Fragen und Antworten

Die wichtigsten Neuerungen sind:

• a. Treuhänder/in
  Durch eine umfassende Regelung wurde das Zwangsmittel der Treuhändereinsetzung aufgenommen. Der Einsatz des Treuhänders/der Treuhänderin soll dem beschleunigten Wiederherstellen des Wohnraums bzw. der Wiederzuführung zu Wohnzwecken dienen, falls der/die Verfügungsberechtigte, wie in der Praxis nicht selten, seine Mitwirkung gänzlich verweigert.

• b. Genehmigungsfreier Leerstand von künftig nur noch drei statt sechs Monaten
  Es wurde der tolerierte Leerstand von Wohnraum von sechs auf drei Monate verkürzt.

• c. Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen
  Das Zweckentfremdungsrecht soll nicht bloß den Bestand an Wohnungen für Wohnzwecke sichern, sondern insbesondere den Wohnraum, der zu angemessenen Bedingungen dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht, erhalten. Die angemessenen Bedingungen werden näher definiert.

• d. Streichung der Regelung zur Genehmigungsfiktion
  Mit der Streichung der Regelung zur Genehmigungsfiktion gemäß § 3 Absatz 5 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) wird verhindert, dass Genehmigungen aufgrund zeitlich zu langer Bearbeitungszeit in Folge eines hohen Antragsvolumens oder zeitaufwändiger Ermittlungen ohne die notwendige Prüfung wirksam werden können.

• e. Trägerwohnungen
  Soziale, gesundheitliche oder Betreuungsträger übernehmen beim Betrieb von sogenannten Trägerwohnungen Aufgaben der öffentlichen Daseinsvorsorge. Die Anwendungspraxis des Zweckentfremdungsverbotes hat gezeigt, dass die Anmietung von Wohnraum zum Betrieb einer Trägerwohnung durch die Genehmigungspflicht erschwert wird. Das Genehmigungserfordernis zum Betrieb einer Trägerwohnung stellt sich aus Sicht der Träger als ein nicht unerheblicher Nachteil bei der Suche geeigneter Räumlichkeiten auf dem verengten Wohnungsmarkt dar, da Vermieter von Wohnraum häufig den mit der Genehmigungserfordernis verbundenen Aufwand scheuen.
  Die Novellierung sieht deshalb in § 1 Absatz 2 Satz 2 Nummer 2 ZwVbG die Ermächtigung für den Senat vor, entsprechende Genehmigungserleichterungen bis hin zu Ausnahmen von der Genehmigungsverpflichtung zu erlassen.

Es bedarf nach § 2 Absatz 2 Nr. 5 ZwVbG keiner Genehmigung, wenn dieses Zimmer der Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, eine Grundfläche von maximal 49 Prozent der Gesamtwohnfläche hat (bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt). Zur Erlangung einer Registriernummer ist die vorherige kostenfreie Anzeige (ohne Genehmigung) beim zuständigen Bezirksamt erforderlich. Dies kann mit dem Formular „Anzeige einer genehmigungsfreien zweckfremden Nutzung von maximal 49 Prozent der Wohnfläche meiner Berliner Hauptwohnung zur Erlangung einer Registriernummer“ vorgenommen werden.

• Formular BauWohn606

Sobald das Zimmer oder die vermietete Fläche der Berliner Hauptwohnung allerdings mehr als 49 Prozent der gesamten Wohnfläche ausmacht (Küche und Bad werden jeweils hälftig berechnet), bedarf es hingegen wiederrum einer Genehmigung. Dies kann mit dem Formular „Antrag auf Genehmigung für die zeitweise Ferienwohnungsvermietung und Vergabe einer Registriernummer einer selbstgenutzten Berliner Hauptwohnung oder einer Nebenwohnung gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2 und 3 ZwVbG“ vorgenommen werden.

• Formular BauWohn600

Die Vermietung der Hauptwohnung zu anderen als Wohnzwecken bedarf – wie schon nach bisheriger Rechtslage – einer Genehmigung. Eine Vermietung als Ferienwohnung oder für gewerbliche Zwecke ist daher ohne Genehmigung nicht zulässig.

Es bestehen gute Chancen auf eine Genehmigung, wenn die jeweiligen Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten ihre Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, während ihrer Abwesenheitszeiten zu anderen als Wohnzwecken verwenden und der Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet wird.

Dies kann mit dem Formular „Antrag auf Genehmigung für die zeitweise Ferienwohnungsvermietung und Vergabe einer Registriernummer einer selbstgenutzten Berliner Hauptwohnung oder einer Nebenwohnung gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2 und 3 ZwVbG“ beantragt werden.

• Formular BauWohn600

Hiervon zu unterscheiden ist jedoch eine (langfristige) Untervermietung der Wohnung zu Wohnzwecken bzw. als Wohnung, die wegen ihres Wohncharakters gerade keine Zweckentfremdung darstellt.

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz bestimmt, dass die Genehmigung auf Antrag erteilt werden kann, wenn schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.

Bei einer Nebenwohnung ist dies in der Regel nur anzuerkennen, wenn die Vermietung als Ferienwohnung an höchstens 90 Tagen im Jahr erfolgt. Besteht daneben eine Hauptwohnung oder mindestens eine weitere Nebenwohnung der Antragstellenden im Land Berlin, soll keine Genehmigung erteilt werden. Dies kann mit dem Formular „Antrag auf Genehmigung für die zeitweise Ferienwohnungsvermietung und Vergabe einer Registriernummer einer selbstgenutzten Berliner Hauptwohnung oder einer Nebenwohnung gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2 und 3 ZwVbG“ beantragt werden.

• Formular BauWohn600

Ja, denn auch hier handelt es sich um Wohnraum, der vor Missbrauch geschützt werden soll. Das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz differenziert nicht zwischen “Wohnungen und Eigenheimen”. Entscheidend ist, ob Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden soll.

Der unentgeltliche Tausch von Wohnungen und deren Nutzung zu Wohnzwecken führen grundsätzlich zu keinem Verlust von Wohnraum und sind daher nicht als Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes anzusehen. Solange es sich nicht um eine Vermietung handelt, also die Wohnung nicht gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt wird, besteht somit keine Genehmigungs- und Registrierpflicht.

Ein beabsichtigtes Anbieten und Bewerben des Wohnraums zu anderen als Wohnzwecken beispielweise auf Internetportalen oder in Printmedien setzt eine vorherige Anzeige beim zuständigen Bezirksamt durch die Mieter/Eigentümer voraus. Mit der Antragstellung auf Genehmigung erfolgt zugleich die Anzeige. In diesem Zusammenhang wird vom zuständigen Bezirksamt eine Registriernummer vergeben. Diese Registriernummer muss beim Anbieten und Bewerben immer öffentlich sichtbar angegeben werden.

Das Anbieten und Bewerben von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken ist dem zuständigen Bezirksamt vorab durch die Mieter/Eigentümer anzuzeigen. Eine Registriernummer ist eine Lizenznummer, die durch die Bezirksämter nach erfolgter Anzeige vergeben und postalisch zugesendet wird. Diese Registriernummer ist beim Anbieten und Bewerben, insbesondere auf Internetportalen, immer öffentlich sichtbar anzugeben und ermöglicht so eine Identifikation des Wohnraums. Die mit der Genehmigung zugewiesene Registriernummer ist wohnungsgebunden und nicht übertragbar. Auf Verlangen ist die Registriernummer vorzulegen.

Die Registriernummer besteht aus Zahlen, Buchstaben sowie Sonderzeichen und umfasst insgesamt 17 Stellen. Hinter den Registriernummern steht eine Systematik, die für alle Bezirke in Berlin nach demselben Verfahren funktioniert.

Die Hotel- und Pensionsbetreiberbetreiber unterliegen bereits der Impressumspflicht aus § 5 Absatz 1 Telemediengesetz (TMG). In einem Inserat für ein Hotelzimmer z. B. bei Airbnb oder booking.com muss also schon nach TMG erkennbar sein, wer das Hotelzimmer anbietet. Für den Hotelbetreiber, der seiner Impressumspflicht nach TMG nachkommt, gilt keine Pflicht zur Angabe der Registriernummer, da er unter § 5a Abs. 3 ZwVbG fällt. Das ZwVbG begründet insoweit keine zusätzliche Pflichten.

Ferienwohnungsvermietung seiner Berliner Haupt- oder Nebenwohnung? Welche Unterlagen werden dafür benötigt?
Die Genehmigung muss in dem Bezirksamt (Wohnungsamt/Bürgeramt) beantragt werden, in dessen Bezirk der Wohnraum liegt. Das Formular und die erforderlichen Unterlagen sind schriftlich beim zuständigen Bezirksamt einzureichen. Eine Online-Einreichung ist nicht möglich.

Als Mieter/in der Wohnung müssen Sie die Adresse angeben, in der Sie selbst wohnen, die Einverständniserklärung des Eigentümers/der Eigentümerin zur Vermietung an Touristen, eine Meldebescheinigung und den Mietvertrag beifügen. Als Eigentümer/in der Wohnung müssen Sie die Adresse angeben, in der Sie selbst wohnen und den aktuellen Grundbuchauszug und eine Meldebescheinigung beifügen.

Ferienwohnungsvermietung der Berliner Haupt- bzw. Nebenwohnung?
Die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung ist gebührenpflichtig. Es gelten die Vorschriften des Gesetzes über Gebühren und Beiträge Berlin in Verbindung mit der Verwaltungsgebührenordnung. Für die Zuweisung der Registriernummer wird keine gesonderte Gebühr fällig.

Die Gebühr einer Genehmigung für die zeitweise Ferienwohnungsvermietung der Berliner Hauptwohnung gemäß § 3 Absatz 3 Nummer 2 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) beträgt je Wohneinheit 100 Euro und für die zeitweise Ferienwohnungsvermietung der Berliner Nebenwohnung gemäß § 3 Absatz 3 Nummer 2 ZwVbG je Wohneinheit 150 Euro.

Es wird darauf hingewiesen, dass für die Bearbeitung von Änderungsanträgen zu bestandskräftigen Genehmigungen die Hälfte der für die zugrunde liegende Amtshandlung festgesetzten Gebühr anfällt.

Genehmigungen können grundsätzlich befristet werden. Es kommt auf den Einzelfall an. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz setzt hierfür keine zeitliche Grenze fest. Die Registriernummer ist an die Genehmigung gekoppelt und darf bei Ablauf oder Widerruf der Genehmigung keine weitere Verwendung finden.

Informationen zu Fragen der Übernachtungssteuer (City Tax) erhalten Sie auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Finanzen:

• www.berlin.de/sen/finanzen/steuern/