Zulässige Miethöhe – Mieterhöhungen

• Die Miethöhe bei Neuvermietung / Die Mietpreisbremse

  Am 19. Mai 2020 hat der Senat die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungs­verordnung) erlassen (GVBl. S. 343) und damit die sogenannte Mietpreisbremse verlängert. Mit der Verordnung wird die ganze Stadt Berlin wiederum zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt mit der Folge, dass die Mietpreisbremse im Zeitraum bis einschließlich 31. Mai 2025 weiter Anwendung findet.

  • § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungs­verordnung)

  Für alle ab 1. Juni 2015 abgeschlossenen Mietverträge über Wohnraum darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Beispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die gesamte Wohnung 500 €, so darf diese für 550 € neu vermietet werden, wenn keine Sonderregelungen greifen.

  Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann grundsätzlich mit Hilfe des Berliner Mietspiegels ermittelt werden.

  • Berliner Mietspiegel

  Ausgenommen von der Mietenbegrenzung zu Mietbeginn sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Auch bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB). Laut der Gesetzesbegründung ist eine umfassende Modernisierung dann anzunehmen, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.

  Bei einem Mietvertragsabschluss nach einer “normalen Modernisierung” innerhalb der letzten drei Jahre darf der Vermieter auch die ortsübliche Vergleichsmiete für die unmodernisierte Wohnung zuzüglich 10 % zuzüglich der möglichen Modernisierungsumlage verlangen (§ 556e Abs. 2 BGB).

  Eine vom Vormieterhaushalt verlangte Miete darf auch bei Mietvertragsabschluss neu vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).

  Um Mietbeträge zurückzufordern, die über der zulässigen Miete liegen, muss der Mieterhaushalt den Verstoß gegen die Mietpreisbremse zuvor rügen. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht (§ 556g Abs. 2 BGB). Für alle ab 1. Januar 2019 neu entstandenen Mietverhältnisse gilt abweichend Folgendes: Es genügt grundsätzlich eine einfache Rüge, um die zu viel gezahlte Miete ab dem Rügezeitpunkt zurückzuverlangen. Hat der Vermieter allerdings seinerseits Auskunft darüber erteilt, warum seiner Auffassung nach eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, so muss sich auch die Rüge des Mieterhaushaltes auf diese Auskunft beziehen. Für alle ab 1. April 2020 abgeschlossenen Mietverhältnisse gilt Folgendes: Rügt der Mieterhaushalt innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisse kann er die Miete seit Mietbeginn zurückfordern. Dies gilt nicht, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist.

  Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieterhaushaltes verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit die Tatsachen dem Mieterhaushalt nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB). Das Auskunftsbegehren kann zum Beispiel die Höhe der vom Vormieterhaushalt gezahlten Miete betreffen. Für alle ab 1. Januar 2019 neu entstandenen Mietverhältnisse gilt abweichend Folgendes: Vermieter müssen Mieterinnen und Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert darüber informieren, ob sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen (§ 556g Abs. 1a BGB). Nur wenn der Vermieter diese Auskunft zutreffend erteilt, darf er eine Miete bei Mietbeginn verlangen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % Miete übersteigt. Unterlässt er zunächst diese Auskunft, kann er sie nachholen. Allerdings kann er sich dann erst zwei Jahre nach Auskunftserteilung auf die Ausnahme berufen und eine höhere Miete geltend machen.

  Die sogenannte Mietpreisbremse kommt auch bei allen Mietstaffeln einer ab dem 1. Juni 2015 geschlossenen Staffelmietvereinbarung zur Anwendung (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmietvereinbarung gilt die Mietpreisbremse allein für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).

  Eine weitere Obergrenze für den Mietpreis kann auch aufgrund § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) bestehen. § 5 WiStG regelt den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung. Hiernach kann eine Miete unzulässig sein, die 20 % – in einigen Fällen 50 % – über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen zur Erzielung der hohen Miete ausgenutzt hat.

  • Mietpreisüberhöhung

• Die Jahres-Sperrfrist

  Bei nicht preisgebundenen Wohnungen gilt die so genannte Jahres-Sperrfrist für allgemeine Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach § 558 Abs. 1 BGB bedeutet das bei aufeinander folgenden Mieterhöhungen oder nach Vertragsabschluss zusätzlich, dass die Vermietende ein erneutes Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen kann (Sperrfrist). Eine erneute Mieterhöhung kann nach § 558 Abs. 1 BGB frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam werden. Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Betriebskostenveränderungen (§ 560 BGB) beeinflussen nicht den Beginn der Sperrfrist.

• Die Kappungsgrenze

  Nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzenverordnung vom 14. März 2023 (GVBl. S. 112) darf in Berlin die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (Kappungsgrenze).

  • Kappungsgrenzenverordnung

  Der Ausgangswert der Kappungsgrenze wird bestimmt, indem vom Wirksamkeitszeitpunkt der geforderten Mieterhöhung drei Jahre zurückgerechnet wird (z.B. ist der Wirksamkeitszeitpunkt der angekündigten Mieterhöhung der 01.07.2023, ist der Ausgangspunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze der 01.07.2020). Ohne Einfluss auf die Kappungsgrenze bleiben Mieterhöhungen wegen Modernisierungs­maßnahmen (§ 559 BGB) und Betriebskosten­veränderungen (§ 560 BGB).

  Zugleich darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann den entsprechenden Feldern des jeweiligen Berliner Mietspiegels entnommen werden.

  • Berliner Mietspiegel
• Die ortsüblichen Vergleichsmieten

  Ortsübliche Vergleichsmieten sind Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch einen Mietspiegel nachgewiesen werden.

  Die im Berliner Mietspiegel abgebildeten ortsüblichen Vergleichsmieten basieren auf der Nettokaltmiete. Sollte zwischen Mietvertragsparteien z.B. eine Bruttokaltmiete vereinbart sein, muss entsprechend umgerechnet werden.

  Spezielle Informationen über den Berliner Mietspiegel können aus der veröffentlichten Broschüre entnommen werden. Die Daten des aktuellen Berliner Mietspiegels mit Wohnlagezuordnung sind auch im Internet abrufbar.

  • Berliner Mietspiegel

  Antworten auf Ihre Fragen zum Berliner Mietspiegel erhalten Sie auch beim Servicetelefon Miete der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen unter der Telefonnummer (030) 90139-4777.

  Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann im Vergleichsmietenverfahren auch anders begründet werden, etwa durch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch Mietangaben von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

  Auch mit einer formal wirksam begründeten Mieterhöhung muss noch nicht automatisch die “richtige” ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht worden sein. Beispiel: Begründet die Vermietende ihr Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes, ist die Mieterhöhung zwar korrekt begründet und das Verfahren formal wirksam eingeleitet, der Mieterhaushalt kann aber – wenn er Gründe dafür hat – bestreiten, dass der Oberwert des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung wiedergibt. Können sich die Mietvertragsparteien in einem solchen Fall nicht einigen, wird die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung im Zustimmungsprozess vom Gericht festgestellt, wenn die Vermietende eine entsprechende Klage einreicht.

• Das Zustimmungserfordernis

  Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, also die Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze und Sperrfrist, wird nur wirksam, wenn der Mieterhaushalt zustimmt. Ist das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß, hat die Vermietende einen Anspruch auf Zustimmung. Wird die Zustimmung verweigert, kann die Vermietende sie einklagen. Daraus ergibt sich, dass Handlungsbedarf für Mieterhaushalte besteht, wenn ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB zugeht.

  Wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist, erteilen Sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der nach dem Zugang des Verlangens folgt, die Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich. Andernfalls riskieren Sie eine Zustimmungsklage. Haben Sie dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, so schulden Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Beispiel: Das Erhöhungsverlangen ist am 13.02. zugegangen. Sie müssen diesem Mieterhöhungsverlangen (sofern es berechtigt ist) bis Ende April zustimmen und ab 01.05. die erhöhte Miete zahlen.

  Wenn Sie Zweifel an der Berechtigung der Mieterhöhung haben, suchen Sie baldmöglichst nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens eine Mieterberatung auf. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung formal unwirksam ist, können Sie schweigen und die bisherige Miete weiterzahlen. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollten Sie dem Mieterhöhungsverlangen in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen. Hilfreich kann auch ein klärendes Gespräch mit dem Vermietenden sein, um eine Zustimmungsklage zu vermeiden.

  Beachten Sie: Das Zustimmungserfordernis gilt nicht bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen(§ 559 BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB). Diese Erhöhungen werden auch ohne Zustimmung fällig, wenn sie ordnungsgemäß geltend gemacht wurden und berechtigt sind.

• Wichtige Formvorschriften bei allen Mieterhöhungen

  Bestimmte formale Mindestvoraussetzungen müssen immer erfüllt sein, damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Verstöße dagegen führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

  Achten Sie vor allem auf Folgendes:

  • Jedes Mieterhöhungsverlangen muss in Textform gestellt werden. In Textform heißt schriftlich oder per Telefax oder auch per E-Mail.
  • Bei mehreren Vermietenden müssen alle als Absender der Mieterhöhung ersichtlich sein, es sei denn, es ist ein Dritter (z.B. eine Hausverwaltung) bevollmächtigt.
  • Sofern eine Hausverwaltung erstmals Absender der Mieterhöhung ist oder zwischenzeitlich ein Verwalterwechsel stattgefunden hat, soll dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht zur Vornahme von Mieterhöhungen beigefügt sein. Andernfalls können Sie die Mieterhöhung wegen fehlender Vollmacht unverzüglich zurückweisen (vgl. § 174 BGB).
  • Bei mehreren Mieterinnen und Mietern muss der Mieterhöhungstext sämtlichen Mieterinnen und Mietern zugehen, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine sogenannte Bevollmächtigungsklausel.
  • Bei jeder Mieterhöhung muss die neue Miete oder zumindest die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein.

Mieterhöhung bei Modernisierung

• "Normale" Modernisierungsumlage

  Hat die Vermietende die vermietete Wohnung modernisiert, so darf sie regelmäßig eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen verlangen (§ 559 BGB).

  Modernisierungsmaßnahmen, die zur Mieterhöhung berechtigen, sind bauliche Maßnahmen,

  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden und
  • die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die die Vermietende nicht zur vertreten hat (soweit es keine Erhaltungsmaßnahmen sind).

  Die Vermietende darf nach Durchführung solcher Modernisierungsmaßnahmen eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 % der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten verlangen. Beispiel: Betragen die umlagefähigen Modernisierungskosten für die 50 m² große Wohnung 9.600 €, so kann sich die monatliche Miete um 64 € (9.600 € x 8 % durch 12 Monate) bzw. 1,28 €/m² monatlich erhöhen. Zusätzlich gilt eine absolute Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 €/m² erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 €/m², so darf sie sich nicht um mehr als 2 €/m² erhöhen. Ist die Modernisierungsankündigung allerdings bis zum 31.12.2018 dem Mieterhaushalt zugegangen, gilt abweichend eine Modernisierungsumlage von 11 % und keine absolute Kappungsgrenze.

  Modernisierungsmaßnahmen, die nicht zur Mieterhöhung berechtigen, sind unter anderem bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird und Maßnahmen zum Klimaschutz, die aber nicht zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen gehören ebenfalls nicht zu den umlegbaren Modernisierungskosten.

  Eine Mieterhöhung bei umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen ist ausgeschlossen, soweit die Mieterhöhung auch unter Berücksichtigung der Betriebskostenentwicklung für den Mieterhaushalt eine Härte bedeutet, die unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Vermietenden nicht gerechtfertigt ist. Der Mieterhaushalt hat die Umstände, bei denen die Mieterhöhung eine Härte darstellt, bereits vor der Modernisierung der Vermietenden anzuzeigen. Grundsätzlich muss der Härteeinwand bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, der Vermietenden mitgeteilt worden sein. Diese Frist gilt allerdings nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

  Beachten Sie: Die Mieterhöhung kann durch den Härteeinwand nicht abgewendet werden, wenn die Mietsache nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder die Vermietende die Maßnahmen nicht zu vertreten hat.

  Soweit die umlagefähigen Kosten vom Mieterhaushalt, von einem Dritten für den Mieterhaushalt oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören diese Kosten nicht zu den umlagefähigen Kosten. Werden die Baukosten ganz oder teilweise durch zinsgünstige Mittel gedeckt, so muss die Vermietende den ihr zu Gute kommenden Zinsvorteil an den Mieterhaushalt weitergeben, indem sie den Mieterhöhungsbetrag entsprechend verringert (§ 559a BGB).

  Die Mieterhöhung nach Modernisierung kann die Vermietende durch einseitige Erklärung in Textform geltend machen. Die Erklärung bedarf keiner Zustimmung des Mieterhaushalts. Sie ist jedoch nur wirksam, wenn die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und in verständlicher Form erläutert wird. Die Mieterhöhungserklärung aufgrund einer Modernisierung darf nur für die Zukunft abgegeben werden. Sie bewirkt, dass die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten ist(§ 559b Abs. 1 BGB).

  Die durch die Modernisierungsmaßnahmen voraussichtlich mögliche Mieterhöhung muss bereits vor Beginn der baulichen Maßnahmen für den Mieterhaushalt kalkulierbar sein. Die Vermietende ist verpflichtet, bereits im Rahmen der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB) die erwartete Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559) und die voraussichtlichen Betriebskosten mitzuteilen. Ist dies unterblieben oder übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, verlängert sich die Frist bis zur Wirksamkeit der einseitigen Mieterhöhungserklärung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).

  Dies gilt allerdings nicht bei Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Wohnung verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

• Modernisierungsumlage nach dem vereinfachten Verfahren

  Seit dem 1.1.2019 kann eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen auch im Rahmen eines vereinfachten Verfahrens erfolgen (§ 559c BGB). In der Modernisierungsankündigung muss die Vermietende angeben, dass sie von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht. Die voraussichtliche Höhe der Betriebskosten nach Modernisierung muss die Vermietende in der Ankündigung nicht angeben.

  Betragen die für die Wohnung geltend gemachten Gesamtkosten (Kosten für Modernisierung und Erhaltung) höchstens 10.000 €, so kann die Vermietende die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten für Erhaltungsmaßnahmen werden pauschal 30 % abgezogen. Beispiel: Die Gesamtkosten für die Maßnahmen für die 50 m² betragen 9.000 €. Pauschal werden 2.700 € als Anteil für Erhaltungsmaßnahmen abgezogen (9000 € x 30 %). Die Vermietende kann im vereinfachten Verfahren 6.300 € als Modernisierungskosten umlegen, was eine Mieterhöhung von 42 € monatlich bedeuten würde.

  Bei der Modernisierungsumlage nach dem vereinfachten Verfahren kann der Mieterhaushalt die Mieterhöhung nicht durch das Berufen auf eine finanzielle Härte abwenden.

  Die Vermietende kann das vereinfachte Verfahren innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich maximal für Gesamtkosten von 10.000 €/Wohnung anwenden. Auch die Kosten für Maßnahmen, die in der Vergangenheit zu einer normalen Modernisierungsumlage nach § 559 BGB führten, sind dabei zu berücksichtigen.

  Hat die Vermietende eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann sie innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung grundsätzlich keine normale Modernisierungsumlage mehr geltend machen. Es gibt hiervon Ausnahmen, wenn die Vermietende aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung die Maßnahmen durchführen muss oder aufgrund eines Wohneigentümerbeschlusses.

• Pflichtverletzungen bei Ankündigung und Durchführung von baulichen Veränderungen

  Seit dem 1.1.2019 kann das Verhalten der Vermietenden bei der Ankündigung und Durchführung von baulichen Veränderungen (wie Modernisierungen) auch auf eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis hindeuten.

  Gemäß § 559d BGB wird vermutet, dass die Vermietende ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis bei nachfolgenden Fallgestaltungen verletzt hat:

  • Mit den baulichen Maßnahmen wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigtem Beginn begonnen. Ist kein Beginn der Maßnahmen angegeben, kommt es auf den Zugang der Modernisierungsankündigung an (plus 12 Monate).
  • In der Modernisierungsankündigung wird eine voraussichtliche Modernisierungsumlage angegeben, durch die sich die Miete mindestens verdoppelt.
  • Die Modernisierungsmaßnahmen werden in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen der Mieterhaushalte zu führen.
  • Die Arbeiten ruhen nach Beginn der Modernisierungsmaßnahmen mehr als zwölf Monate.

  Die Vermutung der Pflichtverletzung gilt nicht, wenn die Vermietende darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer Grund vorliegt.

• Durchführung baulicher Veränderungen in missbräuchlicher Weise

  § 6 des Wirtschaftsstrafgesetzes regelt seit 1.1.2019 die Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise. Ordnungswidrig handelt, wer in der Absicht, einen Mieterhaushalt von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen der Mieterhaushalte zu führen. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 100.000 € geahndet werden. Für die Verfolgung sind in Berlin die Bezirksämter verantwortlich. Erkundigen Sie sich bei Ihrem bezirklichen Wohnungsamt.

  • Wohnungsämter

Ausschluss der Mieterhöhung / Einvernehmliche Mieterhöhung

• Ausschluss der Mieterhöhung

  Wenn eine Mieterhöhung eingeht, sollte zunächst geprüft werden, ob für die Wohnung vielleicht Mieterhöhungen generell ausgeschlossen sind. Der Ausschluss oder die Beschränkung einer Mieterhöhung können sich entweder aus einer Vertragsvereinbarung oder aus besonderen Umständen ergeben (§ 557 Abs. 3 BGB).

  Beispielhaft seien folgende Ausschlussgründe genannt:

  • Vertraglicher Ausschluss, z.B. als Gegenleistung für eine vom Mieterhaushalt vorgenommene Modernisierung der Wohnung;
  • Vereinbarung einer Gefälligkeitsmiete, z.B. unter Freunden;
  • gesetzlicher Ausschluss von Mietererhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nach Modernisierungsmaßnahmen während der Laufzeit einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 BGB);
  • teilweiser Ausschluss von Mieterhöhungen aufgrund öffentlicher Förderung von Baumaßnahmen (Vertrag zwischen Investitionsbank Berlin und Eigentümerin/Vermietende zugunsten des Mieterhaushalts und nach § 558 Abs. 5 BGB).
• Die einvernehmliche Mieterhöhung

  Manchmal unterbreiten Vermietende in ihren Mieterhöhungsverlangen das Angebot einer “einvernehmlichen” oder “formlosen” Mietanpassung (§ 557 Abs. 1 BGB), welche angeblich für den Mieterhaushalt günstiger als eine “förmliche” Mieterhöhung nach § 558 BGB sein soll.

  Es sollte genau geprüft werden, ob die Annahme des Angebots auch tatsächlich vorteilhaft ist. Es könnte auch sein, dass bei Ihrer Wohnung eine “förmliche” Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nach dem Mietspiegel gar nicht mehr möglich ist, weil die Miete schon weit über dem Oberwert des Mietspiegels liegt. Das Angebot einer “einvernehmlichen” Mieterhöhung ist in diesem Fall kein Entgegenkommen, sondern der Versuch, eine Mieterhöhung ohne Rechtsanspruch durchzusetzen.

  Das Vorgehen der Vermietenden ist jedoch nicht rechtswidrig. § 557 Abs. 1 BGB erlaubt, dass die Mietvertragsparteien – ohne Rücksicht auf Mietspiegel und Kappungsgrenzen – eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

  Dies bedeutet aber: Wer einmal auf das Angebot der Vermietenden eingegangen ist und der Mietanpassung zugestimmt hat, ist an diese Erklärung gebunden und muss den neuen höheren Betrag künftig zahlen, auch wenn diese Erhöhung nach dem jeweiligen Berliner Mietspiegel überhaupt nicht möglich gewesen wäre.

  Ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieterhaushaltes ist eine “einvernehmliche” Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB nicht möglich. Deshalb sollte jedes Angebot in Ruhe geprüft und nicht voreilig unterschrieben werden.

  Beachten Sie: Auch die vorbehaltlose mehrmalige Zahlung einer erhöhten Miete kann als Zustimmung gewertet werden (durch sogenanntes schlüssiges Verhalten).

• Die Miethöhe bei Neuvermietung einer Wohnung

  Anders als im nicht preisgebundenen Alt- und Neubau darf ein Mieterwechsel im Sozialen Wohnungsbau grundsätzlich zu keiner Mieterhöhung führen. Ein neuer Mieterhaushalt zahlt also zu Beginn des Mietverhältnisses in der Regel genau den Mietbetrag, den der ausgezogene Mieterhaushalt zuletzt zahlen musste.

  • Nicht preisgebundene Wohnungen

  Im Sozialen Wohnungsbau gilt das Prinzip der Kostenmiete. Nur wenn sich die Kosten für die Wirtschaftseinheit, die sogenannten laufenden Aufwendungen, erhöhen, darf die Miete steigen.

• Das Prinzip der Kostenmiete

  Im Sozialen Wohnungsbau werden die Mieten grundsätzlich durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. Wie eine solche Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, ergibt sich aus den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Nach Fertigstellung eines Bauvorhabens muss die künftige Vermietende bei der Investitionsbank Berlin (IBB) eine Schlussabrechnung vorlegen, aus der die tatsächlich entstandenen Gesamtkosten hervorgehen. Das sind:

  1. Kapitalkosten, also die Zinsen des zum Bau eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals,
  2. Bewirtschaftungskosten, also die Abschreibungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis.

  Die IBB genehmigt dann der Bauenden die Erhebung einer Durchschnittsmiete pro Quadratmeter, die sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt.

  • Investitionsbank Berlin (IBB)

  Aufgrund der Grundstücks- und Baukosten in Abhängigkeit von der Fremdkapitalfinanzierung ist die Kostenmiete relativ hoch.

  Durch öffentliche Mittel (z.B. öffentliche Baudarlehen, Aufwendungszuschüsse, Aufwendungsdarlehen) wird in der Regel die Kostenmiete auf ein für die Mieterhaushalt erträgliches Maß reduziert.

  Neben dieser mittels Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelten Miete werden noch Vorauszahlungen auf Umlagen für die Betriebskosten erhoben. Über die Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden (§ 20 Neubaumietenverordnung).

  Mieterhaushalte im Sozialen Wohnungsbau haben ausdrücklich das Recht, die Unterlagen für die errechnete Kostenmiete jederzeit bei der Vermietenden einzusehen bzw. diese sich – gegen Kostenerstattung – Fotokopien zusenden zu lassen. Das betrifft besonders die von der IBB genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie alle späteren Zusatzberechnungen und Auszüge aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Verweigert die Vermietende die Auskunft, kann ggf. die IBB helfen.

• Wann kann die Miete erhöht werden?
  Die wichtigsten Gründe für eine Mieterhöhung im Sozialen Wohnungsbau sind:

  • Erhöhung der gesetzlich festgelegten Pauschalen für Verwaltungs-, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis,
  • Anhebung des Zinssatzes für Förderdarlehen,
  • bauliche Veränderungen aufgrund von behördlichen Auflagen,
  • Modernisierungen mit Zustimmung der IBB,
  • planmäßiger und im Mietvertrag festgelegter Abbau der öffentlichen Förderung,
  • außerplanmäßiger Abbau der öffentlichen

  Mieterhöhungen können durch einseitige schriftliche Erklärung der Vermietenden geltend gemacht werden. Geht die Erklärung bis zum 15. eines Monats beim Mieterhaushalt ein, wird die Erhöhung zum ersten des folgenden Monats wirksam. Geht sie später ein, so wirkt sie erst zum ersten des übernächsten Monats.

  Das “Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin” – Wohnraumgesetz Berlin – enthält verbesserte Regelungen für erhebliche Mieterhöhungen. Erheblich ist eine Mieterhöhung, wenn die Miete, abgesehen von Mieterhöhungen bei Modernisierung und gestiegenen Betriebskosten, um mindestens 10 % oder innerhalb von vier Jahren um mindestens 15 % steigen soll. Bei erheblichen Mieterhöhungen kann der Mieterhaushalt bis zum Ablauf des dritten Monats nach dem Monat, in dem die Mieterhöhungserklärung zugegangen ist, mit Wirkung bis spätestens zum Ablauf des sechstens Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung kündigen. Wird nicht gekündigt, tritt die erhebliche Mieterhöhung erst nach Ablauf der Überlegungsfrist ein. Wird eine Mieterhöhung verlangt, die unter den zuvor dargestellten Grenzen liegt, gelten weiterhin die kurzen Kündigungs- und Überlegungsfristen der §§ 10 und 11 Wohnungsbindungsgesetz.

  Damit Sie als Mieterhaushalt die Möglichkeit haben, die Berechtigung einer Mieterhöhung weitgehend selbst nachzuprüfen, stellt das Gesetz in § 10 WoBindG strenge Anforderungen an die Wirksamkeit einer Mieterhöhung.

  Darauf sollten Sie bei einer Mieterhöhung vor allem achten:

  • Ist die Mieterhöhung so berechnet (alte Kosten, neue Kosten, Erhöhung) und erläutert (Gründe), dass jeder den Erhöhungsgrund und die genauen Beträge erkennen kann?
  • Wurde der Mieterhöhung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung beigelegt?

  Auch wenn der Erhöhungsbetrag berechtigt ist, wird die Mieterhöhung nicht fällig, wenn und solange diese Formvorschriften vom Vermietenden nicht eingehalten werden. Stellt sich heraus, dass eine höhere als die Kostenmiete verlangt wurde, können Sie den überschüssigen Betrag zurückfordern.

  Nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel und Ablauf der Mietpreisbindung ist das allgemeine Mietrecht für nicht preisgebundene Wohnungen anwendbar.

• Mietzuschuss bei hoher Mietbelastung im Sozialen Wohnungsbau

  Mieterhaushalte im Sozialen Wohnungsbau (Erster Förderweg) können Mietzuschüsse zur Sicherung einer tragbaren Mietbelastung erhalten. Durch den Mietzuschuss soll die Belastung aus der Bruttowarmmiete zum anrechenbaren Einkommen grundsätzlich auf 30 % gesenkt werden. Anspruchsberechtigt sind alle Haushalte mit niedrigem Einkommen in Sozialwohnungen, die bis zum Jahr 2002 gefördert wurden. Für Transferleistungsempfangende wird mit Hilfe des Mietzuschusses die Miete auf das angemessene Maß reduziert, insoweit der Leistungsträger nicht mehr die gesamte Miete übernimmt.

  • Mietzuschuss in Sozialwohnungen
• Neue Sozialwohnungen

  Im Unterschied zu den bestehenden Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg) gilt in den seit dem Jahr 2014 neuen Sozialwohnungen nicht das Prinzip der Kostenmiete. Für die Mietsteigerungen gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, wie bei den nicht preisgebundenen Wohnungen. Zusätzlich müssen die Vermieterenden die Mietpreisbestimmungen aus den Förderverträgen beachten.

Was ist eine unzulässige Mietpreisüberhöhung? / Was ist Mietwucher?

• Was ist eine unzulässige Mietpreisüberhöhung?

  Im § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ist die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen, also die wirtschaftliche Ausnutzung eines geringen Angebots vergleichbarer Wohnungen als Ordnungswidrigkeit geregelt.

  Nach § 5 WiStG handelt die Vermietende ordnungswidrig und kann mit einer Geldbuße belegt werden, wenn sie eine unangemessen hohe Miete fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen kann eine Miete sein, wenn sie die üblichen Mieten vergleichbarer Wohnungen um mehr als 20 % übersteigt.

  Unter Berücksichtigung der Deckung der laufenden Aufwendungen der Vermietenden ist auch eine Überschreitung der üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum bis 50 % zulässig.

  Voraussetzung für die Anwendung des § 5 WiStG ist jedoch, dass die Vermietende ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum zur Erzielung der Miete ausgenutzt hat. Der Nachweis kann im konkreten Einzelfall sehr schwierig sein. Für die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen ist Ihr Bezirksamt, regelmäßig der Fachbereich Wohnen, zuständig.

  Für Sozialwohnungen ist die höchstzulässige Miete gesetzlich geregelt; sie darf die Kostenmiete nicht übersteigen. Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Miete können Sie sich an die Investitionsbank Berlin wenden.

• Was ist Mietwucher?

  Nach § 291 steht die Forderung einer Wuchermiete unter Strafe. Eine Vermietende macht sich strafbar, wenn sie unter vorsätzlicher Ausnutzung z.B. einer Zwangslage des Mieterhaushalts eine Miete verlangt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht, d.h. die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt.

  Für die Verfolgung von Mietwucher ist die Staatsanwaltschaft zuständig. Wegen der Schwierigkeit, in einem solchen Strafverfahren Vorsatz nachzuweisen, müssen die Erfolgsaussichten als sehr gering angesehen werden.