Erhaltungsgebiete

Graefestraße

Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat für verschiedene Gebiete Erhaltungsverordnungen beschlossen. Ziele dieser Verordnungen sind die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB), der Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB oder beides.

In den sozialen Erhaltungsgebieten (d.h. den Gebieten zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung) sollen einerseits übermäßig teure Modernisierungen und andererseits die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden.

Diese sozialen Erhaltungsgebiete werden oft auch Milieuschutzgebiete genannt.

Besonders umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen treiben die Mieten stark in die Höhe und führen dazu, dass viele Mieter*innen sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können und ihren Kiez verlassen müssen. Sogenannte Luxusmodernisierungen werden deshalb nicht genehmigt.

In Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung besteht darüber hinaus ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Bezirk um die Bevölkerungsstruktur noch wirksamer zu schützen. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in sozialen Erhaltungsgebieten nur unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfähig.

Die Rechtsgrundlage für den Erlass der Erhaltungsverordnungen finden Sie hier.

Die Gesamtkarte mit allen Erhaltungsgebieten finden Sie unten bei den Downloads.

Genehmigungen

Nicht genehmigt werden in sozialen Erhaltungsgebieten unter anderem:

  • Grundrissänderungen
  • Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen
  • Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche
  • Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen
  • Einbauküchen
  • Einbau eines zweiten WCs, aufwändige Bad-Sanierung
  • Ferienwohnungen

Modernisierungen, die lediglich den „zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellen, müssen hingegen genehmigt werden. Die dadurch entstehenden Mietsteigerungen müssen die Mieter*innen in den meisten Fällen tragen. Der Bezirk hat Mieterberatungen für die jeweiligen sozialen Erhaltungsgebiete beauftragt, die in jedem einzelnen Fall mit den Mieter*innen klärt, was sie dulden müssen und was nicht.

Genehmigt werden (müssen) unter anderem:

  • Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung
  • Ersteinbau eines Bades
  • Ergänzung eines vorhandenen Bades mit einer zeitgemäßen Ausstattung
  • Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen
  • Erneuerung bestehender Fenster gemäß Energieeinsparverordnung
  • verpflichtende energetische Sanierungen
  • Dachgeschossausbau und Neubau

Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten

Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 27.09.2016 den Beschluss gefasst, bei Grundstücksverkäufen in Sozialen Erhaltungsgebieten die Ausübung des Vorkaufsrechts zu prüfen.

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts werden die Ziele der Erhaltungsverordnung gefördert, da mietwirksame Bau‐ und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Ankauf effektiver beschränkt werden können als dies ohne den Ankauf der Fall wäre.

Die Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechtes finden Sie hier

Umwandlungsverbot in sozialen Erhaltungsgebieten

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat seit einigen Jahren Hochkonjunktur. Mieter*innen stehen dabei unter einem besonders hohen Druck:

Zur Vorbereitung des Verkaufs der Eigentumswohnungen werden die Wohnhäuser oft besonders aufwändig saniert und nicht selten sogar komplett „entmietet“. Seitdem der Senat im März 2015 eine Umwandlungsverordnung erlassen hat, können die Bezirke in Sozialen Erhaltungsgebieten diese Umwandlungstätigkeit unterbinden. Die grundbuchliche Aufteilung eines Mietshauses wird nun nur unter bestimmten Voraussetzungen gestattet.

Soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 (1) Nr. 2 BauGB und gleichzeitig Erhaltungsgebiete städtebaulicher Eigenart nach § 172 (1) Nr. 1 BauGB

Karte Erhaltungsgebiete 01 2017

PDF-Dokument (4.3 MB)

Prüfkriterien Milieuschutz 29.11.16

PDF-Dokument (2.3 MB)

Maßnahmenplan energetisch für Antragsteller

PDF-Dokument (45.0 kB)

Dokumentation Fachtagung Vorkaufsrecht

PDF-Dokument (7.9 MB)

BA-Beschluss zum Vorkaufsrecht, Anlage Begründung

PDF-Dokument (96.9 kB)

Antrag A nach 1 2 GS LS

DOC-Dokument (27.5 kB)

Antrag B nach 2 allgemein

DOC-Dokument (26.0 kB)

Antrag Wohnungsbogen 1

XLS-Dokument (49.5 kB)

Antrag Wohnungsbogen 2

XLS-Dokument (58.0 kB)

DG Ausbau BA Beschluss

DOC-Dokument (30.0 kB)