Bezirk darf befristete Vermietung im Milieuschutzgebiet untersagen (Nr. 37/2026)

Die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen, die vorher dauerhaft vermietet worden sind, stellt in Milieuschutzgebieten eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin-Neukölln, das mit einem Wohngebäude bebaut ist. Es liegt im Geltungsbereich einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (sog. Milieuschutzgebiet). Die Klägerin vermietet 15 Wohneinheiten dieses Gebäudes für befristete Zeiträume von mindestens drei bis maximal zwölf Monaten. Dabei bietet sie teilweise Einzelzimmer und teilweise gesamte Wohnungen für einen WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möbel umfassenden Festpreis („All-In-Miete“) in Höhe von durchschnittlich 32,63 €/m2(Einzelzimmer) bzw. 23,26 €/m2 (gesamte Wohnung) an. Die gebietstypische Warmmiete (ohne Möblierung) liegt bei 10,37 €/m2. Das Bezirksamt Neukölln untersagte der Klägerin mit Bescheid vom 22. Dezember 2025, die Wohnungen auf Zeit zu vermieten. Die Vermietung auf Zeit stelle gegenüber der vorherigen unbefristeten Vermietung eine andere Nutzung der Wohnungen dar. Daher liege eine rechtlich beachtliche Nutzungsänderung vor, für die eine spezielle milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei. Die Klägerin verfüge weder über diese Genehmigung noch könne ihr eine solche erteilt werden. Denn ihr Wohn-Zeit-Modell verdränge die ansässige Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung die Milieuschutzverordnung gerade erhalten wolle. Dagegen wendet sich die Klägerin. Sie macht geltend, dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden und damit keine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei.

Die 19. Kammer hat die Klage abgewiesen. Der Bezirk dürfe die Vermietung auf Zeit, wie sie die Klägerin praktiziere, untersagen. Die auf drei bis maximal zwölf Monate befristete Vermietung der möblierten Wohnungen sei grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Daher liege eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung vor, für die eine Genehmigung erforderlich sei. Diese sei der Klägerin nicht offensichtlich zu erteilen. Denn die nach ihrem Geschäftsmodell vermieteten Wohnungen stünden etwa Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten, die das konkrete Milieuschutzgebiet prägten, nicht mehr zur Verfügung. Insoweit entfalte die Nutzungsänderung verdrängende Wirkung und laufe den Zielen der Milieuschutzverordnung zuwider. Die Frage, ob das Wohn-Zeit-Modell bauplanungsrechtlich noch von der Baugenehmigung gedeckt sei, spiele milieuschutzrechtlich keine Rolle.

Die Kammer hat die Berufung zugelassen, sodass gegen das Urteil Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden kann.

Urteil der 19. Kammer vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26)