Anlage 1 AV Wohnen

Im Land Berlin werden die Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten auf der Grundlage des nachfolgend beschriebenen schlüssigen Konzepts ermittelt. Das Konzept folgt der Produkttheorie, nach der die Richtwerte aus dem Produkt der nachfolgend beschriebenen Parameter gebildet werden.

Als Basis für das Berliner Angemessenheitskonzept dient der Berliner Mietspiegel einschließlich der für seine Erstellung erhobenen Grundlagendaten in der jeweils aktuellen Fassung.

Der Richtwert für die angemessene monatliche Bruttokaltmiete wird ermittelt durch die abstrakt angemessene Wohnfläche (dazu Nummer 1.1) multipliziert mit der Summe aus der Nettokaltmiete (Nummer 1.3) AV-Wohnenund den kalten Betriebskosten (Nummer 1.4) pro Quadratmeter.

Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche wird auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau abgestellt (siehe hierzu BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –).

Zwar sind die bisher für die Bestimmung der angemessenen Wohnflächen zugrundeliegenden Vorschriften inzwischen durch dieDie Ausführungsvorschriften zur Festlegung der Wohnungsgrößen nach § 27 Absatz 4 desWohnraumförderungsgesetz Gesetzesvom über17. April 2018 (ABl. S. 2095) legen die sozialemaßgeblichen WohnraumförderungWohnungsgrößen (AVfür Wohnberechtigte im sozia-len Wohnungsbau fest. Maßgeblich ist eine Wohnungsgröße, wenn sie es ermöglicht, dass auf jede haushaltsangehörige Person ein Wohnraum entfällt. Abweichend davon dürfen Ein-einhalb- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche bis zu §50 27m² Absatz 4 WoFG) vom 03.09.2013 und durch die Wohnraumförderungsbestimmungen 2014 (WFB 2014) vom 25.03.2014 ersetzt worden, die bestehenden Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (1. Förderweg) sind jedoch auf Grundlage der vorangegangenen Bestimmungen gebaut undauch an BerechtigteEinzelpersonen vergeben worden. In den aktuellen AV zu § 27 Absatz 4 WoFG wird allein auf Wohnräume abgestellt. Eine angemessene Wohnfläche kann auf dieser Grundlage nicht bestimmtüberlassen werden. AufNach derden Grundlageseit derdem Jahr 2014 wieder bestehenden neuen FörderbestimmungenWohnraumförderungsbestimmungen existiertwurden nochbisher keinnur Wohnraumwenige Tausende neue Sozialwoh-nungen fertiggestellt. Dieser wird erstErst zukünftig entstehenwerden im größeren Umfang neue Sozialwohnungen fer-tiggestellt und vergeben werden. In Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BSG a.a.O.) wird auch nicht auf die Wohnflächen im Rahmen der Eigentumsförderung zurückgegriffenzu-rückgegriffen.

Die Grundlage für die Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in Abhängigkeit von der Zahl der Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft (s. u. Berechnungstabelle unter 2. – Spalte 2) bilden daher weiterhin die zu § 5 WoBindG und § 27 WoFG (unveröffentlichten) Arbeitshinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 15.12.2004, die (vgl. Hinweis 8) an die zuvor ergangenen Bekanntmachungen – hier Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 20.10.1995 (Amtsblatt für Berlin 1995, 4462) – anknüpfen (BSG a.a.O.). Diese hatten für 1-Personenhaushalte eine Wohnfläche von höchstens 50 m² und für 2-Personenhaushalte eine Wohnfläche von höchstens 60 m² vorgesehen.
Da in den obenAusführungsvorschriften genanntenzu Arbeitshinweisen§ 27 Absatz 4 Wohnraumförderungsgesetz vom 17. April 2018 keine m²Quadratmeter-Werte für Mehrpersonenhaushalte ab 3 Personen genannt sindwerden, kann insoweit nurwird auf die allgemeineangemessenen RegelungWohnflächen gemäß § 2 Absatz 2 des HinweisesGesetzes Nummer 8 zurückgegriffen werden, wonach eine Wohnung als angemessen anzusehen ist, wenn auf jeden Haushaltangehörigen ein Wohnraum entfällt.

Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche je Bedarfsgemeinschaft wird daher weiterhin auf die Verwaltungsvorschriften zur Änderung der Richtlinien fürüber den öffentlich geförderten sozialenSozialen Wohnungsbau in Berlin –in Wohnungsbauförderungsbestimmungenaktueller 1990Fassung –abgestellt.
Als vomangemessen 16gilt danach die unter 2. Juli– 1990Spalte (Amtsblatt2 füraufgeführte Wohnfläche.
Gleichwohl wird festgehalten, dass die durchschnittliche Wohnfläche von 2-Raum-Wohnungen in Berlin S.unter 1379)der in der§ Fassung2 derAbsatz Verwaltungsvorschriften2 zurdes ÄnderungGesetzes der Richtlinien fürüber den öffentlich geförderten sozialenSozialen Wohnungsbau in Berlin vomals 13.angemessen Dezemberfestgelegten 1992Wohnfläche (Amtsblattvon für65 BerlinQuadratmetern 1993liegen, S.die 98)Wohnungsbaubestimmungen zurückgegriffen,zur Förderung des Wohnungsneubaus ebenfalls unter diesen Werten liegen und zwar dort aufauch die Anlagevorherrschenden 1 Abschnitt II Nummer 1 Buchstabe a.

Danach wurden Bauvorhaben gefördert, bei denen für 3-Zimmer-Wohnungen eine Wohnungsgröße von 75 m², bei 4-Zimmer-Wohnungen von 85 m²Baupreise und für jeden weiteren Raum von zusätzlich 12 m² nicht überschritten wird. Dies wird entsprechend der Relation des Hinweises Nummer 8 der ArbeitshinweiseKlimaaktivitäten zu §kleineren 5Wohnungen WoBindG und § 27 WoFG „ein Zimmer pro Haushaltsangehöriger“ auf die Anzahl der Personen der Bedarfsgemeinschaft übertragen. Diese bisherigen Regelungen werden aus den oben dargestellten Gründen beibehaltentendieren.

Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind ausreichend große Räume – nicht bloße Orts- oder Stadtteile – der Wohnbebauung zu berücksichtigen, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden. Aufgrund der entwickelten Infrastruktur und der verkehrstechnischen Anbindung aller Wohnorte in Berlin wird als räumlicher Vergleichsmaßstab das Berliner Stadtgebiet zu Grunde gelegt (BSG a.a.O.), für das auch der Berliner Mietspiegel erstellt ist (s. u.1.43).

Grundlage für die Bestimmung des Mietpreises nettokalt pro m²Quadratmeter ist der Berliner Mietspiegel 20152021. Der mit dem Konzept des kommunalen Trägers festzustellende Wohnungsstandard, der sich regelmäßig im Mietpreis niederschlägt, soll nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (siehe hierzu u.a. BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –-) die Verhältnisse des ein-facheneinfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden.
Allerdings Zurückgegriffenmuss wirdbei der Heranziehung eines Mietspiegels das Kriterium der Verfügbarkeit von Wohnraum berücksichtigt werden und sichergestellt werden, dass es in ausreichendem Maß Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt (vergleich BSG-Urteil vom 13.04.2011 – B 14 AS 106/10 R -).
Durch die Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 (GVBl. S. 343) zur Umsetzung der Mietpreisbremse ist Berlin auch weiterhin zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt worden, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Einwohnerzahl im Land Berlin ist in den letzten Jahren bis Ende 2019 stark gestiegen und hat die Wohnungsnachfrage erhöht.
Zugleich sank die Leerstandsquote bei Wohnungen in Berlin in den letzten Jahren weiter. Sie lag im Jahre 2019 etwa im Wohnungsbestand des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) bei nur noch 1,6% (siehe BBU Marktmonitor 2020, Seite 11 und 65 ff.). Bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Genossenschaften des BBU beträgt die Leerstandsquote unter 1 % (vergleich IBB Wohnungsmarktbericht 2020, Seite 73).
Die hierdurch bestehende aktuelle Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt macht es deshalb auferforderlich, alleneben Wohnungen der einfachen Wohnlage auch alle Wohnungen der mittleren Wohnlage in die Berechnung einzubeziehen (ssiehe Mietspiegeltabelle; zur Zulässigkeit der Einbeziehung mittlerer Wohnlagen: BSG, Urteil vom 10.09.2013 – B 4 AS 77/12 R).
Die Berücksichtigung der mittleren Wohnlagen bedeutet nicht automatisch auch, dass ein höherer Wohnstandard vorliegt. MietspiegeltabelleDeren Berücksichtigung stellt vielmehr sicher, dass eine Vielzahl an Wohnungen mit einfachem Standard berücksichtigt wird (einfache Wohnlagen = 438.000, inkl. mittlere Wohnlagen 1.126.000 Wohnungen).
Lediglich Wohnungen mit Minderausstattung (Wohnungen ohne Bad, ohne Sammelheizung mit Innen-WC bzw. Wohnungen ohne Sammelheizung oder ohne Bad mit Innen-WC) werden hierbei nicht einbezogen, da die Leistungsempfangenden auf diese Wohnungen nicht verwiesen werden könnenkann. In der aktuellen Mietspiegeltabelle werden diese Wohnungen – wie auch zuvor beimbei Mietspiegelden 2013Mietspiegeln –ab 2015 nicht in einer eigenen Spalte dargestellt, da sie im Berliner Wohnungsbestand nur noch selten vorkommen. AufgrundDer dessenBerliner siehtMietspiegel weist für jeden Wohnungstyp jeweils eine Mietpreisspanne und den Mittelwert aus. Die Miete einer normalen Wohnung mit 3 von 6

Standardausstattung in üblicher Qualität wird vorwiegend um den ausgewiesenen Mittelwert liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete im oberen Bereich der MietspiegelSpanne 2015einzuordnen sein. Wohnungen mit einem einfachen Wohnstandard werden daher grundsätzlich im unteren Bereich der ausgewiesenen Mietpreisspanne (regelmäßig bis zum Mittelwert) zu verorten sein. Die Berücksichtigung der ausgewiesenen Mittelwerte deckt daher das Spektrum der Mietpreise für Wohnungen in Berlin mit Minderausstattungeinfachen weiterhinStandard einengut pauschalen Abschlag vor, der jedoch in die Richtwertbildung nicht einbezogen wirdgab.

Zu Grunde gelegt wird deshalb der Mittelwert und nicht der obere oder untere Spannenwert, wobeidies wäre nur angezeigt, wenn lediglich Wohnungen im einfachen Wohnstandard in den jeweiligen Mietspiegelfeldern abgebildet würden. Dabei ist zu berücksichtigen ist, dass den einzelnen Rasterfeldern des Mietspiegels keine gleichmäßige Verteilung des Wohnungsbestands zu Grunde liegt und daraus abgeleitete arithmetische Mittelwerte nicht die Gewähr dafür bieten, dass das einfache Mietsegment realistisch abgebildet wird.

Deswegen wird der m²Quadratmeter-Preis zu Grunde gelegt, der sich als anhand des Wohnungsbestands gewichteter Mittelwert, nach Wohnungsgrößen differenziert, aus der einfachen Lageund mittleren Wohnlage des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Mittelwertes und Anzahl der Wohnungen der Rasterfelder der einfachen und mittleren Lage geteilt durch die Gesamtanzahl der Wohnungen der einfachen und mittleren Lage jeweils ohne Wohnungen mit Minderausstattung gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte Betrag für die Nettokaltmiete pro m²Quadratmeter ist der Berechnungstabelle unter 2. –– Spalte 3 zu entnehmen.

Die Vorgehensweise, den Berliner Mietspiegel zur Angemessenheitsbestimmung heranzuziehen, stellt sicher, dass Wohnungen, die in Folge durchgeführter (energetischer) Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig höhere Nettokaltmieten ausweisen, in die Bestimmung des angemessenen Mietpreises einfließen und somit für Bezieher/innen von Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II und XII nicht verschlossen bleiben.

Durch den Rückgriff auf den qualifizierten Mietspiegel und durch die erfolgte Gewichtung kann im Einklang mit der Rechtsprechung des BSG davon ausgegangen werden, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft auf dem Wohnungsmarkt gibt (BSG vom 13. April 2011 – B 14 AS 106/10 R –).

Da der Berliner Mietspiegel Nettokaltmieten ausweist, ist für die Bemessung des Richtwertes im nächsten Schritt die angemessene Höhe der kalten Betriebskosten pro m²Quadratmeter zu ermitteln.

Grundlage hierfür bildet die Übersicht der durchschnittlichen kalten BetriebskostenvorauszahlungBetriebskostenvorauszah-lung zum Berliner Mietspiegel 20152019 in Euro pro m²Quadratmeter, welche im Methodenbericht „Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des WohnlagenverzeichnissesWohnlagenver-zeichnisses zum Berliner Mietspiegel 20152019“ veröffentlicht werden wird (aktuell liegt die interne, zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht veröffentlichte Tabelle vor). Um die konkreten Berliner Verhältnisse abzubilden, werden die im Methodenbericht veröffentlichten DurchschnittswerteDurch-schnittswerte der in Berlin im Erhebungszeitraum tatsächlich geleisteten kalten BetriebskostenvorauszahlungenBetriebskos-tenvorauszahlungen zu Grunde gelegt, die sich anhand des Wohnungsbestands als gewichtetergewichte-ter Durchschnittswert des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Durchschnittswertes und Anzahl der Wohnungen in der jeweiligen BaualtersklasseBaualters-klasse (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) geteilt durch die Gesamtanzahl der WohnungenWoh-nungen (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte gewichtete Durchschnittsbetrag für kalte Betriebskosten pro m²Quadratmeter wurde mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland fortgeschrieben (+1,1 %). Der berücksichtigte Durchschnittswert für kalte Betriebskosten ist der folgenden Berechnungstabelle unter Spalte 4 zu entnehmen:.

Hinweis
Die neuen Richtwerte ab 1. Oktober 2023 sind dem Rundschreiben Soz 03/2023 zu entnehmen

(siehe oben unter 1.)

Gemäß Nummer 3.2 Absatz 3 der Ausführungsvorschriften wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten zugelassen.

Die durchschnittlichen BruttokaltmietenNettokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) sindbeliefen ausweislichsich desmit Stand November 2020 auf 6,72 Euro pro Quadratmeter monatlich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 2,06 Euro pro Quadratmeter monatlich (IBB-Mietenauswertungen, Vermieterbefragungen, eigene Berechnungen IBB Wohnungsmarktberichtesund SenStadtWohn). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 8,78 Euro pro Quadratmeter. Sie ist damit höher als die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäß Nummer 3.2 Absatz 2 in Verbindung mit Anlage 1 Ziffer 1 und 2 dieser Ausführungsvorschriften eingeflossen sind. Bislang wurde in der höchstrichterlichen Rechtsprechung vertreten, dass vor dem Hintergrund des Abbaus des öffentlich geförderten Wohnungsbaus in Berlin, dieses Wohnungsmarktsegment bei der Richtwertermittlung zu vernachlässigen sei. Der Senat von Berlin steuert wegen des begrenzten Wohnungsmarktes jedoch um und hat die neue Förderung von Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau mit den Wohnraumförderungsbestimmungen 2014 beschlossen.

Es erscheintist daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haushalte zu erhalten bzw. zu öffnen und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10% Prozent zuzulassen. Dies dient dem Erhalt sozial durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen, da der. Wegzug aus den Innenstadtbereichen kann so vermieden wirdund das Hauptziel der AV Wohnen – Wohnungserhalt – besser umgesetzt werden.

In den zuletzt ergangenen Entscheidungen des Bundessozialgerichts vom 3. September 2020 (B 14 AS 37/19 R und B 14 AS 40/19 R) wurde darauf hingewiesen, dass für ein schlüssiges Konzept ein weiteres Kriterium zu berücksichtigen ist und hat auf die „hinreichende Verfügbarkeit von Wohnraum“ abgestellt.
Eine solche Ermittlung bedeutet für zukünftig geltende Werte immer eine Prognose für die Zukunft, welche aufgrund der Auswertungen der Vergangenheit abgegeben werden kann. Diese Betrachtung kommt regelmäßig aber immer nur dann zum Tragen, wenn die individuellen Wohnkosten als sozialhilferechtlich nicht angemessen beurteilt werden.
Entsprechend der Methodenfreiheit des kommunalen Trägers stellt das Land Berlin bei der Ermittlung verfügbaren Wohnraums auf den qualifizierten Mietspiegel ab. Soweit ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, muss daher nicht auf Datengrundlagen wie den Angebotsmieten zurückgegriffen werden (BSG vom 17.09.2020 – B 4 AS 22/20 R RdNr 32; BSG vom 16.6.2015 – B 4 AS 44/14 R – SozR 4-4200 § 22 Nr 85 RdNr 22; BSG vom 16.6.2015 – B 4 AS 45/14 R – juris RdNr 22).
Dies belegt auch die exemplarische Auswertung der Datengrundlage für den Berliner Mietspiegel 2019, welche ergeben hat, dass die Kosten von fast 70% der knapp 1,4 Millionen Wohnungen, welche vom Mietspiegel erfasst werden, innerhalb der für das Jahr 2018 geltenden Bruttokaltmietrichtwerten lagen.
Bei über 22.000 Wohnungen, welche im Jahr 2018 (01.01. – 31.08.2018) neu angemietet wurden, lag die Bruttokaltmiete innerhalb der Richtwerte der AV-Wohnen. Im Vergleich wurden bei unter 4.300 Haushalten die Kosten auf die angemessenen Unterkunftskosten gesenkt, so dass auch die Überprüfung bestätigt, dass bei der Ermittlung der Richtwerte auf Grundlage eines qualifizierten Mietspiegels die Anmietbarkeit unterstellt werden kann.
Die Ermittlung der angemessenen Wohnkosten im Angemessenheit-Konzept in Berlin ist somit auch nach dem Kriterium der Anmietbarkeit schlüssig dargelegt.
Zusätzlich wird im Rahmen der konkreten Angemessenheitsprüfung sichergestellt, dass bei nachgewiesener erfolgloser Wohnungssuche von einer Kostensenkung abzusehen ist (Nummer 7.1 der AV-Wohnen).
Festzuhalten bleibt, dass die AV-Wohnen kein Instrument der Wohnraumbeschaffung ist und damit auch nicht das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben vermag. Die Erhöhung der abstrakten Angemessenheitswerte würde zu keiner Entspannung der Wohnungsmarktlage führen.
Vorrangiges Ziel der AV-Wohnen ist es, mit Hilfe eines schlüssigen Konzepts, die angemessenen Kosten für eine Unterkunft im einfachen Wohnstandard auf einem gegebenen Wohnungsmarkt nachvollziehbar und abstrakt zu ermitteln.

GemäßZur NummerUmsetzung 3des Berliner Energie- und Klimaschutzprogramms 2018 (BEK 2030) wird ein Klimabonus eingeführt.2 AbsatzDurch 3den Klimabonus soll den leistungsberechtigten Personen die das Marktsegment der Ausführungsvorschriftenenergetisch wird fürsanierten Wohnungen in Bezug auf deren Anmietung er-öffnet werden.
Die durchschnittlichen Heizkosten betrugen gem. Bundesheizspiegel 2020 pro Jahr und Quadratmeter zwischen 14,00 Euro und 22,00 Euro.
Wohngebäude mit einer Energieeffizienz von C und besser (unter 100 kWh pro Quadratmeter und Jahr) kosten gem. Verbraucherzentrale 8,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr, dieso im 1. Förderweg errichtet wurden,dass eine ÜberschreitungHeizkostenersparnis von mindestens 6,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr (0,50 Euro monatlich je Quadratmeter) zu erwarten ist.

Dementsprechend wurde unter Berücksichtigung der Richtwertejeweils fürangemessenen angemesseneWohnflächen Bruttokaltmietenein zugelassenKlimabonus festgelegt.

Die durchschnittlichenGesamtaufwendungen Bruttokaltmietenfür proUnterkunft Quadratmeterund im Sozialen WohnungsbauHeizung (1.gegebenenfalls Förderweginklusive der zentralen Warmwasserbereitungskosten) sinddürfen ausweislichunter Berücksichtigung des IBBKlimabonus Wohnungsmarktberichtesden höherRichtwert als die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäßnach Nummer 3.2 Absatzzuzüglich 2gegebenenfalls ineines VerbindungZuschlages mit Anlage 1nach Ziffer 3.5.1 und die Heizkosten nach 5.2 diesernicht Ausführungsvorschriften eingeflossen sind. Bislang wurde in der höchstrichterlichen Rechtsprechung vertreten, dass vor dem Hintergrund des Abbaus des öffentlich geförderten Wohnungsbaus in Berlin, dieses Wohnungsmarktsegment bei der Richtwertermittlung zu vernachlässigen sei. Der Senat von Berlin steuert wegen des begrenzten Wohnungsmarktes jedoch um und hat die neue Förderung von Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau mit den Wohnraumförderungsbestimmungen 2014 beschlossenüberschreiten.