Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes XXII-18 für den Bereich Margaretenhöhe Süd zwischen der Siedlung Margaretenhöhe, der Straße 5 einschl. des gesamten Straßengeländes bis zum Wartenberger Weg, einer südlichen Begrenzung im Abstand von 15 m parallel zur Grenze des Polizeigrundstückes sowie der Kleingartenanlage "Am Außenring" im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Wartenberg

a)   einzustellen und den Bezirksamtsbeschluss 433/94 vom 08.11.1994 zur Aufstellung des Bebauungsplanes aufzuheben.

              Anlage 1:  räumlicher Geltungsbereich

b)   mit der Durchführung des Beschlusses den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

c)              die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Begründung:

Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens war die Förderung des Baus selbstgenutzter Eigenheime durch das Land Berlin. Mit der Durchführung des Programms war die Berliner Landesentwicklungsgesellschaft mbH (BLEG) beauftragt.

Seitens des Bezirks wird derzeit kein Erfordernis für eine Planung gesehen (s. Anlage 2).

Die für die Einstellung des Verfahrens notwendigen Zustimmungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg liegen vor.

              Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes XXII-18

für den Bereich Margaretenhöhe Süd zwischen der Siedlung Margaretenhöhe,

der Straße 5 einschl. des gesamten Straßengeländes bis zum Wartenberger Weg, einer südlichen Begrenzung im Abstand von 15 m parallel zur Grenze des Polizeigrundstückes sowie der Kleingartenanlage "Am Außenring"

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Wartenberg

              ohne Maßstab

Ziele des Bebauungsplanes

Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes, öffentlicher Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung und einer Fläche für Versorgungsanlagen

Anlage 2

Begründung

Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens XXII-18 im Jahr 1994 war die hohe Nachfrage an Einfamilienhäusern im Ostteil Berlins nach der Wende. Das Land Berlin entsprach diesem Bedarf mit einem Förderprogramm für den Bau selbstgenutzter Eigenheime, insbesondere für Familien mit Kindern. Ausgewählt wurde u. a. der Standort "Margaretenhöhe Süd". Hierbei handelte es sich um eine bis zu 70 % betonierte und bis Anfang der 1990er Jahre als Autoabstell- und Recyclingplatz genutzte Fläche im Landesbesitz, die für diesen Zweck aktiviert werden sollte. Das eingeleitete Bebauungsplanverfahren sah die Festsetzung einer landschaftlich geprägten Wohnbaufläche einschließlich der notwendigen Erschließung angrenzend an die Siedlung Margaretenhöhe vor.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ergaben sich erhebliche Probleme insbesondere hinsichtlich des Lärmschutzes. Vor allem der nahe gelegene Bahnaußenring mit seinem (auch) nächtlichen Güterverkehr erforderte zwingend aktive Schallschutzmaßnahmen. Umfangreiche Untersuchungen und Abstimmungen mit der Deutschen Bahn führten jedoch zu keinem befriedigenden Ergebnis.

Nach Aufgabe des angrenzenden Polizeistandortes wurde erwogen, den geplanten Wohnungsbaustandort in Richtung Süden zu erweitern, um dadurch die Bebauungsstruktur zu optimieren. Auch dieses Vorhaben ist schließlich nicht weiter verfolgt worden. Die anfallenden Kosten für die Entsiegelung, den Abriss der am Polizeistandort verbliebenen Gebäude, Hallen und Stahlbetonbunker (Schätzungen der Berliner Landesentwicklungsgesellschaft - BLEG - beliefen sich zum damaligen Zeitpunkt auf 600.000 DM), für eine mögliche Altlastenbeseitigung (Munitionslagerung auf dem ehemaligen Polizeistandort), weiterhin die erheblichen Erschließungskosten sowie die unangemessen hohen Kosten für notwendige Lärmschutzmaßnahmen sprengten den Rahmen einer wirtschaftlichen Verwertung der Immobilien.

Der Investor (BLEG) zog sich aufgrund dessen von dem Vorhaben zurück; das Bebauungsplanverfahren wurde nicht zu Ende geführt.

Nach Auflösung der BLEG sind beide Flächen an den Liegenschaftsfonds übertragen worden, der sich in den letzten Jahren aktiv um eine Veräußerung des Geländes bemüht hat. In diesem Zusammenhang gab es auch mehrere Gespräche beim Bezirksamt mit interessierten Investoren. Der Verkauf des Geländes ist jedoch durch die komplizierte Vermarktungslage erschwert:

• die Nutzungsmöglichkeiten sind sehr eingeschränkt (Eigenheimbau ist aus Sicht des Bezirksamtes abzulehnen; der bisherige Versuch, die Flächen dergestalt zu entwickeln, scheiterte)
• die Infrastruktur am Standort ist mangelhaft (Versorgung, verkehrliche Erschließung)
• das Gelände ist durch den Bahnaußenring sehr lärmbelastet und eine Wohnbebauung müsste durch umfangreiche Lärmschutzmaßnahmen abgeschottet werden
• es existiert eine Eintragung im Bodenbelastungskataster, vermutlich sind Altlasten zu beseitigen
• mit Umnutzung des Geländes ist durch den Investor neben weiteren Erschließungsmaßnahmen auch zwingend ein derzeit fehlender öffentlicher Gehweg für die Straße An der Margaretenhöhe herzustellen
• die im Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 30. Oktober 2012 (ABl. S. 2094) dargestellte Trasse der Tangentialen Verbindung Nord führt direkt am Standort vorbei
• das Gelände ist planungsrechtlich als Außenbereich gemäß § 35 BauGB zu bewerten, daher muss vor Umnutzung ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden.

Diese schwierigen Rahmenbedingungen führten letztlich dazu, dass ein Verkauf durch den Liegenschaftsfonds nicht zustande kam.

Für den Standort wurden daher bei der Erarbeitung der Bereichsentwicklungsplanung Hohenschönhausen-Landschaftsraum verschiedene Planungsvarianten geprüft und fachübergreifend erörtert. Vor dem Hintergrund der o.a. Probleme sieht die Bereichsentwicklungsplanung im Ergebnis der Abwägung den Verzicht auf die Erweiterung der Bauflächen südlich der Margaretenhöhe vor und stellt die Bereiche als Grünfläche dar (BA-Beschluss zur Bereichsentwicklungsplanung Hohenschönhausen-Landschaftsraum Nr. 6/113/2010 vom 01.06.2010/ BVV-Beschluss DS/1744/VI vom 27.01.2011, Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin Nr. 8 vom 25.02.2011/ S. 360).

Beide Flächen - sowohl der Geltungsbereich des B-Planes XXII-18, als auch der ehemalige Polizeistandort - sind Bestandteil der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt im Umweltatlas aufgeführten Datenbank zu Entsiegelungspotentialen Berlins.

Das Bezirksamt bemüht sich um eine Aufnahme des Geländes in die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption des Senats mit dem Ziel der Renaturierung und Umnutzung in Landwirtschaftsfläche. Im Zusammenhang mit der geplanten Nachnutzung des Flughafens Tegel und der Abschätzung der Eingriffsfolgen wurde die Wartenberger Feldmark bereits als Potentialraum für Ausgleichsmaßnahmen benannt (s. Ergebnisprotokoll SenStadt IE 113 der Abstimmung vom 10.03.2011 zur Nachnutzung Flughafen Tegel - Eingriffsfolgenbewältigung).

Der Bezirk strebt darüber hinaus einen UEP-Antrag an, um entsprechend einem BVV-Beschluss den ehemaligen Polizeistandort und die benachbarte Fläche zu entsiegeln und als öffentliche Grünfläche zu entwickeln. Hierfür wurden im Auftrag des Umwelt- und Naturschutzamtes bereits planerische Konzepte erarbeitet.

Des Weiteren ist ein Antrag auf Unterschutzstellung (LSG) der Parklandschaft Barnim beabsichtigt, in deren zukünftigem Geltungsbereich sich neben der Wartenberger Feldmark auch die beiden Flächen südlich der Siedlung Margaretenhöhe befinden.

Hinzu kommt die unterlassene Investition - vorrangig aufgrund der Lärmschutzproblematik, die die Festsetzung des Bebauungsplanes XXII-18 verhinderte.

Aufgrund der vorgenannten Sachverhalte entfällt die planerische Grundlage für das Vorhaben des Eigenheimbaus auf dem Standort Margaretenhöhe Süd. Somit besteht kein Erfordernis, das Bebauungsplanverfahren XXII-18 weiterzuführen.

Gegen die Absicht, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans XXII-18/ Margaretenhöhe Süd einzustellen, bestehen seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Schreiben II C 15 vom 05.12.2012) und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg (Schreiben GL 5.21 vom 21.11.2012) keine Bedenken.