Berliner Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum

Das Angebot an möbliertem Wohnraum hat in den vergangenen Jahren auch in Berlin erheblich zugenommen.

Diese Berliner Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum sollen es den Mietvertragsparteien erlauben, einen fairen Interessenausgleich bei der Bemessung des Zuschlages für die mitvermietete Möblierung der Wohnung zu erzielen.

Eine rechtsverbindliche Vorgabe stellen diese Leitlinien allerdings nicht dar. Kommt es zwischen den Mietvertragsparteien zum Streit über den Möblierungszuschlag, können allein die ordentlichen Gerichte abschließend entscheiden, weil es sich um Privatrecht handelt.

Nur wenn die Vermietenden die Möblierung als vertragsgemäßen Zustand schulden und für etwaige Mängel hieran auch einzustehen haben, kann von einer möblierten Wohnung im Rechtssinne gesprochen werden.

Es findet auf die möblierte Vermietung von Wohnraum grundsätzlich das allgemeine Mietrecht Anwendung.

Ist eine Möblierungspflicht ausdrücklich vereinbart, so richtet sich der Umfang der Bereitstellung von Mobiliar nach der konkreten Parteienabrede im Mietvertrag.

Werden nur einzelne Möbelstücke, wie zum Beispiel ein Einbauschrank oder ein Badschrank zur Verfügung gestellt, werden diese im Regelfall nicht zuschlagswürdig sein.

Unter den Begriff der Ausstattung fällt auch ein von der Vermietenden zur Verfügung gestelltes Mobiliar. Die Vermietende kann daher einen Zuschlag für die Möblierung verlangen. Soll in der vereinbarten Miete ein Anteil für Möblierung enthalten sein, muss dies im Vertrag eindeutig zum Ausdruck gebracht werden.

Zur späteren Streitvermeidung sollte der Möblierungszuschlag gesondert bereits im Mietvertrag ausgewiesen werden und seine Berechnung offenbart werden.

Die gesonderte Ausweisung des Möblierungszuschlages ist aber nicht gesetzlich geregelt.

Eine Auskunftspflicht ergibt sich allerdings aus den Vorschriften zur Mietpreisbremse im BGB, die aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung in ganz Berlin seit Juni 2015 Anwendung finden.

§ 556g Abs. 3 BGB verpflichtet die Vermietenden, auf Verlangen des Mieterhaushaltes, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften zur Mietpreisbremse maßgebend sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind.

Für alle ab Juni 2015 abgeschlossenen Mietverhältnisse über möblierten Wohnraum in Berlin, besteht daher auch ein Auskunftsanspruch des Mieterhaushaltes zur Höhe des Möblierungszuschlages und seiner Berechnung, insoweit dies nicht schon im Mietvertrag schriftlich fixiert wurde. Der Auskunftsanspruch wird regelmäßig auch die Mitteilung der Anschaffungskosten und des Anschaffungszeitpunkt der Einrichtungsgegenstände umfassen.

Nur mit diesen Informationen kann der Mieterhaushalt die Zulässigkeit der Miethöhe bei Mietbeginn, also die Einhaltung der Mietpreisbremse, beurteilen.

Ein extra zu berechnender Möblierungszuschlag scheidet grundsätzlich aus, wenn der Berliner Mietspiegel diese Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereits berücksichtigt.

So ist zum Beispiel die Einbauküche im Berlin mietpreisbildend, was durch die Aufnahme dieses Wohnwertmerkmals im Berliner Mietspiegel zum Ausdruck kommt. Hinsichtlich des wohnwerterhöhenden Merkmals in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung im Berliner Mietspiegel 2024 „Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle“ ist lediglich eine Einbauküche mit den beschriebenen Bestandteilen gemeint. Sie muss jedoch nicht zwingend weitere Elektrogeräte, wie Kühlschrank, Geschirrspüler oder Ähnliches enthalten.

Insoweit die Einbauküche bei der Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung Berücksichtigung findet, scheidet bei der Bemessung des Möblierungszuschlages die Würdigung dieses Ausstattungsmerkmals aus. Ansonsten würden Ausstattungsmerkmale zu Lasten der Mieterhaushalte doppelt bei der Bemessung der Miethöhe berücksichtigt werden.

Weil der Möblierungszuschlag den Wert der Gebrauchsmöglichkeit für den Mieterhaushalt widerspiegeln soll, ist nach ganz überwiegender Meinung vom Zeitwert der überlassenen Möbel auszugehen.

Zeitwert ist dabei der Nutzungswert für den Mieterhaushalt. Es muss dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Gegenstände durch die Benutzung regelmäßig allmählich an Wert verlieren. Es muss also eine angemessene Abschreibung der Möblierungsgegenstände berücksichtigt werden.

Umstritten ist in der Rechtsprechung und Fachliteratur dabei, mit welcher Abschreibung und welcher Verzinsung im Einzelfall zu rechnen ist. Es werden insgesamt rund ein Dutzend Berechnungsmethoden vorgeschlagen.

In Berlin wird aufgrund der bisherigen Rechtsprechung von 2 % monatlich des Zeitwertes bei Überlassung ausgegangen (Kammergericht vom 1.3.1979 – 20 U 2992/78 -; AG Tiergarten vom 10.2.1983 – 4 C 721/81 -; LG Berlin vom 21.3.2003 – 63 S 365/01).

Das Landgericht Berlin ging in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2003 von einer 10-jährigen Nutzungsdauer der zu bewertenden Möblierung der Wohnung aus. Im konkreten Einzelfall kann die Nutzungsdauer des zur Verfügung gestellten Mobiliars auch abweichend zu beurteilen sein.

Beispiele:

Hat die Vermietende für 5.000 Euro unmittelbar vor Mietvertragsbeginn die Möblierung der Wohnung mit neuen Einrichtungsgegenständen vorgenommen, ergibt sich hiernach ein monatlicher Möblierungszuschlag in Höhe von 100 Euro (5.000 € x 2 %).

Ist das Mobiliar mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren zum Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns bereits vier Jahre alt, ergibt sich ein monatlicher Möblierungszuschlag in Höhe von 60 Euro (5.000 € x 60 % x 2 %). Der Zeitwert liegt in diesem Fall bei 60 % zum Neuwert des Mobiliars.

Allgemein lässt sich hieraus folgende Formel zur Berechnung des Möblierungszuschlages in Berlin ableiten: