Informationen zu den Bodenrichtwerten

Was sind Bodenrichtwerte?

Bildausschnitt aus dem Bodenrichtwertatlas
Bildausschnitt aus dem Bodenrichtwertatlas

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Sie werden für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten weitgehend übereinstimmen, eine im wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufweisen (Bodenrichtwertzonen). Bodenrichtwerte berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke; dies gilt insbesondere für deutlich abweichende Verkehrs- bzw. Geschäftslagen, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksform, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, mit dem Grundstück verbundene werterhöhende Rechte oder wertmindernde Belastungen.

Der Gutachterausschuss ermittelt Bodenrichtwerte grundsätzlich für baureifes Land. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Mündliche und schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte

Die Gebührenpflicht ergibt sich aus der Verordnung über die Erhebung von Gebühren im Vermessungswesen (Vermessungsgebührenordnung –VermGebO-) vom 22. August 2005 (GVBl. S. 449), zuletzt geändert durch Verordnung vom 4. März 2008 (GVBl. S. 62).

Ihre Ansprechpartnerinnen für Auskünfte über Bodenrichtwerte

Frau Kraft Telefon (030) 90293-5352
Frau Zacher Telefon (030) 90293-5354
Frau Nischwitz Telefon (030) 90293-5353

Der Bodenrichtwert und die Bauleitplanung

Die Art und das Maß der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl -GFZ-) üben einen starken Einfluss auf den Wert eines zur Bebauung anstehenden Grundstücks aus. In den Bodenrichtwerten wurden daher eine typische Bebauungsart und -dichte berücksichtigt. Bei der Festlegung dieser typischen Bebauungsart und -dichte orientierte sich der Gutachterausschuss an den tatsächlichen Gegebenheiten der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Im Bodenrichtwertatlas sind die Bodenrichtwerte mit den ihnen zugeordneten typischen Nutzungsangaben dargestellt und durch die Liniensignatur der Bodenrichtwertzonen voneinander abgegrenzt. Für Teilbereiche mit einem abweichenden Maß der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl -GFZ-) können die Bodenwerte mit Hilfe von Umrechnungstabellen für die GFZ-Abhängigkeit ermittelt werden. Diese Umrechnungstabellen sind in den Amtsblättern für Berlin 1993 Seite 100 und 1995 Seite 402 sowie im Vorblatt des Bodenrichtwertatlasses veröffentlicht worden.

Planungsrechtliche Auslegungen sind aus den Angaben im Bodenrichtwertatlas nicht herzuleiten. Verbindliche planungsrechtliche Auskünfte zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung einzelner Grundstücke sind ausschließlich im Fachbereich Stadtplanung erhältlich. (Dienstsitz: Helene-Weigel-Platz 8).

Was versteht man unter dem Begriff Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl als Angabe zur baulichen Ausnutzung von Grundstücken basiert auf der Geschossfläche. Als Geschossfläche bezeichnet man die Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, wobei die Flächen der Vollgeschosse nach den Außenmaßen des Gebäudes zu bilden sind.

Beispiel: Ein Mietwohnhaus mit 5 Vollgeschossen gleichen Grundrisses und einer überbauten Grundstücksfläche nach Außenmaßen von 500 m² hätte somit eine Geschossfläche von insgesamt

5 Vollgeschosse x 500 m² = 2.500 m².

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche auf jeden Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen.

Beispiel: In Fortführung des vorstehenden Beispiels beträgt die Geschossflächenzahl des Mietwohnhauses mit einer angenommenen Grundstücksfläche von 1.000 m²

GFZ =Geschossfläche / Grundstücksfläche = 2500 m 2 / 1000 m 2 = 2.5

Das Grundstück wäre somit mit 2,5 m² Geschossfläche je 1 m² Grundstücksfläche bebaut.

Mit Hilfe der Angabe einer Geschossfläche oder einer Geschossflächenzahl wird das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, zum Beispiel in einem Bebauungsplan, festgesetzt.

Erläuterung der Abkürzungen

Typische Art der baulichen Nutzung:

  • W Flächen für Wohnbebauung, eventuell mit geringer anteiliger nichtstörender gewerblicher Nutzung.
  • G Flächen, die auch für dienstleistungsorientierte Gewerbe genutzt werden können.
  • GP Flächen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bzw. Entwicklungsbereichen, bei denen für die Anfangswerte aufgrund zurückliegender Qualitätsstichtage nur produzierendes Gewerbe möglich ist.
  • M1 Flächen mit Kerngebietscharakter und sehr hoher baulicher Ausnutzung und nur geringer anteiliger Wohnnutzung.
  • M2 Flächen mit Kerngebiets- oder Mischgebietscharakter und mittlerer baulicher Ausnutzung. Dienstleistungs- und Wohnnutzung stehen in einem ausgewogenen Verhältnis.
  • E Flächen im Entwicklungsbereich ohne Baulandqualität.

Bemerkungen:

  • SAN Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet.
  • ENT Förmlich festgelegter Entwicklungsbereich.
  • A Bodenrichtwert in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen ohne Aussicht auf Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen.
  • N Bodenrichtwert in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung.