Wenn ein Eigentümerwechsel bei einem Mietshaus ansteht, dann löst das bei den Mietern nicht selten Unbehagen aus. Doch die Befürchtung, dass der Wechsel negative Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis hat, ist in vielen Fällen unbegründet.

Denn grundsätzlich gilt der im Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraph 566) verankerte Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Mit anderen Worten: Das Mietverhältnis besteht unverändert fort, der Erwerber des Gebäudes tritt an die Stelle des Vermieters.

Das heißt also: «Für den Mieter ändert sich außer der Person des Vertragspartners nichts - sofern Vermieter und Veräußerer identisch sind», erklärt die Juristin Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Erwerber des Hauses Eigentümer und damit Vermieter - nun kann er Mietforderungen stellen. «Der bisherige Vermieter kann aber auch erklären, dass die Mietzahlungen schon vor Eintragung ins Grundbuch an den Erwerber zu zahlen sind.»

Es gibt aber auch Fälle, in denen sich Verkäufer und Erwerber nicht einig sind, an wen die Miete zu zahlen ist. «In solchen Fällen sollte die Miete bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegt werden», rät Rolf Janßen vom Mieterschutzverein Frankfurt.

Der Erwerber der Immobilie ist zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet - «und zwar unabhängig davon, ob er die Kaution auch tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat», so Janßen. Diese Regelung gilt bei Eigentümerwechseln seit dem 1. September 2001. Zur Sicherheit des Mieters haftet laut Janßen auch der Verkäufer.

Bei den Mietverträgen bleibt alles wie gehabt: «Neue Mietverträge müssen nicht ausgehandelt werden, der neue Eigentümer muss die Mietverhältnisse unverändert fortführen», betont Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland in Berlin. Den Mietvertrag kündigen ist nicht ohne weiteres möglich. «Der Mieter hat auch gegenüber dem neuen Eigentümer den gesetzlichen Kündigungsschutz», sagt Janßen. Der neue Eigentümer muss einen triftigen Kündigungsgrund haben - etwa Eigenbedarf für sich oder Angehörige.

Erfolgt der Wechsel während des Abrechnungszeitraums, dann muss grundsätzlich der neue Eigentümer über die Nebenkosten abrechnen, «auch wenn er nicht alle Vorauszahlungen erhalten hat», wie Engel-Lindner sagt. Nach ihren Angaben müssen Mieter Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die vor dem Eigentümerwechsel zu erstellen waren, gegen den vormaligen Eigentümer richten.

Der neue Eigentümer kann auch nicht ohne weiteres die Miete erhöhen. «Er muss sich an die gesetzlichen Grenzen und Intervalle halten, die auch die alten Eigentümer hätten einhalten müssen», erklärt Wiech. Eine Erhöhung ist nur dann möglich, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Kann der neue Eigentümer eine neue Hausordnung erlassen? «Grundsätzlich ja», sagt Wiech. Häufig sind nach seinen Worten die Hausordnungen jedoch Bestandteil der Mietverträge, so dass eine einseitige Änderung nicht immer möglich ist. Das gilt zum Beispiel auch bei der Treppenhausreinigung. Ist diese Aufgabe durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf die Mieter übertragen worden und will der neue Eigentümer davon abweichen, weil er eigens eine Reinigungskraft für die Säuberung engagieren möchte, kann er das nur, wenn die Mieter zustimmen.

Und was ist, wenn die Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt werden? Werden die Wohnungen nicht weiter verkauft, kann der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend machen - und muss dabei die Kündigungsfristen beachten. «Sollte der neue Eigentümer die einzelnen Wohnungen weiterverkaufen, gilt für die neuen Eigentümer jedoch eine dreijährige Kündigungsbeschränkung», sagt Wiech.