Die LokalBau-Strategie

Die Stadt gemeinwohlorientiert entwickeln

Mit der „LokalBau-Strategie“ bezeichnen wir das Bestreben, Neubauentwicklungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg möglichst frühzeitig dahingehend zu steuern, dass gemeinwohlorientierte Projekte entstehen können. Das Ziel ist, dass die neu gebauten Immobilienprojekte möglichst genau den Bedarfen in den Quartieren und Sozialräumen entsprechen. Dabei werden nicht die herkömmlichen Maßstäbe von einer finanziellen Aufwertung angelegt, sondern die Ausrichtung der Projekte soll auf die Raumbedarfe und die Leistbarkeit der Menschen im Viertel ausgerichtet sein und die Immobilien sollen mit dieser Ausrichtung dauerhaft wirtschaftlich betrieben werden können.

Um dies zu organisieren, bringt das LokalBau-Team Menschen zusammen, die gemeinsam Bedarfe formulieren und Lösungen kooperativ erarbeiten können. Wir treten mit einem stark ausgeweiteten Verständnis von Beteiligung an die Projekte heran und bringen mit unserer integrativen Neubau-Strategie Zivilgesellschaft, Politik, Verwaltung sowie „progressive“ Immobilienentwickler*innen und -finanzierer*innen in vielfältigen Formaten zusammen.

Den politischen Willen organisieren

Damit die bestehenden Bedarfe im Bezirk als Umsetzungsvorgaben zur Entwicklung von Potenzialflächen genutzt werden können, müssen sie bekannt, benannt und für die einzelnen Flächen als mehr oder weniger sinnvoll eingeschätzt werden. Mit den internen Strukturen des Bezirksamt wurde im Rahmen der LokalBau-Strategie ein Aushandlungsverfahren eingeführt, über das Bedarfe in Bezug zur Realisierbarkeit auf einzelnen Flächen priorisiert werden können. Um den Startschuss zur Entwicklung von einzelnen Projekten in kooperativen Verfahren zu geben, streben wir die Formulierung politisch getragener „Zielvorstellungen“ für jedes einzelne Projekt an.

In frühen Phasen formulieren wir Projektthesen und -visionen, mit denen das gemeinwohlorientierte Potenzial und der mögliche Weg zur Entwicklungen greifbar werden.

Mit Baurecht gestalten

Jedes Grundstück in öffentlicher Hand ist eine Chance, der renditeorientierten Stadtentwicklung des Immobilienmarktes etwas entgegenzusetzen. Hier können die öffentlichen Akteure (Bund, Land, Bezirk) mit ihren Liegenschaftsverwaltungen (BImA, BIM und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften) Bauprojekte ermöglichen, die für die Stadtbewohner*innen leistbar bleiben und auf die Bedarfe der Gesellschaft ausgerichtet sind (z.B. Cluster-Wohnen). Die planungsrechtlichen Instrumente dafür werden bezüglich jedes Projektes evaluiert, um die politisch gewünscht Ausrichtung auf gemeinwohlorientierte Nutzungen zu sichern.

Das LokalBau-Team unterstützt dies, in dem auch alle Möglichkeiten zur Sicherung einer gemeinwohlorientierten Nutzung genutzt werden, die aus der Art des Verfahrens entstehen können, sei es durch informelle Beteiligungsverfahren, Werkstattverfahren, durch das Vorbereiten von Konzeptverfahren oder Direktvergaben an geeignete Akteure.
 

Gleich mehrere Anforderungen fordern eine rasche Anpassung der Stadt, die insbesondere durch das Wachsen gestaltet werden kann. Berlin muss sich an den Klimawandel und die Veränderung der Bevölkerung anpassen. Politik und Verwaltung müssen dabei Lösungen schaffen, wie trotz Kostensteigerungen in allen Teilbereichen des Bauens, gemeinwohlorientierte Entwicklung gelingen kann, um den sich wandelnden vielfältigen sozialen und kulturellen Bedürfnissen, der in der Stadt Wohnenden und Arbeitenden gerecht zu werden.

Mit der LokalBau-Strategie übernimmt der Bezirk eine aktiv gestaltende Rolle für eine gemeinwohlorientierte Immobilien- und Stadtentwicklung mit Fokus auf die soziale Entwicklung und Daseinsvorsorge im Neubau.

Die LokalBau-Strategie umfasst zwei Ebenen

Die Arbeit des LokalBau-Teams richtet sich (1.) mittels Koordinierung auf die praktische Planungsvorbereitung zur Entwicklung einzelner Flächen im Bezirk und (2.) auf mittels Öffentlichkeitsarbeit auf die Beförderung des gemeinwohlorientieren und kooperativen Ansatzes zur Stadtentwicklung an sich.

Auf beiden Ebenen sollen Aktivierungen stattfinden – von Flächen, von Akteuren, von Prozessen, und wenn es gelingt werden über Beteiligungsprozesse Kooperationen aufgebaut, in denen konkrete Projektentwicklung stattfindet.

Das praktische Handeln durchläuft für jede Fläche einzeln mehrere ineinandergreifende planungsvorbereitende Schritte zum Abbau von Entwicklungshürden: Zunächst werden die Potenziale planungsrechtlich erfasst. Dann werden Bedarfe zur Erfüllung der Daseinsvorsorge aus den Fachämtern eingeholt und beim Auftreten von Raumkonflikten priorisiert. Das Ergebnis dieses Aushandlungsprozesses soll als „bezirkliche Zielvorstellung“ veröffentlicht werden und bildet den Ausgangspunkt für das folgende kooperative Verfahren. Integriert werden alle mit der Liegenschaft verbundenen Akteure einschließlich der umgebenden nachbarschaftlichen Akteure, sowie mögliche Umsetzungspartner*innen (Bauträger oder Bewirtschaftende), die sich auf die Idee der gemeinwohlorientierten und kooperierenden Entwicklung einlassen.

Befördert werden insbesondere genossenschaftliche oder andere auf Solidarmodelle aufbauende Träger, die langfristig die Privatisierung von Rendite verhindern und auf das Reinvestieren von Gewinnen ausgerichtet sind. Das Ziel jeder integrierten Bauvorplanung im Sinne der LokalBau-Strategie ist eine Kooperationsvereinbarung zwischen allen Akteuren, in der konsensual Bewertungs- oder Vergabekriterien für eine Direktvergabe, ein „schlankes Konzeptverfahren“ bzw. ein folgendes Konzeptverfahren oder ein integriertes städtebauliches Werkstattverfahren festgelegt werden.

Die Kampagne umfasst die Organisation eines unterstützenden Netzwerks an gemeinwohlorientierten Immobilienakteuren, die sich zu einem Leitbild bekennen. Ebenso werden Projekte mit Ideen und Konzepten gesammelt, die als Umsetzungspartner*innen für gewünschten gemeinwohlorientierten Nutzungen integriert werden können. Über die Verfahren wird in großer Transparenz auf der Baustelle Gemeinwohl Plattform berichtet, wo die Fortschritte bei der Entwicklung der Projekte einzusehen sind.

Befördert werden insbesondere genossenschaftliche oder andere auf Solidarmodelle aufbauende Träger, die langfristig die Privatisierung von Rendite verhindern und auf das Reinvestieren von Gewinnen ausgerichtet sind. Das Ziel jeder integrierten Bauvorplanung im Sinne der LokalBau-Strategie ist eine Kooperationsvereinbarung zwischen allen Akteuren, in der konsensual Bewertungs- oder Vergabekriterien für eine Direktvergabe, ein „schlankes Konzeptverfahren“ bzw. ein folgendes Konzeptverfahren oder ein integriertes städtebauliches Werkstattverfahren festgelegt werden.

Die Kampagne umfasst die Organisation eines unterstützenden Netzwerks an gemeinwohlorientierten Immobilienakteuren, die sich zu einem Leitbild bekennen. Ebenso werden Projekte mit Ideen und Konzepten gesammelt, die als Umsetzungspartner*innen für gewünschten gemeinwohlorientierten Nutzungen integriert werden können. Über die Verfahren wird in großer Transparenz auf der Baustelle Gemeinwohl Plattform berichtet, wo die Fortschritte bei der Entwicklung der Projekte einzusehen sind.