Milieuschutzgebiete

Untersuchungsgebiete Vorschau

Der Bezirk Mitte von Berlin hat im Mai 2016 für fünf Gebiete die Festsetzung sozialer Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz) beschlossen.

Milieuschutzverordnungen werden erlassen, um die vorhandene Wohnungsstruktur in einem Gebiet zu erhalten. Es soll verhindert werden, dass durch die Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung die vorhandene Infrastruktur im Gebiet nicht mehr gebraucht wird. An anderer Stelle in der Gemeinde müsste für die verdrängte Wohnbevölkerung neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden. Die Gemeinde schützt sich mit dem Erlass sozialer Erhaltungsverordnungen vor den damit verbundenen hohen Kosten für die Allgemeinheit. Der Milieuschutz ist daher in erster Linie ein städtebauliches Instrument und dient somit nur mittelbar auch dem Schutz der Mieterinnen und Mieter.

Nachfolgend finden Sie Informationen zu den fünf Milieuschutzgebieten, zur Antrags- und Genehmigungspraxis im Bezirk Mitte und zu Ihren Ansprechpartnern.

Festgesetzte Milieuschutzgebiete

Zurzeit sind im Bezirk Mitte fünf Milieuschutzgebiete festgesetzt. Zwei davon befinden sich im Stadtraum Moabit (Milieuschutzgebiete Waldstraße und Birkenstraße) und drei im Stadtraum Wedding (Milieuschutzgebiete Sparrplatz, Leopoldplatz und Seestraße). Zurzeit prüft der Bezirk, ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen.

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Was Milieuschutz bedeutet: der Genehmigungsvorbehalt

In Milieuschutzgebieten bedürfen der Abriss, die Änderung (insbesondere Modernisierung und Grundrissänderungen) oder die Nutzungsänderung von Wohngebäuden einer Genehmigung. Zusätzlich gilt im Land Berlin in Milieuschutzgebieten ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Bezirksamt prüft im Einzelfall, ob durch die beantragten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung gefährdet ist. Wenn eine Verdrängungsgefahr besteht, können die Maßnahmen versagt werden.

Welche Maßnahmen können die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung gefährden?

  • Der Abriss von Wohngebäuden bzw. die Umnutzung oder Grundrissänderungen von Wohnungen (z. B. Wohnungszusammenlegung).
  • Die Modernisierung von Wohngebäuden oder Wohnungen übersteigt den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung.
  • Die energetische Modernisierung von Wohngebäuden oder Wohnungen übersteigt die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV).
  • Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, wenn sie durch die im Gesetz vorgesehenen Ausnahmetatbestände nicht gerechtfertigt ist.

Das Genehmigungsverfahren im Milieuschutzgebiet

In der Regel werden vor Antragstellung zu allen Maßnahmen umfangreiche Beratungsgespräche der Behörde mit den Antragsteller*innen geführt.

  • Die Eigentümer*innen stellen einen Antrag auf Durchführung der o.g. baulichen Maßnahmen. In diesem Zusammenhang fordert die Behörde die Einreichung eines Wohnungsbogens mit der Aufschlüsselung der Mieten vor und nach der Durchführung der beantragten Maßnahmen.
  • Das Stadtplanungsamt informiert die Mieterberatung über die Antragstellung. Diese informiert die betroffenen Mieter*innen und berät sie über ihre Rechte und Pflichten (Sprechzeiten siehe unten).
  • Das Bezirksamt prüft den Antrag innerhalb eines Monats nach folgenden Kriterien:

Verordnungsmieten
Die nach der (Modernisierungs-) Maßnahme vorgesehenen Mieten vergleicht die Behörde mit den sogenannten „Verordnungsmieten“. Diese sind auf wissenschaftlicher Grundlage statistisch fundiert in den Erhaltungsgebieten ermittelt worden und dienen als Prüfindikatoren. Die beabsichtigte Überschreitung der Verordnungsmieten ist ein Hinweis darauf, dass Verdrängung droht. Werden nach der Modernisierung die Verordnungsmieten nicht überschritten, bzw. verzichten die Antragsteller*innen auf die Umlegung der Kosten, die zur Überschreitung der Verordnungsmiete führen würden, kann in der Regel genehmigt werden.
Werden die Verordnungsmieten überschritten und erklären die Antragsteller*innen keinen Verzicht auf die Umlegung der Kosten, erfolgt die Prüfung nach dem „zeitgemäßen Ausstattungszustand“.

Zeitgemäßer Ausstattungszustand
Für Maßnahmen, die der (erstmaligen) Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dienen, ist die Genehmigung zu erteilen. Beispielsweise gehören die erstmalige Herrichtung einer zeitgemäßen Bad- und WC- Ausstattung sowie der Ersteinbau einer modernen Heizungsanlage zum zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung. Sie sind auch im Milieuschutzgebiet zulässig und in der Regel auflagenfrei zu genehmigen, auch wenn durch die daraus resultierende Modernisierungsumlage die Verordnungsmiete überschritten wird.
Für Maßnahmen, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschreiten (bspw. durch die Installation besonders aufwendiger Sanitär- und Heizungsanlagen, die Errichtung eines Zweitbades, Videogegensprechanlagen oder Ähnliches), wird eine Genehmigung nicht erteilt.

Mindestanforderungen der EnEV
Soweit die geplanten Maßnahmen der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dienen, ist eine Genehmigung zu erteilen. Die Prüfung erfolgt auf der Grundlage eines durch die Antragsteller*innen vorzulegenden Maßnahmeplans zur energetischen Sanierung.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Das Baugesetzbuch sieht bestimmte Fälle vor, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auch in Milieuschutzgebieten genehmigt werden muss. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Eigentumswohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter des Hauses zu veräußern. Weitere Fälle, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu genehmigen ist, ergeben sich aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2-6 Baugesetzbuch.

>>> Für alle eingereichten Anträge gilt: jeder Fall ist ein Einzelfall und wird als solcher geprüft

Ihre Ansprechpartner*innen: für Antragsteller*innen

Sollten Sie bauliche Maßnahmen bzw. Nutzungsänderungen auf Ihrem Grundstück im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung oder die Begründung von Wohn- oder Teileigentum beabsichtigen, empfehlen wir, dass Sie sich vor Beginn des Verfahrens mit den jeweiligen Sachbearbeiter*innen des Fachbereiches Stadtplanung in Verbindung setzen. So können auftretende Fragen beantwortet und das weitere Vorgehen abgestimmt werden, um eine zügige Bearbeitung im Interesse aller Beteiligten zu ermöglichen.

  • Gebiet

    Zuständige Sachbearbeiter*innen

  • Leopoldplatz – Übersichtkarte laden »

    Fr. Plessow
    179 – (030) 9018 45760

  • Seestraße – Übersichtkarte laden »

    Fr. Plessow
    179 – (030) 9018 45760

  • Sparrplatz – Übersichtkarte laden »

    Fr. Plessow
    179 – (030) 9018 45760

  • Waldstraße – Übersichtkarte laden »

    Fr. Genc
    182 – (030) 9018 45821

  • Birkenstraße – Übersichtkarte laden »

    Fr. Foltis
    174 – (030) 9018 45777

  • Umwandlungsverordnungen

    Fr. Menzel
    177 – (030) 9018 45827

Ihre Ansprechpartner*innen – für Mieter*innen

Der Bezirk Mitte hat eine Mieterberatung beauftragt, die Mieter*innen betreut und berät, die in den Milieuschutzgebieten von Modernisierung betroffenen sind und zudem die Kommunikation mit dem Bezirksamt sicherstellt. Sie erhalten Auskunft über Ihre Rechte und Pflichten bei geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bei Umwandlungsvorgängen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

Sprechzeiten für die Gebiete Leopoldplatz, Seestraße & Sparrplatz
Vor-Ort-Büro Triftstraße 2, 13353 Berlin:
Montag 10:00-12:00 Uhr und Donnerstag 16:00-18:00 Uhr
Telefonische Erreichbarkeit außerhalb der Beratungszeiten: (030) 44 33 81 11

Sprechzeiten für die Gebiete Birkenstraße & Waldstraße
Stadtteilladen Krefelder Str. 1a, 10555 Berlin:
Montag 16:00-18:00 Uhr und Donnerstag 10:00-12:00 Uhr
Telefonische Erreichbarkeit außerhalb der Beratungszeiten: (030) 44 33 81 29

Downloads

  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen und Umwandlungsverordnung laden »
  • Informationsschreiben zur Umwandlungsverordnung laden »
  • Antragsformular zur Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum laden »
  • Übersichtskarte der Milieuschutzgebiete laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Moabit laden »
  • Grobscreening Endbericht – ‘Ermittlung von potentiellen Gebieten für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung’ laden »