Bericht über die Wahrnehmung von Vorkaufsrechten in sozialen Erhaltungsgebieten

Aus der Sitzung des Senats am 31. März 2026:

Der Senat von Berlin hat heute auf Vorlage des Senators für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Christian Gaebler, den neunten Bericht über die Wahrnehmung von Vorkaufsrechten in sozialen Erhaltungsgebieten beschlossen. Der neunte Bericht behandelt den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025. Untersucht wurde die Entwicklung von Vorkaufsrechten im Sinne des Paragrafen 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB). Gegenüber dem Jahr 2024 ist die Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete von 81 auf 82 gestiegen. Neu hinzugekommen ist das Gebiet „Stresow“ im Bezirk Spandau.

Wird in einem sozialen Erhaltungsgebiet ein Grundstück verkauft, prüft der Bezirk die Ausübung des Vorkaufsrechts. Vorrangig ist dabei, entsprechend der gesetzlichen Vorgabe, die Abwendung des Vorkaufs, sofern sich der Käufer verbindlich verpflichtet, die Ziele der jeweiligen Erhaltungsverordnung einzuhalten.

Im Berichtszeitraum konnte in Neukölln ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden (zum
Vergleich berlinweit 2024: 1). Es handelt sich um das dritte ausgeübte Vorkaufsrecht seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (BVerwG 4 C 1.20).

Im Berichtszeitraum gab es sieben Prüffälle in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Neukölln (2024: 5). Maßgeblich für den massiven Rückgang ist das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, da in fast allen relevanten Grundstücksverkäufen im Berichtszeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts beziehungsweise der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung von Vornherein ausgeschlossen war und deswegen ein sogenanntes Negativzeugnis erteilt werden musste.

2025 konnten berlinweit zwei Abwendungen vereinbart werden (2024: 0). Im Berichtszeitraum wurden durch die Ausübung des Vorkaufsrechts 22 Wohnungen und durch die beiden Abwendungen 50 Wohnungen „gesichert“, insgesamt also 72 Wohnungen.

Die Zahlen verdeutlichen, dass das Instrument des Vorkaufsrechts in sozialen
Erhaltungsgebieten seit der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts faktisch fast nicht mehr nutzbar ist. In angespannten Wohnungsmärkten mit steigenden Mieten könnte das Vorkaufsrecht aber einen Beitrag zum Schutz der Bewohnerschaft leisten. Die Änderung des Baugesetzbuches durch den Bundesgesetzgeber ist daher weiterhin unverzichtbar und
dringend geboten, um die bis zum Bundesverwaltungsgerichtsurteil gängige Praxis fortführen zu können und weitere dringende Verbesserungen zu implementieren.