Soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete)

Milieuschutzgebiete

Der Bezirk Mitte von Berlin hat im Mai 2016 für fünf Gebiete sowie im September 2018 für zwei Gebiete die Festsetzung sozialer Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz) beschlossen.
Milieuschutzverordnungen werden mit dem Ziel erlassen, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Daher soll die vorhandene Wohnungsstruktur in einem Gebiet erhalten bzw. geschützt werden. Soziale Erhaltungsverordnungen sind kein Instrument für den individuellen Mieterschutz, sie stellen ein städtebauliches Instrument dar.

Nachfolgend finden Sie Informationen zu den Milieuschutzgebieten, zur Antrags- und Genehmigungspraxis im Bezirk Mitte und zu Ihren Ansprechpartnern.

Festgesetzte Milieuschutzgebiete

Zurzeit sind im Bezirk Mitte sieben Milieuschutzgebiete festgesetzt:

Stadtraum Moabit

  • Milieuschutzverordnung Birkenstraße
  • Milieuschutzverordnung Waldstraße

Stadtraum Wedding

  • Milieuschutzverordnung Kattegatstraße
  • Milieuschutzverordnung Leopoldplatz
  • Milieuschutzverordnung Reinickendorfer Straße
  • Milieuschutzverordnung Seestraße
  • Milieuschutzverordnung Sparrplatz

Zudem prüft der Bezirk, ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen.

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Was Milieuschutz bedeutet: der Genehmigungsvorbehalt

In Milieuschutzgebieten bedürfen der Abriss (Rückbau), die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung und der Verkauf von Grundstücken einer Zustimmung durch den Bezirk. Zusätzlich gilt im Land Berlin in Milieuschutzgebieten ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Bezirksamt prüft im Einzelfall, ob die beantragten Maßnahmen geeignet sind, eine Verdrängung zu bewirken, die die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung zu gefährden. Sofern durch die Maßnahmen nicht mit dem Schutzziel der Milieuschutzverordnungen vereinbar sind, werden sie versagt.

Welche Maßnahmen können die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung gefährden?

  • Der Abriss von Wohngebäuden, die Umnutzung von Wohnungen und Grundrissänderungen von Wohnungen (inkl. Veränderung der Wohnungsstruktur durch Teilung und Zusammenlegung).
  • Die Modernisierung von Wohngebäuden und Wohnungen, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung übersteigt.
  • Die energetische Modernisierung von Wohngebäuden und Wohnungen, die die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) übersteigt und deren Erfordernis gemäß EnEV nicht nachgewiesen ist.
  • Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, wenn sie durch die im Gesetz vorgesehenen Ausnahmetatbestände nicht gerechtfertigt ist.
  • Der Erwerb von Grundstücken mit spekulativen Absichten.

Das Genehmigungsverfahren im Milieuschutzgebiet

Aufgrund der Komplexität der Genehmigungspraxis empfiehlt es sich, vor Antragstellung zu allen Maßnahmen umfangreiche Beratungsgespräche der Behörde in Anspruch zu nehmen.

  1. Die Eigentümer*innen stellen einen Antrag auf Genehmigung zur Durchführung von geplanten baulichen Maßnahmen (Antragsformular). In diesem Zusammenhang fordert die Behörde die Einreichung einer Maßnahmenübersicht und eines Wohnungsbogens zur Darstellung der Vorher/Nachher-Situation (z.B. Ausstattungsmerkmale der Wohnung vorher/geplant, Nettokaltmiete in EUR/m² vorher/nachher)
  2. Das Stadtplanungsamt informiert die Mieterberatung über die Antragstellung. Diese informiert die betroffenen Mieter*innen und berät sie über ihre Rechte und Pflichten (Sprechzeiten siehe unten).
  3. Das Bezirksamt prüft den vollständig eingereichten Antrag innerhalb eines Monats nach folgenden Aspekten:

Zeitgemäßer Ausstattungszustand
Maßnahmen, die der (erstmaligen) Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dienen, beispielsweise der erstmalige Einbau eines Bades/WC oder der Ersteinbau einer modernen Heizungsanlage, sind im Milieuschutzgebiet zulässig und werden in der Regel auflagenfrei genehmigt
Für Maßnahmen, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschreiten (z.B. durch die Installation besonders aufwendiger Sanitär- und Heizungsanlagen, die Errichtung eines Zweitbades, Anbau Zweitbalkon, Anbau Wintergarten Videogegensprechanlagen oder Ähnliches), wird eine Genehmigung nicht erteilt.

Mindestanforderungen der EnEV
Soweit die geplanten Maßnahmen der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dienen und das EnEV Erfordernis nachgewiesen werden konnte, wird in der Regel eine Genehmigung auflagenfrei erteilt. Die Prüfung erfolgt anhand eines durch die Antragsteller*innen vorzulegenden Maßnahmenplans inkl. Energiegutachten und Schadensgutachten zur energetischen Sanierung.

Verordnungsmieten
Die nach der (Modernisierungs-) Maßnahme vorgesehenen Mieten vergleicht die Behörde mit den sogenannten „Verordnungsmieten“. Diese sind auf wissenschaftlicher Grundlage statistisch fundiert in den Erhaltungsgebieten ermittelt worden und dienen als Hilfsindikatoren im Prüfungsverfahren. Die beabsichtigte Überschreitung der Verordnungsmieten ist ein Hinweis darauf, dass Verdrängung droht. Werden nach der Modernisierung die Verordnungsmieten nicht überschritten, bzw. verzichten die Antragsteller*innen auf die Umlegung der Modernisierungskosten, die zur Überschreitung der Verordnungsmiete führen würden, kann – je nach Maßnahme – genehmigt werden.
Werden die Verordnungsmieten überschritten und erklären die Antragsteller*innen keinen Verzicht auf die Umlegung der Kosten, wird die Maßnahme versagt.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
In Milieuschutzgebieten steht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einem Genehmigungsvorbehalt. Das Baugesetzbuch sieht bestimmte Fälle vor, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auch in Milieuschutzgebieten genehmigt werden muss. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Eigentumswohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter des Hauses zu veräußern. Weitere Fälle, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu genehmigen ist, ergeben sich aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2-6 Baugesetzbuch.

Vorkaufsrecht
In Milieuschutzgebieten besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Wohnhäuser. Damit soll der dringend benötigte preiswerte Wohnraum erhalten bleiben und so der Verdrängung von Mietern entgegengewirkt werden. Liegen die Voraussetzungen vor (siehe Downloads), übt der Bezirk das Vorkaufsrecht zu Gunsten eines Dritten aus. In der Regel ist dies eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft. Erwerber*innen von Grundstücken können die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten jedoch abwenden, indem sie erklären, die Ziele und Zwecke der Milieuschutzverordnung einzuhalten, beispielsweise indem sie auf die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen verzichten.

>>> Aufgrund der Komplexität der Maßnahmen, bietet die Behörde innerhalb der Sprechstunde die Möglichkeit für Beratungsgespräche an. Für alle eingereichten Anträge gilt: Jeder Fall ist ein Einzelfall und wird als solcher geprüft.

Ihre Ansprechpartner*innen - für Antragsteller*innen

Sollten Sie bauliche Maßnahmen bzw. Nutzungsänderungen auf Ihrem Grundstück im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung oder die Begründung von Wohn- oder Teileigentum beabsichtigen, empfehlen wir, dass Sie sich vor Beginn des Verfahrens mit den jeweiligen Sachbearbeiter*innen des Fachbereiches Stadtplanung in Verbindung setzen. So können auftretende Fragen beantwortet und das weitere Vorgehen abgestimmt werden, um eine zügige Bearbeitung im Interesse aller Beteiligten zu ermöglichen.

  • Gebiet

    Zuständige Sachbearbeiter*innen
    Raum – Telefon

  • Stadtraum Moabit

    • Birkenstraße
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    Hr. Damaschke
    179 – (030) 9018 45851

  • Hr. Fischer
    182 – (030) 9018 45820

  • Stadtraum Wedding

    • Kattegatstraße
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    Hr. Rohrbach
    111 – (030) 9018 45879

  • Fr. Plessow
    179 – (030) 9018 45760

    • Reinickendorfer Straße
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    Hr. Rohrbach
    111 – (030) 9018 45879

  • Fr. Templin-Kobayashi
    182 – (030) 9018 45768

  • Fr. Plessow
    179 – (030) 9018 45760

  • Umwandlungsverordnungen

    Fr. Menzel
    177 – (030) 9018 45827

  • Vorkaufsrecht

    Fr. Eckelt
    85/86 – (030) 9018 45780

Ihre Ansprechpartner*innen – für Mieter*innen

Der Bezirk Mitte hat eine Mieterberatung beauftragt, die Mieter*innen, die in den Milieuschutzgebieten von Modernisierung betroffen sind, betreut und berät und zudem die Kommunikation mit dem Bezirksamt sicherstellt. Bei der Mieterberatung erhalten die Mieter*innen Auskunft über Ihre Rechte und Pflichten bei geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bei Umwandlungsvorgängen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

Sprechzeiten für die Gebiete in Moabit

Birkenstraße & Waldstraße
Stadtteilladen Krefelder Str. 1a, 10555 Berlin:
Montag 16:00-18:00 Uhr und Donnerstag 10:00-12:00 Uhr
Telefonische Erreichbarkeit außerhalb der Beratungszeiten: (030) 44 33 81 0

Sprechzeiten für die Gebiete im Wedding

Leopoldplatz, Seestraße & Sparrplatz
Vor-Ort-Büro Triftstraße 2, 13353 Berlin:
Montag 10:00-12:00 Uhr und Donnerstag 16:00-18:00 Uhr
Telefonische Erreichbarkeit außerhalb der Beratungszeiten: (030) 44 33 81 0

Reinickendorfer Straße & Kattegatstraße (ab Nov. 2018)
Quartiersmanagement Büro Pankstraße, Prinz-Eugen-Straße 1, 13347 Berlin:
Mittwoch 10:00-12:00 Uhr
Quartiersmanagement Büro Soldiner Straße, Koloniestraße 129, 13359 Berlin:
Donnerstag 16:00-18:00 Uhr
Telefonische Erreichbarkeit außerhalb der Beratungszeiten: (030) 49 90 84 40

Downloads

  • Übersichtskarte der Milieuschutzgebiete laden »
  • Richtlinien zur Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten (Anlage zum Beschluss zur BA-Vorlage 314/2017 vom 19.12.2017) laden »

Formulare

  • Antragsformular gemäß §173 BauGB laden »
  • Maßnahmenübersicht (Anlage 1 zum Antrag) laden »
  • Wohnungsbogen laden »
  • Antragsformular zur Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum laden »

Gesetzesgrundlagen

  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen und Umwandlungsverordnung 2016 laden »
  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen und Umwandlungsverordnung 2018 laden »
  • Informationsschreiben zur Umwandlungsverordnung laden »

Wissenschaftliche Untersuchungen

  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding 2016 laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Moabit 2016 laden »
  • Grobscreening Endbericht – ‘Ermittlung von potentiellen Gebieten für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung’ laden »