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Geschichte einer besonderen Kooperation

Perspektive auf das Dragonerareal
Bild: Erik-Jan Ouwekerk

Mehringdamm 20, 28 | Obentrautstraße 19/21 | Flur 6 | Flurstück 3152 | Gemarkung Kreuzberg |…
Hinter diesen unspektakulär anmutenden Angaben verbirgt sich einer der umstrittensten Liegenschaftsfälle Berlins der jüngeren Vergangenheit: das sogenannte „Dragonerareal“. Eine 4,7 Hektar große innerstädtische Fläche, die auf eine bewegte Historie zurückblicken kann: von der Kasernen-Nutzung, dem Januaraufstand im Jahr 1919, über den Ort der Automobilität bis hin zum Ausbau als Verwaltungsstandort.

Nicht augenscheinlich schön, aber von vielen begehrt
2010 erlangte das „Dragonerareal“ bundesweit Bekanntheit. Nach der Insolvenz der Translag GmbH, Generalpächterin des Gewerbegebiets auf dem Gelände der ehemaligen Preußischen Kaserne am Mehringdamm, wurde das Areal zum Symbol einer Liegenschaftspolitik des Ausverkaufs. Der Bund als Eigentümer, vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), sah keine eigene Verwendung und entschied, das Areal im sogenannte Höchstbieterverfahren den freien Kräften des Immobilienmarktes zu überlassen. Erste zivilgesellschaftliche Akteur*innen stemmten sich gegen den Verkauf und engagierten sich für eine soziale und nachhaltige Entwicklung. Der Kampf um das sogenannte „Dragonerareal“ begann.

Jahrelang setzten sich unterschiedliche zivilgesellschaftliche Initiativen und Akteur*innen beharrlich gegen die Privatisierung des Geländes ein. Zwei Mal versuchte die BImA vergeblich das Gelände an meistbietende Investor*innen zu verkaufen. Sie scheiterte im Bundesrat, weil inzwischen auch die Politik den Ausverkauf der Stadt als Problem erkannt hatte. Nach langem Ringen gelang es schließlich im Sommer 2019 endgültig das Grundstück an das Land Berlin zu übertragen. So blieb es in kommunaler Hand, also in Gemeinbesitz, und die Grundlage für eine kooperative Entwicklung des Areals unter Einbeziehung des umliegenden „Rathausblocks“ wurde geschaffen. Das Besondere daran: Nicht die Berliner Verwaltung hat in diesem Fall Bürger*innen aufgerufen sich zu beteiligen, sondern die Stadtgesellschaft forderte die Stadtverwaltung auf, sich für eine sozial gerechte Stadtentwicklung einzusetzen.

Vom Sanierungsgebiet zum kooperativen Modellprojekt
Bereits 2016 wurde das Dragonerareal sowie die umliegenden Flächen unter dem Namen „Rathausblock“ als Sanierungsgebiet ausgewiesen, um seine Entwicklung zu begleiten und die Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu verbessern. Für rund 10 Jahre stehen Städtebaufördermittel von Bund und Land bereit. Nach einem gemeinsamen Auftakt luden Bezirk und Senat 2017 zu thematischen Arbeitsgruppen ein – zum Erinnerungsort, zum bezahlbaren Wohnen oder zur Zukunft des Gewerbes. Schnell wurde klar: Der Planungsprozess im Rathausblock schafft nur Vertrauen, wenn Beteiligung möglichst kooperativ funktioniert. Und so wurde in den folgenden Monaten nicht nur über die Inhalte der städtebaulichen Entwicklung gestritten, sondern auch über die richtigen Strukturen für ein gemeinsames Entscheiden auf Augenhöhe.

2019 unterzeichneten sechs Akteur*innen schließlich die „Kooperationsvereinbarung Modellprojekt Rathausblock Kreuzberg“. Neben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, der Wohnungsbaugesellschaft Berlin Mitte GmbH (WBM) und der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM), sind mit dem Forum Rathausblock und dem Vernetzungstreffen Rathausblock auch zwei zivilgesellschaftliche Akteur*innen gleichberechtigte Partner*innen in der Kooperation. Die Entwicklung des Dragonerareals entspricht in diesem Sinn der höchsten Stufe der Partizipation: der Mitentscheidung.
Durch die Unterzeichnung der Kooperationsvereinbarung haben sich die Partner*innen auf eine gemeinschaftliche und kooperative Entwicklung des Areals verständigt. Ein Anspruch, der die Beteiligten vor neue Herausforderungen stellt. So treffen beispielsweise Unternehmens- und Verwaltungsstrukturen auf ehrenamtliches und oftmals mit großen Emotionen verbundenes Engagement. Für Alle ist daraus ein Lernprozess geworden: Die Umsetzung von gemeinsamen Zielen wird von unterschiedlichen Interessen, Positionen und auch Aufgaben begleitet. Aber das wird der Prozess aushalten, denn er basiert auf dem Prinzip der „gleichen Augenhöhe“.

Der Einsatz lohnt sich – für eine sozial gerechte und solidarische Stadt
Das Modellprojekt Rathausblock Kreuzberg soll beispielhaft für einen Paradigmenwechsel hin zu einer gemeinwohlorientierten, ko-produzierten Stadtentwicklung stehen. Innerhalb der Kooperation lassen sich unterschiedliche Akteur*innen auf die Handlungsebenen der anderen Partner*innen ein, unterstützen sich, geben Impulse und arbeiten gleichberechtigt an dem Erreichen der gemeinsam gesteckten Ziele.
Mitten in Berlin bietet sich in zentraler Lage die selten gewordene Chance, bezahlbare Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen sowie für benachteiligte Personengruppen im Einklang mit gewerblichen Nutzungen zu errichten. Dabei tragen alle sechs Partner*innen der Kooperation eine hohe Verantwortung und sind herausgefordert die gemeinsam gesteckten Ziele und die vielen unterschiedlichen Anforderungen bei der Entwicklung des Rathausblocks zu erfüllen.
Städtebauliche und baurechtliche Verfahren, mit den hierfür erforderlichen Fachgutachten, sind eingebettet in einen partizipativen Gestaltungsprozess mit vielfältigen Akteur*innen vor Ort. Die Ziele sind hoch gesteckt, es geht um leistbares Wohnen, bezahlbare Gewerbemieten, um ein Angebot an Gemeinwohlräumen auf dem Areal sowie um eine nachhaltige Entwicklung eines Gemeinwesens und um ein ökologisch zukunftsträchtiges und klimaresilientes Quartier. Das wiederum bedeutet viel Arbeit, Engagement und Zeit. Aber der Einsatz lohnt sich für diesen geschichtsträchtigen, spannenden städtebaulichen Ort. Denn es geht um echte Ko-Produktion von Stadt und darum, eine andere, sozial gerechte und solidarische Stadt vorstellbar und lebbar zu machen – zu 100 % bezahlbar, mit 100 % Teilhabe und 100 % Friedrichshain-Kreuzberg.

Stand: 17.09.2020

Perspektiven der einzelnen Kooperationsparter*innen

Das Sanierungsgebiet Rathausblock Kreuzberg aus der Perspektive der Zivilgesellschaft

Seit 2010 setzen sich unterschiedliche zivilgesellschaftliche Initiativen
und Akteur*innen beharrlich gegen die Privatisierung das sogenannte „Dragonerareal“ und für dessen gemeinwohlorientierte und nachhaltige Entwicklung ein. Zwei Mal versuchte der Bund, vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), vergeblich, das Gelände an meistbietenden Investor*innen zu verkaufen. Erst im Sommer 2019 gelang es schließlich, es endgültig an das Land Berlin zu übertragen. So blieb es in kommunaler Hand, also in Gemeinbesitz.

Damit aber nicht genug, denn die Zivilgesellschaft war in einem weiteren Schritt erfolgreich: Kommunale und zivilgesellschaftliche Akteur*innen unterzeichneten im Juni 2019 eine Kooperationsvereinbarung für ein Modellprojekt Rathausblock Kreuzberg und brachten ihre Forderungen wie 100% bezahlbarer Bebauung, Vergabe von Grundstücken in Erbbaurecht, Stärkung solidarischer Gemeinwohlräume oder Erhalt der bisherigen kleinteiligen Gewerbestruktur in die Ziele des Projektes ein.

Die Einbeziehung der organisierten Zivilgesellschaft und stadtpolitischer Initiativen geht über das normale Maß bei Sanierungsgebieten weit hinaus. Das liegt darin begründet, dass ohne das jahrelange Engagement der Initiativen das Gelände längst privatisiert wäre und die Beteiligung hier andersherum verlief: Nicht die Stadtverwaltung hat Bürger*innen aufgerufen sich zu beteiligen, sondern die Stadtgesellschaft forderte die Stadtverwaltung auf, sich für eine sozial gerechte Stadtentwicklung einzusetzen.

In den unterschiedlichen Initiativen sind Menschen aus der Nachbarschaft genauso organisiert wie stadtpolitische Aktivist*innen; die von der Entwicklung direkt betroffenen, aktuell ansässigen Gewerbetreibenden genauso wie Wohngruppen, die in Zukunft ihre Ideen eines gemeinschaftlichen, solidarischen Zusammenlebens verwirklicht sehen wollen und nicht zuletzt Arbeitskreise, die sich für eine ökologische und klimaresiliente Entwicklung einsetzen. Dabei bringen alle verschiedene Erfahrungen und Wissen ein.

Mit zahlreichen Aktionen, von Demonstrationen bis Nachbarschaftsfesten und mit politischem Druck auf relevante Akteur*innen, ist es den Initiativen des Vernetzungstreffens in den letzten 10 Jahren gelungen ein Stückchen Stadt zu sichern, um hier eine gemeinwohlorientierte Entwicklung zu testen. Die Auseinandersetzung darum geht – mit und auch gegen die anderen beteiligten unterschiedlichen Akteur*innen – weiter.

Aber der Kampf und der Einsatz lohnt sich, denn es geht um mehr:
Nicht nur um ein Gelände in einem Stadtteil in einer Stadt, sondern um echte Koproduktion von Stadt, um ökologisch wertvolle Städte und darum, eine andere, sozial gerechte und solidarische Stadt vorstell- und lebbar zu machen – zu 100% bezahlbar, mit 100% Teilhabe und 100% Friedrichshain-Kreuzberg.

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Nachhaltige Stadtentwicklung funktioniert nur über Kooperation

Planungsprozesse für eine größere städtebauliche Neuordnung wie es im Rathausblock der Fall ist, können nur eine Identifikation der Bevölkerung und der dort Lebenden und Arbeitenden erwirken, wenn Beteiligung möglichst kooperativ funktioniert. Dafür müssen zivilgesellschaftliche Kräfte einerseits mit Ressourcen ausgestattet und andererseits in die Entscheidungsebenen einbezogen werden, um mitwirken zu können. Der Bezirk tritt dafür ein, aus der Arbeit von professionellen und zivilgesellschaftlichen Akteuren möglichst viel kooperativ getragene Entwicklungen anzustoßen und die jeweiligen Denkansätze zu nutzen.

Für die Kommune bedeutet dies erhöhten Einsatz von Personal und Finanzen sowie eine Anpassung von Abstimmungs- und Entscheidungsstrukturen. Das Modellprojekt Rathausblock kann aus Sicht des Bezirks ein gutes Beispiel werden wie Planung „von unten“ und „von oben“ strukturell zusammenkommen kann. Dieser Prozess ist aufgrund seiner besonderen Eigenschaften (Sanierungsgebiet mit Fördermitteln und Organisationsstrukturen sowie hohem zivilgesellschaftlichem Interesse an dem Dragonerareal und Umgebung) zwar nicht eins zu eins übertragbar, bietet jedoch fallbezogen Übertragungsansätze. Das Verfahren ist als lernend konzipiert und sucht stets den Vergleich mit anderen Prozessen und entwickelt sich fort. Fragen zu Gemeinwohlstrukturen und gemeinwohlorientiertem Neubau werden auf der Bezirksebene derzeit auch in anderen Projekten aufgebaut und gestützt. Ein wichtiges Element ist dabei die vom Bezirk 2018 ins Leben gerufene Lokalbau-Strategie (https://www.berlin.de/lokalbau-fk/).

Noch ist vieles im Rathausblock „nur“ im Bereich der Planung und Vorbereitung, doch der angestoßene Paradigmenwechsel durch das Einlassen auf die jeweilige Handlungsebene des anderen findet bereits statt. Der Wunsch für die Zukunft ist zu zeigen, dass diese Zusammenarbeit den Nährboden bietet, um einen nachhaltigen Mix aus Wohnen, Gewerbe und Gemeinwohl durch gelebte, solidarische Strukturen zu aufzubauen.

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Eine Liegenschaft mit bewegter Geschichte und eine Liegenschaft, die bewegt

Unter den über 5.000 Liegenschaften, für die die landeseigene BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) Verantwortung trägt, nimmt das sogenannte „Dragonerareal“ eine besondere Rolle ein. Ursächlich hierfür ist die Kooperation aus sechs öffentlichen und zivilgesellschaftlichen Kooperationspartner*innen, die sich zur Entwicklung des Areals und des umliegenden Rathausblocks zusammengeschlossen hat.
Die gleichberechtigte Zusammenarbeit mit Akteuren aus Politik, Verwaltung und Zivilgesellschaft praktiziert die BIM bereits im kooperativen Entwicklungsprozess zum „Haus der Statistik“ in Berlin Mitte. Für die BIM und ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter initiierten die Kooperationen einen Lernprozess. Wo vorher die Abstimmung mit der beauftragenden Verwaltung im Fokus stand, nimmt nun der Austausch mit der Zivilgesellschaft einen ebenso wichtigen Raum ein, wodurch sich die Anforderungen an die BIM wandeln. Die zivilgesellschaftlichen Akteure zeichnen sich durch eine andere Herangehensweise an Projekte aus. Die Strukturen eines Landesunternehmens treffen hier auf ehrenamtliches und oftmals mit großen Emotionen verbundenes Engagement. Ein Verständnis für die Arbeitsweisen und die Zwänge der unterschiedlichen Partner*innen ist damit Voraussetzung für das Gelingen eines gemeinsamen Projektes. Hierzu gehört auch, über den eigenen “Tellerrand” hinaus zu blicken und die verschiedenen Perspektiven zu berücksichtigen.

Partizipative Prozesse gehen aus diesem Grund auch immer mit der Herausforderung einher, einen Konsens zwischen unterschiedlichsten Interessen finden zu müssen. Diese Aufgabe gilt es auch für das „Dragonerareal“ zu meistern, das zukünftig Wohnen, Gewerbe (Handwerk) und Kultur Raum geben soll. Zur Anwendung kommen dabei Instrumente der transparenten Liegenschaftspolitik, wie die Grundstücksvergabe im Erbbaurecht oder Konzeptverfahren, die für die Abkehr vom Vorrang des Verkaufs stehen.

Für die BIM steht das Gewerbe / Handwerk auf dem Areal im Vordergrund. Es wird nicht nur das Bestandsgewerbe auf dem Gebiet gehalten, sondern zugleich sollen Flächen für weitere Gewerbebetriebe geschaffen werden, die an anderen Orten der Stadt von der Verdrängung bedroht sind. Dies unter der Beibehaltung bezahlbarer Mieten zu realisieren und damit berlinweit eine beispielhafte Wirkung zu erzielen, ist für die BIM Antrieb und Anspruch zugleich.

Die Entwicklung rund um das „Dragonerareal“ steht in ihrer Gesamtheit somit in hohen Maßen beispielhaft für die Entwicklung der Liegenschaftspolitik des Landes Berlin und damit auch für die Weiterentwicklung der BIM in den vergangenen Jahren.

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Das Modellprojekt Rathausblock Kreuzberg ist ein wichtiges Beispiel für kooperative Stadtentwicklung in Berlin

Mitten in Kreuzberg gelegen, nicht augenscheinlich schön und doch von vielen gemocht: das Dragonerareal.

Begehrlichkeiten gab es für dieses städtische Gebiet viele, aber das Land Berlin hat dem Bund das Grundstück abgerungen und sich für eine Entwicklung gemeinsam mit den zivilgesellschaftlichen Kräften entschieden.
Für Alle ist daraus ein Lernprozess geworden: Das Ringen um die Umsetzung von gemeinsamen Zielen wird auch von unterschiedlichen Interessen und Positionen begleitet. Aber das wird der Prozess aushalten, denn er basiert auf dem Prinzip der „gleichen Augenhöhe“.

Baurechtliche Verfahren sind hier eingebettet in ein gewünschtes Gestalten durch die Akteure vor Ort und partizipative Prozesse. Das bedeutet, gegenseitiges Ernstnehmen und Verstehen. Und das wiederum bedeutet viel Arbeit, Engagement und kostet Zeit. Aber es lohnt sich für diesen geschichtsträchtigen, spannenden städtebaulichen Ort, für den wir alle eine gute Zukunft gestalten wollen – sozial gerecht, demokratisch und nachhaltig.
Die vielen kooperativen Schritte zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, dem Bezirk, der BIM, der WBM und der Zivilgesellschaft zeigen Wirkung: Der Prozess läuft stabil, die Kooperation funktioniert, gemeinsame Vereinbarungen werden eingelöst und umgesetzt. Debatten drehen sich konstruktiv um das „Wie“ der gemeinwohlorientierten Quartiersentwicklung. Mit Wohnen, Gewerbe, Kultur und Verwaltung wird das Dragonerareal und Umgebung ein Raum von der Stadt und für die Stadt werden.

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Die WBM ist die Wohnungsbaugesellschaft für das urbane Berlin und steht für ebenso qualitätsvolle wie gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung. Mitten in Berlin, auf dem sogenannten „Dragonerareal“, wird die Stadt weiter gebaut. Hier bietet sich auf 4,7 Hektar in zentraler Lage die selten gewordene Chance, bezahlbare Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen sowie für benachteiligte Personengruppen im Einklang mit gewerblichen Nutzungen zu errichten.

In diesem Prozess übernimmt die WBM gemeinsam mit den Partner*innen der Kooperation im Modellprojekt Rathausblock Kreuzberg Verantwortung. Wir bringen unsere besonderen Kompetenzen und Erfahrungen in einen kooperativen und transparenten Prozess ein, in dem alle Partner*innen auf Augenhöhe gemeinsam das neue Quartier entwickeln und so diesem Standort mit wechselhafter Vergangenheit eine neue, zukunftsweisende Schicht hinzufügen und ihn mit neuem Leben zu füllen ohne die eingesessenen Nutzer*innen zu verdrängen.

Als innerstädtische Wohnungsbaugesellschaft haben wir reiche Erfahrung in verschiedensten Partizipationsprozessen gesammelt und diese gemeinsam mit den anderen städtischen Wohnungsgesellschaften in ein übertragbares Vier-Stufen-Modell überführt. Die Entwicklung des sogenannten Dragonerareals entspricht in diesem Sinn der vierten und höchsten Stufe, der Mitentscheidung. Aus Partizipation wird Koproduktion und somit echte Teilhabe. Mit unserem Prozess-Know-how in Städtebau und Architektur, Finanzierung, Vermietung und Bewirtschaftung von Wohnungen werden wir als WBM unseren Beitrag zum Gelingen des Projekts leisten.

Wir werden aber nicht nur Kompetenzen einbringen, sondern auch neue entwickeln können. Als lernendes Unternehmen werden wir in Entwicklung, Bau und Bewirtschaftung des neuen Stadtquartiers auf dem ehemaligen Dragonerareal neue Impulse von unseren Projektpartner*innen und der beteiligten Zivilgesellschaft aufnehmen und auf andere, künftige Projekte übertragen können.

Dabei tragen alle sechs Partner eine hohe Verantwortung und sind
herausgefordert die gemeinsam gesteckten Ziele und die vielen unterschiedlichen Anforderungen bei der Entwicklung des Rathausblocks zu erfüllen.

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