Fragen und Antworten

Das am 20. Juli 2022 (BGBl. I S. 1237) geänderte Gebäudeenergiegesetzes (GEG) regelt § 102 Absatz 4 GEG¹ neu, dass bis zum 31. Dezember 2024 auf Antrag bei den jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörden die zulässige Nutzungsdauer von Gebäuden,

• die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden, und provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren (§ 2 Absatz 2 Nummer 6) und
• die für eine Nutzungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmt und aus Raumzellen von jeweils bis zu 50 Quadratmetern Nutzfläche zusammengesetzt sind (§ 104 Satz 2 GEG)

um weitere zwei Jahre verlängern, wenn ansonsten die Unterbringung von Geflüchteten durch die öffentliche Hand oder im öffentlichen Auftrag erheblich verzögert würde.

In Berlin sind im Sinne des § 2 EnEV-DV Bln (Ausnahmen und Befreiungen, Vorlage auf Verlangen) bei Anträgen auf Ausnahmen oder Befreiungen das Vorliegen der Voraussetzungen grundsätzlich durch eine oder einen Prüfsachverständigen für energetische Gebäudeplanung (PSVeGP) zu bestätigen.

Soweit die Nutzung bereits vorhandener Geflüchtetenunterkünfte, die im o.g. Sinn als temporäre Bauten errichtet wurden, über die zulässigen Standdauern hinaus ohne umfangreiche Sanierungs- oder Renovierungstätigkeiten möglich ist, ist davon auszugehen, dass eine Neuerrichtung oder Neueinrichtung anstelle der vorhandenen Geflüchtetenunterkünften eine erhebliche Verzögerung darstellt und der Befreiungstatbestand des § 02 Absatz 4 GEG gegeben ist. Die Sachverhalte der erheblichen Verzögerung sollen im Antrag konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Eine Stellungnahme eines bzw. einer PSV eGP ist in diesen Fällen nicht erforderlich.
________________________
¹
㤠102 Befreiungen
…
(4) Bis zum 31. Dezember 2024 können die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag die zulässige Nutzungsdauer von Gebäuden im Sinne des § 2 Absatz 2 Nummer 6 und des § 104 Satz 2 um weitere zwei Jahre verlängern, wenn ansonsten die Unterbringung von Geflüchteten durch die öffentliche Hand oder im öffentlichen Auftrag erheblich verzögert würde.“

Die EnEV stellt grundsätzlich primärenergetische Gesamtanforderungen an die energetische Qualität von beheizten oder gekühlten Gebäuden. Für Einzelne Gebäude bzw. Maßnahmen regelt die EnEV u.a. folgende Ausnahmen:

• Mit Ausnahme von den Anforderungen an die Inbetriebnahme von Heizungen (§ 13 EnEV) oder die Inspektionspflicht bei Klimaanlagen (§ 12 EnEV) findet die EnEV keine Anwendung auf z.B. folgende Neubauten:
  • Traglufthallen oder Zelte (§ 1 Absatz 3 Nr. 5)
    **Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden (§ 1 Absatz 3 Nr. 6, 1. Halbsatz) oder
  • provisorische Gebäude, auch Containerbauten, mit einer geplanten Nutzungsdauer von nicht mehr als zwei Jahren. Bei solchen Gebäuden muss der bauordnungsrechtliche Mindestwärmeschutz eingehalten werden (§ 1 Absatz 3 Nr. 6, 2. Halbsatz)
• Bei der Errichtung von Gebäuden aus Raumzellen (z.B. Container) mit maximal 50 qm Nutzfläche, die nicht mehr als 5 Jahre genutzt werden, genügen die Anforderungen an die Außenbauteile nach Anlage 3 EnEV (§ 8 EnEV).
• Reine Nutzungsänderungen von bestehenden Gebäuden, die aufgrund der bisherigen Nutzung konstant beheizt und/ oder gekühlt werden und deren Gebäudehülle nicht oder nur unwesentlich („Bagatellregelung“, § 9 Absatz 3 EnEV) geändert wird, fallen nicht in die Anwendungspflicht der EnEV.
• Beim Einbau einer Heizung oder bei baulichen Änderungen in bestehenden Gebäuden oberhalb der sogenannten Bagatellgrenze (§9 Abs. 3 EnEV) müssen die jeweils geänderten Bau- oder Anlagenteile die entsprechenden Einzelanforderungen einhalten (§ 9 Absatz 1 Satz 1 und § 13 EnEV).
• Unabhängig von den o.g. Erleichterungen sind Befreiungen nach § 25 EnEV wegen Unwirtschaftlichkeit oder sonstiger unbilligen Härten möglich. Eine unbillige Härte durch Unwirtschaftlichkeit liegt dann vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb der üblichen Nutzungsdauer (Neubau) bzw. innerhalb angemessener Frist (Bestand) durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können.

Über Befreiungen nach § 25 EnEV entscheiden auf Antrag die zuständige Bauaufsichtsbehörde im Bezirk. Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Baugenehmigung oder Zustimmung durch SenStadtUm erteilt wird. Befreiungen für provisorische Gebäude aufgrund der o.g. unbilligen Härte sollten befristet werden.

Aufgrund der Dringlichkeit zur Schaffung von Unterkünften für Flüchtlinge und Asylsuchende wurde u.a. auch die Energieeinsparverordnung (EnEV) geändert. Mit dem neuen § 25a EnEV gelten für die Bereitstellung von Gebäuden, die als Aufnahmeeinrichtungen nach § 44 Asylverfahrensgesetz oder als Gemeinschaftsunterkünfte nach § 53 Asylverfahrensgesetz dienen, nun folgende, bis zum 31. Dezember 2018 befristete Spezialregelungen:

• Alle Änderungen, Erweiterungen oder Ausbauten von bestehenden Gebäuden, die für die o.g. Nutzung vorgesehen sind, sind pauschal von allen Anforderungen des § 9 EnEV befreit. Solche Maßnahmen unterliegen lediglich den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach den anerkannten Regeln der Technik.
• Bei den w.o. genutzten bestehenden Gebäuden entfällt bis Ablauf der o.g. Frist außerdem die Nachrüstpflicht nach § 10 Absatz 3 EnEV für oberste Geschossdecken.
• Provisorische Gebäude (z.B. Containerbauten) im Sinne von § 1 Absatz 3 Nr. 6 EnEV, die innerhalb der o.g. Frist und für die o.g. Nutzung errichtet werden, sind abweichend von der bisherigen Regelung für eine Nutzungsdauer von fünf Jahren (anstatt der sonst zulässigen zwei Jahre) von den Anforderungen der EnEV ausgenommen. Hier genügt bauordnungsrechtliche Mindestwärmeschutz.
• Unabhängig von den o.g. Erleichterungen sind Befreiungen nach § 25 EnEV wegen Unwirtschaftlichkeit oder sonstiger unbilligen Härten möglich. Für den gegebenen Anlass wurde per Verordnung folgender Härtefalltatbestand definiert: Von einer unbilligen Härte im Sinne des § 25 Absatz 1 EnEV kann ausgegangen werden, “wenn die Anforderungen der EnEV im Einzelfall die Schaffung von Aufnahmeeinrichtungen nach § 44 des Asylgesetzes oder von Gemeinschaftsunterkünften nach § 53 des Asylgesetzes erheblich verzögern würden.”

Über Befreiungen nach § 25 EnEV entscheiden auf Antrag die zuständigen Bauaufsichtsbehörden der Bezirke, auch in den Fällen, in denen die Baugenehmigung oder Zustimmung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erteilt wird.

Die Verschärfungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind bei Neuerrichtung von Gebäuden ab 1. Januar 2016 einzuhalten (s. u.a. Zeile 1.0 der Tabelle 1, Anlage 1 (Wohngebäude) und Zeile 1.0 der Tabelle 1, Anlage 2 (Nichtwohngebäude)). Zum Schutz vor Anpassungen an die veränderten Anforderungen der EnEV während der Planungs- und Genehmigungsphase für bereits begonnene Bauvorhaben gelten auch hierfür die Übergangsregelungen des § 28 EnEV.

Die erhöhten Anforderungen gelten nicht für Baumaßnahmen, die vor dem 1. Januar 2016

• den Bauantrag gestellt haben (Datum des Posteingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde) bei genehmigungspflichtigen Vorhaben nach §§ 64 und 65 BauO Bln (klassisches und vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren),
• erstmalig Bauvorlagen eingereicht haben (Datum des Posteingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde) bei Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 63 BauO Bln (sie gelten als “Anzeige” oder “Kenntnisgabe” im Sinne der EnEV).

Nach § 10 Absatz 1 EnEV sind ineffiziente Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, bis 31.12. 2014 auszutauschen. Von dieser Pflicht ausgenommen sind u.a.:

• Heizungsanlagen mit einer Nennleistung von weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt und
• selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer in diesen Gebäuden am 1. Februar 2002 mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben. Die Pflicht zur Außerbetriebnahme ist erst bei einem Eigentümerwechsel durch den neuen Eigentümer und dann innerhalb von zwei Jahren umzusetzen.

Die kurze Frist kann dazu führen, dass durch Engpässe bei Heizungsfachfirmen ein Austausch während der Heizperiode zu angemessenen Preisen nicht möglich ist. Solche Fälle beurteilen die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau und treffen die geeigneten Maßnahmen (§ 26 b Abs. 3 EnEV). Eine Ausnahme nach § 25 EnEV 2013 (Befreiung) ist hier nicht begründet.

Die Begründung zur Änderung des § 10 EnEV (Drucksache 113/13 (Beschluss) S.10) sagt dazu sinngemäß:

Mit dem Bezug auf den normativen Mindestwärmeschutz in §10 Absatz 3 Satz 1 EnEV wurde eine energetische Kenngröße als überprüfbarer Auslösetatbestand festgelegt, mit der die Wirtschaftlichkeit beziehungsweise die Unwirtschaftlichkeit einer nachträglichen Dämmung im konkreten Gebäude beurteilt werden kann. Da bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einer nachträglichen Geschossdeckendämmung im konkreten Einzelfall auch anfallende Kosten, zum Beispiel für das Freiräumen von genutzten Dachspeichern, berücksichtigt werden können, scheint eine möglichst genaue Bestimmung der energetischen Qualität der vorhandenen Geschossdecke und der damit verbundenen Wärmeverluste angemessen.

Um nun festzustellen, ob die oberste Geschossecke in die Dämmpflicht fällt bzw. ob die erforderliche Dämmmaßnahme wirtschaftlich bzw. unwirtschaftlich ist, soll die vorhandene energetische Qualität einer obersten Geschossdecke möglichst genau bestimmt werden. Dafür ist die Bauteilqualität zuerst anhand von Unterlagen, Inaugenscheinnahme oder sonstiger Methoden zu ermitteln. Nur wenn eine konkrete bauteilbezogene – zerstörungsfreie – Bewertung nicht möglich ist, kann auf veröffentlichte Bauteilkenngrößen zurückgegriffen werden, je konkreter differenziert desto besser. Beispiel dafür ist z.B. der Katalog des ZUB für regionaltypische Bauweisen.

• www.altbaukonstruktionen.de

Nicht auszuschließen ist, dass in umstrittenen Fällen ein Gutachten eines Sachverständigen (Prüfsachverständigen für energetische Gebäudeplanung (PSVeGP)) fällig wird, um festzustellen, ob die Pflicht ausgelöst wird oder nicht. Bauteilbewertungen mit Hilfe von Materialproben verlangt der Verordnungsgeber gleichwohl nicht! Die Nachrüstpflicht gilt wie bisher vorbehaltlich der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit. Die Ausnahme ist durch § 10 Absatz 5 EnEV 13 per Gesetz definiert, die EnEV verlangt dafür kein behördliches Verfahren.

In Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien müssen bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung nach § 16a EnEV 13 Angaben über und aus dem angeben werden, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt.

Die Pflicht nach § 16a EnEV 13 gilt auch für “alte” Energieausweise, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden und noch Gültigkeit haben. Sie müssen jedoch nicht mit Energieeffizienzklassen “nachgerüstet” werden. Welche Informationen für die Pflichtangaben bei “alten” und gültigen Energieausweisen erforderlich sind, zeigt die vom Bund bekanntgegebene Arbeitshilfe.

Nach § 16 Absatz 2 EnEV muss ein Verkäufer/ Vermieter, etc. bei der Besichtigung eines Gebäudes, Gebäudeteils/ Nutzungseinheit oder einer Wohnung einem potentiellen Käufer/ Mieter/ Pächter etc. den Energieausweis oder eine Kopie davon vorlegen.

Alternativ darf der Energieausweis oder dessen Kopie auch an deutlich sichtbarer Stelle ausgehängt oder während der Besichtigung deutlich sichtbar ausgelegt werden. Die Vorlagepflicht gilt auch wenn keine Besichtigung stattfindet, und zwar spätestens unverzüglich dann, wenn der potenzielle Käufer/ Mieter etc. ihn hierzu auffordert.

Unverzüglich nach Abschluss des Kauf-, Mietvertrages, etc. hat der Verkäufer dem Käufer unaufgefordert den Energieausweis oder eine Kopie davon zu übergeben.

Der § 16 Absatz 3 und 4 EnEV 2013 knüpft die Aushangspflicht von Energieausweisen in Gebäuden an behördlich und nichtbehördlich genutzte Flächen mit starkem Publikumsverkehr.

Von der Aushangspflicht betroffen sind Gebäude, in denen starker Publikumsverkehr stattfindet auf

• mehr als 500 Quadratmeter behördlich genutzter Fläche seit dem 1.5. 2014 oder
• mehr als 250 Quadratmeter behördlich genutzter Fläche nach dem 8. Juli 2015
• mehr als 500 Quadratmeter nicht behördlicher genutzter Fläche, sobald ein Energieausweis vorliegt

Was als behördliche bzw. nicht behördliche Nutzung einzuordnen ist, ist unter dem Aspekt der bisherigen Regelung zu betrachten: Danach waren Behörden und „sonstige Einrichtungen“, die öffentliche Dienstleistungen erbringen – z.B. Schulen – von der Aushangspflicht erfasst, sobald alle übrigen Randbedingen (Größe, starker Publikumsverkehr) erfüllt waren. Weil für diese Gebäude, für die bereits Energieausweise vorliegen müssen, auch nach Ablauf der Geltungsdauer die Aushangspflicht nicht entfällt, wird für die Einordnung der „behördlichen Nutzung“ grundsätzlich auf die Trägerschaft abgestellt.

Beispiele für Nutzungen mit starkem Publikumsverkehr sind u.a. Ladengeschäfte, Einkaufszentren, Supermärkte, Vergnügungsstätten, Hotels, Banken, Gaststätten, Diskotheken, Krankenhäuser, Ärztehäuser, Dienstleistungseinrichtungen, Sporteinrichtungen, Turnhallen, Theater, Opern, Bibliotheken, Schwimmbäder, Schulen, Kindertagesstätten, Einrichtungen des öffentlichen Personennah- und -fernverkehrs, öffentliche Verwaltungen, Gerichte, Museen, Galerien, u.v.m. (Liste nicht abschließend).

Die Aushangspflicht betrifft Eigentümer von (auch gemischt genutzten) Gebäuden oder unter bestimmten Voraussetzungen die Nutzer der stark Publikums-frequentierten Flächen, dem der Eigentümer dann den Energieauseis zur Verfügung stellen muss.

Für Ausnahmen und Befreiungen nach den §§ 10, 24 Absatz 1 und 25 EnEV in Bestandsgebäuden hat die Senatsverwaltung folgende Rahmenbedingungen zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit herausgegeben:

• §25 EnEV Rahmenbedingung

Auslegung zu § 24 Absatz 1 EnEV

Ausnahmen für Denkmale und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz

§ 24 Absatz 1 EnEV formuliert Ausnahmeregelungen für Änderungen oder den Umbau von Denkmälern und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz: von den Anforderungen der EnEV kann bei “Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz” abgewichen werden, soweit die Erfüllung der EnEV-Anforderungen

• “die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder
• andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen”.

Die “soweit”-Regelung nimmt Denkmäler oder sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz nicht per se von der EnEV aus; die energetischen Anforderungen sind auch bei diesen Bestandsgebäuden einzuhalten, und zwar in dem Umfang, in dem die Einhaltung der energetischen Anforderungen unter Beachtung der Denkmal- oder stadtgestalterischen Belange im Einzelfall technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist.

Die Ausnahmeregelungen des § 24 Absatz 1 EnEV gelten per Gesetz. Ein Antragsverfahren bzw. eine behördliche Entscheidung ist dafür nicht erforderlich. Nimmt ein Bauherr, im Falle einer durch die EnEV begründete, ausstehende energetische Maßnahme, die gesetzliche Ausnahmeregelung des § 24 Abs. 1 EnEV in Anspruch, empfiehlt es sich, eine schriftliche, nachvollziehbare und einzelfallbezogene Begründung über den reduzierten Umfang, auch vollständigen Verzicht, einer zunächst erforderlichen energetischen Baumaßnahme zu den Bauakten zu nehmen (Darlegung der technischen Unmöglichkeit bzw. der Unwirtschaftlichkeit). Die Unterlagen sollen für den Fall der Überwachung durch die zuständigen Behörden oder bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben der genehmigenden Behörde (§ 66 BauO Bln, § 3 Absatz 1 Nr. 6. BauVerfV) als Vorlage dienen.

Die Ermittlung, ob ein Ausnahmetatbestand im Sinne des § 24 Absatz 1 EnEV vorliegt, obliegt der Verantwortung des Bauherren bzw. des Eigentümers. Die EnEV begründet keine Bestätigung und kein Verfahren der Einstufung als sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz.

Für die Bewertung des unverhältnismäßig hohen Aufwands gilt dieser Bewertungsrahmen:

• §25 EnEV Rahmenbedingung

Desweiteren dienen folgende Hinweise der Unterstützung:

Baudenkmale

sind nach § 2, Nr. 3a EnEV “nach Landesrecht geschützte Gebäude oder Gebäudemehrheiten”. Baudenkmale sowie Denkmalbereiche aus mehreren baulichen Anlagen (Ensembles oder Gesamtanlagen) sind nach dem Denkmalschutzgesetz Berlin definiert und durch Eintrag in die Denkmalliste – Berlin registriert oder anderweitig amtlich erfasst. Der denkmalrechtliche Schutz erstreckt sich nach § 10 Denkmalschutzgesetz auch auf Gebäude in unmittelbare Umgebung eines Denkmals, soweit diese für dessen Erscheinungsbild von prägender Bedeutung sind.

• Denkmalliste – Berlin

Sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz

Hierbei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Er umfasst Gebäude, Gebäudeteile oder Bausubstanz, die nicht nach dem Denkmalrecht direkt unter Schutz stehen, jedoch insbesondere im städtebaulichen oder sonstigen stadtprägendem Zusammenhang durch öffentlich-rechtliche Instrumente oder auf sonstige Weise als schützenswert eingestuft werden. Von besonders erhaltenswerter Bausubstanz ist grundsätzlich auszugehen bei Gebäuden

• in Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (städtebauliche Erhaltungsverordnungen)
• in Sanierungsgebieten nach § 142 Baugesetzbuch, wenn deren besonderen Sanierungsziele den Erhalt von stadt-, ortsprägender bzw. baukulturell wertvoller Bausubstanz im Sinne des § 136 Abs. 4 Nr. 4 BauGB konkret bestimmen,
• in sonstigen durch örtliche Bauvorschriften stadtgestalterisch geschützten Bereichen (Gestaltungsverordnungen oder Regelungen in Bebauungsplänen nach § 12 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs).