Drucksache - 0660/XIX  

Sachverhalt:

Text siehe Anlage

Bezirksamt Reinickendorf von Berlin                                                                                                  02.09.2014

Abteilung Stadtentwicklung, Umwelt,

Ordnung und Gewerbe

An die                                                                                                                               Drucksache Nr. 0660

Bezirksverordnetenversammlung                                                                                     XIX. WP

von Berlin-Reinickendorf

Vorlage zur Kenntnisnahme für die

Bezirksverordnetenversammlung

Soziale Erhaltungsverordnungen

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

In der Erledigung des Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung vom 14.05.2014 - Drucksache Nr. 0660/XIX -:

„Das Bezirksamt wird ersucht zu prüfen, für welche Gebiete in Reinickendorf der Erlass von (sozialen) Erhaltungsverordnungen gem. § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 „Milieuschutz“ BauGB geboten sein kann.“

wird gemäß § 13 BezVG berichtet:

Bedeutende städtebauliche Entwicklungen für den Bezirk Reinickendorf sind in den nächsten Jahren insbesondere durch die Schließung des Flughafens Tegel zu erwarten. Betroffen ist hiervon vorwiegend der Ortsteil Reinickendorf mit dem Quartier zwischen Kurt-Schumacher-Damm und Provinzstraße, das angrenzend zum Stadtbezirk Mitte im Bereich der Einflugschneise des Flughafens Tegel liegt. Derzeit ist das Gebiet erhöhten Lärm- und Schadstoffemissionen ausgesetzt. Die negativen Umwelteinwirkungen werden mit der Schließung des Flughafens wegfallen. Das Gebiet ist zudem mit einer guten Verkehrsinfrastruktur an das Stadtzentrum angebunden. Diese Ausgangssituation führt zu der Einschätzung einer möglichen Aufwertung und damit verbunden zur Verdrängung bestimmter Bevölkerungsgruppen.

Ziel der Erhaltungsverordnung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eines Stadtteils oder Quartiers vor Verdrängung zu schützen und die übliche Sesshaftigkeit zu bewahren. Die „Milieuschutzsatzung“ ist langfristig darauf ausgerichtet, die öffentliche Infrastruktur und Einrichtungen, wie Kindertagesstätten und Schulen, zu erhalten. Sie garantiert keinen individuellen Mieterschutz.

Im Rahmen der Umsetzung werden Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Genehmigungen erhalten nur die baulichen Maßnahmen, die den allgemein üblichen Wohnungsstandard nicht überschreiten. Unüblich sind in der Regel außergewöhnliche und hochwertige Ausstattungen (z.B. große Sanitärräume, große Balkone und Zusammenlegungen).

Folgende Maßnahmen kämen beispielsweise bei Erlass einer Erhaltungsverordnung in Betracht:

zu genehmigende Maßnahmen:

-       Ersteinbau einer Sammelheizung

-       erstmaliger Heizungseinbau (inkl. Warmwasser- Versorgung)

-       Ersteinbau eines Badezimmers

-       Grundausstattung mit Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- sowie Elektroinstallationen

-       Doppel- bzw. Isolierglasfenster

-       Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen

-       Wärmedämmung (Beschränkte Sanierung auf das, was die jeweils gültige Energieeinsparverordnung zwingend vorschreibt)

-       Balkonanbau (bis max. 5,00 m²)

nicht genehmigungsfähige Maßnahmen (deutlich überschreitende Standards):

-       Grundrissänderungen sowie die Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum

-       Zusammenlegung von Wohnungen (Ausnahmen sind dann zulässig, wenn der Einbau   eines zeitgemäßen Bades in einer einzelnen Wohnung auf Grund der Größe oder der     Grundrissgestaltung nicht möglich ist und wenn die Maßnahme zur Sicherung gesunder   Wohnverhältnisse erforderlich ist).

-       Einbau eines zweiten Bades/Dusche oder WC ́s. Ausnahmen sind als Einzelfallregelung in     Wohnungen mit vier oder mehr Wohnräumen möglich

-       Einbau einer Fußbodenheizung

-       Einbauküche, sonstige Einbaumöbel

-       Hochwertige Bodenbeläge (Parkett/Laminat, hochwertige Teppich- und Fliesenböden      u. ä.)

-       Aufwändige Decken- und Wandverkleidungen

-       Schallschutzfenster ohne Nachweis der Erforderlichkeit

-       Einbau eines Innenkamins

-       Schaffung von Balkonen, Loggien, Terrassen und Wintergärten mit mehr als 5,00 m²     Fläche

-       Ein- bzw. Anbau von Aufzügen, sofern sie nicht nach der BauO Bln gefordert werden

-       Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplatzanlagen

-       Wärmedämmmaßnahmen, es sei denn, sie sind zur Erreichung der Ziele der EnEV in der   jeweils gültigen Fassung unabdingbar, Gegenstand einer öffentlichen Fördermaßnahme   oder aus sonstigen Rechtstatbeständen zwingend durchzuführen. Die Erforderlichkeit von   Wärmedämmmaßnahmen ist vom Antragsteller durch Vorlage eines Gutachtens eines   Sachverständigen nachzuweisen

Neben den baulichen Maßnahmen ist auch die Regelung zur Bildung von Wohnungsteileigentum Bestandteil einer Milieuschutzsatzung.

Für die Einschätzung über die Notwendigkeit und die Voraussetzungen zum Erlass einer Erhaltungsverordnung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB wird eine umfassende und detaillierte gutachterliche Voruntersuchung notwendig. Das Gutachten prüft mögliche Bedingungen zur Entstehung eines Aufwertungsdrucks nach Schließung des Flughafens im besagten Gebiet. Diese eventuelle Entwicklung müsste mit der Gefahr einer Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung einhergehen. Zur Offenlegung möglicher Aufwertungspotentiale beim Wohnungsbestand ist eine Auflistung modernisierungsnotwendiger Gebäude und des vorhandenen Ausstattungsstandards der Wohneinheiten erforderlich. Im Rahmen des Gutachtens werden soziodemographische Untersuchungen (z.B. Einkommens- und Familienstand) der Einwohnerschaft notwendig, um den etwaigen Schutz des besagten Milieus zu begründen. Erfahrungen aus anderen Bezirken haben gezeigt, dass die gutachterliche Voruntersuchung einen erheblichen Aufwand bedeutet, da durch sie wesentliche Grundlagen und die Gebietsabgrenzung festgesetzt werden müssen.

Für die Beauftragung einer solchen Untersuchung müsste der Bezirk Mittel bereitstellen, ebenso wäre zusätzliches Personal für die Betreuung eines Milieuschutzgebiets erforderlich.

Wir bitten, die Drucksache 0660/ XIX damit als erledigt zu betrachten.

Frank Balzer                                                                                                  Martin Lambert

Bezirksbürgermeister                                                                                    Bezirksstadtrat