzeitpunkt herangezogen (Was ist zum 01.01. im Jahr x auf dem Grundstück vorhanden?), jedoch erfolgt die Bewertung immer nach den Wertverhältnissen zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt (z. B. Mieten per 01.01.1964 / 1935).
Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, ermittelt sich der Einheitswert wie folgt:
Einheitswert = qm des Grundstücks x Bodenwert (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935)
Ein-, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke Eigentumswohnungen, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet.
Es wird die Jahresrohmiete (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935), die ein Mieter für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Zuschläge (werterhöhende Umstände) und Abschläge (wertmindernde Umstände) erhöhen bzw. mindern den Einheitswert.
Ob das/die Gebäude/die Wohnung/en selbstgenutzt, vermietet oder unentgeltlich überlassen wird/sind, ist unerheblich für die Bestimmung der Jahresrohmiete und beeinflusst diese nicht.
Einfamilienhäuser im ehemaligen Ostteil Berlins sind immer im Sachwertverfahren zu bewerten.
Lässt sich die Jahresrohmiete für die Einheitswerte 1964 nicht ermitteln, da es sich z.B. um Luxushäuser (aus der Sicht des 01.01.1964) handelt, so ist der Einheitswert durch das Sachwertverfahren zu bestimmen.
In diesem Verfahren werden die einzelnen Werte des Bodens, der/s Gebäude/s/ und der Außenanlagen addiert. Um den Wert von Gebäuden/ zu ermitteln, wird der umbaute Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) multipliziert, wobei noch ein Abschlag aufgrund des Gebäudealters (bis zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) vorgenommen wird.
War für ein Mietwohngrundstück oder ein Einfamilienhaus in den neuen Bundesländern am 01.01.1991 kein Einheitswert festzustellen, bemisst sich die Grundsteuer im Wesentlichen nach einem festgelegten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche, der an den für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzten Hebesatz angepasst wird (Ersatzbemessungsgrundlage). Nach dem 01.01.1991 errichtete Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser sind im Regelverfahren zu bewerten.
Die Einheitswerte sind in DM zu ermitteln, auf volle hundert DM abzurunden und dann in Euro umzurechnen.
Um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln, wird der festgestellte Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl beträgt 2,6 – 10 v.T. und ist abhängig davon, wo das Grundstück belegen ist , um was für eine Grundstücksart (unbebaut, bebaut, Alt- oder Neubau usw.) es sich handelt und nach welchen Wertverhältnissen (01.01.1964 bzw. 01.01.1935) der Einheitswert zu ermitteln ist. Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid.
Folgende Steuermesszahlen sind zur Berechnung des Messbetrages auf den Einheitswert (EW)/Ersatzwirtschaftswert anzuwenden:
einheitlich 3,5 v.T.
einheitlich 6 v.T.
einheitlich 10 v.T.
Die Festsetzung der Grundsteuer für das Kalenderjahr (Grundsteuerjahresbetrag) erfolgt durch schriftlichen Bescheid an den Steuerschuldner oder durch öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt von Berlin, wenn er die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten hat und sich die Zahlungsweise nicht geändert hat (siehe hierzu den folgenden Abschnitt “Wann sind die Vorauszahlungen fällig?”).
Der Grundsteuerjahresbetrag wird ermittelt durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz.
Die Höhe des Hebesatzes wird in Berlin durch das Abgeordnetenhaus im Haushaltsgesetz festgelegt. Er beträgt seit 2007
Für die Jahre 2002 bis 2006 galt ein Hebesatz von 660 % für Grundstücke, bzw. von 150 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Durch einen Eigentümerwechsel ändert sich weder die Höhe der Steuer noch die Steuernummer, denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Daher ist jedes Grundstück (jede wirtschaftliche Einheit gem. § 2 Bewertungsgesetz) beim zuständigen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Wenn neue wirtschaftliche Einheiten entstehen, z.B.: durch Teilung in Wohnungs-/Teileigentum oder durch Realteilung, so erhalten diese neue eigene Steuernummern.
Bei einem Eigentümerwechsel wird das Grundstück mit seiner bisherigen Steuernummer dem/der neuen Eigentümer/in ab dem 1. Januar des Jahres nach dem Übergang von Nutzen und Lasten (‘Lastenwechsel’) steuerlich zugerechnet. Ggf. davon abweichende zivilrechtliche Vereinbarungen zur Übernahme der Lasten in einem Kaufvertrag haben auf die Steuerschuldnerschaft keinen Einfluss – im Falle einer Nichtzahlung wendet sich das Finanzamt mit einer Mahnung an den Veräußerer.
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird fällig am
Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag mehr als 15 € und weniger als 30 €, wird dieser am
Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag nicht mehr als 15 €, wird dieser am
Abweichend von den beiden erstgenannten Fälligkeiten kann auf Antrag des Steuerschuldners die Grundsteuer am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Dieser Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt werden. Die so beantragte Zahlungsweise bleibt auch für die Folgejahre gültig, es sei denn, Ihre Änderung wird bis zum 30. September für das folgende Jahr beantragt.
Ja. Sie müssen bauliche Veränderungen dem Finanzamt ebenso mitteilen wie persönliche (z.B. Eigentümerwechsel). Es besteht in dieser Hinsicht eine Mitwirkungspflicht gemäß § 90 Abgabenordnung (AO). Über einen Verkauf wird das Finanzamt in der Regel durch den Notar informiert.
Maßgebend für die Steuerschuldnerschaft sind die Eigentumsverhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Nach diesem Stichtagsprinzip wirken sich Veränderungen am Eigentum erst zum 1. Januar des Folgejahres aus. Die Grundsteuerschuldnerschaft geht also nicht gleichzeitig mit dem bürgerlich-rechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentum auf den Erwerber über, sondern erst zum folgenden 1. Januar. Bis dahin wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.
Wer am 1.Januar Eigentümer und deshalb Steuerschuldner ist/war, schuldet also die volle Jahressteuer. Der Verkäufer bleibt somit Schuldner der Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr und muss für deren rechtzeitige und vollständige Entrichtung sorgen. Davon abweichende privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Erwerber darüber, wer die Grundsteuer übernimmt, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss. Bleibt eine fällige Zahlung aus, wendet sich das Finanzamt daher mit einer Mahnung an den Verkäufer.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Befreiung (§§ 3 und 4 GrStG) von der Grundsteuer erfolgen. Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften. Eine Befreiung kommt regelmäßig nicht in Betracht, wenn das Objekt für land- und forstwirtschaftliche oder Wohnzwecke genutzt wird.
Ein Erlass bzw. Teilerlass der Grundsteuer für Kulturgut und Grünanlagen gemäß § 32 GrStG (z.B. bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden) oder wegen wesentlicher Ertragsminderung gemäß § 33 GrStG (z.B. auf Grund der Zahlungsunfähigkeit des Mieters) kann in Frage kommen, wenn die Voraussetzungen der genannten Vorschriften erfüllt sind. Der Erlass bzw. Teilerlass wird nur auf Antrag gewährt und muss bis zum 31.März des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt gestellt werden, für das die Grundsteuer festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum); dies ist eine Ausschlussfrist.
Informationen und Hilfestellungen zur neuen Grundsteuer finden Sie unter berlin.de/grundsteuer.
Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wird geregelt, dass zum 01.01.2022 alle Grundstücke im gesamten Bundesgebiet für Zwecke der Grundsteuer neu zu bewerten sind. Auf diesen Stichtag wird erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt (sog. Hauptfeststellung). Dieser löst dann ab 2025 den Einheitswert ab.
Nach jeweils sieben Jahren erfolgt dann die nächste Feststellung des Grundsteuerwerts.
Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer wird beibehalten:
Für Grundbesitz in den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Sachsen und Saarland erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesgesetz (Siebenter Abschnitt des Bewertungsgesetzes: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022).
Einzelheiten für jedes Land finden Sie im Internet unter https://grundsteuerreform.de/.
Ergänzend zum Bewertungsgesetz (Siebter Abschnitt) wurden Verwaltungsanweisungen der obersten Finanzbehörden der Länder im BStBl. I 2021 S. 2334 ff. und 2369 ff. veröffentlicht.
Eigentümerinnen und Eigentümer müssen für jedes Grundstück – ob selbstgenutzt oder vermietet – auf den Stichtag 01.01.2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung ist am 30. März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung (Pressemitteilungen, Internet usw.) erfolgt.
Gemäß § 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz sind die Erklärungen grundsätzlich elektronisch zu übermitteln. Ist die elektronische Abgabe unzumutbar, darf eine Papiererklärung eingereicht werden. Für Härtefälle (nur Privatpersonen) stehen den Finanzämtern Papiervordrucke zur Verfügung. Diese werden während der Öffnungszeiten der Finanzämter in den Infozentralen ausgegeben.
Die Frist für die Abgabe der Erklärung ist am 31.01.2023 abgelaufen.
Wer die Grundsteuerwerterklärung noch abgeben muss, kann dies weiterhin digital über “Mein ELSTER erledigen. Auch der so genannte Grundsteuerlotse Grundsteuererklärung für Privateigentum (grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de) steht weiterhin zur Verfügung.
Wird die Erklärung nicht abgegeben, werden die Finanzämter die Besteuerungsgrundlagen schätzen. Die Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung bleibt dennoch bestehen. Daneben hat die Finanzverwaltung die Möglichkeit zur Festsetzung eines Verspätungszuschlages bis hin zur Festsetzung eines Zwangsgeldes.
Soweit für steuerbefreite Grundstücke Grundsteuernummern erteilt wurden, sind auch für diese Grundstücke Erklärungen abzugeben. Für Grundstücke, die vollständig oder mehr als 80 % steuerbefreit sind, sind Steuererklärungen bis 30.06.2023 einzureichen.
Für die Fälle der Land- und Forstwirtschaft nach neuem Recht ist ab 01.01.2022 das Finanzamt Spandau zuständig. (Dauer-)Kleingartenland gilt als Betrieb der Land- und Forstwirtschaft – § 240 BewG. Das Finanzamt Spandau wird neue Steuernummern erteilen und darüber informieren. Bitte warten Sie auf das Informationsschreiben, damit Sie die richtige Steuernummer bei der Erklärungsabgabe verwenden können.
Für die Einheitsbewertung bleiben die bisherigen Finanzämter zuständig. Hier sind die bisherigen Steuernummern weiterhin gültig.
„Grundsteuererklärung für Privateigentum” (www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de) ist ein nutzerorientierter, einfacher Online-Service für die Abgabe der Grundsteuererklärung (offiziell: „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts”) im Rahmen der laufenden Grundsteuerreform. Sie ermöglicht privaten Eigentümerinnen und Eigentümern von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken die Grundsteuererklärung selbständig, online und schnell abzugeben. Der Online-Service wird vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) im Einvernehmen mit den Ländern, die das Bundesmodell anwenden, zur Verfügung gestellt. Er wurde von der bundeseigenen DigitalService GmbH des Bundes entwickelt und ist kostenlos nutzbar.
Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die grundsteuerliche Bewertung als verfassungswidrig erklärt. Bisher wird die Grundsteuer anhand von Einheitswerten berechnet. Diese werden nach den Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964 bzw. aus dem Jahr 1935 berechnet. Die tatsächliche Wertentwicklung des Grundbesitzes wird durch diese alten Werte nicht wiedergespiegelt und gleichartiger Grundbesitz unterschiedlich behandelt. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt.
Bund und Länder haben deshalb im November 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedet.
Mit der Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 muss die Finanzverwaltung für alle Grundstücke – bundesweit ca. 37 Millionen – aktuelle Daten erfassen. Diese stellt die Eigentümerin bzw. der Eigentümer mit der Erklärung der Finanzverwaltung zur Verfügung.
Für jedes Grundstück sind zunächst allgemeine Angaben erforderlich: Steuernummer, Lage des Grundstücks (Straße und Hausnummer), Grundbuchblattnummer (nur freiwillig anzugeben), Flurstücknummer usw.
Die Ermittlung des Grundsteuerwerts erfolgt für Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren, für Nichtwohngrundstücke im Sachwertverfahren.
Im Ertragswertverfahren sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum zu bewerten. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, bei Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil, Baujahr und ggf. Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze.
Schritt-für-Schritt-Anleitungen mit vielen Hinweisen helfen Ihnen, die Daten in “Mein ELSTER” einzugeben:
Im Sachwertverfahren sind Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke zu bewerten. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, bei Teileigentum der Miteigentumsanteil, Bodenrichtwert, Gebäudeart(en), Baujahr und Bruttogrundfläche(n).
Hierbei wird der Grundsteuerwert durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt.
Die erforderlichen grundstücksbezogenen Angaben finden Sie u.a. in folgenden Unterlagen: ggf. Teilungserklärung, Grundbuchblatt, Kaufvertrag, Mietvertrag, ggf. Betriebskostenabrechnung, Bauzeichnungen, Vermessungsunterlagen.
Wann liegt bewertungsrechtlich land- und forstwirtschaftliches Vermögen vor?
Die Zweckbestimmung von Gebäuden/-teilen sowie von Grund und Boden am Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 entscheidet, ob diese Wirtschaftsgüter dem land- und forstwirtschaftliches Vermögen zuzuordnen sind. Grundsätzlich richtet sich die Zweckbestimmung nach den Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit den Wirtschaftsgütern ausgeübt werden. Liegt eine Tätigkeit vor, die zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft im Sinne des § 13 des Einkommensteuergesetz führt, liegt auch bewertungsrechtlich land- und forstwirtschaftliches Vermögen vor, vgl. A 232.3 Abs. 1 AEBewGrSt. Tritt eine anderweitige Zweckbestimmung ein, liegt Grundvermögen vor. Wurden Gebäude/-teile sowie Grund und Boden vor dem 01.01.2022 nicht zur einkommensteuerlichen Erzielung von Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft genutzt, liegt bei unveränderter Zweckbestimmung in der Regel auch weiterhin kein land- und forstwirtschaftliches Vermögen im Sinne des § 232 BewG vor
Im Land Berlin wird keine Bodenschätzung durchgeführt, so dass es keine Ertragsmesszahl gibt. Anstelle der Ertragsmesszahl ist daher in der Feststellungserklärung für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen eine Null einzutragen. Bei der Ermittlung des Reinertrags einer landwirtschaftlichen Nutzung in Berlin wird dann nur der Grundbetrag nach Anlage 27 zum Bewertungsgesetz (§ 237 Abs. 2 BewG) angesetzt.
Die Bodenrichtwerte auf den 01.01.2022 wurden vom Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und können kostenlos online abgefragt werden.
Hier. geht’s zur Abfrage.
Nachfolgend ein paar erste Hinweise zur Ermittlung des Bodenrichtwertes:
Es ist über den Button „Stichtage“ der Bodenrichtwert auf den 01.01.2022 auszuwählen.
Nachdem Sie den Straßennamen und die Haus-Nr. ausgewählt haben und den Button „Auf Karte anzeigen“ betätigt haben, erscheint ein Ausschnitt der Bodenrichtwert-Karte. Das gesuchte Grundstück wird mit einem blauen Kreis versehen. In der Nähe dieses Kreises finden Sie den Bodenrichtwert für die Zone, in der das Grundstück belegen ist.
Liegt das Grundstück in einer Zone, für die ein Bodenrichtwert angegeben ist, ist dieser grundsätzlich anzusetzen (§ 247 Bewertungsgesetz). Werden – ausnahmsweise – für eine Zone mehrere Bodenrichtwerte angezeigt, ist der Bodenrichtwert heranzuziehen, dessen Art (z. B. Wohnen oder Gewerbe) oder Maß (=bauliche Ausnutzung) der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.
Weitere Informationen können Sie den Bodenricht-Erläuterungen sowie der Bodenrichtwert-Zeichenerklärung entnehmen.
Alle Flurstücke werden von den bezirklichen Vermessungsstellen vermessen und durch eine Flurstücksnummer gekennzeichnet. Die ermittelten Flächen werden in dem sogenannten Liegenschaftskataster erfasst. Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke im Sinne des § 2 Abs. 2 der Grundbuchordnung und damit die Grundlage für die Eintragungen im Grundbuch. Die im Liegenschaftskataster nachgewiesene Flächenangabe wird als amtliche Fläche bezeichnet.
Die Finanzverwaltung verwendet die amtlichen Daten.
Die Flurstücknummern und die amtliche Fläche des Grund und Bodens können daher z. B. dem Grundbuchauszug entnommen werden oder auch kostenlos online abgefragt werden. Bitte beachten Sie, dass zu dem Grundstück, das beim Finanzamt unter der Steuernummer geführt wird, mehrere Flurstücke gehören können.
Eine Anleitung zur Abfrage finden Sie hier.
Die Berechnungen zur Ermittlung der Wohnfläche bei Wohngrundstücken sowie der Brutto-Grundfläche bei Nichtwohngrundstücken finden Sie unter Informationen zur neuen Grundsteuer.
Nein, Belege sind grundsätzlich nicht erforderlich. Im Einzelfall kann die Finanzverwaltung vor Erlass des Bescheides oder mit dem Bescheid Belege anfordern. Bitte bewahren Sie daher vorhandene Unterlagen sorgfältig auf.
Mit dem Online-Portal ELSTER/Mein ELSTER können Steuererklärungen sicher, kostenlos und bequem an das Finanzamt übermittelt werden. Auch das Formular zur Feststellung des Grundsteuerwerts steht dort online bereit.
Sind Sie noch nicht bei “Mein ELSTER registriert, erstellen Sie sich dort bitte ein Benutzerkonto. Mit Klick auf „Benutzerkonto erstellen“ werden Sie dort durch den mehrstufigen Registrierungsprozess geleitet. Das Finanzamt stellt Ihnen Aktivierungsdaten per E-Mail und per Post zu (grundsätzlich auch in das Ausland). Für Druck, Versand und Zustellung des Briefs sollten Sie bis zu 10 Werktage einplanen.
Die Einrichtung eines Benutzerkontos ist möglich, für:Wenn Sie sich als Privatperson registrieren wollen, aber nicht in Deutschland gemeldet sind und keine Identifikationsnummer haben, können Sie sich mit Ihrer Berliner Grundsteuernummer bei „Mein ELSTER“ registrieren. Achten Sie bitte darauf, dass Sie bei der Registrierung im Abschnitt „Personalisierung“ auf die Frage „Für wen ist die Registrierung bestimmt“ auswählen „Für eine Organisation (Arbeitgeber, Unternehmer, Verein)“, auch wenn Sie als Privatperson handeln. Sie können nur dann nachfolgend die Registrierung mit der Steuernummer durchführen. Der Brief mit Aktivierungsdaten wird an die im Steuerkonto hinterlegte Adresse versendet (grundsätzlich auch in das Ausland).
Auch die Grundsteuernummer kann für die Anmeldung verwendet werden.
Auch wenn Sie mehrere Grundsteuererklärungen abgeben müssen, ist nur eine Registrierung erforderlich.
Falls Ihnen eine elektronische Übermittlung der Erklärung nicht möglich ist, dürfen dies auch Angehörige im Sinne des § 15 Abgabenordnung übernehmen. Diese können die eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um auch für Sie die Steuererklärung abzugeben.
Informationen zu ELSTER finden Sie unter www.elster.de und Flyer „Die Registrierung bei Mein ELSTER“.
Einen Erklärfilm zum Thema “Grundsteuer neu” finden Sie unter https://www.elster.de/eportal/infoseite/videos sowie auf YouTube.
Ist die elektronische Abgabe unzumutbar, darf eine Papiererklärung eingereicht werden. Für Härtefälle (nur Privatpersonen) stehen den Finanzämtern Papiervordrucke zur Verfügung. Diese werden während der Öffnungszeiten der Finanzämter in den Infozentralen ausgegeben.Sie können sich an das für Sie zuständige Finanzamt (Belegenheit des Grundstücks) wenden.
Bitte beachten Sie, dass das Datenblatt, das Sie möglicherweise von Ihrer Hausverwaltung erhalten haben, die Steuererklärung nicht ersetzt. Entsprechende Daten müssen in die ELSTER-Formulare oder in den Papiervordruck übertragen werden.
Sofern bei der Erklärungsabgabe über ELSTER ein Fehler erfolgt ist (z. B. falsche Daten eingegeben wurden), kann jederzeit unter der gleichen Grundsteuernummer eine neue/korrigierte Erklärung übermittelt werden. Diese wird dann entsprechend bei der Bearbeitung herangezogen.
Sofern bereits ein entsprechender Grundsteuerwertbescheid durch das Finanzamt erlassen wurde, kann gemäß § 355 Abs. 1 Abgabenordnung innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Feststellungsbescheid beim Finanzamt eingelegt werden. Zur Begründung kann eine korrigierte Erklärung übermittelt werden oder eine schriftliche Mitteilung mit den korrigierten Daten eingereicht werden.
Bei erneuter Übermittlung der Erklärung sollte im Freitextfeld ein Hinweis erfolgen, dass es sich um eine Korrektur handelt und die geänderten Daten sollten benannt werden.
Bitte beachten Sie, dass nur bestimmte Berufsgruppen steuerliche Beratung anbieten und Steuererklärungen für Dritte erstellen dürfen (z. B. Steuerberater/innen etc.).
Hausverwaltungen sind ebenfalls befugt, in dieser Angelegenheit unterstützend tätig zu werden.
Lohnsteuerhilfevereinen ist es nicht erlaubt, Sie diesbezüglich zu beraten.
Die Finanzämter werden bis zum 31.12.2023 die eingegangenen Erklärungen bearbeiten und Grundsteuerwertbescheide erlassen. Es wird gebeten, auf Nachfragen zum Bearbeitungsstand zu verzichten.
Nach Eingang der Erklärung stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert zum 01.01.2022 per Bescheid fest. Dieser Wert wird dann erstmalig ab dem Jahr 2025 zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Bis zum Ablauf des Jahres 2024 wird die Grundsteuer noch auf der Grundlage des Einheitswerts erhoben.
Jede/r Steuerpflichtige erhält drei Bescheide. Den Grundsteuerwertbescheid und den Messbetragsbescheid erstellen die Finanzämter und den Grundsteuerbescheid versenden dann grundsätzlich die Kommunen. Nur in den Stadtstaaten (Berlin, Hamburg, Bremen) werden alle drei Bescheide durch die Finanzämter versandt.
Erst wenn für die Neubewertung für die Mehrzahl der Berliner Grundstücke erfolgt ist, ist es möglich, die Messzahlen zu überprüfen und einen neuen Hebesatz festzulegen. Das Berliner Abgeordnetenhaus wird daher erst im Jahr 2024 den Hebesatz festlegen, der ab dem Jahr 2025 anzuwenden ist. Sobald dies erfolgt ist, werden Messbetragsbescheid und Grundsteuerbescheid erlassen.
Aus Kostengründen und zur Reduzierung des Arbeitsaufwandes hat sich Berlin entschlossen, zunächst nur den Grundsteuerwertbescheid zu erlassen.
Sollten Änderungen der Messzahlen zur Herstellung der Aufkommensneutralität und zur Vermeidung unerwünschter Belastungsverschiebungen zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken erforderlich sein, sind in Berlin keine Änderungsbescheide (Messbetragsbescheid) erforderlich, da erstmalige Bescheide erlassen werden. Durch die Zusammenfassung der Messbetragsbescheide und der Grundsteuerbescheide, die nur in den Stadtstaaten möglich ist, werden Ressourcen geschont.
Wichtig! Die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuer-Messbetrag enthalten lediglich Bemessungsgrundlagen. Die ab 2025 neu zu zahlende Steuer und die Fälligkeitszeitpunkte ergeben sich aus dem Grundsteuerbescheid.
Haben Sie bereits ein Lastschrift-Mandat zur Abbuchung der Grundsteuer erteilt, bleibt dies weiterhin gültig.
Anhand des festgestellten Grundsteuerwerts kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht die Höhe Ihrer „neuen“ Grundsteuer berechnet werden. Der aktuelle Hebesatz ist nicht auf die neu festgestellten Grundsteuerwerte anzuwenden. Erst, wenn für die Mehrzahl der Berliner Grundstücke eine Neubewertung erfolgt ist – also Ende 2023 oder Anfang 2024 –, kann ein neuer Hebesatz ab 2025 festgesetzt werden.
Abhängig von der Lage des Grundstücks, der Größe und dem Alter der Gebäude kann sich die Höhe der Grundsteuer verändern. Die bisherige durchschnittliche Belastung für Wohnungen soll jedoch erhalten bleiben.
Der neue Grundsteuerwert ist deutlich höher als der bisherige Einheitswert. Die neuen Messzahlen (§ 15 GrStG) sind deshalb erheblich gesenkt worden:
Messzahl für unbebaute Grundstücke = 0,34 Promille
Messzahl für Wohngrundstücke = 0,31 Promille
Messzahl für Nichtwohngrundstücke = 0,34 Promille
Stehen Gebäude unter Denkmalschutz, ermäßigt sich die Messzahl um 10 %.
Die Berliner Finanzämter werden die Messbetragsbescheide und die Grundsteuerbescheide erst im Jahr 2024 erlassen.
Bisherige Berechnung der Grundsteuer z. B.:
10.000 € (= Einheitswert) x 3,5/1000 (Messzahl) x 810 % (Hebesatz) = 283,50 €
Neuberechnung mit geschätztem Hebesatz:
150.000 € (= Grundsteuerwert) x 0,31/1000 (Messzahl für Wohnen) = 46,50 € (Messbetrag)
46,50 € (Messbetrag) x 600 % (geschätzter Hebesatz) = 279 €
46,50 € (Messbetrag) x 500 % (geschätzter Hebesatz) = 232,50
Der Grundsteuerwert beträgt hier das 15-fache des Einheitswertes, trotzdem verändert sich die Grundsteuer nur geringfügig.
Informationen für alle Länder erhalten Sie unter https://grundsteuerreform.de/.
Haben Sie konkrete Fragen zur Grundsteuerreform? Der Steuerchatbot beantwortet Ihnen diese jederzeit, kompetent und seriös. Es ist keine Anmeldung erforderlich.
Das Berliner Erklärvideo zur Grundsteuerreform (Wohnungseigentum) finden Sie auf Youtube.
Haben Sie Ihren Grundsteuerwert mit Hilfe eines Online-Berechnungstools ermitteln lassen, kann dieser gegebenenfalls von dem Grundsteuerwert abweichen, den Ihnen Ihr Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt hat. Dies kann zum Beispiel daran liegen, dass ein Online-Berechnungstool innerhalb der einzelnen Berechnungsschritte abweichend rundet. Ihr Finanzamt ist bei der Berechnung des Grundsteuerwerts an das Bewertungsgesetz gebunden.
Wenn Sie einen Fehler in der Berechnung des Grundsteuerwertes gefunden haben (z. B. wurde ein abweichender Wert angesetzt und dies wurde nicht in dem Bescheid erläutert), können Sie innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Bescheides gegen die Grundsteuerwertfeststellung bei Ihrem Finanzamt schriftlich Einspruch einlegen. Bitte geben Sie in Ihrem Einspruch an, gegen welchen Fehler sich Ihr Einspruch richtet.
Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber für die Bewertung von Grundstücken in einem Massenverfahren großen Spielraum gegeben. Mit dem 2019 in Kraft getretenen Siebenten Abschnitt des Bewertungsgesetzes hat der Gesetzgeber ein neues Bewertungsverfahren für die Grundsteuer geschaffen. Mit dem neuen Verfahren werden die Wertverzerrungen, die im Laufe der Jahrzehnte für die Einheitsbewertung entstanden sind, beseitigt.
Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die neuen Grundsteuerwerte gegen die Verfassung verstoßen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass durch die Neubewertung gewährleistet wird, dass Gleiches gleich und Unterschiedliches unterschiedlich behandelt wird.
Durch die Berücksichtigung der Lage des Grundstücks, der Flächen für Grundstück und Gebäude und des Alters der Gebäude werden Wertunterschiede nachvollziehbar abgebildet.
Sofern sich der Einspruch gegen die Anwendung der gesetzlichen Grundlagen richtet (z. B. gegen den Ansatz der typisierten Nettokaltmiete oder den vom Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenrichtwert), hat ein Einspruch regelmäßig keine Aussicht auf Erfolg. Die Finanzverwaltung ist an das geltende formelle Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 gebunden. Die Finanzämter dürfen nicht gegen dieses handeln oder die Anwendung des Gesetzes aussetzen. Daher weisen die Finanzämter Einsprüche, die sich allein gegen die Anwendung des Bewertungsrechts wenden oder allgemein auf eine mögliche Verfassungswidrigkeit abgestellt wird, als unbegründet zurück.
In Berlin gibt es noch kein Klageverfahren wegen behaupteter Verfassungswidrigkeit, daher ist es verfahrensrechtlich nicht möglich, Einspruchsverfahren ruhen zu lassen.
Hat das Finanzamt durch Einspruchsentscheidung entschieden, steht der Klageweg offen.
Anträge auf Aussetzung der Vollziehung werden durch die Finanzämter abgelehnt, da keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide bestehen.
Auch bei Geltendmachung der Verfassungswidrigkeit kommt eine Aussetzung der Vollziehung nicht in Betracht. Nach der Rechtsprechung des BFH (vgl. z. B. BFH-Beschlüsse vom 15.06.2016, Az. II B 91/15 und vom 02.03.2017, Az. II B 33/16 zur Einheitsbewertung) müsste das Aussetzungsinteresse der Einspruchsführer Vorrang vor den öffentlichen Interessen am Vollzug des Gesetzes haben.
Das Steueraufkommen aus der Grundsteuer ist für die Steuergläubiger (hier das Land Berlin) von hoher Bedeutung und für eine geordnete Haushaltsführung unverzichtbar. Das Interesse der Steuerpflichtigen, vorläufig keine Grundsteuer zahlen zu müssen, ist demgegenüber nachrangig (siehe BFH-Beschluss vom 02.03.2017).
Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz müssen im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis 31. Januar 2023 Erklärungen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform an das Finanzamt übersenden.
Diese Erklärungen sind von der ab Mai 2022 im Rahmen des Zensus 2022 stattfindenden Gebäude- und Wohnungszählung unabhängig. Wegen der pandemiebedingten Verschiebung des Zensus fallen beide Erklärungspflichten zusammen. Eine parallele Datenerhebung ist dabei unvermeidlich, da unterschiedliche Merkmale abgefragt und erhoben werden. Aus Datenschutzgründen können die Befragung des Zensus und die Erklärungsabgabeverpflichtung gegenüber dem Finanzamt nicht zusammengelegt werden. Auch ein Austausch der abgefragten Daten untereinander ist dadurch ausgeschlossen.
Daher müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz beiden Erklärungspflichten nachkommen, soweit sie auch vom Zensus für die Befragung ausgewählt wurden.
Weitere Informationen zum Thema Zensus 2022 erhalten Sie unter www.zensus2022.de.
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