Anlage 1 AV Wohnen

Konzept zur Bestimmung der Höhe der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft (Bruttokaltmieten) gemäß Nummer 3.2

Im Land Berlin werden die Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten auf der Grundlage des nachfolgend beschriebenen schlüssigen Konzepts ermittelt. Das Konzept folgt der Produkttheorie, nach der die Richtwerte aus dem Produkt der nachfolgend beschriebenen Parameter gebildet werden.

Als Basis für das Berliner Angemessenheitskonzept dient der Berliner Mietspiegel einschließlich der für seine Erstellung erhobenen Grundlagendaten in der jeweils aktuellen Fassung.

1. Bestimmung des abstrakt angemessenen Quadratmeterpreises – bruttokalt –

(Nummer 3.2 AV-Wohnen)

1.1 Abstrakt angemessene Wohnfläche

Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche wird auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau abgestellt (siehe hierzu BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –).

Die Ausführungsvorschriften nach § 27 Absatz 4 Wohnraumförderungsgesetz vom 17. April 2018 (ABl. S. 2095) legen die maßgeblichen Wohnungsgrößen für Wohnberechtigte im sozia-len Wohnungsbau fest. Maßgeblich ist eine Wohnungsgröße, wenn sie es ermöglicht, dass auf jede haushaltsangehörige Person ein Wohnraum entfällt. Abweichend davon dürfen Ein-einhalb- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche bis zu 50 m² auch an Einzelpersonen überlassen werden. Nach den seit dem Jahr 2014 wieder bestehenden neuen Wohnraumförderungsbestimmungen wurden bisher nur wenige Tausende neue Sozialwoh-nungen fertiggestellt. Erst zukünftig werden im größeren Umfang neue Sozialwohnungen fer-tiggestellt und vergeben. In Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BSG a.a.O.) wird auch nicht auf die Wohnflächen im Rahmen der Eigentumsförderung zu-rückgegriffen.

Die Grundlage für die Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in Abhän-gigkeit von der Zahl der Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft (siehe Berechnungstabelle unter 2. – Spalte 1) bilden daher weiterhin die zu § 5 Wohnungsbindungsgesetz und § 27 Wohn-raumförderungsgesetz (unveröffentlichten) Arbeitshinweise der Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung vom 15.12.2004, die (vergleich Hinweis 8) an die zuvor ergangenen Bekanntma-chungen – hier Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 20.10.1995 (Amtsblatt für Berlin 1995, 4462) – anknüpfen (BSG a.a.O.). Diese hatten für 1-Personenhaushalte eine Wohnfläche von höchstens 50 m² vorgesehen und für 2-Personenhaushalte eine Wohnfläche von höchstens 60 m² vorgesehen.
Bei den 2-Personenhaushalten wird für den Personenkreis der Alleinerziehenden mit einem Kind eine Sonderregelung getroffen, da hier regelmäßig ein größerer Wohnflächenbedarf als bei Paarhaushalten besteht. In entsprechender Anwendung von § 2 Absatz 2 Wohnraumge-setz Berlin eine angemessene Wohnfläche von 65 qm zugrunde gelegt. Gleiches gilt für 2-Personen-Haushalte, die als „Paar-Haushalt“ Bestandsmieter sind, um Umzüge zu vermeiden und den Verbleib in bisherigem Wohnraum zu ermöglichen. Die Ausnahmeregelung gilt nicht für die Neuanmietung von Wohnraum durch Paar-Haushalte.
Da in den Ausführungsvorschriften zu § 27 Absatz 4 Wohnraumförderungsgesetz vom 17. April 2018 keine Quadratmeter –Werte für Mehrpersonenhaushalte genannt werden, wird im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Sozialgerichts Berlin insoweit weiter auf die Wohnungsbauförderbestimmungen 1990 vom 16. Juli 1990 (ABl. S. 1379) zurückgegriffen. Dabei wird entsprechend den Ausführungsvorschriften zu § 27 Absatz 4 Wohnraumförde-rungsgesetz die entsprechende Zimmerzahl der jeweiligen Haushaltsgröße zugeordnet.

Damit wird die tatsächliche Zusammensetzung der Wohnungsbestände im Sozialen Woh-nungsbau angemessen berücksichtigt, insbesondere die starke Phase der Wohnraumförde-rung in den 70er und 80er Jahren des letzten Jahrhunderts.

Im Ergebnis werden für 3-Personenhaushalte 80 m², für 4-Personenhaushalte 90 m² und für jede weitere Person plus 12 m² zugrunde gelegt.

1.2 Festlegung des räumlichen Vergleichsmaßstabes

Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind ausreichend große Räume – nicht bloße Orts- oder Stadtteile – der Wohnbebauung zu berücksichtigen, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden. Aufgrund der entwickelten Infrastruktur und der verkehrstechnischen Anbindung aller Wohnorte in Berlin wird als räumlicher Vergleichsmaßstab das Berliner Stadtgebiet zu Grunde gelegt (BSG a.a.O.), für das auch der Berliner Mietspiegel erstellt ist (s. u.1.3).

1.3 Bestimmung des zu berücksichtigenden Quadratmeterpreises – nettokalt –

Grundlage für die Bestimmung des Mietpreises nettokalt pro Quadratmeter ist der Berliner Mietspiegel 2019. Der mit dem Konzept des kommunalen Trägers festzustellende Wohnungs-standard, der sich regelmäßig im Mietpreis niederschlägt, soll nach höchstrichterlicher Recht-sprechung (siehe hierzu u.a. BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R -) die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden.
Allerdings muss bei der Heranziehung eines Mietspiegels das Kriterium der Verfügbarkeit von Wohnraum berücksichtigt werden und sichergestellt werden, dass es in ausreichendem Maß Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt (vergleich BSG-Urteil vom 13.04.2011 – B 14 AS 106/10 R -).
Durch die Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. S.101) zur Umsetzung der Mietpreisbremse ist Berlin zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt worden, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ange-messenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zudem ist die Einwohnerzahl im Land Berlin in den letzten Jahren stark gestiegen. Gemäß Pressemitteilung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg Nr. 39 vom 22. Februar 2018 erhöhte sich die Einwohnerzahl Berlins im Jahr 2017 um 41.300 Personen.
Zugleich sank die Leerstandsquote bei Wohnungen in Berlin in den letzten Jahren erheblich. Sie lag im Jahre 2017 etwa im Wohnungsbestand des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) bei nur noch 1,7% (siehe BBU Marktmonitor 2018, Seite 9 und 56 ff.). Bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Genossenschaften des BBU beträgt die Leerstandsquote unter 1 % (vergleich IBB Wohnungsmarktbericht 2018, Sei-te 71).
Die hierdurch bestehende aktuelle Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt macht es erforder-lich, neben Wohnungen der einfachen Wohnlage auch alle Wohnungen der mittleren Wohnla-ge in die Berechnung einzubeziehen (siehe Mietspiegeltabelle; zur Zulässigkeit der Einbezie-hung mittlerer Wohnlagen: BSG, Urteil vom 10.09.2013 – B 4 AS 77/12 R).
Lediglich Wohnungen mit Minderausstattung (Wohnungen ohne Bad, ohne Sammelheizung mit Innen-WC bzw. Wohnungen ohne Sammelheizung oder ohne Bad mit Innen-WC) werden nicht einbezogen, da Leistungsberechtigte auf diese Wohnungen nicht verwiesen werden können. In der aktuellen Mietspiegeltabelle werden diese Wohnungen – wie auch zuvor bei den Mietspiegeln 2015 und 2017 – nicht in einer eigenen Spalte dargestellt, da sie im Berliner Wohnungsbestand nur noch selten vorkommen. Aufgrund dessen sieht der Mietspiegel 2019 für Wohnungen mit Minderausstattung weiterhin einen pauschalen Abschlag vor, der jedoch in die Richtwertbildung nicht einbezogen wird.

Zu Grunde gelegt wird der Mittelwert und nicht der obere oder untere Spannenwert, wobei zu berücksichtigen ist, dass den einzelnen Rasterfeldern des Mietspiegels keine gleichmäßige Verteilung des Wohnungsbestands zu Grunde liegt und daraus abgeleitete arithmetische Mit-telwerte nicht die Gewähr dafür bieten, dass das einfache Mietsegment realistisch abgebildet wird.

Deswegen wird der Quadratmeter – Preis zu Grunde gelegt, der sich als anhand des Woh-nungsbestands gewichteter Mittelwert, nach Wohnungsgrößen differenziert, aus der einfa-chen und mittleren Wohnlage des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Mittelwertes und Anzahl der Wohnungen der Rasterfelder der einfa-chen und mittleren Lage geteilt durch die Gesamtanzahl der Wohnungen der einfachen und mittleren Lage jeweils ohne Wohnungen mit Minderausstattung gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte Betrag für die Nettokaltmiete pro Quadratmeter ist der Be-rechnungstabelle unter 2. – Spalte 3 zu entnehmen.

1.4 Zu berücksichtigende kalte Betriebskosten

Da der Berliner Mietspiegel Nettokaltmieten ausweist, ist für die Bemessung des Richtwertes im nächsten Schritt die angemessene Höhe der kalten Betriebskosten pro Quadratmeter zu ermitteln.

Grundlage hierfür bildet die Übersicht der durchschnittlichen kalten Betriebskostenvorauszah-lung zum Berliner Mietspiegel 2019 in Euro pro Quadratmeter, welche im Methodenbericht „Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenver-zeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2019“ veröffentlicht werden wird. Um die konkreten Berliner Verhältnisse abzubilden, werden die im Methodenbericht veröffentlichten Durch-schnittswerte der in Berlin im Erhebungszeitraum tatsächlich geleisteten kalten Betriebskos-tenvorauszahlungen zu Grunde gelegt, die sich anhand des Wohnungsbestands als gewichte-ter Durchschnittswert des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Durchschnittswertes und Anzahl der Wohnungen in der jeweiligen Baualters-klasse (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) geteilt durch die Gesamtanzahl der Woh-nungen (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte gewichtete Durchschnittsbetrag für kalte Betriebskosten pro Quadratmeter ist der folgenden Berechnungstabelle unter Spalte 4 zu entnehmen:

2. Berechnung des abstrakt angemessenen Quadratmeterpreises – bruttokalt –

(siehe oben unter 1.)

Anzahl der Personen pro Bedarfsgemeinschaft (BG) Abstrakt angemessene Wohnungsgröße gemäß § 2 Abs. 2 Wohnraumgesetz Berlin in m² Nettokaltmiete nach Mietspiegel 2017 (gewichteter Mittelwert aus einfacher und mittlerer Wohnlage nach BG-Größe) monatlich in Euro/m² Durchschnittswert kalte Betriebskosten Vorauszahlungen monatlich in Euro/m² Bruttokaltmiete monatlich in Euro//m² Richtwert bruttokalt monatlich in Euro
1 Person 50 6,77 € 1,66 € 8,43 € 421,50 €
2 Personen 60 6,59 € 1,66 € 8,25 € 495,00 €
2 Personen (Alleinerziehende mit einem Kind) 65 6,18 € 1,66 € 7,84 € 509,60 €
3 Personen 80 6,18 € 1,66 € 7,84 € 627,20 €
4 Personen 90 6,18 € 1,66 € 7,84 € 705,60 €
5 Personen 102 6,66 € 1,66 € 8,32 € 848,64 €
jede weitere Person 12 6,66 € 1,66 € 8,32 € 99,84 €

3. Sozialer Wohnungsbau

Gemäß Nummer 3.2 Absatz 3 der Ausführungsvorschriften wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Brutto-kaltmieten zugelassen.

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) beliefen sich Ende des Jahres 2017 auf 6,46 Euro pro Quadratmeter monat-lich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 1,97 Euro pro Quadratmeter monatlich (IBB-Mietenauswertungen, Vermieterbefragungen, eigene Berechnungen IBB und Sen-StadtWohn). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 8,43 Euro pro Quadratmeter. Sie ist damit höher als die auf Grundlage des Berliner Mietspie-gels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäß Nummer 3.2 Absatz 2 in Verbindung mit Anlage 1 Ziffer 1 und 2 dieser Ausführungsvorschrif-ten eingeflossen sind.

Es ist daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haus-halte zu erhalten und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10 Prozent zuzu-lassen. Dies dient dem Erhalt sozial durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation ent-gegen. Wegzug aus den Innenstadtbereichen kann so vermieden werden.

4. Klimabonus

Zur Umsetzung des Berliner Energie- und Klimaschutzprogramms 2018 (BEK 2030) wird ein Klimabonus eingeführt. Durch den Klimabonus soll den leistungsberechtigten Personen die das Marktsegment der energetisch sanierten Wohnungen in Bezug auf deren Anmietung er-öffnet werden.
Die durchschnittlichen Heizkosten betrugen gem. Bundesheizspiegel 2018 pro Jahr und Quadratmeter zwischen 14,50 Euro und 22,00 Euro.,00
Wohngebäude mit einer Energieeffizienz von C und besser (unter 100 kWh pro Quadratmeter und Jahr) kosten gem. Verbraucherzentrale 7 Euro pro Quadratmeter und Jahr, so dass eine Heizkostenersparnis von mindestens 7,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr (0,625 Euro mo-natlich je Quadratmeter) zu erwarten ist.

Dementsprechend wurde unter Berücksichtigung der jeweils angemessenen Wohnflächen ein Klimabonus festgelegt.

Die Gesamtaufwendungen für Unterkunft und Heizung (gegebenenfalls inklusive der zentra-len Warmwasserbereitungskosten) dürfen unter Berücksichtigung des Klimabonus den Richtwert nach Nummer 3.2 zuzüglich gegebenenfalls eines Zuschlages nach Ziffer 3.5.1 und die Heizkosten nach 5.2 nicht überschreiten.