Georg-Knorr-Park Teilgebiet Ost

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• Bebauungsplanverfahren XXI-22-2
• Städtebaulich-landschaftsplanerisches Gutachterverfahren
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Abschluss eines Städtebaulichen Vertrags

Das Investitionsvorhaben unterliegt dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Der Investor wird hierbei insbesondere verpflichtet, die aus seinem Vorhaben entstehenden Kosten für soziale Infrastruktureinrichtungen zu tragen. Dieser und eine Vielzahl weiterer Aspekte werden in einem Städtebaulichen Vertrag zwischen dem Land Berlin und Laborgh geregelt. In diesen Prozess wird auch der Bezirk Marzahn-Hellersdorf eingebunden.

Weiteres Bebauungsplanverfahren

Der Bebauungsplanentwurf wird erneut überarbeitet und angepasst. Sobald der Städtebauliche Vertrag ausverhandelt ist, wird der Bebauungsplanentwurf entsprechend § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch öffentlich ausgelegt. Ergänzend dazu werden auch die Behörden den neuen B-Planentwurf zur abschließenden Stellungnahme erhalten.

Der im März 2021 fertiggestellte Masterplan beinhaltet im Wesentlichen die folgenden Änderungen gegenüber dem Entwurf aus dem Frühjahr 2020:

1. Verschiebung des S-Turms (studentisches Wohnen) nach Norden bis auf die Fluchtlinie der großen Werkhalle
2. Erhalt von Teilen des Garagenbogens, teils nur der Garagenrückwand, auf einer deutlich längeren Strecke
3. Reduzierung der Geschossigkeit des Neubaus im großen Hof von VI auf III und Verlegung der Kita aus der ehemaligen Tankstelle in den Neubau im großen Hof
4. Stärkere Betonung der südlichen Achse im großen Hof durch Aufweitung
5. Veränderte Freiraumgestaltung im großen Hof und vor der Tankstelle: gerade Linien und Fluchten sowie harte Oberflächen statt verspielte organische Strukturen, um die industrielle Vorgeschichte erlebbar zu machen
6. Höhere und breitere Tordurchgänge im großen Hof, damit zwischen den drei Einzeldenkmalen Sichtbeziehungen möglich werden
7. Aus Naturschutzgründen Verschiebung der nördlichen Bebauungsgrenzen am Wiesenburger Weg um 20 m nach Süden und eine sich daraus ergebende, veränderte Anordnung der Wohnhöfe

Das Gebiet des Georg-Knorr-Parks Teilgebiet Ost liegt im Bezirk Marzahn-Hellersdorf in unmittelbarer Nachbarschaft zum S-Bahnhof Marzahn sowie dem Stadtteilzentrum Marzahner Promenade.

Die etwa 11 Hektar große Fläche war bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens XXI-22-2 vorrangig gewerblich genutzt, wies aber auch einige ungenutzte Flächen und leerstehende Gebäude auf. Sie gehört aufgrund ihrer idealen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr zu den wenigen Flächen mit großem Wohnungs- und Gewerbebaupotential. Dadurch kommt dem Gebiet, das von der Georg-Knorr-Straße und dem Wiesenburger Weg erschlossen wird, eine besondere stadtentwicklungspolitische Bedeutung zu.

Vorgesehen ist eine gemischte Nutzung aus Wohnbebauung mit etwa 1.000 Wohnungen, 370 studentischen Apartments und wohnverträglicher gewerblicher Nutzfläche. Mindestens 50 Prozent der Wohnungen werden öffentlich gefördert sein und einen Mietpreis von 6,50 EUR/m² haben. Das Vorhaben wird durch die Laborgh Investment GmbH umgesetzt und im Anschluss zu 100 Prozent von der landeseigenen HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH übernommen.

Das Gebiet liegt im Westen des Bezirks Marzahn-Hellersdorf, nördlich der Landsberger Allee und westlich der Märkischen Allee. Es grenzt nordwestlich an ein Gewerbegebiet und nördlich an den Parkfriedhof Marzahn. Östlich befinden sich der S-Bahnhof und die Tramhaltestelle „Marzahn“. Dahinter schließt sich der zentrale Versorgungsbereich des Stadtteilzentrums „Marzahner Promenade“ mit der Shopping Mall “Eastgate” an. Südlich kreuzen sich die Hauptverkehrsstraßen Landsberger Allee, die stadtauswärts bis zur brandenburgischen Ortschaft Hönow führt, stadteinwärts verläuft sie durch die Bezirke Lichtenberg und Friedrichshain in Richtung Alexanderplatz. Die Märkische Allee (B 158) ist als Nord-Süd-Verbindung ebenfalls auf kurzem Wege erreichbar. Westlich des Plangebiets befindet sich die große denkmalgeschützte Gewerbehalle der Knorr-Bremse.

An dem über den Wiesenburger Weg erreichbaren S-Bahnhof Marzahn verkehrt die S7 zwischen Ahrensfelde und Potsdam Hauptbahnhof auf der Berliner Stadtbahn und erschließt die Bahnhöfe Alexanderplatz, Friedrichstraße, Hauptbahnhof und Zoologischer Garten.

Das Plangebiet wird von einem Dutzend Gebäuden geprägt, insbesondere Gewerbehallen und gewerblich genutzte Garagen. Die Gebäude Haus 10, Haus 14 und Haus 15 sind Einzeldenkmale und bilden gemeinsam mit der Außenmauer des Garagenbogens den östlichen Teil des Denkmalensembles der “Werkzeugmaschinenbaufabrik Hasse & Wrede”. Auf dem Areal sind die Flächen überwiegend versiegelt und dienen als Durchfahrten für Pkw und Lkw sowie als Stellflächen für Betriebsfahrzeuge, Kunden- und Privatfahrzeuge. Im nördlichen Bereich befindet sich eine Freifläche mit Baumbewuchs. Im nordöstlichen Bereich des Bearbeitungsgebietes befindet sich eine geschlossene Garagenanlage, die vom Wiesenburger Weg erschlossen ist. Am südlichen Eingang, am Georg-Knorr-Platz, befindet sich eine größere Baumgruppe. Die restlichen Freiflächen sind Rasenflächen.

Das Gelände weist eine bewegte Geschichte auf: Das Grundstück des heutigen Bau- und Industriedenkmals an der Georg-Knorr-Straße war über die Jahre 1884 bis ca. 1930 Teil einer ausgedehnten Rieselfeldfläche und wurde zur Abwasserreinigung der Berliner Kanalisation genutzt.

1942 wurde an diesem Standort, nach dem Entwurf des damaligen Generalbauinspektors Albert Speer, der neue Produktionsstandort des Unternehmens Hasse & Wrede fertiggestellt und in Betrieb genommen. Neben dem niedrigen und weitläufigen Hauptgebäude mit großer Werkhalle entstand ein Heizhaus – zwischenzeitlich abgerissen – und mehrere Werkstattgebäude, darunter eines mit vorgelagerter Tankstelle. Nach dem 2. Weltkrieg wurde das Werk von sowjetischen Truppen beschlagnahmt, die große Werkhalle und die Produktionsanlagen, einschließlich der Technik des Heizhauses demontiert und in die Sowjetunion ausgeführt. 1963 wurde der Wiederaufbau der Werkshalle fertiggestellt. 1991 verlagerte die 1903 gegründete Firma Knorr-Bremse GmbH inzwischen als Knorr-Bremse Berlin AG ihren Produktionsstandort nach Marzahn. 2001 zog Hasse & Wrede als Tochterunternehmen der Knorr-Bremse AG in die Georg-Knorr-Straße und ließ die Immobilie sanieren. 2017 wurde verkündet, dass die im westlichen Teilbereich des Georg-Knorr-Gewerbeparks befindliche Dieselmotorproduktion erhalten bleibt.

Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Grundlage für die angestrebte Umstrukturierung des Plangebiets ist der Senatsbeschluss Nr. S-1402/2018 vom 17.07.2018 zum Bauvorhaben „EAST – Georg Knorr Park Teilfläche Ost (Knorr-Bremse)“, wonach die Entwicklung einer Teilfläche des Areals zu einem Standort mit gemischten Nutzungen aus Wohnen und Gewerbe als Option weiter zu verfolgen ist. Die Gesamtkoordination des Verfahrens erfolgt nach Feststellung des dringenden Gesamtinteresses des Landes Berlins gemäß § 7 AGBauGB, durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Der Aufstellungsbeschluss für das Bauleitplanverfahren XXI-22-2 für das Gelände zwischen Georg-Knorr-Straße und Wiesenburger Weg wurde am 2. Juli gefasst und am 26. Juli 2019 im Amtsblatt veröffentlicht. Gemäß der Kooperationsvereinbarung zwischen dem Land Berlin und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften werden 50% der Wohnungen im sozial geförderten Segment entstehen.

Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

In der Zeit vom 06.09.2019 bis 09.10.2019 wurden gemäß § 4 Abs. 1 des Baugesetzbuchs die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange am Bebauungsplanverfahren beteiligt. Diese hatten die Möglichkeit eine Stellungnahme abzugeben, die in die weitere Bearbeitung eingeflossen ist.

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

In der Zeit vom 26.05. bis einschließlich 26.06.2020 wurde gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs die Öffentlichkeit beteiligt. Die Bürgerinnen und Bürger hatten die Gelegenheit, ihre Stellungnahmen zum Bebauungsplanvorentwurf, zur Begründung und zu den erstellten Fachgutachten vorzubringen. Die Stellungnahmen wurden in der Planung berücksichtigt.

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

In der Zeit vom 03.12.2021 bis einschließlich 31.01. 2022 haben die Behörden gemäß § 4 Abs. 2 des Baugesetzbuchs den überarbeiteten Bebauungsplanentwurf (Stand 29.11.2021) einschließlich aller Fachgutachten erhalten und wurden um ihre Stellungnahmen zu ihren jeweiligen fachlichen Zuständigkeiten gebeten. Die Stellungnahmen wurden alle ausgewertet und bilden die Grundlage für den nächsten Planungsschritt.

Im Herbst 2019 wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf, dem Grundstückseigentümer Laborgh Investment GmbH und der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE mbH ein offenes städtebaulich-landschaftsplanerisches Gutachterverfahren ausgelobt, zu dem sich Planungsteams bestehend aus Architektinnen, Stadtplaner- und Landschaftsplanerinnen aus ganz Deutschland bewerben konnten. Insgesamt haben sich 27 Büros beworben, von denen 20 in die Vorauswahl kamen und anhand mehrerer Kriterien von einem unabhängigen Gremium bewertet wurden.

Den Zuschlag erhielten folgende Planungsteams:

• Christoph Kohl Stadtplaner mit Fugmann Janotta Partner Landschaftsarchitekten (Berlin)
• StudioVlayStreeruwitz ZT-GmbH mit WES Landschaftsarchitektur (Wien)
• David Chipperfield Architects mit Wirtz International Landschaftsarchitekten (Berlin)

Bei der Gebietsentwicklung stehen insbesondere folgende übergeordnete Ziele im Fokus:

1. Entwicklung eines modellhaften urbanen Stadtquartiers mit kleinteiliger Integration von Wohn- und Gewerbenutzung in unmittelbarer Nachbarschaft
2. Qualitätsvolle Freiraumgestaltung mit attraktiven Grünräumen zur Schaffung lebendiger und klimaresilienter Stadträume
3. Berücksichtigung der Lärmsituation auf den Ebenen Städtebau, Nutzungsverteilung und Grundrissanordnung
4. Städtebauliche Einbindung und funktionale Verknüpfung mit der Umgebung
5. Berücksichtigung des Zusammenhangs im Denkmalbereich sowie gezielte und identitätsstärkende Integration von Denkmalen und Teilen des Bestands in die städtebauliche Konzeption
6. Zukunftsfähige Organisation des Verkehrs

In drei Terminen wurden die Entwürfe gemeinsam von dem Projektträger/Eigentümer Laborgh Investment GmbH, der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, dem Bezirk Marzahn-Hellersdorf sowie den beteiligten Hauptverwaltungen des Landes Berlin diskutiert und weiterentwickelt.

Die Beurteilung erfolgte durch das folgende Gutachtergremium:

Fachobergutachter*innen

• J. Miller Stevens, Stadtplaner (Juryvorsitz)
• Oliver Bormann, Architekt
• Nils Buschmann, Architekt
• Roland Kuhn, Architekt
• Prof. Anna Lundqvist, Landschaftsarchitektin

Sachobergutachter*innen

• Florian Lanz, Laborgh Investment GmbH
• Stefan Schautes, HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
• Joachim Sichter, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
• Marina Dreßler, Bezirk Marzahn-Hellersdorf

Der Siegerentwurf stammt von der Arbeitsgemeinschaft David Chipperfield Architects zusammen mit Wirtz International Landschaftsarchitekten (Berlin)

Vom 22. April bis 10. Mai 2021 bestand im Zuge einer Schaufensterausstellung in der Marzahner Promenade 27 und im benachbarten Stadtteilzentrum erneut die Möglichkeit zur Beteiligung. Hierzu konnte ebenfalls die landeseigene Partizipationsplattform mein.Berlin.de genutzt werden.

• mein.Berlin.de

Vom 26. Mai bis 26. Juni 2020 hat im Haus 10 des Georg-Knorr-Parks eine Ausstellung zum Projekt und zu den Ergebnissen des diskursiven Gutachterverfahrens stattgefunden. Die im Rahmen dieser Ausstellung sowie auf der Plattform mein.berlin eingegangenen Hinweise und Anregungen wurden dokumentiert. Weiterhin fand am 26. Juni 2020 eine Abschlussveranstaltung zur Ausstellung statt. Diese Veranstaltung wurde mitgeschnitten.

• mein.berlin

Bebauungsplanvorentwurf und Begründung

(waren Gegenstand der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit)