Alte Gärtnerei Heinersdorf, Pankow Berlin

Mit dem Städtebaulichen Wettbewerb sollte ein qualitätsvolles städtebaulich-freiraumplanerischen Gesamtkonzept für das Areal der Alten Gärtnerei Heinersdorf entwickelt werden.

Für den östlichen Teil des Areals war ein Wohnquartier mit integrierten Einzelhandelsflächen und Kita zu entwickeln. Die gewerblich genutzten Grundstücke im Bereich Romain-Rolland-Straße / Rothenbachstraße waren städtebaulich neuzuordnen und im Sinne eines attraktiven Ortseingangs mit einer Mischnutzung aus Gewerbe, Wohnen und Einzelhandel aufzuwerten.

Im Wettbewerb waren neben dem Städtebau vor allem Themen der Nachhaltigkeit wie Klimaneutralität und Klimaanpassung, Umgang mit Regenwasser, Naturschutz, Mobilität und Energie zu berücksichtigen.

Die Arbeit verfolgt einen eher konventionellen städtebaulichen Ansatz, der jedoch als klar, tragfähig und robust betrachtet wird. Zur Straße N1 hin werden geschlossene Blockränder formuliert, zu den rückwärtigen Grünflächen lösen sich diese auf und es werden teilweise Solitärbauten angeboten. Der hier vorgeschlagene Gebäudetyp der offenen Hofbebauung wird als praktikabler Baustein beurteilt. Die Geschossigkeit (i.d.R. IV bis VI) wird als angemessen für den Ort empfunden. Die relativ geringe bauliche Ausnutzung wird jedoch kritisiert.

Der lange Gebäuderiegel entlang der Nord- bzw. Nordwest-Seite des Netzelements 1 wirkt in der plangraphischen Darstellung zu linear und massiv. Der Baukörper sollte stärker gegliedert werden und an seinem nördlichen Ende einen prägnanten Abschluss erhalten um die überzeichnete Richtungsbetonung zu brechen.

Die Herstellung und Bezugnahme auf eine untergeordnete Wegeverbindung für Fuß- und Radverkehr über die Hödurstraße in Richtung der im Nordosten liegenden Nachbarschaften wird positiv beurteilt. Der davor liegende Platz bedarf einer weiteren funktionalen und gestalterischen Präzisierung.

Der Straßenraum des Netzelements 1 wirkt ebenfalls konventionell in seiner Gestaltung. Die städtebaulichen Raumkanten erzeugen am Netzelement 1 durch Vor- und Rücksprünge nebengeordnete Platzflächen, die als Schnittstellen zum öffentlichen Raum genutzt werden. Sie sind in ihrer Größe, Anzahl und Funktionalität zu überprüfen. Die vorgeschlagene Hauptquerungsstelle in der zentralen Lage im Kurvenbereich des Netzelements 1 ist aufgrund der fehlenden Einsehbarkeit nicht umsetzbar.

Der einseitige Stellplatznachweis in Tiefgaragen erscheint nicht zielführend für ein zukunftsorientiertes Mobilitätskonzept. Der relativ hohe gewerbliche Anteil in den Erdgeschossen stellt aus Sicht des Preisgerichts ein Überangebot dar.

Die Leitidee, die (Zitat) „romantisch verwilderte ‚Alte Gärtenerei‘“ in privaten grünen Höfen weiterleben zu lassen, ist der Ausgangspunkt für die Entwicklung aufeinander bezogener grüner Höfe. Der Arbeit gelingt es in besonderer Weise, die bestehenden Grünflächen und Bäume zu integrieren sowie die neuen privaten und gemeinschaftlichen Freiräume in ein solides Netzwerk öffentlicher Räume einzubinden.

Die öffentlichen Grünflächen (wohnungsnahes Grün und Spielflächen) unterschreiten die quantitativen Vorgaben, während das Angebot an privatem Grün als angemessen bewertet wird.

Herzstück des Entwurfs ist die Quartiersmitte, die als innenliegender, öffentlicher Freiraum im TB 7 und TB 8 platziert und durch angrenzende, öffentlichkeitsaffine Nutzungen gestärkt wird. Sie verspricht ein hohes Identifikationspotenzial. In Kombination mit guten sozial abgestuften Raumöffentlichkeiten lassen die Blockinnenbereiche eine hohe Qualität für die dort im Schwerpunkt angestrebte Wohnnutzung, soziale Infrastruktureinrichtungen (Kita, KiFAZ) und ergänzende Angebote (z.B. Fahrradwerkstatt) erwarten. Auf den privaten Bauflächen werden Spielflächen für Kinder und Jugendliche sinnfällig den Schnittstellenbereichen zugeordnet.

Das Motiv der gemeinsamen Quartiersmitte könnte durch eine Verlagerung des motorisierten Individualverkehrs (keine Stellplätze und Tiefgaragenzufahrt) deutlich gestärkt werden. Hiervon könnten die wohnungsnahen, öffentlichen Grünflächen profitieren. Durch die verschiedenen Wege wird die Quartiersmitte mit den benachbarten Quartieren und Straßen gut vernetzt. Die Quartiersmitte als Rückzugsraum jenseits der Straßen wird positiv bewertet.

Die städtebauliche Haltung der Neubauten an der Romain-Rolland-Straße mit dem Zurückweichen der Eckbebauung und der Freistellung des historischen Bestandsgebäudes wird ebenfalls positiv bewertet. Der dort entstehende Vorplatz hat Potenzial für ein gutes, öffentliches Raumangebot.

Die drei Gartenhäuser (III) auf den heutigen Gartenflächen der 1920er Bebauung (TB 1) stellen ein Angebot an die Eigentümer dar. Ihre Dimensionierung wäre in der weiteren Planung zu überprüfen. Die Anreicherung der grün geprägten Hoflage durch eingestellte Punktgebäude ist mit den Qualitäten einer ruhigen Hoflage zu synchronisieren.

Der Beitrag schafft gute Voraussetzungen für die standortgerechte Übersetzung eines wassersensiblen Städtebaus durch dezentrale Regenwasserbewirtschaftung (+N1).

Es wird ebenfalls begrüßt, dass die Verfasser:innen ein Energiekonzept für das neue Quartier vorgeschlagen haben.

Insgesamt überzeugt die Arbeit durch ein ausgewogenes Bebauungs- und Freiraumkonzept, das in der Umsetzung viele Qualitäten für das neue Quartier erwarten lässt.

Die Arbeit 6003 überzeugt mit dem konzeptionellen Ansatz der Hofgemeinschaften, der konsequent auf das gesamte Gebiet übertragen wird. So entsteht mit der Wiederholung der Idee der Hofgemeinschaften ein Identifikationsmoment mit individuellen Nachbarschaften für das gesamte Gebiet, auch über die trennende Straße hinweg. Der Schwerpunkt auf vielfältige Wohnnutzungen wird dabei begrüßt.

Südlich der neuen Straßenverbindung (Netzelement 1) entstehen schlüssige Räume, die klar in ihren Freiraumfunktionen zwischen öffentlich und privat differenzieren. So wird eine Quartierswiese als öffentlicher Freiraum angeboten, an dem öffentliche Nutzungen richtig angeordnet werden und der damit zum Identifikationsort und Treffpunkt im Quartier werden kann. Das angrenzende langgestreckte Grundstück der Kita wurde allerdings kontrovers diskutiert.

Die Fortsetzung der Idee der Hofgemeinschaft auf die nordwestliche Seite in Form eines neuen Großblockes kann dagegen in seiner Lage und Dimension nicht überzeugen. Auch die dort angrenzende Quartierswiese fasst den Raum nicht treffend.

Anzahl und Größe der sonstigen Quartiersplätze erscheinen überdimensioniert.

Die besondere Typologie der Hofgemeinschaften ermöglicht ein gemischtes Wohnungsangebot in kleinen Nachbarschaften. Die Einfassung der Höfe mit einer 2 Meter hohen Mauer wird allerdings sehr kritisch beurteilt und stärkt die Quartiersbildung nicht.

Die straßenbegleitende Bebauung wird grundsätzlich begrüßt, allerdings bleibt die bauliche Ausnutzung der Flächen deutlich unter dem, was wirtschaftlich tragfähig erscheint. Die Anzahl und die Typologie der Reihenhäuser wird als nicht mehr zeitgemäß in Frage gestellt.

Die Wegevernetzung im Gebiet und mit Heinersdorf wird gut umgesetzt und verknüpft das Gebiet mit der Umgebung.

Die Erschließung des Einfamilienhauses in Teilgebiet 4 ist noch klärungsbedüftig und der Rücksprung des viergeschossigen Gebäudes kann nicht überzeugen.

Die zahlreichen Tiefgaragen erscheinen überdimensioniert und werden als nicht mehr zeitgemäße Antwort auf die Verkehrsfrage gesehen.

Insgesamt überzeugt die Arbeit durch ihren unkonventionellen städtebaulichen Ansatz der Hofgemeinschaften, der den Charakter von Heinersdorf neu interpretiert.

Folgende Alleinstellungsmerkmale des Entwurfs sind positiv hervorzuheben:

• Multifunktionsspange im Zentrum des Quartiers
• Zentraler Mobi-Hub
• Logische Positionierung des Einzelhandels
• Eigenständiger Charakter von 4 Wohn-„Quartieren“

Die Leitidee ist klar und gliedert sich in vier Wohn-„Quartiere“ und die zentrale Sondernutzungsspange mit unterschiedlichen Charakteren. Wesentlich im Entwurf ist die zentrale Sondernutzungsfläche mit den Funktionen Einzelhandel / Hotel, Akademie / Kulturgarten, MobiHub / Gewächshaus. Das N1 wird als grün / blaue Infrastruktur interpretiert; Idee wird sein, die Qualität des Straßenraums (laut, viel Verkehr) zumindestens für Retention zu nutzen und den MIV von den Radwegen und den angrenzenden Wohnhäusern auf Abstand zu halten. Für das Wohnen ergibt sich in jedem „Quartier“ eine lärmresiliente, in sich abgeschlossene Struktur mit jeweils eigenem Charakter. Das Gewächshaus ist identitätsstiftend – allerdings in Lage, innerer Struktur und Nutzung zu korrigieren – insbesondere erscheint eine Träger- / Nutzerschaft unrealistisch.

Insgesamt ist die angebotene und dargestellte Dichte nicht plausibel und in der inneren Spange zu gering. Dagegen ist T1 mit den vorgeschlagenen „Baumhäusern“ zu dicht und zu hoch beplant. T2 verfügt auch über eine zu geringe Dichte. Auf der Fläche der Quartiersgarage und des Gewächshauses sollte zwingend Wohnungsbau mitgedacht werden. T5 Hotel + Supermarkt sind richtig verortet, Zufahrt TG / Anlieferung muss überarbeitet werden.

In T4 könnte konzeptkonform eine Funktionsmischung von Quartiersparkhaus und Wohnen stattfinden. Das KITA-Gebäude wirkt sehr geschlossen und öffnet sich nicht zu den Gemeinschaftsbereichen, zudem ist eine eingeschossige Bauweise nicht nachvollziehbar.

Bis auf den Straßenraum N1 gibt es keine / größere öffentliche Grünfläche mit qualitätvollen Nutzungs- und Aufenthaltsqualitäten. Diese bieten keine Nutzungsangebote über das neue Quartier hinaus – bei Mangel an öffentlichen Grün- + Spielflächen in Heinersdorf.

Die Identität des Quartiers wird durch das Gewächshaus geprägt. Die Wohn-„Blöcke“ haben einen eigenständigen Charakter und müssen damit als Ganzes auch die „Adressbildung“ für jeden einzelnen / kleinteiligen Hauseingang leisten.

Der Bestand wird nicht berücksichtigt und überplant.

Die Versiegelung im Innenbereich erscheint zu hoch. Wegeführungen zur Erschließung sind erkennbar. Aufenthaltsbereiche mit gemeinschaftlichen Nutzungen sind jedoch nicht nachgewiesen. Die Grünräume sind als halböffentliche und private Flächen den Nachbarschaften direkt zugeordnet.

Die Radverkehrswege sind zwingend beidseitig der N1 zu führen – eine Querbindung ist nicht beabsichtigt.

Konzentration des MIV an Aus- / Einfahrt Quartiersgarage führt zu zusätzlichem Verkehr auf dem hoch belasteten N1. Das Quartiersparkhaus ist für den MIV gut geeignet, die Mobilität zu verändern. Die Fahrradgarage (mit 300 Stellplätzen) erscheint hier wenig sinnvoll, da zu weit von den WE entfernt – die Fläche könnte für eine andere zentrale Funktion genutzt werden.

Der Entwurf erscheint insbesondere das Wohnen lärmresilient zu positionieren.
Die Südkante zur Blankenburgerstr. öffnet sich zur neuen Tramtrasse. Hier ist zu überprüfen, ob ein Konflikt besteht.

Die baulichen Strukturen werden mit vegetativen Elementen (Dachgärten, Wintergärten und Fassadenbegrünung) verwoben und tragen so zu einem resilienten Mikroklima bei.

Bis auf die Retentionsflächen kann der Entwurf hier aufgrund raumgreifender Bebauung (trotzdem geringe GFZ) keinen messbaren Beitrag leisten.
Auf bestehende Grün- / Pflanzbestände wird nicht Rücksicht genommen und nichts erhalten.

Der Entwurf ist ein interessanter Beitrag mit einer anderen Konzeption hinsichtlich Mobilität und der dazu dienenden Nutzungsverteilung. Die zu geringe Dichte (GFZ / BGF / WE-Anzahl wird erreicht) und die damit einhergehende GRZ erscheinen in Bezug auf Erhalt von Bestand und Reflektion zu den angrenzenden Flächen und Funktionen nicht ausreichend. Die Verteilung der Wohn- und anderen Flächen ist mit Blick auf die Bilanz der zur Verfügung gestellten öffentlichen Grünflächen nicht auskömmlich.