Mieterhöhung ist bei Formfehlern unwirksam

Mieterhöhung ist bei Formfehlern unwirksam

Mieter sollten Mieterhöhungsschreiben gründlich auf Fehler prüfen. Hat der Vermieter die Fristen und Vorgaben nicht eingehalten, können Mieter oft gegen den Bescheid vorgehen.

Mieterhöhung: Auf die Form kommt es an

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Wenn Vermieter die Mieter erhöhen wollen, müssen bestimmte Vorgaben einhalten. Enthält das Schreiben Formfehler, ist das Schreiben fürs Erste ungültig.

Wohnungsknappheit und die große Nachfrage sind zwei der Ursachen für Mieterhöhungen- vor allem in Ballungsräumen. Dennoch dürfen Vermieter nicht beliebig die Miete erhöhen. Sie müssen dabei Vorgaben und Formen einhalten. Werden Fehler gemacht, können Mieter gegen die Mieterhöhung vorgehen.

Mieterhöhung erst nach 15 Monaten möglich

Seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. «Da zwischen der Ankündigung und der tatsächlichen Mieterhöhung nochmal drei Monate liegen, vergehen de facto insgesamt 15 Monate, bis man eine höhere Miete zahlen muss», sagt Christoph Herrmann, Rechtsexperte der Zeitschrift «Finanztest».

Mieterhöhung wegen Modernisierung von Frist ausgenommen

Ausgenommen von dieser Frist seien Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Betriebskosten, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme sei der Vermieter berechtigt, elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Die Voraussetzung: Durch die Baumaßnahme hat sich der Wohnwert erhöht, oder es kann mit Hilfe der Maßnahme Energie, also Heizkosten eingespart werden.
Wohnhäuser in Berlin
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Die Vergleichsmiete ist im Mietspiegel festgehalten.

Erhöhung auf Vergleichsmiete muss schriflich erfolgen

Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: «Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen», sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Dabei sei auch ein Computerausdruck mit Faksimile-Unterschrift möglich. In jedem Fall müsse der Vermieter seine Erhöhung begründen und in seinem Schreiben darlegen, dass er nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, sagt Ropertz und erklärt: «Das ist die Miete, die vor Ort im Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen schon gezahlt wird.»

Vermieter muss Mieterhöhung begründen

Bei der Begründung könne sich der Vermieter auf verschiedene Argumente stützen, sagt Wiech: den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Wenn es in einer Stadt oder Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, darf der Vermieter laut Gesetzgeber auch den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwenden.

Vermieter muss bei Mieterhöhung Kappungsgrenze einhalten

«Für den Fall, dass die bisherige Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss er die Kappungsgrenze einhalten», sagt Ropertz. Die Miete darf demnach innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen. «Für Städte mit Wohnraumknappheit können die Bundesländer Verordnungen erlassen, wonach die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt wird.»

Mieter müssen der Mieterhöhung zustimmen

Der Vermieter kann nicht einfach mehr Geld vom Mieter verlangen: Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: «Die Mieterhöhung wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam», sagt Ropertz. Um die Berechtigung des Schreibens zu prüfen, erhält der Mieter eine Frist. «Sie beginnt in dem Monat zu laufen, in dem der Mieter die Mieterhöhung bekommen hat und läuft dann noch zwei weitere Monate», sagt Ropertz. Wenn das Mieterhöhungsverlangen also im Juni kommt, dann müsste der Mieter bei Zustimmung erstmals ab dem 1. September die Erhöhung tatsächlich zahlen.
Wohnfläche prüfen
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Ist die Wohnfläche deutlich kleiner als im Vertrag genannt, darf der Mieter die Miete kürzen.

Mieter sollten Wohnfläche vor Mieterhöhung prüfen

Wenn inhaltlich und formal alles stimmt, muss der Mieter zustimmen, sagt Ropertz. Wichtig zu beachten: Der Mieter muss nachvollziehen können, wie hoch die neue Miete sein soll. Dabei müsse auch die zugrunde gelegte Wohnfläche genannt werden, sagt Wiech. Es lohne sich oft, die Angaben zur Quadratmeterzahl zu überprüfen, sagt «Finanztest»-Redakteur Herrmann. «Wenn sie um zehn Prozent abweicht und kleiner als angegeben ist, kann man die Miete reduzieren.»

Inhaltliche Fehler schützen nicht vor Mieterhöhung

«Bei inhaltlichen Fehlern im Schreiben muss der Mieter der Erhöhung so weit zustimmen, wie das Verlangen berechtigt ist», sagt Herrmann. Wenn der Vermieter beispielsweise einen falschen Wert aus dem Mietspiegel heranzieht, muss er das korrigieren. Das Mieterhöhungsverlangen behalte aber seine Berechtigung.

Im Zweifel Rechtsexperten fragen

Bei formalen Fehlern im Schreiben kann sogar «das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein, und der Mieter muss nicht reagieren», erklärt Herrmann. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn nicht alle Mieter einer Wohnung ein Schreiben erhalten haben. «Doch Vorsicht: Bevor Mieter entscheiden, ob sie handeln müssen, müssen sie sich rechtlich gut auskennen», rät Herrmann.

Vermieter kann Zustimmung zu Mieterhöhung einklagen

Verweigert der Mieter die Zustimmung oder gibt keine Erklärung ab, kann der Vermieter innerhalb der drei folgenden Monate Klage auf Zustimmung erheben. «Ein Gericht wird dann klären, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist oder nicht», sagt Wiech.

Anwalt oder Mieterverein bieten Beratung an

Wenn die Zustimmungsfrist für den Mieter am 31. August endet, hat der Vermieter also Zeit bis zum 30. November, um die Klage einzureichen. Herrmann rät: «Mieter sollten sofort einen Anwalt oder den örtlichen Mieterverein aufsuchen und sich beraten lassen, bevor sie überhaupt mit ihrem Vermieter über das Erhöhungsverlangen sprechen.»

Quelle: dpa

| Aktualisierung: Montag, 17. August 2015 13:09 Uhr

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