Das 7,9 ha große Plangebiet liegt zentral im Ortsteil Kaulsdorf des Bezirks Marzahn-Hellersdorf. Es wird im Westen begrenzt durch die Chemnitzer Straße, die hier in südlicher Verlängerung der Dorflage Kaulsdorf bereits um die Wende zum 20. Jahrhundert angelegt war. Der größere östliche Teil des Plangebiets zwischen den Straßen Alt-Kaulsdorf (B 1/B 5) und Am Niederfeld bis zum Einfamilienhausgebiet um die Straße „Auf der Höh“ wurde im Wesentlichen erst ab ca. 1985 gewerblich entwickelt.
Als Grundlage für die Rahmenplanung werden zunächst drei mögliche Varianten für die künftige Entwicklung des Standorts beschrieben und bewertet:
a) Stadtplanerische Zurückhaltung
b) Konzentration auf eine Intensivierung der gewerblichen Nutzung
c) Entwicklung einer stärker gemischten Nutzungsstruktur.
Der Rahmenplan schlägt einen pragmatischen Lösungsansatz vor, der in der Vorzugsvariante Elemente der Varianten b) und c) miteinander verbindet. Danach wird dem Ziel, das vorhandene Gewerbe im Wesentlichen zu sichern und ergänzende Angebote für zusätzliches kleinteiliges, auf den großen Einzugsbereich bezogenes Gewerbe zu ermöglichen, ein hohes Gewicht beigemessen. An den Nahtstellen zur Wohnbebauung muss das Gewerbe jedoch hinsichtlich seines Emissionsverhaltens auf Grundlage eines Lärmschutzkonzepts deutlich eingeschränkt werden (Darstellung im Rahmenplan als GEe).
Unmittelbar entlang der Straße Am Niederfeld stellt der Rahmenplan dagegen eine gemischte Baufläche dar, in der auch Wohnen zulässig sein soll. Dies begründet sich damit, dass das Grundstück an der Ecke zur Chemnitzer Straße bereits zum Wohnen genutzt wird und das Grundstück im äußersten Südosten des Plangebiets nach Lage und Größe für einen Gewerbebetrieb kaum geeignet ist. Mit den beiden Hotels ist eine nicht störende gewerbliche Nutzung in diesem Streifen bereits vorhanden. Die dazwischen gelegene Fläche bietet sich für eine ergänzende Wohnnutzung (ggf. auch Sonderwohnformen, Seniorenwohnen, betreutes Wohnen) an, die sich schwerpunktmäßig nach Süden ausrichtet und nach Norden zum Gewerbe entsprechend stärker geschlossen ausgebildet werden kann.
Die genannten Planungsziele lassen sich nur im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens rechtssicher und in ausreichender Differenzierung umsetzen.
