FAQ Grundsteuer

Grundsteuer

• Was wird durch die Grundsteuer besteuert?

  Die Grundsteuer (GrSt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz, Rechtsgrundlage für die Bewertung des Grundeigentums ist das Bewertungsgesetz.

  Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer und wird in Berlin durch das Finanzamt, in dessen Amtsbezirk das Grundstück liegt, festgesetzt und eingezogen. Steuerpflichtig ist der Grundstückseigentümer.

• Berechnungsschema der Grundsteuer

  Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in drei Stufen:

  Bescheid über den Grundsteuerwert

  Ermittlung des Grundsteuerwerts

  Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

  Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag

  Bescheid über die Grundsteuer

  Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

• Welches Finanzamt ist zuständig?

  Das Lagefinanzamt; d. h. das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt.

  In Berlin kommen dafür die folgenden Finanzämter in Betracht:

  • Charlottenburg
  • Friedrichshain/Kreuzberg
  • Marzahn/Hellersdorf
  • Prenzlauer Berg
  • Lichtenberg
  • Mitte/Tiergarten
  • Pankow/Weißensee
  • Neukölln
  • Reinickendorf
  • Schöneberg
  • Spandau
  • Tempelhof
  • Treptow-Köpenick
  • Wedding
  • Wilmersdorf
  • Zehlendorf

  Das Finanzamt Zehlendorf ist auch für die Verwaltung der Grundsteuer des Finanzamts Steglitz zuständig.

• Warum war die Grundsteuer-Reform nötig?

  Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts mussten bundesweit Neubewertungen der Grundstücke erfolgen, weil die bisherigen Einheitswerte veraltet waren und die Grundstückswerte falsch abbildeten. Durch die fehlerhaften Werte zahlten einige Eigentümer/innen zu wenig und andere zu viel Grundsteuer. Die Wertverzerrungen und Ungleichbehandlungen waren erheblich.

  Bund und Länder haben deshalb im November 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedet.

  Das neue Bewertungsrecht gewährleistet eine gleichmäßige Neubewertung der Grundstücke nach objektiven Kriterien – Größe, Alter der Gebäude mit unterschiedlichen Nutzungsdauern, Lage usw. – und beseitigt damit den bisherigen verfassungswidrigen Zustand. Infolgedessen ist es unvermeidlich, dass nach der Neubewertung einige Eigentümer/innen mehr zahlen und andere weniger. Weder Politik noch Verwaltung haben etwas Anderes versprochen. Die versprochene Aufkommensneutralität bezieht sich auf die Summe der Grundsteuereinnahmen in einer Gemeinde, also in Berlin. Insgesamt gibt es keine Mehreinnahmen, also keine Erhöhung der Grundsteuer. Im Einzelfall kann und muss sich der Betrag aber verändert haben.

• Was regelt das Grundsteuer-Reformgesetz?

  Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurde geregelt, dass zum 01.01.2022 alle Grundstücke im gesamten Bundesgebiet für Zwecke der Grundsteuer neu zu bewerten sind. Auf diesen Stichtag wurde erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt (sog. Hauptfeststellung). Dieser gilt für die Grundsteuerfestsetzung ab dem Jahr 2025.

  Nach jeweils sieben Jahren erfolgt dann die nächste Feststellung des Grundsteuerwerts.

  Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer wird beibehalten:

  1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags (Grundsteuerwert x Messzahl)
  3. Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuer-Messbetrag x Hebesatz)

  Für Grundbesitz in den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Sachsen und Saarland erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesgesetz (Siebenter Abschnitt des Bewertungsgesetzes: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022).

  Einzelheiten für jedes Land finden Sie im Internet unter https://grundsteuerreform.de/.

  Die obersten Finanzbehörden der Länder haben ergänzende Verwaltungsanweisungen zum Bewertungsgesetz (BStBl. I 2025 S. 1226 ff. und 1273 ff.) und zum Grundsteuergesetz (BStBl. I 2025 S. 1296 ff.) veröffentlicht.

• Wie läuft das Grundsteuer-Verfahren ab?

  Für jedes Grundstück gibt es drei Bescheide:
  1. Grundsteuerwertbescheid
  2. Grundsteuer-Messbetragsbescheid
  3. Grundsteuerbescheid

  In Berlin werden alle drei Bescheide durch die Finanzämter versandt.

  Wichtig! Die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuer-Messbetrag enthalten lediglich Bemessungsgrundlagen. Die ab 2025 zu zahlende Steuer und die Fälligkeitszeitpunkte ergeben sich aus dem Grundsteuerbescheid.

  Haben Sie bereits ein Lastschrift-Mandat zur Abbuchung der Grundsteuer erteilt, bleibt dies weiterhin gültig.

  Bei einem Verkauf wird das erworbene Grundstück dem neuen Eigentümer zugerechnet. Der Käufer erhält neben dem sogenannten Zurechnungsbescheid auch den Grundsteuerbescheid. Den Grundsteuerwert- und den Messbetragsbescheid erhält der Käufer nicht automatisch. Der Käufer kann sich die Bescheide vom Voreigentümer oder auf Anfrage vom zuständigen Lagefinanzamt aushändigen lassen.

  Sofern sich Änderungen ergeben haben, die sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken könnten, müssen diese dem Finanzamt angezeigt werden. Weitere Informationen hierzu finden Sie in der Frage: Müssen dem Finanzamt Änderungen mitgeteilt werden?

• Was bedeutet die Neuregelung für Sie?

  Der neue Grundsteuerwert ist deutlich höher als der bisherige Einheitswert. Die neuen Messzahlen sind deshalb erheblich gesenkt worden.

  Bisherige Berechnung der Grundsteuer z. B.:
  10.000 € (= Einheitswert) x 3,5/1000 (Messzahl) x 810 % (Hebesatz) = 283,50 €

  Neuberechnung mit neuer Steuermesszahl und neuem Hebesatz von 470 %:
  150.000 € (= Grundsteuerwert) x 0,31/1000 (Messzahl für Wohnen) = 46,50 € (Messbetrag)
  46,50 € (Messbetrag) x 470 % = 218,55 €

  Die Messzahlen und der neue Hebesatz sind so festgelegt worden, dass die Summe der Grundsteuer für alle Grundstücke in Berlin gleichbleibt.
  Abhängig von der Lage des Grundstücks, der Größe und dem Alter der Gebäude kann sich die Höhe der Grundsteuer für das einzelne Grundstück verändern. Die bisherige durchschnittliche Belastung für Wohnungen bleibt erhalten.

  Beim Vergleich der bisherigen Grundsteuer mit der neuen Grundsteuer ist folgendes zu beachten:

  • Ein Vergleich kann sinnvoll nur erfolgen, wenn sowohl der Einheitswert als auch der Grundsteuerwert richtig berechnet wurden. Ist die neue Grundsteuer nur deshalb deutlich höher, weil der Einheitswert fehlerhaft berechnet wurde, ist die Erhöhung nicht der Grundsteuerreform geschuldet.
  • Der Sachverhalt, der dem Einheitswert und dem Grundsteuerwert zugrunde gelegt wurde, muss derselbe sein. Änderungen zur wirtschaftlichen Einheit (Zusammenlegung oder Trennung mehrerer Einheiten), zu den Flächen, zu Nutzungen oder Steuerbefreiungen und Steuervergünstigungen beeinflussen die Höhe des Grundsteuerwerts und schließen einen direkten Vergleich aus.
  • In der Einheitsbewertung galten für Ein- und Zweifamilienhäuser ermäßigte Messzahlen. Für 100 qm Wohnfläche im Einfamilienhaus wurde deutlich weniger Grundsteuer fällig als für eine gleich große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Miete und Wohnungseigentum). Im neuen Recht gilt für alle Wohngrundstücke die niedrigere Messzahl von 0,31 Promille. Dies führt im Ergebnis für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser zu einer Mehrbelastung.
• Was ist die Besteuerungsgrundlage?

  Ab 2025 werden die zum 01.01.2022 neu festgestellten Grundsteuerwerte für die Besteuerung herangezogen.

  Der Grundsteuerwert wird durch Bescheid vom Finanzamt festgestellt. Die Bescheide sind Grundlagenbescheide für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags und enthalten Feststellungen über den Wert, die Art und die Zurechnung des Grundstücks (wirtschaftliche Einheit). Die Feststellungen über den Wert und die Grundstücksart haben Dauerwirkung auch gegenüber den Rechtsnachfolgern.

  Man unterscheidet die folgenden Feststellungen:

  1. Hauptfeststellung
  Die Hauptfeststellung ist eine Art Inventur des Grundbesitzes im örtlichen Zuständigkeitsbereich der Finanzämter.

  Die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte wurde auf den 01.01.2022 durchgeführt (Hauptfeststellungszeitpunkt, § 266 Abs. 1 BewG). Dabei sind, bezogen auf die jeweilige wirtschaftliche Einheit, die im Hauptfeststellungszeitpunkt bestehenden tatsächlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Grundsteuerwerte werden in regelmäßigen zeitlichen Abständen von sieben Jahren für den gesamten Bestand an wirtschaftlichen Einheiten festgestellt (§ 221 Abs. 1 BewG).

  2. Nachfeststellung
  Nachfeststellungen erfolgen für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten (z. B. Gründung von Wohnungseigentum, Teilung von Grundstücken) und für solche, für die erstmals die Steuer erhoben wird.

  3. Fortschreibung:

  3 a) Wertfortschreibung
  Eine Wertfortschreibung wird durchgeführt, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks geändert haben (z. B. durch Baumaßnahmen – Abriss, Anbau, Umbau –) und der neu errechnete Grundsteuerwert den bisher gültigen in einem bestimmten Umfang überschreitet (siehe hierzu § 222 Abs. 1 BewG).

  Eine Wertfortschreibung kann auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung stattfinden (siehe hierzu § 222 Abs. 3 BewG).

  3 b) Artfortschreibung
  Eine Artfortschreibung erfolgt, wenn sich die Nutzungsart, z. B. vom unbebauten zu einem bebauten Grundstück oder von einem Einfamilienhaus zu einem Mietwohngrundstück ändert.

  3 c) Zurechnungsfortschreibung
  Eine Zurechnungsfortschreibung erfolgt, wenn der Eigentümer wechselt. Es wird kein neuer Bescheid über den Grundsteuerwert erlassen.

  4. Aufhebung
  Eine Aufhebung eines Grundsteuerwert erfolgt z. B. in dem Fall, wenn auf Grund der Zusammenlegung zweier bisher einzeln bewerteter Grundstücke nur noch ein Grundstück zu bewerten ist oder wenn ein Grundstück vollständig von der Grundsteuer zu befreien ist.

  Für Nachfeststellungen und Wertfortschreibungen sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Feststellungzeitpunkt herangezogen (Was ist zum 01.01. im Jahr x auf dem Grundstück vorhanden?), jedoch erfolgt die Bewertung immer nach den Wertverhältnissen zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt (z. B. EW: Bodenrichtwert am Stichtag 01.01.2022).

• Wie wird der Grundsteuerwert berechnet?

  Grundsteuerwert

  Für unbebaute Grundstücke ergibt sich der Grundsteuerwert regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert.

  Für bebaute Grundstücke kommen zwei Bewertungsverfahren in Betracht:

  • das Ertragswertverfahren für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke (Wohngrundstücke): Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücke

  Im Ertragswertverfahren orientiert sich die Wertermittlung an den mit einem Grundstück erzielbaren Erträgen.

  Eine ausführliche Beschreibung der Berechnungsschritte des Ertragswertes finden Sie in den Erläuterungen zum Bescheid über den Grundsteuerwert.

  In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, bei Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil, Baujahr und ggf. Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze.

  • das Sachwertverfahren für überwiegend zu anderen als Wohnzwecken genutzte Grundstücke (Nichtwohngrundstücke): Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke

  Im Sachwertverfahren werden die Immobilien bewertet, bei denen die Erzielung eines Ertrags nicht im Vordergrund steht bzw. bei denen sich ein fiktiver Ertrag nur schwer ermitteln lässt. Daher wird hier auf die Anschaffungskosten (Grund und Boden) bzw. die (Wieder-)Herstellungskosten (Gebäude) abgestellt.

  In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, bei Teileigentum der Miteigentumsanteil, Bodenrichtwert, Gebäudeart(en), Baujahr und Bruttogrundfläche(n).

  Die erforderlichen grundstücksbezogenen Angaben finden Sie u.a. in folgenden Unterlagen: ggf. Teilungserklärung, Grundbuchblatt, Kaufvertrag, Mietvertrag, ggf. Betriebskostenabrechnung, Bauzeichnungen, Vermessungsunterlagen.

  Land- und Forstwirtschaft
  Wann liegt bewertungsrechtlich land- und forstwirtschaftliches Vermögen vor?
  Liegt eine Tätigkeit vor, die zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft im Sinne des § 13 des Einkommensteuergesetzes führt, liegt auch bewertungsrechtlich land- und forstwirtschaftliches Vermögen vor, vgl. A 232.3 Abs. 1 AEBewGrSt. Tritt eine anderweitige Zweckbestimmung ein, liegt Grundvermögen vor.

• Sie haben einen Fehler in Ihren Bescheiden gefunden. Was können Sie tun?

  Wenn Sie einen Fehler in einem oder mehreren Bescheiden gefunden haben, können Sie innerhalb eines Monats nach Erhalt des fehlerhaften Bescheides bei Ihrem Finanzamt schriftlich Einspruch einlegen. Bitte geben Sie in Ihrem Einspruch an, gegen welchen Fehler sich Ihr Einspruch richtet.

  Hinweis zum Zusammenhang der drei Bescheide
  Den Grundsteuerwertbescheiden kommt die Funktion eines Grundlagenbescheids für den zu erlassenden Grundsteuermessbescheid zu, mit dem der Grundsteuermessbetrag auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2025 festgesetzt wird. Der Grundsteuermessbescheid bildet seinerseits den Grundlagenbescheid für den zu erlassenden Grundsteuerbescheid 2025, mit dem die zuständige Gemeinde die eigentliche Grundsteuer für ein Grundstück festsetzt. Einwendungen gegen den Grundsteuerwert können also nur durch einen Rechtsbehelf gegen den Grundsteuerwertbescheid geltend gemacht werden.

  Feststellungsbescheide sind, auch wenn sie noch nicht unanfechtbar sind, für andere Feststellungsbescheide, für Steuermessbescheide, für Steuerbescheide und für Steueranmeldungen (Folgebescheide) bindend, soweit die in den Feststellungsbescheiden getroffenen Feststellungen für diese Folgebescheide von Bedeutung sind. Einwendungen, die sich auf die gesonderte Wertfeststellung beziehen, können daher nicht im Rahmen eines Rechtsbehelfs gegen den Grundsteuerbescheid oder den Grundsteuermessbescheid als Folgebescheide geltend gemacht werden. Ein Sachverhalt, über den im Feststellungsverfahren entschieden worden ist, kann im Folgeverfahren nicht einer hiervon abweichenden Beurteilung unterworfen werden.

• Wie hoch sind die Grundsteuermesszahlen ab 01.01.2025 in Berlin?
  Mit dem Berliner Grundsteuermesszahlengesetz (BlnGrStMG) wurden für Berlin folgende Messzahlen ab 01.01.2025 festgelegt:

  • für unbebaute Grundstücke 0,45 Promille
  • für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Mehrfamilienhäuser) 0,31 Promille
  • für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige Grundstücke) 0,45 Promille
• Wie hoch ist der Hebesatz in Berlin?

  Die Hebesätze werden in Berlin durch das Abgeordnetenhaus im Haushaltsgesetz festgelegt. Sie betragen seit 2025

  • 470 % für Grundstücke bzw.
  • 0 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

• Was ist der Grundsteuerbescheid?

  Die Festsetzung der Grundsteuer für das Kalenderjahr (Grundsteuerjahresbetrag) erfolgt durch schriftlichen Bescheid an den Steuerschuldner oder durch öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt von Berlin, wenn er die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten hat und sich die Zahlungsweise nicht geändert hat (siehe hierzu den folgenden Abschnitt “Wann sind die Vorauszahlungen fällig?”).

  Der Grundsteuerjahresbetrag wird ermittelt durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz.

• Welche Zahlungstermine gibt es?

  Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird fällig am

  • 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel.

  Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag mehr als 15 € und weniger als 30 €, wird dieser am

  • 15. Februar und 15. August je zur Hälfte fällig.

  Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag nicht mehr als 15 €, wird dieser am

  • 15. August in voller Höhe fällig.

  Abweichend von den beiden erstgenannten Fälligkeiten kann auf Antrag des Steuerschuldners die Grundsteuer am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Dieser Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt werden. Die so beantragte Zahlungsweise bleibt auch für die Folgejahre gültig, es sei denn, Ihre Änderung wird bis zum 30. September für das folgende Jahr beantragt.

• Was ändert sich bei einem Eigentümerwechsel oder einer Teilung?

  Durch einen Eigentümerwechsel ändert sich weder die Höhe der Steuer noch die Steuernummer, denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Daher ist jedes Grundstück (jede wirtschaftliche Einheit gem. § 2 Bewertungsgesetz) beim zuständigen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Wenn neue wirtschaftliche Einheiten entstehen, z. B.: durch Teilung in Wohnungs-/Teileigentum oder durch Teilung eines Grundstücks, so erhalten diese neue, eigene Steuernummern.

  Bei einem Eigentümerwechsel wird das Grundstück mit seiner bisherigen Steuernummer dem/der neuen Eigentümer/in ab dem 1. Januar des Jahres nach dem Übergang von Nutzen und Lasten (‘Lastenwechsel’) steuerlich zugerechnet. Ggf. davon abweichende zivilrechtliche Vereinbarungen zur Übernahme der Lasten in einem Kaufvertrag haben auf die Steuerschuldnerschaft keinen Einfluss – im Falle einer Nichtzahlung wendet sich das Finanzamt mit einer Mahnung an den Veräußerer.

• Müssen dem Finanzamt Änderungen mitgeteilt werden?

  Sofern sich Änderungen ergeben haben, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwertes oder die Grundstücksart auswirken könnten oder zu einer erstmaligen Feststellung führen, müssen diese dem Finanzamt angezeigt werden.

  Hierzu zählen insbesondere die folgenden Änderungen:

  • Änderungen, die den Grundsteuerwert beeinflussen (z. B. An- und Ausbauten, Abriss, Neubau, Kernsanierung, Verkauf eines Teilgrundstücks),
  • Änderungen, die die Grundstücksart beeinflussen,
  • Änderungen, die zu einer erstmaligen Feststellung führen (z. B. Wegfall einer Steuerbefreiung),
  • Änderungen bei Ermäßigungen der Steuermesszahl (Denkmalschutz, geförderter Wohnraum)
  • wenn das (wirtschaftliche) Eigentum eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden übergegangen ist.

  Nicht anzeigepflichtig ist der Übergang durch Kaufvertrag. Hier sind die Notare anzeigepflichtig.

  Änderungen sind jeweils bis zum 31.03. des Folgejahres (§ 228 BewG, § 19 GrStG) beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen.

  Die Fristen zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen nach § 228 Abs. 2 BewG und § 19 GrStG auf den Feststellungszeitpunkt 01.01.2025 wurden bis zum 31.12.2025 und auf den Feststellungszeitpunkt 01.01.2026 bis zum 30.04.2026 verlängert (BStBl 2026 I S. 5).

  Die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 (z. B. Bodenrichtwert, Mietansätze) werden während des Hauptveranlagungszeitraums nicht angepasst. Sie bleiben bis zur nächsten Hauptfeststellung unverändert.

  Anzeigemöglichkeiten:
  Die Anzeige kann über die Steuer-Onlineplattform Mein ELSTER durch Abgabe einer neuen Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwertes oder als sonstige Nachricht erfolgen. Bei der Anzeige über “Mein ELSTER” erhalten Sie unmittelbar nach der Übersendung einen Übermittlungsnachweis. Alternativ können Sie die Anzeige schriftlich an das für Ihr Grundstück zuständige Finanzamt senden. Dazu können Sie das Formular Grundsteuer-Änderungsanzeige nutzen. Zur Unterstützung wurde eine Ausfüllanleitung zur Grundsteuer-Änderungsanzeige zusammengestellt.

  Bei weitreichenderen Änderungen kann das Finanzamt im Einzelfall eine vollständige Erklärung anfordern. Belege sind grundsätzlich nicht unaufgefordert einzureichen. Im Einzelfall kann die Finanzverwaltung Belege anfordern. Bitte bewahren Sie daher vorhandene Unterlagen sorgfältig auf.

• Ab wann wirken sich Veränderungen steuerlich aus?

  Maßgebend für die Steuerschuldnerschaft sind die Eigentumsverhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Nach diesem Stichtagsprinzip wirken sich Veränderungen am Eigentum erst zum 1. Januar des Folgejahres aus. Die Grundsteuerschuldnerschaft geht also nicht gleichzeitig mit dem bürgerlich-rechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentum auf den Erwerber über, sondern erst zum folgenden 1. Januar. Bis dahin wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.
  Wer am 1. Januar Eigentümer und deshalb Steuerschuldner ist/war, schuldet also die volle Jahressteuer. Der Verkäufer bleibt somit Schuldner der Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr und muss für deren rechtzeitige und vollständige Entrichtung sorgen. Davon abweichende privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Erwerber darüber, wer die Grundsteuer übernimmt, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss. Bleibt eine fällige Zahlung aus, wendet sich das Finanzamt daher mit einer Mahnung an den Verkäufer.

• Kann ich von der Grundsteuer befreit werden?

  Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Befreiung (§§ 3 und 4 GrStG) von der Grundsteuer erfolgen. Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften.

• Kann die Grundsteuer auch erlassen werden?
  Die Erlassmöglichkeiten sind in §§ 32 bis 35 GrStG abschließend geregelt. Ein Erlass bzw. Teilerlass der Grundsteuer kann in Fällen der Ertraglosigkeit bzw. Ertragsminderung von Grundbesitz, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt,

  • Kulturgut und Grünanlagen (§ 32 GrStG)
  • oder um land- und forstwirtschaftliche Betriebe bzw. bebaute Grundstücke, bei denen der Steuerschuldner unverschuldet wesentliche Ertragsminderungen hinnehmen muss (§§ 33, 34 GrStG),

  in Frage kommen. Der Erlass bzw. Teilerlass wird nur auf Antrag gewährt und muss bis zum 31. März des Folgejahres bei dem Finanzamt gestellt werden, das die Grundsteuer festgesetzt hat.

• Liegt ein Härtefall gemäß § 2 BlnGrStMG vor?

  § 2 BlnGrStMG (in der Fassung vom 27.06.2024; GVBl. Nr. 26 vom 10.07.2024 S. 422) soll verhindern, dass durch die Festsetzung der neuen Grundsteuer die Existenz der Eigentümerinnen und Eigentümer gefährdet wird. Wenn die Voraussetzungen vorliegen, kann die Grundsteuer niedriger festgesetzt werden.

  Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

  1. Es liegt ein Einfamilienhaus, ein Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum vor.
  2. Das Gebäude wird vollständig selbst genutzt.
  3. Die Erhebung der Steuer ist unbillig.
     Unbilligkeit liegt insbesondere vor, wenn die Steuererhebung die persönliche Existenz vernichten oder ernstlich gefährden würde.
     Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Steuerpflichtigen müssen so beschaffen sind, dass die Grundsteuer für ihn eine unzumutbare Belastung darstellt und ihre Erhebung ursächlich für eine Existenzgefährdung ist. Da das Finanzamt die gesamte wirtschaftliche und persönliche Lage prüfen muss, sind die Einkommens- und Vermögensverhältnisse vollständig darzulegen.

  Der Antrag kann formlos gestellt werden. Zum Nachweis der Unbilligkeit ist der Vordruck „Darstellung der wirtschaftlichen Verhältnisse“ ausgefüllt beizufügen.
  Der Vordruck kann unter https://www.berlin.de/sen/finanzen/steuern/downloads/artikel.9866.php heruntergeladen werden.

  Wurde die Grundsteuer niedriger festgesetzt, sind spätere Änderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse unaufgefordert und unverzüglich dem Finanzamt anzuzeigen.

• Ist das Bewertungsgesetz verfassungswidrig?

  Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber für die Bewertung von Grundstücken in einem Massenverfahren großen Spielraum gegeben. Mit dem 2019 in Kraft getretenen Siebenten Abschnitt des Bewertungsgesetzes hat der Gesetzgeber ein neues Bewertungsverfahren für die Grundsteuer geschaffen. Mit dem neuen Verfahren werden die Wertverzerrungen, die im Laufe der Jahrzehnte für die Einheitsbewertung entstanden sind, beseitigt.
  Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die neuen Grundsteuerwerte gegen die Verfassung verstoßen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass durch die Neubewertung gewährleistet wird, dass Gleiches gleich und Unterschiedliches unterschiedlich behandelt wird.
  Durch die Berücksichtigung der Lage des Grundstücks, der Flächen für Grundstück und Gebäude und des Alters der Gebäude werden Wertunterschiede nachvollziehbar abgebildet.

  Der Bundesfinanzhof hat mit seinen Urteilen zu den Verfahren II R 3/25, II R 25/24 und II R 31/24 vom 10.12.2025 das neue Bewertungsrecht zur Grundsteuer im Bundesmodell für verfassungsgemäß erklärt. Da eine Verfassungsbeschwerde eingelegt wurde, ruhen die Einsprüche insoweit weiterhin.

• Kann ich einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen?

  Gemäß § 220 Abs. 2 BewG ist geregelt, dass Steuerpflichtige unter bestimmten Bedingungen einen unter dem Grundsteuerwert liegenden Verkehrswert nachweisen können.

  Folgende Voraussetzungen müssen u.a. erfüllt werden:

  1. Der festgestellte Grundsteuerwert beträgt mindestens 140 % des nachgewiesenen Verkehrswertes.
  2. Der Nachweis wird durch ein Sachverständigengutachten oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis (Vertragsabschluss vom 01.01.2021 bis 31.12.2022 für das betroffene Grundstück) erbracht. Das Gutachten muss durch einen Sachverständigen im Sinne des § 198 Absatz 2 BewG erstellt werden. Für den Nachweis gelten die aufgrund des § 199 Baugesetzbuch erlassenen Vorschriften.
     Die Kosten für ein Gutachten sind vom Steuerpflichtigen zu tragen, da er bei steuermindernden Tatsachen die Beweislast trägt.

  In der Rubrik Hilfestellungen finden Sie das „Merkblatt zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts für Zwecke der Grundsteuer ab 01.01.2025“. Dieses enthält weitere Informationen über die grundlegenden Anforderungen.

  Eine Änderung kann im Rahmen eines Einspruchs erfolgen. Ist der Grundsteuerwertbescheid bestandskräftig geworden, kann ggf. auch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung in Betracht kommen. Die Wertfortschreibungsgrenze von 15.000 € (§ 222 Absatz 3 BewG) ist zu beachten.

• Wann hat ein Einspruch Aussicht auf Erfolg?

  Sofern sich der Einspruch gegen eine fehlerhafte Sachverhaltserfassung und/oder die falsche Rechtsanwendung richtet (z. B. falsche Wohnfläche oder Gebäudeart, falsches Baujahr), erfolgt eine umfassende Prüfung und eine Einzelfallentscheidung.

  Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid

  Sofern sich der Einspruch gegen die Anwendung der gesetzlichen Grundlagen richtet (z. B. gegen den Ansatz der typisierten Nettokaltmiete oder den vom Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenrichtwert), hat ein Einspruch grundsätzlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Finanzverwaltung ist an das geltende formelle Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 gebunden. Die Finanzämter dürfen nicht gegen dieses handeln oder die Anwendung des Gesetzes aussetzen.

  Wird mit dem Einspruch ausschließlich die Verfassungsmäßigkeit des neuen Rechts angezweifelt und das Ruhen des Verfahrens beantragt, gewähren die Finanzämter dies in der Regel stillschweigend (sog. Zweckmäßigkeitsruhe). Auch ohne ausdrücklichen Antrag gehen die Finanzämter aus verwaltungsökonomischen Gründen davon aus, dass Einspruchsführer, die sich ausschließlich auf die Verfassungsmäßigkeit des neuen Rechts beziehen, einer Verfahrensruhe aus Zweckmäßigkeitsgründen zustimmen.
  Der Bundesfinanzhof hat mit seinen Urteilen zu den Verfahren II R 3/25, II R 25/24 und II R 31/24 vom 10.12.2025 das neue Bewertungsrecht zur Grundsteuer im Bundesmodell für verfassungsgemäß erklärt. Da eine Verfassungsbeschwerde eingelegt wurde, ruhen die Einsprüche insoweit weiterhin.Sofern der Steuerpflichtige deutlich macht, dass er ein eigenes Gerichtsverfahren führen möchte, sind die Finanzämter angehalten, diesem Begehren nachzukommen und über den Einspruch durch Einspruchsentscheidung zu entscheiden.

  Einsprüche gegen die Bescheide über den Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer

  Sollten Sie Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid eingelegt und diesen ausschließlich auf die behauptete Verfassungswidrigkeit gestützt haben, sind Einsprüche gegen die Folgebescheide (Grundsteuermessbetrag- und Grundsteuerbescheide) mit gleicher Begründung nicht notwendig. Sollte eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Nichtigkeit oder zur Änderung des Grundsteuerwertbescheides führen, wären die Folgebescheide in jedem Fall – auch bei Bestandskraft – zu ändern.

  Einwendungen gegen den Messbetragsbescheid können sich nur auf die Anwendung der Messzahl und die Grundsteuerbefreiung beziehen. Bitte prüfen Sie ggf., ob die Grundsteuerermäßigungen (z. B. für Denkmalschutz, Wohnraumförderung) bzw. -befreiungen (z. B. für öffentliche Zwecke) zutreffend berücksichtigt wurden.
  Einwendungen gegen den Grundsteuerbescheid können sich nur auf die Anwendung des Hebesatzes beziehen.

  Einsprüche gegen die Bescheide über den Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer allein aus Gründen einer behaupteten Verfassungswidrigkeit haben keine Aussicht auf Erfolg, weil es keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass das Grundsteuergesetz und das BlnGrStMG gegen die Verfassung verstoßen. Solche Einsprüche werden von den Finanzämtern als unbegründete Einsprüche zurückgewiesen.

• Antrag auf Aussetzung der Vollziehung

  Anträge auf Aussetzung der Vollziehung werden durch die Finanzämter abgelehnt, wenn keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide bestehen.
  Eine Aussetzung der Vollziehung kommt nicht in Betracht, wenn der Einspruch ausschließlich mit der behaupteten Verfassungswidrigkeit begründet wird. Nach der Rechtsprechung des BFH (vgl. z. B. BFH-Beschlüsse vom 15.06.2016, Az. II B 91/15 und vom 02.03.2017, Az. II B 33/16 zur Einheitsbewertung) müsste das Aussetzungsinteresse der Einspruchsführer Vorrang vor den öffentlichen Interessen am Vollzug des Gesetzes haben.
  Das Steueraufkommen aus der Grundsteuer ist für die Steuergläubiger (hier das Land Berlin) von hoher Bedeutung und für eine geordnete Haushaltsführung unverzichtbar. Das Interesse der Steuerpflichtigen, vorläufig keine Grundsteuer zahlen zu müssen, ist demgegenüber nachrangig (siehe BFH-Beschluss vom 02.03.2017).

  Wird Aussetzung der Vollziehung beantragt, weil ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden soll, ist zur Begründung des Antrags die Vorlage des Gutachtens noch nicht erforderlich. Es ist allerdings schlüssig darzulegen, dass der Verkehrswert erheblich niedriger sein kann. Die Aussetzung der Vollziehung wird in diesen Fällen befristet ausgesprochen und der Verkehrswertnachweis ist innerhalb der Frist zu erbringen.