Der Senat hat am 11. November 2025 die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Absatz 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) beschlossen. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026 und wird mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten.
Die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass einer Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB wurde 2021 erstmals durch das Baulandmobilisierungsgesetz in das Baugesetzbuch eingefügt. Berlin war das erste Bundesland, welches das neue Instrument nutzte. Die erste Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB wurde am 3. August 2021 vom Senat erlassen. Seitdem führte die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB in Berlin zu einer erheblichen Reduzierung der über Grundbuchumschreibungen stadtweit vollzogenen Umwandlungen. Betrug die Anzahl der Umwandlungen im Jahr 2021 noch 28.783 Wohnungen, so reduzierte sich die Anzahl im Jahr 2024 auf 1.552 Wohnungen.
Es ist davon auszugehen, dass sich die Reduzierung der Anzahl der Umwandlungen mit der seit dem 1. Januar 2026 in Kraft getretenen Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB weiter fortsetzen wird.
In Berlin gilt demnach für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Begründung oder Teilung von Wohneigentum in solchen Wohngebäuden ist damit grundsätzlich verboten. Nach dem mit dem sog. Bau-Turbo (Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 09.10.2025) eingefügten § 250 Absatz 1 Satz 2 BauGB greift die Genehmigungspflicht nicht für solche Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Das betrifft grundsätzlich sowohl Anbauten als auch Aufstockung und Dachausbau. Davon nicht betroffen ist das übrige Bestandgebäude, das weiterhin den Genehmigungspflichten unterliegt.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat zu der Auslegung von § 250 Absatz 1 Satz 2 BauGB durch die Bezirksämter ein Rundschreiben erstellt. Dieses ist abrufbar auf der Rundschreibendatenbank des Landes Berlin.
Die Genehmigungspflicht erschwert die Umwandlung von Wohngebäuden mit Mietwohnungen in Wohngebäude mit Eigentumswohnungen (Wohnungseigentumsanlagen) und damit die Verdrängung der Mietenden aus ihren Wohnungen durch deren Verkauf an Dritte und damit verbundener Entmietung, Luxusmodernisierung und Eigenbedarfskündigung.
Eine Genehmigung wird in gesetzlich vorgeschriebenen Ausnahmefällen erteilt. Die Beantragung der Umwandlung ist ausnahmsweise möglich bei Teilung eines Nachlasses, im Fall der Eigennutzung innerhalb der Familie, bei Veräußerung an zwei Drittel der Mieter, bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit und zur Erfüllung von Ansprüchen Dritter bei schon eingetragener Vormerkung (§ 250 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1, 2, 3, 4 und 5 BauGB).
Für die ausnahmsweise Genehmigung der Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 3 Satz 1 Nummer 3 BauGB bedarf es der Vorlage von – unter der Bedingung der Erteilung der Genehmigung stehenden – Kaufverträgen mit mindestens zwei Drittel der Mietenden des betreffenden Wohngebäudes.
Die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB hat auch in den Gebieten, für die bereits soziale Erhaltungsverordnungen existieren, Vorrang vor den bestehenden Regelungen, soweit bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen betroffen sind.