Bebauungsplanung

Bebauungsplanung

Verbindliche Bauleitplanung

Sicher haben Sie schon einmal den Begriff “Bebauungsplan” gehört oder gelesen. Aber wissen Sie auch, worum es sich dabei genau handelt? Wie er aussieht, wie er entsteht und funktioniert? Hier gibt es zur Einführung in die Thematik einige grundsätzliche Informationen.

Was ist ein Bebauungsplan?
Warum macht man einen Bebauungsplan?
Wie regelt ein Bebauungsplan die Bebaubarkeit?
Wie wird ein Bebauungsplan angewendet?
Wie ein Bebauungsplan entsteht – das Bebauungsplanverfahren.

Ansehen können Sie sich einzelne festgesetzte Bebauungspläne hier. Konkrete Fragen zu festgesetzten Bebauungsplänen und Bebauungsmöglichkeiten beantwortet Ihnen unsere Bauberatung.

Was ist ein Bebauungsplan?

B-Plan X-189
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Mit einem Bebauungsplan – von Stadtplanern schlicht “B-Plan” genannt – stellt der Bezirk – in Ausnahmefällen der Senat – eigenverantwortlich ein verbindliches Regelwerk für die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet auf.

Eine jedem Bebauungsplan beigefügte Begründung hilft nachzuvollziehen, warum die einzelnen Regelungen getroffen wurden und erläutert neben den städtebaulichen Zusammenhängen auch die Umweltauswirkungen des Plans.

Der Bebauungsplan selbst besteht aus

  • einer Planzeichnung,
  • textlichen Festsetzungen,
  • einer Legende und
  • Vermerken zum ordnungsgemäßen Zustandekommen des Planes.
    Allgemeine Verbindlichkeit erhält der Bebauungsplan durch eine Rechtsverordnung des Bezirksamts. Nach Festsetzung kommt zu den Unterlagen auch noch eine zusammenfassende Erklärung, eine Art Kurzbeschreibung des Verfahrens.

In den sogenannten “vorhabenbezogene Bebauungsplänen” nach § 12 Baugesetzbuch (BauGB) gibt es neben den beschriebenen Elementen noch zusätzlich einen sogenannten “Vorhaben- und Erschließungsplan” und einen Durchführungsvertrag. Die zeitgleich mit einigen Bebauungsplänen abgeschlossenen städtebaulichen Verträge gehören hingegen nicht zu den Verfahrensunterlagen eines Bebauungsplans.

Warum macht man einen Bebauungsplan?

Fabrik und Baum
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Ein Bebauungsplan wird immer dann aufgestellt, wenn die durch den Bezirk oder das Land Berlin beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in einem bestimmten Gebiet eine Änderung des bisherigen Planungsrechts erfordert.

Das kann z.B. dann sein, wenn die vorhandene, erhaltenswerte Bau- und Nutzungsstruktur in einem Gebiet langfristig vor negativen Veränderungen geschützt werden soll. Oft wird auch versucht, durch das Angebot neuer Entwicklungsmöglichkeiten eine Umgestaltung im bezirklichen Interesse zu bewirken.

Eine wichtiger Ausgangspunkt solcher Planungsüberlegungen können beschlossene städtebauliche Entwicklungskonzepte oder sonstige städtebauliche Planungen Berlins oder des Bezirks sein.

Ein weiterer Grund für die Aufstellung von Bebauungsplänen kann vorliegen, wenn das geltende Planungsrecht ein konkretes öffentliches oder privates Bauvorhaben, dass im Interesse der bezirklichen Entwicklung steht, nicht zulässt. In solchen Fällen kann dieses Planungsrecht durch einen Bebauungsplan im Sinne des Vorhabens geändert werden.

Unabhängig vom Planungsanlass sind bei der Aufstellung der Bebauungspläne die in § 1 Abs. 5 BauGB formulierten Grundsätze der Bauleitplanung zu beachten, die eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung einfordern. Soziale, wirtschaftliche und umweltschützende Anforderungen sollen miteinander in Einklang gebracht und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleistet werden.

Wie ein Bebauungsplan genau entsteht, erfahren Sie hier.

Wie regelt ein Bebauungsplan die Bebaubarkeit?

Ausschnitt B-Plan
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Die Festsetzungen eines Bebauungsplans müssen in einer sehr abstrakten, juristisch geprägten Darstellungsweise und Sprache getroffen werden. Grafisch ist eine Bebauungsplan lediglich ein Gewirr aus farbigen Flächen und Linien. Da diese alle normiert (Planzeichenverordnung) und mit einer speziellen Bedeutung (Baunutzungsverordnung) belegt sind, ergeben sich aus dieser Zeichnung die wesentlichen Vorschriften.
Zugegebenermaßen wenig anschaulich – ein Bebauungsplan erschließt sich einem weniger geübten Betrachter daher ohne Hilfestellung meist nur sehr schwer. Dies ist uns bewußt – fragen Sie uns also ruhig, wenn sie etwas nicht verstehen!

Die Architektur ist in den allermeisten Bebauungsplänen kein Regelungsgegenstand. Ansichten, Grundrisse oder Schnitte werden sie in einem Bebauungsplan daher nicht finden. Welche Architektur auf Grundlage der Bebauungsplanfestsetzungen gebaut wird, bleibt den Grundstückseigentümern überlassen. Dies gilt auch für den Zeitpunkt des Baubeginns, den der Bebauungsplan ebenfalls nicht vorschreibt.

Was in einem Bebauungsplan geregelt werden kann steht in in § 9 BauGB, einer Art “Katalog” möglicher Inhalte. Meist findet man in Bebauungsplänen Festsetzungen

  • zur Art der Nutzung, z.B. ob es sich um Wohn- oder Gewerbegebiete handelt,
  • zum Maß der Nutzung (insbesondere wie groß die Fläche werden darf, auf der ein Haus steht, wieviel Fläche die Geschosse insgesamt haben dürfen und wie hoch ein Gebäude werden darf),
  • zur überbaubaren Grundstücksfläche (wo überall auf dem Grundstück ein Gebäude stehen darf )
  • zu den örtlichen Verkehrsflächen.

Auch nicht-bauliche Nutzungen können in einem Bebauungsplan festgelegt werden, z.B. öffentliche oder private Grünflächen, Pflanzbindungen oder Wegerechte

Wie wird ein Bebauungsplan angewendet?

Baukraene
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Ein Vorhaben im Geltungsbereich eines festgesetzten Bebauungsplans ist nach § 30 BauGB zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. In Steglitz-Zehlendorf wird die planungsrechtliche Zulässigkeit im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch die Stadtplanung überprüft.
Auch wenn kein Genehmigungsverfahren erforderlich ist muss ein festgesetzter Bebauungsplan von Jedermann eigenverantwortlich eingehalten werden. Selbst wer ohne bauliche Veränderungen “nur” seine Nutzung ändert, muss die Festsetzungen des Bebauungsplans beachten.

In bestimmten Fällen kann durch die Baugenehmigungsbehörde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach den Kriterien des § 31 BauGB erteilt werden. Voraussetzung ist aber, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt sind. Außerdem muss die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.

Festsetzungen eines Bebauungsplans, der sich noch im Aufstellungsverfahren befindet, haben keine rechtsverbindliche Wirkung – schließlich handelt es sich lediglich um einen Entwurf, der sich ggf. auch noch ändern kann. Bis zur Festsetzung gilt daher weiterhin das alte Planungsrecht. Nur wenn der Bebauungsplanentwurf absehbar unverändert bleibt, spricht man von “Planreife”. In diesen Einzelfällen ist eine Baugenehmigung unter bestimmten, in § 33 BauGB festgelegten Bedingungen schon auf Grundlage des noch nicht festgesetzten Bebauungsplans möglich.

Ein Bebauungsplan im Verfahren gibt dem Bezirk zusätzlich die Möglichkeit, zur Sicherung seiner Planungsziele eine sogenannte “Veränderungssperre” nach § 14 BauGB zu erlassen. Das ist eine Rechtsverordnung, die wie der Name nahelegt, nahezu jede Veränderung auf den betroffenen Grundstücken “sperrt”.