Mietendeckel: Das sollten Mieter wissen

Mietendeckel: Das sollten Mieter wissen

Der Berliner Mietendeckel ist seit Sonntag, den 23. Februar 2020 in Kraft. Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Gesetz im Überblick.

Blick auf Berliner Wohnhäuser

© dpa

Am 26. November 2019 hat der Berliner Senat den Gesetzentwurf für einen stadtweiten Mietendeckel beschlossen. Das Abgeordnetenhaus stimmte am 30. Januar 2020 mit einer Mehrheit zu, am 23. Februar 2020 trat das Gesetz schließlich in Kraft. Der Mietendeckel sieht vor, die Mieten für fünf Jahre einzufrieren. Auch Obergrenzen werden festgelegt. Zu hohe Mieten sollen auf Antrag rückwirkend gesenkt werden können. Und sonst? Die wichtigsten Regelungen, Fragen und Antworten zum Berliner Mietengesetz im Überblick.

Wie hoch sind die Mietobergrenzen?

Wo die Obergrenze liegt, hängt laut Gesetzentwurf von der erstmaligen Bezugsfertigkeit (Alter) und Ausstattung der Wohnung ab. Ist die Mietwohnung bis einschließlich 1918 entstanden und gibt es weder Sammelheizung noch Bad, soll der höchstmögliche Mietpreis beispielsweise bei 3,92 Euro pro Quadratmeter liegen. War die Wohnung erstmals zwischen 2003 und 2013 bezugsfertig, liegt die vorgesehene Grenze bei 9,80 Euro je Quadratmeter. Diese Werte beziehen sich auf die Nettokaltmiete. Aufschläge für eine moderne Ausstattung sollen möglich sein. Dazu gehören etwa eine Einbauküche, hochwertige Bodenbeläge, ein Aufzug oder ein Energieverbrauch von weniger als 120 kWh pro Quadratmeter und Jahr.
Tabelle: Mietobergrenzen im Überblick
Bezugsfertigkeit und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
Bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
Bis 1918 mit Sammelheizung oer mit Bad 5,00 Euro
Bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 Euro
Zu einer Sammelheizung gehören alle Heizungsarten, bei denen die Wärmeerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Etagen- und Wohnungsheizungen, die mit Gas, Öl oder Strom betrieben werden, sind einer Sammelheizung gleichgesetzt.

Gelten für alle Wohnungen Obergrenzen?

Nein. Das Berliner Mietengesetz soll nur für alle nicht preisgebundenen Mietwohnungen in der Stadt gelten. Das sind rund 1,5 Millionen Stück. Neubauten, Sozialwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Trägerwohnungen sind laut Entwurf vom Mietendeckel ausgenommen. Als Neubau zählen Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfähig waren. Diese Regelung soll sicherstellen, dass die Schaffung zusätzlichen Wohnraums nicht ausgebremst wird.

Wie lange werden die Mieten eingefroren?

Die Mieten werden auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 für fünf Jahre eingefroren. An diesem Tag wurden die Eckpunkte des Mietendeckels im Berliner Senat beschlossen. Das bedeutet: Die Miete, die zu diesem Zeitpunkt fällig war, darf fünf Jahre lang nicht steigen. Diese Regelung gilt auch für Staffel- und Indexmieten. Eine echte Deckelung ist das allerdings nicht: Ab 2022 darf die Inflation mit einer Erhöhung um 1,3 Prozent aufgefangen werden.

Was gilt bei Neuvermietungen?

Wird die Wohnung neu vermietet (Wiedervermietung), darf laut Gesetz nur die Nettokaltmiete vom 18. Juni 2019 verlangt werden oder eine Miete maximal bis zur Höhe der geltenden Mietobergrenze. Lag die Vormiete bei weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter, darf bei Wiedervermietung um maximal einen Euro auf bis zu 5,02 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Voraussetzung ist in diesem Fall, dass eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Wann darf die Miete abgesenkt werden?

Eine Absenkung der Miete soll möglich sein, wenn sie die zulässige Obergrenze um 20 Prozent überschreitet. Gekappt wird auf die Obergrenze. Bei einfachen Wohnlagen werden noch 28 Cent und bei mittleren Wohnlagen 9 Cent von der Obergrenze abgezogen. Bei guten Wohnlagen werden 74 Cent auf die Mietobergrenze aufgeschlagen. Ursprünglich sollte die Mietenabsenkung beim zuständigen Bezirksamt beantragt werden können. Nun ist der Entwurf dahingehend geändert, dass Mieter selbst aktiv werden müssen.

Wie kann ich die Miete senken?

Mieter haben zwei Optionen. Der erste Weg führt über eine Bescheinigung des zuständigen Bezirksamts über die überhöhte Miete. Das Dokument wird dem Vermieter vorgelegt. Im Anschluss können die Mieter die Miete mit oder ohne Einverständnis des Vermieters reduzieren. Liegt kein Einverständnis vor, sollten Mieter die Differenz vorläufig zurücklegen - für den Fall, dass der Berliner Mietendeckel noch vor dem Bundesverfassungsgericht scheitert. Sonst geraten die Mieter in einen Zahlungsrückstand. Die zweite Option ist eine zivilrechtliche Klage gegen die überhöhte Miete.

Was gilt bei Modernisierungen?

Durch den Vermieter durchgeführte Modernisierungen dürfen weiterhin auf die Mieter umgelegt werden, allerdings nur in Höhe von einem Euro pro Quadratmeter. Für alles, was darüber hinausgeht, brauchen Vermieter eine Genehmigung. Die Umlage auf die Mieter ist allerdings nicht für jede Maßnahme möglich. Abgedeckt sind Modernisierungsmaßnahmen, zu denen die Vermieter gesetzlich verpflichtet sind, Maßnahmen zur Wärmedämmung und Nutzung erneuerbarer Energien, zur energetischen Fenstererneuerung, zum Austausch der Heizanlage, zum Einbau eines Aufzugs und zum Abbau von Barrieren.

Wie sicher ist das Gesetz?

Opposition - allen voran CDU und FDP - und Wirtschaft haben bereits angekündigt, gegen den Entwurf zu klagen. Das Bundesverfassungsgericht prüft, ob der Mietendeckel in dieser Form überhaupt verfassungskonform ist. Dass Gericht muss die Frage klären, ob die im Gesetz festgelegten Maßnahmen mit dem Grundrecht auf Eigentum vereinbar sind und ob eine Landesregierung überhaupt Vorgaben für das Mietrecht machen darf. Mietrecht ist eigentlich Bundessache. Mit einer Entscheidung wird erst im nächsten Jahr gerechnet.
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Info-Website zum Mietendeckel

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen stellt auf einer neuen Website Informationen zum Mietendeckel-Gesetz zur Verfügung. mehr

Quelle: BerlinOnline/Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

| Aktualisierung: Montag, 24. Februar 2020 08:31 Uhr