Was sind Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Sie werden für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten weitgehend übereinstimmen, eine im Wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufweisen. Bodenrichtwerte stellen also auf typische Verhältnisse einzelner Gebiete (Bodenrichtwertzonen) ab.
Bodenrichtwerte berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke; dies gilt insbesondere für deutlich abweichende Verkehrs- bzw. Geschäftslagen, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksform, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, mit dem Grundstück verbundene werterhöhende Rechte oder wertmindernde Belastungen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen somit auch nicht Altlasten und Bodenbelastungen. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
Die Bodenrichtwertzonen sind in der Bodenrichtwertkarte durch Begrenzungslinien gekennzeichnet. Der Gutachterausschuss ermittelt Bodenrichtwerte grundsätzlich für baureifes Land. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke.
Bezug der Bodenrichtwerte zum Maß der baulichen Nutzung und die Bauleitplanung
Der Gutachterausschuss legt den Bodenrichtwerten eine typische Bebauungsdichte (GFZ) zugrunde. Er weicht damit teilweise vom zulässigen Maß der baulichen Nutzung nach dem Baunutzungsplan ab.
Für untergeordnete Bereiche innerhalb der Bodenrichtwertzonen mit abweichenden Nutzungsmaßen sind keine gesonderten Bodenrichtwerte ermittelt worden. Mit Hilfe der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten für die GFZ-Abhängigkeit kann der Nutzer für diese Bereiche den Bodenwert selbständig ermitteln.
Konnte der Gutachterausschuss einer bestimmten Bodenrichtwertzone keine ausgeprägte Nutzungsart zuordnen, wurde die gemischte Struktur durch Angabe zweier Bodenrichtwerte berücksichtigt.
Aus den Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzung, die der Gutachterausschuss den Bodenrichtwerten zugrunde legt, kann kein Anspruch auf Genehmigung eines Vorhabens hergeleitet werden. Diese Angaben müssen als Synonym angesehen werden.
Was versteht man unter dem Begriff Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl als Angabe zur baulichen Ausnutzung von Grundstücken basiert auf der Geschossfläche. Als Geschossfläche bezeichnet man die Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, wobei die Flächen der Vollgeschosse nach den Außenmaßen zu bilden sind sowie die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nebengeschossen.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche auf jeden Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen.
Mit Hilfe der Angabe einer Geschossfläche oder einer Geschossflächenzahl wird das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstückes, zum Beispiel in einem Bebauungsplan, festgesetzt.
Leichte Sprache
DGS
